Impuestos sobre la propiedad en Grecia 2025

Aunque la fiscalidad inmobiliaria en Grecia en 2025 mantiene su estructura transparente y sigue siendo atractiva para los inversores extranjeros, es necesario conocer a fondo todas las normas y tipos impositivos aplicables. Los inversores se enfrentan a varios tipos de impuestos principales al comprar una propiedad en Grecia: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, el IVA, el impuesto anual ENFIA y el impuesto sobre los ingresos por alquiler. También existen obligaciones al vender o heredar una propiedad.

La carga fiscal al comprar un inmueble depende del tipo de propiedad. En el caso de los inmuebles antiguos, se aplica un impuesto sobre transmisiones patrimoniales del 3,09 % del valor del inmueble o del valor objetivo (fiscal) si la licencia de obras se expidió antes del 1 de enero de 2006. En el caso de los edificios nuevos, las licencias de obras expedidas después del 1 de enero de 2006 están sujetas a un IVA del 24 %. En función de las características del inmueble y del contrato de compraventa, el inversor puede optar por un régimen fiscal más favorable.

Además, los propietarios están obligados a pagar un impuesto sobre los servicios públicos que se recauda a través de las facturas de electricidad. Este impuesto se calcula en función del «valor objetivo» de la propiedad y oscila entre el 0,025 % y el 0,035 %. En 2025, el Gobierno griego introducirá un sistema automatizado para revisar el valor estimado de los bienes inmuebles, lo que podría afectar a la base imponible y a los pagos posteriores.

La principal obligación anual de los propietarios de inmuebles en Grecia es el impuesto ENFIA. Se aplica tanto a personas físicas como jurídicas y depende de las características del inmueble: ubicación, superficie, antigüedad y tipo de edificio. El tipo básico oscila entre 2 y 16,2 euros por metro cuadrado para los edificios y entre 0,0037 y 9,25 euros por metro cuadrado para los terrenos. En 2025, los propietarios de inmuebles asegurados recibirán concesiones: los inmuebles valorados en hasta 500 000 € se gravarán con un tipo reducido del 20 %, mientras que los inmuebles valorados por encima de esta cantidad se gravarán con un tipo reducido del 10 %, siempre que el seguro haya estado en vigor durante al menos tres meses en el año anterior. Los pagos del ENFIA en 2025 se realizarán en 12 cuotas mensuales, a partir de marzo.

Los propietarios también pagan los gastos locales incluidos en sus facturas de electricidad, que cubren los gastos de alumbrado público y recogida de basuras. Estos gastos oscilan entre 0,018 y 0,073 euros por metro cuadrado y pueden aumentar anualmente a discreción del municipio.

Si la propiedad se utiliza para fines de alquiler, el propietario debe pagar el impuesto sobre la renta. Se establecen tipos progresivos para las personas físicas: 15 % para ingresos de hasta 12 000 €; 35 % para ingresos de 12 001 € a 35 000 €; 37 % para ingresos de 35 001 € a 40 000 €; y 45 % para ingresos superiores a 40 000 €. Se aplica un tipo impositivo del 22 % a las personas jurídicas. En 2025 entrará en vigor un régimen preferencial temporal: los arrendamientos a largo plazo de propiedades residenciales de hasta 120 metros cuadrados que no hayan sido arrendadas anteriormente a corto plazo estarán exentos del impuesto sobre la renta durante un máximo de 36 meses.

Hasta finales de 2026, se ha suspendido el impuesto sobre las ganancias de capital por la venta de bienes inmuebles para las personas físicas en Grecia, siempre que la venta no sea comercial y no supere dos propiedades en dos años. Las ganancias por la venta de bienes inmuebles por parte de personas jurídicas se gravan a un tipo del 22 %.

En caso de herencia o donación de bienes inmuebles, el impuesto depende del grado de parentesco. Los familiares directos (cónyuge, hijos, padres y nietos) están exentos del impuesto sobre los primeros 150 000 €, tras lo cual se aplican tipos que oscilan entre el 1 % y el 10 %. Se aplican tipos más elevados a los familiares más lejanos y a terceros, que alcanzan el 40 %.

