Impostos sobre a propriedade na Bulgária em 2025

Na Bulgária, todos os proprietários, independentemente da cidadania e do estatuto de residência, são obrigados a pagar um imposto anual sobre a propriedade. O imposto aplica-se tanto a pessoas singulares como a pessoas coletivas que possuam propriedades residenciais ou comerciais no país. Além do imposto anual, é devido um imposto sobre a transferência de propriedade aquando da compra de um imóvel, podendo surgir obrigações fiscais adicionais aquando do arrendamento ou venda de um imóvel, incluindo imposto sobre o rendimento e imposto sobre ganhos de capital.

A base para o cálculo do imposto anual é o valor estimado do imóvel, conforme determinado pelo município local. Para pessoas físicas, é utilizada a chamada «avaliação fiscal» e, para empresas, o valor contábil ou a avaliação definida pelo município. As alíquotas de imposto são definidas pelas autoridades locais e podem variar de região para região. Em 2025, a alíquota média varia de 0,1% a 0,45% do valor avaliado. Em grandes cidades como Sófia, a taxa é de cerca de 0,32%, em Burgas cerca de 0,25% e em Varna cerca de 0,15%. O imposto é pago anualmente, independentemente de o imóvel ser utilizado ou não. Normalmente, existem duas opções de pagamento: um pagamento único até ao final de março ou quatro prestações iguais até ao final de março, junho, setembro e dezembro. Os municípios oferecem um desconto de 5% para o pagamento integral até 31 de março. Existe uma concessão para a residência principal de um indivíduo – a taxa pode ser reduzida para 50% da taxa padrão. Os edifícios pertencentes ao Estado ou ao município estão isentos de imposto se não forem utilizados para fins comerciais, tal como as instalações religiosas, educativas e outras instalações sociais.

Ao comprar um imóvel, é devido um imposto municipal sobre a transferência de propriedade. A sua taxa depende da região e varia entre 0,1% e 3% do valor avaliado ou contratual (o que for mais elevado). Os custos adicionais incluem taxas notariais, taxas de registo e serviços de registo técnico. Em vários municípios, existe uma tendência para aumentar as taxas deste imposto em 2025. Os rendimentos provenientes do arrendamento de imóveis estão sujeitos a um imposto sobre o rendimento à taxa de 10%. Se o imóvel for alugado por meio de uma pessoa jurídica, aplicam-se os mesmos princípios tributários. Ao vender um imóvel, os ganhos de capital são tributados a uma taxa de 10% — a diferença entre o preço de venda e o preço de compra documentado, levando em consideração as despesas permitidas. A lei prevê isenção fiscal na venda de um imóvel residencial que tenha sido propriedade por mais de três anos, ou no máximo dois imóveis que tenham sido propriedade por mais de cinco anos. Deve-se observar que o imposto anual sobre a propriedade é pago juntamente com a taxa municipal de recolha de resíduos, que é calculada separadamente, mas cobrada como parte de um único documento de pagamento. O valor total desses pagamentos depende do município específico e da categoria da propriedade. Na maioria dos casos, a base tributária é significativamente inferior ao valor de mercado, o que reduz a carga tributária real.

Para os investidores estrangeiros, a Bulgária continua sendo um dos países mais acessíveis da Europa em termos de tributação imobiliária. As taxas de imposto são moderadas, as regras são transparentes e os benefícios da propriedade a longo prazo tornam o mercado atraente tanto para particulares como para empresas que investem em imóveis residenciais e comerciais.

Os advogados da Regulated United Europe ajudam os investidores estrangeiros na Bulgária a avaliar as obrigações fiscais, preparar cálculos para imóveis específicos e otimizar a estrutura da propriedade através de entidades jurídicas, o que reduz significativamente os custos totais de manutenção e posterior venda dos ativos.

