Koupě nemovitosti na Kypru. Pět kroků k nákupu nemovitosti na Kypru

Do roku 2025 bude Kypr i nadále jednou z nejatraktivnějších destinací pro investice do nemovitostí v Evropské unii. Rozvinutý právní systém, příznivé klima, mírné daně a transparentní registrační postupy činí tuto zemi atraktivní pro zahraniční investory, kteří uvažují o koupi domu a získání trvalého pobytu. Proces koupě nemovitosti začíná výběrem nemovitosti a zaplacením zálohy, která se obvykle pohybuje od 5 000 do 10 000 eur. Poté je vhodné, aby kupující najal nezávislého právníka, který provede právní prověrku nemovitosti, včetně analýzy vlastnického práva, dluhů a zástavních práv a shody dokumentace s povoleními. Občané Evropské unie mohou koupit tolik nemovitostí, kolik si přejí. Státní příslušníci třetích zemí mohou koupit buď jednu rezidenční nemovitost, nebo jednu rezidenční nemovitost a jednu malou komerční nemovitost, pokud celková plocha nepřesahuje zákonné limity. Takové transakce vyžadují schválení Radou ministrů nebo okresní správou, které je obvykle uděleno do dvou až tří měsíců.

Prvním krokem při koupi nemovitosti na Kypru je podpis kupní smlouvy kupujícím, po kterém je dokument zapsán do katastru nemovitostí. Platba může být provedena z vlastního kapitálu nebo prostřednictvím hypotéky. Kyperské banky poskytují hypoteční financování zahraničním investorům, kteří mohou poskytnout počáteční vklad ve výši 30 % až 50 % hodnoty nemovitosti. Úrokové sazby hypoték se pohybují od 3,5 % do 5,5 % ročně a úvěry lze čerpat až na 30 let.

Daňové a administrativní náklady zahrnují DPH ve výši 19 % u nových nemovitostí, přičemž na primární rezidence se vztahuje snížená sazba 5 %. Kolkovné ve výši 0,15 % se vztahuje na částky do 170 000 EUR a na částky přesahující tuto částku se účtuje 0,20 %. Při nákupu nemovitostí bez DPH se uplatňují převodní poplatky v rozmezí 3 % až 8 % a právní poplatky činí přibližně 1–2 % hodnoty nemovitosti.

Investoři, kteří plánují získat trvalý pobyt na Kypru, musí investovat minimálně 300 000 EUR do nového bydlení, které podléhá DPH. Kromě toho musíte potvrdit, že máte stabilní příjem ze zahraničí, který je dostatečný k pokrytí výdajů vaší rodiny.

Cena nemovitostí na Kypru

Trh s nemovitostmi na Kypru se stabilně rozvíjí a výnosy z pronájmu se liší v závislosti na regionu. Ceny nemovitostí na Kypru se v závislosti na regionu velmi liší. Například v Limassolu mohou ceny za metr čtvereční dosáhnout 4 500 EUR v centrálních oblastech a kolem 3 400 EUR v obytných oblastech. V mnoha dalších městech, jako je Paphos, Larnaca a Nikósie, jsou ceny 1,5–2krát nižší.

Níže uvedená tabulka ukazuje průměrné náklady na nemovitosti na Kypru a výnosy z pronájmu nemovitostí v různých regionech.

Investoři by měli zvážit také klíčová rizika. Mezi časté chyby patří nákup nemovitosti na Kypru bez samostatného listu vlastnictví, provedení transakce prostřednictvím právníka poskytnutého developera a podcenění dodatečných měsíčních nákladů na údržbu nemovitosti, které mohou činit až 500 € měsíčně. Další častou chybou je nesplnění požadavků pro získání povolení k nákupu. Aby se tato rizika minimalizovala, doporučuje se provést úplnou právní prověrku nemovitosti, zkontrolovat status prodávajícího a dokumenty v katastru nemovitostí a předem posoudit daňové zatížení.

