مالیات بر املاک در بلغارستان ۲۰۲۵

در بلغارستان، همه صاحبان املاک، صرف نظر از تابعیت و وضعیت اقامت، ملزم به پرداخت مالیات سالانه ملک هستند. این مالیات هم برای اشخاص حقیقی و هم برای اشخاص حقوقی که مالک املاک مسکونی یا تجاری در این کشور هستند، اعمال می‌شود. علاوه بر مالیات سالانه، هنگام خرید املاک و مستغلات، مالیات انتقال مالکیت نیز باید پرداخت شود و ممکن است هنگام اجاره یا فروش ملک، بدهی‌های مالیاتی اضافی، از جمله مالیات بر درآمد و مالیات بر سود سرمایه، ایجاد شود.

مبنای محاسبه مالیات سالانه، ارزش تخمینی ملک است که توسط شهرداری محلی تعیین می‌شود. برای افراد، از اصطلاح “ارزیابی مالیات” و برای شرکت‌ها، از ارزش دفتری یا ارزیابی تعیین شده توسط شهرداری استفاده می‌شود. نرخ مالیات توسط مقامات محلی تعیین می‌شود و ممکن است از منطقه‌ای به منطقه دیگر متفاوت باشد. در سال 2025، میانگین نرخ از 0.1٪ تا 0.45٪ از ارزش ارزیابی شده متغیر است. در شهرهای بزرگی مانند صوفیه، این نرخ حدود 0.32٪، در بورگاس حدود 0.25٪ و در وارنا حدود 0.15٪ است. این مالیات سالانه پرداخت می‌شود، صرف نظر از اینکه ملک مورد استفاده قرار می‌گیرد یا خیر. معمولاً دو گزینه پرداخت وجود دارد: پرداخت یکجا تا پایان ماه مارس یا چهار قسط مساوی تا پایان ماه مارس، ژوئن، سپتامبر و دسامبر. شهرداری‌ها برای پرداخت کامل تا 31 مارس 5٪ تخفیف ارائه می‌دهند. برای محل سکونت اصلی فرد تخفیفی وجود دارد – نرخ می‌تواند تا 50٪ نرخ استاندارد کاهش یابد. ساختمان‌های متعلق به دولت یا شهرداری در صورت عدم استفاده برای اهداف تجاری، مانند اماکن مذهبی، آموزشی و برخی دیگر از امکانات اجتماعی، از مالیات معاف هستند.

هنگام خرید املاک و مستغلات، مالیات شهرداری برای انتقال مالکیت قابل پرداخت است. نرخ آن به منطقه بستگی دارد و از 0.1٪ تا 3٪ از ارزش ارزیابی شده یا قراردادی (هر کدام که بیشتر باشد) متغیر است. هزینه‌های اضافی شامل هزینه‌های دفتر اسناد رسمی، هزینه‌های ثبت و خدمات ثبت فنی است. در تعدادی از شهرداری‌ها، روندی به سمت افزایش نرخ این مالیات در سال 2025 وجود دارد. درآمد حاصل از اجاره ملک مشمول مالیات بر درآمد با نرخ 10٪ است. اگر ملک از طریق یک نهاد قانونی اجاره داده شود، همان اصول مالیاتی اعمال می‌شود. هنگام فروش ملک، سود سرمایه با نرخ ۱۰٪ – تفاوت بین قیمت فروش و قیمت خرید مستند شده، با در نظر گرفتن هزینه‌های مجاز – مشمول مالیات می‌شود. قانون، معافیت مالیاتی را برای فروش یک ملک مسکونی که بیش از سه سال در مالکیت آن بوده است، یا حداکثر دو ملک که بیش از پنج سال در مالکیت آن بوده‌اند، در نظر گرفته است. لازم به ذکر است که مالیات سالانه ملک به همراه هزینه جمع‌آوری زباله‌های شهری پرداخت می‌شود که به طور جداگانه محاسبه می‌شود اما به عنوان بخشی از یک سند پرداخت واحد جمع‌آوری می‌شود. مبلغ کل این پرداخت‌ها به شهرداری خاص و دسته ملک بستگی دارد. در بیشتر موارد، پایه مالیات به طور قابل توجهی کمتر از ارزش بازار است که بار مالیاتی واقعی را کاهش می‌دهد.

برای سرمایه‌گذاران خارجی، بلغارستان از نظر مالیات بر املاک، یکی از مقرون‌به‌صرفه‌ترین کشورهای اروپا باقی مانده است. نرخ مالیات متوسط ​​است، قوانین شفاف هستند و مزایای مالکیت بلندمدت، بازار را برای افراد و شرکت‌هایی که در املاک مسکونی و تجاری سرمایه‌گذاری می‌کنند، جذاب می‌کند.

وکلای Regulated United Europe به سرمایه‌گذاران خارجی در بلغارستان در ارزیابی بدهی‌های مالیاتی، تهیه محاسبات برای املاک خاص و بهینه‌سازی ساختار مالکیت املاک از طریق اشخاص حقوقی کمک می‌کنند، که به طور قابل توجهی هزینه‌های کل نگهداری و فروش بعدی دارایی‌ها را کاهش می‌دهد.

