Daň z nemovitostí v Bulharsku 2025

V Bulharsku jsou všichni vlastníci nemovitostí, bez ohledu na státní příslušnost a status pobytu, povinni platit roční daň z nemovitostí. Daň se vztahuje jak na fyzické osoby, tak na právnické osoby, které vlastní rezidenční nebo komerční nemovitosti v zemi. Kromě roční daně se při koupi nemovitosti platí daň z převodu vlastnictví a při pronájmu nebo prodeji nemovitosti mohou vzniknout další daňové povinnosti, včetně daně z příjmu a daně z kapitálových výnosů.

Základem pro výpočet roční daně je odhadovaná hodnota nemovitosti stanovená místním úřadem. U fyzických osob se používá tzv. „daňový odhad“ a u společností buď účetní hodnota, nebo odhad stanovený úřadem. Daňové sazby stanovují místní úřady a mohou se lišit region od regionu. V roce 2025 se průměrná sazba pohybuje od 0,1 % do 0,45 % odhadní hodnoty. Ve velkých městech, jako je Sofie, je sazba kolem 0,32 %, v Burgasu kolem 0,25 % a ve Varně kolem 0,15 %. Daň se platí ročně, bez ohledu na to, zda je nemovitost využívána či nikoli. Obvykle existují dvě možnosti platby: jednorázová platba do konce března nebo čtyři stejné splátky do konce března, června, září a prosince. Obce nabízejí 5% slevu za úplnou platbu do 31. března. Pro hlavní bydliště fyzické osoby platí úleva – sazba může být snížena na 50 % standardní sazby. Budovy ve vlastnictví státu nebo obce jsou osvobozeny od daně, pokud nejsou využívány pro komerční účely, stejně jako náboženská, vzdělávací a některá další sociální zařízení.

Při koupi nemovitosti se platí obecní daň z převodu vlastnictví. Její sazba závisí na regionu a pohybuje se od 0,1 % do 3 % z odhadní nebo smluvní hodnoty (podle toho, která je vyšší). Mezi další náklady patří notářské poplatky, registrační poplatky a služby technické registrace. V řadě obcí existuje tendence ke zvýšení sazeb této daně v roce 2025. Příjmy z pronájmu nemovitostí podléhají dani z příjmu ve výši 10 %. Pokud je nemovitost pronajímána prostřednictvím právnické osoby, platí stejné daňové zásady. Při prodeji nemovitosti se kapitálové zisky zdaňují sazbou 10 % – rozdíl mezi prodejní cenou a zdokumentovanou kupní cenou, s přihlédnutím k uznatelným výdajům. Zákon stanoví osvobození od daně při prodeji jedné rezidenční nemovitosti, která byla ve vlastnictví déle než tři roky, nebo nejvýše dvou nemovitostí, které byly ve vlastnictví déle než pět let. Je třeba poznamenat, že roční daň z nemovitosti se platí společně s poplatkem za odvoz komunálního odpadu, který se vypočítává samostatně, ale vybírá se jako součást jediného platebního dokladu. Celková výše těchto plateb závisí na konkrétní obci a kategorii nemovitosti. Ve většině případů je daňový základ výrazně nižší než tržní hodnota, což snižuje skutečné daňové zatížení.

Pro zahraniční investory zůstává Bulharsko jednou z nejdostupnějších zemí v Evropě, pokud jde o zdanění nemovitostí. Daňové sazby jsou mírné, pravidla jsou transparentní a dlouhodobé výhody vlastnictví činí tento trh atraktivním jak pro fyzické osoby, tak pro společnosti investující do rezidenčních a komerčních nemovitostí.

Právníci z Regulated United Europe pomáhají zahraničním investorům v Bulharsku při posuzování daňových povinností, přípravě výpočtů pro konkrétní nemovitosti a optimalizaci struktury vlastnictví nemovitostí prostřednictvím právnických osob, což výrazně snižuje celkové náklady na údržbu a následný prodej aktiv.