Los inversores extranjeros pueden comprar inmuebles en Grecia en las mismas condiciones que los ciudadanos griegos. Además, existe un programa que concede permisos de residencia a quienes compran inmuebles por valor de 250 000 € o más, lo que hace que el mercado griego sea especialmente atractivo para los inversores. Recuerde que todos los cambios en la situación de la propiedad deben reflejarse en el formulario E9 de manera oportuna, ya que este formulario sirve de base para el cálculo del impuesto ENFIA.

Para obtener las ventajas fiscales del ENFIA, se recomienda asegurar la propiedad, elegir cuidadosamente entre el IVA y el impuesto de transmisiones patrimoniales en el momento de la compra y tener en cuenta el cambio previsto en el valor estimado, que puede aumentar la base imponible. Los inversores que utilicen las propiedades con fines de alquiler deben estudiar detenidamente los requisitos de alquiler a largo y corto plazo, ya que se están introduciendo restricciones al alquiler a corto plazo en varias regiones, incluida Atenas.

En general, el sistema fiscal griego de 2025 combina estabilidad y flexibilidad. Ofrece tasas de adquisición moderadas, obligaciones anuales razonables e incentivos para propietarios e inversores. Con una planificación fiscal competente, un seguro y el cumplimiento de todos los requisitos de información, los bienes inmuebles en Grecia siguen siendo una inversión atractiva y una fuente de ingresos estables.

Impuestos al comprar una propiedad en Grecia

Los inversores deben hacer frente a varios tipos de impuestos y pagos obligatorios al comprar un inmueble en Grecia. El importe depende de las características de la propiedad, el año de construcción y el estado de la transacción. El principal impuesto sobre la compra de inmuebles no sujetos al IVA es el impuesto sobre la transferencia de la propiedad, que se aplica a un tipo del 3,09 % del precio de compra o del «valor objetivo» de la propiedad, el que sea mayor. El comprador paga este impuesto antes de que la transacción se inscriba en el registro de la propiedad.

Si la propiedad es un edificio nuevo para el que se ha expedido una licencia de obras después del 1 de enero de 2006, se aplica el impuesto sobre el valor añadido (IVA) a un tipo del 24 %. Este IVA solo se aplica a la venta inicial por parte del promotor y no se aplica a las ventas posteriores. En determinados casos, existen exenciones, pero están sujetas a condiciones y plazos.

Además del impuesto de transmisiones patrimoniales o el IVA, hay que tener en cuenta los gastos de notario y registro al comprar un inmueble. Los notarios cobran una tarifa de entre el 0,8 % y el 1,2 % del valor de la propiedad, y los gastos de registro para inscribir la transacción en el registro de la propiedad suelen rondar el 0,5 %.

Además, el comprador debe pagar un pequeño impuesto municipal (TAP), que se recauda a través del sistema de pago de servicios públicos y se calcula en función del «valor objetivo» de la propiedad. El importe varía entre el 0,025 % y el 0,035 %.

Cabe señalar que Grecia introducirá un nuevo sistema automatizado de valoración de propiedades en 2025, lo que dará lugar a revisiones periódicas de los «valores objetivos». Esto puede afectar al importe de los impuestos a pagar en el momento de la compra, así como a los posteriores pagos anuales del impuesto ENFIA.

Por lo tanto, los principales gastos fiscales al comprar un inmueble en Grecia son: 3,09 % de impuesto sobre transmisiones patrimoniales para propiedades sin IVA, 24 % de IVA para edificios nuevos, gastos de notario de hasta el 1 %, gastos de registro de aproximadamente el 0,5 % y el impuesto municipal TAP. En total, incluidos los gastos accesorios, la carga fiscal global al comprar un inmueble en Grecia suele rondar el 4-5 % del valor del inmueble si no está sujeto al IVA y hasta el 25 % si se aplica el tipo estándar del IVA.

El coste de los servicios jurídicos al comprar un inmueble en Grecia depende de la complejidad de la transacción, el coste del inmueble y el alcance de la asistencia. Por término medio, oscila entre el 1 % y el 1,5 % del precio del inmueble.

