बुल्गारिया में प्रॉपर्टी टैक्स 2025

बुल्गारिया में, सभी प्रॉपर्टी मालिकों को, चाहे उनकी नागरिकता और रहने की स्थिति कुछ भी हो, सालाना प्रॉपर्टी टैक्स देना ज़रूरी है। यह टैक्स उन लोगों और कानूनी संस्थाओं, दोनों पर लागू होता है जिनके पास देश में रहने की या कमर्शियल प्रॉपर्टी है। सालाना टैक्स के अलावा, रियल एस्टेट खरीदते समय ओनरशिप टैक्स देना होता है, और प्रॉपर्टी किराए पर देने या बेचने पर इनकम टैक्स और कैपिटल गेन टैक्स सहित और भी टैक्स देनदारियां बन सकती हैं।

सालाना टैक्स कैलकुलेट करने का आधार प्रॉपर्टी की अनुमानित कीमत है, जो लोकल म्युनिसिपैलिटी तय करती है। लोगों के लिए, तथाकथित “टैक्स असेसमेंट” का इस्तेमाल किया जाता है, और कंपनियों के लिए, या तो बुक वैल्यू या म्युनिसिपैलिटी द्वारा तय किया गया असेसमेंट। टैक्स की दरें लोकल अथॉरिटी तय करती हैं और हर इलाके में अलग-अलग हो सकती हैं। 2025 में, औसत दर तय कीमत का 0.1% से 0.45% तक होगी। सोफिया जैसे बड़े शहरों में, यह दर लगभग 0.32%, बर्गास में लगभग 0.25% और वर्ना में लगभग 0.15% है। टैक्स हर साल दिया जाता है, चाहे प्रॉपर्टी इस्तेमाल हो रही हो या नहीं। आमतौर पर पेमेंट के दो ऑप्शन होते हैं: मार्च के आखिर तक एक बार पेमेंट या मार्च, जून, सितंबर और दिसंबर के आखिर तक चार बराबर किश्तों में। नगर पालिकाएं 31 मार्च तक पूरा पेमेंट करने पर 5% की छूट देती हैं। किसी व्यक्ति के मुख्य घर के लिए एक रियायत है – रेट को स्टैंडर्ड रेट के 50% तक कम किया जा सकता है। राज्य या नगर पालिका की मालिकी वाली बिल्डिंग्स पर टैक्स से छूट है अगर उनका इस्तेमाल कमर्शियल मकसद के लिए नहीं किया जाता है, जैसे कि धार्मिक, एजुकेशनल और कुछ दूसरी सोशल सुविधाएं।

रियल एस्टेट खरीदते समय, ओनरशिप के ट्रांसफर पर नगर पालिका टैक्स देना होता है। इसका रेट इलाके पर निर्भर करता है और यह तय या कॉन्ट्रैक्ट की कीमत (जो भी ज़्यादा हो) के 0.1% से 3% तक होता है। एक्स्ट्रा खर्चों में नोटरी फीस, रजिस्ट्रेशन फीस और टेक्निकल रजिस्ट्रेशन सर्विस शामिल हैं। कई नगर पालिकाओं में, 2025 में इस टैक्स के रेट बढ़ाने का ट्रेंड है। प्रॉपर्टी किराए से होने वाली इनकम पर 10% की दर से इनकम टैक्स लगता है। अगर प्रॉपर्टी किसी लीगल एंटिटी के ज़रिए किराए पर दी गई है, तो भी वही टैक्स नियम लागू होते हैं। प्रॉपर्टी बेचते समय, कैपिटल गेन पर 10% की दर से टैक्स लगता है – यह बिक्री कीमत और डॉक्यूमेंटेड खरीद कीमत के बीच का अंतर होता है, जिसमें अलाउड खर्चों को ध्यान में रखा जाता है। कानून में एक रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी की बिक्री पर टैक्स छूट का प्रावधान है, जो तीन साल से ज़्यादा समय से मालिकाना हक में है, या दो से ज़्यादा प्रॉपर्टी की बिक्री पर नहीं, जो पाँच साल से ज़्यादा समय से मालिकाना हक में हैं। यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि सालाना प्रॉपर्टी टैक्स का पेमेंट म्युनिसिपल वेस्ट कलेक्शन फीस के साथ किया जाता है, जिसे अलग से कैलकुलेट किया जाता है लेकिन एक ही पेमेंट डॉक्यूमेंट के हिस्से के रूप में इकट्ठा किया जाता है। इन पेमेंट की कुल रकम खास म्युनिसिपैलिटी और प्रॉपर्टी कैटेगरी पर निर्भर करती है। ज़्यादातर मामलों में, टैक्स बेस मार्केट वैल्यू से काफी कम होता है, जिससे असल टैक्स का बोझ कम होता है।

विदेशी इन्वेस्टर्स के लिए, प्रॉपर्टी टैक्सेशन के मामले में बुल्गारिया यूरोप के सबसे सस्ते देशों में से एक बना हुआ है। टैक्स रेट मॉडरेट हैं, नियम ट्रांसपेरेंट हैं, और लॉन्ग-टर्म ओनरशिप बेनिफिट्स इस मार्केट को रेजिडेंशियल और कमर्शियल प्रॉपर्टी में इन्वेस्ट करने वाले लोगों और कंपनियों दोनों के लिए आकर्षक बनाते हैं।

रेगुलेटेड यूनाइटेड यूरोप के वकील बुल्गारिया में विदेशी इन्वेस्टर्स को टैक्स देनदारियों का आकलन करने, खास प्रॉपर्टीज़ के लिए कैलकुलेशन तैयार करने और लीगल एंटिटीज़ के ज़रिए प्रॉपर्टी ओनरशिप के स्ट्रक्चर को ऑप्टिमाइज़ करने में मदद करते हैं, जिससे मेंटेनेंस और बाद में एसेट्स की बिक्री की कुल लागत काफी कम हो जाती है।