Daně při koupi nemovitosti v Bulharsku

Při koupi nemovitosti v Bulharsku je kupující povinen zaplatit řadu daní a poplatků souvisejících s převodem vlastnictví. Hlavní povinnou platbou je daň z nabytí nemovitosti, která se vybírá ve prospěch obce, kde se nemovitost nachází. Výše daně je stanovena místními úřady a pohybuje se od 0,1 % do 3 % z hodnoty transakce. Pro výpočet se používá buď tržní hodnota, nebo katastrální hodnota, podle toho, která je vyšší. Ve většině případů se daň pohybuje kolem 2,5 % v Sofii, kolem 2 % ve Varně a Plovdivu a může dosáhnout 3 % v letoviscích, jako je Burgas nebo Nessebar. Tato daň se platí při registraci transakce u notáře. Kupující zaplatí částku do rozpočtu obce před podpisem notářské listiny, po kterém notář vydá potvrzení o zaplacení, které je nezbytné pro registraci vlastnictví v katastru nemovitostí.

Kromě daně z nákupu kupující hradí notářské poplatky, které se vypočítávají na základě hodnoty nemovitosti a jsou regulovány státními sazbami. Notářské služby stojí v průměru 0,1 % až 1,5 % ceny nemovitosti. Kromě toho se platí registrační poplatek katastru nemovitostí, který obvykle činí 0,1 % hodnoty transakce. Celkové náklady na nákup nemovitosti v Bulharsku (včetně daně z nabytí, notářských a registračních poplatků) tak v průměru činí 2,5 % až 5 % celkové hodnoty nemovitosti. Pokud je transakce prováděna prostřednictvím právnické osoby, mohou vzniknout další náklady na přípravu firemních dokumentů, právní ověření a zaplacení služeb zástupce při podpisu smlouvy. V některých případech se strany mohou dohodnout na rozdělení nákladů mezi kupujícího a prodávajícího, ale obecně platí, že většinu daňových povinností nese kupující.

Při nákupu nemovitosti na primárním trhu – od developera – může být uplatněna daň z přidané hodnoty (DPH) ve výši 20 %. Ve většině případů je však DPH již zahrnuta v ceně uvedené v kupní smlouvě. Při nákupu sekundární nemovitosti se DPH neúčtuje, protože se má za to, že daň již byla zaplacena při prvním prodeji nemovitosti. Je třeba také poznamenat, že při placení daně a registraci transakce jsou zahraniční kupující povinni předložit překlad všech dokumentů do bulharštiny, který provede soudní překladatel. Kromě toho musí nový vlastník po registraci nemovitosti do dvou měsíců oznámit nákup obci, aby mohla být v budoucnu správně vypočítána roční daň z nemovitosti a poplatek za odvoz odpadu. Celkově lze říci, že daňové zatížení při koupi nemovitosti v Bulharsku zůstává ve srovnání s většinou zemí Evropské unie mírné. Transparentní systém výpočtu, pevné sazby obecních daní a absence skrytých povinných plateb činí proces koupě nemovitosti pro zahraniční investory předvídatelným a bezpečným.

Náklady na právní služby při koupi nemovitosti v Bulharsku

Náklady na právní služby při koupi nemovitosti v Bulharsku závisí na složitosti transakce, typu nemovitosti a rozsahu poskytované podpory. V průměru začíná základní balíček služeb, včetně prohlídky nemovitosti, analýzy listů vlastnictví, přípravy předběžné smlouvy a účasti právníka při podpisu notářského zápisu, na 400 EUR. Komplexnější podpora, včetně kompletní komunikace s notářem, přípravy všech dokumentů, ověření zástavních práv a registrace vlastnictví v katastru nemovitostí, stojí mezi 600 a 700 EUR. V případech, kdy transakce zahrnuje další aspekty, jako je nákup prostřednictvím společnosti, sepsání plné moci, zapojení tlumočníka nebo příprava dokumentů pro zahraniční banku, se náklady mohou zvýšit na 1 000 EUR nebo více.

