ضرائب العقارات في بلغاريا 2025

في بلغاريا، يتعين على جميع مالكي العقارات، بغض النظر عن جنسيتهم ووضع إقامتهم، دفع ضريبة عقارية سنوية. تنطبق الضريبة على الأفراد والكيانات القانونية التي تمتلك عقارات سكنية أو تجارية في البلاد. بالإضافة إلى الضريبة السنوية، يتعين دفع ضريبة نقل الملكية عند شراء العقارات، وقد تنشأ التزامات ضريبية إضافية عند تأجير أو بيع عقار، بما في ذلك ضريبة الدخل وضريبة أرباح رأس المال.

أساس حساب الضريبة السنوية هو القيمة التقديرية للعقار، كما تحددها البلدية المحلية. بالنسبة للأفراد، يتم استخدام ما يسمى ”التقييم الضريبي“، وبالنسبة للشركات، يتم استخدام القيمة الدفترية أو التقييم الذي تحدده البلدية. تحدد السلطات المحلية معدلات الضرائب وقد تختلف من منطقة إلى أخرى. في عام 2025، يتراوح المعدل المتوسط بين 0.1٪ و 0.45٪ من القيمة المقيمة. في المدن الكبيرة مثل صوفيا، يبلغ المعدل حوالي 0.32٪، وفي بورغاس حوالي 0.25٪، وفي فارنا حوالي 0.15٪. يتم دفع الضريبة سنويًا، بغض النظر عما إذا كان العقار مستخدمًا أم لا. عادة ما يكون هناك خياران للدفع: دفعة واحدة بحلول نهاية مارس أو أربعة أقساط متساوية بحلول نهاية مارس ويونيو وسبتمبر وديسمبر. تقدم البلديات خصمًا بنسبة 5٪ على السداد الكامل بحلول 31 مارس. هناك امتياز للمسكن الرئيسي للفرد – يمكن تخفيض المعدل إلى 50٪ من المعدل القياسي. المباني المملوكة للدولة أو البلدية معفاة من الضريبة إذا لم تكن مستخدمة لأغراض تجارية، وكذلك المرافق الدينية والتعليمية وبعض المرافق الاجتماعية الأخرى.

عند شراء عقار، يتم دفع ضريبة بلدية على نقل الملكية. يعتمد معدلها على المنطقة ويتراوح من 0.1٪ إلى 3٪ من القيمة المقدرة أو التعاقدية (أيهما أعلى). تشمل التكاليف الإضافية رسوم كاتب العدل ورسوم التسجيل وخدمات التسجيل الفنية. في عدد من البلديات، هناك اتجاه نحو زيادة معدلات هذه الضريبة في عام 2025. يخضع الدخل من تأجير العقارات لضريبة الدخل بمعدل 10٪. إذا تم تأجير العقار من خلال كيان قانوني، تنطبق نفس المبادئ الضريبية. عند بيع عقار، تخضع أرباح رأس المال لضريبة بنسبة 10٪ – الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء الموثق، مع مراعاة النفقات المسموح بها. ينص القانون على إعفاء ضريبي على بيع عقار سكني واحد تمتلكه منذ أكثر من ثلاث سنوات، أو ما لا يزيد عن عقارين تمتلكهما منذ أكثر من خمس سنوات. تجدر الإشارة إلى أن ضريبة الملكية السنوية تُدفع مع رسوم جمع النفايات البلدية، والتي تُحسب بشكل منفصل ولكن يتم تحصيلها كجزء من مستند دفع واحد. يعتمد المبلغ الإجمالي لهذه المدفوعات على البلدية المحددة وفئة العقار. في معظم الحالات، تكون القاعدة الضريبية أقل بكثير من القيمة السوقية، مما يقلل من العبء الضريبي الفعلي.

بالنسبة للمستثمرين الأجانب، تظل بلغاريا واحدة من أكثر الدول الأوروبية ميسورة التكلفة من حيث الضرائب العقارية. معدلات الضرائب معتدلة، والقواعد شفافة، ومزايا الملكية طويلة الأجل تجعل السوق جذابة للأفراد والشركات التي تستثمر في العقارات السكنية والتجارية.

يساعد محامو Regulated United Europe المستثمرين الأجانب في بلغاريا في تقييم الالتزامات الضريبية، وإعداد الحسابات لعقارات محددة، وتحسين هيكل ملكية العقارات من خلال الكيانات القانونية، مما يقلل بشكل كبير من التكاليف الإجمالية للصيانة والبيع اللاحق للأصول.

