Mga Buwis sa Ari-arian sa Greece 2025

Bagaman ang pagbubuwis sa ari-arian sa Greece noong 2025 ay nanatiling may malinaw na istruktura at kaakit-akit pa rin sa mga dayuhang mamumuhunan, nangangailangan ito ng masusing pag-unawa sa lahat ng naaangkop na patakaran at mga rate. Nahaharap ang mga mamumuhunan sa ilang pangunahing uri ng buwis kapag bumili ng ari-arian sa Greece: buwis sa paglilipat ng ari-arian (property transfer tax), VAT, taunang buwis na ENFIA, at buwis sa kita mula sa paupahan. Mayroon ding mga obligasyon kapag nagbebenta o namana ng ari-arian.

Ang pasanin sa buwis kapag bumili ng real estate ay nakadepende sa uri ng ari-arian. Para sa mga lumang ari-arian, ang buwis sa paglilipat ng ari-arian na 3.09% ng halaga ng ari-arian o layunin (tax) na halaga ay nalalapat kung ang permit sa pagpapatayo ay inilabas bago ang Enero 1, 2006. Para sa mga bagong gusali, ang isang permit sa pagpapatayo na inilabas pagkatapos ng Enero 1, 2006, ay napapatawan ng 24% na VAT. Depende sa mga katangian ng ari-arian at sa kasunduan sa pagbili, maaaring pumili ang mamumuhunan ng isang mas kanais-nais na rehimen sa buwis.

Bukod dito, ang mga may-ari ng ari-arian ay kinakailangang magbayad ng buwis sa utility na ipinapataw sa pamamagitan ng mga bill sa kuryente. Ang buwis na ito ay kinakalkula batay sa “layunin na halaga” (objective value) ng ari-arian at mula 0.025% hanggang 0.035%. Noong 2025, nagpakilala ang pamahalaang Griyego ng isang awtomatikong sistema para sa pagsusuri ng tinantyang halaga ng real estate, na maaaring makaapekto sa tax base at mga kasunod na pagbabayad.

Ang pangunahing taunang obligasyon para sa mga may-ari ng ari-arian sa Greece ay ang buwis na ENFIA. Ipinapataw ito sa parehong mga indibidwal at legal na mga entidad, at nakadepende ito sa mga katangian ng ari-arian — lokasyon, lugar, edad, at uri ng gusali. Ang batayang rate ay mula €2 hanggang €16.2 bawat metro kuwadrado para sa mga gusali at mula €0.0037 hanggang €9.25 bawat metro kuwadrado para sa mga lupain. Noong 2025, ang mga may-ari ng nakasegurong ari-arian ay tatanggap ng mga konsesyon: ang mga ari-arian na may halaga hanggang €500,000 ay babawasan ng buwis sa pinababang rate na 20%, habang ang mga ari-arian na may halagang lampas sa halagang ito ay babawasan ng buwis sa pinababang rate na 10%, basta’t ang seguro ay naging bisa nang hindi bababa sa tatlong buwan sa nakaraang taon. Ang mga pagbabayad ng ENFIA noong 2025 ay gagawin sa 12 buwanang hulog, na magsisimula sa Marso.

Nagbabayad din ang mga may-ari ng ari-arian ng mga lokal na bayarin na kasama sa kanilang mga bill sa kuryente, na sumasakop sa mga gastos sa pag-iilaw ng kalye at pagkolekta ng basura. Ang mga bayaring ito ay mula €0.018 hanggang €0.073 bawat metro kuwadrado at maaaring taunang tumaas ayon sa pagpapasya ng munisipalidad.

Kung ang ari-arian ay ginagamit para sa layunin ng paupahan, ang may-ari ay dapat magbayad ng buwis sa kita. Ang mga progresibong rate ay itinakda para sa mga indibidwal: 15% para sa kita hanggang €12,000; 35% para sa kita mula €12,001 hanggang €35,000; 37% para sa kita mula €35,001 hanggang €40,000; at 45% para sa kita na lampas sa €40,000. Ang corporate tax rate na 22% ay nalalapat sa mga legal na entidad. Isang pansamantalang preferential regime ang magiging epektibo noong 2025: ang mga pangmatagalang upa ng mga residential na ari-arian hanggang 120 metro kuwadrado na hindi pa dati naupahan sa maikling panahon ay exempted sa buwis sa kita hanggang 36 buwan.

Hanggang sa katapusan ng 2026, ang capital gains tax sa pagbebenta ng real estate para sa mga indibidwal sa Greece ay sinuspinde, basta’t ang pagbebenta ay hindi komersyal at hindi lalampas sa dalawang ari-arian sa loob ng dalawang taon. Ang mga kita mula sa pagbebenta ng real estate ng mga legal na entidad ay binubuwisan sa rate na 22%.

Kapag minana o ipinagkaloob ang real estate, ang buwis ay nakadepende sa antas ng pagkakamag-anak. Ang mga agarang miyembro ng pamilya (asawa, anak, magulang, at mga apo) ay exempted sa buwis sa unang €150,000, pagkatapos nito ay mga rate mula 1% hanggang 10% ang nalalapat. Mas mataas na rate ang nalalapat sa mga malalayong kamag-anak at ikatlong partido, na aabot sa 40%.