Některé advokátní kanceláře nabízejí pevné sazby za jednotlivé služby: konzultace ohledně otázek nákupu nemovitostí se obvykle odhadují na 60 až 150 EUR, příprava předběžné smlouvy je kolem 150 až 250 EUR a kompletní podpora transakce na klíč se pohybuje od 500 do 700 EUR. Náklady na notářské a registrační poplatky, překlad dokumentů, apostilu a služby realitního makléře však obvykle nejsou zahrnuty v právních poplatcích a hradí se samostatně. Právní podpora transakce v Bulharsku zahrnuje několik klíčových fází: ověření právního stavu nemovitosti, analýza historie vlastnictví, ověření existence dluhů a hypoték, příprava a dohoda o předběžné kupní smlouvě, vypracování hlavní smlouvy pro notářské ověření, zastupování zájmů klienta před notářem a následná registrace vlastnictví. V případě potřeby právník také zajišťuje překlad dokumentů do bulharštiny, vyhotovuje plné moci a dohlíží na zápis nemovitosti do katastru nemovitostí.

Právní podpora je obzvláště důležitá pro zahraniční kupující, protože pomáhá vyhnout se rizikům spojeným s bezohlednými prodejci, chybějícími stavebními povoleními nebo neregistrovanými změnami dispozice. Zkušený advokát zkontroluje, zda transakce odpovídá bulharským zákonům, chrání zájmy klienta při vypořádání a zajišťuje právní čistotu nemovitosti až do dokončení registrace. Celkově jsou náklady na právní služby při koupi nemovitosti v Bulharsku ve srovnání s jinými zeměmi Evropské unie stále mírné a jejich dostupnost zaručuje bezpečnost transakce a minimalizuje potenciální rizika.

Náklady na notářské služby při koupi nemovitosti v Bulharsku

Náklady na notářské služby při koupi nemovitosti v Bulharsku jsou stanoveny v souladu se státními sazbami a závisí na ceně nemovitosti. Platba notáři se provádí při podpisu notářského zápisu, který potvrzuje převod vlastnictví. Průměrné náklady na služby se pohybují od 0,1 % do 1,5 % smluvní ceny nemovitosti. Pro pochopení struktury výdajů můžete vycházet z následujících rozmezí: u nemovitostí v hodnotě 100 000 EUR činí poplatek přibližně 375–400 EUR a u nemovitostí v hodnotě přesahující 200 000 EUR činí přibližně 600–700 EUR. Maximální výše notářských poplatků podle zákona nepřesahuje přibližně 3 000 EUR.

Je třeba poznamenat, že k notářskému poplatku se připočítává daň z přidané hodnoty (DPH) ve výši 20 %. Notář může navíc účtovat dodatečný poplatek za služby tlumočníka (v případě zahraničního kupujícího), za přípravu notářské listiny, ověření listů vlastnictví a vyhotovení ověřených kopií. Notářské poplatky se hradí před podpisem kupní smlouvy a notář je odpovědný za správné vyhotovení a předání dokumentů k registraci transakce u katastrálních úřadů. Bez notářského ověření se převod vlastnictví nemovitosti v Bulharsku považuje za neplatný, proto je účast notáře povinnou součástí každé transakce.

Náklady na notářské služby při koupi nemovitosti v Bulharsku se tedy obvykle pohybují od 200 do 700 EUR, v závislosti na hodnotě nemovitosti a složitosti transakce. Notářská podpora je obzvláště důležitá pro cizince, protože notář nejen ověřuje transakci, ale také sleduje správnost všech právních postupů a zajišťuje zákonnost převodu vlastnictví.

Náklady na služby realitního makléře při koupi nemovitosti v Bulharsku

Náklady na služby realitního makléře při koupi nemovitosti v Bulharsku se obvykle pohybují mezi 2,5 % a 3 % z ceny transakce. V některých případech, zejména při pomoci zahraničnímu kupujícímu nebo při koupi nemovitostí se zvýšenou složitostí, může provize dosáhnout 4–5 %. Při koupi levných nemovitostí stanovují agentury někdy minimální pevný poplatek, který se obvykle pohybuje kolem 700–800 EUR. Provize realitní kanceláře se platí v okamžiku transakce, po podpisu předběžné smlouvy nebo notářského zápisu. Ve většině případů nese náklady na služby kupující, ale někdy se strany dohodnou na rovnoměrném rozdělení provize mezi kupujícího a prodávajícího.

