Daně z nemovitostí v Řecku 2025

Ačkoli daň z nemovitostí v Řecku v roce 2025 zachovává svou transparentní strukturu a zůstává atraktivní pro zahraniční investory, vyžaduje důkladné pochopení všech platných pravidel a sazeb. Investoři při nákupu nemovitosti v Řecku čelí několika hlavním typům daní: daň z převodu nemovitosti, DPH, roční daň ENFIA a daň z příjmu z pronájmu. Existují také povinnosti při prodeji nebo dědění nemovitosti.

Daňové zatížení při koupi nemovitosti závisí na typu nemovitosti. U starších nemovitostí se uplatňuje daň z převodu nemovitosti ve výši 3,09 % hodnoty nemovitosti nebo objektivní (daňové) hodnoty, pokud bylo stavební povolení vydáno před 1. lednem 2006. U nových budov se na stavební povolení vydané po 1. lednu 2006 vztahuje DPH ve výši 24 %. V závislosti na charakteristikách nemovitosti a kupní smlouvě si investor může zvolit výhodnější daňový režim.

Kromě toho jsou vlastníci nemovitostí povinni platit daň z veřejných služeb, která se vybírá prostřednictvím účtů za elektřinu. Tato daň se vypočítává na základě „objektivní hodnoty“ nemovitosti a pohybuje se od 0,025 % do 0,035 %. V roce 2025 zavede řecká vláda automatizovaný systém pro přezkoumávání odhadované hodnoty nemovitostí, což by mohlo mít dopad na daňový základ a následné platby.

Hlavní roční povinností vlastníků nemovitostí v Řecku je daň ENFIA. Je vybírána jak od fyzických, tak od právnických osob a závisí na charakteristikách nemovitosti – umístění, ploše, stáří a typu budovy. Základní sazba se pohybuje od 2 do 16,2 EUR za metr čtvereční u budov a od 0,0037 do 9,25 EUR za metr čtvereční u pozemků. V roce 2025 budou majitelé pojištěných nemovitostí požívat úlev: nemovitosti v hodnotě do 500 000 EUR budou zdaněny sníženou sazbou 20 %, zatímco nemovitosti v hodnotě nad touto částkou budou zdaněny sníženou sazbou 10 %, za předpokladu, že pojištění bylo v předchozím roce platné po dobu alespoň tří měsíců. Platby ENFIA v roce 2025 budou prováděny ve 12 měsíčních splátkách, počínaje březnem.

Majitelé nemovitostí také platí místní poplatky zahrnuté v účtech za elektřinu, které pokrývají náklady na veřejné osvětlení a odvoz odpadu. Tyto poplatky se pohybují od 0,018 do 0,073 EUR za metr čtvereční a mohou se každoročně zvyšovat podle uvážení obce.

Pokud je nemovitost využívána k pronájmu, musí vlastník platit daň z příjmu. Pro fyzické osoby jsou stanoveny progresivní sazby: 15 % pro příjmy do 12 000 EUR; 35 % pro příjmy od 12 001 do 35 000 EUR; 37 % pro příjmy od 35 001 do 40 000 EUR; a 45 % pro příjmy přesahující 40 000 EUR. Na právnické osoby se vztahuje sazba daně z příjmu právnických osob ve výši 22 %. V roce 2025 bude platit dočasný preferenční režim: dlouhodobé nájmy rezidenčních nemovitostí do 120 m², které dosud nebyly pronajímány na krátkodobé bázi, budou osvobozeny od daně z příjmu po dobu až 36 měsíců.

Do konce roku 2026 byla pozastavena daň z kapitálových výnosů z prodeje nemovitostí pro fyzické osoby v Řecku, pokud se nejedná o komerční prodej a nepřesahuje dva nemovitosti za dva roky. Zisky z prodeje nemovitostí právnickými osobami se zdaňují sazbou 22 %.

Při dědění nebo darování nemovitostí závisí daň na stupni příbuznosti. Nejbližší rodinní příslušníci (manžel/manželka, děti, rodiče a vnoučata) jsou osvobozeni od daně z prvních 150 000 EUR, poté se uplatňují sazby v rozmezí 1 % až 10 %. Na vzdálenější příbuzné a třetí strany se vztahují vyšší sazby, které dosahují až 40 %.

