Daň z nemovitostí na Kypru 2025

V roce 2025 zůstává systém zdanění nemovitostí na Kypru jedním z nejvýhodnějších v Evropské unii. Roční státní daň z nemovitostí (Immovable Property Tax, IPT) byla zcela zrušena a od roku 2017 se neplatí. Vlastníci jsou však povinni platit místní obecní poplatky za odvoz odpadu, veřejné osvětlení, odvodnění a údržbu veřejných prostranství. Výše těchto plateb závisí na konkrétní obci a obvykle se pohybuje od 50 do 300 EUR ročně za standardní rezidenční nemovitost. Při koupi nemovitosti na Kypru se uplatňuje několik daní a poplatků. Pokud je nová nemovitost zakoupena od developera, uplatňuje se daň z přidané hodnoty ve výši 19 %. U nemovitostí zakoupených pro trvalé bydlení se na prvních 130 metrů čtverečních nemovitosti vztahuje preferenční sazba DPH ve výši 5 %, pokud kupující splňuje stanovená kritéria. Na sekundární bydlení se DPH neúčtuje. Při uzavření kupní smlouvy se navíc účtuje kolkovné, jehož výše závisí na ceně nemovitosti:

Maximální výše kolkovného nesmí překročit 20 000 EUR.

Po dokončení transakce je nutné zaplatit státní poplatek za zápis vlastnických práv do katastru nemovitostí. Tento poplatek se vztahuje pouze na případy, kdy nemovitost nepodléhala DPH. Jeho výše je:

• 3 % z hodnoty do 85 000 EUR,
• 5 % z částky mezi 85 001 EUR a 170 000 EUR
• 8 % z částky přesahující 170 000 EUR.

Pokud byla nemovitost zakoupena s DPH, nejsou účtovány žádné registrační poplatky.

Příjmy z pronájmu nemovitostí na Kypru jsou zdanitelné jak pro fyzické, tak pro právnické osoby. Rezidenti platí daň z příjmu podle progresivní stupnice:

Kromě toho jsou rezidenti s bydlištěm na Kypru povinni platit zvláštní příspěvek na obranu a příspěvek na zdravotní systém ve výši 2,65 %. U nerezidentů podléhají zdanění pouze příjmy získané ze zdrojů na Kypru. Pokud je nemovitost pronajímána na krátkodobý pobyt, například prostřednictvím Airbnb nebo Booking, a příjem přesahuje 15 600 EUR ročně, může vzniknout povinnost platit DPH.

Právnické osoby se sídlem na Kypru podléhají dani z příjmu právnických osob z čistého příjmu z pronájmu ve výši 12,5 %. K tomu mohou být připočteny povinné poplatky podobné těm, které se vztahují na fyzické osoby. Při prodeji nemovitosti se uplatňuje daň z kapitálových výnosů ve výši 20 % rozdílu mezi prodejní cenou a kupní cenou. Do výpočtu lze zahrnout náklady na zlepšení nemovitosti a další doložené výdaje. Pro fyzické osoby jsou stanoveny určité výjimky: při prodeji hlavního bydliště je osvobozen z daně zisk do výše 85 430 EUR a při prodeji jiných nemovitostí do výše 17 086 EUR. Tyto výhody lze využít pouze jednou za život.

Kypr nabízí investorům příznivé daňové podmínky: neexistuje žádná roční daň z nemovitostí, dědická daň ani daň z čistého jmění. Hlavní výdaje pro majitele se omezují na obecní poplatky a daně vzniklé v době koupě, vlastnictví a prodeje nemovitosti. Z hlediska daňového plánování je vhodné posoudit každou fázi vlastnictví – od pořízení až po následný prodej nebo pronájem – s přihlédnutím k platným sazbám a možným výhodám. Investoři by také měli vzít na vědomí, že od roku 2026 Kypr zavede povinnost oznamovat daňovým orgánům pronájem nemovitostí právnickým osobám. To zvyšuje transparentnost transakcí a posiluje státní kontrolu. Celkově zůstává Kypr jednou z nejvýhodnějších jurisdikcí pro vlastnictví nemovitostí v Evropě díky absenci roční daně z nemovitostí, mírným sazbám u prodejních transakcí a transparentnímu systému zdanění příjmů z pronájmu.

