Comprar um imóvel em Chipre. Cinco passos para comprar um imóvel em Chipre

Até 2025, Chipre continuará a ser um dos destinos mais atraentes para o investimento imobiliário na União Europeia. Um sistema jurídico desenvolvido, um clima favorável, impostos moderados e procedimentos de registo transparentes tornam o país apelativo para os investidores estrangeiros que pretendem comprar uma casa e obter uma autorização de residência permanente. O processo de compra de imóveis começa com a seleção de um imóvel e o pagamento de um depósito, que normalmente varia entre 5.000 e 10.000 euros. Em seguida, é aconselhável que o comprador contrate um advogado independente para realizar uma verificação legal do imóvel, incluindo uma análise do título, dívidas e ônus, e conformidade da documentação da licença. Os cidadãos da União Europeia podem comprar quantos imóveis desejarem.
Os cidadãos de países terceiros podem comprar um imóvel residencial ou um imóvel residencial e um pequeno imóvel comercial, desde que a área total não exceda os limites legais. Tais transações requerem a aprovação do Conselho de Ministros ou da administração distrital, que geralmente é concedida dentro de dois a três meses. O primeiro passo para comprar um imóvel em Chipre é o comprador assinar um contrato de compra, após o qual o documento é registrado no cartório de registro de imóveis.
O pagamento pode ser feito com capital próprio ou através de uma hipoteca. Os bancos cipriotas concedem financiamento hipotecário a investidores estrangeiros que possam fornecer um depósito inicial entre 30% e 50% do valor do imóvel. As taxas de juro das hipotecas variam entre 3,5% e 5,5% ao ano, e os empréstimos podem ser contraídos por um período de até 30 anos.

Os custos fiscais e administrativos incluem IVA de 19% para imóveis novos, com uma taxa reduzida de 5% aplicável a residências principais. Um imposto de selo de 0,15% é aplicado até € 170.000, e 0,20% é cobrado sobre o valor excedente.
Ao comprar imóveis sem IVA, aplicam-se taxas de transferência que variam de 3% a 8%, e as taxas legais correspondem a aproximadamente 1-2% do valor do imóvel.
Os investidores que planeiam obter residência permanente em Chipre devem investir um mínimo de € 300.000 em novas habitações, sujeitas a IVA. Além disso, devem confirmar que têm uma renda estável no exterior suficiente para cobrir as despesas da família.

O custo dos imóveis em Chipre

O mercado imobiliário em Chipre está a desenvolver-se de forma constante e os rendimentos dos alugueres variam consoante a região. Os preços dos imóveis em Chipre variam muito consoante a região. Em Limassol, por exemplo, os preços por metro quadrado podem atingir 4500 € nas zonas centrais e cerca de 3400 € nas zonas residenciais. Em muitas outras cidades, como Paphos, Larnaca e Nicósia, os preços são 1,5 a 2 vezes mais baixos.

A tabela abaixo mostra o custo médio dos imóveis em Chipre e o retorno do aluguer de imóveis em diferentes regiões.

Os investidores também devem considerar os principais riscos. Erros comuns incluem comprar um imóvel em Chipre sem uma escritura separada, concluir a transação por meio de um advogado fornecido pelo incorporador e subestimar os custos adicionais de manutenção mensal do imóvel, que podem chegar a até € 500 por mês. Outro erro comum é não cumprir os requisitos para a obtenção de uma licença de compra. Para minimizar esses riscos, recomenda-se que você faça uma análise jurídica completa do imóvel, verifique a situação do vendedor e os documentos no registo de imóveis e avalie antecipadamente a carga tributária.

No entanto, a compra de imóveis no Chipre continua a ser uma ferramenta de investimento eficaz a longo prazo para a proteção do capital e a geração de rendimentos adicionais. Além disso, se as condições estabelecidas forem cumpridas, o investidor tem a oportunidade de obter residência permanente para si e para os seus familiares.

Os advogados da Regulated United Europe auxiliam clientes estrangeiros em todas as etapas, desde a seleção do imóvel e a devida diligência jurídica até o registo do imóvel e os pedidos de autorização de residência. Ajudamos a otimizar a estrutura da transação, avaliar as implicações fiscais e garantir a total conformidade com a legislação cipriota.

