Daně z nemovitostí v Estonsku 2025/2026

Daně z nákupu nemovitostí v Estonsku

Nákup nemovitostí v Estonsku v roce 2025 je spojen s relativně jednoduchým a transparentním daňovým systémem, díky čemuž je Estonsko jednou z nejatraktivnějších zemí Evropské unie pro investice do rezidenčních a komerčních nemovitostí. Na rozdíl od většiny evropských zemí Estonsko neukládá daň z převodu nemovitostí. Namísto placení procenta z hodnoty transakce kupující hradí pouze fixní náklady, včetně státního poplatku za zápis vlastnictví do katastru nemovitostí a notářských služeb. Tento poplatek se obvykle pohybuje kolem 64 EUR za podání žádosti o zápis, zatímco notářské poplatky závisí na hodnotě transakce a složitosti smlouvy.

Při koupi nové nemovitosti nebo objektu souvisejícího s podnikatelskou činností může být uplatněna daň z přidané hodnoty (DPH). Od roku 2025 bude standardní sazba DPH v Estonsku 24 %. DPH se obvykle neúčtuje běžným fyzickým osobám, které kupují dům pro osobní potřebu, ale je zahrnuta v ceně při koupi komerčních prostor nebo nových budov. To je třeba vzít v úvahu při sestavování rozpočtu na transakci, zejména pokud je nemovitost kupována prostřednictvím právnické osoby za účelem následného pronájmu nebo prodeje.

Daňový režim nezávisí na státní příslušnosti nebo statusu kupujícího. Nerezidenti mohou nakupovat nemovitosti v Estonsku za stejných podmínek jako rezidenti, aniž by čelili dodatečným daním nebo omezením. Výjimky se mohou vztahovat pouze na konkrétní oblasti související s národní bezpečností nebo zemědělskou půdou, ale takové případy jsou vzácné. Zahraniční kupující by zároveň měli zohlednit nejen přímé náklady na nákup, ale také své budoucí daňové povinnosti související s vlastnictvím a prodejem nemovitosti.

Kromě kupní ceny musí investoři zohlednit také roční náklady na údržbu nemovitosti a platbu daně z nemovitosti. Při prodeji nemovitosti může vzniknout povinnost zaplatit daň z kapitálových výnosů. Od roku 2025 bude sazba daně z příjmů fyzických osob v Estonsku činit 22 %. To se vztahuje na zisky z prodeje nemovitostí – rozdíl mezi prodejní cenou a kupní cenou, upravený o doložené výdaje. Pro estonské rezidenty však existují výjimky – například daň z kapitálových výnosů se neplatí při prodeji rezidenční nemovitosti, která byla používána jako hlavní bydliště vlastníka. Nerezidenti prodávající nemovitosti nacházející se v Estonsku také podléhají zdanění v Estonsku, bez ohledu na zemi svého bydliště.

Pokud je zakoupená nemovitost využívána k pronájmu, jsou příjmy z pronájmu zdaněny sazbou 20–22 % v závislosti na daňovém statusu majitele. U právnických osob registrovaných v Estonsku se daň platí pouze při rozdělení zisku, což činí využití společnosti výhodným pro dlouhodobé vlastnictví nemovitostí a reinvestice příjmů. U fyzických osob se daň sráží z hrubého příjmu, ale lze zohlednit potvrzené náklady na údržbu a opravy.

Při nákupu nemovitosti v Estonsku tedy kupující nečelí vysokým transakčním daním. Hlavní výdaje se omezují na notářské a registrační poplatky a následné daňové povinnosti se týkají hlavně daně z nemovitosti a případné daně z příjmu při prodeji nebo pronájmu nemovitosti. Estonsko nabízí zahraničním investorům transparentní a digitalizovaný registrační a daňový systém, který zajišťuje předvídatelnost nákladů a vysokou úroveň ochrany vlastnických práv. Daňové optimalizace lze dosáhnout výběrem vhodné vlastnické struktury – jako fyzická osoba nebo prostřednictvím registrované společnosti – v závislosti na účelu nákupu.