Standardní seznam služeb poskytovaných realitní kanceláří zahrnuje výběr vhodných nemovitostí, organizaci prohlídek, jednání s prodávajícím, ověření tržní ceny, přípravu a dohodnutí předběžné kupní smlouvy a doprovod klienta až do notářského ověření transakce. Některé agentury nabízejí také doplňkové služby: ověření právního stavu nemovitosti, získání certifikátů od katastrálního úřadu a daňových orgánů, překlad dokumentů, pomoc při otevření bankovního účtu a sjednání pojištění nemovitosti. Tyto doplňkové služby mohou být zahrnuty v celkovém balíčku nebo se platí zvlášť, v závislosti na podmínkách smlouvy s agenturou.

Před zahájením spolupráce s realitním agentem se doporučuje uzavřít písemnou smlouvu, ve které bude uvedena výše provize, rozsah poskytovaných služeb, způsob platby a doba trvání smlouvy. To je důležité zejména pro zahraniční kupující, aby se předešlo nedorozuměním a dvojím provizím. Při výběru agentury byste měli věnovat pozornost její licenci, zkušenostem s prací se zahraničními klienty a reputaci. Obecně platí, že služby realitních agentů v Bulharsku zůstávají relativně levné ve srovnání s jinými zeměmi Evropské unie a jejich zapojení pomáhá výrazně snížit rizika při koupi nemovitosti, zejména pokud je transakce prováděna na dálku.

Daně z vlastnictví nemovitostí v Bulharsku

Vlastnictví nemovitostí v Bulharsku podléhá ročním místním daním a poplatkům, které jsou regulovány obecními úřady. Hlavní povinnou platbou je daň z nemovitosti, která se vybírá od vlastníků rezidenčních, komerčních a pozemkových nemovitostí. Tuto daň jsou povinni platit jak bulharští občané, tak cizinci, bez ohledu na to, zda je nemovitost využívána či nikoli. Výše daně se stanoví na základě katastrální (odhadní) hodnoty nemovitosti stanovené místním úřadem. Tato hodnota je obvykle nižší než tržní cena, obvykle se pohybuje kolem 50–70 % tržní ceny, což činí skutečné daňové zatížení relativně mírným. Daňové sazby stanovují místní úřady a pohybují se od 0,1 % do 0,45 % odhadované hodnoty nemovitosti. Například v Sofii je průměrná sazba kolem 0,32 %, v Burgasu kolem 0,25 % a ve Varně kolem 0,15 %.

Daň se platí ročně, bez ohledu na to, zda majitel žije v Bulharsku nebo nemovitost pronajímá. Daň lze zaplatit v jedné splátce do konce března běžného roku nebo ve čtyřech rovnoměrných splátkách v průběhu roku – do konce března, června, září a prosince. Pokud je celá částka daně zaplacena do 31. března, je poskytována sleva 5 %. Pro hlavní bydliště vlastníka platí úlevy: pokud je nemovitost registrována jako hlavní místo bydliště, může být sazba daně snížena o 50 %. Osvobození od daně se vztahuje také na určité kategorie nemovitostí ve vlastnictví vládních agentur, náboženských organizací, škol a charitativních nadací, pokud tyto nemovitosti nejsou využívány k obchodním činnostem.

Kromě daně z nemovitosti jsou vlastníci povinni platit roční poplatek za odvoz komunálního odpadu. Jeho výše je stanovena místními úřady a vypočítává se na základě velikosti nemovitosti nebo počtu obyvatel. Tento poplatek se účtuje současně s daní z nemovitosti a obě platby jsou uvedeny na jedné faktuře. Zahraniční vlastníci nemovitostí musí oznámit obecnímu úřadu koupi nemovitosti do dvou měsíců od podpisu notářského zápisu, aby daňové úřady mohly vypočítat roční závazky. Pozdní registrace může mít za následek pokuty a sankce.