Daně při koupi nemovitosti na Kypru

Koupě nemovitosti na Kypru v roce 2025 podléhá několika druhům daní a poplatků, které závisí na typu nemovitosti, statusu kupujícího a struktuře transakce. Ačkoli Kypr zůstává jednou z nejatraktivnějších zemí EU pro investice do nemovitostí, potenciální kupující by měli vzít v úvahu všechny povinné platby spojené s registrací vlastnictví a placením státních poplatků.

První a nejvýznamnější daní při koupi nové nemovitosti je daň z přidané hodnoty (DPH). Standardní sazba je 19 % a vztahuje se na koupi nového bydlení od developera. Pro fyzické osoby, které kupují nemovitost pro své trvalé bydliště, však platí preferenční sazba 5 %, která se vztahuje na prvních 130 metrů čtverečních obytné plochy. Podmínkami pro uplatnění této úlevy jsou status rezidenta na Kypru, skutečné bydliště v nemovitosti a žádné komerční využití nemovitosti. Pokud kupující kupuje nemovitost z druhé ruky, tj. nemovitost, u které již byla zaplacena DPH, daň z přidané hodnoty se neúčtuje.

Druhou povinnou platbou je kolkovné, které se platí při podpisu kupní smlouvy. Jeho výše se vypočítává na základě deklarované hodnoty nemovitosti a činí 0 % pro ceny do 5 000 EUR, 0,15 % pro částky od 5 001 EUR do 170 000 EUR a 0,20 % pro částky přesahující 170 000 EUR. Maximální kolkovné je omezeno na 20 000 EUR. Zaplacení této daně je předpokladem pro následnou registraci smlouvy v katastru nemovitostí a za její zaplacení odpovídá kupující.

Zvláštní význam má státní poplatek za registraci vlastnických práv (poplatek za převod). Tento poplatek se platí při převodu vlastnického práva na pozemkový a katastrální úřad. Vztahuje se pouze na případy, kdy nemovitost nepodléhala DPH. Sazba státního poplatku je progresivní a závisí na hodnotě nemovitosti: 3 % z prvních 85 000 EUR, 5 % z částky od 85 001 EUR do 170 000 EUR a 8 % z částky přesahující 170 000 EUR. Pokud však byla nemovitost zakoupena s DPH, nejsou účtovány žádné registrační poplatky, což výrazně snižuje celkové náklady transakce.

Mezi další náklady při koupi nemovitosti na Kypru patří služby advokáta, notáře, realitního makléře a odhadce. Právní podpora transakce obvykle stojí 1–2 % hodnoty nemovitosti, notářské služby stojí přibližně 300–800 EUR a provize realitního makléře je 3–5 %, obvykle rovnoměrně rozdělená mezi prodávajícího a kupujícího.

Je také důležité vzít v úvahu roční povinné platby, které nesouvisejí s daněmi z nákupu, ale stávají se platnými po registraci vlastnictví. Jedná se o obecní poplatky za odvoz odpadu, osvětlení a odvod vody, které se liší v závislosti na oblasti a typu nemovitosti.

Důležitou výhodou pro zahraniční investory je, že Kypr neukládá daň z nemovitostí (Immovable Property Tax) a neuplatňuje dědickou a majetkovou daň. To činí nákup nemovitostí na ostrově obzvláště atraktivním pro občany jiných zemí EU a třetích zemí, kteří chtějí udržet svůj majetek ve stabilní jurisdikci s mírným daňovým zatížením.

Při nákupu nemovitosti na Kypru tedy zůstávají klíčovými výdaji DPH (při nákupu nových nemovitostí), kolkovné a registrační poplatky, pokud je nemovitost osvobozena od DPH. Celkové náklady na nákup se pohybují od 4 % do 10 % hodnoty nemovitosti, v závislosti na její kategorii a platných výhodách. Kompetentní strukturování transakce a předběžné daňové plánování vám umožní optimalizovat vaše celkové náklady a využít všech výhod, které kyperské právo nabízí.