Impostos na compra de imóveis na Bulgária

Ao comprar um imóvel na Bulgária, o comprador é obrigado a pagar uma série de impostos e taxas relacionados com a transferência de propriedade. O principal pagamento obrigatório é o imposto sobre a aquisição de imóveis, que é cobrado a favor do município onde o imóvel está localizado. O valor do imposto é determinado pelas autoridades locais e varia de 0,1% a 3% do valor da transação. Para o cálculo, é utilizado o valor de mercado ou o valor cadastral, dependendo de qual for o mais elevado. Na maioria dos casos, o imposto é de cerca de 2,5% em Sófia, cerca de 2% em Varna e Plovdiv, e pode chegar a 3% em áreas turísticas como Burgas ou Nessebar. Este imposto é pago quando a transação é registada num cartório. O comprador paga o valor ao orçamento municipal antes de assinar a escritura notarial, após o que o notário fornece a confirmação do pagamento, necessária para registar a propriedade no cadastro.

Além do imposto sobre a compra, o comprador paga os honorários do notário, que são calculados com base no valor do imóvel e são regulados por tarifas estatais.
Em média, os serviços notariais custam entre 0,1% e 1,5% do preço do imóvel. Além disso, é paga uma taxa de registo ao cadastro de terrenos, que geralmente é de 0,1% do valor da transação. Assim, os custos totais da compra de imóveis na Bulgária (incluindo imposto de aquisição, taxas notariais e de registo) variam em média entre 2,5% e 5% do valor total do imóvel. Se a transação for realizada através de uma pessoa jurídica, pode haver custos adicionais para a preparação de documentos corporativos, verificação legal e pagamento dos serviços de um representante ao assinar o contrato. Em alguns casos, as partes podem concordar com a distribuição dos custos entre o comprador e o vendedor, mas, como regra geral, é o comprador que arca com a maior parte das obrigações fiscais.

Ao comprar um imóvel no mercado primário – de um promotor imobiliário – pode ser aplicado o imposto sobre o valor acrescentado (IVA) à taxa de 20%. No entanto, na maioria dos casos, o IVA já está incluído no preço especificado no contrato de compra. Ao comprar um imóvel no mercado secundário, o IVA não é cobrado, uma vez que se considera que o imposto já foi pago no momento da primeira venda do imóvel. Deve-se observar também que, ao pagar o imposto e registrar a transação, os compradores estrangeiros são obrigados a fornecer uma tradução de todos os documentos para o búlgaro, realizada por um tradutor juramentado. Além disso, após o registro do imóvel, o novo proprietário deve notificar o município sobre a compra dentro de dois meses, para que o imposto anual sobre a propriedade e a taxa de coleta de lixo possam ser calculados corretamente no futuro. No geral, a carga fiscal na compra de imóveis na Bulgária continua moderada em comparação com a maioria dos países da União Europeia. Um sistema de cálculo transparente, taxas municipais fixas e ausência de pagamentos obrigatórios ocultos tornam o processo de compra de imóveis previsível e seguro para os investidores estrangeiros.

Custo dos serviços jurídicos na compra de imóveis na Bulgária

O custo dos serviços jurídicos na compra de imóveis na Bulgária depende da complexidade da transação, do tipo de imóvel e do âmbito do apoio prestado. Em média, um pacote básico de serviços, incluindo inspeção do imóvel, análise dos documentos de titularidade, preparação de um contrato preliminar e participação de um advogado na assinatura da escritura notarial, tem um custo inicial de 400 €. Um apoio mais abrangente, incluindo interação completa com o notário, preparação de todos os documentos, verificação de ônus e registo da propriedade no cadastro, custa entre 600 e 700 euros. Nos casos em que a transação envolve aspetos adicionais, como compra através de uma empresa, elaboração de uma procuração, envolvimento de um intérprete ou preparação de documentos para um banco estrangeiro, o custo pode aumentar para 1000 euros ou mais.