الضرائب عند شراء عقار في بلغاريا

عند شراء عقار في بلغاريا، يتعين على المشتري دفع عدد من الضرائب والرسوم المتعلقة بنقل الملكية. الدفعة الإلزامية الرئيسية هي ضريبة شراء العقارات، والتي يتم تحصيلها لصالح البلدية التي يقع فيها العقار. يتم تحديد مبلغ الضريبة من قبل السلطات المحلية ويتراوح بين 0.1٪ و 3٪ من قيمة الصفقة. يتم استخدام القيمة السوقية أو القيمة المساحية في الحساب، اعتمادًا على أيهما أعلى. في معظم الحالات، تبلغ الضريبة حوالي 2.5٪ في صوفيا، وحوالي 2٪ في فارنا وبلوفديف، ويمكن أن تصل إلى 3٪ في المناطق السياحية مثل بورغاس أو نيسبار. يتم دفع هذه الضريبة عند تسجيل المعاملة لدى كاتب العدل. يدفع المشتري المبلغ إلى ميزانية البلدية قبل التوقيع على سند التوثيق، وبعد ذلك يقدم كاتب العدل تأكيدًا بالدفع، وهو أمر ضروري لتسجيل الملكية في السجل العقاري.

بالإضافة إلى ضريبة الشراء، يدفع المشتري رسوم كاتب العدل، والتي يتم حسابها على أساس قيمة العقار وتخضع لتعريفات الدولة. في المتوسط، تتراوح تكلفة خدمات كاتب العدل بين 0.1٪ و 1.5٪ من سعر العقار. بالإضافة إلى ذلك، يتم دفع رسوم تسجيل إلى السجل العقاري، والتي عادة ما تكون 0.1٪ من قيمة المعاملة. وبالتالي، فإن التكاليف الإجمالية لشراء العقارات في بلغاريا (بما في ذلك ضريبة الشراء ورسوم كاتب العدل والتسجيل) تتراوح في المتوسط بين 2.5٪ و 5٪ من القيمة الإجمالية للعقار. إذا تمت المعاملة من خلال كيان قانوني، فقد تكون هناك تكاليف إضافية لإعداد مستندات الشركة والتحقق القانوني ودفع تكاليف خدمات الممثل عند توقيع العقد. في بعض الحالات، قد يتفق الطرفان على توزيع التكاليف بين المشتري والبائع، ولكن كقاعدة عامة، يتحمل المشتري الجزء الأكبر من الالتزامات الضريبية.

عند شراء عقار في السوق الأولية – من مطور عقاري – قد يتم تطبيق ضريبة القيمة المضافة (VAT) بمعدل 20٪. ومع ذلك، في معظم الحالات، يتم تضمين ضريبة القيمة المضافة بالفعل في السعر المحدد في اتفاقية الشراء. عند شراء عقار ثانوي، لا يتم فرض ضريبة القيمة المضافة، حيث تعتبر الضريبة قد تم دفعها بالفعل عند البيع الأول للعقار. وتجدر الإشارة أيضًا إلى أنه عند دفع الضريبة وتسجيل المعاملة، يتعين على المشترين الأجانب تقديم ترجمة لجميع المستندات إلى اللغة البلغارية، من قبل مترجم محلف. بالإضافة إلى ذلك، بعد تسجيل العقار، يجب على المالك الجديد إخطار البلدية بالشراء في غضون شهرين حتى يمكن حساب ضريبة العقار السنوية ورسوم جمع النفايات بشكل صحيح في المستقبل. بشكل عام، يظل العبء الضريبي عند شراء عقار في بلغاريا معتدلاً مقارنة بمعظم دول الاتحاد الأوروبي. نظام حساب شفاف، ومعدلات ضريبية بلدية ثابتة، وعدم وجود مدفوعات إلزامية خفية تجعل عملية شراء العقارات متوقعة وآمنة للمستثمرين الأجانب.

تكلفة الخدمات القانونية عند شراء عقار في بلغاريا

تعتمد تكلفة الخدمات القانونية عند شراء عقار في بلغاريا على مدى تعقيد الصفقة ونوع العقار ونطاق الدعم المقدم. في المتوسط، تبدأ تكلفة الحزمة الأساسية من الخدمات، بما في ذلك فحص العقار وتحليل وثائق الملكية وإعداد العقد الأولي ومشاركة محامٍ في توقيع سند التوثيق، من 400 يورو. أما الدعم الأكثر شمولاً، بما في ذلك التفاعل الكامل مع كاتب العدل، وإعداد جميع المستندات، والتحقق من الرهونات وتسجيل الملكية في السجل العقاري، فتتراوح تكلفته بين 600 و700 يورو. في الحالات التي تنطوي فيها الصفقة على جوانب إضافية، مثل الشراء من خلال شركة، أو إعداد توكيل رسمي، أو الاستعانة بمترجم فوري، أو إعداد مستندات لبنك أجنبي، قد ترتفع التكلفة إلى 1000 يورو أو أكثر.