Samozřejmě! Zde je komplexní HTML tabulka shrnující klíčové daně a náklady na nemovitosti v Estonsku na základě textu, který jste poskytli. Můžete ji vložit za úvodní odstavec do sekce „Daně z nákupu nemovitostí v Estonsku“.

Náklady na právní a notářské služby při nákupu nemovitostí v Estonsku zůstávají ve srovnání s většinou zemí Evropské unie mírné

V roce 2025 zůstanou tyto poplatky ve srovnání s většinou zemí Evropské unie mírné. Tyto poplatky se skládají ze dvou hlavních složek: notářského ověření transakce a právní podpory, včetně ověření nemovitosti, přípravy kupní smlouvy a registrace vlastnických práv.

Notářské služby jsou povinné pro všechny transakce s nemovitostmi v Estonsku, protože notář ověřuje smlouvu, ověřuje totožnost zúčastněných stran, vkládá příslušné údaje do katastru nemovitostí a zajišťuje právní platnost transakce. Výše notářského poplatku závisí na hodnotě nemovitosti a je regulována schváleným sazebníkem. V průměru se notářský poplatek pohybuje od 0,02 % do 0,70 % z ceny transakce, plus DPH. U nemovitosti v hodnotě 300 000 EUR činí celkové notářské poplatky obvykle 1 000–1 500 EUR.

Kromě notářského poplatku vznikají náklady na právní podporu transakce. Ta zahrnuje analýzu listů vlastnictví, ověření stavu nemovitosti v katastru nemovitostí, identifikaci možných břemen, dluhů nebo právních omezení a přípravu a koordinaci návrhu kupní smlouvy. Právní služby pro standardní transakci stojí přibližně 0,5 % hodnoty nemovitosti, což je přibližně 1 500 EUR u nemovitosti v hodnotě 300 000 EUR. Pokud se jedná o zahraničního kupujícího, pokud je nákup realizován prostřednictvím právnické osoby nebo pokud jsou vyžadovány notářsky ověřené překlady dokumentů, mohou být náklady o něco vyšší.

Kromě toho je třeba zaplatit státní poplatek za zápis vlastnictví do katastru nemovitostí – pevnou částku ve výši přibližně 64 EUR – a náklady na překlad a notářské ověření zahraničních dokumentů, které se v průměru pohybují kolem 100–300 EUR.

Při koupi nemovitosti v Estonsku v hodnotě 300 000 EUR tedy celkové právní a notářské poplatky činí přibližně 2 500–3 000 EUR. Tato částka zahrnuje kompletní právní podporu, notářské služby a registraci vlastnických práv. U složitějších transakcí, jako je nákup prostřednictvím společnosti, s hypotečním financováním nebo s více vlastníky, se náklady mohou zvýšit na 3 500–4 000 EUR, což je podle evropských standardů stále mírná částka.

V Estonsku hraje právní podpora důležitou roli při ochraně zájmů kupujícího, zajištění transparentnosti transakce a přesnosti všech dokumentů a zaručení bezpečnosti převodu vlastnictví. Relativně nízké náklady, povinné notářské ověření a vysoký stupeň digitalizace katastrálního systému činí z Estonska jednu z nejbezpečnějších a nejvíce předvídatelných jurisdikcí v Evropské unii pro nákup nemovitostí.

Náklady na služby realitního makléře při koupi nemovitosti v Estonsku

Při koupi nemovitosti v Estonsku jsou služby realitních makléřů (realitních agentů) nejčastěji hrazeny prodávajícím. Zároveň se kupující mohou ocitnout v situaci, kdy s nimi spolupracuje vyhledávací agent a účtuje si samostatnou provizi.

Základní parametry provize

Při prodeji rezidenčních nemovitostí v Estonsku se typická provize realitní kanceláře pohybuje kolem 2–4 % z transakční ceny.
U služeb realitního makléře kupujícího se provize pohybuje přibližně v rozmezí 1–1,5 % z hodnoty nemovitosti.
Je důležité v smlouvě s realitním makléřem uvést, kdo provizi hradí (prodávající nebo kupující), zda je provize zahrnuta v ceně nemovitosti a jaké služby provize zahrnuje.

