Impuestos sobre la propiedad en Estonia 2025/2026

Impuestos sobre la compra de bienes inmuebles en Estonia

La compra de bienes inmuebles en Estonia en 2025 conlleva un sistema fiscal relativamente sencillo y transparente, lo que la convierte en uno de los países más atractivos de la Unión Europea para invertir en propiedades residenciales y comerciales. A diferencia de la mayoría de los países europeos, Estonia no aplica un impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles. En lugar de pagar un porcentaje del valor de la transacción, el comprador solo incurre en gastos fijos, que incluyen una tasa estatal por inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad y los servicios notariales. Esta tasa suele rondar los 64 € por presentar una solicitud de inscripción, mientras que los honorarios notariales dependen del valor de la transacción y de la complejidad del contrato.

Si se compra una nueva propiedad o un objeto relacionado con la actividad empresarial, puede aplicarse el impuesto sobre el valor añadido (IVA). A partir de 2025, el tipo normal del IVA en Estonia será del 24 %. Por lo general, no se aplica el IVA a las personas físicas que compran una vivienda para uso personal, pero sí se incluye en el precio cuando se adquieren locales comerciales o edificios nuevos. Esto debe tenerse en cuenta a la hora de presupuestar la transacción, especialmente si la propiedad se compra a través de una persona jurídica con fines de alquiler o venta posteriores.

El régimen fiscal no depende de la nacionalidad o la condición del comprador. Los no residentes pueden adquirir propiedades en Estonia en las mismas condiciones que los residentes, sin tener que hacer frente a impuestos o restricciones adicionales. Solo pueden aplicarse excepciones en ámbitos específicos relacionados con la seguridad nacional o las tierras agrícolas, pero estos casos son poco frecuentes. Al mismo tiempo, los compradores extranjeros deben tener en cuenta no solo los costes directos de la compra, sino también sus futuras obligaciones fiscales relacionadas con la propiedad y la venta del inmueble.

Además del precio de compra, los inversores deben tener en cuenta los costes anuales de mantenimiento de la propiedad y el pago del impuesto sobre la propiedad. Al vender la propiedad, puede haber una obligación tributaria por ganancias de capital. A partir de 2025, el tipo del impuesto sobre la renta de las personas físicas en Estonia será del 22 %. Esto se aplica a los beneficios de la venta de bienes inmuebles, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, ajustada por los gastos documentados. Sin embargo, hay excepciones para los residentes en Estonia; por ejemplo, no se paga el impuesto sobre las ganancias de capital cuando se vende una propiedad residencial que se utilizaba como residencia principal del propietario. Los no residentes que venden inmuebles situados en Estonia también están sujetos a tributación en Estonia, independientemente de su país de residencia.

Si la propiedad adquirida se utiliza con fines de alquiler, los ingresos por alquiler se gravan a un tipo del 20-22 %, dependiendo de la situación fiscal del propietario. En el caso de las personas jurídicas registradas en Estonia, solo se pagan impuestos cuando se distribuyen los beneficios, lo que hace que el uso de una empresa sea ventajoso para la propiedad inmobiliaria a largo plazo y la reinversión de los ingresos. En el caso de las personas físicas, el impuesto se retiene de los ingresos brutos, pero se pueden tener en cuenta los gastos de mantenimiento y reparación confirmados.

Por lo tanto, al comprar un inmueble en Estonia, el comprador no tiene que hacer frente a elevados impuestos de transacción. Los principales gastos se limitan a los honorarios del notario y los gastos de registro, y las obligaciones fiscales posteriores se refieren principalmente al impuesto sobre la propiedad y al posible impuesto sobre la renta al vender o alquilar la propiedad. Estonia ofrece a los inversores extranjeros un sistema de registro y fiscalidad transparente y digitalizado, lo que garantiza la previsibilidad de los costes y un alto nivel de protección de los derechos de propiedad. La optimización fiscal puede lograrse seleccionando la estructura de propiedad adecuada, ya sea como persona física o a través de una sociedad registrada, en función de la finalidad de la compra.