बुल्गारिया में प्रॉपर्टी खरीदते समय टैक्स

बुल्गारिया में रियल एस्टेट खरीदते समय, खरीदार को ओनरशिप के ट्रांसफर से जुड़े कई टैक्स और फीस देने होते हैं। मुख्य ज़रूरी पेमेंट रियल एस्टेट एक्विजिशन टैक्स है, जो उस म्युनिसिपैलिटी के पक्ष में लगाया जाता है जहाँ प्रॉपर्टी है। टैक्स की रकम लोकल अथॉरिटीज़ तय करती हैं और यह ट्रांज़ैक्शन वैल्यू का 0.1% से 3% तक होती है। कैलकुलेशन के लिए मार्केट वैल्यू या कैडस्ट्रल वैल्यू का इस्तेमाल किया जाता है, जो भी ज़्यादा हो, उसके आधार पर। ज़्यादातर मामलों में, सोफिया में टैक्स लगभग 2.5%, वर्ना और प्लोवदिव में लगभग 2% होता है, और बर्गास या नेस्सेबर जैसे रिसॉर्ट एरिया में 3% तक पहुँच सकता है। यह टैक्स तब दिया जाता है जब ट्रांज़ैक्शन नोटरी के पास रजिस्टर होता है। खरीदार नोटरी डीड पर साइन करने से पहले म्युनिसिपल बजट में रकम जमा करता है, जिसके बाद नोटरी पेमेंट का कन्फर्मेशन देता है, जो कैडस्ट्रे में ओनरशिप रजिस्टर करने के लिए ज़रूरी है।

परचेज़ टैक्स के अलावा, खरीदार नोटरी फीस भी देता है, जो प्रॉपर्टी की वैल्यू के आधार पर कैलकुलेट की जाती है और स्टेट टैरिफ से रेगुलेट होती है। एवरेज तौर पर, नोटरी सर्विस की कॉस्ट प्रॉपर्टी की कीमत का 0.1% से 1.5% के बीच होती है। इसके अलावा, लैंड कैडस्ट्रे को एक रजिस्ट्रेशन फीस दी जाती है, जो आमतौर पर ट्रांज़ैक्शन वैल्यू का 0.1% होती है। इस तरह, बुल्गारिया में रियल एस्टेट खरीदने की कुल कॉस्ट (एक्विजिशन टैक्स, नोटरी और रजिस्ट्रेशन फीस मिलाकर) एवरेज प्रॉपर्टी की कुल वैल्यू का 2.5% से 5% के बीच होती है। अगर ट्रांज़ैक्शन किसी लीगल एंटिटी के ज़रिए किया जाता है, तो कॉर्पोरेट डॉक्यूमेंट तैयार करने, लीगल वेरिफिकेशन और कॉन्ट्रैक्ट साइन करते समय किसी रिप्रेजेंटेटिव की सर्विस के लिए पेमेंट करने में एक्स्ट्रा कॉस्ट लग सकती है। कुछ मामलों में, पार्टियां खरीदार और बेचने वाले के बीच खर्चों के बंटवारे पर सहमत हो सकती हैं, लेकिन आम तौर पर, टैक्स की ज़्यादातर देनदारी खरीदार को ही उठानी पड़ती है।

प्राइमरी मार्केट में – किसी डेवलपर से – प्रॉपर्टी खरीदते समय 20% का वैल्यू एडेड टैक्स (VAT) लग सकता है। हालांकि, ज़्यादातर मामलों में, VAT पहले से ही खरीद एग्रीमेंट में बताई गई कीमत में शामिल होता है। सेकेंडरी रियल एस्टेट खरीदते समय, VAT नहीं लगता है, क्योंकि प्रॉपर्टी की पहली बिक्री के समय टैक्स पहले ही चुका हुआ माना जाता है। यह भी ध्यान रखना चाहिए कि टैक्स देते समय और ट्रांज़ैक्शन रजिस्टर करते समय, विदेशी खरीदारों को सभी डॉक्यूमेंट्स का बल्गेरियाई भाषा में ट्रांसलेशन देना होता है, जो एक शपथ लिए हुए ट्रांसलेटर से करवाया जाता है। इसके अलावा, प्रॉपर्टी रजिस्टर करने के बाद, नए मालिक को दो महीने के अंदर म्युनिसिपैलिटी को खरीद के बारे में बताना होगा ताकि भविष्य में सालाना प्रॉपर्टी टैक्स और वेस्ट कलेक्शन फीस का सही हिसाब लगाया जा सके। कुल मिलाकर, बुल्गारिया में प्रॉपर्टी खरीदते समय टैक्स का बोझ ज़्यादातर यूरोपियन यूनियन देशों की तुलना में ठीक-ठाक रहता है। एक ट्रांसपेरेंट कैलकुलेशन सिस्टम, फिक्स्ड म्युनिसिपल टैक्स रेट और कोई छिपा हुआ ज़रूरी पेमेंट न होना, प्रॉपर्टी खरीदने के प्रोसेस को विदेशी इन्वेस्टर्स के लिए अंदाज़ा लगाने लायक और सुरक्षित बनाता है।

बुल्गारिया में रियल एस्टेट खरीदते समय लीगल सर्विस की कीमत

बुल्गारिया में रियल एस्टेट खरीदते समय लीगल सर्विस की कीमत ट्रांज़ैक्शन की मुश्किल, प्रॉपर्टी के टाइप और दी जाने वाली मदद के दायरे पर निर्भर करती है। औसतन, प्रॉपर्टी इंस्पेक्शन, टाइटल डॉक्यूमेंट्स का एनालिसिस, शुरुआती कॉन्ट्रैक्ट तैयार करना और नोटरी डीड पर साइन करने में वकील की भागीदारी सहित सर्विस का एक बेसिक पैकेज €400 से शुरू होता है। ज़्यादा पूरी मदद, जिसमें नोटरी के साथ पूरी बातचीत, सभी डॉक्यूमेंट्स तैयार करना, एन्कम्ब्रेंस का वेरिफिकेशन और कैडस्ट्रे में ओनरशिप का रजिस्ट्रेशन शामिल है, की कीमत €600 और €700 के बीच होती है। ऐसे मामलों में जहां ट्रांज़ैक्शन में और भी बातें शामिल हैं, जैसे किसी कंपनी के ज़रिए खरीदना, पावर ऑफ़ अटॉर्नी बनाना, इंटरप्रेटर को शामिल करना या किसी विदेशी बैंक के लिए डॉक्यूमेंट्स तैयार करना, तो कीमत €1,000 या उससे ज़्यादा हो सकती है।