Náklady na právní služby při koupi nemovitosti na Kypru

Při koupi nemovitosti na Kypru v roce 2025 závisí náklady na právní podporu transakce na složitosti postupu, ceně nemovitosti a statusu kupujícího. V průměru se náklady na právní služby pohybují od 1 % do 2 % ceny kupované nemovitosti. V absolutních číslech se to u standardní transakce obvykle pohybuje mezi 1 000 a 2 000 EUR. Pokud se jedná o nemovitost s vysokou hodnotou, zakoupenou prostřednictvím právnické osoby nebo za účasti zahraničního investora ze země mimo Evropskou unii, mohou být náklady na služby vyšší než stanovený rozsah. Právní podpora transakce zahrnuje celou řadu opatření zaměřených na zajištění legality a bezpečnosti nákupu. V první fázi právník zkontroluje vlastnické právo k nemovitosti a ujistí se, že neexistují žádná zástavní práva, zástavy, zabavení nebo právní omezení. Poté jsou analyzována stavební povolení a soulad nemovitosti s územním plánem. Poté právník připraví nebo zkontroluje kupní smlouvu, účastní se jednání o jejích podmínkách mezi stranami a zajistí správné provedení všech ustanovení týkajících se platby, převodu vlastnictví a lhůt pro registraci. Ve fázi uzavření transakce právník dohlíží na podpis smlouvy, vypočítá a zaplatí kolkovné a předloží dokumenty k registraci vlastnictví na katastrálním úřadu. V případě potřeby vyhotoví plnou moc, pokud kupující jedná prostřednictvím zástupce, a komunikuje s daňovými úřady za účelem potvrzení zdrojů finančních prostředků a získání povolení pro nerezidenty.

Právníci věnují zvláštní pozornost daňovým aspektům nákupu – kontrolují, zda je nemovitost předmětem DPH, zda lze uplatnit preferenční sazbu 5 %, a radí klientovi ohledně budoucích povinností v oblasti daně z kapitálových výnosů a daně z pronájmu, pokud má být nemovitost pronajata. Pro zahraniční kupující, kteří jsou občany zemí mimo EU, podává právník také žádost kyperskému ministerstvu vnitra o povolení k nákupu nemovitosti. Při výběru právního poradce se doporučuje předem se dohodnout na ceně služeb a stanovit ji písemně ve formě smlouvy o poskytování právních služeb. Tím se zajistí transparentnost výpočtů a vyloučí se další skryté náklady. Je také nutné vyjasnit, zda jsou v ceně služby zahrnuty náklady na překlad dokumentů, apostilu, notářské ověření a dopravu. Právní služby při koupi nemovitosti na Kypru jsou tedy nezbytným prvkem bezpečné transakce a zahrnují řadu kontrol, přípravu dokumentů, registraci vlastnických práv a poradenství v daňových otázkách. Jejich cena závisí na typu a složitosti transakce, ale v průměru se pohybuje kolem 1–2 % ceny kupované nemovitosti.

Náklady na notářské služby při koupi nemovitosti na Kypru

Při koupi nemovitosti na Kypru v roce 2025 jsou náklady na notářské služby obecně velmi rozumné. Standardní poplatek za notářské ověření podpisů nebo pečetí je přibližně 2 EUR za podpis nebo pečeť, pokud se provádí v notářské kanceláři. Pokud je ověření vyžadováno mimo kancelář, může se sazba zvýšit na 5 EUR, a při využití služeb „moukhtaris“ – jednoduché oprávněné osoby – může být částka 10–20 EUR za dokument.

To znamená, že celkové notářské poplatky představují pouze malou část celkových nákladů na koupi nemovitosti a zpravidla nepřesahují několik set eur. Náklady nejsou přímo spojeny s cenou nemovitosti a lze je považovat za fixní administrativní náklady v rámci transakčního procesu.