Zahraniční investoři mohou nakupovat nemovitosti v Řecku za stejných podmínek jako řeckí občané. Kromě toho existuje program, který uděluje povolení k pobytu těm, kteří nakoupí nemovitosti v hodnotě 250 000 EUR nebo více, což činí řecký trh pro investory obzvláště atraktivním. Nezapomeňte, že všechny změny ve stavu nemovitosti musí být včas zaznamenány ve formuláři E9, protože tento formulář slouží jako základ pro výpočet daně ENFIA.

Chcete-li získat daňové výhody ENFIA, doporučujeme nemovitost pojistit, při nákupu pečlivě zvážit volbu mezi DPH a daní z převodu a zohlednit plánovanou změnu odhadované hodnoty, která může zvýšit daňový základ. Investoři, kteří nemovitosti využívají k pronájmu, by si měli pečlivě prostudovat požadavky na dlouhodobý a krátkodobý pronájem, protože v několika regionech, včetně Atén, se zavádějí omezení krátkodobého pronájmu.

Celkově lze říci, že řecký daňový systém pro rok 2025 kombinuje stabilitu a flexibilitu. Poskytuje mírné sazby při pořízení, rozumné roční povinnosti a pobídky pro majitele a investory. S kompetentním daňovým plánováním, pojištěním a dodržováním všech požadavků na podávání zpráv zůstávají nemovitosti v Řecku atraktivní investicí a zdrojem stabilního příjmu.

Daně při koupi nemovitosti v Řecku

Při nákupu nemovitosti v Řecku čelí investoři několika druhům daní a povinných plateb. Jejich výše závisí na charakteristikách nemovitosti, roce výstavby a stavu transakce. Hlavní daní z nákupu nemovitosti, která nepodléhá DPH, je daň z převodu vlastnictví, která se vybírá ve výši 3,09 % z kupní ceny nebo „objektivní hodnoty“ nemovitosti, podle toho, která z těchto částek je vyšší. Kupující tuto daň zaplatí před zapsáním transakce do katastru nemovitostí.

Pokud se jedná o novostavbu, pro kterou bylo stavební povolení vydáno po 1. lednu 2006, platí daň z přidané hodnoty (DPH) ve výši 24 %. Tato DPH se vybírá pouze při prvním prodeji developera a nevztahuje se na následné prodeje. V určitých případech jsou k dispozici výjimky, ale podléhají podmínkám a časovým limitům.

Kromě daně z převodu nebo DPH je při koupi nemovitosti třeba zohlednit také notářské a registrační poplatky. Notáři účtují poplatek ve výši 0,8 % až 1,2 % z hodnoty nemovitosti a registrační poplatky za zápis transakce do katastru nemovitostí se obvykle pohybují kolem 0,5 %.

Kupující musí navíc zaplatit malou obecní daň (TAP), která se vybírá prostřednictvím systému plateb za služby a vypočítává se na základě „objektivní hodnoty“ nemovitosti. Její výše se pohybuje od 0,025 % do 0,035 %.

Upozorňujeme, že Řecko zavede v roce 2025 nový automatizovaný systém oceňování nemovitostí, který bude mít za následek pravidelné přezkoumávání „objektivních hodnot“. To může mít vliv na výši daní splatných v době nákupu, jakož i na následné roční platby daně ENFIA.

Hlavní daňové výdaje při nákupu nemovitosti v Řecku jsou tedy: 3,09 % daň z převodu nemovitosti u nemovitostí bez DPH, 24 % DPH u nových budov, notářské poplatky až do výše 1 %, registrační poplatky ve výši přibližně 0,5 % a obecní daň TAP. Celkově, včetně vedlejších nákladů, činí celkové daňové zatížení při koupi nemovitosti v Řecku obvykle kolem 4–5 % hodnoty nemovitosti, pokud nepodléhá DPH, a až 25 %, pokud se uplatňuje standardní sazba DPH.

Náklady na právní služby při koupi nemovitosti v Řecku závisí na složitosti transakce, ceně nemovitosti a rozsahu podpory. V průměru se pohybují od 1 % do 1,5 % ceny nemovitosti.