¡Por supuesto! Aquí tiene una tabla HTML completa que resume los principales impuestos y costes de los bienes inmuebles en Estonia, basada en el texto que nos ha facilitado. Puede insertarla después del párrafo introductorio, en la sección «Impuestos sobre la compra de bienes inmuebles en Estonia».

El coste de los servicios jurídicos y notariales al comprar un inmueble en Estonia sigue siendo moderado en comparación con la mayoría de los países de la Unión Europea

En 2025, estas tasas seguirán siendo moderadas en comparación con la mayoría de los países de la Unión Europea. Estas tasas constan de dos componentes principales: la certificación notarial de la transacción y el apoyo jurídico, que incluye la verificación de la propiedad, la preparación del contrato de compraventa y el registro de los derechos de propiedad.

Los servicios notariales son obligatorios para todas las transacciones inmobiliarias en Estonia, ya que el notario certifica el contrato, verifica la identidad de las partes implicadas, inscribe los datos pertinentes en el registro de la propiedad y garantiza la validez legal de la transacción. El importe de los honorarios notariales depende del valor de la propiedad y está regulado por una escala tarifaria aprobada. Por término medio, los honorarios notariales oscilan entre el 0,02 % y el 0,70 % del precio de la transacción, más el IVA. Para una propiedad valorada en 300 000 euros, los honorarios notariales totales suelen oscilar entre 1000 y 1500 euros.

Además de los honorarios notariales, se incurrirá en gastos por el asesoramiento jurídico de la transacción. Esto incluye el análisis de los documentos de titularidad, la verificación del estado de la propiedad en el registro de la propiedad, la identificación de posibles gravámenes, deudas o restricciones legales, y la preparación y coordinación del borrador del contrato de compraventa. Los servicios jurídicos para una transacción estándar cuestan alrededor del 0,5 % del valor de la propiedad, es decir, aproximadamente 1500 € para una propiedad valorada en 300 000 €.
Si hay un comprador extranjero, si la compra se realiza a través de una persona jurídica o si se requieren traducciones notariales de los documentos, los costes pueden ser ligeramente superiores.
Además, hay que pagar una tasa estatal por inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad, una cantidad fija de unos 64 €, así como el coste de la traducción y la certificación notarial de los documentos extranjeros, que ronda una media de entre 100 y 300 €.

Por lo tanto, al comprar un inmueble en Estonia por valor de 300 000 €, los gastos legales y notariales totales ascenderán a entre 2500 y 3000 €. Esta cantidad incluye la asistencia jurídica completa, los servicios notariales y el registro de los derechos de propiedad. En el caso de transacciones más complejas, como la compra a través de una empresa, con financiación hipotecaria o en las que intervienen varios propietarios, los costes pueden aumentar hasta los 3500-4000 €, lo que sigue siendo una cifra moderada para los estándares europeos.

En Estonia, la asistencia jurídica desempeña un papel importante en la protección de los intereses del comprador, garantizando la transparencia de la transacción y la exactitud de todos los documentos, así como la seguridad de la transferencia de la propiedad.
En conjunto, los costes relativamente bajos, la obligatoriedad de la certificación notarial y el alto grado de digitalización del sistema catastral hacen de Estonia una de las jurisdicciones más seguras y predecibles de la Unión Europea para la compra de bienes inmuebles.

El coste de los servicios de los agentes inmobiliarios al comprar una propiedad en Estonia

Al comprar un inmueble en Estonia, los servicios de los agentes inmobiliarios suelen correr a cargo del vendedor.
Al mismo tiempo, los compradores pueden encontrarse en situaciones en las que el agente de búsqueda trabaja específicamente con ellos y cobra una comisión aparte.

Parámetros básicos de la comisión

Al vender una propiedad residencial en Estonia, la comisión típica de la agencia es de alrededor del 2-4 % del precio de la transacción.
En el caso de los servicios de los agentes del comprador, el rango es de aproximadamente entre el 1 % y el 1,5 % del valor de la propiedad.
Es importante especificar en los contratos con un agente quién paga (el vendedor o el comprador), si la comisión está incluida en el precio de la propiedad y qué servicios cubre la comisión.

