2025년 그리스 부동산 세금

2025년 그리스의 부동산 세제는 투명한 구조를 유지하며 외국인 투자자에게 여전히 매력적이지만, 적용 가능한 모든 규정과 세율을 철저히 이해해야 합니다. 그리스에서 부동산을 구매할 때 투자자는 부동산 양도세, 부가가치세(VAT), 연간 ENFIA 세금, 임대 소득세 등 여러 주요 세금을 부담하게 됩니다. 부동산 매각 또는 상속 시에도 의무 사항이 존재합니다.

부동산 구매 시 세금 부담은 부동산 유형에 따라 달라집니다. 기존 부동산의 경우, 건축 허가가 2006년 1월 1일 이전에 발급된 건물에 대해 부동산 가치 또는 객관적(과세) 가치의 3.09%에 해당하는 부동산 양도세가 적용됩니다. 신축 건물의 경우, 2006년 1월 1일 이후 발급된 건축 허가에 대해 24%의 부가가치세가 부과됩니다. 부동산의 특성과 매매 계약에 따라 투자자는 더 유리한 세금 체계를 선택할 수 있습니다.

추가로 부동산 소유주는 전기 요금을 통해 부과되는 공과금을 납부해야 합니다. 이 세금은 부동산의 “객관적 가치”를 기준으로 계산되며 0.025%에서 0.035% 사이입니다. 2025년 그리스 정부는 부동산 추정 가치 검토를 위한 자동화 시스템을 도입할 예정이며, 이는 과세 기준과 향후 납부액에 영향을 미칠 수 있습니다.

그리스 부동산 소유자의 주요 연간 의무는 ENFIA 세금입니다. 개인과 법인 모두에게 부과되며, 부동산의 특성(위치, 면적, 연식, 건물 유형)에 따라 달라집니다. 기본 세율은 건물 기준 평방미터당 2유로에서 16.2유로, 토지 기준 평방미터당 0.0037유로에서 9.25유로입니다. 2025년부터는 보험 가입 부동산 소유자에게 다음과 같은 감면 혜택이 적용됩니다: 보험 가액이 50만 유로 이하인 부동산은 20%의 감면 세율이 적용되며, 이를 초과하는 부동산은 10%의 감면 세율이 적용됩니다. 단, 전년도에 최소 3개월 이상 보험이 유효했어야 합니다. 2025년 ENFIA 납부는 3월부터 시작하여 12개월 분할 납부됩니다.

부동산 소유주는 또한 전기 요금에 포함된 지방세를 납부하며, 이는 가로등 및 쓰레기 수거 비용을 충당합니다. 이 세금은 평방미터당 0.018유로에서 0.073유로 사이이며, 지자체 재량에 따라 매년 인상될 수 있습니다.

부동산을 임대 목적으로 사용할 경우 소유주는 소득세를 납부해야 합니다. 개인에 대한 누진세율은 다음과 같습니다: 소득 €12,000 이하 15%; €12,001~€35,000 35%; €35,001~€40,000: 37%; €40,000 초과: 45%. 법인세율은 22%로 적용됩니다. 2025년에는 임시 우대 제도가 시행됩니다: 이전에 단기 임대된 적이 없는 120제곱미터 이하 주거용 부동산의 장기 임대 시 최대 36개월간 소득세가 면제됩니다.

2026년 말까지 그리스 개인의 부동산 매각에 대한 양도소득세는 상업적 목적이 아니며 2년 내 2채를 초과하지 않는 경우 유예됩니다. 법인의 부동산 매각 이익은 22% 세율이 적용됩니다.

부동산 상속 또는 증여 시 세금은 친족 관계에 따라 달라집니다. 직계 가족(배우자, 자녀, 부모, 손자녀)은 첫 15만 유로까지 면제되며, 이후 1%에서 10%의 세율이 적용됩니다. 더 먼 친족이나 제3자에게는 더 높은 세율이 적용되어 최대 40%에 이를 수 있습니다.