Cinco etapas para comprar um imóvel em Chipre

Primeira etapa:

Depois de selecionar um imóvel e de a sua oferta ter sido aceite, deve pagar um depósito de reserva para retirar o imóvel do mercado. Este depósito deve ser sempre acompanhado de um contrato de reserva que estabeleça os termos e condições acordados.

Passo dois:

Durante o período de reserva, deve recolher todos os documentos relativos ao imóvel e realizar uma verificação legal do mesmo. Também terá de preencher documentos contra a lavagem de dinheiro e os documentos de registo da sua empresa (se a compra for feita através de uma entidade jurídica), para que as transferências certificadas possam ser organizadas com antecedência. Desde que não surjam problemas durante as verificações legais, pode prosseguir com a elaboração de um contrato de compra, que deve ser revisto e aprovado por ambas as partes.

Terceiro passo:

Depois de finalizado e aprovado, o contrato de compra será carimbado e apresentado ao Registo Predial, juntamente com um pagamento de aproximadamente 20 a 30% do preço de compra. Tenha em atenção que, nos casos em que um apartamento ou casa em Chipre é comprado em nome de uma empresa, todos os documentos de registo da empresa devem ser oficialmente traduzidos para grego (se ainda não tiverem sido traduzidos para inglês) para que o contrato seja aceite e apresentado ao Registo Predial.

Passo quatro:

Nesta fase, deve ser apresentado um pedido ao Conselho de Ministros para aprovação da compra. Este passo aplica-se apenas a cidadãos de países não pertencentes à UE. A aprovação é normalmente concedida na condição de não serem adquiridas mais de duas propriedades residenciais e de estas serem utilizadas como residências privadas (permanentes ou de férias).
A aprovação não se aplica a arrendamentos de curta duração ou comerciais.

Passo cinco:

O passo final consiste em transferir a escritura para o seu nome no Registo Predial, o que é concluído após o pagamento do preço de compra restante. Nesta fase, é também cobrada uma taxa pela transferência da propriedade.

Como pode um estrangeiro comprar um imóvel em Chipre com segurança e obter uma autorização de residência?

Chipre continua a ser um dos destinos europeus mais populares para investidores estrangeiros que pretendem comprar imóveis. O seu clima favorável, sistema jurídico transparente, baixa tributação e a possibilidade de obter uma autorização de residência através da compra de um imóvel tornam-no particularmente atraente para particulares e empresários internacionais.

Em 8 de junho de 2023, o parlamento cipriota aprovou uma lei que introduz uma taxa reduzida de IVA de 5% para residências principais, sujeita a determinadas condições. Esta alteração visa cumprir as regras da União Europeia e segue um parecer fundamentado da Comissão Europeia indicando que Chipre tinha aplicado incorretamente as regras do IVA à habitação.

Os principais pontos desta lei incluem:

1. A taxa reduzida de IVA aplica-se aos primeiros 130 metros quadrados de habitação principal (casas ou apartamentos) com um custo até 350 000 euros. Isto reduz a área abrangida pela taxa preferencial de 200 m² para 130 m².
2. A lei prevê um período de transição.
   Durante quatro meses a partir da data de entrada em vigor da lei, as regras propostas não se aplicarão a imóveis para os quais tenha sido obtida licença de construção ou tenha sido apresentado um pedido antes da entrada em vigor da lei.Estas alterações são uma resposta às críticas da Comissão Europeia, que destacou a aplicação incorreta das regras da UE em matéria de IVA para habitação por parte de Chipre, particularmente no que diz respeito à aplicação de uma taxa reduzida de 5% a residências principais sem restrições de área ou custo.

   O processo de compra de imóveis em Chipre é altamente formalizado e requer precisão jurídica em todas as etapas. Os cidadãos estrangeiros podem comprar um imóvel residencial ou um terreno de até 4.014 metros quadrados, enquanto os cidadãos de fora da UE devem obter autorização do Conselho de Ministros. Este procedimento pode demorar vários meses, pelo que se recomenda que seja iniciado imediatamente após a assinatura de um contrato preliminar para a compra de um imóvel em Chipre.

   O processo de compra começa com a seleção do imóvel e o pagamento de um depósito, que normalmente varia entre cinco e dez mil euros. Em seguida, o comprador nomeia um advogado independente para verificar o título do imóvel, confirmando a ausência de disputas legais, dívidas ou ônus e verificando a legalidade das licenças. As partes então celebram um contrato de compra, que é registrado no cartório de registro de imóveis dentro do prazo especificado por lei.

