불가리아 재산세 2025

불가리아에서는 국적 및 거주 상태와 관계없이 모든 부동산 소유자가 연간 재산세를 납부해야 합니다. 이 세금은 국내에 주거용 또는 상업용 부동산을 소유한 개인 및 법인 모두에게 적용됩니다. 연간 세금 외에도 부동산 매입 시 소유권 이전세가 부과되며, 임대 또는 매각 시 소득세 및 양도소득세를 포함한 추가 세금이 발생할 수 있습니다.

연간 세금 계산 기준은 지방 자치단체가 결정한 부동산의 추정 가치입니다. 개인의 경우 소위 “과세표준”이 적용되며, 법인의 경우 장부 가치 또는 자치단체가 설정한 평가액 중 하나가 사용됩니다. 세율은 지방 당국이 설정하며 지역별로 차이가 있을 수 있습니다. 2025년 기준 평균 세율은 평가액의 0.1%에서 0.45% 사이입니다. 소피아 같은 대도시에서는 약 0.32%, 부르가스에서는 약 0.25%, 바르나에서는 약 0.15%의 세율이 적용됩니다. 이 세금은 부동산 사용 여부와 관계없이 매년 납부해야 합니다. 일반적으로 두 가지 납부 방식이 있습니다: 3월 말까지 일시불 납부 또는 3월, 6월, 9월, 12월 말까지 4회 균등 분할 납부입니다. 3월 31일까지 전액 납부 시 지자체에서 5% 할인을 제공합니다. 개인의 주 거주지에 대해서는 세율을 표준 세율의 50%로 감면해 주는 혜택이 있습니다. 국가 또는 지자체 소유 건물은 상업적 목적으로 사용되지 않는 경우 세금이 면제되며, 종교 시설, 교육 시설 및 특정 사회 복지 시설도 마찬가지입니다.

부동산 매입 시 소유권 이전에 대한 지자체 세금이 부과됩니다. 세율은 지역에 따라 다르며, 감정가 또는 계약가(둘 중 높은 금액)의 0.1%에서 3%까지 다양합니다. 추가 비용으로는 공증 수수료, 등록 수수료 및 기술 등록 서비스 비용이 포함됩니다. 일부 지자체에서는 2025년 이 세율 인상 추세가 있습니다. 부동산 임대 소득은 10%의 소득세율이 적용됩니다. 법인을 통해 부동산을 임대할 경우 동일한 과세 원칙이 적용됩니다. 부동산 매각 시 자본 이득에 대해 10%의 세율이 적용되며, 이는 공제 가능한 비용을 고려한 매각 가격과 증빙된 매입 가격의 차액을 기준으로 합니다. 법은 3년 이상 보유한 주거용 부동산 1채 또는 5년 이상 보유한 부동산 2채 이하의 매각에 대해 세금 면제를 규정하고 있습니다. 연간 재산세는 별도로 계산되지만 단일 납부 문서로 징수되는 지방 폐기물 수거료와 함께 납부됩니다. 이 납부액 총액은 해당 지방 자치 단체 및 부동산 유형에 따라 다릅니다. 대부분의 경우 과세 기준액이 시장 가치보다 현저히 낮아 실제 세금 부담이 줄어듭니다.

외국인 투자자에게 불가리아는 부동산 과세 측면에서 유럽에서 가장 저렴한 국가 중 하나로 남아 있습니다. 세율은 적정 수준이며, 규정이 투명하고 장기 소유 혜택이 있어 주거용 및 상업용 부동산에 투자하는 개인과 기업 모두에게 시장이 매력적입니다.

Regulated United Europe의 변호사들은 불가리아 내 외국인 투자자들이 세금 부담을 평가하고, 특정 부동산에 대한 계산서를 준비하며, 법인을 통한 부동산 소유 구조를 최적화하여 자산 유지 및 후속 매각의 총 비용을 크게 절감할 수 있도록 지원합니다.