Nákup nemovitosti na Kypru však zůstává účinným dlouhodobým investičním nástrojem pro ochranu kapitálu a generování dodatečných příjmů. Kromě toho má investor při splnění stanovených podmínek možnost získat trvalý pobyt pro sebe a své rodinné příslušníky.

Právníci společnosti Regulated United Europe pomáhají zahraničním klientům ve všech fázích, od výběru nemovitosti a právní prověrky až po registraci nemovitosti a podání žádosti o povolení k pobytu. Pomáháme optimalizovat strukturu transakce, posoudit daňové dopady a zajistit plný soulad s kyperským právem.

Pět kroků k nákupu nemovitosti na Kypru

Krok první:

Jakmile si vyberete nemovitost a vaše nabídka bude přijata, musíte zaplatit rezervační zálohu, aby byla nemovitost stažena z trhu. K tomu musí být vždy přiložena rezervační smlouva, ve které jsou stanoveny dohodnuté podmínky.

Krok druhý:

Během rezervačního období musíte shromáždit všechny dokumenty týkající se nemovitosti a provést její právní prověrku. Budete také muset vyplnit dokumenty týkající se boje proti praní špinavých peněz a registrační dokumenty vaší společnosti (pokud se nákup provádí prostřednictvím právnické osoby), aby bylo možné předem zajistit certifikované převody. Pokud během právní kontroly nevzniknou žádné problémy, můžete přistoupit k sepsání kupní smlouvy, kterou musí obě strany zkontrolovat a schválit.

Krok třetí:

Jakmile bude návrh dokončen a schválen, kupní smlouva bude opatřena razítkem a předložena katastrálnímu úřadu spolu s platbou ve výši přibližně 20–30 % kupní ceny. Vezměte prosím na vědomí, že v případě, kdy je byt nebo dům na Kypru zakoupen jménem společnosti, musí být všechny registrační dokumenty společnosti oficiálně přeloženy do řečtiny (pokud již nebyly přeloženy do angličtiny), aby mohla být smlouva přijata a předložena katastrálnímu úřadu.

Krok čtyři:

V této fázi musí být podána žádost Radě ministrů o schválení pokračování v koupi. Tento krok se vztahuje pouze na občany zemí mimo EU. Schválení je obvykle uděleno pod podmínkou, že nebudou zakoupeny více než dvě rezidenční nemovitosti a že budou použity jako soukromé rezidence (buď trvalé bydliště, nebo rekreační domy). Schválení se nevztahuje na krátkodobé nebo komerční pronájmy.

Krok pět:

Posledním krokem je převod listu vlastnictví na vaše jméno v katastru nemovitostí, který se provádí po zaplacení zbývající částky kupní ceny. V této fázi se také účtuje poplatek za převod vlastnictví.

Jak může cizinec bezpečně koupit nemovitost na Kypru a získat povolení k pobytu?

Kypr zůstává jednou z nejoblíbenějších evropských destinací pro zahraniční investory, kteří chtějí koupit nemovitost. Jeho příznivé klima, transparentní právní systém, nízké daně a možnost získání povolení k pobytu prostřednictvím koupě nemovitosti ho činí obzvláště atraktivním pro soukromé osoby a mezinárodní podnikatele.

Dne 8. června 2023 přijal kyperský parlament zákon, který zavádí sníženou sazbu DPH ve výši 5 % pro primární bydlení, a to za určitých podmínek. Tato změna má za cíl dosáhnout souladu s pravidly Evropské unie a navazuje na odůvodněné stanovisko Evropské komise, které uvádí, že Kypr nesprávně aplikoval pravidla DPH na bydlení.

Mezi hlavní body tohoto zákona patří:

1. Snížená sazba DPH se vztahuje na prvních 130 metrů čtverečních primárního bydlení (domy nebo byty) v ceně do 350 000 EUR. Tím se plocha, na kterou se vztahuje preferenční sazba, snižuje z 200 m² na 130 m².