कुछ लॉ फर्म अलग-अलग सर्विस के लिए फिक्स्ड रेट देती हैं: रियल एस्टेट खरीदने के मामलों पर कंसल्टेशन का अनुमानित चार्ज आमतौर पर €60 से €150 होता है, शुरुआती कॉन्ट्रैक्ट तैयार करने का चार्ज लगभग €150 से €250 होता है, और पूरा टर्नकी ट्रांज़ैक्शन सपोर्ट €500 से €700 तक होता है। हालांकि, नोटरी और रजिस्ट्रेशन फीस, डॉक्यूमेंट ट्रांसलेशन, एपोस्टिल और रियल एस्टेट एजेंट सर्विस की कीमत आमतौर पर लीगल फीस में शामिल नहीं होती है और इसका पेमेंट अलग से किया जाता है। बुल्गारिया में किसी ट्रांज़ैक्शन के लिए लीगल सपोर्ट में कई खास स्टेज शामिल हैं: प्रॉपर्टी के लीगल स्टेटस का वेरिफिकेशन, ओनरशिप हिस्ट्री का एनालिसिस, कर्ज और मॉर्गेज के होने का वेरिफिकेशन, शुरुआती खरीद एग्रीमेंट तैयार करना और उस पर सहमति, नोटराइजेशन के लिए मुख्य एग्रीमेंट का ड्राफ्ट बनाना, नोटरी के सामने क्लाइंट के हितों का रिप्रेजेंटेशन और उसके बाद ओनरशिप का रजिस्ट्रेशन। अगर ज़रूरी हो, तो वकील डॉक्यूमेंट का बल्गेरियाई में ट्रांसलेशन भी करता है, पावर ऑफ अटॉर्नी बनाता है और कैडस्ट्रे में प्रॉपर्टी की एंट्री को सुपरवाइज़ करता है।

विदेशी खरीदारों के लिए लीगल सपोर्ट खास तौर पर ज़रूरी है, क्योंकि इससे बेईमान सेलर्स, बिल्डिंग परमिट की कमी या लेआउट में बिना रजिस्ट्रेशन वाले बदलावों से जुड़े रिस्क से बचने में मदद मिलती है। एक अनुभवी सॉलिसिटर यह चेक करता है कि ट्रांज़ैक्शन बुल्गारिया के कानून के हिसाब से है, सेटलमेंट के दौरान क्लाइंट के हितों की रक्षा करता है और रजिस्ट्रेशन पूरा होने तक प्रॉपर्टी की कानूनी शुद्धता सुनिश्चित करता है। कुल मिलाकर, बुल्गारिया में प्रॉपर्टी खरीदते समय लीगल सर्विस की लागत दूसरे यूरोपियन यूनियन देशों की तुलना में ठीक-ठाक रहती है, और उनकी उपलब्धता ट्रांज़ैक्शन की सुरक्षा की गारंटी देती है और संभावित रिस्क को कम करती है।

बुल्गारिया में रियल एस्टेट खरीदते समय नोटरी सर्विस की कीमत

बुल्गारिया में रियल एस्टेट खरीदते समय नोटरी सर्विस की कीमत राज्य के टैरिफ के हिसाब से तय होती है और प्रॉपर्टी की कीमत पर निर्भर करती है। नोटरी को पेमेंट नोटरी डीड पर साइन करने पर किया जाता है, जो मालिकाना हक के ट्रांसफर को कन्फर्म करता है। सर्विस की औसत कीमत प्रॉपर्टी की कॉन्ट्रैक्ट कीमत का 0.1% से 1.5% तक होती है। खर्चों का स्ट्रक्चर समझने के लिए, आप नीचे दी गई रेंज देख सकते हैं: €100,000 की कीमत वाली प्रॉपर्टी के लिए, फीस लगभग €375–400 है, और €200,000 से ज़्यादा कीमत वाली प्रॉपर्टी के लिए, यह लगभग €600–700 है। कानून के तहत नोटरी फीस की ज़्यादा से ज़्यादा रकम लगभग €3,000 से ज़्यादा नहीं है।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि नोटरी की फीस में 20% का वैल्यू एडेड टैक्स (VAT) जोड़ा जाता है। इसके अलावा, नोटरी इंटरप्रेटर की सर्विस (विदेशी खरीदार के मामले में), नोटरी डीड तैयार करने, टाइटल डॉक्यूमेंट्स के वेरिफिकेशन और सर्टिफाइड कॉपी बनाने के लिए एक्स्ट्रा फीस ले सकता है। नोटरी की फीस खरीद एग्रीमेंट पर साइन करने से पहले दी जाती है, और नोटरी कैडस्ट्रल अथॉरिटी के साथ ट्रांज़ैक्शन के रजिस्ट्रेशन के लिए डॉक्यूमेंट्स को सही तरीके से बनाने और ट्रांसफर करने के लिए ज़िम्मेदार होता है। नोटरी के बिना, बुल्गारिया में रियल एस्टेट के ओनरशिप का ट्रांसफर इनवैलिड माना जाता है, इसलिए किसी भी ट्रांज़ैक्शन में नोटरी का शामिल होना ज़रूरी है।

इस तरह, बुल्गारिया में प्रॉपर्टी खरीदते समय नोटरी सर्विस की कीमत आमतौर पर €200 से €700 तक होती है, जो प्रॉपर्टी की कीमत और ट्रांज़ैक्शन की कॉम्प्लेक्सिटी पर निर्भर करती है। नोटरी सपोर्ट विदेशियों के लिए खास तौर पर ज़रूरी है, क्योंकि नोटरी न सिर्फ ट्रांज़ैक्शन को सर्टिफाई करता है, बल्कि सभी कानूनी प्रोसेस के सही होने पर भी नज़र रखता है, जिससे ओनरशिप का ट्रांसफर लीगैलिटी पक्का होता है।