Cálculo práctico:

Si usted es un comprador que está considerando adquirir una propiedad por valor de 300 000 € y necesita un agente inmobiliario con una comisión de alrededor del 1 %, el cálculo sería el siguiente:

El 1 % de 300 000 € es 3000 €.
Si la tasa se acerca más al 1,5 %, es 4500 €.
Si el vendedor paga los servicios de la agencia y no hay comisión adicional para el comprador, sus gastos directos por el agente pueden ser cero.

Al planificar su presupuesto para comprar una propiedad en Estonia por valor de 300 000 €, vale la pena tener en cuenta los posibles costes de comisión del agente inmobiliario, que oscilan entre 3000 y 4500 €, si usted es responsable de pagar la comisión del agente. Si el vendedor paga al agente, este coste puede omitirse.
Recomendamos especificar claramente en el contrato, al negociar con el agente, el importe y el procedimiento de pago de la comisión, así como las condiciones para su devolución o reducción si el comprador encuentra la propiedad por su cuenta o si la transacción no se lleva a cabo.

Impuestos sobre la propiedad en Estonia

La propiedad de bienes inmuebles en Estonia en 2025 está sujeta a un único impuesto principal: el impuesto sobre el suelo. No existe un impuesto separado sobre los edificios o las estructuras, lo que reduce significativamente la carga fiscal global de los propietarios en comparación con la mayoría de los países de la Unión Europea. El impuesto sobre el suelo lo paga anualmente el propietario del terreno, ya sea residente o no residente en Estonia.

La base para calcular el impuesto sobre bienes inmuebles es el valor catastral del terreno, que determina el Estado basándose en una tasación masiva. Los municipios fijan el tipo impositivo, que oscila entre el 0,1 % y el 1 % del valor imponible del terreno. Para las parcelas de desarrollo residencial o los terrenos de propiedad privada, se aplica normalmente un tipo de alrededor del 0,5 %. En el caso de los terrenos utilizados con fines comerciales, como los inmuebles de alquiler o comerciales, el tipo impositivo puede oscilar entre el 0,1 % y el 0,5 %. En algunos municipios, donde los terrenos se utilizan con fines industriales o de transporte, el tipo puede llegar al 2 %. A partir de 2025, la capital de Estonia, Tallin, aplicará tipos del 0,5 % a las parcelas residenciales y generadoras de ingresos, y del 1 % a otros tipos de parcelas.

La introducción de un impuesto único sobre el suelo hará que el sistema de tributación inmobiliaria de Estonia sea transparente y predecible. Los propietarios solo pagan impuestos sobre el suelo, independientemente del número o tipo de edificios que haya en la parcela. Esto es especialmente beneficioso para los propietarios de pisos y casas, ya que los edificios en sí no están sujetos a impuestos. El Estado también ha establecido un límite para los aumentos bruscos de impuestos: no pueden aumentar más del 50 % en un año en comparación con el periodo anterior.
Esto protege a los propietarios de aumentos repentinos en el pago de impuestos debido a cambios en la valoración catastral.
Los residentes permanentes en Estonia pueden beneficiarse de desgravaciones fiscales. Si una parcela se utiliza como residencia principal y su superficie no supera los límites legales, el propietario puede quedar total o parcialmente exento del impuesto sobre bienes inmuebles. Estas concesiones no suelen aplicarse a los ciudadanos extranjeros, salvo en los casos en que tengan la condición de residentes y vivan efectivamente en Estonia.

El impuesto territorial anual se basa en el valor catastral de la parcela, que suele ser inferior al precio de mercado, lo que reduce aún más la carga fiscal. Por término medio, el impuesto territorial anual sobre una parcela estándar para un edificio residencial en Tallin es de varios cientos de euros. Los pagos se realizan una vez al año, normalmente en el primer trimestre, y la información sobre los devengos está disponible electrónicamente a través del portal del servicio de impuestos.