Alguns escritórios de advocacia oferecem taxas fixas para serviços individuais: a consulta sobre questões relacionadas à compra de imóveis é geralmente estimada em € 60 a € 150, a preparação de um contrato preliminar custa cerca de € 150 a € 250 e o suporte completo para a transação varia de € 500 a € 700. No entanto, o custo das taxas notariais e de registo, tradução de documentos, apostila e serviços de corretores imobiliários geralmente não está incluído nos honorários advocatícios e é pago separadamente. O apoio jurídico para uma transação na Bulgária inclui várias etapas importantes: verificação do estatuto jurídico do imóvel, análise do histórico de propriedade, verificação da existência de dívidas e hipotecas, preparação e acordo de um contrato preliminar de compra, elaboração do contrato principal para notarização, representação dos interesses do cliente perante um notário e posterior registo da propriedade. Se necessário, o advogado também fornece tradução de documentos para o búlgaro, redige procurações e supervisiona a inscrição do imóvel no cadastro.

O apoio jurídico é particularmente importante para compradores estrangeiros, pois ajuda a evitar riscos associados a vendedores sem escrúpulos, falta de licenças de construção ou alterações não registadas na planta.
Um advogado experiente verifica se a transação está em conformidade com a legislação búlgara, protege os interesses do cliente durante as liquidações e garante a pureza jurídica do imóvel até que o registo esteja concluído. No geral, o custo dos serviços jurídicos na compra de imóveis na Bulgária continua moderado em comparação com outros países da União Europeia, e a sua disponibilidade garante a segurança da transação e minimiza os riscos potenciais.

Custo dos serviços notariais na compra de imóveis na Bulgária

O custo dos serviços notariais na compra de imóveis na Bulgária é definido de acordo com as tarifas estatais e depende do custo do imóvel. O pagamento ao notário é feito no momento da assinatura da escritura notarial, que confirma a transferência da propriedade. O custo médio dos serviços varia entre 0,1% e 1,5% do preço contratual do imóvel. Para compreender a estrutura das despesas, pode consultar os seguintes intervalos: para imóveis no valor de 100 000 €, a taxa é de aproximadamente 375-400 €, e para imóveis no valor superior a 200 000 €, é de aproximadamente 600-700 €. O montante máximo das taxas notariais previstas na lei não excede aproximadamente 3000 €.

Deve-se observar que o imposto sobre o valor acrescentado (IVA) de 20% é adicionado à taxa do notário. Além disso, o notário pode cobrar uma taxa adicional pelos serviços de um intérprete (no caso de um comprador estrangeiro), pela preparação da escritura notarial, pela verificação dos documentos de titularidade e pela produção de cópias autenticadas. Os honorários do notário são pagos antes da assinatura do contrato de compra e o notário é responsável pela correta execução e transferência dos documentos para o registo da transação junto das autoridades cadastrais. Sem o reconhecimento notarial, a transferência da propriedade de bens imóveis na Bulgária é considerada inválida, pelo que a participação de um notário é um elemento obrigatório em qualquer transação.

Assim, o custo dos serviços notariais na compra de um imóvel na Bulgária varia normalmente entre 200 e 700 euros, dependendo do valor do imóvel e da complexidade da transação. O apoio notarial é especialmente importante para os estrangeiros, uma vez que o notário não só certifica a transação, como também controla a correção de todos os procedimentos legais, garantindo a legalidade da transferência de propriedade.

O custo dos serviços de um agente imobiliário na compra de um imóvel na Bulgária

O custo dos serviços de um agente imobiliário na compra de um imóvel na Bulgária varia normalmente entre 2,5% e 3% do preço da transação. Em alguns casos, especialmente quando se trata de assistir um comprador estrangeiro ou na compra de imóveis de maior complexidade, a comissão pode chegar a 4-5%. Ao comprar imóveis baratos, as agências às vezes estabelecem uma taxa fixa mínima, que geralmente é de cerca de € 700-800. A comissão do agente imobiliário é paga no momento da transação, após a assinatura do contrato preliminar ou da escritura notarial. Na maioria dos casos, o comprador arca com o custo dos serviços, mas às vezes as partes concordam em dividir a comissão igualmente entre o comprador e o vendedor.