Celkově zůstává daňové zatížení vlastnictví nemovitostí v Bulharsku jedním z nejnižších v Evropské unii. Jednoduchý systém výpočtu, žádné skryté poplatky a mírné sazby činí vlastnictví nemovitostí atraktivním pro zahraniční investory, zejména z dlouhodobého hlediska.

Daně z krátkodobého pronájmu nemovitostí v Bulharsku

Krátkodobý pronájem nemovitostí v Bulharsku, tj. na dobu kratší než šest měsíců, je považován za podnikatelskou činnost a podléhá zdanění v souladu s legislativou dané země. Vlastníci, ať už fyzické osoby nebo společnosti, jsou povinni přiznat příjmy z pronájmu a zaplatit odpovídající daně. Pokud je nemovitost pronajímána fyzickou osobou, která není registrována jako podnikatel, podléhají příjmy z pronájmu dani z příjmu ve výši 10 %. V tomto případě je bez dokladů povoleno odečíst 10 % z přijatých příjmů. Daňový základ tedy činí 90 % skutečných příjmů. Například pokud majitel za rok obdržel 5 000 EUR, zdanitelná částka by činila 4 500 EUR a splatná daň by činila 450 EUR.

Pokud majitel pronajímá nemovitost pravidelně a za účelem zisku, je povinen se registrovat u daňových orgánů jako živnostník nebo založit právnickou osobu. V tomto případě podléhá příjem dani z příjmu právnických osob ve výši 10 % a také DPH, pokud roční obrat přesahuje 100 000 levů (přibližně 51 000 GBP). Při registraci k DPH je pronajímatel povinen účtovat daň z přidané hodnoty ve výši 20 % z poskytovaných služeb.

Stejná daňová pravidla platí pro majitele, kteří pronajímají své nemovitosti prostřednictvím online platforem (například Booking.com nebo Airbnb). Bulharské daňové úřady mají právo požadovat informace o příjmech získaných prostřednictvím těchto platforem a kontrolovat jejich přiznání. Nezaplacení daně může mít za následek pokuty a sankce. Kromě daně z příjmu jsou majitelé povinni platit roční daň z nemovitosti a poplatek za odvoz komunálního odpadu, i když je nemovitost využívána výhradně k pronájmu. Tyto platby se vybírají v místě, kde se nemovitost nachází, a nezávisí na počtu dnů pronájmu za rok.

Pokud je nemovitost pronajímána krátkodobě jako turistické ubytování, musí být registrována u obce a musí být získáno povolení k turistické činnosti. V některých regionech je také nutné nemovitost registrovat u bulharského ministerstva cestovního ruchu. Nedodržení této povinnosti může mít za následek pokuty a zákaz pronájmu nemovitosti. Zdanění krátkodobých pronájmů v Bulharsku je transparentní a flexibilní: sazba daně z příjmu je 10 %, což činí pronájem ziskovým i při nízké obsazenosti. Současně může majitel při správné registraci a dodržování daňových požadavků využít řadu legálních způsobů k optimalizaci daňového základu.

Daně z dlouhodobých pronájmů nemovitostí v Bulharsku

Dlouhodobý pronájem nemovitostí v Bulharsku, tj. na dobu delší než šest měsíců, je upraven daňovými předpisy a vyžaduje přiznání příjmů. Na rozdíl od krátkodobých pronájmů, které jsou považovány za podnikatelskou činnost, jsou dlouhodobé pronájmy častěji považovány za soukromé příjmy z vlastnictví nemovitostí a nevyžadují povinnou registraci jako živnostník. Příjmy fyzické osoby z dlouhodobého pronájmu nemovitostí podléhají dani z příjmů ve výši 10 %. Bulharský daňový systém zároveň umožňuje uplatnit standardní odpočet ve výši 10 % z částky získaného příjmu bez nutnosti předkládat podpůrné dokumenty. Daňovému zatížení tak podléhá 90 % skutečného příjmu. Například při ročním příjmu z pronájmu ve výši 10 000 EUR bude daňový základ činit 9 000 EUR a výše splatné daně bude 900 EUR.