Es importante que los propietarios que utilizan su propiedad con fines comerciales tengan en cuenta que una parcela de terreno utilizada para generar ingresos puede clasificarse con un tipo impositivo más bajo (hasta el 0,5 %), pero los ingresos procedentes del alquiler o de actividades comerciales están sujetos al impuesto sobre la renta según normas distintas.

Por lo tanto, el sistema fiscal de Estonia para la propiedad inmobiliaria es sencillo y estable. Los propietarios solo pagan el impuesto sobre bienes inmuebles, con tipos moderados, y el procedimiento de pago está totalmente automatizado. La ausencia de impuesto sobre la propiedad y la posibilidad de exención parcial del impuesto sobre bienes inmuebles hacen de Estonia una de las jurisdicciones europeas más atractivas para la propiedad residencial y de inversión a largo plazo.

Impuestos sobre el alquiler de propiedades a corto plazo en Estonia

Los alquileres inmobiliarios a corto plazo en Estonia en 2025 están claramente regulados y se tratan como ingresos por la prestación de servicios de alojamiento. Este tipo de actividad está sujeta al impuesto sobre la renta y, en determinados casos, al impuesto sobre el valor añadido. El sistema fiscal estonio ofrece diferentes enfoques en función de si el propietario es un particular que alquila su propio apartamento de forma ocasional o si se dedica a actividades comerciales de forma permanente.

Los ingresos procedentes de alquileres a corto plazo están sujetos a un tipo impositivo del 22 %. Este impuesto se aplica sobre el beneficio neto, es decir, la diferencia entre los ingresos brutos y los gastos de mantenimiento de la propiedad. Si el propietario es un particular, puede reducir la base imponible en un 20 % sin necesidad de presentar pruebas de los gastos. Este enfoque se aplica a la mayoría de los propietarios privados que alquilan propiedades de forma irregular o sin la participación de terceros. Sin embargo, si el alquiler de inmuebles es sistemático, abarca varios inmuebles o se realiza a través de plataformas como Airbnb o Booking.com, las autoridades fiscales pueden clasificarlo como actividad empresarial. En este caso, el propietario debe llevar un registro de ingresos y gastos, registrarse como comerciante individual y presentar informes periódicos.

Las mismas normas fiscales se aplican a los residentes y no residentes en Estonia: el impuesto sobre la renta se paga en Estonia si la propiedad está situada en el país. Los no residentes solo declaran los ingresos percibidos de fuentes estonias. Si la propiedad pertenece a un propietario extranjero, los ingresos por alquiler pueden gravarse en origen a un tipo del 22 %, o el propietario puede declararlos mediante una declaración de impuestos.

Los alquileres a corto plazo constituyen, en la práctica, un servicio de alojamiento para huéspedes y, por lo tanto, pueden requerir el registro como contribuyente del IVA. El umbral para el registro del IVA en Estonia es una facturación anual de 40 000 euros. Si los ingresos por alquiler superan este límite, el propietario debe registrarse como contribuyente y cobrar el IVA por sus servicios. A partir de 2025, el tipo del IVA para los servicios de alojamiento se fijará en el 13 %. Esta norma se aplica a las actividades de alojamiento turístico, como el alquiler a corto plazo de pisos, casas y apartamentos, que son similares a los hoteles y pensiones.

Sin embargo, si la propiedad se alquila a largo plazo para la residencia permanente del inquilino, no se cobra el IVA. No obstante, en el caso de los alquileres a corto plazo con fines turísticos, especialmente a través de plataformas digitales, el IVA se convierte en un elemento obligatorio de la tributación. En este caso, el propietario puede tener en cuenta los gastos relacionados con el mantenimiento y la reparación de la propiedad a la hora de calcular el impuesto.

A partir de 2023, Estonia introducirá un sistema de intercambio automático de datos entre las autoridades fiscales y las plataformas internacionales en línea. Esto significa que la información sobre los ingresos procedentes de alquileres a corto plazo recibidos a través de Airbnb, Booking.com y servicios similares se transferirá directamente a las autoridades fiscales. Por lo tanto, será imposible ocultar dichos ingresos, y se recomienda a los propietarios que declaren sus beneficios con prontitud para evitar multas y cargos adicionales.