Náklady závisí na složitosti transakce, ceně nemovitosti a rozsahu podpory. V průměru se pohybují od 1 % do 1,5 % ceny nemovitosti. Klíčovou roli v procesu koupě hraje advokát. Provádí právní prověrku nemovitosti, analyzuje historii vlastnictví, zástavní práva, dluhy a právní omezení. Připravuje také návrh kupní smlouvy a zastupuje klienta před notářem a katastrálním úřadem.

Zpočátku advokát ověřuje, zda nemovitost odpovídá zákonům a zda jsou dokumenty o vlastnictví a údaje v registrech autentické. Tato fáze trvá několik dní až dva týdny, v závislosti na regionu a připravenosti dokumentů. Advokát poté dohlíží na uzavření předběžné smlouvy a sleduje zálohu a platební podmínky. V závěrečné fázi advokát zajišťuje registraci vlastnických práv v katastru nemovitostí a přijetí všech podpůrných dokumentů.

Náklady na právní služby se mohou lišit v závislosti na tom, zda je kupující zahraničním investorem. V takových případech právník také připravuje daňovou dokumentaci, pomáhá získat řecké daňové číslo (AFM), otevírá bankovní účet a poskytuje poradenství v oblasti převodů peněz a devizové kontroly. Tyto služby se obvykle platí zvlášť a stojí mezi 300 a 800 EUR, v závislosti na složitosti.

V průměru stojí podpora standardní transakce nákupu rezidenční nemovitosti v Řecku v hodnotě přibližně 300 000 EUR mezi 3 000 a 4 500 EUR. Pokud se transakce týká podnikového vlastnictví, společného vlastnictví, hypotéky nebo nákupu prostřednictvím právnické osoby, mohou náklady na právní podporu dosáhnout dvou procent z částky transakce.

Právní služby jsou tedy nezbytným prvkem ochrany zájmů kupujícího při nákupu nemovitosti v Řecku. Kompetentní právník zajišťuje legálnost a transparentnost transakce a předchází možným rizikům spojeným s nákupem nemovitosti. Tím se snižuje pravděpodobnost sporů a dodatečných nákladů v budoucnosti.

Náklady na notářské služby při nákupu nemovitosti v Řecku

Notářské poplatky se stanovují jako procento smluvní nebo „objektivní“ hodnoty nemovitosti a jsou upraveny platnými právními předpisy. V průměru se notářské poplatky pohybují od 0,8 % do 1,2 % hodnoty nemovitosti. Minimální poplatek je stanoven zákonem a zahrnuje notářský poplatek za přípravu a ověření kupní smlouvy, jakož i náklady na vyhotovení dalších dokumentů, výpisů a osvědčení.

Hlavní část notářského poplatku se počítá podle progresivní stupnice: 0,8 % z prvních 120 000 EUR hodnoty nemovitosti plus přibližně 0,7 % z částky přesahující tuto hranici. Tento výpočet je založen na hodnotě uvedené ve smlouvě. Pokud je však daňová (objektivní) hodnota vyšší, notářské poplatky se počítají na základě této hodnoty.

Kromě základního poplatku notář účtuje pevné administrativní náklady za vystavení výpisů, ověření kopií a přípravu doprovodných dokumentů. Tyto náklady se obvykle pohybují od 250 do 500 EUR. Kupující hradí notářské poplatky, které jsou zahrnuty v celkové částce splatné při podpisu smlouvy.

K notářskému poplatku se připočítávají další náklady, pokud transakce zahrnuje hypoteční úvěr, vyhotovení plné moci nebo účast tlumočníka. Tlumočnické služby obvykle stojí 100–200 EUR a vyhotovení plné moci nebo ověření bankovních dokumentů stojí přibližně 150–250 EUR.

Při koupi nemovitosti v Řecku v hodnotě 300 000 EUR tedy notářské poplatky činí přibližně 2 400 až 3 600 EUR, včetně všech souvisejících poplatků a administrativních nákladů. Tyto náklady se hradí v den podpisu kupní smlouvy. Bez účasti notáře nemůže být transakce v Řecku právně uznána, protože notářské ověření je povinným prvkem převodu vlastnictví.