مالیات هنگام خرید ملک در بلغارستان

هنگام خرید املاک و مستغلات در بلغارستان، خریدار موظف است تعدادی از مالیات‌ها و هزینه‌های مربوط به انتقال مالکیت را پرداخت کند. پرداخت اجباری اصلی، مالیات بر خرید املاک و مستغلات است که به نفع شهرداری محل قرارگیری ملک اخذ می‌شود. میزان مالیات توسط مقامات محلی تعیین می‌شود و از 0.1٪ تا 3٪ از ارزش معامله متغیر است. بسته به اینکه کدام بیشتر باشد، از ارزش بازار یا ارزش کاداستر برای محاسبه استفاده می‌شود. در بیشتر موارد، این مالیات در صوفیه حدود ۲.۵٪، در وارنا و پلوودیو حدود ۲٪ و در مناطق تفریحی مانند بورگاس یا نسبار می‌تواند به ۳٪ برسد. این مالیات هنگام ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی پرداخت می‌شود. خریدار قبل از امضای سند رسمی، مبلغ را به بودجه شهرداری پرداخت می‌کند و پس از آن دفتر اسناد رسمی تأیید پرداخت را ارائه می‌دهد که برای ثبت مالکیت در کاداستر ضروری است.

علاوه بر مالیات خرید، خریدار هزینه‌های دفتر اسناد رسمی را نیز پرداخت می‌کند که بر اساس ارزش ملک محاسبه شده و توسط تعرفه‌های دولتی تنظیم می‌شود. به طور متوسط، خدمات دفتر اسناد رسمی بین ۰.۱٪ تا ۱.۵٪ از قیمت ملک هزینه دارد. علاوه بر این، هزینه ثبت به کاداستر زمین پرداخت می‌شود که معمولاً ۰.۱٪ از ارزش معامله است. بنابراین، کل هزینه‌های خرید املاک و مستغلات در بلغارستان (شامل مالیات خرید، هزینه‌های دفتر اسناد رسمی و ثبت) به طور متوسط ​​بین ۲.۵٪ تا ۵٪ از کل ارزش ملک است. اگر معامله از طریق یک نهاد قانونی انجام شود، ممکن است هزینه‌های اضافی برای تهیه اسناد شرکتی، تأیید قانونی و پرداخت هزینه خدمات نماینده هنگام امضای قرارداد وجود داشته باشد. در برخی موارد، طرفین ممکن است در مورد توزیع هزینه‌ها بین خریدار و فروشنده توافق کنند، اما به عنوان یک قاعده کلی، خریدار است که بخش عمده‌ای از بدهی‌های مالیاتی را متحمل می‌شود.

هنگام خرید ملک در بازار اولیه – از یک توسعه‌دهنده – ممکن است مالیات بر ارزش افزوده (VAT) با نرخ 20٪ اعمال شود. با این حال، در بیشتر موارد، مالیات بر ارزش افزوده از قبل در قیمت مشخص شده در قرارداد خرید گنجانده شده است. هنگام خرید املاک و مستغلات ثانویه، مالیات بر ارزش افزوده اعمال نمی‌شود، زیرا در زمان اولین فروش ملک، مالیات قبلاً پرداخت شده تلقی می‌شود. همچنین باید توجه داشت که هنگام پرداخت مالیات و ثبت معامله، خریداران خارجی موظفند ترجمه تمام اسناد به زبان بلغاری را که توسط یک مترجم قسم خورده انجام می‌شود، ارائه دهند. علاوه بر این، پس از ثبت ملک، مالک جدید باید ظرف دو ماه شهرداری را از خرید مطلع کند تا مالیات سالانه ملک و هزینه جمع‌آوری زباله در آینده به درستی محاسبه شود. در مجموع، بار مالیاتی هنگام خرید ملک در بلغارستان در مقایسه با اکثر کشورهای اتحادیه اروپا متوسط ​​​​است. یک سیستم محاسبه شفاف، نرخ‌های ثابت مالیات شهرداری و عدم پرداخت‌های اجباری پنهان، فرآیند خرید ملک را برای سرمایه‌گذاران خارجی قابل پیش‌بینی و ایمن می‌کند.

هزینه خدمات حقوقی هنگام خرید ملک در بلغارستان

هزینه خدمات حقوقی هنگام خرید ملک در بلغارستان به پیچیدگی معامله، نوع ملک و میزان پشتیبانی ارائه شده بستگی دارد. به طور متوسط، یک بسته خدمات پایه، شامل بازرسی ملک، تجزیه و تحلیل اسناد مالکیت، تهیه قرارداد اولیه و مشارکت وکیل در امضای سند رسمی، از ۴۰۰ یورو شروع می‌شود. پشتیبانی جامع‌تر، شامل تعامل کامل با دفتر اسناد رسمی، تهیه تمام اسناد، تأیید بدهی‌ها و ثبت مالکیت در کاداستر، بین ۶۰۰ تا ۷۰۰ یورو هزینه دارد. در مواردی که معامله شامل جنبه‌های اضافی مانند خرید از طریق یک شرکت، تنظیم وکالتنامه، مشارکت مترجم یا تهیه اسناد برای یک بانک خارجی باشد، هزینه ممکن است به ۱۰۰۰ یورو یا بیشتر افزایش یابد.