Al alquilar una propiedad a corto plazo, los propietarios deben tener en cuenta no solo los impuestos, sino también los requisitos municipales. En algunas ciudades estonias, como Tallin y Tartu, puede haber restricciones adicionales sobre el número de propiedades disponibles para el alquiler o la duración de los periodos de alquiler con fines turísticos. Además, los propietarios están obligados a garantizar que su alojamiento cumple todas las normas de seguridad necesarias y a registrar a los huéspedes si el alquiler es de carácter permanente.

En general, la carga fiscal de los alquileres a corto plazo en Estonia comprende el impuesto sobre la renta a un tipo del 22 %, más el posible IVA a un tipo del 13 % si se supera el umbral de registro. A pesar de la necesidad de cumplir con las formalidades, el régimen fiscal sigue siendo bastante flexible y sencillo.
Con un registro y una planificación de gastos adecuados, el propietario puede optimizar su obligación tributaria y obtener ingresos de forma legal por los alquileres turísticos. Estonia ofrece un sistema de contabilidad digital transparente, lo que hace que el proceso de presentación de declaraciones y pago de impuestos sea cómodo y seguro para todos los participantes en el mercado.

Los alquileres inmobiliarios a largo plazo en Estonia en 2025 se regulan en virtud del régimen fiscal estándar para personas físicas y jurídicas. El principal impuesto para los propietarios es el impuesto sobre la renta, y el sistema de tributación depende de la forma de propiedad, es decir, si el propietario es una persona física, un empresario individual o una persona jurídica. La legislación estonia ofrece normas transparentes y predecibles, y la carga fiscal sigue siendo moderada en comparación con otros países de la Unión Europea.

Si un particular alquila una propiedad sin registrar una empresa, todos los ingresos por alquiler están sujetos a un impuesto del 22 %. Este impuesto se calcula sobre los ingresos netos, teniendo en cuenta los gastos de mantenimiento de la propiedad que se pueden deducir. Alternativamente, un particular puede reducir la base imponible en un 20 % de los ingresos brutos sin tener que documentar los gastos, lo que supone un procedimiento simplificado. Por ejemplo, si usted recibe 10 000 € al año por concepto de alquiler, solo se gravarán 8000 €. Alternativamente, si el propietario desea deducir los gastos reales, puede documentarlos y deducirlos de sus ingresos. Dichos gastos incluyen facturas de servicios públicos, reparaciones, seguros, mantenimiento del edificio, comisiones a un agente o empresa gestora e intereses hipotecarios.

Para los residentes en Estonia, la renta imponible se determina sobre la base de una declaración de impuestos anual, que debe presentarse antes de finales de abril del año siguiente al año de referencia. El impuesto se paga una vez que se ha aprobado la declaración, y la autoridad fiscal proporciona un cálculo electrónico en la cuenta personal del contribuyente. Los ingresos por el alquiler de propiedades situadas en Estonia también se gravan a un tipo del 22 % para los no residentes en el país. Este impuesto puede retenerse en origen o pagarse a través de la declaración de la renta. En la mayoría de los casos, un no residente puede reducir la base imponible en un 20 % si los ingresos se consideran ingresos por alquiler y no ingresos empresariales.

Sin embargo, si la propiedad se alquila regularmente durante un largo periodo de tiempo y presenta características de actividad empresarial (por ejemplo, el alquiler de varias propiedades o la participación de una empresa gestora), las autoridades fiscales pueden exigir el registro como comerciante individual. En este caso, los ingresos se gravan con los mismos tipos, pero los contribuyentes pueden tener en cuenta todos los gastos reales y aplicar deducciones por las cotizaciones a los sistemas de pensiones y de seguro médico.

El impuesto sobre el valor añadido no se aplica normalmente a los alquileres a largo plazo. En Estonia, el alquiler de inmuebles residenciales está exento del IVA. Sin embargo, se aplican excepciones cuando el inquilino es una persona jurídica que utiliza el inmueble con fines comerciales o cuando el inmueble se alquila como parte de una actividad empresarial que implica el registro voluntario como sujeto pasivo del IVA. En tales casos, se puede aplicar un tipo del 24 % al alquiler. Sin embargo, no se aplica el IVA a los alquileres residenciales clásicos entre particulares.