A lista padrão de serviços prestados por uma agência imobiliária inclui a seleção de imóveis adequados, a organização de visitas, a negociação com o vendedor, a verificação do preço de mercado, a preparação e acordo de um contrato preliminar de compra e a acompanhamento do cliente até a transação ser autenticada. Algumas agências também oferecem serviços adicionais: verificação da situação legal do imóvel, obtenção de certificados do cadastro e das autoridades fiscais, tradução de documentos, assistência na abertura de uma conta bancária e contratação de seguro do imóvel. Esses serviços adicionais podem ser incluídos no pacote geral ou pagos separadamente, dependendo dos termos do contrato da agência.

Antes de começar a trabalhar com um agente imobiliário, recomenda-se celebrar um contrato por escrito especificando o valor da comissão, o âmbito dos serviços prestados, o procedimento de pagamento e a duração do contrato. Isto é especialmente importante para compradores estrangeiros, a fim de evitar mal-entendidos e comissões duplas.
Ao escolher uma agência, deve prestar atenção à sua licença, experiência em trabalhar com clientes estrangeiros e reputação. Em geral, os serviços de agentes imobiliários na Bulgária continuam relativamente baratos em comparação com outros países da União Europeia, e o seu envolvimento ajuda a reduzir significativamente os riscos na compra de imóveis, especialmente quando a transação é concluída remotamente.

Impostos sobre a propriedade imobiliária na Bulgária

A propriedade imobiliária na Bulgária está sujeita a impostos e taxas locais anuais, que são regulamentados pelas autoridades municipais. O principal pagamento obrigatório é o imposto predial, que incide sobre os proprietários de imóveis residenciais, comerciais e terrenos. Tanto os cidadãos búlgaros como os estrangeiros são obrigados a pagar este imposto, independentemente de o imóvel ser utilizado ou não. O valor do imposto é determinado com base no valor cadastral (avaliado) do imóvel, conforme estabelecido pelo município local. Essa avaliação é geralmente inferior ao preço de mercado, normalmente cerca de 50-70% do mesmo, o que torna a carga tributária real relativamente moderada. As taxas de imposto são definidas pelas autoridades locais e variam entre 0,1% e 0,45% do valor estimado do imóvel. Por exemplo, em Sófia, a taxa média é de cerca de 0,32%, em Burgas cerca de 0,25% e em Varna cerca de 0,15%.

O imposto é pago anualmente, independentemente de o proprietário viver na Bulgária ou alugar o imóvel. O imposto pode ser pago em uma única parcela até o final de março do ano corrente ou em quatro parcelas iguais ao longo do ano – até o final de março, junho, setembro e dezembro. Um desconto de 5% está disponível se o valor total do imposto for pago até 31 de março. Existem concessões para a residência principal do proprietário: se o imóvel estiver registrado como local de residência principal, a taxa de imposto pode ser reduzida em 50%. A isenção fiscal também se aplica a certas categorias de imóveis pertencentes a órgãos governamentais, organizações religiosas, escolas e fundações de caridade, desde que os imóveis não sejam utilizados para atividades comerciais.

Além do imposto predial, os proprietários são obrigados a pagar uma taxa anual de recolha de resíduos municipais. O valor é determinado pelas autoridades locais e calculado com base no tamanho do imóvel ou no número de residentes. Esta taxa é cobrada ao mesmo tempo que o imposto predial, e ambos os pagamentos são indicados numa única fatura. Os proprietários estrangeiros devem notificar o município da compra de um imóvel no prazo de dois meses após a assinatura da escritura notarial, para que as autoridades fiscais possam calcular as obrigações anuais. O registo tardio pode resultar em multas e penalizações.

Em geral, a carga fiscal sobre a propriedade imobiliária na Bulgária continua a ser uma das mais baixas da União Europeia. Um sistema de cálculo simples, sem taxas ocultas e taxas moderadas tornam a propriedade imobiliária atraente para os investidores estrangeiros, especialmente a longo prazo.