تقدم بعض شركات المحاماة أسعارًا ثابتة للخدمات الفردية: عادةً ما تقدر تكلفة الاستشارة بشأن قضايا شراء العقارات بما يتراوح بين 60 و 150 يورو، وإعداد العقد الأولي بما يتراوح بين 150 و 250 يورو، وتختلف تكلفة الدعم الكامل للمعاملة الجاهزة من 500 إلى 700 يورو. ومع ذلك، لا يتم عادةً تضمين تكلفة رسوم كاتب العدل والتسجيل وترجمة المستندات والأبوستيل وخدمات الوكيل العقاري في الرسوم القانونية ويتم دفعها بشكل منفصل. يشمل الدعم القانوني للمعاملات في بلغاريا عدة مراحل رئيسية: التحقق من الوضع القانوني للعقار، وتحليل تاريخ الملكية، والتحقق من وجود ديون ورهون عقارية، وإعداد اتفاقية شراء أولية والموافقة عليها، وصياغة الاتفاقية الرئيسية للتوثيق، وتمثيل مصالح العميل أمام كاتب العدل، والتسجيل اللاحق للملكية. إذا لزم الأمر، يقوم المحامي أيضًا بترجمة المستندات إلى اللغة البلغارية، وصياغة التوكيلات القانونية والإشراف على إدخال العقار في السجل العقاري.

الدعم القانوني مهم بشكل خاص للمشترين الأجانب، لأنه يساعد على تجنب المخاطر المرتبطة بالبائعين غير النزيهين، أو عدم وجود تصاريح بناء، أو التغييرات غير المسجلة في التصميم.
يقوم محامٍ متمرس بالتحقق من أن المعاملة تتوافق مع القانون البلغاري، ويحمي مصالح العميل أثناء التسويات ويضمن نقاء الملكية القانوني حتى اكتمال التسجيل. بشكل عام، تظل تكلفة الخدمات القانونية عند شراء عقار في بلغاريا معتدلة مقارنة بدول الاتحاد الأوروبي الأخرى، وتوفر هذه الخدمات ضمانًا لأمن المعاملة وتقليل المخاطر المحتملة.

تكلفة خدمات كاتب العدل عند شراء عقار في بلغاريا

يتم تحديد تكلفة خدمات كاتب العدل عند شراء عقار في بلغاريا وفقًا للتعريفات الحكومية وتعتمد على تكلفة العقار. يتم الدفع لكاتب العدل عند توقيع سند التوثيق، الذي يؤكد نقل الملكية. يتراوح متوسط تكلفة الخدمات من 0.1٪ إلى 1.5٪ من السعر التعاقدي للعقار. لفهم هيكل النفقات، يمكنك الرجوع إلى النطاقات التالية: بالنسبة للعقارات التي تبلغ قيمتها 100000 يورو، تبلغ الرسوم حوالي 375-400 يورو، وبالنسبة للعقارات التي تزيد قيمتها عن 200000 يورو، تبلغ الرسوم حوالي 600-700 يورو. لا يتجاوز الحد الأقصى لرسوم كاتب العدل بموجب القانون حوالي 3000 يورو.

تجدر الإشارة إلى أن ضريبة القيمة المضافة (VAT) بنسبة 20٪ تضاف إلى رسوم كاتب العدل. بالإضافة إلى ذلك، يجوز لكاتب العدل فرض رسوم إضافية على خدمات المترجم الفوري (في حالة المشتري الأجنبي)، لإعداد سند كاتب العدل، والتحقق من وثائق الملكية، وإنتاج نسخ مصدقة. تُدفع رسوم كاتب العدل قبل توقيع عقد الشراء، ويكون كاتب العدل مسؤولاً عن التنفيذ الصحيح ونقل المستندات لتسجيل المعاملة لدى سلطات السجل العقاري. بدون التوثيق، يعتبر نقل ملكية العقارات في بلغاريا غير صالح، لذا فإن مشاركة كاتب العدل عنصر إلزامي في أي معاملة.

وبالتالي، تتراوح تكلفة خدمات كاتب العدل عند شراء عقار في بلغاريا عادةً بين 200 و700 يورو، اعتمادًا على قيمة العقار وتعقيد المعاملة. يعد الدعم التوثيقي مهمًا بشكل خاص للأجانب، حيث لا يقتصر دور كاتب العدل على توثيق المعاملة فحسب، بل يراقب أيضًا صحة جميع الإجراءات القانونية، مما يضمن شرعية نقل الملكية.