불가리아 부동산 구매 시 부과되는 세금

불가리아에서 부동산을 구매할 경우, 소유권 이전과 관련된 여러 세금 및 수수료를 납부해야 합니다. 주요 의무 납부 항목은 부동산 취득세로, 해당 부동산이 위치한 지방 자치 단체에 납부됩니다. 세액은 지방 당국이 결정하며 거래 금액의 0.1%에서 3% 사이입니다. 계산에는 시장가치 또는 지적가치 중 더 높은 금액이 적용됩니다. 대부분의 경우 소피아에서는 약 2.5%, 바르나와 플로브디프에서는 약 2%이며, 부르가스나 네세바르 같은 휴양지에서는 3%까지 도달할 수 있습니다. 이 세금은 공증인 사무소에서 거래를 등록할 때 납부합니다. 구매자는 공증인 증서에 서명하기 전에 해당 금액을 시 예산에 납부하며, 이후 공증인이 납부 확인서를 발급합니다. 이 확인서는 지적 등기 시 소유권 등록에 필수적입니다.

구매세 외에도 구매자는 공증 수수료를 납부합니다. 공증 수수료는 부동산 가치를 기준으로 계산되며 국가 요율로 규제됩니다.
공증 서비스 비용은 평균적으로 부동산 가격의 0.1%에서 1.5% 사이입니다. 또한 토지 등기소에 납부하는 등록 수수료가 있으며, 이는 일반적으로 거래 금액의 0.1%입니다. 따라서 불가리아에서 부동산을 구매할 때 발생하는 총 비용(취득세, 공증 수수료, 등록 수수료 포함)은 부동산 총 가치의 평균 2.5%에서 5% 사이입니다. 법인을 통해 거래할 경우, 법인 문서 작성, 법률 검토 및 계약 체결 시 대리인 서비스 비용 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 경우에 따라 당사자들이 매수인과 매도인 간 비용 분담을 합의할 수 있으나, 일반적으로 세금 부담의 대부분은 매수인이 지게 됩니다.

개발사로부터 신규 부동산(1차 시장)을 구매할 경우 20% 부가가치세(VAT)가 적용될 수 있습니다. 다만 대부분의 경우 구매계약서에 명시된 가격에 VAT가 이미 포함되어 있습니다. 중고 부동산(2차 시장) 구매 시에는 해당 부동산 최초 판매 시점에 이미 세금이 납부된 것으로 간주되므로 VAT가 부과되지 않습니다. 또한 세금 납부 및 거래 등록 시 외국 구매자는 공인 번역사가 수행한 모든 문서의 불가리아어 번역본을 제출해야 합니다. 더불어 부동산 등록 후 신규 소유주는 향후 연간 재산세 및 쓰레기 수거료를 정확히 산정할 수 있도록 2개월 이내에 해당 지자체에 구매 사실을 신고해야 합니다. 전반적으로 불가리아에서 부동산을 구매할 때의 세금 부담은 대부분의 유럽연합 국가들에 비해 여전히 적정 수준입니다. 투명한 계산 체계, 고정된 지방세율, 그리고 숨겨진 의무적 지불이 없다는 점은 외국인 투자자들에게 부동산 구매 과정을 예측 가능하고 안전하게 만듭니다.

불가리아 부동산 구매 시 법률 서비스 비용

불가리아에서 부동산을 구매할 때 법률 서비스 비용은 거래의 복잡성, 부동산 유형 및 제공되는 지원 범위에 따라 달라집니다. 평균적으로 부동산 검사, 소유권 서류 분석, 예비 계약서 작성 및 공증인 증서 서명 시 변호사 참여를 포함한 기본 서비스 패키지는 400유로부터 시작합니다. 공증인과의 완전한 협조, 모든 서류 작성, 권리 제한 사항 확인 및 지적 등기소 소유권 등록을 포함한 보다 포괄적인 지원은 600~700유로 사이입니다. 회사 명의 구매, 위임장 작성, 통역사 동원 또는 외국 은행용 서류 준비 등 추가 사항이 포함된 거래의 경우 비용이 1,000유로 이상으로 증가할 수 있습니다.