बुल्गारिया में प्रॉपर्टी खरीदते समय रियल एस्टेट एजेंट सर्विस की कीमत

बुल्गारिया में प्रॉपर्टी खरीदते समय रियल एस्टेट एजेंट सर्विस की कीमत आमतौर पर ट्रांज़ैक्शन प्राइस का 2.5% से 3% के बीच होती है। कुछ मामलों में, खासकर जब किसी विदेशी खरीदार की मदद करते हैं या ज़्यादा मुश्किल प्रॉपर्टी खरीदते हैं, तो कमीशन 4-5% तक पहुँच सकता है। सस्ती प्रॉपर्टी खरीदते समय, एजेंसियां ​​कभी-कभी एक मिनिमम फिक्स्ड फीस तय करती हैं, जो आमतौर पर €700-800 के आसपास होती है। रियल एस्टेट एजेंट का कमीशन ट्रांज़ैक्शन के समय, शुरुआती कॉन्ट्रैक्ट या नोटरी डीड पर साइन करने के बाद दिया जाता है। ज़्यादातर मामलों में, खरीदार सर्विस का खर्च उठाता है, लेकिन कभी-कभी पार्टियां कमीशन को खरीदार और बेचने वाले के बीच बराबर बांटने पर सहमत हो जाती हैं।

एक रियल एस्टेट एजेंसी द्वारा दी जाने वाली सर्विस की स्टैंडर्ड लिस्ट में सही प्रॉपर्टी चुनना, देखने का इंतज़ाम करना, बेचने वाले के साथ मोलभाव करना, मार्केट प्राइस चेक करना, शुरुआती खरीद एग्रीमेंट तैयार करना और उस पर सहमत होना, और ट्रांज़ैक्शन नोटरी होने तक क्लाइंट के साथ रहना शामिल है। कुछ एजेंसियां ​​एक्स्ट्रा सर्विस भी देती हैं: प्रॉपर्टी का लीगल स्टेटस चेक करना, कैडस्ट्रे और टैक्स अधिकारियों से सर्टिफिकेट लेना, डॉक्यूमेंट्स का ट्रांसलेशन करना, बैंक अकाउंट खोलने में मदद करना और प्रॉपर्टी इंश्योरेंस अरेंज करना। ये एक्स्ट्रा सर्विस पूरे पैकेज में शामिल हो सकती हैं या एजेंसी एग्रीमेंट की शर्तों के आधार पर अलग से पेमेंट की जा सकती हैं।

रियल एस्टेट एजेंट के साथ काम शुरू करने से पहले, कमीशन की रकम, दी जाने वाली सर्विस का स्कोप, पेमेंट का तरीका और एग्रीमेंट की अवधि बताते हुए एक लिखित एग्रीमेंट करने की सलाह दी जाती है। यह विदेशी खरीदारों के लिए खास तौर पर ज़रूरी है ताकि गलतफहमियों और डबल कमीशन से बचा जा सके। एजेंसी चुनते समय, आपको उसके लाइसेंस, विदेशी क्लाइंट के साथ काम करने के अनुभव और रेप्युटेशन पर ध्यान देना चाहिए। आम तौर पर, बुल्गारिया में रियल एस्टेट एजेंट की सर्विस दूसरे यूरोपियन यूनियन देशों की तुलना में काफी सस्ती रहती हैं, और उनके शामिल होने से प्रॉपर्टी खरीदते समय रिस्क काफी कम हो जाता है, खासकर जब ट्रांज़ैक्शन दूर से पूरा किया जाता है।

बुल्गारिया में प्रॉपर्टी के मालिकाना हक पर टैक्स

बुल्गारिया में रियल एस्टेट के मालिकाना हक पर सालाना लोकल टैक्स और फीस लगती हैं, जिन्हें म्युनिसिपल अथॉरिटी रेगुलेट करती हैं। मुख्य ज़रूरी पेमेंट प्रॉपर्टी टैक्स है, जो रेजिडेंशियल, कमर्शियल और ज़मीन की प्रॉपर्टी के मालिकों पर लगाया जाता है। बुल्गारिया के नागरिकों और विदेशियों, दोनों को यह टैक्स देना होता है, चाहे प्रॉपर्टी इस्तेमाल हो रही हो या नहीं। टैक्स की रकम लोकल म्युनिसिपैलिटी द्वारा तय की गई प्रॉपर्टी की कैडस्ट्रल (मूल्यांकित) वैल्यू के आधार पर तय की जाती है। यह वैल्यूएशन आमतौर पर मार्केट प्राइस से कम होता है, आमतौर पर इसका लगभग 50-70%, जिससे असल टैक्स का बोझ काफ़ी कम हो जाता है। टैक्स रेट लोकल अथॉरिटी तय करती हैं और प्रॉपर्टी की अनुमानित कीमत का 0.1% से 0.45% तक होती हैं। उदाहरण के लिए, सोफ़िया में, औसत रेट लगभग 0.32%, बर्गास में लगभग 0.25% और वर्ना में लगभग 0.15% है।

टैक्स हर साल पे किया जाता है, चाहे मालिक बुल्गारिया में रहता हो या प्रॉपर्टी किराए पर देता हो। टैक्स इस साल के मार्च के आखिर तक एक इंस्टॉलमेंट में या पूरे साल में चार बराबर इंस्टॉलमेंट में – मार्च, जून, सितंबर और दिसंबर के आखिर तक पे किया जा सकता है। अगर टैक्स की पूरी रकम 31 मार्च तक पे कर दी जाती है, तो 5% का डिस्काउंट मिलता है। मालिक के मुख्य घर के लिए कुछ छूट हैं: अगर प्रॉपर्टी मुख्य घर के तौर पर रजिस्टर्ड है, तो टैक्स रेट 50% तक कम किया जा सकता है। टैक्स में छूट सरकारी एजेंसियों, धार्मिक संगठनों, स्कूलों और चैरिटेबल फाउंडेशन की कुछ खास कैटेगरी की प्रॉपर्टी पर भी लागू होती है, बशर्ते कि प्रॉपर्टी का इस्तेमाल कमर्शियल कामों के लिए न किया जाए।