Zákon stanoví přechodné období.

Po dobu čtyř měsíců od data vstupu zákona v platnost se navrhovaná pravidla nebudou vztahovat na nemovitosti, pro které bylo stavební povolení získáno nebo žádost podána před vstupem zákona v platnost.
Tyto změny jsou reakcí na kritiku Evropské komise, která poukázala na nesprávné uplatňování pravidel EU pro DPH v oblasti bydlení na Kypru, zejména pokud jde o uplatňování snížené sazby 5 % na primární bydlení bez omezení plochy nebo ceny.

Proces nákupu nemovitosti na Kypru je velmi formalizovaný a vyžaduje právní přesnost v každé fázi. Zahraniční občané mohou koupit jednu rezidenční nemovitost nebo pozemek o rozloze až 4 014 metrů čtverečních, zatímco občané ze zemí mimo EU musí získat povolení od Rady ministrů. Tento postup může trvat několik měsíců, proto se doporučuje zahájit jej ihned po podpisu předběžné smlouvy o koupi nemovitosti na Kypru.

Proces koupě začíná výběrem nemovitosti a zaplacením zálohy, která se obvykle pohybuje od pěti do deseti tisíc eur. Poté kupující jmenuje nezávislého právního zástupce, který zkontroluje vlastnické právo k nemovitosti, potvrdí, že neexistují žádné právní spory, dluhy nebo zástavy, a ověří zákonnost povolení. Strany poté uzavřou kupní smlouvu, která je zapsána do katastru nemovitostí ve lhůtě stanovené zákonem.

Transakci lze financovat buď z vlastních prostředků, nebo z hypotečního úvěru. Kyperské banky poskytují hypotéky cizím státním příslušníkům pod podmínkou, že složí počáteční zálohu ve výši třiceti až padesáti procent hodnoty nemovitosti. Úrokové sazby se obvykle pohybují od 3,5 % do 5,5 % ročně a úvěry lze čerpat až na dvacet let. Banka vyžaduje doklad o příjmu, úvěrovou historii a oficiální ocenění nemovitosti.

Náklady na koupi nového bytu na Kypru (hodnota nemovitosti: 300 000 EUR)

RAZÍTKO se pohybuje od 0,15 % do 0,20 %.

• Prvních 5 000 € je osvobozeno od daně.
• Od 5 001 € do 170 000 €: 0,15 %.
• Nad 170 000 €: 0,2 %.

Výpočet: 5 000 € x 0 % + 170 000 € x 0,15 % + 125 000 € x 0,2 % = 508 €

• DPH: 19 % (s možností uplatnění snížené sazby 5 %).
• 57 000 € nebo 15 000 €.

Poplatek za zápis do katastru nemovitostí: 50 € za registraci smlouvy.

Průměrná provize za zprostředkování koupě nového bytu na Kypru je 5 % + DPH.

Náklady na koupi použitého bytu na Kypru (hodnota nemovitosti: 300 000 €)

RAZÍTKO: Razítko závisí na hodnotě nemovitosti a pohybuje se od 0,15 % do 0,20 %.

• Prvních 5 000 € se nezdaňuje.
• Od 5 001 € do 170 000 €: 0,15 %.
• Nad 170 000 €: 0,2 %.

Výpočet: (5 000 € x 0 %) + (170 000 € x 0,15 %) + (125 000 € x 0,2 %) = 508 €.

Poplatek za převod (převod vlastnického práva): platba katastrálnímu úřadu v závislosti na hodnotě nemovitosti.

• Prvních 85 000 €: 3 %.
• Od 85 001 € do 170 000 €: 5 %.
• Nad 170 001 €: 8 %.

Výpočet: 85 000 € x 3 % + 85 000 € x 5 % + 130 000 € x 8 % = 17 200 € x 0,5 (na vše se vztahuje 50% sleva) = 8 600 €.