Praktický výpočet:

Pokud jste kupující, který uvažuje o nemovitosti v hodnotě 300 000 EUR, a je vyžadován agent kupujícího s provizí kolem 1 %, výpočet by byl následující:

1 % z 300 000 EUR je 3 000 EUR.
Pokud se sazba blíží 1,5 %, je to 4 500 EUR.
Pokud za služby agentury platí prodávající a kupující neplatí žádnou další provizi, vaše přímé výdaje za agenta mohou být nulové.

Při plánování rozpočtu na koupi nemovitosti v Estonsku v hodnotě 300 000 EUR je vhodné zohlednit potenciální náklady na provizi realitního agenta ve výši 3 000–4 500 EUR, pokud jste povinni tuto provizi zaplatit. Pokud provizi hradí prodávající, lze tuto položku vynechat.
Doporučujeme při jednání s realitním makléřem jasně stanovit ve smlouvě výši a způsob úhrady provize, jakož i podmínky pro její vrácení nebo snížení v případě, že si kupující nemovitost najde sám nebo k transakci nedojde.

Daně z nemovitostí v Estonsku

Vlastnictví nemovitostí v Estonsku v roce 2025 podléhá pouze jedné hlavní dani: dani z pozemků. Neexistuje žádná samostatná daň z budov nebo staveb, což výrazně snižuje celkovou daňovou zátěž vlastníků ve srovnání s většinou zemí Evropské unie. Daň z pozemků platí každoročně vlastník pozemku, ať už je rezidentem Estonska nebo nerezidentem.

Základem pro výpočet daně z pozemků je katastrální hodnota pozemku, kterou stanoví stát na základě hromadného ocenění. Obce stanoví sazbu daně, která se pohybuje od 0,1 % do 1 % zdanitelné hodnoty pozemku. U pozemků určených pro bytovou výstavbu nebo pozemků v soukromém vlastnictví se nejčastěji uplatňuje sazba kolem 0,5 %. U pozemků využívaných pro komerční účely, jako jsou pronájem nebo komerční nemovitosti, se daňová sazba může pohybovat od 0,1 % do 0,5 %. V některých obcích, kde se pozemky využívají pro průmyslové nebo dopravní účely, může sazba dosahovat až 2 %. Od roku 2025 bude estonské hlavní město Tallinn uplatňovat sazby 0,5 % pro pozemky určené k bydlení a pozemky generující příjem a 1 % pro ostatní typy pozemků.

Zavedení jednotné daně z pozemků zajistí transparentnost a předvídatelnost estonského systému zdanění nemovitostí. Vlastníci platí daň pouze z pozemku, bez ohledu na počet nebo typ budov na pozemku. To je zvláště výhodné pro vlastníky bytů a domů, protože samotné budovy nejsou zdaněny. Stát také stanovil limit pro prudký nárůst daně: v jednom roce se nemůže zvýšit o více než 50 % ve srovnání s předchozím obdobím. To chrání vlastníky před náhlým zvýšením daňových plateb v důsledku změn v katastrálním ocenění.

Daňové úlevy jsou k dispozici pro trvalé obyvatele Estonska. Pokud je pozemek využíván jako hlavní bydliště a jeho plocha nepřesahuje zákonné normy, může být vlastník částečně nebo zcela osvobozen od daně z pozemků. Tyto úlevy se obvykle nevztahují na cizí státní příslušníky, s výjimkou případů, kdy mají status rezidenta a skutečně žijí v Estonsku.

Roční daň z pozemků se odvíjí od katastrální hodnoty pozemku, která je obvykle nižší než tržní cena, čímž se daňové zatížení dále snižuje. Průměrná roční daň z pozemků za standardní pozemek pro obytnou budovu v Tallinnu činí několik set eur. Platby se provádějí jednou ročně, obvykle v prvním čtvrtletí, a informace o časovém rozlišení jsou k dispozici v elektronické podobě na portálu daňové služby.

Pro majitele, kteří využívají svou nemovitost k obchodním účelům, je důležité si uvědomit, že pozemek využívaný k výdělečným účelům může být zařazen do nižší sazby daně z nemovitostí (až 0,5 %), ale příjmy z pronájmu nebo podnikatelské činnosti podléhají dani z příjmu podle samostatných pravidel.