تكلفة خدمات الوكيل العقاري عند شراء عقار في بلغاريا

تتراوح تكلفة خدمات الوكيل العقاري عند شراء عقار في بلغاريا عادة بين 2.5٪ و 3٪ من سعر الصفقة. في بعض الحالات، خاصة عند مساعدة مشتر أجنبي أو عند شراء عقارات ذات تعقيد متزايد، يمكن أن تصل العمولة إلى 4-5٪. عند شراء عقارات رخيصة، تحدد الوكالات أحيانًا رسومًا ثابتة دنيا، والتي عادة ما تكون حوالي 700-800 يورو. يتم دفع عمولة الوكيل العقاري في وقت إجراء المعاملة، بعد توقيع العقد الأولي أو السند التوثيقي. في معظم الحالات، يتحمل المشتري تكلفة الخدمات، ولكن في بعض الأحيان يتفق الطرفان على تقسيم العمولة بالتساوي بين المشتري والبائع.

تشمل قائمة الخدمات القياسية التي تقدمها وكالة العقارات اختيار العقارات المناسبة، وتنظيم عمليات العرض، والتفاوض مع البائع، والتحقق من سعر السوق، وإعداد اتفاقية شراء أولية والاتفاق عليها، ومرافقة العميل حتى يتم توثيق الصفقة. تقدم بعض الوكالات أيضًا خدمات إضافية: التحقق من الوضع القانوني للعقار، والحصول على شهادات من السجل العقاري والسلطات الضريبية، وترجمة المستندات، والمساعدة في فتح حساب مصرفي وترتيب تأمين العقار. قد يتم تضمين هذه الخدمات الإضافية في الحزمة الشاملة أو يتم دفعها بشكل منفصل، اعتمادًا على شروط اتفاقية الوكالة.

قبل البدء في العمل مع وكيل عقارات، يوصى بإبرام اتفاقية مكتوبة تحدد مبلغ العمولة ونطاق الخدمات المقدمة وإجراءات الدفع ومدة الاتفاقية. هذا مهم بشكل خاص للمشترين الأجانب لتجنب سوء الفهم والعمولات المزدوجة. عند اختيار وكالة، يجب الانتباه إلى ترخيصها وخبرتها في العمل مع العملاء الأجانب وسمعتها. بشكل عام، تظل خدمات الوكلاء العقاريين في بلغاريا رخيصة نسبيًا مقارنة بدول الاتحاد الأوروبي الأخرى، وتساعد مشاركتهم في تقليل المخاطر بشكل كبير عند شراء العقارات، خاصةً عندما تتم المعاملة عن بُعد.

الضرائب على ملكية العقارات في بلغاريا

تخضع ملكية العقارات في بلغاريا للضرائب والرسوم المحلية السنوية، التي تنظمها السلطات البلدية. الدفعة الإلزامية الرئيسية هي ضريبة الممتلكات، التي تُفرض على مالكي العقارات السكنية والتجارية والأراضي. يتعين على كل من المواطنين البلغاريين والأجانب دفع هذه الضريبة، بغض النظر عما إذا كان العقار مستخدمًا أم لا. يتم تحديد مبلغ الضريبة على أساس القيمة المساحية (المقدرة) للعقار كما حددتها البلدية المحلية. عادة ما يكون هذا التقييم أقل من سعر السوق، وعادة ما يكون حوالي 50-70٪ منه، مما يجعل العبء الضريبي الفعلي معتدلاً نسبيًا. تحدد السلطات المحلية معدلات الضريبة التي تتراوح بين 0.1٪ و 0.45٪ من القيمة التقديرية للعقار. على سبيل المثال، يبلغ متوسط المعدل في صوفيا حوالي 0.32٪، وفي بورغاس حوالي 0.25٪، وفي فارنا حوالي 0.15٪.

يتم دفع الضريبة سنويًا، بغض النظر عما إذا كان المالك يعيش في بلغاريا أو يؤجر العقار. يمكن دفع الضريبة دفعة واحدة بحلول نهاية مارس من العام الحالي أو على أربع دفعات متساوية على مدار العام – بحلول نهاية مارس ويونيو وسبتمبر وديسمبر. يتوفر خصم بنسبة 5٪ إذا تم دفع كامل مبلغ الضريبة بحلول 31 مارس. هناك امتيازات للمسكن الرئيسي للمالك: إذا تم تسجيل العقار كمكان الإقامة الرئيسي، فيمكن تخفيض معدل الضريبة بنسبة 50٪. ينطبق الإعفاء الضريبي أيضًا على فئات معينة من العقارات المملوكة للوكالات الحكومية والمنظمات الدينية والمدارس والمؤسسات الخيرية، شريطة ألا تستخدم هذه العقارات في أنشطة تجارية.

بالإضافة إلى ضريبة العقارات، يتعين على المالكين دفع رسوم سنوية لجمع النفايات البلدية. يتم تحديد المبلغ من قبل السلطات المحلية ويتم حسابه على أساس حجم العقار أو عدد السكان. يتم تحصيل هذه الرسوم في نفس وقت ضريبة العقارات، ويتم الإشارة إلى كلا الدفعتين في فاتورة واحدة. يجب على مالكي العقارات الأجانب إخطار البلدية بشراء عقار في غضون شهرين من توقيع العقد الموثق حتى تتمكن السلطات الضريبية من حساب الالتزامات السنوية. قد يؤدي التأخير في التسجيل إلى غرامات وعقوبات.