Ang mga dayuhang mamumuhunan ay maaaring bumili ng real estate sa Greece sa ilalim ng parehong mga kondisyon tulad ng mga mamamayang Griyego. Bukod dito, mayroong isang programa na nagkakaloob ng mga residence permit sa mga bumili ng real estate na nagkakahalaga ng €250,000 o higit pa, na ginagawang partikular na kaakit-akit ang pamilihang Griyego sa mga mamumuhunan. Tandaan na ang lahat ng pagbabago sa katayuan ng ari-arian ay dapat na ipakita sa form E9 nang napapanahon, dahil ang form na ito ay nagsisilbing batayan para sa pagkalkula ng buwis sa ENFIA.

Upang makakuha ng mga benepisyo sa buwis sa ENFIA, inirerekomenda na i-seguro mo ang ari-arian, maingat na pumili sa pagitan ng VAT at transfer tax kapag bumili, at isaalang-alang ang nakaplanong pagbabago sa tinantyang halaga, na maaaring magpataas ng tax base. Dapat pag-aralan ng mga mamumuhunan na gumagamit ng mga ari-arian para sa layunin ng paupahan nang mabuti ang mga kinakailangan sa pangmatagalan at maikling panahon na paupahan, dahil ang mga paghihigpit sa maikling panahon na paupahan ay ipinakikilala sa ilang mga rehiyon, kabilang ang Athens.

Sa pangkalahatan, ang sistema ng buwis ng Greece noong 2025 ay nagsasama ng katatagan at kakayahang umangkop. Nagbibigay ito ng katamtamang mga rate sa pagkuha, makatwirang mga taunang obligasyon, at mga insentibo para sa mga may-ari at mamumuhunan. Sa karampungan pagpaplano ng buwis, seguro, at pagsunod sa lahat ng kinakailangan sa pag-uulat, ang real estate sa Greece ay nananatiling isang kaakit-akit na pamumuhunan at pinagmumulan ng matatag na kita.

Mga buwis kapag bumili ng ari-arian sa Greece

Nahaharap ang mga mamumuhunan sa ilang uri ng buwis at mandatoryong pagbabayad kapag bumili ng real estate sa Greece. Ang halaga ay nakadepende sa mga katangian ng ari-arian, taon ng pagpapatayo, at katayuan ng transaksyon. Ang pangunahing buwis sa pagbili ng real estate na hindi napapailalim sa VAT ay ang transfer ownership tax, na ipinapataw sa rate na 3.09% ng presyo ng pagbili o ang “layunin na halaga” (objective value) ng ari-arian, alinman ang mas mataas. Ang mamimili ang nagbabayad ng buwis na ito bago irehistro ang transaksyon sa land registry.

Kung ang ari-arian ay isang bagong gusali kung saan ang permit sa pagpapatayo ay inilabas pagkatapos ng Enero 1, 2006, nalalapat ang value-added tax (VAT) sa rate na 24%. Ang VAT na ito ay ipinapataw lamang sa paunang pagbebenta ng developer at hindi nalalapat sa mga kasunod na pagbebenta. Sa ilang mga kaso, may mga exemption na available, ngunit ito ay napapailalim sa mga kondisyon at limitasyon sa oras.

Bilang karagdagan sa transfer tax o VAT, dapat isaalang-alang ang mga notary at bayad sa rehistrasyon kapag bumili ng real estate. Ang mga notaryo ay naniningil ng bayad sa pagitan ng 0.8% at 1.2% ng halaga ng ari-arian, at ang mga bayad sa rehistrasyon para sa pagpasok ng transaksyon sa land registry ay karaniwang nasa paligid ng 0.5%.

Bukod dito, ang mamimili ay dapat magbayad ng isang maliit na buwis sa munisipal (TAP), na kinokolekta sa pamamagitan ng sistema ng pagbabayad ng utility at kinakalkula batay sa “layunin na halaga” ng ari-arian. Ang halaga ay mula 0.025% hanggang 0.035%.

Tandaan na magpapakilala ang Greece ng isang bagong awtomatikong sistema ng pagtatasa ng halaga ng ari-arian noong 2025, na nagreresulta sa regular na pagsusuri ng “mga layunin na halaga”. Maaari itong makaapekto sa halaga ng mga buwis na dapat bayaran sa oras ng pagbili, pati na rin sa mga kasunod na taunang pagbabayad ng buwis sa ENFIA.

Kaya, ang mga pangunahing gastos sa buwis kapag bumili ng real estate sa Greece ay: 3.09% property transfer tax para sa mga ari-arian na walang VAT, 24% VAT para sa mga bagong gusali, notary fee hanggang 1%, bayad sa rehistrasyon na humigit-kumulang 0.5%, at ang munisipal na buwis na TAP. Sa kabuuan, kabilang ang mga pantulong na gastos, ang kabuuang pasanin sa buwis kapag bumili ng real estate sa Greece ay karaniwang nasa paligid ng 4-5% ng halaga ng ari-arian kung ito ay hindi napapailalim sa VAT at hanggang 25% kung ang karaniwang rate ng VAT ay nalalapat.

Ang gastos ng mga serbisyong legal kapag bumili ng real estate sa Greece ay nakadepende sa pagiging kumplikado ng transaksyon, gastos ng ari-arian, at saklaw ng suporta. Sa karaniwan, ito ay mula 1% hanggang 1.5% ng presyo ng ari-arian.

Ang gastos ay nakadepende sa pagiging kumplikado ng transaksyon, gastos ng ari-arian, at saklaw ng suporta. Sa karaniwan, ito ay mula 1% hanggang 1.5% ng presyo ng ari-arian. Ang isang abogado ay gumaganap ng isang pangunahing papel sa proseso ng pagbili. Isinasagawa nila ang isang legal na pagsusuri ng ari-arian, sinusuri ang kasaysayan ng pagmamay-ari nito, mga pasanin, mga utang, at mga legal na paghihigpit. Naghahanda din sila ng isang draft na kasunduan sa pagbili at kumakatawan sa kliyente sa harap ng notaryo at land registry.