प्रॉपर्टी टैक्स के अलावा, मालिकों को सालाना म्युनिसिपल वेस्ट कलेक्शन फीस देनी होती है। यह रकम लोकल अथॉरिटी तय करती हैं और प्रॉपर्टी के साइज़ या रहने वालों की संख्या के आधार पर कैलकुलेट की जाती है। यह फीस प्रॉपर्टी टैक्स के साथ ही ली जाती है, और दोनों पेमेंट एक ही बिल में दिखाए जाते हैं। विदेशी प्रॉपर्टी मालिकों को नोटरी डीड पर साइन करने के दो महीने के अंदर म्युनिसिपैलिटी को प्रॉपर्टी खरीदने की जानकारी देनी होगी ताकि टैक्स अथॉरिटी सालाना देनदारियों का कैलकुलेशन कर सकें। देर से रजिस्ट्रेशन कराने पर जुर्माना और पेनल्टी लग सकती है।

कुल मिलाकर, बुल्गारिया में प्रॉपर्टी के मालिकाना हक पर टैक्स का बोझ यूरोपियन यूनियन में सबसे कम में से एक है। आसान कैलकुलेशन सिस्टम, कोई छिपी हुई फीस नहीं और सही रेट्स, विदेशी इन्वेस्टर्स के लिए प्रॉपर्टी के मालिकाना हक को आकर्षक बनाते हैं, खासकर लंबे समय में।

बुल्गारिया में कम समय के लिए प्रॉपर्टी किराए पर लेने पर टैक्स

बुल्गारिया में कम समय के लिए प्रॉपर्टी किराए पर लेना, यानी छह महीने से कम समय के लिए, एक बिज़नेस एक्टिविटी मानी जाती है और देश के कानून के अनुसार इस पर टैक्स लगता है। मालिकों, चाहे वे व्यक्ति हों या कंपनियाँ, को किराए की इनकम बतानी होती है और उससे जुड़े टैक्स देने होते हैं। अगर प्रॉपर्टी किसी ऐसे व्यक्ति ने किराए पर दी है जो एंटरप्रेन्योर के तौर पर रजिस्टर्ड नहीं है, तो किराए की इनकम पर 10% की दर से इनकम टैक्स लगता है। इस मामले में, बिना किसी डॉक्यूमेंट्री सबूत के मिली इनकम का 10% डिडक्शन दिया जाता है। इस तरह, टैक्स बेस असल इनकम का 90% होता है। उदाहरण के लिए, अगर मालिक को साल में €5,000 मिले, तो टैक्सेबल अमाउंट €4,500 होगा और टैक्स देना होगा €450।

अगर मालिक प्रॉपर्टी को रेगुलर और प्रॉफिट के लिए किराए पर देता है, तो उसे टैक्स अथॉरिटी के पास सोल ट्रेडर के तौर पर रजिस्टर करना होगा या एक लीगल एंटिटी बनानी होगी। इस मामले में, इनकम पर 10% का कॉर्पोरेट टैक्स लगेगा और अगर सालाना टर्नओवर 100,000 लेव (लगभग £51,000) से ज़्यादा है तो VAT भी लगेगा। VAT के लिए रजिस्टर करते समय, मकान मालिक को दी जाने वाली सर्विसेज़ पर 20% का वैल्यू एडेड टैक्स लगाना होगा।

यही टैक्स नियम उन मालिकों पर भी लागू होते हैं जो अपनी प्रॉपर्टी ऑनलाइन प्लेटफॉर्म (जैसे Booking.com या Airbnb) के ज़रिए किराए पर देते हैं। बुल्गारिया की टैक्स अथॉरिटी को ऐसे प्लेटफॉर्म से मिली इनकम के बारे में जानकारी मांगने और उसके डिक्लेरेशन पर नज़र रखने का अधिकार है। टैक्स न देने पर फाइन और पेनल्टी लग सकती है। इनकम टैक्स के अलावा, मालिकों को सालाना प्रॉपर्टी टैक्स और म्युनिसिपल वेस्ट कलेक्शन फीस देनी होती है, भले ही प्रॉपर्टी का इस्तेमाल सिर्फ़ किराए के लिए किया जा रहा हो। ये पेमेंट प्रॉपर्टी की लोकेशन पर लिए जाते हैं और हर साल किराए के दिनों की संख्या पर निर्भर नहीं करते हैं।

अगर प्रॉपर्टी को टूरिस्ट के रहने की जगह के तौर पर शॉर्ट-टर्म बेसिस पर किराए पर दिया जाता है, तो उसे म्युनिसिपैलिटी के साथ रजिस्टर्ड होना चाहिए और टूरिस्ट एक्टिविटीज़ के लिए परमिट लेना होगा। कुछ इलाकों में, प्रॉपर्टी को बुल्गारिया के टूरिज्म मंत्रालय के साथ रजिस्टर करना भी ज़रूरी है। ऐसा न करने पर जुर्माना लग सकता है और प्रॉपर्टी को किराए पर देने पर बैन लग सकता है। बुल्गारिया में शॉर्ट-टर्म किराए पर टैक्सेशन ट्रांसपेरेंट और फ्लेक्सिबल है: इनकम टैक्स रेट 10% है, जिससे कम ऑक्यूपेंसी रेट के साथ भी किराए पर लेना फायदेमंद होता है। साथ ही, सही रजिस्ट्रेशन और टैक्स की शर्तों का पालन करने से, मालिक टैक्स बेस को ऑप्टिमाइज़ करने के लिए कई कानूनी तरीकों का इस्तेमाल कर सकता है।

बुल्गारिया में लंबे समय के लिए प्रॉपर्टी किराए पर लेने पर टैक्स

बुल्गारिया में रियल एस्टेट का लंबे समय का किराया, यानी छह महीने से ज़्यादा समय के लिए, टैक्स कानून से रेगुलेट होता है और इसके लिए इनकम बतानी होती है। कम समय के किराए के उलट, जिन्हें बिज़नेस एक्टिविटी माना जाता है, लंबे समय के किराए को अक्सर प्रॉपर्टी के मालिकाना हक से होने वाली प्राइवेट इनकम के तौर पर देखा जाता है और इसके लिए सोल ट्रेडर के तौर पर ज़रूरी रजिस्ट्रेशन की ज़रूरत नहीं होती है। किसी व्यक्ति को लंबे समय के लिए प्रॉपर्टी किराए पर लेने से मिली इनकम पर 10% की फिक्स्ड रेट से इनकम टैक्स लगता है। साथ ही, बुल्गारिया का टैक्स सिस्टम, बिना सपोर्टिंग डॉक्यूमेंट जमा किए मिली इनकम की रकम पर 10% का स्टैंडर्ड डिडक्शन लागू करने की सुविधा देता है। इस तरह, असल इनकम का 90% टैक्स के दायरे में आता है। उदाहरण के लिए, €10,000 की सालाना किराए की इनकम पर, टैक्स बेस €9,000 होगा और टैक्स की रकम €900 होगी।