Náklady na služby realitní kanceláře při koupi nemovitosti na Kypru

Při koupi nemovitosti na Kypru lidé obvykle využívají služeb realitní kanceláře – je důležité pochopit, jak se jejich poplatky počítají a platí.

Provize realitní kanceláře se obvykle pohybují kolem 3 %–5 % z prodejní ceny nemovitosti. V některých případech se sazba může blížit spodní hranici (2 %–3 %) nebo horní hranici, v závislosti na regionu, ceně nemovitosti a podmínkách transakce. Podle běžné praxe platí za služby agentury prodávající, pokud není uzavřena zvláštní dohoda o opaku. Kupující může požádat o předem sdělení, kdo přesně provizi hradí a zda je zahrnuta v ceně nemovitosti.

Při výběru agentury se doporučuje:

• Získat písemnou smlouvu, ve které jsou jasně uvedeny provize, podmínky, povinnosti stran a termíny.
• Ujistit se, že agent má licenci a je registrován u příslušných orgánů.
• Projednat, jaké služby jsou zahrnuty v provizi (marketing, prohlídky, jednání, ověření dokumentů atd.).
• U velkých nebo nestandardních nemovitostí se pokuste vyjednat snížení provize nebo pevnou sazbu.

Při plánování koupě nemovitosti na Kypru je tedy nutné připočítat provizi agentury, pokud se prodávající nedohodl na jiném platebním režimu, a zohlednit ji v celkovém výpočtu nákladů.

Daně z vlastnictví nemovitostí na Kypru

V roce 2025 zůstává daňové zatížení vlastnictví nemovitostí na Kypru jedním z nejnižších v Evropské unii. Hlavní státní daň z nemovitostí, která dříve platila, byla zcela zrušena a dnes vlastníci platí pouze místní obecní poplatky a některé související platby v závislosti na kategorii nemovitosti a její poloze.

Po zrušení daně z nemovitostí jsou jedinými povinnými platbami pro majitele místní daně vybírané obecními nebo venkovskými radami. Tyto daně se používají k financování veřejných služeb, jako je odvoz odpadu, osvětlení ulic, údržba silnic a kanalizace. Výše těchto poplatků je obvykle nízká, pohybuje se od 50 do 300 EUR ročně za standardní rezidenční nemovitost, ale ve velkých rekreačních oblastech s rozvinutou infrastrukturou může být vyšší. Výše konkrétní platby je stanovena místními úřady v závislosti na typu nemovitosti a její katastrální hodnotě.

Samostatně se platí poplatek za odvod vody a čištění odpadních vod, který vybírají specializované rady (kanalizační rady). Obvykle se počítá jako procento z katastrální hodnoty nemovitosti a činí přibližně 0,05–0,35 % ročně. Tento poplatek hradí všichni vlastníci nemovitostí připojení k centrální kanalizační síti a je používán na provoz a rozvoj městské infrastruktury.

Pro vlastníky bytů v bytových komplexech s více jednotkami je rovněž povinný měsíční nebo roční příspěvek na údržbu společných prostor budovy a přilehlého území (poplatky za údržbu). Jeho výše závisí na úrovni služeb, dostupnosti bazénu, výtahů, ostrahy, terénních úprav a dalších vybavení. Průměrné náklady na tyto služby se pohybují od 50 do 150 EUR měsíčně, ale v luxusních komplexech mohou dosáhnout až 300–400 EUR měsíčně.

Kypr nemá daň z majetku, daň z vlastnictví druhé nebo další nemovitosti ani dědickou daň. Díky tomu je Kypr jednou z nejatraktivnějších jurisdikcí v Evropě pro dlouhodobé vlastnictví nemovitostí. Majitelé jsou také osvobozeni od povinného ročního vykazování, pokud nemovitost není využívána pro komerční účely a nevytváří příjem.

Pokud je nemovitost využívána k zisku, například je pronajímána, je majitel povinen přiznat příjem a zaplatit odpovídající daň z příjmu, jakož i speciální poplatky. Pro fyzické osoby s trvalým pobytem platí progresivní sazby daně z příjmu a speciální příspěvky do zdravotního a obranného systému. U právnických osob jsou příjmy z pronájmu zahrnuty do celkové základu daně společnosti a podléhají dani z příjmu právnických osob ve výši 12,5 %.