Sa simula, pinatototohanan ng abogado na ang ari-arian ay sumusunod sa batas at ang mga dokumento ng titulo at data sa mga rehistro ay tunay. Ang yugtong ito ay tumatagal mula sa ilang araw hanggang dalawang linggo, depende sa rehiyon at kahandaan ng mga dokumento. Pagkatapos nito, pinangangasiwaan ng abogado ang pagtatapos ng paunang kontrata at minomonitor ang depósito at mga kaayusan sa pagbabayad. Sa huling yugto, tinitiyak ng abogado ang pagrehistro ng mga karapatan sa pagmamay-ari sa cadastre at ang pagtanggap ng lahat ng sumusuportang dokumento.

Ang gastos ng mga serbisyong legal ay maaaring mag-iba depende sa kung ang mamimili ay isang dayuhang mamumuhunan. Sa ganitong mga kaso, naghahanda din ang abogado ng dokumentasyon sa buwis, tumutulong sa pagkuha ng Greek tax number (AFM), nagbubukas ng bank account, at nagpapayo sa mga paglilipat ng pera at kontrol ng pera. Ang mga serbisyong ito ay karaniwang binabayaran nang hiwalay at nagkakahalaga sa pagitan ng €300 at €800, depende sa pagiging kumplikado.

Sa karaniwan, ang suporta para sa isang karaniwang transaksyon sa pagbili ng residential na ari-arian sa Greece, na nagkakahalaga ng around €300,000, ay nagkakahalaga sa pagitan ng €3,000 at €4,500. Kung ang transaksyon ay nagsasangkot ng pagmamay-ari ng kumpanya, magkasanib na pagmamay-ari, isang mortgage, o pagbili sa pamamagitan ng isang legal na entidad, ang gastos ng suportang legal ay maaaring umabot sa dalawang porsyento ng halaga ng transaksyon.

Kaya, ang mga serbisyong legal ay isang kinakailangang elemento sa pagprotekta ng mga interes ng mamimili kapag bumili ng real estate sa Greece. Tinitiyak ng isang karampatang abogado ang legalidad at transparency ng transaksyon at pumipigil sa mga posibleng panganib na nauugnay sa pagbili ng real estate. Binabawasan nito ang posibilidad ng mga hindi pagkakaunawaan at karagdagang gastos sa hinaharap.

Ang gastos ng mga serbisyo ng notaryo kapag bumili ng real estate sa Greece

Ang mga bayad sa notaryo ay tinutukoy bilang isang porsyento ng kontraktwal o “layunin” na halaga ng ari-arian at ay regulated ng kasalukuyang batas. Sa karaniwan, ang mga bayad sa notaryo ay mula 0.8% hanggang 1.2% ng halaga ng ari-arian. Ang minimum na bayad ay itinakda ng batas at kasama ang bayad ng notaryo para sa paghahanda at pagpapatunay ng kasunduan sa pagbili, pati na rin ang mga gastos sa paggawa ng mga karagdagang dokumento, mga extract, at mga sertipikasyon.

Ang pangunahing bahagi ng bayad sa notaryo ay kinakalkula sa isang progresibong sukat: 0.8% ng unang €120,000 ng halaga ng ari-arian, plus humigit-kumulang 0.7% ng anumang halagang lumampas sa threshold na ito. Ang kalkulasyong ito ay batay sa halagang tinukoy sa kontrata. Gayunpaman, kung ang tax (objective) na halaga ay mas mataas, kung gayon ang mga bayad sa notaryo ay kinakalkula batay sa halagang iyon.

Bilang karagdagan sa pangunahing bayad, ang notaryo ay naniningil ng mga nakapirming gastos sa administratibo para sa pag-isyu ng mga extract, pagpapatunay ng mga kopya, at paghahanda ng mga kasamang dokumento. Ang mga gastos na ito ay karaniwang mula €250 hanggang €500. Ang mamimili ang nagbabayad ng mga bayad sa notaryo ng estado, na kasama sa kabuuang halagang dapat bayaran kapag pinirmahan ang kontrata.

Ang mga karagdagang gastos ay idinagdag sa bayad ng notaryo kung ang transaksyon ay nagsasangkot ng mortgage loan, pagpapatupad ng mga kapangyarihan (powers of attorney), o pakikilahok ng isang interpreter. Ang mga serbisyo sa pagsasalin ay karaniwang nagkakahalaga ng €100–200, at ang pagpapatupad ng isang power of attorney o pagpapatunay ng mga dokumento ng bangko ay nagkakahalaga ng around €150–250.

Kaya, kapag bumili ng isang ari-arian na €300,000 sa Greece, ang mga bayad sa notaryo ay aabot sa humigit-kumulang €2,400 hanggang €3,600, kasama ang lahat ng nauugnay na mga bayad at gastos sa administratibo. Ang mga gastos na ito ay binabayaran sa araw na pinirmahan ang kasunduan sa pagbili. Kung walang pakikilahok ng isang notaryo, ang transaksyon ay hindi maaaring legal na makilala sa Greece dahil ang notarisasyon ay isang mandatoryong elemento ng paglilipat ng pagmamay-ari.