بشكل عام، لا يزال العبء الضريبي على ملكية العقارات في بلغاريا من أقل العبء الضريبي في الاتحاد الأوروبي. نظام حساب بسيط، وغياب الرسوم الخفية، ومعدلات معتدلة تجعل ملكية العقارات جذابة للمستثمرين الأجانب، خاصة على المدى الطويل.

الضرائب على تأجير العقارات لفترات قصيرة في بلغاريا

يعتبر تأجير العقارات لفترات قصيرة في بلغاريا، أي لأقل من ستة أشهر، نشاطًا تجاريًا ويخضع للضرائب وفقًا لتشريعات البلاد. يتعين على المالكين، سواء كانوا أفرادًا أو شركات، الإعلان عن دخل الإيجار ودفع الضرائب المقابلة. إذا تم تأجير العقار من قبل فرد غير مسجل كرجل أعمال، يخضع دخل الإيجار لضريبة الدخل بمعدل 10٪. في هذه الحالة، يُسمح بخصم 10٪ من الدخل المتحصل عليه دون تقديم أدلة موثقة. وبالتالي، فإن الوعاء الضريبي هو 90٪ من الدخل الفعلي. على سبيل المثال، إذا حصل المالك على 5000 يورو خلال العام، فإن المبلغ الخاضع للضريبة سيكون 4500 يورو والضريبة المستحقة ستكون 450 يورو.

إذا كان المالك يؤجر العقار بانتظام وبغرض الربح، فإنه يتعين عليه التسجيل لدى السلطات الضريبية كمتاجر فردي أو إنشاء كيان قانوني. في هذه الحالة، يخضع الدخل لضريبة الشركات بمعدل 10٪ ويخضع أيضًا لضريبة القيمة المضافة إذا تجاوز حجم المبيعات السنوي 100,000 ليف (حوالي 51,000 جنيه إسترليني). عند التسجيل في ضريبة القيمة المضافة، يتعين على المالك فرض ضريبة القيمة المضافة بمعدل 20٪ على الخدمات المقدمة.

تنطبق نفس القواعد الضريبية على المالكين الذين يؤجرون عقاراتهم من خلال منصات إلكترونية (مثل Booking.com أو Airbnb). يحق للسلطات الضريبية البلغارية طلب معلومات عن الدخل المتحصل عليه من خلال هذه المنصات ومراقبة الإقرار الضريبي. قد يؤدي عدم دفع الضرائب إلى فرض غرامات وعقوبات. بالإضافة إلى ضريبة الدخل، يتعين على المالكين دفع ضريبة عقارية سنوية ورسوم جمع النفايات البلدية، حتى إذا كان العقار يستخدم حصريًا لأغراض الإيجار. يتم فرض هذه المدفوعات في موقع العقار ولا تعتمد على عدد أيام الإيجار في السنة.

إذا تم تأجير العقار على أساس قصير الأجل كسكن سياحي، فيجب تسجيله لدى البلدية والحصول على تصريح للأنشطة السياحية. في بعض المناطق، من الضروري أيضًا تسجيل العقار لدى وزارة السياحة البلغارية. قد يؤدي عدم القيام بذلك إلى غرامات وحظر تأجير العقار. تتميز الضرائب المفروضة على الإيجارات قصيرة الأجل في بلغاريا بالشفافية والمرونة: تبلغ نسبة ضريبة الدخل 10٪، مما يجعل الإيجار مربحًا حتى مع انخفاض معدلات الإشغال. في الوقت نفسه، مع التسجيل السليم والامتثال للمتطلبات الضريبية، يمكن للمالك استخدام عدد من الطرق القانونية لتحسين القاعدة الضريبية.

الضرائب على الإيجارات العقارية طويلة الأجل في بلغاريا

يخضع الإيجار طويل الأجل للعقارات في بلغاريا، أي لمدة تزيد عن ستة أشهر، للتشريعات الضريبية ويتطلب الإعلان عن الدخل. على عكس الإيجارات قصيرة الأجل، التي تعتبر نشاطًا تجاريًا، غالبًا ما يُنظر إلى الإيجارات طويلة الأجل على أنها دخل خاص من ملكية العقارات ولا تتطلب التسجيل الإلزامي كمتاجر فردي. يخضع الدخل الذي يحصل عليه الفرد من الإيجار طويل الأجل للعقارات لضريبة دخل بمعدل ثابت قدره 10٪. في الوقت نفسه، ينص النظام الضريبي البلغاري على إمكانية تطبيق خصم قياسي بنسبة 10٪ من مبلغ الدخل المتحصل عليه دون الحاجة إلى تقديم مستندات داعمة. وبالتالي، يخضع 90٪ من الدخل الفعلي للضريبة. على سبيل المثال، مع دخل إيجار سنوي قدره 10,000 يورو، ستكون القاعدة الضريبية 9,000 يورو وسيكون مبلغ الضريبة المستحقة 900 يورو.