टैक्स का हिसाब टैक्स रिटर्न के आधार पर लगाया जाता है, जिसे रिपोर्टिंग साल के बाद वाले साल के अप्रैल के आखिर तक टैक्स अधिकारियों को जमा करना होता है। पेमेंट या तो एकमुश्त या दो किश्तों में किया जाता है, यह रकम और चुने गए पेमेंट के तरीके पर निर्भर करता है। देश में प्रॉपर्टी रखने वाले बुल्गारिया के निवासियों और गैर-निवासियों के लिए टैक्स के नियम एक जैसे हैं।

अगर प्रॉपर्टी का मालिक सिस्टमैटिक तरीके से लंबे समय के लीज़ एग्रीमेंट करता है या कई प्रॉपर्टी मैनेज करता है, तो टैक्स अधिकारी ऐसी एक्टिविटी को एंटरप्रेन्योरियल मान सकते हैं। इस मामले में, एक आम व्यक्ति – एंटरप्रेन्योर के तौर पर रजिस्ट्रेशन या एक लीगल एंटिटी बनाना ज़रूरी होगा, जिसमें 10% की दर से कॉर्पोरेट टैक्स देना होगा। अगर सालाना इनकम BGN 100,000 (लगभग €51,000) से ज़्यादा है, तो VAT पेयर के तौर पर रजिस्टर करने की भी ज़रूरत होती है, हालांकि यह नियम ज़्यादातर प्राइवेट मकान मालिकों पर लागू नहीं होता है।

यह ध्यान रखना ज़रूरी है कि इनकम टैक्स के अलावा, प्रॉपर्टी का मालिक सालाना प्रॉपर्टी टैक्स और कचरा उठाने की फ़ीस देता रहता है, चाहे प्रॉपर्टी किराए पर दी गई हो या नहीं। ये टैक्स ज़रूरी हैं और उस नगर पालिका द्वारा लगाए जाते हैं जहाँ प्रॉपर्टी है। बुल्गारिया में, मकान मालिकों को एक लिखित लीज़ एग्रीमेंट करने का अधिकार है, जिसे ज़्यादा कानूनी सुरक्षा के लिए नोटरी किया जा सकता है। यह लंबे समय के लीज़ के लिए खास तौर पर ज़रूरी है, क्योंकि नोटरी यह पक्का करता है कि एग्रीमेंट जल्दी से रजिस्टर हो सके और किसी विवाद की स्थिति में पार्टियों के हितों की रक्षा हो।

बुल्गारिया का टैक्स सिस्टम लंबे समय के किराए को इन्वेस्टमेंट का एक फायदेमंद तरीका बनाता है: टैक्स रेट कम है, और रिपोर्टिंग आसान और ट्रांसपेरेंट है। सही तरीके से तैयार किए गए कॉन्ट्रैक्ट और समय पर इनकम की घोषणा के साथ, विदेशी इन्वेस्टर ज़्यादा टैक्स के बोझ का सामना किए बिना प्रॉपर्टी किराए पर देकर एक स्टेबल इनकम कमा सकते हैं।

बुल्गारिया में रियल एस्टेट की बिक्री पर टैक्स

बुल्गारिया में रियल एस्टेट बेचते समय, मालिक को ट्रांज़ैक्शन से इनकम पाने से जुड़ी टैक्स देनदारियों को ध्यान में रखना ज़रूरी है। टैक्सेशन मालिक (नेचुरल या लीगल पर्सन), प्रॉपर्टी के मालिकाना हक की अवधि और उसके इस्तेमाल के नेचर पर निर्भर करता है। जिन लोगों के पास रियल एस्टेट है, उन पर 10% की दर से कैपिटल गेन टैक्स लगता है। टैक्स की कैलकुलेशन बिक्री कीमत और डॉक्यूमेंटेड खरीद कीमत के बीच के अंतर पर की जाती है, जिसमें प्रॉपर्टी खरीदने और उसे बेहतर बनाने से जुड़े खर्चों (जैसे, रिपेयर, नोटरी फीस, खरीद टैक्स) की रकम बढ़ाई जाती है। उदाहरण के लिए, अगर प्रॉपर्टी €100,000 में खरीदी गई और €130,000 में बेची गई, और डॉक्यूमेंटेड खर्च €5,000 थे, तो टैक्स बेस €25,000 होगा और टैक्स देना होगा €2,500।

बल्गेरियाई कानून रियल एस्टेट की बिक्री से होने वाली इनकम पर टैक्स से कई छूट देता है। मालिकों को दो मामलों में टैक्स से छूट मिलती है: अगर एक रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी जो तीन साल से ज़्यादा समय से मालिकाना हक में है, बेची जाती है, या अगर दो से ज़्यादा प्रॉपर्टी जो पाँच साल से ज़्यादा समय से मालिकाना हक में हैं, बेची जाती हैं। ये छूट सिर्फ़ लोगों पर लागू होती हैं और बशर्ते कि बिक्री सिस्टमैटिक न हो। अगर प्रॉपर्टी किसी लीगल एंटिटी की है, तो उसकी बिक्री से होने वाली इनकम पर कुल प्रॉफ़िट पर 10% की दर से कॉर्पोरेट टैक्स लगेगा। इस मामले में, लीगल एंटिटी को बल्गेरियाई कानून की ज़रूरतों के हिसाब से अकाउंटिंग रिकॉर्ड बनाए रखने और फ़ाइनेंशियल स्टेटमेंट देने की ज़रूरत होती है। जिन कंपनियों के पास लंबे समय से रियल एस्टेट है, उनके लिए डेप्रिसिएशन काटकर या हुए खर्चों का हिसाब लगाकर इनकम टैक्स कम किया जा सकता है।

