Daň z nemovitostí Česká republika 2025

V České republice je daň z nemovitostí (daň z nemovitých věcí) povinnou roční platbou upravenou zákonem č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitostí. Tato daň je místní daní a vybírá se ve prospěch rozpočtu obce, na jejímž území se předmět daně nachází. Daň z nemovitých věcí se dělí na dvě složky: daň z pozemků a daň z budov a staveb, včetně bytových a komerčních nemovitostí, inženýrských staveb, jakož i nezastavěných pozemků určených k výstavbě. Daň jsou povinni platit jak právnické osoby, tak fyzické osoby registrované jako vlastníci příslušné nemovitosti k 1. lednu zdaňovacího roku. Základem daně z pozemků je katastrální výměra vyjádřená v metrech čtverečních vynásobená sazbou stanovenou podle druhu pozemku (zemědělská půda, zástavba, lesy, rybníky, ostatní). Obec má právo zvýšit základní sazbu pomocí místních koeficientů odrážejících hodnotu území a úroveň infrastruktury. U budov se základ daně tvoří na základě celkové zastavěné plochy nemovitosti. U obytných budov se uplatňuje základní sazba 2 Kč za metr čtvereční, u obchodních a skladových prostor 5 Kč a více, v závislosti na funkčním účelu. U komerčních budov využívaných k podnikatelské činnosti může sazba činit až 10 Kč za metr čtvereční. Garáže, samostatné budovy a nedokončené stavby podléhají rovněž samostatným daňovým sazbám.

Obce jsou oprávněny upravovat sazby daně pomocí tzv. všeobecných koeficientů, které mohou zvýšit daňové zatížení až na pětinásobek základní hodnoty. Tyto koeficienty se stanovují každoročně a zveřejňují se v místních předpisech. Například v Praze a Brně se uplatňují vyšší koeficienty než v řídce osídlených oblastech. Povinnost podat daňové přiznání vzniká v případě nabytí nemovitosti, změny plochy, účelu nebo rekonstrukce, která má vliv na daňový základ. Přiznání musí být podáno na místním daňovém úřadu v místě nemovitosti nejpozději do 31. ledna roku následujícího po roce, ve kterém ke změně došlo. V následujících letech, pokud nedojde ke změnám, se daň vypočítává automaticky. Daň je splatná každoročně k 31. květnu. Pokud výše daně přesahuje 5 000 Kč, lze platbu rozložit do dvou rovnoměrných splátek – do 31. května a do 30. listopadu. Platbu lze provést bankovním převodem, QR kódem, prostřednictvím online systému daňové správy nebo na pobočce České pošty.

Stejná pravidla platí pro právnické osoby, ale u velkého portfolia nemovitostí je vyžadováno centralizované účetnictví nemovitostí, podání souhrnného přiznání a kontrola nad uplatňováním správných sazeb v různých obcích. Zvláštní pozornost je věnována správné klasifikaci nemovitostí – chyby při určování účelu budovy mohou vést k přepočítání daně a uložení pokut. Některé kategorie nemovitostí mohou být zcela nebo částečně osvobozeny od daně. To se týká například náboženských budov, škol, zdravotnických zařízení, nemovitostí patřících diplomatickým misím a nemovitostí používaných výlučně pro neziskové charitativní činnosti.

Daň z nemovitostí v České republice tradičně patří k nejnižším v Evropské unii, což činí vlastnictví nemovitostí v této zemi atraktivním jak pro rezidenty, tak pro zahraniční investory. V posledních letech však dochází k tendenci zvyšovat daňové zatížení komerčních nemovitostí revizí místních koeficientů ve velkých městech a turistických regionech.

Daň z nemovitostí v České republice je tedy transparentním a předvídatelným mechanismem místního zdanění. Její výpočet je založen na objektivních fyzických charakteristikách objektu, upravených podle místních podmínek, a dodržování daňové disciplíny zajišťuje absenci nároků ze strany daňových orgánů a stabilitu právního postavení vlastníka nemovitosti.

Kdy podat daňové přiznání k dani z nemovitostí za rok 2025?

Daňové přiznání k dani z nemovitostí se podává na konci předchozího roku. Je však platné předem, tj. podáváte ho za rok, ve kterém budete daň platit. Například pokud jste nemovitost koupili v roce 2024, podáte přiznání za rok 2025 na začátku roku 2025 a daň zaplatíte v průběhu roku 2025.

Pro rok 2025 (na základě událostí v roce 2024) se daňové přiznání podává do pondělí 31. ledna 2025, a to následovně:

• pokud jste nemovitost získali v roce 2024.
• Pokud jste nemovitost vlastnili po dlouhou dobu a došlo ke změně okolností relevantních pro vyměření daně v roce 2024, např. ke změně:
  • rozlohy pozemku (také na základě přezkoumání katastru nemovitostí)
  • druhu pozemku
  • účelu využití budovy
  • nadstavby nebo přístavby
  • nemovitost byla částečně zlikvidována
• Kromě toho, pokud jste darovali nebo prodali část nemovitosti a stále vlastníte jakoukoli nemovitost ve stejném okrese, musíte podat daňové přiznání.

Pokud již nemovitost nevlastníte (darovali jste ji, prodali nebo jinak zcizili), musíte o tom informovat daňový úřad.