Dokončené nemovitosti se prodávají tak, jak jsou. Pokud chcete, aby nemovitost prošla odborným oceněním, můžete před dokončením stavby pověřit nezávislého inspektora, aby provedl stavební inspekci.

Daňové povinnosti při nákupu zahrnují kolkovné, registrační poplatky a poplatky za převod. Nové nemovitosti podléhají 19% DPH, ale na nemovitosti používané jako hlavní bydliště se vztahuje snížená sazba 5 %. U transakcí bez DPH se uplatňují progresivní poplatky za převod, které se pohybují od 3 % do 8 % v závislosti na hodnotě nemovitosti. Měli byste také vzít v úvahu další náklady na právní podporu, notářské služby, pojištění a roční obecní poplatky.

Kyperský trh s nemovitostmi vykazuje odolnost a stabilní růst. Ceny v pobřežních regionech, jako jsou Limassol, Paphos a Larnaca, nadále rostou kvůli vysoké poptávce po pronájmech a omezené dostupnosti pozemků. Průměrný výnos z pronájmu se pohybuje mezi čtyřmi a pěti procenty ročně, v závislosti na lokalitě a typu nemovitosti.

Jak může cizinec koupit nemovitost na Kypru a získat povolení k pobytu?

Aby získal povolení k pobytu, musí zahraniční investor investovat nejméně 300 000 EUR do nového bydlení (včetně 19% DPH). Musí také potvrdit roční příjem ze zahraničí ve výši nejméně 50 000 EUR, s dalšími 15 000 EUR pro manžela/manželku a 10 000 EUR pro každé dítě. Povolení k pobytu se uděluje na základě investice a vztahuje se i na členy rodiny žadatele. Očekávaná doba zpracování je dva až tři měsíce.

Zahraniční investoři, kteří uvažují o koupi nemovitosti na Kypru, mohou být ujištěni, že proces je jasně regulován, s konkrétními rysy týkajícími se práv občanů EU a občanů mimo EU, daňových mechanismů, vlastnických struktur a dodržování předpisů. Jednou ze strategických možností je koupě nemovitosti prostřednictvím kyperské společnosti. V tomto případě se nemovitost považuje za majetek společnosti – místní právnické osoby – a nepodléhá omezením uloženým osobám mimo EU. Při prodeji takové společnosti lze převést její akcie, což vám umožní vyhnout se placení poplatků za převod. Toto řešení však vyžaduje dodržování povinností společnosti, jako je účetnictví, příprava auditovaných účetních závěrek, podávání ročních přiznání a udržování minimální přítomnosti společnosti (kancelář, sekretářka a ředitel).

Kyperský trh s nemovitostmi zůstává stabilní. Investice se soustřeďují hlavně v pobřežních oblastech a velkých městech, kde je poptávka ze strany zahraničních kupců nejvyšší. V současné době se průměrná cena nového bytu v Limassolu pohybuje kolem 500 000 EUR a průměrná cena podobného domu kolem 790 500 EUR. Průměrná cena za metr čtvereční je kolem 4 015 EUR. Na trhu s nemovitostmi je vysoká poptávka po pobřežních oblastech, velkých městech, jako je Limassol, a nemovitostech u moře. Trh vykazuje stabilní růst, zejména v pobřežních oblastech. Výnosy z pronájmu se často pohybují od 4 % do 5 %, v závislosti na regionu, stavu nemovitosti a sezónnosti. Investice do nemovitostí na Kypru nabízí několik výhod: ochranu kapitálu, možnost získat stabilní příjem z pronájmu a šanci získat trvalý pobyt pro sebe a svou rodinu.