बुल्गारिया के जो लोग देश में रियल एस्टेट बेचते हैं, उन्हें भी 10% की दर से कैपिटल गेन टैक्स देना होता है। बेचने वाला किसी भी देश में रहता हो, टैक्स काट लिया जाता है और बुल्गारिया के बजट में ट्रांसफर कर दिया जाता है। अगर बुल्गारिया और मालिक के रहने वाले देश के बीच डबल टैक्सेशन एग्रीमेंट है, तो सालाना टैक्स रिटर्न फाइल करते समय बुल्गारिया में चुकाया गया टैक्स उस देश में क्रेडिट किया जा सकता है। इनकम टैक्स के अलावा, रियल एस्टेट की बिक्री पर नोटरी और रजिस्ट्रेशन फीस सहित स्टैंडर्ड एडमिनिस्ट्रेटिव खर्च भी देने होते हैं। नोटरी मालिकाना हक, कर्ज और बोझ न होने को सर्टिफाई करने वाले डॉक्यूमेंट्स की जांच करता है और ट्रांज़ैक्शन को सर्टिफाई करता है। टैक्सेबल इनकम कैलकुलेट करते समय बिक्री से जुड़े सभी खर्चों को ध्यान में रखा जा सकता है।

रियल एस्टेट की बिक्री के लिए ज़रूरी घोषणा करनी होती है। बेचने वाले को लेन-देन के साल के बाद वाले साल के अप्रैल के आखिर तक टैक्स रिटर्न फाइल करना होता है। टैक्स अधिकारियों को प्रॉपर्टी खरीदने और उसे बेहतर बनाने के खर्च की पुष्टि करने वाले डॉक्यूमेंट मांगने का अधिकार है, और ऐसी पुष्टि न होने पर, टैक्स की गिनती खरीद और बिक्री की कीमत के बीच के पूरे अंतर के आधार पर की जाती है। कुल मिलाकर, बुल्गारिया का टैक्स सिस्टम रियल एस्टेट की बिक्री को काफी ट्रांसपेरेंट बनाता है: 10% का एक फ्लैट रेट और छूट के साफ़ क्राइटेरिया मालिकों को कम से कम रिस्क के साथ लेन-देन की योजना बनाने की इजाज़त देते हैं। तीन या पांच साल से ज़्यादा समय तक रियल एस्टेट का मालिकाना हक रखने से ज़्यादातर लोगों को कैपिटल गेन टैक्स देने से असल में छूट मिल जाती है।

बुल्गारिया में लोगों द्वारा रियल एस्टेट की बिक्री पर टैक्स

बुल्गारिया में किसी व्यक्ति द्वारा रियल एस्टेट की बिक्री कैपिटल गेन टैक्स के तहत आती है। यह टैक्स उस कीमत के बीच के अंतर पर लागू होता है जिस पर प्रॉपर्टी बेची गई थी और जिस कीमत पर इसे खरीदा गया था, प्रॉपर्टी की खरीद और मालिकाना हक में हुए डॉक्यूमेंटेड खर्चों के लिए एडजस्ट किया जाता है। टैक्स की दर एक जैसी है और 10% है। टैक्स बेस को सेल प्राइस और परचेज़ प्राइस के बीच के पॉज़िटिव अंतर के तौर पर तय किया जाता है, जिसमें नोटरी फ़ीस, परचेज़ टैक्स, रियल एस्टेट एजेंट फ़ीस, रिपेयर या कैपिटल इम्प्रूवमेंट के खर्चों की रकम को जोड़ा जाता है, अगर इन खर्चों की पुष्टि संबंधित डॉक्यूमेंट्स से होती है। उदाहरण के लिए, अगर किसी व्यक्ति ने €120,000 में कोई प्रॉपर्टी खरीदी, रिपेयर में €10,000 इन्वेस्ट किए और प्रॉपर्टी को €150,000 में बेचा, तो €20,000 के मुनाफ़े पर टैक्स लगेगा और टैक्स की रकम €2,000 होगी।

बल्गेरियाई कानून उन लोगों को टैक्स में छूट देता है जिनके पास लंबे समय से प्रॉपर्टी है। बिक्री पर इनकम टैक्स से छूट दो मामलों में लागू होती है: अगर एक रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी जो तीन साल से ज़्यादा समय से मालिकाना हक़ में है, बेची जाती है, या अगर दो से ज़्यादा प्रॉपर्टी जो पाँच साल से ज़्यादा समय से मालिकाना हक़ में हैं, नहीं बेची जाती हैं। इन स्थितियों में, इनकम टैक्स नहीं लगता है, बशर्ते कि बिक्री रेगुलर कमर्शियल तरह की न हो। अगर किसी व्यक्ति के पास कई प्रॉपर्टी हैं और वह अक्सर खरीद-बिक्री करता है, तो टैक्स अधिकारी उसकी एक्टिविटी को एंटरप्रेन्योर के तौर पर क्लासिफ़ाई कर सकते हैं, ऐसे में टैक्सेशन इंडिविजुअल एंटरप्रेन्योर पर लागू नियमों के हिसाब से किया जाएगा। इस मामले में, बिक्री से होने वाली इनकम पर भी 10% की दर से टैक्स लगता है, लेकिन रिकॉर्ड रखने और रिपोर्ट अलग तरीके से जमा करने की ज़िम्मेदारी होती है।

बुल्गारिया में न रहने वालों के लिए, टैक्स के नियम एक जैसे हैं: देश में मौजूद रियल एस्टेट की बिक्री से होने वाली इनकम पर 10% की दर से टैक्स लगता है। ट्रांज़ैक्शन पूरा होने के बाद, बेचने वाले को बिक्री के साल के बाद वाले साल के अप्रैल के आखिर तक नेशनल रेवेन्यू एजेंसी (NRA) में टैक्स रिटर्न फाइल करना होता है। टैक्स उसी टाइम फ्रेम में देना होता है। अगर बुल्गारिया और बेचने वाले के देश के बीच डबल टैक्सेशन एग्रीमेंट है, तो बुल्गारिया में दिया गया टैक्स टैक्स देने वाले देश में क्रेडिट किया जा सकता है। रियल एस्टेट बेचते समय, स्टैंडर्ड नोटरी और रजिस्ट्रेशन फीस भी देनी होती है, जो ज़्यादातर मामलों में खरीदार को उठानी पड़ती है, लेकिन पार्टियां खर्चों के अलग बंटवारे पर सहमत हो सकती हैं। ट्रांज़ैक्शन के सिलसिले में बेचने वाले के सभी खर्च, जिसमें लीगल सपोर्ट, डॉक्यूमेंट तैयार करना और एक अप्रेज़र की सर्विस के लिए पेमेंट शामिल है, टैक्सेबल इनकम तय करते समय ध्यान में रखे जा सकते हैं।