   A transação pode ser financiada com fundos próprios ou com um empréstimo hipotecário. Os bancos cipriotas concedem hipotecas a cidadãos estrangeiros, desde que estes façam um depósito inicial entre trinta e cinquenta por cento do valor do imóvel. As taxas de juro variam normalmente entre 3,5% e 5,5% ao ano e os empréstimos podem ser contraídos por um período até vinte anos. O banco exige comprovativos de rendimentos, histórico de crédito e uma avaliação oficial do imóvel.

   Custos de compra de um apartamento novo em Chipre (valor do imóvel: 300 000 €)

   O IMPOSTO DE SELO varia entre 0,15% e 0,20%.

   • Os primeiros 5000 € estão isentos de impostos.
   • De 5001 € a 170 000 €: 0,15%.
   • Acima de 170 000 €: 0,2%.

   Cálculo: 5000 € x 0% + 170 000 € x 0,15% + 125 000 € x 0,2% = 508 €

   • IVA: 19% (com a opção de aplicar uma taxa reduzida de 5%).
   • 57 000 € ou 15 000 €.

   Taxa de registo predial: 50 € para registar o contrato.

   A comissão média de corretagem para a compra de um apartamento novo em Chipre é de 5% + IVA.

   Custos de compra de um apartamento usado em Chipre (valor do imóvel: €300.000)

   IMPOSTO DE SELO: O imposto de selo depende do valor do imóvel e varia entre 0,15% e 0,20%.

   • Os primeiros 5.000 € não são tributados.
   • De 5.001 € a 170.000 €: 0,15%.
   • Acima de 170.000 €: 0,2%.

   Cálculo: (5000 € x 0%) + (170 000 € x 0,15%) + (125 000 € x 0,2%) = 508 €.

   Taxa de transferência (transferência de título): pagamento ao registo predial dependendo do valor do imóvel.

   • Primeiros 85 000 €: 3%.
   • De 85 001 € a 170 000 €: 5%.
   • Acima de 170 001 €: 8%.

   Cálculo: 85 000 € x 3% + 85 000 € x 5% + 130 000 € x 8% = 17 200 € x 0,5 (desconto de 50% aplicável a todos) = 8600 €.

   Os imóveis concluídos são vendidos tal como se encontram. Se desejar que o imóvel seja submetido a uma avaliação profissional, pode nomear um inspetor independente para realizar uma inspeção estrutural antes da conclusão da construção.

   As obrigações fiscais na compra incluem imposto de selo, taxas de registo e taxas de transferência. Os imóveis novos estão sujeitos a 19% de IVA, mas uma taxa reduzida de 5% aplica-se a imóveis utilizados como residência principal. Para transações sem IVA, aplicam-se taxas de transferência progressivas, que variam de 3% a 8%, dependendo do valor do imóvel. Deve também ter em conta os custos adicionais com assistência jurídica, serviços notariais, seguros e taxas municipais anuais.

   O mercado imobiliário cipriota está a mostrar resiliência e crescimento estável. Os preços nas regiões costeiras, como Limassol, Paphos e Larnaca, continuam a subir devido à elevada procura de arrendamento e à disponibilidade limitada de terrenos. O rendimento médio do arrendamento situa-se entre quatro e cinco por cento ao ano, dependendo da localização e do tipo de imóvel.

   Como pode um estrangeiro comprar um imóvel no Chipre e obter uma autorização de residência?

   Para obter uma autorização de residência, um investidor estrangeiro deve investir pelo menos 300 000 € em habitação nova (incluindo 19% de IVA). Deve também comprovar um rendimento anual proveniente do estrangeiro de, pelo menos, 50 000 €, com um adicional de 15 000 € para o cônjuge e 10 000 € para cada filho. A autorização de residência é concedida com base no investimento e estende-se aos membros da família do requerente. O tempo de processamento previsto é de dois a três meses.

   Os investidores estrangeiros que consideram comprar um imóvel em Chipre podem ter a certeza de que o processo é claramente regulamentado, com características específicas relacionadas com os direitos dos cidadãos da UE e de países terceiros, mecanismos fiscais, estruturas de propriedade e conformidade regulamentar. Uma opção estratégica é comprar um imóvel através de uma empresa cipriota. Nesse caso, o imóvel é considerado propriedade da empresa — uma entidade jurídica local — e não está sujeito às restrições impostas a indivíduos de fora da UE. Ao vender essa empresa, as suas ações podem ser transferidas, permitindo-lhe evitar o pagamento de taxas de transferência. No entanto, esta solução exige o cumprimento de obrigações corporativas, como contabilidade, preparação de demonstrações financeiras auditadas, apresentação de declarações anuais e manutenção de uma presença mínima da empresa (escritório, secretário e diretor).