Estonský daňový systém pro vlastnictví nemovitostí je tedy jednoduchý a stabilní. Majitelé platí pouze daň z nemovitostí, a to v mírné výši, a platební procedura je plně automatizovaná. Absence daně z nemovitostí a možnost částečného osvobození od daně z nemovitostí činí Estonsko jednou z nejatraktivnějších evropských jurisdikcí pro dlouhodobé vlastnictví rezidenčních a investičních nemovitostí.

Daně z krátkodobého pronájmu nemovitostí v Estonsku

Krátkodobý pronájem nemovitostí v Estonsku v roce 2025 je jasně regulován a považován za příjem z poskytování ubytovacích služeb. Tento typ činnosti podléhá dani z příjmu a v některých případech i dani z přidané hodnoty. Estonský daňový systém poskytuje různé přístupy v závislosti na tom, zda je pronajímatel fyzická osoba, která příležitostně pronajímá svůj vlastní byt, nebo se trvale zabývá podnikatelskou činností.

Příjmy z krátkodobých pronájmů podléhají daňové sazbě 22 %. Tato daň se vybírá z čistého zisku, tj. z rozdílu mezi hrubým příjmem a náklady na údržbu nemovitosti. Pokud je pronajímatel fyzická osoba, může snížit daňový základ o 20 % bez nutnosti dokládat výdaje. Tento přístup se vztahuje na většinu soukromých vlastníků, kteří pronajímají nemovitosti nepravidelně nebo bez účasti třetí strany. Pokud je však pronájem nemovitostí systematický, zahrnuje několik nemovitostí nebo je prováděn prostřednictvím platforem, jako jsou Airbnb nebo Booking.com, mohou jej daňové úřady klasifikovat jako podnikatelskou činnost. V takovém případě musí vlastník vést záznamy o příjmech a výdajích, zaregistrovat se jako živnostník a předkládat pravidelné zprávy.

Stejná daňová pravidla platí pro rezidenty i nerezidenty Estonska: daň z příjmů se platí v Estonsku, pokud se nemovitost nachází v této zemi. Nerezidenti přiznávají pouze příjmy získané z estonských zdrojů. Pokud nemovitost patří zahraničnímu vlastníkovi, mohou být příjmy z pronájmu zdaněny u zdroje sazbou 22 % nebo je může vlastník přiznat prostřednictvím daňového přiznání.

Krátkodobé pronájmy představují v podstatě službu ubytování hostů, a proto mohou vyžadovat registraci jako plátce DPH. Prahová hodnota pro registraci k DPH v Estonsku je roční obrat 40 000 EUR. Pokud příjmy z pronájmu překročí tento limit, musí se vlastník zaregistrovat jako daňový poplatník a účtovat DPH za své služby. Od roku 2025 bude sazba DPH pro ubytovací služby stanovena na 13 %. Toto pravidlo se vztahuje na turistické ubytovací aktivity, jako je krátkodobý pronájem bytů, domů a apartmánů, které jsou podobné hotelům a penzionům.

Pokud je však nemovitost pronajímána dlouhodobě pro trvalé bydliště nájemce, DPH se neúčtuje. U krátkodobých pronájmů pro turistické účely, zejména prostřednictvím digitálních platforem, se však DPH stává povinnou součástí zdanění. V tomto případě může majitel při výpočtu daně zohlednit náklady spojené s údržbou a opravami nemovitosti.

Od roku 2023 zavede Estonsko systém automatické výměny dat mezi daňovými úřady a mezinárodními online platformami. To znamená, že informace o příjmech z krátkodobých pronájmů získaných prostřednictvím Airbnb, Booking.com a podobných služeb budou předávány přímo daňovým úřadům. Proto nebude možné tyto příjmy skrývat a majitelům se doporučuje, aby své zisky včas přiznali, aby se vyhnuli pokutám a dodatečným poplatkům.