Daň se vypočítává na základě daňového přiznání, které musí být předloženo daňovým orgánům do konce dubna roku následujícího po roce, za který se přiznání podává. Platba se provádí buď jednorázově, nebo ve dvou splátkách, v závislosti na výši a zvoleném způsobu platby. Daňová pravidla jsou stejná pro bulharské rezidenty i nerezidenty, kteří vlastní nemovitost v zemi.

Pokud majitel nemovitosti systematicky uzavírá dlouhodobé nájemní smlouvy nebo spravuje několik nemovitostí, mohou daňové úřady takovou činnost uznat jako podnikatelskou. V takovém případě bude vyžadována registrace jako fyzická osoba – podnikatel nebo založení právnické osoby s platbou daně z příjmu právnických osob ve výši 10 %. Pokud roční příjem přesáhne 100 000 BGN (přibližně 51 000 EUR), vzniká také povinnost registrace jako plátce DPH, i když se toto pravidlo nevztahuje na většinu soukromých pronajímatelů.

Je důležité si uvědomit, že kromě daně z příjmu majitel nemovitosti nadále platí roční daň z nemovitosti a poplatek za odvoz odpadu, bez ohledu na to, zda je nemovitost pronajata nebo ne. Tyto daně jsou povinné a vybírá je obec, ve které se nemovitost nachází. V Bulharsku mají pronajímatelé právo uzavřít písemnou nájemní smlouvu, která může být pro větší právní ochranu notářsky ověřena. To je zvláště důležité u dlouhodobých nájemních smluv, protože notářské ověření zajišťuje, že smlouva může být rychle zaregistrována a chrání zájmy stran v případě sporu.

Bulharský daňový systém činí z dlouhodobých pronájmů finančně výhodnou formu investice: daňová sazba je nízká a výkaznictví je jednoduché a transparentní. S řádně sepsanými smlouvami a včasnými přiznáními příjmů mohou zahraniční investoři získat stabilní příjem z pronájmu nemovitostí, aniž by čelili nadměrné daňové zátěži.

Daně z prodeje nemovitostí v Bulharsku

Při prodeji nemovitosti v Bulharsku je vlastník povinen zohlednit daňové povinnosti spojené s příjmem z transakce. Zdanění závisí na statusu vlastníka (fyzická nebo právnická osoba), délce vlastnictví nemovitosti a povaze jejího využití. Fyzické osoby, které vlastní nemovitosti, podléhají dani z kapitálových výnosů ve výši 10 %. Daň se vypočítává z rozdílu mezi prodejní cenou a zdokumentovanou kupní cenou, zvýšenou o částku výdajů souvisejících s pořízením a zhodnocením nemovitosti (např. opravy, notářské poplatky, daně z nákupu). Například pokud byla nemovitost zakoupena za 100 000 EUR a prodána za 130 000 EUR a doložené výdaje činily 5 000 EUR, základ daně by činil 25 000 EUR a splatná daň by činila 2 500 EUR.

Bulharské právo stanoví řadu osvobození od daně z příjmů z prodeje nemovitostí. Vlastníci jsou osvobozeni od daně ve dvou případech: pokud je prodána jedna rezidenční nemovitost, která byla ve vlastnictví déle než tři roky, nebo pokud jsou prodány nejvýše dvě nemovitosti, které byly ve vlastnictví déle než pět let. Tyto výjimky se vztahují pouze na fyzické osoby a za předpokladu, že prodej není systematický. Pokud nemovitost patří právnické osobě, příjmy z jejího prodeje podléhají dani z příjmů právnických osob ve výši 10 % z celkové částky zisku. V tomto případě jsou právnické osoby povinny vést účetní záznamy a předkládat finanční výkazy v souladu s požadavky bulharského práva. U společností, které vlastní nemovitosti po dlouhou dobu, může být daň z příjmu snížena odečtením odpisů nebo zaúčtováním vynaložených výdajů.