   O mercado imobiliário cipriota permanece estável. Os investimentos concentram-se principalmente nas zonas costeiras e nas grandes cidades, onde a procura por parte de compradores estrangeiros é mais forte. Atualmente, o preço médio de um apartamento novo em Limassol ronda os 500 000 € e o preço médio de uma casa semelhante ronda os 790 500 €. O preço médio por metro quadrado ronda os 4015 €. No mercado imobiliário, as zonas costeiras, as grandes cidades como Limassol e as propriedades à beira-mar têm uma elevada procura. O mercado apresenta um crescimento constante, particularmente nas zonas costeiras. Os rendimentos dos arrendamentos variam frequentemente entre 4% e 5%, dependendo da região, do estado da propriedade e da sazonalidade. Investir em imóveis no Chipre oferece várias vantagens: proteção do capital, oportunidade de obter um rendimento estável com arrendamentos e possibilidade de obter residência permanente para si e para a sua família.

   No entanto, existem vários riscos que os investidores devem ter em conta, tais como concluir uma transação sem um representante legal independente, comprar sem título completo, conflitos de interesses dentro das estruturas, não cumprir os procedimentos de licenciamento e subestimar os custos fiscais ou operacionais. Investir em imóveis no Chipre não só oferece a oportunidade de obter um rendimento estável e proteger o capital numa jurisdição da UE, como também representa um passo estratégico para a mobilidade do investimento. Com a abordagem certa e apoio jurídico, tal transação pode ser transparente, segura e altamente lucrativa.

   Investir em imóveis no Chipre: como comprar, alugar e lucrar

   Os impostos e taxas a pagar na compra dependem de o imóvel ser novo ou do mercado secundário. Ao comprar um imóvel novo, aplica-se 19% de IVA, mas em determinadas condições este valor pode ser reduzido para 5%. As concessões aplicam-se à compra de imóveis de baixo custo e pequena área. Por exemplo, para imóveis até 130 m² e com custo até € 350.000, parte do imóvel pode ser tributada a uma taxa reduzida, com o restante sendo tributado à taxa padrão. Ao comprar no mercado secundário, são cobradas taxas de transferência entre 3% e 8%. Além disso, é devido um imposto de selo de até 0,2% do valor da transação, bem como comissões de agentes, notários e honorários legais que totalizam 3-5%.

   Se for aplicada uma taxa reduzida de IVA, o imóvel não pode ser alugado ou vendido durante 10 anos. Se o imóvel for vendido ou alugado durante este período, a diferença do IVA deve ser reembolsada ao departamento fiscal. Os custos de manutenção do imóvel incluem serviços públicos (eletricidade, água e internet), imposto municipal e custos de infraestrutura do complexo (segurança, limpeza e manutenção da piscina, etc.). Para um apartamento de 90 metros quadrados, as despesas mensais podem chegar a 500 euros. O aluguer é possível tanto a longo como a curto prazo (para turistas). Os alugueres de curta duração exigem o registo no Ministério do Turismo; caso contrário, podem ser aplicadas multas de até 5000 euros e pode haver responsabilidade criminal. Os rendimentos provenientes do arrendamento são tributados a taxas progressivas: até 19 500 €: 0%; de 19 501 € a 28 000 €: 20%; de 28 001 € a 36 300 €: 25%; de 36 301 € a 60 000 €: 30%; acima de € 60.001: 35%.

   Na venda de imóveis, é aplicado o imposto sobre ganhos de capital (20% da diferença entre os preços de compra e venda, menos despesas). O vendedor também é obrigado a pagar uma contribuição para um fundo especial (aproximadamente 0,4% do valor da transação). A comissão do agente é de até 5%.

   Em média, o processo de venda demora entre 3 a 5 meses.

   • É cobrada uma taxa de 0,4% de acordo com a Lei da Agência Central para a Partilha Equitativa de Encargos.
   • Aplica-se a todos os casos de alienação de bens imóveis localizados em Chipre e é paga pelo vendedor.
   • Com base nos cenários apresentados:
   • Venda a um preço de 200 000 € – imposto: 800 €
   • Venda a 250 000 € – imposto: 1000 €.