외국인 투자자는 그리스 시민과 동일한 조건으로 그리스 내 부동산을 구매할 수 있습니다. 또한 25만 유로 이상의 부동산을 구매하는 자에게 거주 허가를 부여하는 프로그램이 있어 그리스 시장은 투자자들에게 특히 매력적입니다. 부동산 상태의 모든 변경 사항은 ENFIA 세금 계산의 기초가 되는 양식 E9에 적시에 반영되어야 함을 유의하십시오.

ENFIA 세금 혜택을 받으려면 부동산을 보험에 가입하고, 구매 시 부가가치세(VAT)와 양도세 중 신중하게 선택하며, 과세 기준을 증가시킬 수 있는 예상 가치의 계획된 변동을 고려하는 것이 좋습니다. 임대 목적으로 부동산을 이용하는 투자자는 장기 및 단기 임대 요건을 주의 깊게 검토해야 합니다. 아테네를 포함한 여러 지역에서 단기 임대 제한이 도입되고 있기 때문입니다.

종합적으로 그리스의 2025년 세제는 안정성과 유연성을 결합합니다. 적정 수준의 취득세율, 합리적인 연간 의무, 소유주 및 투자자를 위한 인센티브를 제공합니다. 적절한 세금 계획, 보험 가입, 모든 보고 요건 준수를 통해 그리스 부동산은 여전히 매력적인 투자처이자 안정적인 소득원으로 남아 있습니다.

그리스 부동산 구매 시 부과되는 세금

그리스에서 부동산을 구매할 때 투자자는 여러 유형의 세금 및 의무 납부금을 부담하게 됩니다. 금액은 부동산의 특성, 건축 연도 및 거래 상태에 따라 달라집니다. 부가가치세(VAT)가 적용되지 않는 부동산 구매에 대한 주요 세금은 소유권 이전세로, 구매 가격 또는 부동산의 “객관적 가치” 중 더 높은 금액의 3.09% 세율이 적용됩니다. 구매자는 이 세금을 토지등기부에 거래가 등록되기 전에 납부합니다.

2006년 1월 1일 이후 건축 허가를 받은 신축 건물의 경우 24%의 부가가치세(VAT)가 적용됩니다. 이 부가가치세는 개발업자의 최초 판매에만 부과되며, 이후 판매에는 적용되지 않습니다. 특정 조건 하에서는 면제 혜택이 가능하나, 이는 조건과 기간 제한이 따릅니다.

부동산 구매 시 양도세 또는 부가가치세 외에도 공증 및 등기 수수료를 고려해야 합니다. 공증인은 부동산 가치의 0.8%에서 1.2% 사이의 수수료를 부과하며, 토지등기부에 거래를 등기하는 등기 수수료는 일반적으로 약 0.5%입니다.

또한 구매자는 소액의 지방세(TAP)를 납부해야 하며, 이는 공과금 납부 시스템을 통해 징수되며 부동산의 “객관적 가치”를 기준으로 계산됩니다. 세율은 0.025%에서 0.035% 사이입니다.

그리스는 2025년에 새로운 자동화된 부동산 평가 시스템을 도입할 예정이며, 이로 인해 “객관적 가치”가 정기적으로 재검토될 것입니다. 이는 구매 시 납부해야 할 세금 금액과 이후 매년 납부하는 ENFIA 세금에 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서 그리스에서 부동산을 구매할 때 주요 세금 비용은 다음과 같습니다: 부가가치세가 적용되지 않는 부동산에 대한 3.09%의 부동산 양도세, 신축 건물에 대한 24%의 부가가치세, 최대 1%의 공증 수수료, 약 0.5%의 등록 수수료, 그리고 지방 TAP 세금입니다. 부대 비용을 포함하면, 그리스에서 부동산을 구매할 때의 전체 세금 부담은 부가가치세가 적용되지 않는 경우 일반적으로 부동산 가치의 약 4~5% 정도이며, 표준 부가가치세율이 적용되는 경우 최대 25%까지 됩니다.