يتم احتساب الضريبة على أساس الإقرار الضريبي، الذي يجب تقديمه إلى السلطات الضريبية بحلول نهاية أبريل من العام التالي لعام الإقرار. يتم السداد إما دفعة واحدة أو على دفعتين، اعتمادًا على المبلغ وطريقة الدفع المختارة. قواعد الضرائب متطابقة بالنسبة للمقيمين البلغاريين وغير المقيمين الذين يمتلكون عقارات في البلاد.

إذا أبرم مالك العقار عقود إيجار طويلة الأجل بشكل منهجي أو أدار عدة عقارات، فقد تعتبر السلطات الضريبية هذه النشاط نشاطًا تجاريًا. في هذه الحالة، سيكون من الضروري التسجيل كشخص طبيعي – رائد أعمال أو إنشاء كيان قانوني، مع دفع ضريبة الشركات بمعدل 10٪. إذا تجاوز الدخل السنوي 100,000 ليف بلغاري (حوالي 51,000 يورو)، فهناك أيضًا التزام بالتسجيل كدافع ضريبة القيمة المضافة، على الرغم من أن هذه القاعدة لا تنطبق على معظم الملاك الخاصين.

من المهم ملاحظة أنه بالإضافة إلى ضريبة الدخل، يستمر مالك العقار في دفع ضريبة العقار السنوية ورسوم جمع النفايات، بغض النظر عما إذا كان العقار مؤجرًا أم لا. هذه الضرائب إلزامية وتفرضها البلدية التي يقع فيها العقار. في بلغاريا، يحق للملاك إبرام عقد إيجار مكتوب، يمكن توثيقه من أجل حماية قانونية أكبر. وهذا مهم بشكل خاص بالنسبة لعقود الإيجار طويلة الأجل، حيث يضمن التوثيق إمكانية تسجيل العقد بسرعة ويحمي مصالح الأطراف في حالة نشوب نزاع.

يجعل نظام الضرائب في بلغاريا الإيجارات طويلة الأجل شكلاً من أشكال الاستثمار المربح مالياً: معدل الضريبة منخفض، والإبلاغ بسيط وشفاف. من خلال العقود المعدة بشكل صحيح والإقرارات الضريبية في الوقت المناسب، يمكن للمستثمرين الأجانب كسب دخل ثابت من تأجير العقارات دون مواجهة عبء ضريبي مفرط.

الضرائب على بيع العقارات في بلغاريا

عند بيع عقار في بلغاريا، يتعين على المالك مراعاة الالتزامات الضريبية المرتبطة بتلقي الدخل من الصفقة. تعتمد الضرائب على وضع المالك (شخص طبيعي أو اعتباري) ومدة ملكية العقار وطبيعة استخدامه. يخضع الأفراد الذين يمتلكون عقارات لضريبة أرباح رأس المال بمعدل 10٪. يتم احتساب الضريبة على الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء الموثق، مضافًا إليه مبلغ النفقات المتعلقة بشراء العقار وتحسينه (مثل الإصلاحات ورسوم كاتب العدل وضرائب الشراء). على سبيل المثال، إذا تم شراء العقار بمبلغ 100,000 يورو وبيعه بمبلغ 130,000 يورو، وبلغت النفقات الموثقة 5,000 يورو، فإن الوعاء الضريبي سيكون 25,000 يورو والضريبة المستحقة ستكون 2,500 يورو.

ينص القانون البلغاري على عدد من الإعفاءات من الضريبة على الدخل من بيع العقارات. يُعفى المالكون من الضرائب في حالتين: إذا تم بيع عقار سكني واحد تم امتلاكه لأكثر من ثلاث سنوات، أو إذا تم بيع ما لا يزيد عن عقارين تم امتلاكهما لأكثر من خمس سنوات. تنطبق هذه الإعفاءات على الأفراد فقط وبشرط ألا يكون البيع منهجيًا. إذا كان العقار مملوكًا لكيان قانوني، فإن الدخل من بيعه يخضع لضريبة الشركات بمعدل 10٪ على إجمالي مبلغ الربح. في هذه الحالة، يتعين على الكيانات القانونية الاحتفاظ بسجلات محاسبية وتقديم بيانات مالية وفقًا لمتطلبات القانون البلغاري. بالنسبة للشركات التي تمتلك عقارات منذ فترة طويلة، يمكن تخفيض ضريبة الدخل عن طريق خصم الاستهلاك أو احتساب النفقات المتكبدة.