   Para vender um imóvel em Chipre, o vendedor deve obter um certificado que confirme o pagamento dos seguintes impostos e montantes:

   • Imposto sobre ganhos de capital
   • Imposto de transferência a favor da Agência Central para a Distribuição Equitativa da Carga
   • Imposto municipal
   • Taxa de esgoto
   • Taxa de recolha de lixo
   • Taxas de água
   • Conta de eletricidade

   Comprar um imóvel em Chipre é uma forma eficaz de diversificar o seu capital, gerar rendimentos passivos e ganhar estatuto social. Com orientação especializada, a transação torna-se transparente e segura.

   O que é mais lucrativo: comprar um imóvel em Chipre pessoalmente ou através de uma empresa cipriota?

   Uma das principais escolhas ao investir em imóveis em Chipre é se deve comprar o imóvel em seu próprio nome ou através de uma empresa registada em Chipre. Isso afeta a carga tributária, a responsabilidade legal, a facilidade de gestão e o planejamento sucessório. Se o imóvel estiver registado em seu nome, o rendimento do aluguer é tributado a taxas progressivas de imposto sobre o rendimento pessoal que variam de 0% a 35%, dependendo do seu rendimento anual total. Além disso, os residentes e indivíduos domiciliados em Chipre devem pagar uma «contribuição especial de defesa» (SDC) de 3% sobre 75% do seu rendimento bruto. As contribuições para o sistema de saúde (GESY) são obrigatórias a uma taxa de 2,65% do rendimento bruto.

   No entanto, quando um imóvel é registado através de uma empresa cipriota, o rendimento proveniente do arrendamento está sujeito a um imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas a uma taxa fixa de 12,5%.
   As empresas não pagam contribuições GESY sobre o rendimento proveniente do arrendamento. Em alguns casos, o rendimento relacionado com arrendamentos de curta duração através de plataformas online pode ser considerado uma atividade comercial e ser tributado como tal, sem que seja imposta a SDC.

   Imposto sobre mais-valias (CGT)

   O CGT é cobrado a uma taxa de 20% sobre o lucro líquido da venda. Este é calculado como a diferença entre o preço de venda e o preço de compra original, ajustado pelas despesas dedutíveis (por exemplo, melhorias de capital e taxas de transferência) e indexação, quando aplicável.

   Ao vender um imóvel registado em nome de um indivíduo, o CGT (20%) é cobrado sobre a diferença entre o preço de venda e o preço de compra, levando em consideração as despesas dedutíveis. No caso de propriedade corporativa, a empresa também paga este imposto. No entanto, as empresas não têm as mesmas isenções que se aplicam à venda de residências principais por pessoas físicas. Os custos de manutenção e as economias por meio de deduções também diferem. Para propriedade pessoal, despesas como reparos, seguros, taxas de administração e parte dos juros sobre empréstimos são dedutíveis do imposto de renda. As empresas podem levar em consideração uma gama mais ampla de deduções, incluindo financiamento total por meio de empréstimos, depreciação, serviços profissionais, seguros e outras despesas administrativas.

   Em termos de responsabilidade, possuir um imóvel através de uma empresa oferece proteção significativa — a entidade jurídica atua separadamente, portanto, quaisquer reclamações, dívidas e riscos são limitados aos ativos da empresa. Com a propriedade pessoal, o proprietário assume total responsabilidade e está exposto a riscos que podem afetar seus bens pessoais. A carga administrativa da propriedade pessoal é mínima; basta preencher a declaração de imposto de renda e pagar os impostos correspondentes. Em contrapartida, uma empresa é obrigada a manter registos contabilísticos, preparar relatórios auditados e apresentar declarações de imposto de renda corporativo. A escolha entre propriedade pessoal e estrutura corporativa depende dos objetivos do investidor, tais como o tamanho do investimento, planos de arrendamento e herança, e preferência pessoal em relação à complexidade administrativa. Para projetos de investimento significativos, a propriedade através de uma empresa cipriota é frequentemente mais eficiente em termos fiscais e oferece maior segurança em termos de responsabilidade e transferência de ativos.

   A equipa jurídica da Regulated United Europe presta aconselhamento e apoio total na escolha de uma estrutura de propriedade, análise das implicações fiscais, estruturação da transação e registo dos direitos de propriedade do seu apartamento ou casa em Chipre.