그리스에서 부동산을 구매할 때의 법률 서비스 비용은 거래의 복잡성, 부동산 가격, 지원 범위에 따라 달라집니다.
평균적으로 부동산 가격의 1%에서 1.5% 사이입니다. 변호사는 구매 과정에서 핵심적인 역할을 합니다. 그들은 부동산에 대한 법적 검토를 수행하고, 소유권 이력, 담보권, 부채 및 법적 제한 사항을 분석합니다. 또한 구매 계약서 초안을 작성하고 공증인 및 토지 등기소 앞에서 의뢰인을 대리합니다.
이 단계는 지역과 서류 준비 상태에 따라 며칠에서 2주까지 소요됩니다. 이후 변호사는 예비 계약 체결을 감독하고 계약금 및 대금 지급 절차를 관리합니다. 최종 단계에서는 지적등기부에 소유권 등록이 완료되고 모든 증빙 서류를 수령하는 것을 확인합니다.

법률 서비스 비용은 구매자가 외국인 투자자인지에 따라 달라질 수 있습니다. 해당 경우 변호사는 세금 서류 작성, 그리스 세금 번호(AFM) 취득 지원, 은행 계좌 개설, 자금 이체 및 외환 관리 관련 자문도 제공합니다. 이러한 서비스는 일반적으로 별도로 비용이 청구되며, 복잡성에 따라 €300에서 €800 사이입니다.

그리스에서 약 30만 유로 상당의 표준 주거용 부동산 구매 거래에 대한 지원 비용은 평균 3,000~4,500유로입니다. 거래에 법인 소유권, 공동 소유권, 모기지, 또는 법인을 통한 구매가 포함될 경우 법률 지원 비용은 거래 금액의 2%까지 도달할 수 있습니다.

따라서 그리스에서 부동산을 구매할 때 법률 서비스는 구매자의 이익을 보호하는 필수 요소입니다. 유능한 변호사는 거래의 합법성과 투명성을 보장하고 부동산 구매와 관련된 잠재적 위험을 방지합니다. 이는 향후 분쟁 발생 가능성과 추가 비용을 줄여줍니다.

그리스 부동산 구매 시 공증 서비스 비용

공증 수수료는 부동산의 계약상 또는 “객관적” 가치의 일정 비율로 산정되며 현행 법률에 의해 규제됩니다. 평균적으로 공증 수수료는 부동산 가치의 0.8%에서 1.2% 사이입니다. 최소 수수료는 법률로 정해져 있으며, 구매 계약서 작성 및 인증에 대한 공증인의 수수료와 추가 서류, 발췌문, 인증서 작성 비용을 포함합니다.

공증 수수료의 주요 부분은 누진율로 계산됩니다: 부동산 가치의 첫 €120,000에 대해 0.8%, 이 기준액을 초과하는 금액에 대해서는 약 0.7%가 추가됩니다. 이 계산은 계약서에 명시된 가치를 기준으로 합니다. 그러나 세금(객관적) 가치가 더 높을 경우, 공증 수수료는 해당 가치를 기준으로 계산됩니다.

기본 수수료 외에, 공증인은 등기부 발췌본 발급, 사본 인증, 부속 서류 작성 등에 대해 고정된 행정 비용을 청구합니다. 이 비용은 일반적으로 250유로에서 500유로 사이입니다. 구매자는 계약 체결 시 지불해야 할 총액에 포함된 국가 공증인 수수료를 부담합니다.

거래에 모기지 대출이 포함되거나, 위임장 작성, 통역사가 참여하는 경우 공증인 수수료에 추가 비용이 부과됩니다. 통역 서비스는 일반적으로 100~200유로, 위임장 작성 또는 은행 서류 인증은 약 150~250유로가 소요됩니다.

따라서 그리스에서 30만 유로 상당의 부동산을 구매할 경우, 모든 관련 수수료 및 행정 비용을 포함해 공증 수수료는 약 2,400~3,600유로에 달합니다. 이 비용은 매매계약서 서명 당일에 지급됩니다. 소유권 이전 시 공증이 필수 요건이므로, 공증인의 참여 없이는 그리스에서 거래가 법적으로 인정될 수 없습니다.