El coste depende de la complejidad de la transacción, el coste de la propiedad y el alcance de la asistencia. Por término medio, oscila entre el 1 % y el 1,5 % del precio de la propiedad. El abogado desempeña un papel fundamental en el proceso de compra. Realiza una revisión legal de la propiedad, analiza su historial de propiedad, gravámenes, deudas y restricciones legales. También prepara un borrador del contrato de compraventa y representa al cliente ante el notario y el registro de la propiedad.

Inicialmente, el abogado verifica que la propiedad cumpla con la ley y que los documentos de titularidad y los datos de los registros sean auténticos. Esta etapa dura entre unos días y dos semanas, dependiendo de la región y de la disponibilidad de los documentos. A continuación, el abogado supervisa la formalización del contrato preliminar y controla los acuerdos de depósito y pago. En la etapa final, el abogado se asegura de que se registren los derechos de propiedad en el catastro y de que se reciban todos los documentos justificativos.

El coste de los servicios jurídicos puede variar en función de si el comprador es un inversor extranjero. En tales casos, el abogado también prepara la documentación fiscal, ayuda a obtener un número de identificación fiscal griego (AFM), abre una cuenta bancaria y asesora sobre transferencias de dinero y control de divisas. Estos servicios suelen pagarse por separado y cuestan entre 300 y 800 euros, dependiendo de la complejidad.

Por término medio, la asistencia para una transacción estándar de compra de una propiedad residencial en Grecia, por un valor aproximado de 300 000 €, cuesta entre 3000 € y 4500 €. Si la transacción implica la propiedad corporativa, la propiedad conjunta, una hipoteca o la compra a través de una persona jurídica, el coste de la asistencia jurídica puede alcanzar el dos por ciento del importe de la transacción.

Por lo tanto, los servicios jurídicos son un elemento necesario para proteger los intereses del comprador al adquirir un inmueble en Grecia. Un abogado competente garantiza la legalidad y la transparencia de la transacción y previene los posibles riesgos asociados a la compra de un inmueble. Esto reduce la probabilidad de disputas y costes adicionales en el futuro.

El coste de los servicios notariales al adquirir un inmueble en Grecia

Los honorarios notariales se determinan como un porcentaje del valor contractual u «objetivo» de la propiedad y están regulados por la legislación vigente. Por término medio, los honorarios notariales oscilan entre el 0,8 % y el 1,2 % del valor de la propiedad. La tarifa mínima está fijada por ley e incluye los honorarios del notario por la preparación y certificación del contrato de compraventa, así como los gastos de redacción de documentos adicionales, extractos y certificaciones.

La parte principal de los honorarios notariales se calcula según una escala progresiva: el 0,8 % de los primeros 120 000 € del valor de la propiedad, más aproximadamente el 0,7 % de cualquier importe que supere este umbral. Este cálculo se basa en el valor especificado en el contrato. Sin embargo, si el valor fiscal valor (objetivo) del impuesto es superior, los honorarios notariales se calculan sobre la base de ese valor.

Además de los honorarios básicos, el notario cobra unos gastos administrativos fijos por la expedición de extractos, la certificación de copias y la preparación de los documentos adjuntos. Estos gastos suelen oscilar entre 250 y 500 €. El comprador paga los honorarios del notario estatal, que se incluyen en el importe total a pagar al firmar el contrato.

Se añaden costes adicionales a los honorarios del notario si la transacción implica un préstamo hipotecario, la ejecución de poderes notariales o la participación de un intérprete. Los servicios de interpretación suelen costar entre 100 y 200 €, y la ejecución de un poder notarial o la certificación de documentos bancarios cuesta entre 150 y 250 €.

Por lo tanto, al comprar una propiedad de 300 000 € en Grecia, los honorarios notariales ascenderán a aproximadamente entre 2400 € y 3600 €, incluyendo todos los gastos y costes administrativos asociados. Estos costes se pagan el día de la firma del contrato de compraventa. Sin la intervención de un notario, la transacción no puede ser reconocida legalmente en Grecia, ya que la certificación notarial es un elemento obligatorio para la transferencia de la propiedad.