برخی از شرکت‌های حقوقی نرخ‌های ثابتی را برای خدمات فردی ارائه می‌دهند: مشاوره در مورد مسائل مربوط به خرید املاک و مستغلات معمولاً بین ۶۰ تا ۱۵۰ یورو تخمین زده می‌شود، تهیه قرارداد اولیه حدود ۱۵۰ تا ۲۵۰ یورو است و پشتیبانی کامل از معامله کلید در دست از ۵۰۰ تا ۷۰۰ یورو متغیر است. با این حال، هزینه هزینه‌های دفتر اسناد رسمی و ثبت، ترجمه سند، آپوستیل و خدمات مشاور املاک معمولاً در هزینه حقوقی لحاظ نمی‌شود و جداگانه پرداخت می‌شود. پشتیبانی حقوقی برای یک معامله در بلغارستان شامل چندین مرحله کلیدی است: تأیید وضعیت قانونی ملک، تجزیه و تحلیل سابقه مالکیت، تأیید وجود بدهی‌ها و وام‌های رهنی، تهیه و توافق بر سر قرارداد خرید اولیه، تهیه پیش‌نویس قرارداد اصلی برای تأیید رسمی، نمایندگی از منافع موکل در دفتر اسناد رسمی و ثبت بعدی مالکیت. در صورت لزوم، وکیل همچنین ترجمه اسناد به بلغاری را انجام می‌دهد، وکالتنامه‌ها را تنظیم می‌کند و بر ثبت ملک در کاداستر نظارت دارد.

پشتیبانی حقوقی به ویژه برای خریداران خارجی اهمیت دارد، زیرا به جلوگیری از خطرات مرتبط با فروشندگان بی‌وجدان، فقدان مجوزهای ساختمانی یا تغییرات ثبت نشده در طرح ملک کمک می‌کند. یک وکیل باتجربه بررسی می‌کند که معامله با قوانین بلغارستان مطابقت دارد، از منافع مشتری در طول تسویه حساب محافظت می‌کند و تا زمان تکمیل ثبت، از خلوص قانونی ملک اطمینان حاصل می‌کند. در مجموع، هزینه خدمات حقوقی هنگام خرید ملک در بلغارستان در مقایسه با سایر کشورهای اتحادیه اروپا متوسط ​​​​است و در دسترس بودن آنها امنیت معامله را تضمین می‌کند و خطرات احتمالی را به حداقل می‌رساند.

هزینه خدمات دفتر اسناد رسمی هنگام خرید ملک در بلغارستان

هزینه خدمات دفتر اسناد رسمی هنگام خرید ملک در بلغارستان مطابق با تعرفه‌های ایالتی تعیین می‌شود و به هزینه ملک بستگی دارد. پرداخت به دفتر اسناد رسمی پس از امضای سند رسمی انجام می‌شود که انتقال مالکیت را تأیید می‌کند. میانگین هزینه خدمات از 0.1٪ تا 1.5٪ از قیمت قراردادی ملک متغیر است. برای درک ساختار هزینه‌ها، می‌توانید به محدوده‌های زیر مراجعه کنید: برای املاک به ارزش ۱۰۰۰۰۰ یورو، هزینه تقریباً ۳۷۵ تا ۴۰۰ یورو و برای املاک به ارزش بیش از ۲۰۰۰۰۰ یورو، تقریباً ۶۰۰ تا ۷۰۰ یورو است. حداکثر مبلغ هزینه‌های دفتر اسناد رسمی طبق قانون تقریباً از ۳۰۰۰ یورو تجاوز نمی‌کند.

لازم به ذکر است که مالیات بر ارزش افزوده (VAT) به میزان ۲۰٪ به هزینه دفتر اسناد رسمی اضافه می‌شود. علاوه بر این، دفتر اسناد رسمی ممکن است هزینه اضافی برای خدمات مترجم (در مورد خریدار خارجی)، تهیه سند رسمی، تأیید اسناد مالکیت و تهیه نسخه‌های تأیید شده دریافت کند. هزینه‌های دفتر اسناد رسمی قبل از امضای قرارداد خرید پرداخت می‌شود و دفتر اسناد رسمی مسئول اجرای صحیح و انتقال اسناد برای ثبت معامله در مراجع کاداستر است. بدون تأیید دفتر اسناد رسمی، انتقال مالکیت املاک و مستغلات در بلغارستان نامعتبر تلقی می‌شود، بنابراین مشارکت یک دفتر اسناد رسمی عنصر اجباری هر معامله‌ای است.

بنابراین، هزینه خدمات دفتر اسناد رسمی هنگام خرید ملک در بلغارستان معمولاً از 200 تا 700 یورو متغیر است که به ارزش ملک و پیچیدگی معامله بستگی دارد. پشتیبانی دفتر اسناد رسمی به ویژه برای خارجی‌ها مهم است، زیرا دفتر اسناد رسمی نه تنها معامله را تأیید می‌کند، بلکه بر صحت تمام مراحل قانونی نیز نظارت دارد و قانونی بودن انتقال مالکیت را تضمین می‌کند.