일부 법률 사무소는 개별 서비스에 대해 고정 요금을 제공합니다: 부동산 구매 문제에 대한 상담은 일반적으로 60~150유로, 예비 계약서 작성은 약 150~250유로, 완전한 원스톱 거래 지원은 500~700유로로 책정됩니다. 그러나 공증 및 등록 수수료, 문서 번역, 아포스티유(Apostille), 부동산 중개 서비스 비용은 일반적으로 법률 비용에 포함되지 않으며 별도로 지불합니다. 불가리아에서의 거래 법률 지원은 몇 가지 핵심 단계를 포함합니다: 부동산의 법적 상태 확인, 소유권 이력 분석, 채무 및 저당권 존재 여부 확인, 예비 매매 계약서 작성 및 합의, 공증용 본계약서 초안 작성, 공증인 앞에서의 고객 이익 대변, 그리고 후속 소유권 등록입니다. 필요한 경우 변호사는 문서의 불가리아어 번역을 제공하고, 위임장을 작성하며, 부동산의 지적 등기 등록을 감독합니다.

법률 지원은 특히 외국 구매자에게 중요합니다. 이는 부도덕한 판매자, 건축 허가 미비 또는 미등록 구조 변경과 관련된 위험을 피하는 데 도움이 되기 때문입니다.
경험 많은 변호사는 거래가 불가리아 법률을 준수하는지 확인하고, 결제 과정에서 고객의 이익을 보호하며, 등기 완료 시까지 부동산의 법적 순수성을 보장합니다. 전반적으로 불가리아에서 부동산 구매 시 법률 서비스 비용은 다른 유럽연합 국가들에 비해 적정 수준이며, 이러한 서비스의 이용 가능성은 거래의 안전성을 보장하고 잠재적 위험을 최소화합니다.

불가리아 부동산 구매 시 공증 서비스 비용

불가리아에서 부동산을 구매할 때 공증 서비스 비용은 국가 요율에 따라 설정되며 부동산 가격에 따라 달라집니다. 소유권 이전을 확인하는 공증 증서 서명 시 공증인에게 비용을 지급합니다. 서비스 평균 비용은 부동산 계약 가격의 0.1%에서 1.5% 사이입니다. 비용 구조를 이해하기 위해 다음과 같은 범위를 참고할 수 있습니다: 10만 유로 상당 부동산의 경우 수수료는 약 375~400유로, 20만 유로 초과 부동산의 경우 약 600~700유로입니다. 법률상 공증 수수료 최대 금액은 약 3,000유로를 초과하지 않습니다.

공증인 수수료에는 20% 부가가치세(VAT)가 추가된다는 점을 유의해야 합니다. 또한 공증인은 통역 서비스(외국인 구매자 경우), 공증 문서 작성, 소유권 서류 확인 및 인증 사본 발급에 대해 추가 수수료를 청구할 수 있습니다. 공증 수수료는 매매계약서 서명 전에 지급되며, 공증인은 거래 등록을 위해 지적 당국에 제출할 서류의 정확한 작성 및 이관을 책임집니다. 불가리아에서 부동산 소유권 이전은 공증 없이는 무효로 간주되므로, 공증인의 참여는 모든 거래의 필수 요소입니다.

따라서 불가리아에서 부동산 구매 시 공증 서비스 비용은 일반적으로 부동산 가치와 거래 복잡성에 따라 200유로에서 700유로 사이입니다. 공증인은 거래를 인증할 뿐만 아니라 모든 법적 절차의 정확성을 감독하여 소유권 이전의 합법성을 보장하므로, 외국인에게 특히 공증 지원이 중요합니다.

