키프로스 부동산 구매. 키프로스 부동산 구매 5단계

2025년까지 키프로스는 유럽연합 내에서 부동산 투자에 가장 매력적인 목적지 중 하나로 자리매김할 것입니다. 발전된 법률 체계, 유리한 기후, 적정한 세금, 투명한 등록 절차는 주택 구매와 영주권 취득을 고려하는 외국인 투자자들에게 이 나라를 매력적으로 만듭니다. 부동산 구매 절차는 일반적으로 5,000~10,000유로 범위의 계약금을 지불하며 물건을 선정하는 것으로 시작됩니다. 이후 구매자는 독립적인 변호사를 고용하여 소유권, 채무 및 담보권 분석, 허가 서류 준수 여부 등을 포함한 법적 검증을 수행하는 것이 좋습니다. 유럽연합 시민은 원하는 만큼의 부동산을 구매할 수 있습니다. 제3국 국적자는 주거용 부동산 1채 또는 주거용 부동산 1채와 소규모 상업용 부동산 1채를 구매할 수 있으나, 총 면적이 법적 한도를 초과해서는 안 됩니다. 이러한 거래는 각료회의 또는 지역 행정기관의 승인을 필요로 하며, 일반적으로 2~3개월 이내에 승인됩니다.

키프로스에서 부동산을 구매하는 첫 단계는 구매자가 매매 계약서에 서명한 후 해당 문서를 토지등기소에 등록하는 것입니다. 지급은 자기 자본 또는 모기지를 통해 이루어질 수 있습니다. 키프로스 은행들은 부동산 가치의 30%에서 50% 사이의 초기 계약금을 제공할 수 있는 외국인 투자자들에게 모기지 금융을 제공합니다. 모기지 금리는 연 3.5%에서 5.5% 사이이며, 대출 기간은 최대 30년까지 가능합니다.

세금 및 행정 비용에는 신규 부동산에 적용되는 19% 부가가치세(VAT)가 포함되며, 주 거주지에는 5%의 감면 세율이 적용됩니다. 170,000유로까지는 0.15%의 인지세가 부과되며, 초과 금액에 대해서는 0.20%가 부과됩니다. 부가세 미적용 부동산 구매 시 3%~8%의 양도 수수료가 적용되며, 법률 비용은 부동산 가치의 약 1~2% 수준입니다.

키프로스 영주권 취득을 계획하는 투자자는 부가세가 적용되는 신규 주택에 최소 30만 유로를 투자해야 합니다. 또한 가족 생계비를 충당할 수 있는 해외 안정적 소득이 있음을 증명해야 합니다.

키프로스 부동산 비용

키프로스 부동산 시장은 꾸준히 발전 중이며, 임대 수익률은 지역에 따라 다릅니다. 키프로스 부동산 가격은 지역에 따라 큰 차이를 보입니다. 예를 들어 리마솔의 경우 중심가 평방미터당 가격이 4,500유로에 달하는 반면 주거 지역은 약 3,400유로 수준입니다. 파포스, 라르나카, 니코시아 등 다른 많은 도시에서는 가격이 1.5~2배 낮습니다.

아래 표는 키프로스 부동산의 평균 가격과 지역별 임대 수익률을 보여줍니다.

투자자들은 주요 위험 요소도 고려해야 합니다. 흔한 실수로는 별도의 소유권 증서 없이 키프로스에서 부동산을 구매하거나, 개발사가 제공한 변호사를 통해 거래를 완료하거나, 월 최대 500유로에 달할 수 있는 추가적인 월간 부동산 유지 관리 비용을 과소평가하는 것이 있습니다. 또 다른 흔한 실수는 구매 허가 취득 요건을 준수하지 못하는 것입니다. 이러한 위험을 최소화하려면 부동산에 대한 완전한 법적 검토를 수행하고, 토지등기소에서 판매자의 상태와 서류를 확인하며, 사전에 세금 부담을 평가하는 것이 권장됩니다.

그럼에도 키프로스 부동산 구매는 자본 보호와 추가 소득 창출을 위한 효과적인 장기 투자 수단으로 남아 있습니다. 또한 정해진 조건을 충족할 경우 투자자는 본인 및 가족 구성원을 위한 영주권을 취득할 기회를 얻게 됩니다.

Regulated United Europe의 변호사들은 부동산 선정 및 법적 실사부터 부동산 등록 및 거주 허가 신청에 이르기까지 모든 단계에서 외국인 고객을 지원합니다. 우리는 거래 구조 최적화, 세금 영향 평가, 키프로스 법률의 완전한 준수를 보장합니다.