Impostos sobre alugueres de imóveis de curta duração na Bulgária

Os alugueres de imóveis de curta duração na Bulgária, ou seja, por menos de seis meses, são considerados uma atividade comercial e estão sujeitos a tributação de acordo com a legislação do país. Os proprietários, sejam eles pessoas singulares ou coletivas, são obrigados a declarar os rendimentos provenientes do arrendamento e a pagar os impostos correspondentes. Se o imóvel for arrendado por uma pessoa singular que não esteja registada como empresário, os rendimentos provenientes do arrendamento estão sujeitos a um imposto sobre o rendimento à taxa de 10%. Neste caso, é permitida uma dedução de 10% dos rendimentos recebidos sem necessidade de apresentação de provas documentais. Assim, a base tributável é de 90% dos rendimentos reais. Por exemplo, se o proprietário recebeu 5000 € durante o ano, o montante tributável seria de 4500 € e o imposto a pagar seria de 450 €.

Se o proprietário alugar o imóvel regularmente e com fins lucrativos, é obrigado a registar-se junto das autoridades fiscais como comerciante individual ou a constituir uma entidade jurídica.
Neste caso, o rendimento está sujeito ao imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas a uma taxa de 10% e também está sujeito ao IVA se o volume de negócios anual exceder 100 000 levs (aproximadamente 51 000 £). Ao registar-se para efeitos de IVA, o senhorio é obrigado a cobrar imposto sobre o valor acrescentado a uma taxa de 20% sobre os serviços prestados.

As mesmas regras fiscais aplicam-se aos proprietários que alugam os seus imóveis através de plataformas online (como Booking.com ou Airbnb). As autoridades fiscais búlgaras têm o direito de solicitar informações sobre os rendimentos recebidos através dessas plataformas e de monitorizar a sua declaração. O não pagamento de impostos pode resultar em multas e penalizações. Além do imposto sobre o rendimento, os proprietários são obrigados a pagar um imposto anual sobre a propriedade e uma taxa municipal de recolha de resíduos, mesmo que o imóvel seja utilizado exclusivamente para fins de arrendamento. Esses pagamentos são cobrados no local do imóvel e não dependem do número de dias de aluguer por ano.

Se o imóvel for alugado por um curto período como alojamento turístico, deve ser registado na autarquia e deve ser obtida uma licença para atividades turísticas. Em algumas regiões, também é necessário registar o imóvel no Ministério do Turismo da Bulgária. O não cumprimento desta obrigação pode resultar em multas e na proibição de alugar o imóvel. A tributação dos arrendamentos de curta duração na Bulgária é transparente e flexível: a taxa de imposto sobre o rendimento é de 10%, o que torna o arrendamento rentável mesmo com baixas taxas de ocupação. Ao mesmo tempo, com o registo adequado e o cumprimento dos requisitos fiscais, o proprietário pode utilizar várias formas legais para otimizar a base tributária.

Impostos sobre arrendamentos de imóveis de longa duração na Bulgária

O aluguer de imóveis de longo prazo na Bulgária, ou seja, por um período superior a seis meses, é regulamentado pela legislação fiscal e exige a declaração de rendimentos. Ao contrário dos alugueres de curto prazo, que são considerados uma atividade comercial, os alugueres de longo prazo são mais frequentemente vistos como rendimentos privados provenientes da propriedade e não exigem o registo obrigatório como comerciante individual. Os rendimentos recebidos por um indivíduo provenientes do aluguer de imóveis de longo prazo estão sujeitos a um imposto sobre o rendimento a uma taxa fixa de 10%. Ao mesmo tempo, o sistema fiscal búlgaro prevê a possibilidade de aplicar uma dedução padrão de 10% do montante do rendimento recebido, sem necessidade de apresentar documentos comprovativos. Assim, 90% do rendimento real está sujeito a tributação. Por exemplo, com um rendimento anual de aluguer de 10 000 €, a base tributável será de 9000 € e o montante do imposto a pagar será de 900 €.