Además del impuesto sobre la renta, el propietario debe pagar un impuesto territorial anual que grava la parcela en la que se encuentra el inmueble. Los municipios fijan los tipos del impuesto territorial dentro de un rango del 0,1 % al 1 % del valor catastral del terreno. Este impuesto es obligatorio, tanto si el propietario utiliza el inmueble para fines residenciales como si lo alquila.

En general, el sistema fiscal de Estonia para los alquileres inmobiliarios a largo plazo sigue siendo uno de los más transparentes y sencillos de la Unión Europea. Los propietarios solo pagan el impuesto sobre la renta por los ingresos del alquiler y el impuesto territorial anual. Al mismo tiempo, pueden reducir legalmente su obligación tributaria aplicando una deducción del 20 % sin necesidad de presentar documentación, o reclamando la devolución de los gastos reales incurridos.

Ejemplo de cálculo: si un propietario recibe 12 000 € al año por el alquiler a largo plazo de un apartamento, puede reducir sus ingresos en un 20 %, lo que deja una base imponible de 9600 €. El impuesto del 22 % ascendería a 2112 € al año. Por lo tanto, los ingresos netos del propietario después de impuestos serán de 9888 €.

Se aplican principios diferentes a las personas jurídicas. Una empresa que posee bienes inmuebles no paga el impuesto sobre la renta hasta que los ingresos se distribuyen en forma de dividendos. Esta es una característica clásica del modelo fiscal estonio: el impuesto no se paga sobre los beneficios, sino sobre su distribución. En consecuencia, las actividades de alquiler a través de una empresa se utilizan a menudo para reinvertir los ingresos sin incurrir en obligaciones fiscales actuales.

Por lo tanto, el alquiler de inmuebles a largo plazo en Estonia ofrece una fuente de ingresos estable con una carga administrativa mínima. La ausencia de impuestos sobre la propiedad, la posibilidad de deducir gastos y un tipo impositivo transparente sobre la renta hacen de Estonia una jurisdicción atractiva para los propietarios privados y los inversores que desean desarrollar un negocio de alquiler.

Impuestos sobre la venta de bienes inmuebles por parte de particulares en Estonia

La venta de bienes inmuebles por parte de un particular en Estonia en 2025 estará sujeta al impuesto sobre las ganancias de capital si la transacción da lugar a un beneficio. El sistema fiscal de Estonia en este ámbito se considera uno de los más transparentes de la Unión Europea, y el procedimiento de cálculo de los impuestos es sencillo y coherente.

La tributación de las ventas inmobiliarias depende de la naturaleza de la propiedad y de si la propiedad se utilizaba como residencia principal. Si una persona física vende un inmueble que era su residencia principal, el beneficio de dicha venta está exento del impuesto sobre la renta. Esta exención solo se aplica si se cumplen dos condiciones: la propiedad debe haber sido propiedad del propietario y haber sido utilizada como su residencia permanente hasta el momento de la venta. La exención puede solicitarse una vez cada dos años y no se aplica a las propiedades de inversión o de alquiler.

Si la propiedad no cumple los requisitos para ser considerada residencia principal, las ganancias obtenidas por su venta están sujetas al impuesto sobre la renta de las personas físicas a un tipo del 22 %. Las ganancias se calculan como la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra de la propiedad, teniendo en cuenta los costes asociados a su compra y venta. Los gastos que reducen la base imponible incluyen los gastos de notario y registro, las comisiones de los agentes inmobiliarios, los intereses de los préstamos utilizados para la compra y los gastos de reparación y mejora documentados.

Ejemplo de cálculo: si una persona compró un apartamento por 150 000 €, invirtió 10 000 € en reparaciones y luego lo vendió por 200 000 €, la ganancia imponible sería de 40 000 €. A un tipo del 22 %, el impuesto a pagar sería de 8800 €. Todos los gastos deben estar justificados con documentos como órdenes de pago, facturas o contratos. Si no hay pruebas de los gastos, la autoridad fiscal tiene derecho a calcular el beneficio como la diferencia entre los precios de compra y venta sin realizar ninguna deducción.