El coste de los servicios de los agentes inmobiliarios al comprar una propiedad en Grecia

El coste de los servicios de los agentes inmobiliarios está regulado por la práctica del mercado y suele oscilar entre el 2 % y el 3 % del coste final de la propiedad. Normalmente, el comprador paga la comisión, pero las partes pueden acordar repartir los costes entre el vendedor y el comprador. Las agencias inmobiliarias en Grecia suelen ofrecer servicios como la selección de propiedades adecuadas, la organización de visitas, la negociación con los propietarios, la comprobación del valor de mercado, la preparación de ofertas y la coordinación de la transacción hasta su certificación notarial.

En el mercado griego, la comisión de la agencia solo se cobra después de la firma del contrato preliminar o principal de venta. La comisión media es del 3 % para propiedades de hasta 250 000 € y puede ser tan baja como el 2 % para propiedades más caras o propiedades de inversión. En algunas zonas turísticas, como Creta, Rodas y Santorini, la comisión puede alcanzar el 4 % debido a la alta demanda y la oferta limitada.

Además, los agentes pueden cobrar una tarifa fija por servicios como la preparación de documentos, la negociación con un notario y la asistencia a los clientes en la solicitud del número de identificación fiscal. Estos servicios adicionales suelen costar entre 300 y 800 €.

Tenga en cuenta que las actividades inmobiliarias en Grecia están sujetas a licencia y que solo las agencias acreditadas pueden representar a las partes en las transacciones inmobiliarias. Las agencias de renombre incluyen en su comisión el apoyo completo a la transacción, incluida la asistencia para completar los documentos fiscales y bancarios, y el apoyo desde la selección inicial de la propiedad hasta el registro de la propiedad en el registro de la propiedad.

Al comprar un apartamento o una casa de 300 000 €, los compradores deben esperar pagar entre 6000 € y 9000 € por los servicios de un agente, dependiendo de la región y del nivel de servicio de la agencia. En el caso de transacciones de inversión que impliquen múltiples propiedades o inmuebles comerciales, la comisión puede negociarse y reducirse para inversiones de gran envergadura. Por lo tanto, el coste de los servicios de los agentes inmobiliarios en Grecia es una parte importante, pero inevitable, de la transacción. Estos servicios proporcionan a los compradores asistencia profesional, procedimientos transparentes y minimizan los riesgos legales y de mercado.

Impuestos sobre la propiedad inmobiliaria en Grecia

La propiedad de bienes inmuebles en Grecia conlleva la obligación de pagar impuestos y tasas anuales que se recaudan a nivel nacional y local. El principal impuesto aplicable a todos los propietarios es el impuesto único sobre la propiedad, ENFIA. Se calcula en función de los datos especificados en la declaración E9 y depende de las características de la propiedad: ubicación, superficie, tipo de construcción, año de construcción, estado y zona de valoración.

El impuesto ENFIA consta de dos partes: el impuesto básico y el impuesto adicional. La parte básica se calcula para cada propiedad en función de su superficie y su valor fiscal. El tipo básico oscila entre 2 y 16,2 euros por metro cuadrado para los edificios y entre 0,0037 y 9,25 euros por metro cuadrado para los terrenos. En el caso de los apartamentos y edificios residenciales, el tipo aumenta en función de la categoría de superficie y la antigüedad del edificio. Se aplica un impuesto adicional si el valor fiscal total de todas las propiedades pertenecientes a un mismo propietario supera un umbral establecido, normalmente 400 000 euros.

Desde 2025, Grecia ofrece un programa de devolución de impuestos a los propietarios de inmuebles asegurados. Si un inmueble ha estado asegurado durante al menos tres meses en el año anterior, el impuesto ENFIA se reduce en un 20 % para los inmuebles valorados en hasta 500 000 € y en un 10 % para los inmuebles valorados por encima de ese umbral. Este programa anima a los propietarios a asegurar sus inmuebles, reduciendo así su carga fiscal y sus riesgos.

Los pagos del impuesto ENFIA en 2025 se realizan en 12 cuotas mensuales iguales, a partir de marzo. Se notifica a los propietarios el importe adeudado a través del sistema electrónico myAADE y pueden realizar los pagos en línea o a través de los bancos griegos.

