Permiso de residencia por compra de bienes inmuebles en Europa

En varios países europeos existen programas que permiten a las personas obtener un permiso de residencia mediante la compra de bienes inmuebles y que se encuentran entre las herramientas de inmigración más populares para inversores y personas adineradas. Estos programas ofrecen esencialmente a los ciudadanos extranjeros el derecho a la residencia temporal o permanente en un país de la Unión Europea, siempre que adquieran bienes inmuebles de un valor mínimo determinado y cumplan otros requisitos adicionales. El objetivo principal de estos programas es estimular la inversión extranjera directa en la economía, especialmente en sectores como la construcción, el turismo y los servicios. A cambio, los inversores tienen la oportunidad de vivir en el país, viajar libremente dentro del espacio Schengen y, en algunos casos, solicitar la ciudadanía tras un determinado período de residencia.

Cada país establece sus propios umbrales y condiciones. Por ejemplo, en Chipre, los inversores pueden obtener un permiso de residencia mediante la compra de un inmueble por valor de 300 000 euros o más; en Grecia, el umbral es de 250 000 euros. En algunos países, es posible comprar varias propiedades, siempre que su valor total alcance el mínimo establecido. Es importante que la propiedad se pague con fondos personales del inversor y no con un préstamo o crédito. Las transferencias bancarias deben realizarse a través de instituciones financieras verificadas de la UE y se deben adjuntar a la solicitud los documentos que confirmen el origen de los fondos.

El proceso de obtención del permiso de residencia suele constar de varias etapas. En primer lugar, el solicitante selecciona una propiedad y celebra un contrato de compraventa. A continuación, se registra la escritura de propiedad, tras lo cual se presenta a las autoridades de inmigración un paquete de solicitud que contiene el pasaporte del solicitante, la prueba de compra, un extracto del registro de la propiedad, la prueba del seguro médico, un certificado de antecedentes penales y la prueba de solvencia financiera. Tras revisar la solicitud y verificar el origen de los fondos, las autoridades expedirán un permiso de residencia válido por un periodo de uno a cinco años, que podrá prorrogarse si se conserva la propiedad. Algunos programas permiten incluir a los miembros de la familia: cónyuges, hijos menores y, en ocasiones, padres.

Cabe señalar que tener un permiso de residencia no significa necesariamente que se sea residente fiscal. Para convertirse en residente fiscal, es necesario vivir en el país al menos 183 días al año y tener allí el centro de los intereses vitales. Una ventaja importante de estos programas es la posibilidad de circular libremente por los países del espacio Schengen. Los titulares de un permiso de residencia pueden visitar la mayoría de los países europeos sin necesidad de visado, abrir cuentas bancarias, recibir asistencia médica y educar a sus hijos en las escuelas locales. El procedimiento para prorrogar un permiso de residencia suele ser sencillo: solo hay que confirmar que se sigue siendo propietario de la propiedad, que no se tienen deudas fiscales y que se siguen cumpliendo las condiciones del programa. En algunos países, como Portugal y Grecia, se puede solicitar la residencia permanente o la ciudadanía después de cinco años de residencia permanente.

En 2025, el número de jurisdicciones europeas que ofrecían «permisos de residencia por propiedad inmobiliaria» había disminuido. A continuación se enumeran las opciones actuales y las excepciones importantes.

Programas activos (los bienes inmuebles constituyen una parte independiente o fundamental de la base)

• Grecia: Golden Visa: se concede un permiso de residencia de 5 años por invertir en bienes inmuebles. El umbral básico de inversión se mantiene en 250 000 €, pero para ubicaciones «premium» como Atenas, Tesalónica y las islas más populares, el umbral mínimo de inversión ha aumentado a 800 000 €. También se permiten estructuras de inversión alternativas, incluida la conversión de inmuebles comerciales en inmuebles residenciales en determinados casos.
• Chipre: residencia permanente (Reg. 6(2)) tras la compra de una nueva propiedad residencial por valor de 300 000 € (+IVA). También se permiten opciones de propiedades comerciales si se cumple el umbral de precio.
• Malta: Programa de Residencia Permanente de Malta (MPRP): la compra de una vivienda no es la única condición, pero es un elemento clave del paquete (compra de un inmueble a partir de 375 000 € o un contrato de arrendamiento a largo plazo, más contribuciones obligatorias y una donación).

Programas de permiso de residencia para inmuebles en Europa (2025)

Requisitos legales para los participantes en el programa (comprobación de identidad y origen de los fondos)

• Todos los solicitantes se someten a verificaciones KYC/AML, incluida la confirmación del origen de los fondos.
• Las inversiones deben proceder de fuentes legales y estar respaldadas por pruebas documentales.
• El tipo de propiedad (residencial/comercial y nueva/secundaria) afecta a la elegibilidad para el programa.
• Las normas y los umbrales están sujetos a cambios, por lo que se recomienda verificar su validez antes de presentar la solicitud.