Investoři by si však měli být vědomi několika rizik, jako je uzavření transakce bez nezávislého právního zástupce, nákup bez úplného vlastnického práva, střety zájmů v rámci struktur, nedodržení povolovacích postupů a podcenění daňových nebo provozních nákladů. Investice do nemovitostí na Kypru nejenže poskytuje příležitost k získání stabilního příjmu a ochraně kapitálu v jurisdikci EU, ale také představuje strategický krok směrem k investiční mobilitě. Se správným přístupem a právní podporou může být taková transakce transparentní, bezpečná a vysoce zisková.

Investice do nemovitostí na Kypru: jak koupit, pronajmout a vydělat

Daně a poplatky splatné při koupi závisí na tom, zda se jedná o novou nemovitost nebo nemovitost na sekundárním trhu. Při koupi nové nemovitosti se uplatňuje 19% DPH, ale za určitých podmínek může být snížena na 5 %. Úlevy se vztahují na nákup levných nemovitostí s malou plochou. Například u nemovitostí do 130 m² a v ceně do 350 000 EUR může být část nemovitosti zdaněna sníženou sazbou, zatímco zbývající část bude zdaněna standardní sazbou. Při nákupu na sekundárním trhu se účtují poplatky za převod ve výši 3 % až 8 %. Kromě toho se platí kolkovné ve výši až 0,2 % z hodnoty transakce, jakož i provize realitní kanceláře, notářské a právní poplatky v celkové výši 3–5 %.

Pokud se uplatňuje snížená sazba DPH, nemovitost nelze po dobu 10 let pronajímat ani prodávat. Pokud je nemovitost během tohoto období prodána nebo pronajata, musí být rozdíl v DPH vrácen daňovému úřadu. Náklady na údržbu nemovitosti zahrnují služby (elektřina, voda a internet), obecní daň a náklady na komplexní infrastrukturu (bezpečnost, úklid a údržba bazénu atd.). U bytu o rozloze 90 m² mohou měsíční výdaje dosáhnout 500 EUR. Pronájem je možný jak na dlouhodobé, tak na krátkodobé bázi (turistům). Krátkodobé pronájmy vyžadují registraci u ministerstva cestovního ruchu; v opačném případě mohou být uloženy pokuty až do výše 5 000 EUR a může být uložena trestní odpovědnost. Příjmy z pronájmu se zdaňují progresivní sazbou: do 19 500 EUR: 0 %; od 19 501 EUR do 28 000 EUR: 20 %; od 28 001 EUR do 36 300 EUR: 25 %; od 36 301 EUR do 60 000 EUR: 30 %; nad 60 001 EUR: 35 %.

Při prodeji nemovitosti se uplatňuje daň z kapitálových výnosů (20 % z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou, minus výdaje). Prodávající je rovněž povinen zaplatit příspěvek do zvláštního fondu (přibližně 0,4 % z částky transakce). Provize realitní kanceláře činí až 5 %. Proces prodeje trvá v průměru 3–5 měsíců.

• Poplatek ve výši 0,4 % se účtuje v souladu se zákonem o centrální agentuře pro rovnoměrné rozdělení zátěže.
• Tento poplatek se počítá z celé prodejní ceny, bez ohledu na zisk.
• Vztahuje se na všechny případy prodeje nemovitostí nacházejících se na Kypru a hradí jej prodávající.
• Na základě uvedených scénářů:
• Prodej za cenu 200 000 EUR – daň: 800 EUR
• Prodej za 250 000 EUR – daň: 1 000 EUR.

Aby mohl prodávající prodat nemovitost na Kypru, musí získat potvrzení o zaplacení následujících daní a částek:

• Daň z kapitálových výnosů
• Daň z převodu ve prospěch Ústřední agentury pro rovnoměrné rozložení zátěže
• Městská daň
• Poplatek za odvod odpadních vod
• Poplatek za odvoz odpadu
• Poplatky za vodu
• Účet za elektřinu

Koupě nemovitosti na Kypru je efektivním způsobem, jak diverzifikovat svůj kapitál, generovat pasivní příjem a získat společenské postavení. S odborným poradenstvím se transakce stává transparentní a bezpečnou.