Además del impuesto ENFIA, los propietarios pagan impuestos locales y tasas incluidas en las facturas de electricidad. Estas tasas financian los servicios municipales, como el alumbrado público, la limpieza y la recogida de basuras. Estas tasas varían según el municipio, pero suelen oscilar entre 0,018 y 0,073 euros por metro cuadrado al año.

Cabe señalar que Grecia introducirá en 2025 un nuevo sistema automatizado de valoración de propiedades que permitirá revisar periódicamente los «valores objetivos». Esto puede dar lugar a un aumento de la base imponible y, en consecuencia, del importe anual del impuesto para las propiedades situadas en zonas prestigiosas o turísticas.

Por lo tanto, los propietarios de inmuebles en Grecia están obligados a pagar anualmente el impuesto ENFIA y los gastos de servicios públicos locales. La carga fiscal total, incluidos todos los pagos obligatorios, suele oscilar entre el 0,1 % y el 0,3 % del valor de mercado del inmueble al año, dependiendo de la región, la categoría del inmueble y la valoración. El pago regular de estos impuestos garantiza la propiedad legal, la ausencia de sanciones y la posibilidad de disponer del inmueble sin obstáculos en el futuro.

Impuestos sobre los alquileres inmobiliarios a corto plazo en Grecia

Los alquileres inmobiliarios a corto plazo están sujetos a normas fiscales especiales y son considerados por las autoridades fiscales como una fuente de ingresos que debe declararse. Un alquiler a corto plazo se define como un alquiler de hasta 90 días (o hasta 60 días en islas poco pobladas) a través de plataformas como Airbnb o Booking.com. Para operar legalmente, los propietarios deben inscribir sus propiedades en el Registro de Propiedades de Alquiler a Corto Plazo y obtener un número de registro. Este número debe figurar en los anuncios y contratos.

Los ingresos procedentes de alquileres a corto plazo se gravan según una escala progresiva. Para las personas físicas, los tipos son del 15 % para ingresos anuales de hasta 12 000 €, del 35 % para ingresos entre 12 001 € y 35 000 €, y del 45 % para ingresos superiores a 35 000 €. Si un propietario alquila varias propiedades de forma sistemática, las autoridades fiscales pueden clasificar esta actividad como empresarial. Esta clasificación conlleva la obligación de pagar el impuesto sobre la renta a un tipo del 22 % y cotizaciones al sistema de la seguridad social.

A partir de 2025, los propietarios que alquilen alojamientos a corto plazo estarán sujetos a requisitos adicionales. Las propiedades de más de 80 metros cuadrados solo podrán registrarse si cumplen con la normativa contra incendios y sanitaria. Además, se limita el número de propiedades que un solo propietario puede alquilar. En las zonas turísticas, especialmente en Atenas y en las islas, los ayuntamientos están introduciendo límites al número de propiedades de alquiler a corto plazo para evitar que suban los precios de la vivienda.

Los ingresos por alquileres a corto plazo deben declararse anualmente en el formulario de declaración de impuestos E1. La plataforma a través de la cual se realiza el alquiler debe comunicar los detalles de la transacción a las autoridades fiscales. Todos los pagos de los inquilinos deben realizarse a una cuenta bancaria registrada en el sistema fiscal griego para garantizar la transparencia y el control.

Además del impuesto sobre la renta, los propietarios deben pagar un impuesto turístico si alquilan su propiedad a través de una agencia autorizada o si esta es equivalente a los servicios de un hotel. Este impuesto oscila entre 0,50 y 4 euros por noche, dependiendo de la categoría y el tamaño de la propiedad. Si el propietario anuncia la propiedad de forma independiente y no ofrece servicios adicionales como limpieza, comidas o transporte, normalmente no se cobra el impuesto turístico.

También es importante tener en cuenta la obligación de pagar el impuesto anual ENFIA, que sigue vigente independientemente del uso que se le dé a la propiedad. Los ingresos por alquileres a corto plazo no eximen a los propietarios del pago de impuestos sobre la propiedad o de los gastos de servicios públicos locales.