Vlastnictví nemovitosti na Kypru tedy neznamená významné daňové závazky. Stát nevybírá roční daň z nemovitosti a hlavní finanční zátěž se omezuje na mírné obecní poplatky a provozní náklady. Díky tomu je Kypr jednou z nejvýhodnějších zemí EU pro dlouhodobé uložení kapitálu ve formě nemovitostí, zejména z hlediska daňové optimalizace a snadné správy.

Daně z krátkodobého pronájmu nemovitostí na Kypru

V roce 2025 si Kypr zachovává atraktivní daňový režim pro majitele, kteří pronajímají nemovitosti na krátkodobé bázi, ale činnost v tomto sektoru vyžaduje přísné dodržování daňových a správních pravidel. Legislativa reguluje pronájem bytů a domů prostřednictvím online platforem, jako jsou Airbnb a Booking.com, a vyžaduje, aby majitelé registrovali své nemovitosti ve speciálním státním registru.

Každý majitel, který plánuje pronajímat ubytování na dobu kratší než 30 dnů, se musí zaregistrovat v registru krátkodobých pronájmů, který vede kyperské ministerstvo cestovního ruchu. Po registraci je každé nemovitosti přiděleno jedinečné číslo, které musí být uvedeno ve všech inzerátech. Bez registrace je krátkodobý pronájem považován za nelegální a může mít za následek správní odpovědnost, včetně pokut až do výše 5 000 EUR a pozastavení činnosti.

Z daňového hlediska jsou příjmy z krátkodobých pronájmů uznávány jako příjmy z ekonomické činnosti a podléhají zdanění v závislosti na statusu majitele – fyzické nebo právnické osoby – a také na jeho daňovém rezidenství. Pro rezidenty platí progresivní daň z příjmu: 0 % z příjmů do 19 500 EUR, 20 % z příjmů od 19 501 EUR do 28 000 EUR, 25 % z příjmů od 28 001 EUR do 36 000 EUR, 30 % z příjmů od 36 001 EUR do 60 000 EUR a 35 % z příjmů nad 60 000 EUR.

Kromě toho se od obyvatel s trvalým bydlištěm v Irsku vybírá zvláštní obranný příspěvek. Veškeré příjmy z pronájmu, bez ohledu na jejich délku trvání, podléhají také povinnému příspěvku do všeobecného zdravotního systému (GHS) ve výši 2,65 %.

Zvláštní pozornost je třeba věnovat dani z přidané hodnoty. V případech, kdy celkový příjem z krátkodobých pronájmů přesahuje hranici 15 600 EUR ročně, je majitel povinen se registrovat jako plátce DPH a účtovat 9% daň z krátkodobých ubytovacích služeb. Toto pravidlo se vztahuje na pronajímatele, kteří poskytují ubytování turistům nebo obchodním cestujícím, pokud jsou tyto služby poskytovány systematicky. V tomto případě má majitel právo odečíst DPH z výdajů souvisejících s údržbou a provozem nemovitosti.

Právnické osoby, které pronajímají nemovitosti na krátkodobé bázi, podléhají dani z příjmů právnických osob z čistého zisku ve výši 12,5 %. Kromě toho může být z příjmů účtován příspěvek do systému zdravotní péče a odvod do obranného fondu, pokud má společnost status daňového rezidenta na Kypru. Pronajímatelé jsou povinni vést záznamy o příjmech a výdajích souvisejících s pronájmem a podávat roční daňové přiznání. Příjmy z krátkodobého pronájmu jsou zahrnuty do celkového daňového základu a mohou být sníženy o doložené výdaje, jako jsou opravy, úklid, služby, reklama a provize za rezervaci.