키프로스 부동산 구매 5단계

1단계:

부동산을 선택하고 제안이 수락되면, 해당 부동산을 시장에서 제외시키기 위해 예약 보증금을 지불해야 합니다. 이는 항상 합의된 조건을 명시한 예약 계약서와 함께 이루어져야 합니다.

두 번째 단계:

예약 기간 동안 부동산과 관련된 모든 서류를 수집하고 법적 검사를 수행해야 합니다. 또한 자금 세탁 방지 서류와 회사 등록 서류(법인을 통해 구매하는 경우)를 작성하여 공인된 송금을 미리 준비해야 합니다. 법적 검토 과정에서 문제가 발생하지 않으면 구매 계약서를 작성할 수 있으며, 이는 양측의 검토와 승인을 받아야 합니다.

3단계:

초안이 최종 확정 및 승인되면 구매 계약서에 인장을 날인하고 구매 가격의 약 20~30%에 해당하는 금액을 지불하여 토지등기소에 제출합니다. 키프로스 내 아파트나 주택을 회사 명의로 구매하는 경우, 계약서 접수 및 토지등기소 제출을 위해 모든 회사 등록 서류가 공식적으로 그리스어로 번역되어야 합니다(이미 영어로 번역된 경우 제외).

4단계:

이 단계에서는 구매 진행 승인을 위해 각료회의에 신청서를 제출해야 합니다. 이 단계는 비(非) EU 국가 시민에게만 적용됩니다. 승인은 일반적으로 주거용 부동산을 2채 이하로 구매하고, 이를 개인 거주지(상주 또는 휴가용 주택)로 사용하는 조건으로 부여됩니다. 단기 임대나 상업적 임대에는 이 승인이 적용되지 않습니다.

다섯 번째 단계:

최종 단계는 잔여 구매 대금이 지급된 후 토지등기소에서 소유권 증서를 귀하 명의로 이전하는 것입니다. 이 단계에서 소유권 이전 수수료도 부과됩니다.

외국인이 키프로스에서 안전하게 부동산을 구매하고 거주 허가를 취득하는 방법은?

키프로스는 부동산 구매를 원하는 외국인 투자자들에게 여전히 가장 인기 있는 유럽 목적지 중 하나입니다. 유리한 기후, 투명한 법률 체계, 낮은 세금, 그리고 부동산 구매를 통한 거주 허가 취득 가능성은 개인 투자자와 국제 기업인들에게 특히 매력적입니다.

2023년 6월 8일, 키프로스 의회는 특정 조건 하에 주 거주지에 대해 5%의 감면된 부가가치세(VAT)율을 도입하는 법안을 통과시켰습니다. 이 변경은 유럽연합(EU) 규정을 준수하기 위한 것으로, 키프로스가 주택에 부가가치세 규정을 잘못 적용했다는 유럽위원회의 합리적 의견에 따른 조치입니다.

이 법안의 주요 내용은 다음과 같습니다:

1. 감면된 부가가치세율은 35만 유로 이하의 주 거주지(주택 또는 아파트) 중 최초 130제곱미터에 적용됩니다. 이는 우대 세율 적용 면적을 기존 200제곱미터에서 130제곱미터로 축소하는 것입니다.
2. 이 법은 이행 기간을 규정합니다. 법 시행일로부터 4개월 동안은 법 시행 전에 건축 허가를 취득했거나 신청서를 제출한 부동산에는 제안된 규정이 적용되지 않습니다.

이러한 변경 사항은 유럽 위원회의 비판에 대한 대응으로 이루어졌습니다. 위원회는 키프로스가 주택에 대한 EU 부가가치세 규정을 잘못 적용하고 있다고 지적했으며, 특히 면적이나 가격 제한 없이 1차 거주지에 5%의 감면 세율을 적용하는 점을 문제 삼았습니다.

키프로스에서 부동산을 구매하는 과정은 매우 공식화되어 있으며, 모든 단계에서 법적 정확성이 요구됩니다. 외국인은 최대 4,014제곱미터(약 10,500평) 규모의 주거용 부동산 또는 토지 한 필지를 구매할 수 있으며, EU 외부 국적자는 각료회의의 허가를 받아야 합니다. 이 절차는 수개월이 소요될 수 있으므로, 키프로스 부동산 구매 예비계약 체결 직후 즉시 진행하는 것이 권장됩니다.