Por lo tanto, aunque los alquileres de propiedades a corto plazo en Grecia pueden ser rentables, requieren un estricto cumplimiento de los requisitos fiscales y administrativos. Para las personas físicas, la carga fiscal suele oscilar entre el 15 % y el 35 % de los ingresos netos, más los gastos de servicios públicos y las obligaciones de declaración. El incumplimiento de las normas de registro o la presentación de una declaración puede dar lugar a multas de hasta 5000 € y a la exclusión temporal de la propiedad del sistema de alquiler a corto plazo.

Impuestos sobre los alquileres inmobiliarios a largo plazo en Grecia

Los alquileres inmobiliarios a largo plazo están regulados por la legislación fiscal como una fuente de ingresos que debe declararse en la declaración de la renta anual. Se considera alquiler a largo plazo aquel que supera los 90 días y se basa en un contrato escrito registrado en el sistema de servicios fiscales electrónicos myAADE. Para los propietarios, dicho contrato establece la base para el cálculo del impuesto sobre la renta y proporciona protección legal en caso de disputas con los inquilinos.

Los ingresos por alquileres a largo plazo se gravan de forma progresiva, al igual que los alquileres a corto plazo. Para las personas físicas, en 2025 se aplican los siguientes tipos: 15 % para ingresos anuales de hasta 12 000 €; 35 % para ingresos entre 12 001 € y 35 000 €; y 45 % para ingresos superiores a 35 000 €. Sin embargo, si un propietario alquila varias propiedades y sus ingresos totales superan los límites establecidos, las autoridades fiscales pueden clasificar su actividad como empresarial. Esto implica el pago del impuesto sobre la renta a un tipo del 22 %, así como cotizaciones sociales adicionales.

Se aplica un tipo impositivo del 22 % a las personas jurídicas que poseen bienes inmuebles y perciben ingresos por alquiler. En este caso, los gastos relacionados con el mantenimiento y la conservación de la propiedad son deducibles de impuestos, lo que permite optimizar la fiscalidad.

Grecia cuenta con un régimen preferencial en 2025 para fomentar los alquileres a largo plazo. Si un propietario firma un contrato de alquiler de al menos 36 meses para una propiedad de hasta 120 metros cuadrados que no ha sido alquilada a corto plazo, puede quedar exento del impuesto sobre la renta durante un máximo de tres años. Esta medida tiene por objeto aumentar la oferta de viviendas asequibles para los residentes locales y reducir la presión sobre el mercado de alquileres a corto plazo.

Todos los ingresos por alquiler deben declararse en el formulario de declaración de impuestos E1. Es mejor que los inquilinos realicen los pagos a través de una cuenta bancaria registrada en el sistema fiscal griego, ya que el uso de efectivo está limitado y puede suscitar preguntas por parte de las autoridades fiscales.

Además del impuesto sobre la renta, los propietarios siguen pagando anualmente el impuesto sobre la propiedad ENFIA y las tasas locales incluidas en las facturas de electricidad. Estos impuestos no dependen de si la propiedad se alquila o no y se calculan en función de su «valor objetivo».

Por lo tanto, el alquiler de propiedades a largo plazo en Grecia es una fuente de ingresos estable. La carga fiscal para las personas físicas oscila entre el 15 % y el 45 %, dependiendo del nivel de beneficios. El registro adecuado del contrato y el cumplimiento de las condiciones del régimen preferencial permiten a los propietarios reducir significativamente sus obligaciones fiscales mientras reciben ingresos de forma legal. Esto garantiza la transparencia de la transacción y la protección de los derechos de propiedad.

Impuestos sobre la venta de inmuebles en Grecia

La venta de inmuebles en Grecia está sujeta a varios impuestos en función de la situación del vendedor, el periodo de propiedad del inmueble y la forma de propiedad. El principal impuesto sobre la enajenación de inmuebles es el impuesto sobre las ganancias de capital, que se aplica cuando el precio de venta supera el precio de compra registrado en el contrato original.