هزینه خدمات مشاور املاک هنگام خرید ملک در بلغارستان

هزینه خدمات مشاور املاک هنگام خرید ملک در بلغارستان معمولاً بین 2.5 تا 3 درصد از قیمت معامله است. در برخی موارد، به ویژه هنگام کمک به یک خریدار خارجی یا هنگام خرید املاک با پیچیدگی بیشتر، کمیسیون می‌تواند به 4 تا 5 درصد برسد. هنگام خرید املاک ارزان قیمت، آژانس‌ها گاهی اوقات حداقل هزینه ثابتی را تعیین می‌کنند که معمولاً حدود 700 تا 800 یورو است. کمیسیون مشاور املاک در زمان معامله، پس از امضای قرارداد اولیه یا سند رسمی پرداخت می‌شود. در بیشتر موارد، خریدار هزینه خدمات را متحمل می‌شود، اما گاهی اوقات طرفین توافق می‌کنند که کمیسیون را به طور مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم کنند.

لیست استاندارد خدمات ارائه شده توسط یک آژانس املاک شامل انتخاب املاک مناسب، سازماندهی بازدیدها، مذاکره با فروشنده، بررسی قیمت بازار، تهیه و توافق بر سر قرارداد اولیه خرید و همراهی مشتری تا زمان ثبت رسمی معامله است. برخی از آژانس‌ها خدمات اضافی نیز ارائه می‌دهند: بررسی وضعیت قانونی ملک، اخذ گواهی از کاداستر و مقامات مالیاتی، ترجمه اسناد، کمک به افتتاح حساب بانکی و تنظیم بیمه ملک. این خدمات اضافی ممکن است در بسته کلی گنجانده شده یا بسته به شرایط قرارداد آژانس، جداگانه پرداخت شوند.

قبل از شروع کار با یک مشاور املاک، توصیه می‌شود یک قرارداد کتبی منعقد کنید که میزان کمیسیون، دامنه خدمات ارائه شده، روش پرداخت و مدت قرارداد را مشخص کند. این امر به ویژه برای خریداران خارجی مهم است تا از سوء تفاهم و کمیسیون‌های مضاعف جلوگیری شود. هنگام انتخاب یک آژانس، باید به مجوز، تجربه کار با مشتریان خارجی و اعتبار آن توجه کنید. به طور کلی، خدمات مشاور املاک در بلغارستان در مقایسه با سایر کشورهای اتحادیه اروپا نسبتاً ارزان است و مشارکت آنها به کاهش قابل توجه خطرات هنگام خرید ملک، به ویژه هنگامی که معامله از راه دور انجام می‌شود، کمک می‌کند.

مالیات بر مالکیت املاک در بلغارستان

مالکیت املاک و مستغلات در بلغارستان مشمول مالیات و هزینه‌های محلی سالانه است که توسط مقامات شهرداری تنظیم می‌شود. پرداخت اجباری اصلی، مالیات بر دارایی است که از مالکان املاک مسکونی، تجاری و زمین دریافت می‌شود. شهروندان بلغاری و خارجی‌ها، صرف نظر از اینکه ملک مورد استفاده قرار می‌گیرد یا خیر، ملزم به پرداخت این مالیات هستند. میزان مالیات بر اساس ارزش کاداستر (ارزیابی شده) ملک که توسط شهرداری محلی تعیین شده است، تعیین می‌شود. این ارزیابی معمولاً کمتر از قیمت بازار است، معمولاً حدود ۵۰ تا ۷۰ درصد از آن، که بار مالیاتی واقعی را نسبتاً متعادل می‌کند. نرخ مالیات توسط مقامات محلی تعیین می‌شود و از ۰.۱٪ تا ۰.۴۵٪ از ارزش تخمینی ملک متغیر است. به عنوان مثال، در صوفیه، میانگین نرخ حدود ۰.۳۲٪، در بورگاس حدود ۰.۲۵٪ و در وارنا حدود ۰.۱۵٪ است.

این مالیات سالانه پرداخت می‌شود، صرف نظر از اینکه مالک در بلغارستان زندگی می‌کند یا ملک را اجاره می‌دهد. مالیات را می‌توان در یک قسط تا پایان مارس سال جاری یا در چهار قسط مساوی در طول سال – تا پایان مارس، ژوئن، سپتامبر و دسامبر – پرداخت کرد. در صورت پرداخت کل مبلغ مالیات تا 31 مارس، 5٪ تخفیف در نظر گرفته می‌شود. برای محل سکونت اصلی مالک امتیازاتی وجود دارد: اگر ملک به عنوان محل سکونت اصلی ثبت شده باشد، نرخ مالیات می‌تواند 50٪ کاهش یابد. معافیت مالیاتی همچنین برای دسته‌های خاصی از املاک متعلق به سازمان‌های دولتی، سازمان‌های مذهبی، مدارس و بنیادهای خیریه اعمال می‌شود، مشروط بر اینکه از این املاک برای فعالیت‌های تجاری استفاده نشود.

علاوه بر مالیات بر املاک، مالکان موظفند هزینه جمع‌آوری زباله شهری سالانه را نیز پرداخت کنند. این مبلغ توسط مقامات محلی تعیین و بر اساس اندازه ملک یا تعداد ساکنان محاسبه می‌شود. این هزینه همزمان با مالیات بر املاک دریافت می‌شود و هر دو پرداخت در یک صورتحساب واحد نشان داده می‌شوند. مالکان خارجی املاک باید ظرف دو ماه پس از امضای سند رسمی، شهرداری را از خرید ملک مطلع کنند تا مقامات مالیاتی بتوانند بدهی‌های سالانه را محاسبه کنند. ثبت دیرهنگام ممکن است منجر به جریمه و مجازات شود.