O imposto é calculado com base na declaração de impostos, que deve ser apresentada às autoridades fiscais até ao final de abril do ano seguinte ao ano de referência. O pagamento é feito em uma única parcela ou em duas parcelas, dependendo do valor e da forma de pagamento escolhida. As regras de tributação são idênticas para residentes e não residentes búlgaros que possuem propriedades no país.

Se o proprietário do imóvel celebrar contratos de arrendamento de longa duração de forma sistemática ou gerir vários imóveis, as autoridades fiscais podem reconhecer essa atividade como empresarial. Neste caso, será necessário o registo como pessoa singular – empresário ou a criação de uma pessoa coletiva, com o pagamento de imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas à taxa de 10%. Se o rendimento anual exceder 100 000 BGN (aproximadamente 51 000 €), existe também a obrigação de se registar como contribuinte de IVA, embora esta regra não se aplique à maioria dos senhorios privados.

É importante notar que, além do imposto sobre o rendimento, o proprietário continua a pagar o imposto anual sobre a propriedade e uma taxa de recolha de resíduos, independentemente de o imóvel estar arrendado ou não. Estes impostos são obrigatórios e são cobrados pelo município onde o imóvel está localizado. Na Bulgária, os proprietários têm o direito de celebrar um contrato de arrendamento por escrito, que pode ser autenticado por um notário para maior proteção legal. Isto é particularmente relevante para arrendamentos de longo prazo, uma vez que a autenticação notarial garante que o contrato possa ser rapidamente registado e protege os interesses das partes em caso de litígio.

O sistema fiscal da Bulgária torna os arrendamentos de longo prazo uma forma de investimento financeiramente vantajosa: a taxa de imposto é baixa e a declaração é simples e transparente. Com contratos devidamente redigidos e declarações de rendimentos atempadas, os investidores estrangeiros podem obter um rendimento estável com o arrendamento de imóveis sem enfrentar uma carga fiscal excessiva.

Impostos sobre a venda de imóveis na Bulgária

Ao vender um imóvel na Bulgária, o proprietário é obrigado a ter em conta as obrigações fiscais associadas ao recebimento de rendimentos da transação. A tributação depende do estatuto do proprietário (pessoa singular ou coletiva), do prazo de propriedade do imóvel e da natureza da sua utilização. Os particulares que possuem imóveis estão sujeitos a um imposto sobre mais-valias à taxa de 10%. O imposto é calculado com base na diferença entre o preço de venda e o preço de compra documentado, acrescido do montante das despesas relacionadas com a aquisição e melhoria do imóvel (por exemplo, reparações, despesas notariais, impostos de compra). Por exemplo, se o imóvel foi comprado por 100 000 € e vendido por 130 000 €, e as despesas documentadas ascenderam a 5000 €, a base tributável seria de 25 000 € e o imposto a pagar seria de 2500 €.

A legislação búlgara prevê uma série de isenções do imposto sobre o rendimento proveniente da venda de imóveis. Os proprietários estão isentos de tributação em dois casos: se um imóvel residencial que tenha sido propriedade por mais de três anos for vendido, ou se não mais do que dois imóveis que tenham sido propriedade por mais de cinco anos forem vendidos. Estas isenções aplicam-se apenas a pessoas singulares e desde que a venda não seja sistemática. Se o imóvel pertencer a uma pessoa coletiva, o rendimento da sua venda está sujeito ao imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas a uma taxa de 10% sobre o montante total do lucro. Neste caso, as pessoas coletivas são obrigadas a manter registos contabilísticos e a apresentar demonstrações financeiras de acordo com os requisitos da legislação búlgara. Para as empresas que possuem imóveis há muito tempo, o imposto sobre o rendimento pode ser reduzido através da dedução da depreciação ou da contabilização das despesas incorridas.