Náklady na služby realitního makléře při koupi nemovitosti v Řecku

Náklady na služby realitní kanceláře jsou regulovány tržními zvyklostmi a obvykle se pohybují od 2 % do 3 % konečné ceny nemovitosti. Provizi obvykle hradí kupující, ale strany se mohou dohodnout na rozdělení nákladů mezi prodávajícího a kupujícího. Realitní kanceláře v Řecku obvykle nabízejí služby, jako je výběr vhodných nemovitostí, organizace prohlídek, jednání s majiteli, ověření tržní hodnoty, příprava nabídek a koordinace transakce až do jejího notářského ověření.

Na řeckém trhu se provize realitní kanceláře účtuje až po podpisu předběžné nebo hlavní kupní smlouvy. Průměrná výše provize je 3 % u nemovitostí v ceně do 250 000 EUR a u dražších nemovitostí nebo investičních nemovitostí může být až 2 %. V některých rekreačních oblastech, jako je Kréta, Rhodos a Santorini, může provize dosáhnout až 4 % kvůli vysoké poptávce a omezené nabídce.

Kromě toho mohou agenti účtovat pevný poplatek za služby, jako je příprava dokumentů, jednání s notářem a pomoc klientům s žádostmi o daňové číslo. Tyto doplňkové služby obvykle stojí mezi 300 a 800 EUR.

Upozorňujeme, že realitní činnosti v Řecku podléhají licencování a pouze akreditované agentury mohou zastupovat strany v realitních transakcích. Renomované agentury zahrnují do své provize kompletní podporu transakce, včetně pomoci s vyplňováním daňových a bankovních dokumentů a podpory od počátečního výběru nemovitosti až po zápis vlastnictví do katastru nemovitostí.

Při koupi bytu nebo domu v hodnotě 300 000 EUR by kupující měli počítat s tím, že za služby realitní kanceláře zaplatí mezi 6 000 a 9 000 EUR, v závislosti na regionu a úrovni služeb dané kanceláře. U investičních transakcí zahrnujících více nemovitostí nebo komerčních nemovitostí lze provizi vyjednat a u velkých investic snížit. Náklady na služby realitní kanceláře v Řecku jsou tedy významnou, ale nevyhnutelnou součástí transakce. Tyto služby poskytují kupujícím profesionální podporu, transparentní postupy a minimalizují právní a tržní rizika.

Daně z vlastnictví nemovitostí v Řecku

Vlastnictví nemovitostí v Řecku s sebou nese povinnost platit roční daně a poplatky vybírané na národní a místní úrovni. Hlavní daní, která se vztahuje na všechny vlastníky, je jednotná daň z nemovitostí ENFIA. Vypočítává se na základě údajů uvedených v prohlášení E9 a závisí na charakteristikách nemovitosti – umístění, ploše, typu stavby, roce výstavby, stavu a zóně ocenění.

Daň ENFIA se skládá ze dvou částí: základní daně a dodatečné daně. Základní část se vypočítává pro každou nemovitost na základě její plochy a daňové hodnoty. Základní sazba se pohybuje od 2 do 16,2 EUR za metr čtvereční u budov a od 0,0037 do 9,25 EUR za metr čtvereční u pozemků. U bytů a obytných budov se sazba zvyšuje v závislosti na kategorii plochy a stáří budovy. Dodatečná daň se uplatňuje, pokud celková daňová hodnota všech nemovitostí patřících jednomu vlastníkovi překročí stanovenou hranici, obvykle 400 000 EUR.

Od roku 2025 nabízí Řecko majitelům pojištěných nemovitostí program daňových slev. Pokud byla nemovitost v předchozím roce pojištěna po dobu nejméně tří měsíců, daň ENFIA se snižuje o 20 % u nemovitostí v hodnotě do 500 000 EUR a o 10 % u nemovitostí v hodnotě nad touto hranicí. Tento program motivuje majitele k pojištění jejich nemovitostí, čímž se snižuje jejich daňové zatížení a rizika.

Platby daně ENFIA v roce 2025 se provádějí v 12 rovnoměrných měsíčních splátkách, počínaje březnem. Majitelé jsou o splatné částce informováni prostřednictvím elektronického systému myAADE a mohou platby provádět online nebo prostřednictvím řeckých bank.