به طور کلی، بار مالیاتی بر مالکیت املاک در بلغارستان یکی از پایین‌ترین‌ها در اتحادیه اروپا است. یک سیستم محاسبه ساده، بدون هزینه‌های پنهان و نرخ‌های متوسط، مالکیت ملک را برای سرمایه‌گذاران خارجی، به ویژه در درازمدت، جذاب می‌کند.

مالیات بر اجاره کوتاه مدت املاک در بلغارستان

اجاره کوتاه مدت املاک در بلغارستان، یعنی کمتر از شش ماه، یک فعالیت تجاری محسوب می‌شود و طبق قوانین کشور مشمول مالیات است. مالکان، چه افراد حقیقی و چه شرکت‌ها، موظفند درآمد اجاره را اعلام کرده و مالیات مربوطه را پرداخت کنند. اگر ملک توسط فردی که به عنوان کارآفرین ثبت نشده است اجاره داده شود، درآمد اجاره مشمول مالیات بر درآمد با نرخ 10٪ می‌شود. در این حالت، کسر 10٪ از درآمد دریافتی بدون ارائه مدارک مستند مجاز است. بنابراین، مبنای مالیات ۹۰٪ از درآمد واقعی است. به عنوان مثال، اگر مالک سالانه ۵۰۰۰ یورو دریافت کرده باشد، مبلغ مشمول مالیات ۴۵۰۰ یورو و مالیات قابل پرداخت ۴۵۰ یورو خواهد بود.

اگر مالک به طور منظم و برای سود، ملک را اجاره می‌دهد، موظف است به عنوان یک تاجر انفرادی یا یک نهاد قانونی در سازمان امور مالیاتی ثبت نام کند. در این حالت، درآمد مشمول مالیات شرکتی با نرخ ۱۰٪ می‌شود و اگر گردش مالی سالانه بیش از ۱۰۰۰۰۰ لِو (تقریباً ۵۱۰۰۰ پوند) باشد، مشمول مالیات بر ارزش افزوده نیز می‌شود. هنگام ثبت نام برای مالیات بر ارزش افزوده، مالک موظف است مالیات بر ارزش افزوده را با نرخ ۲۰٪ بر خدمات ارائه شده اعمال کند.

همین قوانین مالیاتی در مورد مالکانی که املاک خود را از طریق پلتفرم‌های آنلاین (مانند Booking.com یا Airbnb) اجاره می‌دهند، اعمال می‌شود. مقامات مالیاتی بلغارستان حق دارند اطلاعات مربوط به درآمد دریافتی از طریق چنین پلتفرم‌هایی را درخواست کرده و بر اظهارنامه آن نظارت کنند. عدم پرداخت مالیات ممکن است منجر به جریمه و مجازات شود. علاوه بر مالیات بر درآمد، مالکان موظفند مالیات سالانه ملک و هزینه جمع‌آوری زباله‌های شهری را پرداخت کنند، حتی اگر ملک منحصراً برای اهداف اجاره استفاده شود. این پرداخت‌ها در محل ملک اخذ می‌شود و به تعداد روزهای اجاره در سال بستگی ندارد.

اگر ملک به صورت کوتاه مدت به عنوان اقامتگاه توریستی اجاره داده شود، باید در شهرداری ثبت شود و مجوز فعالیت‌های توریستی اخذ شود. در برخی مناطق، ثبت ملک در وزارت گردشگری بلغارستان نیز ضروری است. عدم انجام این کار ممکن است منجر به جریمه و ممنوعیت اجاره ملک شود. مالیات اجاره‌های کوتاه مدت در بلغارستان شفاف و انعطاف‌پذیر است: نرخ مالیات بر درآمد 10٪ است که اجاره را حتی با نرخ اشغال پایین سودآور می‌کند. در عین حال، با ثبت صحیح و رعایت الزامات مالیاتی، مالک می‌تواند از چندین روش قانونی برای بهینه‌سازی پایه مالیاتی استفاده کند.

 مالیات بر اجاره بلندمدت ملک در بلغارستان

اجاره بلندمدت املاک و مستغلات در بلغارستان، یعنی برای مدت بیش از شش ماه، توسط قانون مالیات تنظیم می‌شود و مستلزم اعلام درآمد است. برخلاف اجاره‌های کوتاه‌مدت که یک فعالیت تجاری محسوب می‌شوند، اجاره‌های بلندمدت اغلب به عنوان درآمد خصوصی از مالکیت ملک در نظر گرفته می‌شوند و نیازی به ثبت اجباری به عنوان یک تاجر انفرادی ندارند. درآمد دریافتی توسط یک فرد از اجاره بلندمدت ملک، مشمول مالیات بر درآمد با نرخ ثابت 10٪ است. در عین حال، سیستم مالیاتی بلغارستان امکان اعمال کسر استاندارد 10٪ از میزان درآمد دریافتی را بدون نیاز به ارائه اسناد پشتیبان فراهم می‌کند. بنابراین، 90٪ از درآمد واقعی مشمول مالیات است. برای مثال، با درآمد اجاره سالانه ۱۰،۰۰۰ یورو، پایه مالیات ۹،۰۰۰ یورو و مبلغ مالیات قابل پرداخت ۹۰۰ یورو خواهد بود.