구매 절차는 부동산 선정과 보증금(일반적으로 5천~1만 유로) 지급으로 시작됩니다. 다음으로 구매자는 독립적인 변호사를 선임하여 부동산 소유권 확인, 법적 분쟁·채무·저당권 부재 확인, 허가증의 합법성 검증을 진행합니다. 이후 당사자들은 구매 계약을 체결하며, 이는 법률이 정한 기한 내에 토지등기소에 등록됩니다.

거래 자금은 자기 자금 또는 모기지 대출로 조달할 수 있습니다. 키프로스 은행들은 외국인에게 부동산 가치의 30~50%에 해당하는 초기 계약금을 조건으로 모기지를 제공합니다. 금리는 일반적으로 연 3.5%에서 5.5% 사이이며, 대출 기간은 최대 20년까지 가능합니다. 은행은 소득 증명, 신용 기록, 그리고 부동산에 대한 공식 감정평가서를 요구합니다.

키프로스에서 새 아파트 구매 비용 (부동산 가치: €300,000)

인지세는 0.15%에서 0.20% 사이입니다.

• 첫 €5,000까지는 면세입니다.
• €5,001부터 €170,000까지: 0.15%.
• €170,000 초과: 0.2%.

계산: €5,000 x 0% + €170,000 x 0.15% + €125,000 x 0.2% = €508

• 부가가치세(VAT): 19% (5%의 감면 세율 적용 가능).
• €57,000 또는 €15,000.

토지등기 수수료: 계약 등록 시 €50.

키프로스에서 새 아파트를 구매할 때 평균 중개 수수료는 5% + 부가가치세입니다.

키프로스에서 중고 아파트 구매 비용 (부동산 가치: €300,000)

인지세: 인지세는 부동산 가치에 따라 0.15%에서 0.20% 사이입니다.

• 첫 €5,000은 과세 대상이 아닙니다.
• €5,001부터 €170,000까지: 0.15%.
• €170,000 초과: 0.2%.

계산: (€5,000 × 0%) + (€170,000 × 0.15%) + (€125,000 × 0.2%) = €508.

양도 수수료(소유권 이전): 부동산 가치에 따라 토지등기소에 납부하는 금액입니다.

• 첫 €85,000: 3%.
• €85,001부터 €170,000까지: 5%.
• €170,001 초과: 8%.

계산: €85,000 x 3% + €85,000 x 5% + €130,000 x 8% = €17,200 x 0.5 (전체 금액에 50% 할인이 적용됨) = €8,600.

완공된 부동산은 현 상태 그대로 판매됩니다. 전문적인 감정평가를 원하시는 경우, 건설 완료 전에 독립적인 검사관을 지정하여 구조 검사를 실시할 수 있습니다.

구매 시 발생하는 세금에는 인지세, 등록비 및 양도세가 포함됩니다. 신규 부동산에는 19% 부가가치세가 적용되나, 주 거주지로 사용되는 부동산에는 5%의 감면 세율이 적용됩니다. 부가가치세가 적용되지 않는 거래의 경우, 부동산 가치에 따라 3%에서 8%까지 차등 적용되는 양도세가 부과됩니다. 또한 법률 지원, 공증 서비스, 보험 및 연간 지방세와 같은 추가 비용도 고려해야 합니다.

키프로스 부동산 시장은 탄력성과 안정적인 성장세를 보이고 있습니다. 리마솔, 파포스, 라르나카 등 해안 지역은 높은 임대 수요와 제한된 토지 공급으로 가격이 지속적으로 상승 중입니다. 평균 임대 수익률은 지역 및 부동산 유형에 따라 연간 4~5% 수준입니다.

외국인이 키프로스에서 부동산을 구매하고 거주 허가를 취득하는 방법은?

거주 허가를 취득하려면 외국인 투자자는 신규 주택에 최소 30만 유로(부가세 19% 포함)를 투자해야 합니다. 또한 해외에서 연간 최소 5만 유로의 소득을 증명해야 하며, 배우자 1인당 1만 5천 유로, 자녀 1인당 1만 유로가 추가로 필요합니다. 거주 허가는 투자 금액을 기준으로 발급되며 신청자의 가족 구성원에게도 확대 적용됩니다. 예상 처리 기간은 2~3개월입니다.

키프로스에서 부동산 구매를 고려하는 외국인 투자자는 EU 및 비EU 시민의 권리, 과세 체계, 소유 구조, 규제 준수 등과 관련된 구체적인 특징을 포함하여 절차가 명확하게 규정되어 있음을 안심할 수 있습니다. 전략적 옵션 중 하나는 키프로스 회사를 통해 부동산을 구매하는 것입니다. 이 경우 부동산은 현지 법인인 회사 소유로 간주되어 EU 외부 개인에게 적용되는 제한을 받지 않습니다. 해당 회사를 매각할 때는 지분을 양도할 수 있어 양도세 납부 의무를 회피할 수 있습니다. 다만 회계 처리, 감사 재무제표 작성, 연간 보고서 제출, 최소한의 회사 운영 유지(사무실, 비서 및 이사) 등 법인 의무를 준수해야 합니다.