그리스 부동산 구매 시 중개사 서비스 비용

부동산 중개사 서비스 비용은 시장 관행에 따라 결정되며, 일반적으로 부동산 최종 가격의 2%에서 3% 사이입니다. 수수료는 일반적으로 구매자가 부담하지만, 당사자 간 합의에 따라 판매자와 구매자가 비용을 분담할 수도 있습니다. 그리스의 부동산 중개업체는 일반적으로 적합한 부동산 선정, 현장 방문 일정 조정, 소유주와의 협상, 시장 가치 확인, 구매 제안서 작성, 공증 완료까지 거래 조정 등의 서비스를 제공합니다.

그리스 시장에서는 매매 예비계약 또는 본계약 체결 후에만 중개 수수료가 청구됩니다. 평균 수수료율은 25만 유로 이하 부동산의 경우 3%이며, 고가 부동산이나 투자용 부동산의 경우 2%까지 낮아질 수 있습니다. 크레타, 로도스, 산토리니 같은 일부 휴양지에서는 수요가 높고 공급이 제한적이어서 수수료가 4%까지 올라갈 수 있습니다.

또한 중개사는 서류 작성, 공증인과의 협상, 고객의 세금 번호 신청 지원 등의 서비스에 대해 고정 수수료를 청구할 수 있습니다. 이러한 추가 서비스 비용은 일반적으로 300유로에서 800유로 사이입니다.

그리스의 부동산 활동은 면허 제도가 적용되며, 공인된 중개업체만이 부동산 거래에서 당사자를 대리할 수 있습니다. 신뢰할 수 있는 중개업체는 수수료에 세금 및 은행 서류 작성 지원, 초기 부동산 선정부터 토지등기소 소유권 등록까지의 전 과정 지원을 포함합니다.

30만 유로 상당의 아파트나 주택을 구매할 경우, 지역과 중개사의 서비스 수준에 따라 구매자는 중개사 서비스 비용으로 6,000유로에서 9,000유로 사이를 지불해야 합니다. 여러 부동산이나 상업용 부동산이 포함된 투자 거래의 경우, 대규모 투자에 대해서는 수수료를 협상하여 낮출 수 있습니다. 따라서 그리스에서 부동산 중개 서비스 비용은 거래 과정에서 상당하지만 피할 수 없는 부분입니다. 이러한 서비스는 구매자에게 전문적인 지원, 투명한 절차, 그리고 법적 및 시장 위험 최소화를 제공합니다.

그리스 부동산 소유에 대한 세금

그리스에서 부동산 소유권은 국가 및 지방 차원에서 부과되는 연간 세금과 수수료를 납부할 의무를 수반합니다. 모든 소유자에게 적용되는 주요 세금은 단일 재산세인 ENFIA입니다. 이는 E9 신고서에 명시된 데이터를 기반으로 계산되며, 부동산의 특성(위치, 면적, 건축 유형, 건축 연도, 상태, 평가 구역)에 따라 달라집니다.

ENFIA 세금은 기본세와 추가세로 구성됩니다. 기본세는 각 부동산의 면적과 과세 기준액에 따라 계산됩니다. 기본 세율은 건물은 평방미터당 2유로에서 16.2유로, 토지는 평방미터당 0.0037유로에서 9.25유로입니다. 아파트 및 주거용 건물의 경우, 면적 등급과 건물 연식에 따라 세율이 증가합니다. 한 명의 소유주가 보유한 모든 부동산의 총 과세 가치가 설정된 기준액(일반적으로 400,000유로)을 초과할 경우 추가세가 부과됩니다.

2025년부터 그리스는 보험 가입 부동산 소유주를 대상으로 세금 환급 프로그램을 시행하고 있습니다. 전년도에 최소 3개월 이상 보험에 가입된 부동산의 경우, 평가액 50만 유로 이하 부동산은 ENFIA 세금이 20% 감면되며, 그 이상 평가액 부동산은 10% 감면됩니다. 이 프로그램은 소유주가 부동산을 보험에 가입하도록 장려하여 세금 부담과 위험을 줄이는 효과를 냅니다.