يتعين أيضًا على غير المقيمين في بلغاريا الذين يبيعون عقارات في البلاد دفع ضريبة أرباح رأس المال بمعدل 10٪. يتم اقتطاع الضريبة وتحويلها إلى الميزانية البلغارية، بغض النظر عن بلد إقامة البائع. إذا كان هناك اتفاقية ازدواج ضريبي بين بلغاريا وبلد إقامة المالك، فيمكن قيد مبلغ الضريبة المدفوعة في بلغاريا في بلد الإقامة عند تقديم الإقرار الضريبي السنوي. بالإضافة إلى ضريبة الدخل، يتم دفع التكاليف الإدارية القياسية، بما في ذلك رسوم التوثيق والتسجيل، عند بيع العقارات. يقوم كاتب العدل بالتحقق من الوثائق التي تثبت الملكية، وعدم وجود ديون أو رهونات، ويصادق على المعاملة. يمكن أخذ جميع النفقات المتعلقة بالبيع في الاعتبار عند حساب الدخل الخاضع للضريبة.

يخضع بيع العقارات لإقرار إلزامي. يتعين على البائع تقديم إقرار ضريبي بحلول نهاية أبريل من العام التالي لعام المعاملة. يحق للسلطات الضريبية طلب المستندات التي تؤكد تكاليف شراء العقار وتحسينه، وفي حالة عدم وجود مثل هذا التأكيد، يتم احتساب الضريبة على أساس الفرق الكامل بين سعر الشراء وسعر البيع. بشكل عام، يجعل نظام الضرائب في بلغاريا بيع العقارات شفافًا تمامًا: حيث يسمح معدل ثابت بنسبة 10٪ ومعايير إعفاء واضحة للمالكين بتخطيط المعاملات بأقل قدر من المخاطر. إن ملكية العقارات لأكثر من ثلاث أو خمس سنوات تعفي معظم الأفراد فعليًا من دفع ضريبة أرباح رأس المال.

الضرائب على بيع العقارات من قبل الأفراد في بلغاريا

يخضع بيع العقارات من قبل فرد في بلغاريا لضريبة أرباح رأس المال. تنطبق هذه الضريبة على الفرق بين السعر الذي تم بيع العقار به والسعر الذي تم شراؤه به، معدلاً حسب النفقات الموثقة المتكبدة في شراء العقار وملكيته. معدل الضريبة موحد ويبلغ 10٪. يتم تحديد الوعاء الضريبي على أنه الفرق الإيجابي بين سعر البيع وسعر الشراء، مضافًا إليه مبلغ المصاريف المتعلقة برسوم كاتب العدل وضرائب الشراء ورسوم الوكيل العقاري والإصلاحات أو التحسينات الرأسمالية، إذا تم تأكيد هذه المصاريف بوثائق ذات صلة. على سبيل المثال، إذا اشترى فرد عقارًا بمبلغ 120,000 يورو، واستثمر 10,000 يورو في الإصلاحات وباع العقار بمبلغ 150,000 يورو، فسيتم فرض ضريبة على الربح البالغ 20,000 يورو وسيكون مبلغ الضريبة 2,000 يورو.

يمنح القانون البلغاري إعفاءات ضريبية للأفراد الذين يمتلكون عقارات منذ فترة طويلة. ينطبق الإعفاء من ضريبة الدخل على البيع في حالتين: إذا تم بيع عقار سكني واحد تم امتلاكه لأكثر من ثلاث سنوات، أو إذا تم بيع ما لا يزيد عن عقارين تم امتلاكهما لأكثر من خمس سنوات. في هذه الحالات، لا يتم فرض ضريبة الدخل، شريطة ألا يكون البيع ذا طبيعة تجارية منتظمة. إذا كان الفرد يمتلك عدة عقارات ويقوم بصفقات شراء وبيع متكررة، يجوز للسلطات الضريبية تصنيف أنشطته على أنها أنشطة ريادية، وفي هذه الحالة سيتم فرض الضرائب وفقًا للقواعد المطبقة على رواد الأعمال الأفراد. في هذه الحالة، يخضع الدخل من البيع أيضًا لضريبة بنسبة 10٪، ولكن مع الالتزام بالاحتفاظ بالسجلات وتقديم التقارير بطريقة مختلفة.

بالنسبة لغير المقيمين في بلغاريا، فإن القواعد الضريبية متطابقة: يخضع الدخل من بيع العقارات الموجودة في البلاد لضريبة بنسبة 10٪. بعد إتمام المعاملة، يتعين على البائع تقديم إقرار ضريبي إلى وكالة الإيرادات الوطنية (NRA) بحلول نهاية أبريل من العام التالي لعام البيع. تدفع الضريبة في نفس الإطار الزمني. إذا كان هناك اتفاقية ازدواج ضريبي بين بلغاريا وبلد إقامة البائع، يمكن قيد الضريبة المدفوعة في بلغاريا في بلد الإقامة الضريبية. عند بيع العقارات، يتم دفع رسوم التوثيق والتسجيل القياسية، والتي يتحملها المشتري في معظم الحالات، ولكن يمكن للأطراف الاتفاق على توزيع مختلف للتكاليف. يمكن أخذ جميع النفقات التي يتكبدها البائع فيما يتعلق بالصفقة، بما في ذلك الدعم القانوني وإعداد المستندات ودفع أتعاب خدمات المثمن، في الاعتبار عند تحديد الدخل الخاضع للضريبة.