बुल्गारिया में रियल एस्टेट बेचते समय लोगों का टैक्स यूरोपियन यूनियन में सबसे आसान और सबसे फायदेमंद माना जाता है। 10% का एक फ़्लैट रेट, कोई मुश्किल कटौती नहीं और साफ़ छूट के क्राइटेरिया सिस्टम को विदेशी इन्वेस्टर्स के लिए ट्रांसपेरेंट और आसान बनाते हैं।

बुल्गारिया में किसी कंपनी द्वारा रियल एस्टेट की बिक्री पर टैक्स

जब किसी कंपनी की रियल एस्टेट बेची जाती है, तो बुल्गारिया में टैक्स की ज़िम्मेदारियाँ कॉर्पोरेट टैक्स कानून के तहत आती हैं। किसी लीगल एंटिटी द्वारा प्रॉपर्टी की बिक्री से होने वाली सभी इनकम को कंपनी के प्रॉफ़िट का हिस्सा माना जाता है और इस पर 10% की दर से टैक्स लगता है। यह टैक्स एक सिंगल कॉर्पोरेट टैक्स है जो ऑर्गनाइज़ेशन के कुल प्रॉफ़िट पर लागू होता है, जिसमें ऑपरेटिंग इनकम और बिल्डिंग, ज़मीन या कमर्शियल प्रॉपर्टी जैसी एसेट्स की बिक्री से होने वाला प्रॉफ़िट दोनों शामिल हैं। टैक्स बेस तय करते समय, रियल एस्टेट खरीदने से जुड़े खर्च, साथ ही ओनरशिप के समय के दौरान हुआ डेप्रिसिएशन, बिक्री की रकम से घटा दिया जाता है। अगर प्रॉपर्टी को फ़िक्स्ड एसेट के तौर पर रिकॉर्ड किया गया था, तो उसकी बची हुई बुक वैल्यू बिक्री कीमत से काट ली जाती है, और टैक्स सिर्फ़ पॉज़िटिव अंतर पर कैलकुलेट किया जाता है। उदाहरण के लिए, अगर किसी कंपनी ने €200,000 में कोई प्रॉपर्टी खरीदी, कई सालों में €50,000 का डेप्रिसिएशन हुआ, और फिर उस प्रॉपर्टी को €230,000 में बेच दिया, तो टैक्सेबल प्रॉफ़िट €80,000 होगा और टैक्स देना होगा €8,000।

अगर ट्रांज़ैक्शन बुल्गारिया की रहने वाली कंपनी करती है, तो टैक्स जनरल कॉर्पोरेट टैक्स के हिस्से के तौर पर दिया जाता है, जिसे फाइनेंशियल ईयर के आखिर में कैलकुलेट किया जाता है। कंपनियों को रिपोर्टिंग ईयर के बाद वाले साल के 31 मार्च तक सालाना इनकम टैक्स रिटर्न फाइल करना होता है। नॉन-रेसिडेंट कंपनियां जिनका बुल्गारिया में कोई परमानेंट एस्टैब्लिशमेंट नहीं है, उन पर भी बुल्गारिया की रियल एस्टेट की बिक्री से मिली इनकम पर 10% की दर से टैक्स लगता है। इस मामले में, टैक्स बुल्गारिया में रोक लिया जाता है, भले ही कैलकुलेशन विदेश में की गई हो। अगर प्रॉपर्टी खरीदने के कुछ ही समय बाद बिक्री होती है, तो टैक्स अधिकारी ट्रांज़ैक्शन को स्पेक्युलेटिव ऑपरेशन मान सकते हैं, और वही नियम लागू होते हैं, लेकिन इनकम के सोर्स और ट्रांज़ैक्शन के इकोनॉमिक जस्टिफिकेशन की ज़्यादा अच्छी तरह से जांच की जाती है। रियल एस्टेट की सिस्टमैटिक खरीद और बिक्री में लगी कंपनियों को VAT पेयर के तौर पर रजिस्टर होना ज़रूरी है, अगर उनका सालाना टर्नओवर BGN 100,000 (लगभग €51,000) से ज़्यादा है। इस मामले में, अगर प्रॉपर्टी नई बिल्डिंग या डेवलपमेंट के लिए ज़मीन की कैटेगरी में आती है, तो रियल एस्टेट की बिक्री पर 20% की दर से VAT लग सकता है।

जिन कंपनियों के पास दो साल से ज़्यादा समय से रियल एस्टेट है, अगर प्रॉपर्टी सेकेंडरी मार्केट कैटेगरी में आती है, तो बिक्री पर VAT में छूट मिल सकती है। हालांकि, यह छूट कॉर्पोरेट इनकम टैक्स के पेमेंट को कैंसिल नहीं करती है। नोटरी सर्विस, रजिस्ट्रेशन फीस, लीगल सपोर्ट और प्रॉपर्टी वैल्यूएशन जैसे एक्स्ट्रा खर्चे कंपनी के खर्चों में शामिल किए जा सकते हैं और टैक्स बेस को कम कर सकते हैं। सभी खर्चों को डॉक्यूमेंट किया जाना चाहिए और अकाउंटिंग रिकॉर्ड में दिखाया जाना चाहिए। बुल्गारिया में किसी लीगल एंटिटी द्वारा रियल एस्टेट की बिक्री एक ट्रांसपेरेंट और फाइनेंशियली प्रेडिक्टेबल प्रोसेस है। 10% का फिक्स्ड कॉर्पोरेट टैक्स रेट बुल्गारियाई सिस्टम को रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन के लिए यूरोपियन यूनियन में सबसे फायदेमंद सिस्टम में से एक बनाता है।