Ang gastos ng mga serbisyo ng real estate agent kapag bumili ng ari-arian sa Greece

Ang gastos ng mga serbisyo ng real estate agent ay regulated ng market practice at karaniwang mula 2% hanggang 3% ng panghuling gastos ng ari-arian. Ang mamimili ang karaniwang nagbabayad ng komisyon, ngunit ang mga partido ay maaaring sumang-ayon na hatiin ang mga gastos sa pagitan ng nagbebenta at mamimili. Ang mga ahensya ng real estate sa Greece ay karaniwang nag-aalok ng mga serbisyo tulad ng pagpili ng angkop na mga ari-arian, pag-aayos ng mga pagtingin, pakikipag-ayos sa mga may-ari, pagsuri sa halaga ng merkado, paghahanda ng mga alok, at pag-coordinate ng transaksyon hanggang sa ito ay notarisado.

Sa pamilihang Griyego, ang komisyon ng ahensya ay sinisingil lamang pagkatapos pirmahan ang paunang o pangunahing kontrata ng pagbebenta. Ang average na rate ng komisyon ay 3% para sa mga ari-arian na nagkakahalaga ng hanggang €250,000 at maaaring kasing baba ng 2% para sa mas mamahaling mga ari-arian o mga ari-arian na pamumuhunan. Sa ilang mga resort area, tulad ng Crete, Rhodes, at Santorini, ang komisyon ay maaaring umabot ng 4% dahil sa mataas na demand at limitadong supply.

Bilang karagdagan, maaaring singilin ng mga ahente ang isang nakapirming bayad para sa mga serbisyo tulad ng paghahanda ng dokumento, pakikipag-ayos sa isang notaryo, at pagtulong sa mga kliyente sa mga aplikasyon para sa tax number. Ang mga karagdagang serbisyo ay karaniwang nagkakahalaga sa pagitan ng €300 at €800.

Tandaan na ang mga aktibidad sa real estate sa Greece ay napapailalim sa paglilisensya, at ang mga accredited na ahensya lamang ang maaaring kumatawan sa mga partido sa mga transaksyon sa real estate. Kasama sa mga reputable na ahensya ang buong suporta sa transaksyon sa kanilang komisyon, kabilang ang tulong sa pagkumpleto ng mga dokumento sa buwis at bangko, at suporta mula sa paunang pagpili ng ari-arian hanggang sa pagrehistro ng pagmamay-ari sa land registry.

Kapag bumili ng isang apartment o bahay na €300,000, dapat asahan ng mga mamimili na magbayad sa pagitan ng €6,000 at €9,000 para sa mga serbisyo ng isang ahente, depende sa rehiyon at antas ng serbisyo ng ahensya. Para sa mga transaksyon sa pamumuhunan na nagsasangkot ng maramihang mga ari-arian o komersyal na real estate, ang komisyon ay maaaring pag-usapan at bawasan para sa malalaking pamumuhunan. Kaya, ang gastos ng mga serbisyo ng real estate agent sa Greece ay isang makabuluhan ngunit hindi maiiwasang bahagi ng transaksyon. Ang mga serbisyong ito ay nagbibigay sa mga mamimili ng propesyonal na suporta, transparent na mga pamamaraan, at pinaliit na mga legal at panganib sa merkado.

Mga buwis sa pagmamay-ari ng ari-arian sa Greece

Ang pagmamay-ari ng real estate sa Greece ay may obligasyon na magbayad ng mga taunang buwis at bayarin na ipinapataw sa pambansa at lokal na mga antas. Ang pangunahing buwis na nalalapat sa lahat ng may-ari ay ang solong buwis sa ari-arian, ENFIA. Ito ay kinakalkula batay sa data na tinukoy sa deklarasyon ng E9 at nakadepende sa mga katangian ng ari-arian — lokasyon, lugar, uri ng konstruksyon, taon ng konstruksyon, kondisyon, at sona ng pagtatasa.

Ang buwis na ENFIA ay binubuo ng dalawang bahagi: ang pangunahing buwis at ang karagdagang buwis. Ang pangunahing bahagi ay kinakalkula para sa bawat ari-arian batay sa lugar nito at halaga ng buwis. Ang batayang rate ay mula €2 hanggang €16.2 bawat metro kuwadrado para sa mga gusali at mula €0.0037 hanggang €9.25 bawat metro kuwadrado para sa mga lupain. Para sa mga apartment at residential na gusali, ang rate ay tumataas depende sa kategorya ng lugar at edad ng gusali. Ang karagdagang buwis ay inilalapat kung ang kabuuang halaga ng buwis ng lahat ng mga ari-arian na pagmamay-ari ng isang may-ari ay lumampas sa itinakdang threshold, karaniwang €400,000.

Mula noong 2025, nag-alok ang Greece ng isang programa ng tax rebate sa mga may-ari ng mga nakasegurong ari-arian. Kung ang isang ari-arian ay naseguro nang hindi bababa sa tatlong buwan sa nakaraang taon, ang buwis sa ENFIA ay nababawasan ng 20% para sa mga ari-arian na may halaga hanggang €500,000, at ng 10% para sa mga ari-arian na may halaga sa itaas ng threshold na iyon. Hinihikayat ng programang ito ang mga may-ari na i-seguro ang kanilang ari-arian, sa gayon ay binabawasan ang kanilang pasanin sa buwis at mga panganib.