Os não residentes na Bulgária que vendem imóveis no país também são obrigados a pagar imposto sobre ganhos de capital à taxa de 10%. O imposto é retido e transferido para o orçamento búlgaro, independentemente do país de residência do vendedor. Se houver um acordo de dupla tributação entre a Bulgária e o país de residência do proprietário, o valor do imposto pago na Bulgária pode ser creditado no país de residência ao preencher a declaração anual de impostos. Além do imposto de renda, também são cobrados custos administrativos padrão, incluindo taxas de cartório e registro, sobre a venda de imóveis. O notário verifica os documentos que certificam a propriedade, a ausência de dívidas e ônus, e certifica a transação. Todas as despesas relacionadas com a venda podem ser levadas em consideração no cálculo do rendimento tributável.

A venda de imóveis está sujeita a declaração obrigatória. O vendedor é obrigado a apresentar uma declaração de impostos até o final de abril do ano seguinte ao ano da transação. As autoridades fiscais têm o direito de solicitar documentos que comprovem os custos de aquisição e melhoria do imóvel e, na ausência de tal confirmação, o imposto é calculado com base na diferença total entre o preço de compra e o preço de venda. No geral, o sistema tributário da Bulgária torna a venda de imóveis bastante transparente: uma taxa fixa de 10% e critérios de isenção claros permitem que os proprietários planeiem transações com risco mínimo. A propriedade de imóveis por mais de três ou cinco anos isenta efetivamente a maioria dos indivíduos do pagamento do imposto sobre ganhos de capital.

Impostos sobre a venda de imóveis por indivíduos na Bulgária

A venda de imóveis por um indivíduo na Bulgária está sujeita ao imposto sobre ganhos de capital. Este imposto aplica-se à diferença entre o preço pelo qual o imóvel foi vendido e o preço pelo qual foi comprado, ajustado pelas despesas documentadas incorridas na compra e propriedade do imóvel.
A taxa de imposto é uniforme e ascende a 10%. A base tributável é determinada como a diferença positiva entre o preço de venda e o preço de compra, acrescida do montante das despesas com taxas notariais, impostos de compra, comissões de agentes imobiliários, reparações ou melhorias de capital, se estas despesas forem confirmadas por documentos relevantes. Por exemplo, se um indivíduo comprou um imóvel por 120 000 euros, investiu 10 000 euros em reparações e vendeu o imóvel por 150 000 euros, o lucro de 20 000 euros seria tributado e o montante do imposto seria de 2000 euros.

A legislação búlgara prevê benefícios fiscais para indivíduos que possuem imóveis há muito tempo. A isenção do imposto sobre o rendimento na venda aplica-se em dois casos: se for vendido um imóvel residencial que tenha sido propriedade do indivíduo por mais de três anos, ou se forem vendidos no máximo dois imóveis que tenham sido propriedade do indivíduo por mais de cinco anos. Nessas situações, o imposto sobre o rendimento não é cobrado, desde que a venda não seja de natureza comercial regular. Se um indivíduo possuir vários imóveis e realizar transações de compra e venda frequentes, as autoridades fiscais podem classificar as suas atividades como empresariais, caso em que a tributação será realizada de acordo com as regras aplicáveis aos empresários individuais. Neste caso, o rendimento da venda também é tributado a uma taxa de 10%, mas com a obrigação de manter registos e apresentar relatórios de uma forma diferente.

Para os não residentes na Bulgária, as regras fiscais são idênticas: os rendimentos da venda de imóveis localizados no país são tributados a uma taxa de 10%. Após a conclusão da transação, o vendedor é obrigado a apresentar uma declaração de impostos à Agência Nacional de Receitas (NRA) até ao final de abril do ano seguinte ao ano da venda. O imposto deve ser pago dentro do mesmo prazo. Se houver um acordo de dupla tributação entre a Bulgária e o país de residência do vendedor, o imposto pago na Bulgária pode ser creditado no país de residência fiscal. Ao vender um imóvel, também são cobradas taxas padrão de cartório e registo, que na maioria dos casos são suportadas pelo comprador, mas as partes podem acordar uma distribuição diferente dos custos. Todas as despesas incorridas pelo vendedor em relação à transação, incluindo apoio jurídico, preparação de documentos e pagamento pelos serviços de um avaliador, podem ser levadas em consideração ao determinar o rendimento tributável.