Kromě daně ENFIA platí majitelé nemovitostí místní daně a poplatky zahrnuté v účtech za elektřinu. Tyto poplatky financují komunální služby, jako je osvětlení ulic, úklid a odvoz odpadků. Tyto poplatky se liší podle obce, ale obvykle se pohybují od 0,018 do 0,073 EUR za metr čtvereční ročně.

Upozorňujeme, že Řecko zavede v roce 2025 nový automatizovaný systém oceňování nemovitostí, který umožní pravidelné přezkoumávání „objektivních hodnot“. To může vést ke zvýšení daňového základu a v důsledku toho i roční výše daně u nemovitostí v prestižních oblastech nebo turistických zónách.

Vlastníci nemovitostí v Řecku jsou tedy povinni každoročně platit daň ENFIA a místní poplatky za služby. Celková daňová zátěž, včetně všech povinných plateb, se obvykle pohybuje mezi 0,1 % a 0,3 % tržní hodnoty nemovitosti ročně, v závislosti na regionu, kategorii nemovitosti a ocenění. Pravidelná platba těchto daní zajišťuje legální vlastnictví, absence sankcí a možnost bezproblémového nakládání s nemovitostí v budoucnu.

Daně z krátkodobého pronájmu nemovitostí v Řecku

Krátkodobý pronájem nemovitostí podléhá zvláštním daňovým pravidlům a je daňovými úřady považován za zdroj příjmů, který musí být deklarován. Krátkodobý pronájem je definován jako pronájem na dobu až 90 dnů (nebo až 60 dnů na řídce osídlených ostrovech) prostřednictvím platforem, jako jsou Airbnb nebo Booking.com. Aby mohli majitelé nemovitostí legálně podnikat, musí své nemovitosti zaregistrovat v registru nemovitostí pro krátkodobý pronájem a získat registrační číslo. Toto číslo musí být uvedeno v inzerátech a smlouvách.

Příjmy z krátkodobých pronájmů se zdaňují podle progresivní stupnice. Pro fyzické osoby činí sazby 15 % pro roční příjem do 12 000 EUR, 35 % pro příjem mezi 12 001 EUR a 35 000 EUR a 45 % pro příjem nad 35 000 EUR. Pokud majitel systematicky pronajímá více nemovitostí, mohou daňové úřady tuto činnost klasifikovat jako podnikatelskou. Tato klasifikace s sebou nese povinnost platit daň z příjmu ve výši 22 % a příspěvky do systému sociálního zabezpečení.

Od roku 2025 budou majitelé pronajímající krátkodobé ubytování podléhat dalším požadavkům. Nemovitosti větší než 80 metrů čtverečních lze registrovat pouze v případě, že splňují požární a zdravotní předpisy. Kromě toho je omezen počet nemovitostí, které může jeden majitel pronajímat. V turistických oblastech, zejména v Aténách a na ostrovech, zavádějí obce omezení počtu nemovitostí pronajímaných na krátkodobý pobyt, aby zabránily růstu cen bydlení.

Příjmy z krátkodobých pronájmů musí být každoročně deklarovány na daňovém přiznání E1. Platforma, přes kterou se pronájem uskutečňuje, musí nahlásit podrobnosti transakce daňovým úřadům. Veškeré platby od nájemníků musí být prováděny na bankovní účet registrovaný v řeckém daňovém systému, aby byla zajištěna transparentnost a kontrola.

Kromě daně z příjmu musí majitelé nemovitostí platit turistickou daň, pokud pronajímají svou nemovitost prostřednictvím licencované agentury nebo pokud je ekvivalentní hotelovým službám. Tato daň se pohybuje od 0,50 do 4 EUR za noc v závislosti na kategorii a velikosti nemovitosti. Pokud majitel inzeruje samostatně a neposkytuje žádné další služby, jako je úklid, stravování nebo doprava, turistická daň se obvykle neúčtuje.

Je také důležité si uvědomit povinnost platit roční daň ENFIA, která zůstává v platnosti bez ohledu na to, jak je nemovitost využívána. Příjmy z krátkodobých pronájmů nezbavují majitele povinnosti platit daně z nemovitostí nebo místní poplatky za služby.