Daňové přiznání nemusíte podávat:

• Pokud jste již dříve podali daňové přiznání k dani z nemovitosti a nedošlo k žádné změně v okolnostech pro stanovení daně, zejména ke změně samotné.
• Daňové přiznání k dani z nemovitostí se rovněž nepodává, pokud jedinou změnou nemovitosti je změna faktoru, protože daňový úřad tyto změny automaticky zohlední při výpočtu daně a zašle vám dokumenty k zaplacení správné částky daně z nemovitostí.

Změny ve vlastnictví nemovitostí v roce 2025 se promítnou do daňového přiznání k dani z nemovitostí za rok 2026.

Přiznání se podává na finančním úřadu v regionu, kde se nachází nárokovaná nemovitost. Pokud máte více nemovitostí v různých regionech, podáváte jedno přiznání za každý region (nemovitosti v rámci stejného regionu se podávají v jednom přiznání).

Termín splatnosti daně z nemovitostí za rok 2025

Daň z nemovitostí do 5 000 Kč musí být zaplacena do 31. května 2025.

Daň z nemovitostí nad 5 000 Kč je splatná:

• pro daňové poplatníky zabývající se zemědělskou výrobou a rybářstvím do 31. srpna a 30. listopadu 2025
• pro ostatní daňové poplatníky do 31. května 2025 a 30. listopadu 2025.

Co je daň z nemovitostí v České republice?

Předmětem daně z nemovitostí jsou pozemky zapsané v katastru nemovitostí, zdanitelné stavby a zdanitelné objekty v České republice.

Daň z nemovitostí se skládá z:

• daně z pozemků,
• daně z budov a staveb.

Pro stanovení daně z nemovitostí za rok 2025 je rozhodující situace k 1. lednu 2025. Změny, ke kterým dojde v průběhu roku 2025, se projeví v daňovém přiznání za rok 2026.

Daňový poplatník je povinen vypočítat daň z nemovitostí sám ve svém daňovém přiznání, a to na základě všech dokumentů obsahujících podstatné údaje o jeho pozemcích, budovách a stavbách v České republice (např. výpis z katastru nemovitostí, stavební povolení, dědické a darovací listiny, kupní smlouvy, účetní údaje).

Kdo platí daň z nemovitostí v České republice?

Plátcem daně z nemovitostí může být fyzická nebo právnická osoba.

Plátcem daně z pozemků je:

• vlastník pozemku,
• u pozemků ve vlastnictví České republiky je plátcem daně státní subjekt spravující státní majetek nebo právnická osoba s právem užívání pozemku,
• u pozemků ve svěřenském fondu, podílovém fondu a fondu spravovaném penzijní společností je plátcem fondu,
• u pozemků zatížených stavebním právem je plátcem developer (tj. oprávněný stavitel),
• u pronajatých nebo pronajímaných pozemků je plátcem nájemce nebo podnájemce,

1. který je zapsán v katastru nemovitostí ve zjednodušeném řízení, nebo
2. který spadá do působnosti Státní správy pozemků nebo Státní správy hmotných rezerv, nebo
3. který je převeden na Ministerstvo financí na základě rozhodnutí o privatizaci,

• uživatel pozemku, pokud není znám vlastník pozemku.

Daňovníkem daně z nemovitostí je:

• vlastník zdanitelné budovy nebo zdanitelné jednotky,
• v případě zdanitelné budovy nebo zdanitelné jednotky ve vlastnictví České republiky je plátcem daně státní subjekt spravující státní majetek nebo právnická osoba oprávněná užívat zdanitelnou budovu nebo zdanitelnou jednotku,
• v případě zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky v podílovém fondu, investičním fondu a fondu spravovaném penzijní společností je plátcem daně fond,
• nájemce nebo podnájemce je daňovým poplatníkem zdanitelné jednotky, která zahrnuje nebytovou stavbu jinou než sklep nebo sklad, nebo pronajatou nebo pronajímanou zdanitelnou stavbu, která není bytovou stavbou,

1. pokud je k jejich správě příslušný Státní pozemkový úřad nebo Státní materiálové rezervy, nebo
2. které jsou převedeny na Ministerstvo financí na základě privatizačního rozhodnutí.

Změny v dani z nemovitostí v České republice v roce 2025

Kromě velikosti a typu nemovitosti je daň z nemovitostí určena následujícími faktory:

• místní koeficient

Obce mohou ovlivnit výši konečné daně (včetně jejího snížení, pokud je koeficient nižší než 1). Seznam místních koeficientů podle měst je k dispozici na webových stránkách Ministerstva financí.

• koeficient v závislosti na velikosti obce
• inflační faktor od roku 2024

Další novinkou vlády je zavedení inflačního koeficientu, který bude vypočítáván na základě růstu cenového indexu. Daň z nemovitostí tak bude každoročně indexována podle inflace.
U zemědělské půdy je inflační koeficient vždy 1 (inflace je již zohledněna v daňovém základu).
Ministerstvo financí oznámí změnu inflačního koeficientu ve formě oznámení zveřejněného ve Sbírce zákonů a mezinárodních smluv do 30. června kalendářního roku bezprostředně předcházejícího daňovému období. Inflační koeficient se může na ročním základě zvýšit nejvýše o 20 % (tj. o jednu pětinu).
Pro zdaňovací období 2024 je inflační koeficient stanoven na 1 (přechodná ustanovení zákona). Tento koeficient bude zachován i v roce 2025.