Según la legislación vigente, el tipo impositivo sobre las ganancias de capital para las personas físicas en Grecia es del 15 %. Sin embargo, su aplicación se ha suspendido varias veces desde 2014 para estimular el mercado inmobiliario. A partir de 2025, el impuesto sigue suspendido temporalmente hasta finales de 2026. Esto significa que las personas físicas que vendan inmuebles no pagan el impuesto sobre las ganancias de capital, siempre que la venta no sea comercial y no supere dos propiedades en un plazo de dos años.

A las personas jurídicas que vendan inmuebles se les aplica un impuesto sobre la renta del 22 %. La base imponible se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el valor contable de la propiedad, teniendo en cuenta la depreciación y los gastos de mejora documentados.

Al completar la transacción, el comprador paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (3,09 %) o el IVA (24 %), dependiendo de las características de la propiedad, pero estos gastos no se incluyen en las obligaciones fiscales del vendedor. El vendedor es responsable de pagar cualquier tasa relacionada con la eliminación de gravámenes y la obtención de certificados de cumplimiento fiscal y un certificado energético para la propiedad. Sin estos certificados, la transacción no puede registrarse.

También hay que pagar un impuesto de timbre al vender un inmueble para registrar el contrato en el catastro. Este impuesto suele ser de alrededor del 0,5 % del valor de la transacción y se paga junto con los honorarios del notario.

Si la propiedad fue heredada o recibida como donación, el vendedor está exento del impuesto sobre las ganancias de capital por su posterior venta si han transcurrido al menos cinco años desde la adquisición de la propiedad.

Si el vendedor es un residente extranjero, sus obligaciones fiscales dependen de si Grecia tiene un acuerdo de doble imposición con su país de residencia. Si es así, los ingresos por la venta de bienes inmuebles solo se gravan en Grecia.

Por lo tanto, las personas físicas que vendan inmuebles en Grecia en 2025 estarán efectivamente exentas del impuesto sobre las ganancias de capital, lo que hará que las transacciones de compraventa sean más rentables. Sin embargo, en el caso de las empresas, se mantiene el tipo impositivo del 22 % sobre los beneficios, así como la obligación de confirmar las fuentes de financiación y los gastos. La venta de inmuebles conlleva costes adicionales de notario, registro y obtención de certificados técnicos, pero la carga fiscal global en Grecia sigue siendo una de las más moderadas del sur de Europa. Esto favorece el interés de los inversores por el mercado griego.

Impuestos sobre la venta de inmuebles por parte de particulares en Grecia

La venta de inmuebles por parte de particulares en Grecia en 2025 se rige por la legislación fiscal, que prevé varias posibles obligaciones fiscales en función de la naturaleza de la transacción, el plazo de propiedad y el origen del inmueble. El principal impuesto aplicable a las personas físicas que venden bienes inmuebles es el impuesto sobre las ganancias de capital; sin embargo, su aplicación está actualmente suspendida, lo que hace que las ventas sean especialmente ventajosas para los propietarios privados.

En Grecia, el impuesto sobre las ganancias de capital se fijó en un tipo del 15 %, calculado como la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, ajustado por la inflación y los costes de mejora de la propiedad. Sin embargo, el Gobierno ha prorrogado la suspensión hasta finales de 2026. Así, en 2025, las personas físicas estarán exentas del pago del impuesto sobre las ganancias de capital por la venta de bienes inmuebles si la propiedad no se ha utilizado con fines comerciales y si no han superado el límite de dos ventas en dos años.

Al mismo tiempo, el vendedor debe confirmar la propiedad legal del inmueble y la ausencia de deudas con las autoridades fiscales. Antes de completar la transacción, se debe obtener un certificado de cumplimiento fiscal (φορολογική ενημερότητα), ya que el notario no puede registrar el contrato de compraventa sin él.

Además, el vendedor paga la preparación de los documentos necesarios, incluyendo un certificado energético, un extracto catastral y un certificado que acredite que no hay facturas de servicios públicos pendientes. El coste total de la preparación de la transacción suele oscilar entre 500 y 1000 euros.