Co je výhodnější: koupit nemovitost na Kypru osobně nebo prostřednictvím kyperské společnosti?

Jedním z klíčových rozhodnutí při investování do nemovitostí na Kypru je, zda nemovitost koupit na své jméno, nebo prostřednictvím společnosti registrované na Kypru. To má vliv na daňové zatížení, právní odpovědnost, snadnost správy a plánování dědictví. Pokud je nemovitost registrována na vaše jméno, příjmy z pronájmu se zdaňují progresivní sazbou daně z příjmů fyzických osob v rozmezí od 0 % do 35 %, v závislosti na vašem celkovém ročním příjmu. Kromě toho musí rezidenti a fyzické osoby s bydlištěm na Kypru platit „zvláštní příspěvek na obranu“ (SDC) ve výši 3 % z 75 % svého hrubého příjmu. Příspěvky do zdravotního systému (GESY) jsou povinné ve výši 2,65 % hrubého příjmu.

Pokud je však nemovitost registrována prostřednictvím kyperské společnosti, příjmy z pronájmu podléhají dani z příjmu právnických osob ve výši 12,5 %. Společnosti neplatí příspěvky GESY z příjmů z pronájmu. V některých případech mohou příjmy související s krátkodobými pronájmy prostřednictvím online platforem být považovány za podnikatelskou činnost a jako takové zdaněny, aniž by byl uvalen SDC.

Daň z kapitálových výnosů (CGT)

CGT se vybírá ve výši 20 % z čistého zisku z prodeje. Ta se vypočítá jako rozdíl mezi prodejní cenou a původní kupní cenou, upravený o uznatelné výdaje (např. kapitálové vylepšení a poplatky za převod) a indexaci, pokud je to relevantní.

Při prodeji nemovitosti registrované na fyzickou osobu se CGT (20 %) vybírá z rozdílu mezi prodejní cenou a kupní cenou, s přihlédnutím k uznatelným výdajům. V případě vlastnictví společností platí tuto daň také společnost.
Společnosti však nemají stejné výjimky, které se vztahují na prodej primárních rezidencí fyzickými osobami. Liší se také náklady na údržbu a úspory prostřednictvím odpočtů. V případě osobního vlastnictví jsou výdaje jako opravy, pojištění, poplatky za správu a část úroků z úvěrů daňově odpočitatelné. Společnosti mohou zohlednit širší škálu odpočtů, včetně plného financování prostřednictvím úvěrů, odpisů, profesionálních služeb, pojištění a dalších administrativních výdajů.

Z hlediska odpovědnosti poskytuje vlastnictví nemovitosti prostřednictvím společnosti významnou ochranu – právnická osoba jedná samostatně, takže veškeré nároky, dluhy a rizika jsou omezeny na majetek společnosti. V případě osobního vlastnictví nese vlastník plnou odpovědnost a je vystaven rizikům, která mohou ovlivnit jeho osobní majetek. Administrativní zátěž osobního vlastnictví je minimální; stačí podat daňové přiznání a zaplatit odpovídající daně. Naopak společnost je povinna vést účetní záznamy, připravovat auditované zprávy a podávat daňová přiznání k dani z příjmů právnických osob. Volba mezi osobním vlastnictvím a korporátní strukturou závisí na cílech investora, jako je velikost investice, plány na pronájem a dědictví a osobní preference ohledně administrativní složitosti. U významných investičních projektů je vlastnictví prostřednictvím kyperské společnosti často daňově výhodnější a nabízí větší bezpečnost z hlediska odpovědnosti a převodu majetku.

Právní tým společnosti Regulated United Europe poskytuje poradenství a plnou podporu při výběru vlastnické struktury, analýze daňových dopadů, strukturování transakce a registraci vlastnických práv k vašemu bytu nebo domu na Kypru.