مالیات بر اساس اظهارنامه مالیاتی محاسبه می‌شود که باید تا پایان آوریل سال بعد از سال گزارش به مقامات مالیاتی ارائه شود. پرداخت یا به صورت یکجا یا در دو قسط، بسته به مبلغ و روش پرداخت انتخابی، انجام می‌شود. قوانین مالیات برای ساکنان بلغارستان و افراد غیرمقیمی که در این کشور ملک دارند، یکسان است.

اگر صاحب ملک به صورت سیستماتیک قراردادهای اجاره بلندمدت منعقد کند یا چندین ملک را مدیریت کند، مقامات مالیاتی ممکن است چنین فعالیتی را به عنوان کارآفرینی تشخیص دهند. در این صورت، ثبت نام به عنوان شخص حقیقی – کارآفرین یا ایجاد یک نهاد حقوقی با پرداخت مالیات شرکتی با نرخ 10٪ الزامی خواهد بود. اگر درآمد سالانه بیش از 100000 BGN (تقریباً 51000 یورو) باشد، همچنین موظف به ثبت نام به عنوان پرداخت کننده مالیات بر ارزش افزوده است، اگرچه این قانون در مورد اکثر مالکان خصوصی اعمال نمی‌شود.

لازم به ذکر است که علاوه بر مالیات بر درآمد، مالک ملک همچنان مالیات سالانه ملک و هزینه جمع آوری زباله را صرف نظر از اینکه ملک اجاره داده شده است یا خیر، پرداخت می‌کند. این مالیات‌ها اجباری هستند و توسط شهرداری محل ملک اخذ می‌شوند. در بلغارستان، مالکان حق دارند قرارداد اجاره کتبی منعقد کنند که برای حمایت قانونی بیشتر می‌تواند به صورت محضری تأیید شود. این امر به ویژه برای اجاره‌های بلندمدت اهمیت دارد، زیرا ثبت رسمی تضمین می‌کند که قرارداد به سرعت ثبت شود و در صورت بروز اختلاف، از منافع طرفین محافظت کند.

سیستم مالیاتی بلغارستان، اجاره‌های بلندمدت را به نوعی سرمایه‌گذاری با مزیت مالی تبدیل می‌کند: نرخ مالیات پایین است و گزارش‌دهی ساده و شفاف است. با قراردادهای تنظیم‌شده صحیح و اظهارنامه‌های درآمدی به موقع، سرمایه‌گذاران خارجی می‌توانند بدون مواجهه با بار مالیاتی بیش از حد، درآمد پایداری از اجاره ملک کسب کنند.

مالیات بر فروش املاک و مستغلات در بلغارستان

هنگام فروش املاک و مستغلات در بلغارستان، مالک موظف است تعهدات مالیاتی مرتبط با دریافت درآمد از معامله را در نظر بگیرد. مالیات به وضعیت مالک (شخص حقیقی یا حقوقی)، مدت مالکیت ملک و ماهیت استفاده از آن بستگی دارد. افرادی که صاحب املاک و مستغلات هستند، مشمول مالیات بر سود سرمایه با نرخ 10٪ می‌شوند. مالیات بر اساس تفاوت بین قیمت فروش و قیمت خرید ثبت شده محاسبه می‌شود، که به میزان هزینه‌های مربوط به خرید و بهبود ملک (مثلاً تعمیرات، هزینه‌های دفتر اسناد رسمی، مالیات خرید) افزایش می‌یابد. به عنوان مثال، اگر ملک به قیمت ۱۰۰۰۰۰ یورو خریداری و به قیمت ۱۳۰۰۰۰ یورو فروخته شود و هزینه‌های ثبت شده ۵۰۰۰ یورو باشد، مبنای مالیات ۲۵۰۰۰ یورو و مالیات قابل پرداخت ۲۵۰۰ یورو خواهد بود.

قانون بلغارستان تعدادی معافیت از مالیات بر درآمد حاصل از فروش املاک و مستغلات را در نظر گرفته است. مالکان در دو حالت از مالیات معاف هستند: اگر یک ملک مسکونی که بیش از سه سال در مالکیت آن بوده است فروخته شود، یا اگر بیش از دو ملک که بیش از پنج سال در مالکیت آن بوده است فروخته نشود. این معافیت‌ها فقط برای افراد حقیقی اعمال می‌شود و مشروط بر اینکه فروش سیستماتیک نباشد. اگر ملک متعلق به یک شخص حقوقی باشد، درآمد حاصل از فروش آن مشمول مالیات شرکتی با نرخ 10٪ از کل مبلغ سود می‌شود. در این صورت، اشخاص حقوقی موظفند سوابق حسابداری را نگهداری کرده و صورت‌های مالی را مطابق با الزامات قانون بلغارستان ارائه دهند. برای شرکت‌هایی که مدت طولانی مالک املاک و مستغلات بوده‌اند، مالیات بر درآمد ممکن است با کسر استهلاک یا حسابداری هزینه‌های انجام شده کاهش یابد.