Ang mga pagbabayad ng buwis sa ENFIA noong 2025 ay ginawa sa 12 pantay-pantay na buwanang hulog, na nagsisimula sa Marso. Ang mga may-ari ay iniulat ng halagang dapat bayaran sa pamamagitan ng myAADE electronic system at maaaring magbayad online o sa pamamagitan ng mga bangko sa Greece.

Bilang karagdagan sa buwis na ENFIA, nagbabayad ang mga may-ari ng ari-arian ng mga lokal na buwis at bayarin na kasama sa mga bill sa kuryente. Pinondohan ng mga bayaring ito ang mga serbisyo ng munisipal, tulad ng pag-iilaw ng kalye, paglilinis, at pagkolekta ng basura. Ang mga bayaring ito ay nag-iiba ayon sa munisipalidad ngunit karaniwang mula €0.018 hanggang €0.073 bawat metro kuwadrado bawat taon.

Tandaan na magpapakilala ang Greece ng isang bagong awtomatikong sistema ng pagtatasa ng halaga ng ari-arian noong 2025 na magpapahintulot sa regular na pagsusuri ng “mga layunin na halaga”. Maaari itong humantong sa isang pagtaas sa tax base at, dahil dito, ang taunang halaga ng buwis para sa mga ari-arian sa prestihiyosong mga lugar o tourist zone.

Kaya, ang mga may-ari ng ari-arian sa Greece ay obligadong magbayad ng buwis sa ENFIA at mga lokal na bayarin sa utility taun-taon. Ang kabuuang pasanin sa buwis, kabilang ang lahat ng mandatoryong pagbabayad, ay karaniwang nasa pagitan ng 0.1% at 0.3% ng halaga ng ari-arian sa merkado bawat taon, depende sa rehiyon, kategorya ng ari-arian, at pagtatasa. Ang regular na pagbabayad ng mga buwis na ito ay nagsisiguro ng legal na pagmamay-ari, ang kawalan ng mga parusa, at ang kakayahang magtanggal-tanggal ng ari-arian nang walang hadlang sa hinaharap.

Mga buwis sa maikling panahon na paupahan ng ari-arian sa Greece

Ang maikling panahon na paupahan ng ari-arian ay napapailalim sa mga espesyal na patakaran sa buwis at itinuturing na isang pinagmumulan ng kita ng mga awtoridad sa buwis na dapat ideklara. Ang isang maikling panahon na paupahan ay tinukoy bilang isang paupahan ng hanggang 90 araw (o hanggang 60 araw sa mga isla na maliit ang populasyon) sa pamamagitan ng mga platform tulad ng Airbnb o Booking.com. Upang mag-operate nang legal, dapat irehistro ng mga may-ari ng ari-arian ang kanilang mga ari-arian sa Short-Term Rental Property Registry at kumuha ng registration number. Dapat isama ang numerong ito sa mga advertisement at kontrata.

Ang kita mula sa maikling panahon na paupahan ay binubuwisan sa isang progresibong sukat. Para sa mga indibidwal, ang mga rate ay 15% para sa taunang kita hanggang €12,000, 35% para sa kita sa pagitan ng €12,001 at €35,000, at 45% para sa kita sa ibabaw ng €35,000. Kung ang isang may-ari ay nagpapaupa ng maramihang mga ari-arian nang sistematikong, maaaring uriin ng mga awtoridad sa buwis ang aktibidad na ito bilang pangnegosyo. Ang pag-uuring ito ay nagdudulot ng obligasyon na magbayad ng buwis sa kita sa rate na 22% at mga kontribusyon sa sistema ng social security.

Simula noong 2025, ang mga may-ari na nagpapaupa ng maikling panahon na tirahan ay napapailalim sa mga karagdagang kinakailangan. Ang mga ari-arian na mas malaki kaysa sa 80 metro kuwadrado ay maaari lamang irehistro kung sumusunod sila sa mga regulasyon sa sunog at kalusugan. Bilang karagdagan, ang bilang ng mga ari-arian na maaaring paupahan ng isang solong may-ari ay limitado. Sa mga lugar ng turista, lalo na sa Athens at sa mga isla, nagpapakilala ang mga munisipalidad ng mga limitasyon sa bilang ng mga ari-arian para sa maikling panahon na paupahan upang maiwasan ang pagtaas ng mga presyo ng pabahay.

Ang kita mula sa maikling panahon na paupahan ay dapat ideklara taun-taon sa form ng tax return na E1. Ang platform kung saan ginagawa ang paupahan ay dapat mag-ulat ng mga detalye ng transaksyon sa mga awtoridad sa buwis. Ang lahat ng mga pagbabayad mula sa mga nangungupahan ay dapat gawin sa isang bank account na nakarehistro sa sistema ng buwis ng Greece upang matiyak ang transparency at kontrol.

Bilang karagdagan sa buwis sa kita, dapat magbayad ang mga may-ari ng ari-arian ng buwis sa turista kung ipinapaupa nila ang kanilang ari-arian sa pamamagitan ng isang lisensyadong ahensya o kung ito ay katumbas ng mga serbisyo sa hotel. Ang buwis na ito ay mula €0.50 hanggang €4 bawat gabi depende sa kategorya at laki ng ari-arian. Kung ang may-ari ay nag-a-advertise nang nakapag-iisa at hindi nagbibigay ng mga karagdagang serbisyo tulad ng paglilinis, pagkain, o transportasyon, ang buwis sa turista ay karaniwang hindi sinisingil.

Mahalaga ring tandaan ang obligasyon na bayaran ang taunang buwis sa ENFIA, na nananatiling epektibo anuman ang kung paano ginagamit ang ari-arian. Ang kita mula sa maikling panahon na paupahan ay hindi naglalabas sa mga may-ari mula sa pagbabayad ng mga buwis sa ari-arian o mga lokal na bayarin sa utility.