키프로스 부동산 시장은 안정세를 유지하고 있습니다. 투자는 주로 외국 구매자 수요가 가장 강한 해안 지역과 대도시에 집중됩니다. 현재 리마솔의 신규 아파트 중간 가격은 약 50만 유로, 유사한 주택의 중간 가격은 약 79만 500유로입니다. 평방미터당 평균 가격은 약 4,015유로입니다. 부동산 시장에서 해안 지역, 리마솔과 같은 대도시, 해변 부동산에 대한 수요가 높습니다. 특히 해안 지역을 중심으로 시장이 꾸준한 성장세를 보이고 있습니다. 임대 수익률은 지역, 부동산 상태, 계절성에 따라 일반적으로 4%에서 5% 사이입니다. 키프로스 부동산 투자는 자본 보호, 안정적인 임대 수익 창출 기회, 본인 및 가족의 영주권 취득 가능성 등 여러 이점을 제공합니다.

그러나 투자자들은 독립적인 법률 대리인 없이 거래를 체결하거나, 완전한 소유권 없이 구매하거나, 구조 내 이해 상충 문제, 허가 절차 미준수, 세금 또는 운영 비용 과소평가 등 여러 위험 요소를 인지해야 합니다. 키프로스 부동산 투자는 EU 관할권 내에서 안정적인 소득 창출과 자본 보호 기회를 제공할 뿐만 아니라, 투자 이동성을 향한 전략적 단계이기도 합니다. 적절한 접근 방식과 법적 지원을 통해 이러한 거래는 투명하고 안전하며 높은 수익성을 보장할 수 있습니다.

키프로스 부동산 투자: 구매, 임대 및 수익 창출 방법

구매 시 납부해야 할 세금과 수수료는 해당 부동산이 신축인지 중고 시장인지에 따라 달라집니다. 신축 부동산 구매 시 19% 부가가치세가 적용되나, 특정 조건 하에서는 5%로 감면될 수 있습니다. 저가 소형 부동산 구매 시 감면 혜택이 적용됩니다. 예를 들어, 130m² 이하이고 가격이 35만 유로 이하인 부동산의 경우 일부는 감면된 세율로 과세되고 나머지는 표준 세율로 과세될 수 있습니다. 중고 주택 구매 시 3~8%의 양도 수수료가 부과됩니다. 또한 거래 금액의 최대 0.2%에 해당하는 인지세와 중개 수수료, 공증 및 법률 비용 등 총 3~5%의 추가 비용이 발생합니다.

감면된 부가가치세율이 적용된 경우, 해당 부동산은 10년간 임대 또는 매각이 불가능합니다. 이 기간 동안 매각 또는 임대한 경우, 부가가치세 차액을 세무 당국에 환급해야 합니다. 부동산 유지 관리 비용에는 공과금(전기, 수도, 인터넷), 지방세 및 단지 내 인프라 비용(보안, 청소, 수영장 유지 관리 등)이 포함됩니다. 90제곱미터 아파트의 경우 월간 비용은 500유로에 달할 수 있습니다. 장기 및 단기(관광객 대상) 임대 모두 가능합니다. 단기 임대는 관광부에 등록해야 하며, 그렇지 않을 경우 최대 5,000유로의 벌금이 부과될 수 있고 형사 책임이 발생할 수 있습니다. 임대 소득은 누진세율로 과세됩니다: – 19,500유로 이하: 0% – 19,501유로 ~ 28,000유로: 20% – 28,001유로 ~ 36,300유로: 25% – 36,301유로 ~ 60,000유로: 30% – 60,001유로 초과: 35% 60,001유로 초과: 35%.

부동산 매각 시 양도소득세가 적용됩니다(매입가와 매각가 차액의 20%에서 경비를 공제). 또한 매도인은 특별 기금에 대한 기여금(거래 금액의 약 0.4%)을 납부해야 합니다. 중개 수수료는 최대 5%입니다. 평균적으로 매매 절차는 3~5개월 소요됩니다.