Nerezidenti Bulharska, kteří prodávají nemovitosti v této zemi, jsou rovněž povinni zaplatit daň z kapitálových výnosů ve výši 10 %. Daň je srážena a převáděna do bulharského rozpočtu bez ohledu na zemi bydliště prodávajícího. Pokud existuje dohoda o zamezení dvojího zdanění mezi Bulharskem a zemí bydliště vlastníka, může být částka daně zaplacená v Bulharsku při podání roční daňové přiznání započítána v zemi bydliště. Kromě daně z příjmu se při prodeji nemovitostí platí také standardní administrativní náklady, včetně notářských a registračních poplatků. Notář zkontroluje dokumenty potvrzující vlastnictví, neexistenci dluhů a zástavních práv a transakci ověří. Veškeré výdaje související s prodejem lze zohlednit při výpočtu zdanitelného příjmu.

Prodej nemovitosti podléhá povinnému přiznání. Prodávající je povinen podat daňové přiznání do konce dubna roku následujícího po roce, ve kterém byla transakce provedena. Daňové orgány mají právo požadovat dokumenty potvrzující náklady na pořízení a zhodnocení nemovitosti, a pokud takové potvrzení není k dispozici, daň se vypočítá na základě celkového rozdílu mezi kupní a prodejní cenou. Celkově lze říci, že bulharský daňový systém činí prodej nemovitostí poměrně transparentním: paušální sazba 10 % a jasná kritéria pro osvobození od daně umožňují majitelům plánovat transakce s minimálním rizikem. Vlastnictví nemovitosti po dobu delší než tři nebo pět let účinně osvobozuje většinu fyzických osob od placení daně z kapitálových výnosů.

Daně z prodeje nemovitostí fyzickými osobami v Bulharsku

Prodej nemovitosti fyzickou osobou v Bulharsku podléhá dani z kapitálových výnosů. Tato daň se vztahuje na rozdíl mezi cenou, za kterou byla nemovitost prodána, a cenou, za kterou byla koupena, upravenou o doložené výdaje vynaložené na koupi a vlastnictví nemovitosti. Daňová sazba je jednotná a činí 10 %. Základ daně se stanoví jako kladný rozdíl mezi prodejní cenou a kupní cenou, zvýšený o částku výdajů na notářské poplatky, daně z nákupu, poplatky realitní kanceláři, opravy nebo kapitálové vylepšení, pokud jsou tyto výdaje potvrzeny příslušnými doklady. Například pokud fyzická osoba koupila nemovitost za 120 000 EUR, investovala 10 000 EUR do oprav a prodala nemovitost za 150 000 EUR, byl by zdaněn zisk ve výši 20 000 EUR a výše daně by činila 2 000 EUR.

Bulharské právo poskytuje daňové úlevy fyzickým osobám, které vlastní nemovitost po dlouhou dobu. Osvobození od daně z příjmu z prodeje se vztahuje na dva případy: pokud je prodána jedna rezidenční nemovitost, která byla ve vlastnictví déle než tři roky, nebo pokud jsou prodány nejvýše dvě nemovitosti, které byly ve vlastnictví déle než pět let. V těchto situacích se daň z příjmu nevyměřuje, pokud prodej nemá pravidelnou obchodní povahu. Pokud fyzická osoba vlastní několik nemovitostí a provádí časté nákupní a prodejní transakce, mohou daňové orgány klasifikovat její činnosti jako podnikatelské, v takovém případě bude zdanění provedeno podle pravidel platných pro jednotlivé podnikatele. V tomto případě je příjem z prodeje také zdaněn sazbou 10 %, ale s povinností vést záznamy a podávat zprávy jiným způsobem.

Pro nerezidenty Bulharska platí stejná daňová pravidla: příjmy z prodeje nemovitostí nacházejících se v zemi se zdaňují sazbou 10 %. Po dokončení transakce je prodávající povinen podat daňové přiznání u Národního daňového úřadu (NRA) do konce dubna roku následujícího po roce prodeje. Daň je splatná ve stejném časovém rámci. Pokud existuje dohoda o zamezení dvojího zdanění mezi Bulharskem a zemí bydliště prodávajícího, může být daň zaplacená v Bulharsku započtena v zemi daňového bydliště. Při prodeji nemovitostí jsou rovněž splatné standardní notářské a registrační poplatky, které ve většině případů hradí kupující, ale strany se mohou dohodnout na jiném rozdělení nákladů. Veškeré výdaje, které prodávajícímu vzniknou v souvislosti s transakcí, včetně právní podpory, přípravy dokumentů a úhrady za služby odhadce, lze zohlednit při stanovení zdanitelného příjmu.