Při krátkodobém pronájmu nemovitosti musí majitelé zohlednit nejen zdanění, ale také požadavky městské samosprávy. V některých estonských městech, včetně Tallinnu a Tartu, mohou existovat další omezení týkající se počtu nemovitostí dostupných k pronájmu nebo délky pronájmu pro turistické účely. Majitelé nemovitostí jsou navíc povinni zajistit, aby jejich ubytování splňovalo všechny nezbytné bezpečnostní normy, a registrovat hosty, pokud se jedná o trvalý pronájem.

Celkově daňové zatížení krátkodobých pronájmů v Estonsku zahrnuje daň z příjmu ve výši 22 % a případnou DPH ve výši 13 %, pokud je překročena registrační hranice. Navzdory nutnosti dodržovat formality zůstává daňový režim poměrně flexibilní a přímočarý. S řádnou registrací a plánováním výdajů může vlastník optimalizovat svou daňovou povinnost a legálně získávat příjmy z pronájmu turistům. Estonsko poskytuje transparentní digitální účetní systém, díky kterému je proces podávání daňových přiznání a placení daní pohodlný a bezpečný pro všechny účastníky trhu.

Daně z dlouhodobého pronájmu nemovitostí v Estonsku

Dlouhodobý pronájem nemovitostí v Estonsku v roce 2025 se řídí standardním daňovým režimem pro fyzické a právnické osoby. Hlavní daní pro majitele je daň z příjmu a systém zdanění závisí na formě vlastnictví – zda je majitel fyzická osoba, živnostník nebo právnická osoba. Estonská legislativa nabízí transparentní a předvídatelná pravidla a daňové zatížení zůstává ve srovnání s ostatními zeměmi Evropské unie mírné.

Pokud fyzická osoba pronajímá nemovitost bez registrace podnikání, podléhají všechny příjmy z pronájmu zdanění ve výši 22 %. Tato daň se vypočítává z čistého příjmu s přihlédnutím k uznatelným výdajům na údržbu nemovitosti. Alternativně může fyzická osoba snížit základ daně o 20 % hrubého příjmu, aniž by musela dokládat výdaje, což je zjednodušený postup. Pokud například ročně obdržíte 10 000 EUR z pronájmu, daň se bude vztahovat pouze na 8 000 EUR. Alternativně, pokud si pronajímatel přeje odepsat skutečné výdaje, může je zdokumentovat a odečíst ze svých příjmů. Mezi tyto výdaje patří účty za služby, opravy, pojištění, údržba budovy, provize realitní kanceláři nebo správcovské společnosti a úroky z hypotéky.

Pro obyvatele Estonska se zdanitelný příjem stanoví na základě ročního daňového přiznání, které musí být podáno do konce dubna roku následujícího po roce, za který se přiznání podává. Daň se platí po schválení přiznání a daňový úřad poskytne elektronický výpočet na osobní účet daňového poplatníka. Příjmy z pronájmu nemovitostí nacházejících se v Estonsku jsou rovněž zdaněny sazbou 22 % pro nerezidenty této země. Tato daň může být sražena u zdroje nebo zaplacena prostřednictvím daňového přiznání. Ve většině případů může nerezident snížit daňový základ o 20 %, pokud se jedná o příjmy z pronájmu, nikoli o příjmy z podnikání.

Pokud je však nemovitost pravidelně pronajímána po dlouhou dobu a vykazuje znaky podnikatelské činnosti (např. pronájem několika nemovitostí nebo zapojení správcovské společnosti), může daňový úřad požadovat registraci jako živnostník. V tomto případě se příjmy zdaňují stejnými sazbami, ale daňoví poplatníci mohou zohlednit všechny skutečné výdaje a uplatnit odpočty za příspěvky do systémů důchodového a zdravotního pojištění.

Daň z přidané hodnoty se obvykle na dlouhodobé pronájmy nevztahuje. V Estonsku je pronájem rezidenčních nemovitostí osvobozen od DPH. Výjimky však platí v případě, že nájemcem je právnická osoba, která prostory využívá pro komerční účely, nebo pokud je nemovitost pronajímána v rámci podnikatelské činnosti, která zahrnuje dobrovolnou registraci jako plátce DPH. V takových případech může být na nájemné uplatněna sazba 24 %. DPH se však neúčtuje u klasických pronájmů rezidenčních nemovitostí mezi fyzickými osobami.