불가리아 부동산 구매 시 중개사 서비스 비용

불가리아에서 부동산을 구매할 때 중개사 서비스 비용은 일반적으로 거래 가격의 2.5%에서 3% 사이입니다. 특히 외국인 구매자를 지원하거나 복잡성이 높은 부동산을 구매할 경우 수수료가 4~5%까지 올라갈 수 있습니다. 저가 부동산 구매 시에는 중개사가 최소 고정 수수료를 설정하는 경우가 있으며, 이는 일반적으로 약 700~800유로입니다. 부동산 중개 수수료는 거래 시점, 즉 예비 계약서 또는 공증 증서 서명 후에 지급됩니다. 대부분의 경우 구매자가 서비스 비용을 부담하지만, 때로는 당사자들이 수수료를 구매자와 판매자 간에 균등하게 분할하기로 합의하기도 합니다.

부동산 중개사가 제공하는 표준 서비스 목록에는 적합한 부동산 선정, 현장 방문 일정 조정, 판매자와의 협상, 시장 가격 확인, 예비 매매 계약서 작성 및 합의, 거래가 공증될 때까지 고객 동행 등이 포함됩니다. 일부 중개사는 추가 서비스도 제공합니다: 부동산의 법적 상태 확인, 지적 및 세무 당국으로부터 증명서 발급, 문서 번역, 은행 계좌 개설 지원, 부동산 보험 가입 대행 등입니다. 이러한 추가 서비스는 중개 계약 조건에 따라 전체 패키지에 포함되거나 별도로 결제될 수 있습니다.

부동산 중개인과 업무를 시작하기 전에 수수료 금액, 제공 서비스 범위, 결제 절차 및 계약 기간을 명시한 서면 계약을 체결하는 것이 좋습니다. 이는 특히 외국 구매자에게 오해와 이중 수수료를 방지하기 위해 중요합니다. 대리점을 선택할 때는 해당 업체의 면허, 외국인 고객 대상 업무 경험 및 평판에 주목해야 합니다. 일반적으로 불가리아의 부동산 중개 서비스는 다른 유럽연합 국가들에 비해 상대적으로 저렴하며, 특히 원격으로 거래를 완료할 때 부동산 구매 시 위험을 크게 줄이는 데 도움이 됩니다.

불가리아 부동산 소유세

불가리아에서 부동산 소유권은 지방 자치단체가 규정한 연간 지방세 및 수수료의 대상입니다. 주요 의무 납부 항목은 주거용, 상업용 및 토지 소유자에게 부과되는 재산세입니다. 불가리아 시민과 외국인 모두 해당 부동산의 사용 여부와 관계없이 이 세금을 납부해야 합니다. 세액은 지방 자치단체가 정한 부동산의 지적(감정) 가치를 기준으로 산정됩니다. 이 평가액은 일반적으로 시장 가격보다 낮으며, 보통 시장 가격의 50~70% 수준이어서 실제 세금 부담은 상대적으로 적습니다. 세율은 지방 당국이 설정하며, 부동산 추정 가치의 0.1%에서 0.45% 사이입니다. 예를 들어 소피아의 평균 세율은 약 0.32%, 부르가스는 약 0.25%, 바르나는 약 0.15%입니다.

세금은 소유자가 불가리아에 거주하든 부동산을 임대하든 관계없이 매년 납부해야 합니다. 세금은 당해 연도 3월 말까지 일괄 납부하거나, 3월, 6월, 9월, 12월 말까지 4회 균등 분할 납부할 수 있습니다. 3월 31일까지 전액을 납부할 경우 5% 할인이 적용됩니다. 소유주의 주 거주지에 대해서는 감면 혜택이 있습니다: 해당 부동산이 주 거주지로 등록된 경우 세율을 50% 감면받을 수 있습니다. 정부 기관, 종교 단체, 학교 및 자선 재단이 소유한 특정 유형의 부동산도 상업적 활동에 사용되지 않는 경우 세금이 면제됩니다.