Ačkoli krátkodobé pronájmy nemovitostí v Řecku mohou být ziskové, vyžadují přísné dodržování daňových a administrativních požadavků. Pro fyzické osoby se daňové zatížení obvykle pohybuje mezi 15 % a 35 % čistého příjmu, k čemuž se připočítávají poplatky za služby a povinnosti související s podáváním zpráv. Nedodržení registračních pravidel nebo nepodání přiznání může mít za následek pokuty až do výše 5 000 EUR a dočasné vyloučení nemovitosti ze systému krátkodobých pronájmů.

Daně z dlouhodobého pronájmu nemovitostí v Řecku

Dlouhodobý pronájem nemovitostí je daňovou legislativou regulován jako zdroj příjmu, který musí být uveden v roční daňové přiznání. Za dlouhodobý pronájem se považuje pronájem na dobu delší než 90 dnů na základě písemné smlouvy registrované v elektronickém daňovém systému myAADE. Pro pronajímatele taková smlouva stanoví základ pro výpočet daně z příjmu a poskytuje právní ochranu v případě sporů s nájemci.

Příjmy z dlouhodobých pronájmů se zdaňují podle progresivní stupnice, podobně jako u krátkodobých pronájmů. Pro fyzické osoby platí v roce 2025 následující sazby: 15 % pro roční příjem do 12 000 EUR; 35 % pro příjem mezi 12 001 EUR a 35 000 EUR; a 45 % pro příjem přesahující 35 000 EUR. Pokud však majitel pronajímá více nemovitostí a jejich celkový příjem přesahuje stanovené limity, mohou daňové úřady klasifikovat jeho činnost jako podnikatelskou. To znamená, že musí platit daň z příjmu ve výši 22 % a navíc sociální příspěvky.

Daň z příjmu právnických osob ve výši 22 % se vztahuje na právnické osoby, které vlastní nemovitosti a mají příjmy z pronájmu. V tomto případě jsou výdaje související s údržbou a opravami nemovitosti daňově odpočitatelné, což umožňuje daňovou optimalizaci.

Řecko má v roce 2025 zavedený preferenční režim na podporu dlouhodobých pronájmů.
Pokud majitel uzavře nájemní smlouvu na minimálně 36 měsíců na nemovitost o rozloze do 120 metrů čtverečních, která nebyla pronajata na krátkodobý pronájem, může být osvobozen od daně z příjmu až na tři roky. Cílem tohoto opatření je zvýšit nabídku dostupného bydlení pro místní obyvatele a snížit tlak na trh s krátkodobými pronájmy.

Veškeré příjmy z pronájmu musí být uvedeny v daňovém přiznání na formuláři E1. Platby od nájemníků je nejlepší provádět prostřednictvím bankovního účtu registrovaného v řeckém daňovém systému, protože použití hotovosti je omezené a může vyvolat otázky ze strany daňových orgánů.

Kromě daně z příjmu platí majitelé nemovitostí i nadále daň z nemovitosti ENFIA a místní poplatky zahrnuté v ročních účtech za elektřinu. Tyto daně nezávisí na tom, zda je nemovitost pronajata, a vypočítávají se na základě její „objektivní hodnoty“.

Dlouhodobý pronájem nemovitostí v Řecku je tedy stabilním zdrojem příjmů. Daňové zatížení fyzických osob se pohybuje od 15 % do 45 % v závislosti na výši zisku. Správná registrace smlouvy a dodržování podmínek preferenčního režimu umožňují majitelům výrazně snížit své daňové povinnosti a zároveň legálně pobírat příjmy. Tím je zajištěna transparentnost transakce a ochrana vlastnických práv.

Daně z prodeje nemovitostí v Řecku

Prodej nemovitostí v Řecku podléhá několika daním v závislosti na statusu prodávajícího, době vlastnictví nemovitosti a formě vlastnictví. Hlavní daní z prodeje nemovitostí je daň z kapitálových výnosů, která se uplatňuje, pokud prodejní cena přesahuje kupní cenu zaznamenanou v původní smlouvě.