• 중앙균등부담법(Central Agency for Equal Burden Sharing Act)에 따라 0.4%의 수수료가 부과됩니다.
• 이 수수료는 이익과 무관하게 전체 매매 가격을 기준으로 계산됩니다.
• 키프로스에 위치한 모든 부동산 처분 사례에 적용되며 매도인이 부담합니다.
• 제공된 시나리오 기준:
• 200,000유로 판매 시 – 세금: 800유로
• 250,000유로 판매 시 – 세금: 1,000유로

키프로스에서 부동산을 매각하려면 매도인은 다음 세금 및 금액의 납부 확인서를 취득해야 합니다:

• 양도소득세
• 부담균등중앙청(Central Agency for the Equal Distribution of the Burden)에 납부하는 양도세
• 지방세
• 하수도 요금
• 쓰레기 수거비
• 수도 요금
• 전기 요금

키프로스에서 부동산을 구매하는 것은 자본을 다각화하고, 수동적 소득을 창출하며, 사회적 지위를 얻는 효과적인 방법입니다. 전문가의 안내를 받으면 거래가 투명하고 안전해집니다.

키프로스 부동산을 개인 명의로 구매하는 것과 키프로스 회사를 통해 구매하는 것 중 어느 쪽이 더 수익성이 높을까?

키프로스 부동산 투자 시 핵심 선택 사항 중 하나는 개인 명의로 구매할지, 아니면 키프로스에 등록된 회사를 통해 구매할지입니다. 이는 세금 부담, 법적 책임, 관리 편의성 및 상속 계획에 영향을 미칩니다. 부동산을 개인 명의로 등록할 경우, 임대 수입은 연간 총소득에 따라 0%에서 35%까지의 누진 개인 소득세율이 적용됩니다. 또한 키프로스 거주자 및 거주지 등록자는 총소득의 75%에 대해 3%의 ‘특별 방위 기여금(SDC)’을 납부해야 합니다. 건강보험제도(GESY) 기여금은 총소득의 2.65%로 의무적으로 납부해야 합니다.

그러나 키프로스 회사를 통해 부동산을 등록할 경우, 임대 소득은 12.5%의 고정 법인세율이 적용됩니다. 회사는 임대 소득에 대해 GESY 기여금을 납부하지 않습니다. 경우에 따라 온라인 플랫폼을 통한 단기 임대 관련 소득은 사업 활동으로 인정되어 SDC가 부과되지 않고 해당 세율로 과세될 수 있습니다.

양도소득세(CGT)

양도소득세는 매각 순이익에 대해 20%의 세율이 적용됩니다. 이는 매각 가격과 원래 구입 가격의 차액에서 허용되는 비용(예: 자본 개선 및 양도 수수료)과 해당되는 경우 지수화를 조정하여 계산됩니다.

개인 명의로 등록된 부동산을 매각할 경우, 허용되는 비용을 고려하여 매각 가격과 구입 가격의 차액에 대해 CGT(20%)가 부과됩니다. 법인 소유의 경우, 회사도 이 세금을 납부합니다. 그러나 기업은 개인의 주거용 주택 매각에 적용되는 동일한 면제 혜택을 받지 못합니다. 유지비 및 공제를 통한 절감 효과도 다릅니다. 개인 소유의 경우 수리비, 보험료, 관리비 및 대출 이자 일부가 세금 공제 대상입니다. 기업은 대출을 통한 전액 자금 조달, 감가상각, 전문 서비스, 보험 및 기타 관리 비용을 포함하여 더 광범위한 공제를 적용할 수 있습니다.

책임 측면에서 법인을 통한 부동산 소유는 상당한 보호를 제공합니다. 법인은 독립된 실체로 간주되므로 모든 청구, 채무 및 위험은 법인 자산으로 제한됩니다. 개인 소유의 경우 소유주가 전적인 책임을 지며 개인 재산에 영향을 미칠 수 있는 위험에 노출됩니다. 개인 소유의 행정적 부담은 최소한으로, 소득세 신고서 제출과 해당 세금 납부만으로 충분합니다. 반면 회사는 회계 기록 유지, 감사 보고서 작성, 법인세 신고서 제출이 의무화됩니다. 개인 소유와 법인 구조 중 선택은 투자 규모, 임대 및 상속 계획, 행정적 복잡성에 대한 개인적 선호 등 투자자의 목표에 따라 달라집니다. 대규모 투자 프로젝트의 경우, 키프로스 법인을 통한 소유권이 세금 효율성이 더 높으며 책임과 자산 이전 측면에서 더 큰 안전성을 제공합니다.

Regulated United Europe의 법률 팀은 소유 구조 선택, 세금 영향 분석, 거래 구조 설계 및 키프로스 내 아파트 또는 주택 소유권 등록에 대한 조언과 전폭적인 지원을 제공합니다.