Kaya, habang ang maikling panahon na paupahan ng ari-arian sa Greece ay maaaring kumita, nangangailangan ito ng mahigpit na pagsunod sa mga kinakailangan sa buwis at administratibo. Para sa mga indibidwal, ang pasanin sa buwis ay karaniwang nasa pagitan ng 15% at 35% ng netong kita, kasama ang mga bayarin sa utility at mga obligasyon sa pag-uulat. Ang hindi pagsunod sa mga patakaran sa pagrehistro o pag-file ng deklarasyon ay maaaring magresulta sa mga multa hanggang €5,000 at pansamantalang pagbubukod ng ari-arian mula sa sistema ng maikling panahon na paupahan.

Mga buwis sa pangmatagalang paupahan ng ari-arian sa Greece

Ang pangmatagalang paupahan ng ari-arian ay regulated ng batas sa buwis bilang isang pinagmumulan ng kita na dapat ideklara sa taunang tax return. Ang isang pangmatagalang paupahan ay itinuturing na isang paupahan ng higit sa 90 araw batay sa isang nakasulat na kontrata na nakarehistro sa myAADE electronic tax service system. Para sa mga nagpapaupa, itinatatag ng naturang kasunduan ang batayan para sa pagkalkula ng buwis sa kita at nagbibigay ng legal na proteksyon sa kaganapan ng mga hindi pagkakaunawaan sa mga nangungupahan.

Ang kita mula sa pangmatagalang paupahan ay binubuwisan sa isang progresibong sukat, katulad ng maikling panahon na paupahan. Para sa mga indibidwal, ang mga sumusunod na rate ay nalalapat noong 2025: 15% para sa taunang kita hanggang €12,000; 35% para sa kita sa pagitan ng €12,001 at €35,000; at 45% para sa kita na lampas sa €35,000. Gayunpaman, kung ang isang may-ari ay nagpapaupa ng maramihang mga ari-arian at ang kanilang kabuuang kita ay lumampas sa itinatag na mga limitasyon, maaaring uriin ng mga awtoridad sa buwis ang kanilang aktibidad bilang pangnegosyo. Nagdudulot ito ng pagbabayad ng buwis sa kita sa rate na 22%, pati na rin ang mga karagdagang kontribusyon sa lipunan.

Ang corporate tax rate na 22% ay nalalapat sa mga legal na entidad na nagmamay-ari ng real estate at tumatanggap ng kita mula sa paupahan. Sa kasong ito, ang mga gastos na nauugnay sa pagpapanatili at pangangalaga ng ari-arian ay maaaring i-deduct sa buwis, na nagpapahintulot sa pag-optimize ng buwis.

Ang Greece ay may isang preferential regime na naipatupad noong 2025 upang hikayatin ang pangmatagalang paupahan. Kung ang isang may-ari ay pumasok sa isang kasunduan sa pag-upa nang hindi bababa sa 36 buwan para sa isang ari-arian hanggang 120 metro kuwadrado na hindi pa naupahan sa maikling panahon, maaari silang maging exempted sa buwis sa kita hanggang sa tatlong taon. Layunin ng hakbang na ito na dagdagan ang supply ng abot-kayang pabahay para sa mga lokal na residente at bawasan ang presyon sa merkado ng maikling panahon na paupahan.

Ang lahat ng kita mula sa paupahan ay dapat ideklara sa form ng tax return na E1. Ang mga pagbabayad mula sa mga nangungupahan ay pinakamahusay na gawin sa pamamagitan ng isang bank account na nakarehistro sa sistema ng buwis ng Greece, dahil ang paggamit ng cash ay limitado at maaaring magtaas ng mga tanong mula sa mga awtoridad sa buwis.

Bilang karagdagan sa buwis sa kita, ang mga may-ari ng ari-arian ay patuloy na nagbabayad ng buwis sa ari-arian na ENFIA at mga lokal na bayarin na kasama sa mga bill sa kuryente taun-taon. Ang mga buwis na ito ay hindi nakadepende sa kung ang ari-arian ay inuupahan at kinakalkula batay sa “layunin na halaga” nito.

Kaya, ang pangmatagalang paupahan ng ari-arian sa Greece ay isang matatag na pinagmumulan ng kita. Ang pasanin sa buwis para sa mga indibidwal ay mula 15% hanggang 45%, depende sa antas ng kita. Ang wastong pagrehistro ng kontrata at pagsunod sa mga kondisyon ng preferential regime ay nagpapahintulot sa mga may-ari na makabuluhang bawasan ang kanilang mga pananagutan sa buwis habang ligal na tumatanggap ng kita. Tinitiyak nito ang transparency ng transaksyon at proteksyon ng mga karapatan sa pag-aari.

Mga buwis sa pagbebenta ng real estate sa Greece

Ang pagbebenta ng real estate sa Greece ay napapailalim sa ilang mga buwis depende sa katayuan ng nagbebenta, panahon ng pagmamay-ari ng ari-arian, at anyo ng pagmamay-ari. Ang pangunahing buwis sa pagtatapon ng real estate ay ang capital gains tax, na nalalapat kapag ang presyo ng pagbebenta ay lumampas sa naitalang presyo ng pagbili sa orihinal na kontrata.