Podle platných právních předpisů činí sazba daně z kapitálových výnosů pro fyzické osoby v Řecku 15 %. Její uplatňování však bylo od roku 2014 několikrát pozastaveno, aby se stimuloval trh s nemovitostmi. Od roku 2025 zůstává daň dočasně pozastavena až do konce roku 2026. To znamená, že fyzické osoby prodávající nemovitosti neplatí daň z kapitálových výnosů, pokud prodej není komerční a nepřesahuje dvě nemovitosti během dvou let.

U právnických osob prodávajících nemovitosti se uplatňuje daň z příjmu ve výši 22 %. Daňový základ se vypočítá jako rozdíl mezi prodejní cenou a účetní hodnotou nemovitosti, přičemž se zohlední odpisy a doložené náklady na zlepšení.

Při dokončení transakce kupující zaplatí daň z převodu (3,09 %) nebo DPH (24 %), v závislosti na charakteristikách nemovitosti, ale tyto výdaje nejsou zahrnuty do daňových povinností prodávajícího. Prodávající je odpovědný za zaplacení všech poplatků spojených s odstraněním zástavních práv a získáním osvědčení o daňové shodě a energetického certifikátu pro nemovitost. Bez těchto certifikátů nelze transakci zaregistrovat.

Při prodeji nemovitosti je také třeba zaplatit kolkovné za registraci smlouvy v katastru nemovitostí. Toto kolkovné činí obvykle kolem 0,5 % hodnoty transakce a platí se společně s notářskými poplatky.

Pokud byla nemovitost zděděna nebo získána darem, je prodávající osvobozen od daně z kapitálových výnosů při jejím následném prodeji, pokud od nabytí vlastnictví uplynulo alespoň pět let.

Pokud je prodávající cizím státním příslušníkem, jeho daňové povinnosti závisí na tom, zda má Řecko s jeho zemí bydliště uzavřenou smlouvu o zamezení dvojího zdanění. Pokud ano, příjmy z prodeje nemovitosti se zdaňují pouze v Řecku.

Fyzické osoby prodávající nemovitosti v Řecku v roce 2025 jsou tedy fakticky osvobozeny od daně z kapitálových výnosů, což zvyšuje ziskovost nákupních a prodejních transakcí. Pro společnosti však zůstává v platnosti 22% sazba daně z příjmu, stejně jako povinnost potvrdit zdroje financování a výdaje. Prodej nemovitostí je spojen s dodatečnými náklady na notáře, registraci a získání technických certifikátů, ale celkové daňové zatížení v Řecku zůstává jedním z nejmírnějších v jižní Evropě. To podporuje zájem investorů o řecký trh.

Daně z prodeje nemovitostí fyzickými osobami v Řecku

Prodej nemovitostí fyzickými osobami v Řecku v roce 2025 se řídí daňovou legislativou, která stanoví několik možných daňových povinností v závislosti na povaze transakce, délce vlastnictví a původu nemovitosti. Hlavní daní, která se vztahuje na fyzické osoby prodávající nemovitosti, je daň z kapitálových výnosů; její uplatňování je však v současné době pozastaveno, což činí prodej pro soukromé vlastníky obzvláště výhodným.

V Řecku byla daň z kapitálových výnosů stanovena na 15 %, vypočítaná jako rozdíl mezi prodejní cenou a kupní cenou, upravená o inflaci a náklady na zlepšení nemovitosti. Vláda však pozastavení prodloužila do konce roku 2026. V roce 2025 tak budou fyzické osoby osvobozeny od placení daně z kapitálových výnosů z prodeje nemovitostí, pokud nemovitost nebyla používána pro obchodní účely a pokud nepřekročily limit dvou prodejů za dva roky.

Zároveň musí prodávající potvrdit právní vlastnictví nemovitosti a neexistenci dluhů vůči daňovým orgánům. Před dokončením transakce je nutné získat potvrzení o splnění daňových povinností (φορολογική ενημερότητα), protože bez něj notář nemůže zaregistrovat kupní a prodejní smlouvu.

Prodávající navíc hradí náklady na přípravu nezbytných dokumentů, včetně energetického certifikátu, výpisu z katastru nemovitostí a potvrzení o neexistenci neuhrazených účtů za služby. Celkové náklady na přípravu transakce se obvykle pohybují mezi 500 a 1 000 EUR.