¿Cuáles son las ventajas de un permiso de residencia en un país de la Unión Europea?

Los inversores y sus familias obtienen una serie de ventajas cuando obtienen un permiso de residencia en un país de la Unión Europea, entre las que se incluyen protección legal, libertad de movimiento, oportunidades fiscales y un alto nivel de estabilidad social. Este estatus allana el camino para la residencia a largo plazo en Europa, facilita las operaciones comerciales y refuerza la reputación internacional del titular del permiso. La principal ventaja de un permiso de residencia europeo es el derecho a viajar libremente dentro del espacio Schengen. Los titulares de un permiso de residencia pueden viajar a la mayoría de los países europeos sin necesidad de visado, lo que resulta especialmente conveniente para empresarios, inversores y personas que realizan actividades internacionales. Además, los permisos de residencia permiten a sus titulares vivir legalmente en el país, dirigir un negocio, abrir cuentas bancarias, comprar inmuebles y acceder a toda la infraestructura del mercado interior de la Unión Europea.

Los titulares de un permiso de residencia tienen derecho a acceder a los sistemas de educación y sanidad del país que elijan. Los hijos de los inversores pueden estudiar en colegios y universidades públicas en las mismas condiciones que los ciudadanos, y el seguro médico les da derecho a recibir un tratamiento y una atención de alta calidad. En algunos casos, existen acuerdos que permiten recibir asistencia médica en otros países de la UE, lo que resulta especialmente importante para las familias que viajan con frecuencia entre diferentes jurisdicciones. Desde un punto de vista práctico, el permiso de residencia es el primer paso para obtener la residencia permanente y la ciudadanía de la Unión Europea. Tras varios años de residencia legal, los inversores pueden solicitar la residencia permanente y, posteriormente, la ciudadanía. Esto les da derecho a vivir, trabajar y crear una empresa en cualquier país de la UE, así como a disfrutar de la protección y el apoyo consular de las instituciones europeas.

Los titulares de un permiso de residencia tienen acceso a un sistema eficaz de protección de los derechos de propiedad y las inversiones. La legislación de la UE ofrece un alto nivel de seguridad jurídica y garantiza las obligaciones contractuales, proporcionando protección jurídica tanto a nivel nacional como supranacional. Esto es especialmente importante para los inversores que compran inmuebles o acciones de empresas europeas, ya que sus activos están protegidos por los sistemas institucionales y judiciales del país en el que se encuentran.

Muchos países ofrecen regímenes fiscales favorables para los nuevos residentes. Entre ellos se incluyen tipos impositivos reducidos sobre la renta, exención del impuesto sobre la renta extranjera y exención del impuesto de sucesiones o de las ganancias de capital en determinados casos. Además, la posesión de un permiso de residencia simplifica el proceso de apertura de cuentas bancarias, obtención de préstamos y acceso a los servicios financieros en los países de la Unión Europea, lo que facilita la integración en el sistema económico europeo. Un permiso de residencia europeo también ayuda a legitimar los ingresos y confirma que el origen del capital es transparente. Los inversores que han obtenido la residencia mediante la compra de bienes inmuebles o la creación de una empresa demuestran su solvencia financiera y la legitimidad de sus inversiones, lo que aumenta el nivel de confianza que depositan en ellos los bancos, las contrapartes y los organismos gubernamentales.

Las prestaciones familiares también desempeñan un papel importante. El permiso de residencia permite al cónyuge y a los hijos del inversor residir con él, disfrutar de la seguridad social y prosperar en un entorno seguro. En muchos casos, el programa también se extiende a los padres, lo que supone un valioso medio para garantizar la estabilidad y un futuro seguro para toda la familia. Otra ventaja es la posibilidad de planificar los impuestos y la empresa. Tener una residencia en Europa le permite optimizar la estructura de sus activos, aprovechar los acuerdos de doble imposición y proteger su propiedad frente a los riesgos políticos y económicos.

Un permiso de residencia de la Unión Europea es más que un simple permiso de residencia; es una herramienta que proporciona estabilidad estratégica, seguridad e integración en el espacio económico europeo. Mejora la posición internacional del inversor, abre el acceso a los programas europeos de apoyo a las empresas y la innovación y proporciona acceso a uno de los sistemas jurídicos más estables y transparentes del mundo.