افراد غیرمقیم بلغارستان که املاک و مستغلات را در این کشور می‌فروشند نیز ملزم به پرداخت مالیات بر سود سرمایه با نرخ 10٪ هستند. این مالیات، صرف نظر از کشور محل اقامت فروشنده، کسر و به بودجه بلغارستان منتقل می‌شود. در صورت وجود توافق‌نامه مالیات مضاعف بین بلغارستان و کشور محل اقامت مالک، مبلغ مالیات پرداختی در بلغارستان می‌تواند هنگام ارائه اظهارنامه مالیاتی سالانه در کشور محل اقامت لحاظ شود. علاوه بر مالیات بر درآمد، هزینه‌های اداری استاندارد، از جمله هزینه‌های دفتر اسناد رسمی و ثبت، نیز برای فروش املاک و مستغلات قابل پرداخت است. دفتر اسناد رسمی اسناد مالکیت، عدم وجود بدهی و بدهی را بررسی کرده و معامله را تأیید می‌کند. تمام هزینه‌های مربوط به فروش را می‌توان هنگام محاسبه درآمد مشمول مالیات در نظر گرفت.

فروش املاک و مستغلات منوط به اظهارنامه اجباری است. فروشنده موظف است تا پایان آوریل سال بعد از سال معامله، اظهارنامه مالیاتی ارائه دهد. مقامات مالیاتی حق دارند مدارکی را که هزینه‌های خرید و بهسازی ملک را تأیید می‌کند، درخواست کنند و در صورت عدم وجود چنین تأییدی، مالیات بر اساس اختلاف کامل بین قیمت خرید و فروش محاسبه می‌شود. به طور کلی، سیستم مالیاتی بلغارستان فروش املاک و مستغلات را کاملاً شفاف می‌کند: نرخ ثابت 10٪ و معیارهای معافیت روشن به مالکان اجازه می‌دهد معاملات را با حداقل ریسک برنامه‌ریزی کنند. مالکیت املاک و مستغلات برای بیش از سه یا پنج سال، عملاً اکثر افراد را از پرداخت مالیات بر سود سرمایه معاف می‌کند.

 مالیات بر فروش املاک و مستغلات توسط افراد در بلغارستان

فروش املاک و مستغلات توسط یک فرد در بلغارستان مشمول مالیات بر سود سرمایه است. این مالیات بر تفاوت بین قیمتی که ملک فروخته شده و قیمتی که خریداری شده است، اعمال می‌شود و هزینه‌های مستند شده در خرید و مالکیت ملک را تعدیل می‌کند. نرخ مالیات یکسان و معادل 10٪ است. مبنای مالیات به عنوان تفاوت مثبت بین قیمت فروش و قیمت خرید تعیین می‌شود که با مبلغ هزینه‌های مربوط به هزینه‌های دفتر اسناد رسمی، مالیات خرید، هزینه‌های مشاور املاک، تعمیرات یا بهبود سرمایه، در صورتی که این هزینه‌ها توسط اسناد مربوطه تأیید شوند، افزایش می‌یابد. برای مثال، اگر فردی ملکی را به قیمت ۱۲۰،۰۰۰ یورو خریداری کند، ۱۰،۰۰۰ یورو برای تعمیرات سرمایه‌گذاری کند و ملک را به قیمت ۱۵۰،۰۰۰ یورو بفروشد، سود ۲۰،۰۰۰ یورویی مشمول مالیات خواهد شد و مبلغ مالیات ۲۰۰۰ یورو خواهد بود.

قانون بلغارستان برای افرادی که مدت طولانی مالک ملک بوده‌اند، تخفیف مالیاتی در نظر گرفته است. معافیت از مالیات بر درآمد حاصل از فروش در دو مورد اعمال می‌شود: اگر یک ملک مسکونی که بیش از سه سال در مالکیت آن بوده است فروخته شود، یا اگر بیش از دو ملک که بیش از پنج سال در مالکیت آن بوده‌اند، فروخته نشود. در این شرایط، مالیات بر درآمد اعمال نمی‌شود، مشروط بر اینکه فروش ماهیت تجاری منظمی نداشته باشد. اگر فردی مالک چندین ملک باشد و معاملات خرید و فروش مکرر انجام دهد، مقامات مالیاتی ممکن است فعالیت‌های او را به عنوان کارآفرینی طبقه‌بندی کنند، که در این صورت مالیات طبق قوانین مربوط به کارآفرینان انفرادی اعمال می‌شود. در این حالت، درآمد حاصل از فروش نیز با نرخ 10٪ مشمول مالیات می‌شود، اما با تعهد به نگهداری سوابق و ارائه گزارش‌ها به روشی متفاوت.

برای افراد غیرمقیم بلغارستان، قوانین مالیاتی یکسان است: درآمد حاصل از فروش املاک و مستغلات واقع در این کشور با نرخ 10٪ مشمول مالیات می‌شود. پس از تکمیل معامله، فروشنده موظف است تا پایان آوریل سال بعد از سال فروش، اظهارنامه مالیاتی خود را به سازمان درآمد ملی (NRA) ارائه دهد. مالیات در همان بازه زمانی قابل پرداخت است. در صورت وجود توافق مالیات مضاعف بین بلغارستان و کشور محل اقامت فروشنده، مالیات پرداخت شده در بلغارستان ممکن است در کشور محل اقامت مالیاتی لحاظ شود. هنگام فروش املاک و مستغلات، هزینه‌های استاندارد دفتر اسناد رسمی و ثبت نیز قابل پرداخت است که در بیشتر موارد بر عهده خریدار است، اما طرفین ممکن است در مورد توزیع متفاوت هزینه‌ها توافق کنند. تمام هزینه‌های متحمل شده توسط فروشنده در رابطه با معامله، از جمله پشتیبانی حقوقی، تهیه اسناد و پرداخت هزینه خدمات ارزیاب، ممکن است هنگام تعیین درآمد مشمول مالیات در نظر گرفته شود.