Pokud byla nemovitost zděděna nebo získána darem, je prodej osvobozen od daně, pokud od data nabytí vlastnictví uplynulo alespoň pět let. Zahraniční občané, kteří nejsou daňovými rezidenty Řecka, jsou v Řecku zdaněni pouze z příjmů z prodeje nemovitostí, pokud existuje dohoda o zamezení dvojího zdanění mezi Řeckem a zemí jejich bydliště.

Je důležité si uvědomit, že osvobození od daně z kapitálových výnosů neznamená, že neexistují žádné další povinnosti. Prodávající musí i nadále uvádět příjmy z prodeje ve svém daňovém přiznání, aby potvrdil pohyb finančních prostředků a vyhnul se otázkám ohledně původu kapitálu.

Fyzické osoby prodávající nemovitosti v Řecku v roce 2025 jsou tedy v příznivé pozici, protože daň z kapitálových výnosů se dočasně neuplatňuje, což jim umožňuje získat z prodeje plnou částku bez daňových odpočtů. Musí však být splněny všechny administrativní požadavky, včetně potvrzení, že neexistují žádné nesplacené dluhy, získání energetického certifikátu a registrace transakce v katastru nemovitostí. Tyto postupy činí řecký trh s nemovitostmi obzvláště atraktivním pro soukromé investory a vlastníky, kteří plánují prodej s minimální daňovou zátěží.

Daně z prodeje nemovitostí společností v Řecku

Prodej nemovitostí společností v Řecku podléhá dani z příjmů právnických osob, která v roce 2025 činí 22 %. Na rozdíl od fyzických osob, u nichž byla daň z kapitálových výnosů dočasně pozastavena, musí společnosti platit daň z rozdílu mezi prodejní cenou a účetní hodnotou nemovitosti, upravenou o odpisy a ověřené náklady na zlepšení.

Při výpočtu základu daně může společnost zahrnout do svých výdajů všechny náklady přímo související s nemovitostí – včetně oprav, renovací, pojištění, plateb za služby a služeb správcovské společnosti – za předpokladu, že byly nahlášeny a zdokumentovány. Lze odečíst také náklady na notářské a registrační služby vzniklé během prodeje.

Pokud byla nemovitost pořízena jako investiční aktivum a zaznamenána v rozvaze společnosti v pořizovací ceně, daň se vybírá pouze ze skutečného zisku z prodeje. Při prodeji ztrátových nemovitostí (když je prodejní cena nižší než účetní hodnota) se daň neúčtuje a ztráta může být přenesena do následujících zdaňovacích období a použita ke snížení budoucích zisků.

Kromě daně z příjmů právnických osob musí společnosti prodávající komerční nemovitosti nebo nemovitosti podléhající DPH účtovat a platit DPH ve výši 24 %. Pokud je však nemovitost starší 15 let nebo není nově postavená, DPH se neuplatňuje a transakce podléhá pouze dani z převodu nemovitostí, kterou platí kupující ve výši 3,09 %.

Prodej nemovitosti vyžaduje potvrzení o daňové shodě společnosti a osvědčení o tom, že neexistují žádné nesplacené dluhy vůči daňovým orgánům nebo sociálním fondům. Bez těchto osvědčení nemůže notář transakci zapsat do katastru nemovitostí. Rovněž je nutné energetický certifikát a technický pas nemovitosti.

Pokud nemovitost patří zahraniční společnosti s trvalým zastoupením v Řecku, jsou příjmy z prodeje nemovitosti zdaněny jako obvykle. U společností bez zastoupení je daň srážena u zdroje ve výši 15 %, pokud mezinárodní dohoda o zamezení dvojího zdanění nestanoví jinak.

Při prodeji nemovitosti v Řecku jsou tedy hlavními daněmi daň z příjmu právnických osob, která se vybírá ve výši 22 %, a v některých případech daň z přidané hodnoty (DPH), která se u nových budov vybírá ve výši 24 %. Díky možnosti odpočtu výdajů a převodu ztrát lze daňové zatížení optimalizovat. Pokud jsou dodrženy všechny formality a účetnictví je vedeno správně, zůstává prodej nemovitostí prostřednictvím právnické osoby v Řecku legálním a nákladově efektivním způsobem likvidace aktiv.