Sa ilalim ng kasalukuyang batas, ang capital gains tax rate para sa mga indibidwal sa Greece ay 15%. Gayunpaman, ang aplikasyon nito ay sinuspinde nang maraming beses mula noong 2014 upang pasiglahin ang property market. Noong 2025, ang buwis ay pansamantalang nananatiling suspendido hanggang sa katapusan ng 2026. Nangangahulugan ito na ang mga indibidwal na nagbebenta ng real estate ay hindi nagbabayad ng capital gains tax basta’t ang pagbebenta ay hindi komersyal at hindi lalampas sa dalawang ari-arian sa loob ng dalawang taon.

Para sa mga legal na entidad na nagbebenta ng real estate, ang buwis sa kita ay inilalapat sa rate na 22%. Ang tax base ay kinakalkula bilang ang pagkakaiba sa pagitan ng presyo ng pagbebenta at ang book value ng ari-arian, na isinasaalang-alang ang depreciation at mga dokumentadong gastos sa pagpapabuti.

Kapag nakumpleto ang transaksyon, ang mamimili ay nagbabayad ng transfer tax (3.09%) o VAT (24%), depende sa mga katangian ng ari-arian, ngunit ang mga gastos na ito ay hindi kasama sa mga pananagutan sa buwis ng nagbebenta. Ang nagbebenta ang responsable sa pagbabayad ng anumang mga bayarin na nauugnay sa pag-aalis ng mga pasanin at pagkuha ng mga sertipiko ng pagsunod sa buwis at isang energy certificate para sa ari-arian. Kung wala ang mga sertipiko na ito, hindi maaaring irehistro ang transaksyon.

Ang stamp duty ay dapat ding bayaran kapag nagbebenta ng real estate para sa pagrehistro ng kontrata sa cadastre. Ang duty na ito ay karaniwang nasa paligid ng 0.5% ng halaga ng transaksyon at binabayaran kasama ng mga bayad sa notaryo.

Kung ang ari-arian ay minana o natanggap bilang regalo, ang nagbebenta ay exempted sa capital gains tax sa kasunod na pagbebenta nito kung hindi bababa sa limang taon ang lumipas mula nang makuha ang pagmamay-ari.

Kung ang nagbebenta ay isang dayuhang residente, ang kanilang mga obligasyon sa buwis ay nakadepende sa kung ang Greece ay may kasunduan sa dobleng pagbubuwis sa kanilang bansa ng paninirahan. Kung gayon, ang kita mula sa pagbebenta ng real estate ay binubuwisan lamang sa Greece.

Kaya, ang mga indibidwal na nagbebenta ng real estate sa Greece noong 2025 ay epektibong exempted sa capital gains tax, na ginagawang mas kumikita ang mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta. Para sa mga kumpanya, gayunpaman, ang 22% profit tax rate ay nananatili, pati na rin ang obligasyon na kumpirmahin ang mga pinagmumulan ng financing at gastos. Ang mga karagdagang gastos para sa isang notaryo, rehistrasyon, at pagkuha ng mga teknikal na sertipiko ay kasamang bumabaha sa pagbebenta ng real estate, ngunit ang kabuuang pasanin sa buwis sa Greece ay nananatiling isa sa pinakakatamtaman sa Southern Europe. Sinusuportahan nito ang interes ng mamumuhunan sa pamilihang Griyego.

Mga buwis sa pagbebenta ng real estate ng mga indibidwal sa Greece

Ang pagbebenta ng real estate ng isang indibidwal sa Greece noong 2025 ay pinamamahalaan ng batas sa buwis, na nagbibigay para sa ilang posibleng pananagutan sa buwis depende sa katangian ng transaksyon, termino ng pagmamay-ari, at pinagmulan ng ari-arian. Ang pangunahing buwis na nalalapat sa mga indibidwal na nagbebenta ng real estate ay ang capital gains tax; gayunpaman, ang aplikasyon nito ay kasalukuyang sinuspinde, na ginagawang partikular na kapaki-pakinabang ang mga pagbebenta para sa mga pribadong may-ari.

Sa Greece, ang capital gains tax ay itinakda sa rate na 15%, na kinakalkula bilang ang pagkakaiba sa pagitan ng presyo ng pagbebenta at presyo ng pagbili, na naayos para sa inflation at mga gastos sa pagpapabuti ng ari-arian. Gayunpaman, pinalawig ng pamahalaan ang suspensyon hanggang sa katapusan ng 2026. Kaya, noong 2025, ang mga indibidwal ay exempted sa pagbabayad ng capital gains tax sa pagbebenta ng real estate kung ang ari-arian ay hindi ginamit para sa layuning pangnegosyo at kung hindi nila nalampasan ang limitasyon ng dalawang pagbebenta sa loob ng dalawang taon.

Kasabay nito, dapat kumpirmahin ng nagbebenta ang legal na pagmamay-ari ng ari-arian at ang kawalan ng mga utang sa mga awtoridad sa buwis. Bago makumpleto ang transaksyon, dapat makuha ang isang sertipiko ng pagsunod sa buwis (φορολογική ενημερότητα), dahil hindi maaaring irehistro ng notaryo ang kasunduan sa pagbili at pagbebenta nang wala ito.

Bilang karagdagan, ang nagbebenta ay nagbabayad para sa paghahanda ng mga kinakailangang dokumento, kabilang ang isang energy certificate, isang cadastral extract, at isang sertipiko na nagpapakita na walang mga natitirang bill sa utility. Ang kabuuang gastos ng paghahanda ng transaksyon ay karaniwang nasa pagitan ng €500 at €1,000.