Si la propiedad fue heredada o recibida como regalo, la venta está exenta de impuestos si han transcurrido al menos cinco años desde la fecha de adquisición de la propiedad. Los ciudadanos extranjeros que no son residentes fiscales en Grecia solo tributan en Grecia por los ingresos procedentes de la venta de bienes inmuebles si existe un acuerdo de doble imposición entre Grecia y el país de residencia.

Es importante señalar que la exención del impuesto sobre las ganancias de capital no significa que no existan otras obligaciones. El vendedor debe seguir declarando los ingresos de la venta en su declaración de impuestos para confirmar el movimiento de fondos y evitar preguntas sobre el origen del capital.

Por lo tanto, las personas que vendan inmuebles en Grecia en 2025 se encuentran en una posición favorable, ya que el impuesto sobre las ganancias de capital no es aplicable temporalmente, lo que les permite recibir el importe total de la venta sin deducciones fiscales. Sin embargo, deben cumplirse todos los requisitos administrativos, entre ellos confirmar que no hay deudas pendientes, obtener un certificado energético y registrar la transacción en el registro de la propiedad. Estos procedimientos hacen que el mercado inmobiliario griego sea especialmente atractivo para los inversores privados y los propietarios que tienen previsto vender con una carga fiscal mínima.

Impuestos sobre la venta de inmuebles por parte de una empresa en Grecia

La venta de inmuebles por parte de una empresa en Grecia está sujeta al impuesto de sociedades, que en 2025 es del 22 %. A diferencia de las personas físicas, para las que se ha suspendido temporalmente el impuesto sobre las ganancias de capital, las empresas deben pagar impuestos sobre la diferencia entre el precio de venta y el valor contable del inmueble, ajustado por la depreciación y los costes de mejora verificados.

Al calcular la base imponible, una empresa puede incluir en sus gastos todos los costes directamente relacionados con el inmueble, incluidos los de reparación, renovación, seguros, pagos de servicios públicos y servicios de la empresa gestora, siempre que hayan sido declarados y documentados. También se pueden deducir los costes de los servicios notariales y de registro incurridos durante la venta.

Si el inmueble se adquirió como activo de inversión y se registró en el balance de la empresa por su coste inicial, solo se grava el beneficio real de la venta. No se aplica ningún impuesto cuando se venden inmuebles con pérdidas (cuando el precio de venta es inferior al valor contable), y la pérdida puede trasladarse a ejercicios fiscales posteriores y utilizarse para reducir beneficios futuros.

Además del impuesto de sociedades, las empresas que vendan inmuebles comerciales o propiedades sujetas al IVA deben cobrar y pagar el IVA a un tipo del 24 %. Sin embargo, si la propiedad tiene más de 15 años o no es de nueva construcción, no se aplica el IVA y la transacción solo está sujeta a un impuesto sobre transmisiones patrimoniales que paga el comprador a un tipo del 3,09 %.

La venta de inmuebles requiere la confirmación del cumplimiento de las obligaciones fiscales de la empresa y un certificado que acredite que no existen deudas pendientes con las autoridades fiscales o los fondos sociales. Sin estos certificados, el notario no puede inscribir la transacción en el registro de la propiedad. También son necesarios un certificado energético y un pasaporte técnico de la propiedad.

Si el inmueble pertenece a una empresa extranjera con una oficina de representación permanente en Grecia, los ingresos por la venta del inmueble se gravan como de costumbre. En el caso de las empresas que no tienen oficina de representación, el impuesto se retiene en origen a un tipo del 15 %, salvo que un acuerdo internacional para evitar la doble imposición disponga lo contrario.

Así, cuando una empresa vende un inmueble en Grecia, los principales impuestos son el impuesto de sociedades, que se aplica a un tipo del 22 %, y, en algunos casos, el impuesto sobre el valor añadido (IVA), que se aplica a un tipo del 24 % a los edificios nuevos. Gracias a la posibilidad de deducir gastos y trasladar pérdidas, se puede optimizar la carga fiscal. Siempre que se cumplan todas las formalidades y se lleve correctamente la contabilidad, la venta de bienes inmuebles a través de una entidad jurídica en Grecia sigue siendo una forma legal y rentable de liquidar activos.