تعتبر الضرائب المفروضة على الأفراد عند بيع العقارات في بلغاريا من أبسط الضرائب وأكثرها مزايا في الاتحاد الأوروبي. إن المعدل الثابت البالغ 10٪، وعدم وجود خصومات معقدة ومعايير إعفاء واضحة تجعل النظام شفافًا وملائمًا للمستثمرين الأجانب.

الضرائب على بيع العقارات من قبل شركة في بلغاريا

عند بيع عقار مملوك لشركة، تخضع الالتزامات الضريبية في بلغاريا لتشريعات ضريبة الشركات. تعتبر جميع الإيرادات الناتجة عن بيع العقارات من قبل كيان قانوني جزءًا من أرباح الشركة وتخضع للضريبة بمعدل 10٪. هذه الضريبة هي ضريبة شركات واحدة تنطبق على إجمالي أرباح المنظمة، بما في ذلك كل من الدخل التشغيلي والأرباح الناتجة عن بيع الأصول مثل المباني والأراضي أو العقارات التجارية. عند تحديد الوعاء الضريبي، تُخصم من مبلغ البيع النفقات المتعلقة بشراء العقار، وكذلك الاستهلاك المتراكم خلال فترة الملكية. إذا تم تسجيل العقار كأصل ثابت، يتم خصم قيمته الدفترية المتبقية من سعر البيع، ويتم احتساب الضريبة فقط على الفرق الإيجابي. على سبيل المثال، إذا اشترت شركة عقارًا بمبلغ 200,000 يورو، وتراكم استهلاك قدره 50,000 يورو على مدى عدة سنوات، ثم باعت العقار بمبلغ 230,000 يورو، فإن الربح الخاضع للضريبة سيكون 80,000 يورو والضريبة المستحقة ستكون 8,000 يورو.

إذا تمت المعاملة من قبل شركة مقيمة في بلغاريا، يتم دفع الضريبة كجزء من ضريبة الشركات العامة، والتي يتم حسابها في نهاية السنة المالية. يتعين على الشركات تقديم إقرار ضريبي سنوي بحلول 31 مارس من السنة التالية لسنة الإبلاغ. تخضع الشركات غير المقيمة التي ليس لها مقر دائم في بلغاريا أيضًا للضريبة بمعدل 10٪ على الدخل المتأتي من بيع العقارات البلغارية. في هذه الحالة، يتم اقتطاع الضريبة في بلغاريا، حتى لو تمت الحسابات في الخارج. إذا تمت عملية البيع في غضون فترة قصيرة بعد شراء العقار، يجوز للسلطات الضريبية تصنيف المعاملة على أنها عملية مضاربة، وتطبق نفس القواعد، ولكن مع فحص أكثر دقة لمصادر الدخل والمبرر الاقتصادي للمعاملة. يتعين على الشركات التي تعمل في شراء وبيع العقارات بشكل منهجي أن تكون مسجلة كدافعي ضريبة القيمة المضافة إذا تجاوز حجم مبيعاتها السنوية 100,000 ليف بلغاري (حوالي 51,000 يورو). في هذه الحالة، قد يخضع بيع العقارات لضريبة القيمة المضافة بمعدل 20٪ إذا كان العقار يندرج في فئة المباني الجديدة أو الأراضي المخصصة للتطوير.

بالنسبة للشركات التي تمتلك عقارات لأكثر من عامين، هناك إمكانية للإعفاء من ضريبة القيمة المضافة على البيع إذا كان العقار يندرج في فئة السوق الثانوية. ومع ذلك، لا يلغي هذا الإعفاء دفع ضريبة دخل الشركات. يمكن إدراج النفقات الإضافية، مثل خدمات كاتب العدل ورسوم التسجيل والدعم القانوني وتقييم العقارات، في تكاليف الشركة وتقليل الوعاء الضريبي. يجب توثيق جميع النفقات وتجسيدها في السجلات المحاسبية. يعتبر بيع العقارات من قبل كيان قانوني في بلغاريا إجراءً شفافًا ويمكن التنبؤ به ماليًا. يجعل معدل الضريبة الثابتة على الشركات البالغ 10٪ النظام البلغاري أحد أكثر الأنظمة مزايا في الاتحاد الأوروبي بالنسبة للمعاملات العقارية.