2025년 ENFIA 세금은 3월부터 시작하여 12개월간 균등 분할 납부됩니다. 소유주는 myAADE 전자 시스템을 통해 납부 금액을 통지받으며, 온라인 또는 그리스 은행을 통해 납부할 수 있습니다.

ENFIA 세금 외에도 부동산 소유주는 전기 요금에 포함된 지방세 및 수수료를 납부합니다. 이 수수료는 가로등, 청소, 쓰레기 수거 등 지방자치단체 서비스를 지원합니다. 이 수수료는 지자체별로 다르지만 일반적으로 평방미터당 연간 0.018유로에서 0.073유로 사이입니다.

그리스는 2025년에 새로운 자동화된 부동산 평가 시스템을 도입하여 “객관적 가치”를 정기적으로 재검토할 예정입니다. 이로 인해 세금 과세 기준이 증가하고, 결과적으로 명문 지역이나 관광지 내 부동산의 연간 세금이 인상될 수 있습니다.

따라서 그리스 부동산 소유주는 매년 ENFIA 세금과 지방 공과금을 납부해야 합니다. 모든 의무 납부금을 포함한 총 세금 부담은 지역, 부동산 유형, 평가액에 따라 일반적으로 연간 부동산 시가의 0.1%에서 0.3% 사이입니다. 이러한 세금을 정기적으로 납부하면 법적 소유권을 보장받고, 벌금을 피하며, 향후 부동산을 제약 없이 처분할 수 있습니다.

그리스 단기 부동산 임대 세금

단기 부동산 임대는 특별 세금 규정이 적용되며, 세무 당국에 신고해야 하는 소득원으로 간주됩니다. 단기 임대는 에어비앤비(Airbnb)나 부킹닷컴(Booking.com)과 같은 플랫폼을 통해 최대 90일(인구가 희박한 섬의 경우 최대 60일)까지 임대하는 것을 의미합니다. 합법적으로 운영하려면 부동산 소유주는 단기 임대 부동산 등록부에 부동산을 등록하고 등록 번호를 취득해야 합니다. 이 번호는 광고와 계약서에 반드시 포함되어야 합니다.

단기 임대 소득은 누진세율로 과세됩니다. 개인의 경우 연간 소득 12,000유로까지는 15%, 12,001유로부터 35,000유로까지는 35%, 35,000유로 초과분은 45%의 세율이 적용됩니다. 소유자가 체계적으로 여러 부동산을 임대하는 경우, 세무 당국은 이를 사업 활동으로 분류할 수 있습니다. 이 분류는 22%의 소득세 납부 의무와 사회 보장 제도 기여금을 수반합니다.

2025년부터 단기 숙박 시설을 임대하는 소유주는 추가 요건을 준수해야 합니다. 80제곱미터 이상의 부동산은 화재 및 보건 규정을 준수할 경우에만 등록이 가능합니다. 또한 단일 소유주가 임대할 수 있는 부동산 수에는 제한이 있습니다. 특히 아테네와 섬 지역을 포함한 관광지에서는 주택 가격 상승을 방지하기 위해 지자체가 단기 임대 부동산 수에 대한 제한을 도입하고 있습니다.

단기 임대 수익은 매년 E1 세금 신고서에 신고해야 합니다. 임대 거래가 이루어진 플랫폼은 거래 내역을 세무 당국에 보고해야 합니다. 투명성과 관리를 위해 세입자로부터의 모든 지급금은 그리스 세금 시스템에 등록된 은행 계좌로 이루어져야 합니다.

소득세 외에도, 허가받은 대행사를 통해 부동산을 임대하거나 호텔 서비스에 상응하는 서비스를 제공하는 경우 부동산 소유주는 관광세를 납부해야 합니다. 이 세금은 부동산의 등급과 규모에 따라 1박당 0.50유로에서 4유로까지 부과됩니다. 소유주가 직접 광고하고 청소, 식사, 교통편 등의 추가 서비스를 제공하지 않는 경우 일반적으로 관광세는 부과되지 않습니다.