Se aplica un procedimiento similar a los no residentes en Estonia. Si la propiedad está situada en Estonia, la ganancia derivada de su venta está sujeta a impuestos en Estonia. Los no residentes deben presentar una declaración de impuestos y pagar un impuesto del 22 % sobre su beneficio neto. Sin embargo, si existe un acuerdo de doble imposición entre Estonia y el país de residencia del vendedor, el acuerdo puede permitir una deducción fiscal o una exención en uno de los países.

Estas normas también se aplican a situaciones en las que una persona física es propietaria de varios inmuebles. Si una persona física vende regularmente varios pisos o casas, las autoridades fiscales pueden clasificar esta actividad como empresarial. En este caso, debe registrarse como comerciante individual y pagar impuestos de acuerdo con las normas aplicables a las actividades empresariales, incluidas las cotizaciones a la seguridad social y el impuesto sobre el valor añadido si el volumen de negocios supera los 40 000 euros al año.

Las transacciones de venta de inmuebles en Estonia deben formalizarse ante notario. El notario certificará el contrato de compraventa, supervisará los acuerdos entre las partes y transferirá la información al Registro de la Propiedad. Al vender una propiedad, se debe presentar una declaración de impuestos al año siguiente y pagar el impuesto antes de la fecha límite establecida por la Junta de Impuestos y Aduanas. Para los residentes, este plazo suele coincidir con el plazo general para presentar la declaración anual, que es a finales de abril.
El sistema fiscal estonio no prevé la retención en origen cuando un particular vende un inmueble, por lo que es responsabilidad del vendedor calcular y pagar el impuesto. Al mismo tiempo, la administración tributaria tiene acceso a los datos del registro de la propiedad y a los pagos bancarios, lo que hace que el proceso de control sea transparente y eficaz.

Es importante señalar que la exención fiscal solo se aplica a los inmuebles residenciales utilizados por el propietario como residencia principal. Si el inmueble se ha alquilado, se ha utilizado con fines comerciales o se ha mantenido como activo de inversión, la exención no se aplica. Además, si el propietario tiene una participación en el inmueble, la exención solo se aplica a la parte de los beneficios proporcional a su participación.

En general, la carga fiscal sobre la venta de inmuebles por parte de particulares en Estonia sigue siendo moderada y transparente. El impuesto sobre las ganancias de capital, con un tipo del 22 %, se aplica únicamente a los beneficios reales, no al importe total de la transacción. Gracias a la posibilidad de deducir los gastos documentados y a la exención de las residencias principales, el sistema estonio fomenta la propiedad responsable de inmuebles, lo que hace que el mercado sea estable y predecible tanto para los inversores como para los propietarios privados.

Impuestos sobre la venta de bienes inmuebles por parte de una empresa en Estonia

La venta de bienes inmuebles por parte de una empresa en Estonia en 2025 se regula en el marco de un sistema de impuestos de sociedades basado en el principio de la tributación diferida de los beneficios. Esto significa que el impuesto no se paga cuando se obtienen ingresos por la venta de un activo, sino solo cuando los beneficios se distribuyen entre los propietarios de la empresa. Este enfoque convierte a Estonia en una de las jurisdicciones más favorables de la Unión Europea para los negocios relacionados con el sector inmobiliario, incluyendo la inversión, la construcción y el arrendamiento.

Siempre que los ingresos permanezcan en la facturación de la empresa o se utilicen para nuevas inversiones, la empresa no pagará el impuesto sobre la renta en el momento de la venta de un inmueble. Mientras los beneficios no se distribuyan en forma de dividendos, no habrá obligaciones fiscales. Esto permite a las empresas disponer de los ingresos de la venta como deseen, por ejemplo, para adquirir nuevos activos, modernizar, cubrir los costes de construcción o refinanciar.