부동산세 외에도 소유주는 매년 지방자치단체에 폐기물 처리 수수료를 납부해야 합니다. 금액은 지방자치단체가 결정하며 부동산 규모 또는 거주자 수를 기준으로 계산됩니다. 이 수수료는 부동산세와 동시에 부과되며, 두 납부액은 하나의 청구서에 함께 표시됩니다. 외국인 부동산 소유주는 공증 계약서 서명 후 2개월 이내에 해당 지자체에 부동산 매입 사실을 신고해야 합니다. 이를 통해 세무 당국이 연간 납세 의무를 계산할 수 있습니다. 신고가 지연될 경우 벌금 및 과태료가 부과될 수 있습니다.

전반적으로 불가리아의 부동산 소유에 대한 세금 부담은 유럽연합(EU) 내에서 여전히 가장 낮은 수준입니다. 간단한 계산 체계, 숨겨진 수수료 없음, 그리고 적정한 세율 덕분에 부동산 소유는 특히 장기적으로 외국인 투자자들에게 매력적인 투자처입니다.

불가리아 단기 부동산 임대 세금

불가리아에서 6개월 미만의 단기 부동산 임대는 사업 활동으로 간주되며, 해당 국가 법률에 따라 과세 대상입니다. 개인 또는 기업 소유주는 임대 소득을 신고하고 해당 세금을 납부해야 합니다. 사업자로 등록되지 않은 개인이 부동산을 임대할 경우, 임대 소득은 10%의 소득세율이 적용됩니다. 이 경우 증빙 서류 없이 수취 소득의 10%를 공제할 수 있습니다. 따라서 과세 기준액은 실제 소득의 90%가 됩니다. 예를 들어, 소유주가 연간 5,000유로를 수령한 경우 과세 대상 금액은 4,500유로이며 납부할 세금은 450유로입니다.

소유주가 정기적으로 수익을 목적으로 부동산을 임대하는 경우, 세무 당국에 개인 사업자로 등록하거나 법인을 설립해야 합니다.
이 경우 소득은 10% 법인세율이 적용되며, 연간 매출액이 10만 레프(약 51,000파운드)를 초과할 경우 부가가치세(VAT)도 부과됩니다. 부가가치세 등록 시 임대인은 제공한 서비스에 대해 20%의 부가가치세를 부과해야 합니다.

온라인 플랫폼(Booking.com, Airbnb 등)을 통해 부동산을 임대하는 소유자에게도 동일한 세금 규정이 적용됩니다. 불가리아 세무 당국은 해당 플랫폼을 통해 발생한 소득에 대한 정보 제공을 요청하고 신고 여부를 모니터링할 권한이 있습니다. 세금 미납 시 벌금 및 과태료가 부과될 수 있습니다. 소득세 외에도 소유자는 부동산을 임대 목적으로만 사용하더라도 연간 재산세와 지방 폐기물 수거료를 납부해야 합니다. 이러한 납부금은 부동산 소재지를 기준으로 부과되며 연간 임대 일수와 무관합니다.

관광 숙박 시설로 단기 임대하는 경우, 해당 부동산은 지자체에 등록하고 관광 활동 허가를 취득해야 합니다. 일부 지역에서는 불가리아 관광부에 부동산 등록이 추가로 필요합니다. 이를 이행하지 않을 경우 벌금 및 임대 금지 조치가 부과될 수 있습니다. 불가리아의 단기 임대 과세는 투명하고 유연합니다: 소득세율이 10%로, 낮은 점유율에서도 임대 수익성이 보장됩니다. 동시에 적절한 등록과 세금 요건 준수를 통해 소유주는 세금 기반을 최적화할 수 있는 여러 합법적 방법을 활용할 수 있습니다.