부동산의 사용 방식과 무관하게 매년 납부해야 하는 ENFIA 재산세 의무도 반드시 유의해야 합니다. 단기 임대 수익이 발생하더라도 소유주는 재산세나 지방 공공요금을 납부해야 합니다.

따라서 그리스에서 단기 부동산 임대는 수익성이 있을 수 있지만, 세금 및 행정 요건을 엄격히 준수해야 합니다. 개인의 경우 세금 부담은 일반적으로 순소득의 15%에서 35% 사이이며, 여기에 공공요금과 신고 의무가 추가됩니다. 등록 규정 미준수 또는 신고 미이행 시 최대 5,000유로의 벌금과 단기 임대 시스템에서 해당 부동산의 일시적 제외 조치가 부과될 수 있습니다.

그리스 장기 부동산 임대 세금

장기 부동산 임대 수익은 연간 세금 신고서에 반드시 기재해야 하는 소득원으로 세법상 규제됩니다. 장기 임대는 myAADE 전자 세무 서비스 시스템에 등록된 서면 계약을 기준으로 90일 초과 임대차로 간주됩니다. 임대인에게 이러한 계약은 소득세 계산의 근거가 되며, 임차인과의 분쟁 발생 시 법적 보호를 제공합니다.

장기 임대 소득은 단기 임대와 유사하게 누진세율로 과세됩니다. 2025년 기준 개인에 적용되는 세율은 다음과 같습니다: 연간 소득 12,000유로 이하 15%, 12,001유로~35,000유로 35%, 35,000유로 초과 45%. 그러나 소유주가 여러 부동산을 임대하여 총 소득이 정해진 한도를 초과할 경우, 세무 당국은 해당 활동을 사업 활동으로 분류할 수 있습니다. 이 경우 22%의 소득세율과 추가 사회보험료를 납부해야 합니다.

부동산을 소유하고 임대 소득을 얻는 법인은 22%의 법인세율이 적용됩니다. 이 경우 부동산 유지 관리 관련 비용은 세금 공제가 가능하여 세금 최적화가 가능합니다.

그리스는 2025년 장기 임대를 장려하기 위한 우대 제도를 시행 중입니다. 단기 임대되지 않은 120제곱미터 이하 부동산에 대해 36개월 이상 임대차 계약을 체결한 소유주는 최대 3년간 소득세가 면제될 수 있습니다. 이 조치는 지역 주민을 위한 저렴한 주택 공급을 늘리고 단기 임대 시장의 부담을 줄이기 위한 것입니다.

모든 임대 소득은 E1 세금 신고 양식에 신고해야 합니다. 현금 사용은 제한되며 세무 당국의 의문을 살 수 있으므로, 세입자로부터의 지급은 그리스 세금 시스템에 등록된 은행 계좌를 통해 이루어지는 것이 가장 좋습니다.

소득세 외에도 부동산 소유주는 매년 ENFIA 재산세와 전기 요금에 포함된 지방세를 계속 납부해야 합니다. 이러한 세금은 부동산이 임대되었는지 여부와 무관하며, 부동산의 “객관적 가치”를 기준으로 계산됩니다.

따라서 그리스에서 장기 부동산 임대는 안정적인 소득원입니다. 개인의 세금 부담은 수익 수준에 따라 15%에서 45%까지 다양합니다. 계약을 적절히 등록하고 우대 제도 조건을 준수하면 소유주는 법적으로 소득을 받으면서 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 이는 거래의 투명성과 재산권 보호를 보장합니다.

그리스 부동산 매각에 대한 세금

그리스에서 부동산 매각 시 판매자의 지위, 부동산 소유 기간 및 소유 형태에 따라 여러 세금이 부과됩니다. 부동산 처분에 대한 주요 세금은 매각 가격이 원본 계약서에 기록된 매입가를 초과할 때 적용되는 양도소득세입니다.