Při krátkodobém pronájmu nemovitosti na Kypru musí tedy majitel zohlednit tři klíčové daňové aspekty: daň z příjmů, zvláštní odvody (SDC a GHS) a, pokud je překročena stanovená hranice, daň z přidané hodnoty. Navzdory povinné registraci a požadavkům na daňové hlášení zůstává celkové daňové zatížení mírné a možnost odpočtu DPH z výdajů činí z tohoto podnikání výnosný projekt pro majitele nemovitostí zaměřené na turistický trh.

Daně z dlouhodobého pronájmu nemovitostí na Kypru

V roce 2025 zůstává zdanění příjmů z dlouhodobého pronájmu nemovitostí na Kypru stabilní a pro majitele příznivé. Legislativa země jasně rozlišuje mezi krátkodobým a dlouhodobým pronájmem: pokud je nemovitost pronajata na více než 30 dní a není určena k dočasnému ubytování turistů, takový pronájem se nepovažuje za hotelovou činnost a nepodléhá DPH.

Příjmy z dlouhodobého pronájmu jsou uznávány jako pasivní příjmy z nemovitostí a podléhají zahrnutí do zdanitelného základu vlastníka. Pro fyzické osoby, které jsou daňovými rezidenty Kypru, platí progresivní daň z příjmu:

U nerezidentů jsou zdanitelné pouze příjmy pocházející ze zdrojů na Kypru. Nerezidenti však nemají nárok na stejné daňové odpočty a slevy jako rezidenti.

Kromě toho se na osoby s trvalým pobytem vztahuje zvláštní příspěvek na obranu (SDC). Jeho výše činí 2,25 % z celkového nájemného. Tento poplatek je určen k financování národních programů a vztahuje se pouze na rezidenty s daňovým domicilem na Kypru. Kromě SDC jsou všichni pronajímatelé, fyzické i právnické osoby, povinni platit příspěvek do všeobecného zdravotního systému (GHS). Sazba činí 2,65 % z příjmů z pronájmu. Příspěvek je srážen navíc k dani z příjmu a SDC a je splatný každoročně při podání daňového přiznání.

Právnické osoby se sídlem na Kypru, které pronajímají nemovitosti na dlouhodobé bázi, podléhají dani z příjmu právnických osob ve výši 12,5 % z čistého zisku, tj. po odečtení doložených výdajů souvisejících s údržbou a správou nemovitosti. Příjmy právnických osob mohou také podléhat příspěvku na zdravotní pojištění a odvodu do obranného fondu, pokud je společnost daňovým rezidentem dané země.

Příjmy z pronájmu lze snížit o řadu výdajů přímo souvisejících s provozem nemovitosti. Patří mezi ně poplatky za služby, opravy a údržbu, poplatky správcovské společnosti, pojištění nemovitosti a odpisy. Je důležité, aby všechny výdaje byly zdokumentovány a zohledněny v účetních záznamech. Z hlediska DPH jsou dlouhodobé pronájmy rezidenčních nemovitostí osvobozeny od daně, což usnadňuje správu tohoto typu pronájmu. Pronájmy komerčních nemovitostí však mohou podléhat DPH ve výši 19 %, pokud se strany transakce dobrovolně dohodly na zahrnutí daně a smlouvu odpovídajícím způsobem zaregistrovaly.

Celková daňová zátěž z příjmů z dlouhodobých nájmů pro fyzické osoby, které jsou rezidenty Kypru, tedy sestává z daně z příjmu, daně na obranu a příspěvků na zdravotní pojištění. U právnických osob se uplatňuje daň z příjmu právnických osob s možností odpočtu výdajů. Kypr má jeden z nejtransparentnějších a nejvýhodnějších režimů daně z příjmů z pronájmu v Evropské unii a zároveň poskytuje flexibilitu a minimální administrativní požadavky pro vlastníky nemovitostí.

Daně z prodeje nemovitostí fyzickými osobami na Kypru

V roce 2025 se zdanění prodeje nemovitostí fyzickými osobami na Kypru řídí ustanoveními zákona o dani z kapitálových výnosů (CGT). Tato daň se vybírá pouze z prodeje nemovitostí nacházejících se na Kypru a platí bez ohledu na to, zda je prodávající daňovým rezidentem země nebo ne. Daň se platí z rozdílu mezi prodejní cenou a kupní cenou nemovitosti, upravenou o doložené výdaje související s jejím nákupem, údržbou a zlepšením.