불가리아 장기 부동산 임대 세금

불가리아에서 6개월 이상 지속되는 장기 부동산 임대(장기 임대)는 세법으로 규제되며 소득 신고가 필요합니다. 사업 활동으로 간주되는 단기 임대와 달리, 장기 임대는 대체로 부동산 소유권에서 발생하는 개인 소득으로 인식되며 개인 사업자로의 의무적 등록이 필요하지 않습니다. 개인이 장기 부동산 임대에서 얻은 소득은 10%의 고정 세율로 소득세가 부과됩니다. 동시에 불가리아 세제에서는 증빙 서류 제출 없이 소득 금액의 10%를 표준 공제액으로 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 실제 소득의 90%가 과세 대상이 됩니다. 예를 들어 연간 임대 소득이 10,000유로인 경우 과세 기준액은 9,000유로이며 납부할 세액은 900유로입니다.

세금은 신고 연도 다음 해 4월 말까지 세무 당국에 제출해야 하는 세금 신고서를 기준으로 계산됩니다. 납부 방식은 금액과 선택한 결제 방법에 따라 일시불 또는 분할 납부(2회)로 이루어집니다. 불가리아 거주자와 비거주자 모두 국내 부동산 소유 시 동일한 과세 규정이 적용됩니다.

부동산 소유자가 체계적으로 장기 임대차 계약을 체결하거나 여러 부동산을 관리하는 경우, 세무 당국은 이를 사업 활동으로 인정할 수 있습니다. 이 경우 개인 사업자로 등록하거나 법인을 설립해야 하며, 법인세율 10%를 납부해야 합니다. 연간 소득이 10만 BGN(약 51,000유로)을 초과할 경우 부가가치세 납세자 등록 의무도 발생하나, 대부분의 개인 임대인에게는 해당되지 않습니다.

소득세 외에도 부동산 소유주는 임대 여부와 무관하게 연간 재산세 및 쓰레기 처리비를 계속 납부해야 합니다. 이러한 세금은 의무적이며 부동산 소재지 지방자치단체에서 부과합니다. 불가리아에서는 임대인이 서면 임대차 계약을 체결할 권리가 있으며, 법적 보호를 강화하기 위해 공증할 수 있습니다. 특히 장기 임대차의 경우 공증을 통해 계약을 신속히 등록할 수 있고 분쟁 발생 시 당사자 이익을 보호할 수 있으므로 중요합니다.

불가리아의 세금 체계는 장기 임대를 재정적으로 유리한 투자 형태로 만듭니다: 세율이 낮고 신고가 간단하며 투명합니다. 적절히 작성된 계약서와 시기적절한 소득 신고를 통해 외국인 투자자는 과도한 세금 부담 없이 부동산 임대에서 안정적인 소득을 얻을 수 있습니다.

불가리아 부동산 매각 시 부과되는 세금

불가리아에서 부동산을 매각할 경우, 소유주는 거래로 인한 소득 수령과 관련된 세금 의무를 반드시 고려해야 합니다. 과세는 소유자의 지위(자연인 또는 법인), 부동산 소유 기간 및 사용 성격에 따라 달라집니다. 부동산을 소유한 개인은 10%의 양도소득세율이 적용됩니다. 세금은 매매 가격과 증빙된 매입 가격의 차액에 부동산 취득 및 개량 관련 비용(예: 수리비, 공증 수수료, 매입세)을 가산하여 계산됩니다. 예를 들어, 부동산을 100,000유로에 구입하여 130,000유로에 매각하고 증빙된 비용이 5,000유로인 경우, 과세 기준액은 25,000유로이며 납부할 세금은 2,500유로입니다.

불가리아 법률은 부동산 매각 소득에 대한 세금의 여러 면제 규정을 마련하고 있습니다. 소유주는 두 가지 경우에 과세 대상에서 제외됩니다: 3년 이상 보유한 주거용 부동산 1채를 매각하는 경우, 또는 5년 이상 보유한 부동산 2채 이하를 매각하는 경우입니다. 이러한 면제는 개인에게만 적용되며 매각이 체계적이지 않은 경우에 한합니다. 부동산이 법인 소유인 경우, 매각 수익은 총 이익 금액의 10% 세율로 법인세 과세 대상이 됩니다. 이 경우 법인은 불가리아 법률 요건에 따라 회계 기록을 유지하고 재무제표를 제출해야 합니다. 장기간 부동산을 보유한 기업의 경우 감가상각비 공제 또는 발생한 비용 계산을 통해 소득세를 감면받을 수 있습니다.