Kromě daně z příjmu musí vlastník platit roční daň z nemovitosti, která se vztahuje na pozemek, na kterém se nemovitost nachází. Obce stanovují sazby daně z nemovitosti v rozmezí 0,1 % až 1 % z katastrální hodnoty pozemku. Tato daň je povinná, ať už je nemovitost využívána vlastníkem k bydlení nebo pronajímána.

Celkově lze říci, že estonský daňový systém pro dlouhodobé pronájmy nemovitostí zůstává jedním z nejtransparentnějších a nejjednodušších v Evropské unii. Majitelé nemovitostí platí pouze daň z příjmu z pronájmu a roční daň z nemovitosti. Zároveň mohou legálně snížit svou daňovou povinnost uplatněním 20% odpočtu bez předložení dokladů nebo nárokem na vrácení skutečných vynaložených výdajů.

Příklad výpočtu: pokud pronajímatel obdrží 12 000 EUR ročně z dlouhodobého pronájmu bytu, může snížit svůj příjem o 20 %, čímž zůstane zdanitelná základna ve výši 9 600 EUR. Daň ve výši 22 % by činila 2 112 EUR ročně. Čistý příjem vlastníka po zdanění tedy bude 9 888 EUR.

Na právnické osoby se vztahují odlišné zásady. Společnost, která vlastní nemovitosti, neplatí daň z příjmu, dokud není příjem rozdělen jako dividendy. To je klasický rys estonského daňového modelu – daň se neplatí ze zisku, ale z jeho rozdělení. V důsledku toho se pronájem nemovitostí prostřednictvím společnosti často využívá k reinvestování příjmů bez vzniku aktuálních daňových povinností.

Dlouhodobý pronájem nemovitostí v Estonsku tak nabízí stabilní zdroj příjmů s minimální administrativní zátěží. Absence daně z nemovitostí, možnost odečíst výdaje a transparentní sazba daně z příjmu činí z Estonska atraktivní jurisdikci pro soukromé vlastníky a investory, kteří chtějí rozvíjet pronájem nemovitostí.

Daně z prodeje nemovitostí fyzickými osobami v Estonsku

Prodej nemovitostí fyzickou osobou v Estonsku v roce 2025 bude podléhat dani z kapitálových výnosů, pokud transakce přinese zisk. Estonský daňový systém v této oblasti je považován za jeden z nejtransparentnějších v Evropské unii a postup výpočtu daně je jednoduchý a konzistentní.

Zdanění prodeje nemovitostí závisí na povaze vlastnictví a na tom, zda byla nemovitost používána jako hlavní bydliště. Pokud fyzická osoba prodá nemovitost, která byla jejím hlavním bydlištěm, je zisk z takového prodeje osvobozen od daně z příjmu. Toto osvobození se vztahuje pouze v případě, že jsou splněny dvě podmínky: nemovitost musí být až do okamžiku prodeje ve vlastnictví a používána jako trvalé bydliště vlastníka. O osvobození lze požádat jednou za dva roky a nevztahuje se na investiční nebo nájemní nemovitosti.

Pokud nemovitost nesplňuje podmínky hlavního bydliště, zisk z jejího prodeje podléhá dani z příjmu fyzických osob ve výši 22 %. Zisk se vypočítá jako rozdíl mezi prodejní cenou a kupní cenou nemovitosti, přičemž se zohlední náklady spojené s jejím nákupem a prodejem. Mezi výdaje, které snižují základ daně, patří notářské a registrační poplatky, provize realitní kanceláře, úroky z úvěrů použitých na nákup a doložené náklady na opravy a vylepšení.

Příklad výpočtu: pokud fyzická osoba koupila byt za 150 000 EUR, investovala 10 000 EUR do oprav a poté jej prodala za 200 000 EUR, zdanitelný zisk by činil 40 000 EUR. Při sazbě 22 % by splatná daň činila 8 800 EUR. Všechny výdaje musí být doloženy dokumenty, jako jsou platební příkazy, faktury nebo smlouvy. Pokud neexistují žádné doklady o výdajích, má daňový úřad právo vypočítat zisk jako rozdíl mezi kupní a prodejní cenou bez jakýchkoli odpočtů.