Zdanění fyzických osob při prodeji nemovitostí v Bulharsku je považováno za jedno z nejjednodušších a nejvýhodnějších v Evropské unii. Plošná sazba 10 %, žádné složité odpočty a jasná kritéria pro osvobození od daně činí tento systém transparentním a výhodným pro zahraniční investory.

Daně z prodeje nemovitostí společností v Bulharsku

Při prodeji nemovitostí ve vlastnictví společnosti se daňové povinnosti v Bulharsku řídí právními předpisy o dani z příjmů právnických osob. Veškeré příjmy z prodeje nemovitostí právnickou osobou se považují za součást zisku společnosti a podléhají zdanění sazbou 10 %. Tato daň je jednotnou daní z příjmů právnických osob, která se vztahuje na celkový zisk organizace, včetně provozních výnosů a zisků z prodeje aktiv, jako jsou budovy, pozemky nebo komerční nemovitosti. Při stanovení základu daně se od prodejní ceny odečítají výdaje související s pořízením nemovitosti, jakož i odpisy vzniklé během období vlastnictví. Pokud byla nemovitost zaúčtována jako dlouhodobý majetek, odečte se od prodejní ceny její zbytková účetní hodnota a daň se vypočítá pouze z kladného rozdílu. Například pokud společnost koupila nemovitost za 200 000 EUR, za několik let vzniklo odpisy ve výši 50 000 EUR a poté nemovitost prodala za 230 000 EUR, zdanitelný zisk by činil 80 000 EUR a splatná daň by činila 8 000 EUR.

Pokud transakci provádí společnost s sídlem v Bulharsku, daň se platí jako součást obecné daně z příjmů právnických osob, která se vypočítává na konci účetního období. Společnosti jsou povinny podat roční daňové přiznání do 31. března roku následujícího po roce, za který se přiznání podává. Společnosti bez sídla v Bulharsku, které nemají stálou provozovnu v Bulharsku, také podléhají zdanění sazbou 10 % z příjmů získaných z prodeje bulharských nemovitostí. V tomto případě je daň srážena v Bulharsku, i když se výpočty provádějí v zahraničí. Pokud k prodeji dojde v krátké době po nabytí nemovitosti, mohou daňové orgány klasifikovat transakci jako spekulativní operaci a platí stejná pravidla, ale s důkladnější kontrolou zdrojů příjmů a ekonomického odůvodnění transakce. Společnosti zabývající se systematickým nákupem a prodejem nemovitostí jsou povinny registrovat se jako plátci DPH, pokud jejich roční obrat přesahuje 100 000 BGN (přibližně 51 000 EUR). V tomto případě může být prodej nemovitostí podléhat DPH ve výši 20 %, pokud nemovitost spadá do kategorie nových budov nebo pozemků pro výstavbu.

Pro společnosti, které vlastní nemovitosti déle než dva roky, existuje možnost osvobození od DPH při prodeji, pokud nemovitost spadá do kategorie sekundárního trhu. Toto osvobození však nezrušuje povinnost platit daň z příjmů právnických osob. Dodatečné výdaje, jako jsou notářské služby, registrační poplatky, právní podpora a ocenění nemovitosti, mohou být zahrnuty do nákladů společnosti a snížit daňový základ. Všechny výdaje musí být zdokumentovány a zohledněny v účetních záznamech. Prodej nemovitostí právnickou osobou v Bulharsku je transparentní a finančně předvídatelný postup. Díky pevné sazbě daně z příjmů právnických osob ve výši 10 % je bulharský systém jedním z nejvýhodnějších v Evropské unii pro transakce s nemovitostmi.