مالیات بر افراد هنگام فروش املاک و مستغلات در بلغارستان یکی از ساده‌ترین و سودمندترین مالیات‌ها در اتحادیه اروپا محسوب می‌شود. نرخ ثابت 10٪، بدون کسر پیچیده و معیارهای معافیت روشن، سیستم را برای سرمایه‌گذاران خارجی شفاف و راحت می‌کند.

 مالیات بر فروش املاک و مستغلات توسط یک شرکت در بلغارستان

هنگام فروش املاک و مستغلات متعلق به یک شرکت، تعهدات مالیاتی در بلغارستان تابع قانون مالیات شرکت‌ها است. تمام درآمد حاصل از فروش ملک توسط یک شخص حقوقی بخشی از سود شرکت محسوب می‌شود و مشمول مالیات با نرخ 10٪ است. این مالیات، یک مالیات شرکتی واحد است که بر کل سود سازمان، شامل درآمد عملیاتی و سود حاصل از فروش دارایی‌هایی مانند ساختمان، زمین یا ملک تجاری، اعمال می‌شود. هنگام تعیین مبنای مالیات، هزینه‌های مربوط به خرید املاک و مستغلات و همچنین استهلاک انباشته شده در طول دوره مالکیت، از مبلغ فروش کسر می‌شود. اگر ملک به عنوان دارایی ثابت ثبت شده باشد، ارزش دفتری باقیمانده آن از قیمت فروش کسر می‌شود و مالیات فقط بر اساس مابه‌التفاوت مثبت محاسبه می‌شود. برای مثال، اگر شرکتی ملکی را به قیمت ۲۰۰۰۰۰ یورو خریداری کند، طی چند سال ۵۰۰۰۰ یورو استهلاک به آن اضافه شود و سپس ملک را به قیمت ۲۳۰۰۰۰ یورو بفروشد، سود مشمول مالیات ۸۰۰۰۰ یورو و مالیات قابل پرداخت ۸۰۰۰ یورو خواهد بود.

اگر معامله توسط یک شرکت مقیم بلغارستان انجام شود، مالیات به عنوان بخشی از مالیات عمومی شرکت‌ها پرداخت می‌شود که در پایان سال مالی محاسبه می‌شود. شرکت‌ها موظفند اظهارنامه مالیات بر درآمد سالانه را تا ۳۱ مارس سال بعد از سال گزارش ارائه دهند. شرکت‌های غیرمقیم که در بلغارستان دفتر دائمی ندارند نیز مشمول مالیات با نرخ ۱۰٪ از درآمد حاصل از فروش املاک و مستغلات بلغارستان هستند. در این حالت، مالیات در بلغارستان کسر می‌شود، حتی اگر محاسبات در خارج از کشور انجام شود. اگر فروش در مدت کوتاهی پس از خرید ملک انجام شود، مقامات مالیاتی ممکن است معامله را به عنوان یک عملیات سوداگرانه طبقه‌بندی کنند و همان قوانین اعمال می‌شود، اما با بررسی دقیق‌تر منابع درآمد و توجیه اقتصادی معامله. شرکت‌هایی که در خرید و فروش سیستماتیک املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند، در صورتی که گردش مالی سالانه آنها بیش از 100000 لو بلغارستان (تقریباً 51000 یورو) باشد، ملزم به ثبت نام به عنوان پرداخت‌کننده مالیات بر ارزش افزوده هستند. در این صورت، اگر ملک در دسته ساختمان‌های جدید یا زمین برای توسعه قرار گیرد، فروش املاک و مستغلات ممکن است مشمول مالیات بر ارزش افزوده با نرخ 20٪ باشد.

برای شرکت‌هایی که بیش از دو سال مالک املاک و مستغلات بوده‌اند، در صورتی که ملک در دسته بازار ثانویه قرار گیرد، امکان معافیت از مالیات بر ارزش افزوده برای فروش وجود دارد. با این حال، این معافیت پرداخت مالیات بر درآمد شرکت را لغو نمی‌کند. هزینه‌های اضافی، مانند خدمات دفتر اسناد رسمی، هزینه‌های ثبت، پشتیبانی حقوقی و ارزیابی ملک، می‌توانند در هزینه‌های شرکت لحاظ شوند و پایه مالیاتی را کاهش دهند. همه هزینه‌ها باید مستندسازی و در سوابق حسابداری منعکس شوند. فروش املاک و مستغلات توسط یک شخص حقوقی در بلغارستان روشی شفاف و از نظر مالی قابل پیش‌بینی است. نرخ مالیات شرکتی ثابت ۱۰٪، سیستم بلغارستان را به یکی از سودآورترین سیستم‌ها در اتحادیه اروپا برای معاملات املاک و مستغلات تبدیل کرده است.