Kung ang ari-arian ay minana o natanggap bilang regalo, ang pagbebenta ay exempted sa buwis kung hindi bababa sa limang taon ang lumipas mula nang makuha ang pagmamay-ari. Ang mga dayuhang mamamayan na hindi mga residente ng buwis ng Greece ay binubuwisan lamang sa Greece sa kita mula sa pagbebenta ng real estate kung may kasunduan sa dobleng pagbubuwis sa pagitan ng Greece at ng bansa ng paninirahan.

Mahalagang tandaan na ang exemption sa capital gains tax ay hindi nangangahulugan na walang iba pang mga obligasyon. Dapat ideklara pa rin ng nagbebenta ang kita mula sa pagbebenta sa kanilang tax return upang kumpirmahin ang paggalaw ng mga pondo at maiwasan ang mga tanong tungkol sa pinagmulan ng kapital.

Kaya, ang mga indibidwal na nagbebenta ng real estate sa Greece noong 2025 ay nasa isang kanais-nais na posisyon dahil pansamantalang hindi nalalapat ang capital gains tax, na nagpapahintulot sa kanila na makatanggap ng buong halaga mula sa pagbebenta nang walang mga bawas sa buwis. Gayunpaman, dapat matugunan ang lahat ng mga kinakailangan sa administratibo, kabilang ang pagkumpirma na walang natitirang mga utang, pagkuha ng energy certificate, at pagrehistro ng transaksyon sa land registry. Ginagawang partikular na kaakit-akit ng mga pamamaraang ito ang pamilihang real estate ng Greece sa mga pribadong mamumuhunan at may-ari na nagpaplano na magbenta na may minimal na pasanin sa buwis.

Mga buwis sa pagbebenta ng real estate ng isang kumpanya sa Greece

Ang pagbebenta ng real estate ng isang kumpanya sa Greece ay napapailalim sa corporate income tax, na, noong 2025, ay 22%. Hindi tulad ng mga indibidwal, kung kanino pansamantalang sinuspinde ang capital gains tax, dapat magbayad ng buwis ang mga kumpanya sa pagkakaiba sa pagitan ng presyo ng pagbebenta at book value ng ari-arian, na naayos para sa depreciation at mga napatunayang gastos sa pagpapabuti.

Kapag kinakalkula ang tax base, maaaring isama ng isang kumpanya sa mga gastos nito ang lahat ng mga gastos na direktang nauugnay sa ari-arian — kabilang ang pag-aayos, pag-renew, seguro, mga pagbabayad sa utility, at mga serbisyo ng kumpanya ng pamamahala — basta’t naideklara at nadokumento ang mga ito. Ang mga gastos ng notary at mga serbisyo sa rehistrasyon na natamo sa panahon ng pagbebenta ay maaari ding i-deduct.

Kung ang ari-arian ay nakuha bilang isang asset na pamumuhunan at naitala sa balance sheet ng kumpanya sa paunang halaga nito, ang buwis ay ipinapataw lamang sa aktwal na kita mula sa pagbebenta. Walang buwis na sinisingil kapag nagbebenta ng mga ari-arian na lugi (kapag ang presyo ng pagbebenta ay mas mababa kaysa sa book value), at ang pagkawala ay maaaring dalhin sa mga kasunod na panahon ng buwis at magamit upang mabawasan ang mga kita sa hinaharap.

Bilang karagdagan sa corporate tax, ang mga kumpanyang nagbebenta ng komersyal na real estate o mga ari-arian na napapailalim sa VAT ay dapat singilin at bayaran ang VAT sa rate na 24%. Gayunpaman, kung ang ari-arian ay higit sa 15 taong gulang o hindi bagong itinayo, hindi nalalapat ang VAT, at ang transaksyon ay napapailalim lamang sa property transfer tax na binabayaran ng mamimili sa rate na 3.09%.

Ang pagbebenta ng real estate ay nangangailangan ng kumpirmasyon ng pagsunod ng kumpanya sa buwis at isang sertipiko na nagpapakita na walang natitirang mga utang sa mga awtoridad sa buwis o social fund. Kung wala ang mga sertipiko na ito, hindi maaaring irehistro ng notaryo ang transaksyon sa land registry. Kailangan din ang isang energy certificate at teknikal na pasaporte para sa ari-arian.

Kung ang ari-arian ay pagmamay-ari ng isang dayuhang kumpanya na may permanenteng kinatawan sa Greece, ang kita mula sa pagbebenta ng ari-arian ay binubuwisan gaya ng dati. Para sa mga kumpanyang walang kinatawan, ang buwis ay pinipigil sa pinagmumulan sa rate na 15%, maliban kung iba ang itinadhana ng isang internasyonal na kasunduan sa pag-iwas sa dobleng pagbubuwis.

Kaya, kapag nagbebenta ng real estate ang isang kumpanya sa Greece, ang mga pangunahing buwis ay corporate income tax, na ipinapataw sa rate na 22%, at, sa ilang mga kaso, value-added tax (VAT), na ipinapataw sa rate na 24% sa mga bagong gusali. Salamat sa posibilidad na i-deduct ang mga gastos at dalhin ang mga pagkawala, maaaring i-optimize ang pasanin sa buwis. Hangga’t ang lahat ng mga pormalidad ay sinusunod at ang accounting ay ginagawa nang tama, ang pagbebenta ng real estate sa pamamagitan ng isang legal na entidad sa Greece ay nananatiling isang legal at cost-effective na paraan upang likidahin ang mga asset.