Podobný postup platí pro nerezidenty Estonska. Pokud se nemovitost nachází v Estonsku, je zisk z jejího prodeje zdanitelný v Estonsku. Nerezidenti musí podat daňové přiznání a zaplatit daň ve výši 22 % ze svého čistého zisku. Pokud však mezi Estonskem a zemí bydliště prodávajícího existuje dohoda o zamezení dvojího zdanění, může tato dohoda umožňovat daňový odpočet nebo osvobození od daně v jedné ze zemí.

Tato pravidla se vztahují také na situace, kdy fyzická osoba vlastní několik nemovitostí. Pokud fyzická osoba pravidelně prodává několik bytů nebo domů, mohou daňové orgány tuto činnost klasifikovat jako podnikatelskou činnost. V takovém případě se musí zaregistrovat jako živnostník a platit daně podle pravidel pro podnikatelskou činnost, včetně odvodů na sociální zabezpečení a daně z přidané hodnoty, pokud obrat přesahuje 40 000 EUR ročně.

Transakce prodeje nemovitosti v Estonsku musí být formalizována prostřednictvím notáře. Notář ověří kupní a prodejní smlouvu, dohlédne na vypořádání mezi stranami a předá informace katastrálnímu úřadu. Při prodeji nemovitosti musí být v následujícím roce podáno daňové přiznání a daň zaplacena ve lhůtě stanovené daňovým a celním úřadem. Pro rezidenty se tato lhůta obvykle shoduje s obecnou lhůtou pro podání ročního přiznání, která je konec dubna.

Estonský daňový systém nestanoví srážkovou daň u zdroje při prodeji nemovitosti fyzickou osobou, takže za výpočet a zaplacení daně odpovídá prodávající. Daňová správa má zároveň přístup k údajům z katastru nemovitostí a bankovních plateb, což činí kontrolní proces transparentním a efektivním.

Je důležité poznamenat, že osvobození od daně se vztahuje pouze na rezidenční nemovitosti, které majitel využívá jako své hlavní bydliště. Pokud byla nemovitost pronajata, využívána pro obchodní účely nebo držena jako investiční aktivum, osvobození se nevztahuje. Navíc, pokud má majitel podíl na nemovitosti, osvobození se vztahuje pouze na část zisku úměrnou jeho podílu.

Celkově lze říci, že daňové zatížení prodeje nemovitostí fyzickými osobami v Estonsku zůstává mírné a transparentní. Daň z kapitálových výnosů ve výši 22 % se vybírá pouze ze skutečných zisků, nikoli z celkové částky transakce. Díky možnosti odečíst doložené výdaje a osvobození od daně u hlavních rezidencí estonský systém podporuje odpovědné vlastnictví nemovitostí, což činí trh stabilním a předvídatelným jak pro investory, tak pro soukromé vlastníky.

Daně z prodeje nemovitostí společností v Estonsku

Prodej nemovitostí společností v Estonsku v roce 2025 je regulován v rámci systému daně z příjmů právnických osob založeného na principu odloženého zdanění zisků. To znamená, že daň se neplatí při získání příjmu z prodeje aktiva, ale až při rozdělení zisku mezi vlastníky společnosti. Díky tomuto přístupu je Estonsko jednou z nejvýhodnějších jurisdikcí v Evropské unii pro podnikání v oblasti nemovitostí, včetně investic, výstavby a pronájmu.

Za předpokladu, že výnosy zůstanou v obratu společnosti nebo budou použity na nové investice, společnost neplatí daň z příjmu v okamžiku prodeje nemovitosti. Dokud není zisk rozdělen jako dividendy, nevznikají žádné daňové závazky. To umožňuje podnikům nakládat s výnosy z prodeje podle svého uvážení – například na nákup nových aktiv, modernizaci, pokrytí stavebních nákladů nebo refinancování.