A tributação de pessoas físicas na venda de imóveis na Bulgária é considerada uma das mais simples e vantajosas da União Europeia. Uma taxa fixa de 10%, sem deduções complexas e critérios de isenção claros tornam o sistema transparente e conveniente para investidores estrangeiros.

Impostos sobre a venda de imóveis por uma empresa na Bulgária

Ao vender imóveis pertencentes a uma empresa, as obrigações fiscais na Bulgária são regidas pela legislação tributária corporativa. Todos os rendimentos provenientes da venda de imóveis por uma pessoa jurídica são considerados parte dos lucros da empresa e estão sujeitos a tributação à taxa de 10%. Este imposto é um imposto corporativo único que se aplica aos lucros totais da organização, incluindo tanto os rendimentos operacionais como os lucros provenientes da venda de ativos, tais como edifícios, terrenos ou imóveis comerciais. Ao determinar a base tributária, as despesas relacionadas com a aquisição de imóveis, bem como a depreciação acumulada durante o período de propriedade, são deduzidas do valor da venda. Se o imóvel foi registado como um ativo fixo, o seu valor contábil residual é deduzido do preço de venda, e o imposto é calculado apenas sobre a diferença positiva. Por exemplo, se uma empresa adquiriu um imóvel por 200 000 euros, acumulou uma depreciação de 50 000 euros ao longo de vários anos e, em seguida, vendeu o imóvel por 230 000 euros, o lucro tributável seria de 80 000 euros e o imposto a pagar seria de 8000 euros.

Se a transação for realizada por uma empresa residente na Bulgária, o imposto é pago como parte do imposto geral sobre as sociedades, que é calculado no final do exercício financeiro. As empresas são obrigadas a apresentar uma declaração anual de imposto de renda até 31 de março do ano seguinte ao ano de referência. As empresas não residentes que não têm um estabelecimento permanente na Bulgária também estão sujeitas a tributação a uma taxa de 10% sobre os rendimentos recebidos da venda de imóveis búlgaros. Neste caso, o imposto é retido na Bulgária, mesmo que os cálculos sejam feitos no estrangeiro. Se a venda ocorrer num curto período após a aquisição do imóvel, as autoridades fiscais podem classificar a transação como uma operação especulativa, e as mesmas regras aplicam-se, mas com uma verificação mais minuciosa das fontes de rendimento e da justificação económica da transação. As empresas que se dedicam à compra e venda sistemática de imóveis são obrigadas a registar-se como contribuintes de IVA se o seu volume de negócios anual exceder 100 000 BGN (aproximadamente 51 000 €). Neste caso, a venda de imóveis pode estar sujeita a IVA a uma taxa de 20% se o imóvel se enquadrar na categoria de edifícios novos ou terrenos para desenvolvimento.

Para as empresas que possuem imóveis há mais de dois anos, existe a possibilidade de isenção de IVA na venda, se o imóvel se enquadrar na categoria do mercado secundário. No entanto, esta isenção não anula o pagamento do imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas. Despesas adicionais, tais como serviços notariais, taxas de registo, apoio jurídico e avaliação imobiliária, podem ser incluídas nos custos da empresa e reduzir a base tributável. Todas as despesas devem ser documentadas e refletidas nos registos contabilísticos. A venda de imóveis por uma pessoa coletiva na Bulgária é um procedimento transparente e financeiramente previsível. A taxa fixa de imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas de 10% torna o sistema búlgaro um dos mais vantajosos da União Europeia para transações imobiliárias.