Základní sazba daně z kapitálových výnosů je 20 %. Při výpočtu základu daně je možné od částky zisku odečíst náklady na právní služby, kolkovné, registrační poplatky, provize agentur, výdaje na zlepšení kapitálu (opravy, rekonstrukce, rozšíření) a indexaci nákladů v souladu s inflací. Daň se tedy nevztahuje na celkovou částku prodeje, ale pouze na čisté kapitálové výnosy, které vlastník skutečně obdržel.

Fyzickým osobám jsou k dispozici určité výjimky a výhody, které jim umožňují snížit nebo zcela odstranit jejich daňové zatížení. Hlavní výjimka se poskytuje při prodeji hlavního bydliště. Pokud vlastník vlastnil nemovitost po dobu nejméně pěti let a trvale v ní bydlel po dobu nejméně tří let, má nárok na osvobození od daně z kapitálových zisků až do výše 85 430 EUR. Tato výjimka se uplatňuje jednou za život a nevztahuje se na nemovitosti zakoupené za účelem investice.

Při prodeji jiných nemovitostí, které nejsou hlavním bydlištěm, se uplatňuje standardní osvobození až do výše 17 086 EUR. Kromě toho se při prodeji zemědělské půdy, kterou vlastník využívá k zemědělské činnosti, může uplatnit další osvobození až do výše 25 629 EUR. Všechna osvobození jsou osobní a nelze je kombinovat – prodávající má právo zvolit si jedno osvobození v závislosti na povaze nemovitosti. Pokud byla nemovitost zakoupena před 1. lednem 1980, použije se při výpočtu kapitálových zisků jako základna hodnota nemovitosti k tomuto datu, což výrazně snižuje daňový základ. Při dědění nemovitosti se daň z kapitálových zisků nevyměřuje v okamžiku převodu vlastnictví, ale až v okamžiku, kdy dědic nemovitost následně prodá.

Je třeba poznamenat, že daň z kapitálových výnosů se vztahuje pouze na nemovitosti nacházející se na Kypru. Pokud daňový rezident Kypru prodá nemovitost nacházející se mimo zemi, takový příjem nepodléhá dani z kapitálových výnosů na Kypru. Po výpočtu daně je fyzická osoba povinna podat daňovému úřadu prohlášení o prodeji a zaplatit daň do 30 dnů od data transakce. V opačném případě budou účtovány pokuty a úroky z prodlení. Kromě daně z kapitálových výnosů neexistují žádné další povinné daně z prodeje nemovitostí fyzickými osobami. Daň z přidané hodnoty z prodeje se vztahuje pouze na nové nemovitosti prodávané developery a nevztahuje se na soukromé vlastníky prodávající dříve zakoupené domy. Neexistuje ani daň z převodu nemovitostí ani státní poplatky, s výjimkou případných notářských a registračních nákladů.

Při prodeji nemovitosti fyzickou osobou na Kypru je tedy hlavní daňovou povinností platba daně z kapitálových výnosů ve výši 20 %. Existence široké škály osvobození od daně, jakož i možnost zohlednit všechny související výdaje, činí kyperský daňový systém flexibilním a příznivým pro vlastníky. V kombinaci s absencí dědické daně a daně z majetku zůstává Kypr jednou z nejatraktivnějších jurisdikcí pro dlouhodobé vlastnictví a následný prodej nemovitostí.

Daně z prodeje nemovitostí společností na Kypru

V roce 2025 se na prodej nemovitostí právnickou osobou na Kypru vztahuje jeden z nejtransparentnějších a nejvíce předvídatelných daňových režimů v Evropské unii. Všechny transakce týkající se prodeje nemovitostí nacházejících se v zemi se řídí předpisy o dani z příjmů právnických osob a dani z kapitálových výnosů. Pokud je nemovitost v rozvaze kyperské společnosti a byla používána pro obchodní účely, zisk z jejího prodeje se považuje za obchodní příjem. V tomto případě podléhá dani z příjmů právnických osob ve výši 12,5 %, což je jedna z nejnižších sazeb v EU. Při výpočtu základu daně má společnost právo odečíst doložené výdaje související s pořízením, údržbou a provozem nemovitosti, jakož i odpisy. To umožňuje výrazné snížení daňového zatížení.