Od roku 2025 bude Estonsko uplatňovat novou sazbu daně z příjmů právnických osob ve výši 22/78 z rozdělených zisků, což odpovídá efektivní sazbě 22 % z čistého rozdělitelného příjmu. Pokud například společnost dosáhne zisku ve výši 100 000 EUR a rozhodne se jej rozdělit mezi své akcionáře, musí zaplatit daň ve výši 22/78, což odpovídá 28 205 EUR. V důsledku toho akcionáři obdrží dividendy ve výši 100 000 EUR a celkové výdaje společnosti budou činit 128 205 EUR.

Pokud není zisk rozdělen, není vybírána žádná daň. Zisk ponechaný ve společnosti lze tedy plně reinvestovat, aniž by vznikly další daňové náklady. Tento systém podporuje rozvoj podnikání tím, že umožňuje právnickým osobám zůstat konkurenceschopnými a likvidními.

Prodej nemovitostí může podléhat různým daňovým režimům v závislosti na vlastnictví nemovitosti. Pokud byla nemovitost například využívána pro komerční účely a pronajímána, příjmy z jejího prodeje by byly považovány za součást obratu podniku. Pokud však byla nemovitost zakoupena jako investiční aktivum, zisk z jejího prodeje podléhá dani z příjmů právnických osob pouze v případě, že je rozdělen. V obou případech platí stejný princip: daň se vybírá výhradně z výplaty dividend.

Při prodeji nemovitostí podléhajících DPH musí společnost účtovat DPH ve výši 24 %. Toto pravidlo se vztahuje na nové budovy, které jsou v provozu méně než dva roky, a na nemovitosti prodávané v rámci obchodní činnosti. Rezidenční nemovitosti, které jsou v provozu déle než dva roky, jsou od DPH osvobozeny. Strany transakce – prodávající a kupující – se však mohou vzájemně dohodnout na uplatnění DPH, pokud je kupující daňovým poplatníkem s nárokem na odpočet, což se často využívá při transakcích týkajících se komerčních prostor.

Je třeba poznamenat, že Estonsko nemá klasickou daň z kapitálových výnosů pro právnické osoby. Výnosy z prodeje nemovitostí jsou zahrnuty do celkových finančních výsledků společnosti a podléhají zdanění pouze v případě, že jsou rozděleny mezi akcionáře. To je klíčová výhoda estonského modelu, která jej odlišuje od systémů většiny evropských zemí, kde se daň platí ihned po prodeji aktiva.

Kromě daně z příjmů právnických osob platí společnosti, které vlastní nemovitosti, roční daň z pozemků, která se vybírá z pozemků, nikoli ze samotných budov. Sazba daně z pozemků je stanovena obcemi a pohybuje se od 0,1 % do 1 % katastrální hodnoty pozemku. Tato daň je povinná a je klasifikována jako provozní náklad, ale nemá vliv na daňový základ při prodeji.

Stejná daňová pravidla platí pro zahraniční společnosti, které vlastní nemovitosti v Estonsku prostřednictvím místních dceřiných společností. Pokud nemovitost patří společnosti registrované v Estonsku, platí estonský model odloženého zdanění. Pokud však zahraniční organizace vlastní nemovitost přímo, aniž by zřídila stálou provozovnu, mohou vzniknout daňové povinnosti po uznání provozovny, což se posuzuje případ od případu.

Transakce prodeje nemovitostí jsou notářsky ověřeny, poté notář zadá údaje o převodu vlastnictví do katastru nemovitostí. V případě komerčních prodejů se elektronické hlášení provádí prostřednictvím systému e-MTA, kde společnosti deklarují rozdělení zisku a platby daně z příjmů právnických osob.

Proto bude prodej nemovitostí společností v Estonsku v roce 2025 podléhat dani z příjmů pouze při výplatě dividend, a to ve výši 22/78. To činí tuto jurisdikci obzvláště atraktivní pro investiční a developerské struktury. Absence daně z kapitálových výnosů, flexibilita při uplatňování DPH a možnost reinvestovat zisky bez okamžitého zdanění vytvářejí příznivé podmínky pro dlouhodobé projekty. Pro optimalizaci daňového zatížení se společnostem doporučuje plánovat rozdělení zisku v souladu s investičními cykly a využívat estonský model odloženého zdanění právnických osob.