불가리아 비거주자가 국내 부동산을 매각할 경우에도 10%의 양도소득세를 납부해야 합니다. 세금은 매도인의 거주 국가와 무관하게 원천징수되어 불가리아 예산으로 이체됩니다. 불가리아와 소유주 거주국 간 이중과세 방지 협정이 체결된 경우, 불가리아에서 납부한 세액은 거주국에서 연간 세금 신고 시 공제받을 수 있습니다. 소득세 외에도 부동산 매매 시 공증료 및 등록비를 포함한 표준 행정 비용이 추가로 부과됩니다. 공증인은 소유권 증명 서류, 채무 및 담보권 부존재 여부를 확인하고 거래를 공증합니다. 매매와 관련된 모든 비용은 과세 소득 계산 시 공제 대상이 될 수 있습니다.

부동산 매매는 의무 신고 대상입니다. 매도인은 거래 연도 다음 해 4월 말까지 세금 신고서를 제출해야 합니다. 세무 당국은 부동산 취득 및 개량 비용을 증명하는 서류를 요청할 권리가 있으며, 그러한 증빙이 없을 경우 매매 가격 차액 전액을 기준으로 세금을 계산합니다. 전반적으로 불가리아의 세금 체계는 부동산 매매를 상당히 투명하게 만듭니다: 10%의 고정 세율과 명확한 면제 기준 덕분에 소유자는 최소한의 위험으로 거래를 계획할 수 있습니다. 부동산을 3년 또는 5년 이상 소유한 경우 대부분의 개인은 사실상 양도소득세 납부에서 면제됩니다.

불가리아 개인의 부동산 매각에 대한 세금

불가리아에서 개인이 부동산을 매각할 경우 양도소득세가 부과됩니다. 이 세금은 부동산 매각 가격과 매입 가격의 차액에 적용되며, 부동산 매입 및 소유 과정에서 발생한 증빙 가능한 비용을 공제합니다. 세율은 균일하게 10%입니다. 과세 기준액은 매각 가격과 매입 가격의 양의 차액에 공증 수수료, 매입세, 부동산 중개 수수료, 수리비 또는 자본적 개선 비용(해당 비용이 관련 서류로 확인된 경우)을 가산하여 산정됩니다. 예를 들어, 개인이 120,000유로에 부동산을 구입하고 10,000유로를 수리에 투자한 후 150,000유로에 매각한 경우, 20,000유로의 이익에 대해 과세되며 세액은 2,000유로가 됩니다.

불가리아 법은 장기간 부동산을 보유한 개인에게 세제 혜택을 제공합니다. 매각 소득세 면제는 두 가지 경우에 적용됩니다: 3년 이상 보유한 주거용 부동산 1채를 매각하는 경우, 또는 5년 이상 보유한 부동산 2채 이하를 매각하는 경우입니다. 이러한 상황에서는 매각이 상업적 성격이 아닌 경우 소득세가 부과되지 않습니다. 개인이 여러 부동산을 소유하고 빈번한 매매 거래를 수행하는 경우, 세무 당국은 해당 활동을 사업적 행위로 분류할 수 있으며, 이 경우 개인 사업자에게 적용되는 규정에 따라 과세됩니다. 이 경우 매매 소득 역시 10% 세율이 적용되나, 기록 보관 및 보고서 제출 방식이 달라집니다.