Pokud nemovitost nebyla používána v rámci provozní činnosti společnosti, ale byla považována za investiční aktivum, podléhá zisk z jejího prodeje dani z kapitálových výnosů (CGT) ve výši 20 %. Tato daň se vypočítává na základě rozdílu mezi prodejní cenou a původní pořizovací cenou, přičemž se zohledňují všechny uznatelné výdaje. Kyperská daňová legislativa zároveň umožňuje úpravu pořizovací ceny o inflaci, což dále snižuje výši daně. Pro společnosti se sídlem na Kypru platí zásada celosvětového zdanění, tj. daň z příjmů právnických osob se vybírá z příjmů z prodeje nemovitostí jak na Kypru, tak v zahraničí. Daň z kapitálových výnosů (CGT) se však vybírá výhradně z transakcí týkajících se nemovitostí nacházejících se na Kypru. Pokud kyperská společnost prodá nemovitost nacházející se mimo zemi, zisk z tohoto prodeje se zahrnuje do celkového základu daně a podléhá pouze dani z příjmů právnických osob, bez uplatnění CGT.

V případech, kdy kyperská společnost vlastní nemovitosti prostřednictvím dceřiných společností nebo holdingových společností, se na prodej akcií vztahují pravidla daně z kapitálových výnosů. Pokud aktivní část společnosti, jejíž akcie se prodávají, sestává převážně z kyperských nemovitostí, je daň z kapitálových výnosů vybírána i v případě, že předmětem transakce jsou akcie, a nikoli samotná nemovitost. Toto opatření zabraňuje daňovým únikům prostřednictvím korporátních struktur. Kromě daně z příjmů právnických osob nebo daně z kapitálových výnosů může prodej nemovitostí společností vést k povinnosti zaplatit daň z přidané hodnoty (DPH). Pokud je nemovitost nová a prodává ji developer, platí standardní sazba DPH ve výši 19 %. Prodej sekundárních nemovitostí je osvobozen od DPH, pokud byla daň již zaplacena při jejich původním nákupu. V tomto případě je společnost povinna zaplatit pouze kolkovné a výdaje související s převodem vlastnictví.

Po výpočtu daňových povinností může být zisk zbývající po zaplacení daně rozdělen mezi akcionáře ve formě dividend. Při výplatě dividend osobám s bydlištěm na Kypru se uplatňuje zvláštní obranný příspěvek (SDC) ve výši 17 % z částky dividendy. Pokud jsou dividendy vypláceny nerezidentům, není vybírána žádná srážková daň, což z Kypru činí jednu z nejvýhodnějších jurisdikcí pro vlastnictví a prodej nemovitostí prostřednictvím společnosti. Celková daňová zátěž společnosti prodávající nemovitosti na Kypru se skládá z daně z příjmů právnických osob ve výši 12,5 % (nebo daně z kapitálových výnosů ve výši 20 %, pokud nemovitost nebyla používána pro komerční účely), případné DPH ve výši 19 % z prodeje nových nemovitostí a SDC ve výši 17 % z rozdělení zisku ve formě dividend. Zároveň má společnost možnost optimalizovat svůj daňový základ prostřednictvím výdajů a odpisů a díky stávající síti mezinárodních dohod Kypru se vyhnout dvojímu zdanění.

Když tedy právnická osoba prodává nemovitost na Kypru, platí vyvážený daňový režim, který státu zajišťuje stabilní příjmy a podnikům předvídatelnost a flexibilitu. Nízká sazba daně z příjmů právnických osob, absence srážkové daně z dividend a možnost optimalizace zisků činí z Kypru jednu z nejatraktivnějších evropských jurisdikcí pro investice a správu nemovitostního majetku.