현행 법규에 따르면 그리스 개인의 양도소득세율은 15%입니다. 그러나 부동산 시장 활성화를 위해 2014년 이후 여러 차례 적용이 유예되었습니다. 2025년 기준, 이 세금은 2026년 말까지 일시적으로 유예 상태를 유지합니다. 이는 개인이 상업적 목적이 아닌 부동산을 매각하고 2년 이내에 2개 부동산을 초과하지 않는 경우 양도소득세를 납부하지 않음을 의미합니다.

법인이 부동산을 매각할 경우 소득세율이 22%로 적용됩니다. 과세표준은 매각 가격과 부동산 장부가액의 차액으로 산정되며, 이때 감가상각비와 증빙된 개량 비용이 반영됩니다.

거래 완료 시 구매자는 부동산 특성에 따라 양도세(3.09%) 또는 부가가치세(24%)를 납부하나, 이러한 비용은 판매자의 세금 부담에 포함되지 않습니다. 판매자는 담보권 해제, 세금 납부 증명서 및 에너지 효율 등급 증명서 취득과 관련된 모든 수수료를 부담해야 합니다. 해당 증명서가 없으면 거래 등록이 불가능합니다.

부동산 매매 시 등기소 계약 등록을 위한 인지세도 납부해야 합니다. 이 세금은 일반적으로 거래 금액의 약 0.5%이며 공증 수수료와 함께 납부됩니다.

부동산을 상속받거나 증여받은 경우, 소유권 취득 후 5년 이상 경과 시 매각 시 자본 이득세에서 면제됩니다.

판매자가 외국인 거주자인 경우, 세금 의무는 그리스가 해당 거주국과 이중과세방지협정을 체결했는지 여부에 따라 달라집니다. 협정이 체결된 경우, 부동산 매각 소득은 그리스에서만 과세됩니다.

따라서 2025년 그리스에서 부동산을 매각하는 개인은 사실상 양도소득세가 면제되어 매매 거래의 수익성이 높아집니다. 그러나 기업의 경우 22%의 이익세율이 유지되며, 자금 조달원과 지출 내역 확인 의무도 동일하게 적용됩니다. 부동산 매각 시 공증인 수수료, 등기 비용, 기술 인증서 취득 비용 등의 추가 비용이 발생하지만, 그리스의 전반적인 세금 부담은 남유럽에서 가장 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 이는 그리스 시장에 대한 투자자 관심을 뒷받침합니다.

그리스 개인의 부동산 매각에 대한 세금

2025년 그리스에서 개인이 부동산을 매각할 경우, 거래 성격, 소유 기간, 부동산 취득 경로에 따라 여러 가지 세금 부담이 발생할 수 있는 세법이 적용됩니다. 개인 부동산 매각에 적용되는 주요 세금은 양도소득세이지만, 현재 그 적용이 유예되어 있어 개인 소유주에게 특히 유리한 조건입니다.

그리스에서 양도소득세는 판매 가격과 구매 가격의 차액에 인플레이션 조정 및 부동산 개량 비용을 반영하여 계산되며, 세율은 15%로 설정되었습니다. 그러나 정부는 이 유예 기간을 2026년 말까지 연장했습니다. 따라서 2025년 기준, 해당 부동산이 사업용으로 사용되지 않았고 2년 내 2회 이상의 매각 한도를 초과하지 않은 경우 개인은 부동산 매각에 대한 양도소득세 납부 의무가 면제됩니다.

동시에 매도인은 해당 부동산의 법적 소유권과 세무 당국에 대한 채무가 없음을 확인해야 합니다. 거래 완료 전에는 세무 준수 증명서(φορολογική ενημερότητα)를 반드시 취득해야 하며, 이를 제출하지 않으면 공증인이 매매 계약을 등록할 수 없습니다.

추가로 판매자는 에너지 인증서, 지적도 발췌본, 미납 공과금 없음 증명서 등 필요한 서류 작성 비용을 부담합니다. 거래 준비 총 비용은 일반적으로 500~1,000유로 사이입니다.