En los países de la Unión Europea, ya no se concede el permiso de residencia por «bienes inmuebles»

• España: a partir del 3 de abril de 2025, ya no se concederán permisos de residencia por inversión en bienes inmuebles (el programa de «visados dorados» dejará de estar vigente).
• Portugal: a partir de octubre de 2023, se excluirán todas las opciones inmobiliarias (se mantendrán los permisos de residencia para otras inversiones).
• Hungría: a finales de 2024, la compra directa de propiedades residenciales (500 000 €) quedó excluida del nuevo GIP como opción válida. A partir de 2025, la «vía inmobiliaria» dejará de estar disponible.
• Irlanda: cerrado en 2023; la opción inmobiliaria no está disponible.

Los programas de permisos de residencia para la compra de bienes inmuebles se han suspendido en varios países europeos debido a una combinación de factores políticos, económicos y sociales, lo que refleja la nueva política de la Unión Europea en materia de inversión extranjera y control de capitales. Estas medidas fueron principalmente una respuesta a la presión de la Comisión Europea, el Parlamento Europeo y las autoridades de supervisión financiera, que han expresado en repetidas ocasiones su preocupación por el hecho de que los programas de «visados dorados» supongan un riesgo para la seguridad y la estabilidad del sistema financiero de la UE. Los reguladores han señalado que la obtención de un permiso de residencia mediante la compra de bienes inmuebles podría permitir la legalización de capitales de origen dudoso, eludir sanciones y evadir impuestos. En consecuencia, los países se han visto obligados a reevaluar su postura respecto a estos programas de inversión, intensificando la verificación del origen de los fondos y mejorando la transparencia de las transacciones.

Otro factor clave fue el impacto de la inversión extranjera en los mercados inmobiliarios nacionales. En España y Portugal, por ejemplo, los permisos de residencia concedidos mediante la compra de propiedades provocaron un rápido aumento de los precios de los inmuebles residenciales, especialmente en las grandes ciudades y las regiones costeras, lo que hizo que la vivienda fuera inasequible para los ciudadanos locales. El descontento social causado por los aumentos especulativos de los precios fue una de las principales razones para cerrar estos programas. Los gobiernos de estos países declararon oficialmente que su decisión tenía por objeto proteger el derecho de los ciudadanos a una vivienda asequible y evitar una mayor comercialización del parque inmobiliario. Los casos de abuso también desempeñaron un papel importante. En muchos casos, los inversores compraban inmuebles solo sobre el papel, sin intención de vivir en el país. A menudo, las propiedades se registraban a nombre de empresas o intermediarios, lo que dificultaba la verificación de los propietarios finales. Tras obtener el permiso de residencia, la propiedad solía revenderse, lo que convertía el programa en sí mismo en una herramienta para inversiones ficticias. Para evitar estas situaciones, las autoridades nacionales comenzaron a reforzar el control sobre las estructuras de propiedad, llegando a excluir por completo los inmuebles de la lista de formas de inversión aceptables.

La nueva política de sanciones de la Unión Europea también influyó significativamente en la decisión de cancelar el programa. Tras los acontecimientos de 2022, los controles sobre el origen de los fondos en Europa se hicieron mucho más estrictos, especialmente para los ciudadanos de países sujetos a medidas restrictivas. La compra de inmuebles se consideraba una forma fácil de introducir capital en la circulación legal, lo que suscitaba preocupación entre los reguladores. La exclusión de los inmuebles de los planes de inversión aumentó la transparencia financiera y minimizó los riesgos asociados al incumplimiento de las sanciones. Otro argumento a favor de las reformas fue el deseo de redirigir los flujos de inversión hacia sectores económicos reales. Los países europeos llegaron a la conclusión de que la compra de bienes inmuebles no crea nuevos puestos de trabajo ni contribuye de manera significativa al desarrollo de la industria y la innovación. En consecuencia, la atención se ha desplazado hacia las inversiones en empresas tecnológicas de nueva creación, la investigación científica, los fondos y los proyectos de infraestructura que generan rendimientos económicos y contribuyen al crecimiento sostenible.

En última instancia, el factor decisivo fue la aparición de una tendencia paneuropea hacia la transparencia, la justicia social y la inversión responsable. La abolición de los programas de permisos de residencia para la compra de bienes inmuebles se ha convertido en parte de la estrategia general de la Unión Europea para reducir la desigualdad de riqueza y aumentar la estabilidad social. Las autoridades quieren demostrar que la residencia en la UE debe concederse por inversiones activas que generen valor económico y social, en lugar de inversiones pasivas en bienes inmuebles. Así, la supresión de los programas de permisos de residencia para la compra de bienes inmuebles refleja la transición de Europa hacia un enfoque más equilibrado y responsable de la inversión extranjera. Ahora se da prioridad a las inversiones activas que pueden estimular el desarrollo económico, reforzar la confianza en el sistema financiero y mantener un equilibrio de intereses entre los inversores extranjeros y la población local, en lugar del capital pasivo concentrado en el sector residencial.