불가리아 비거주자의 경우에도 세금 규정은 동일합니다: 국내 소재 부동산 매각 소득은 10% 세율로 과세됩니다. 거래 완료 후 매도인은 매각 연도 다음 해 4월 말까지 국가세무청(NRA)에 세금 신고서를 제출해야 합니다. 세금은 동일한 기간 내에 납부해야 합니다. 불가리아와 판매자 거주국 간 이중과세 방지 협정이 체결된 경우, 불가리아에서 납부한 세금은 거주국에서 공제받을 수 있습니다. 부동산 매매 시 표준 공증 및 등기 수수료도 납부해야 하며, 대부분의 경우 구매자가 부담하나 당사자 간 비용 분담 방식을 달리 합의할 수 있습니다. 법률 지원, 서류 작성, 감정인 서비스 비용 등 거래와 관련된 판매자의 모든 비용은 과세 소득을 산정할 때 고려될 수 있습니다.

불가리아에서 부동산을 판매할 때 개인에 대한 과세는 유럽 연합에서 가장 간단하고 유리한 제도 중 하나로 간주됩니다. 10%의 단일 세율, 복잡한 공제 없이 명확한 면제 기준은 이 제도를 투명하고 외국인 투자자에게 편리하게 만듭니다.

불가리아에서 법인의 부동산 매각에 대한 세금

기업 소유 부동산 매각 시 불가리아의 세무 의무는 법인세 법규에 따라 적용됩니다. 법인이 부동산 매각으로 얻은 모든 소득은 회사 이익의 일부로 간주되며 10% 세율로 과세됩니다. 이 세금은 운영 수익과 건물, 토지, 상업용 부동산 등 자산 매각 이익을 포함한 조직의 총 이익에 적용되는 단일 법인세입니다. 과세 기준액을 산정할 때 부동산 취득 관련 비용과 소유 기간 동안 발생한 감가상각비는 매각 금액에서 공제됩니다. 해당 부동산이 고정자산으로 기록된 경우 잔여 장부가액이 매각 가격에서 차감되며, 양의 차액에 대해서만 세금이 계산됩니다. 예를 들어, 기업이 부동산을 200,000유로에 구입하고 수년간 50,000유로의 감가상각을 발생시킨 후 230,000유로에 매각한 경우, 과세 대상 이익은 80,000유로이며 납부할 세금은 8,000유로입니다.

불가리아 거주 기업이 거래를 수행하는 경우, 해당 세금은 회계 연도 말에 계산되는 일반 법인세의 일부로 납부됩니다. 기업은 보고 연도 다음 해 3월 31일까지 연간 소득세 신고서를 제출해야 합니다. 불가리아에 영구 사업장을 두지 않은 비거주 기업도 불가리아 부동산 매각으로 발생한 소득에 대해 10%의 세율이 적용됩니다. 이 경우 계산이 해외에서 이루어지더라도 세금은 불가리아에서 원천징수됩니다. 부동산 취득 후 짧은 기간 내에 매각이 이루어지면 세무 당국은 해당 거래를 투기적 거래로 분류할 수 있으며, 동일한 규정이 적용되지만 소득원 및 거래의 경제적 타당성에 대한 보다 철저한 검증이 이루어집니다. 부동산의 체계적 매매에 종사하는 기업은 연간 매출액이 10만 BGN(약 51,000유로)을 초과할 경우 부가가치세 납세자로 등록해야 합니다. 이 경우 부동산이 신축 건물 또는 개발용 토지 범주에 속할 경우 부동산 매매에 20%의 부가가치세가 부과될 수 있습니다.

부동산을 2년 이상 보유한 기업의 경우, 해당 부동산이 중고 시장 범주에 속할 때 매각 시 부가가치세 면제 가능성이 있습니다. 다만 이 면제는 법인세 납부를 면제하지 않습니다. 공증 서비스, 등록 수수료, 법률 지원 및 부동산 감정 평가와 같은 추가 비용은 회사 비용에 포함되어 과세 기준을 낮출 수 있습니다. 모든 비용은 증빙 서류로 입증되어 회계 기록에 반영되어야 합니다. 불가리아에서 법인이 부동산을 매각하는 절차는 투명하고 재정적 예측이 가능합니다. 10%의 고정 법인세율은 불가리아 시스템을 유럽연합 내 부동산 거래에 있어 가장 유리한 제도 중 하나로 만듭니다.