부동산을 상속받거나 증여받은 경우, 소유권 취득일로부터 최소 5년이 경과했다면 매매 시 세금이 면제됩니다. 그리스 비거주 외국인 시민의 경우, 그리스와 거주국 간 이중과세 방지 협정이 체결된 경우에만 부동산 매각 소득에 대해 그리스에서 과세됩니다.

양도소득세 면제가 다른 의무가 없다는 의미는 아니라는 점을 유의해야 합니다. 매도인은 자금 이동을 확인하고 자본 출처에 대한 의문을 피하기 위해 매각 소득을 반드시 세금 신고서에 기재해야 합니다.

따라서 2025년 그리스에서 부동산을 매각하는 개인은 양도소득세가 일시적으로 적용되지 않아 세금 공제 없이 매각 대금을 전액 수령할 수 있는 유리한 위치에 있습니다. 그러나 미납 채무가 없음을 확인하고, 에너지 인증서를 취득하며, 토지등기소에 거래를 등록하는 등 모든 행정적 요건을 충족해야 합니다. 이러한 절차는 최소한의 세금 부담으로 매각을 계획하는 개인 투자자 및 소유주에게 그리스 부동산 시장을 특히 매력적으로 만듭니다.

그리스에서 법인의 부동산 매각에 대한 세금

그리스에서 법인이 부동산을 매각할 경우 법인 소득세가 적용되며, 2025년 기준 세율은 22%입니다. 자본 이득세가 일시적으로 유예된 개인과 달리, 법인은 매각 가격과 감가상각 및 검증된 개량 비용을 반영하여 조정된 부동산 장부 가치 간의 차액에 대해 세금을 납부해야 합니다.

과세 기준을 산정할 때 기업은 해당 부동산과 직접 관련된 모든 비용(수리, 리모델링, 보험, 공과금, 관리 회사 서비스 등)을 경비로 포함할 수 있습니다. 단, 해당 비용이 신고 및 증빙된 경우에 한합니다. 매각 과정에서 발생한 공증 및 등기 서비스 비용도 공제 가능합니다.

해당 부동산이 투자 자산으로 취득되어 회사 대차대조표에 최초 취득 원가로 기록된 경우, 매각으로 발생한 실제 이익에 대해서만 과세됩니다. 손실을 입은 부동산(매각 가격이 장부가보다 낮은 경우)을 매각할 때는 세금이 부과되지 않으며, 해당 손실은 이후 과세 기간으로 이월되어 향후 이익을 상쇄하는 데 사용할 수 있습니다.

법인세 외에도 상업용 부동산 또는 부가가치세 과세 대상 부동산을 판매하는 회사는 24%의 부가가치세를 부과하고 납부해야 합니다. 다만, 부동산이 15년 이상 경과했거나 신축이 아닌 경우 부가가치세가 적용되지 않으며, 거래는 구매자가 3.09%의 세율로 납부하는 부동산 양도세만 부과됩니다.

부동산 매각 시에는 회사의 세금 납부 확인서와 세무 당국 또는 사회 기금에 미납금이 없음을 증명하는 서류가 필요합니다. 이러한 증명서 없이는 공증인이 토지등기부에 거래를 등록할 수 없습니다. 또한 해당 부동산의 에너지 효율 등급증과 기술적 성능 증명서도 필수입니다.

해당 부동산이 그리스에 상주 대표 사무소를 둔 외국 기업 소유인 경우, 부동산 매각 수익은 일반 과세 대상입니다. 대표 사무소가 없는 기업의 경우, 이중과세 방지 국제 협정에 달리 규정되지 않는 한 15%의 원천징수세가 부과됩니다.

따라서 기업이 그리스에서 부동산을 매각할 때 주요 세금은 22% 세율로 부과되는 법인 소득세와, 경우에 따라 신축 건물에 24% 세율로 부과되는 부가가치세(VAT)입니다. 비용 공제 및 손실 이월이 가능하기 때문에 세금 부담을 최적화할 수 있습니다. 모든 절차를 준수하고 회계 처리를 정확히 수행하는 한, 그리스에서 법인을 통해 부동산을 매각하는 것은 자산을 처분하는 합법적이고 비용 효율적인 방법으로 남아 있습니다.