A partir de 2025, Estonia aplicará un nuevo tipo impositivo del 22/78 sobre los beneficios distribuidos, lo que equivale a un tipo efectivo del 22 % de los ingresos netos distribuibles. Por ejemplo, si una empresa obtiene un beneficio de 100 000 euros y decide distribuirlo entre sus accionistas, deberá pagar un impuesto del 22/78, lo que equivale a 28 205 euros. En consecuencia, los accionistas recibirán 100 000 € en dividendos y los gastos totales de la empresa ascenderán a 128 205 €.

Si los beneficios no se distribuyen, no se aplican impuestos. Por lo tanto, los beneficios no distribuidos pueden reinvertirse íntegramente sin incurrir en costes fiscales adicionales. Este sistema fomenta el desarrollo empresarial al permitir que las personas jurídicas sigan siendo competitivas y mantengan su liquidez.

La venta de bienes inmuebles puede estar sujeta a diferentes regímenes fiscales en función de la propiedad del inmueble. Por ejemplo, si el inmueble se utilizaba con fines comerciales y se alquilaba, los ingresos de su venta se considerarían parte del volumen de negocios de la empresa. Sin embargo, si el inmueble se adquirió como activo de inversión, el beneficio de su venta solo está sujeto al impuesto de sociedades cuando se distribuye. En ambos casos se aplica el mismo principio: el impuesto se grava exclusivamente sobre el pago de dividendos.

Al vender un inmueble sujeto al IVA, la empresa debe aplicar un tipo impositivo del 24 %. Esta norma se aplica a los edificios nuevos que llevan menos de dos años en funcionamiento y a los inmuebles vendidos como parte de actividades comerciales. Los inmuebles residenciales que hayan estado en uso durante más de dos años están exentos del IVA. No obstante, las partes de la transacción —el vendedor y el comprador— pueden acordar mutuamente aplicar el IVA si el comprador es un contribuyente con derecho a deducción, lo que se utiliza a menudo en transacciones relacionadas con locales comerciales.

Cabe señalar que Estonia no tiene un impuesto clásico sobre las ganancias de capital para las personas jurídicas. Los ingresos procedentes de la venta de bienes inmuebles se incluyen en los resultados financieros generales de la empresa y solo están sujetos a tributación cuando se distribuyen entre los accionistas. Esta es una ventaja clave del modelo estonio, que lo distingue de los sistemas de la mayoría de los países europeos, en los que el impuesto se paga inmediatamente después de la venta de un activo.

Además del impuesto de sociedades, las empresas que poseen bienes inmuebles pagan un impuesto territorial anual, que se aplica al terreno y no al edificio en sí.
El tipo del impuesto sobre bienes inmuebles lo fijan los municipios y varía entre el 0,1 % y el 1 % del valor catastral del terreno. Este impuesto es obligatorio y se clasifica como gasto de explotación, pero no afecta a la base imponible en el momento de la venta. Las mismas normas fiscales se aplican a las empresas extranjeras que poseen bienes inmuebles en Estonia a través de filiales locales. Si la propiedad pertenece a una empresa registrada en Estonia, se aplica el modelo de tributación diferida estonio. Sin embargo, si una organización extranjera es propietaria directa del inmueble sin establecer un establecimiento permanente, pueden surgir obligaciones fiscales cuando se reconozca el establecimiento, lo que se determina caso por caso.
Las transacciones de venta de inmuebles se certifican ante notario, tras lo cual este inscribe los datos de la transferencia de la propiedad en el Registro de la Propiedad. En el caso de las ventas comerciales, la declaración electrónica se realiza a través del sistema e-MTA, en el que las empresas declaran la distribución de beneficios y el pago del impuesto de sociedades.

Por lo tanto, la venta de bienes inmuebles por parte de una empresa en Estonia en 2025 solo estará sujeta al impuesto sobre la renta cuando se distribuyan los dividendos, a un tipo del 22/78. Esto hace que la jurisdicción sea especialmente atractiva para las estructuras de inversión y desarrollo. La ausencia de impuesto sobre las ganancias de capital, la flexibilidad para aplicar el IVA y la posibilidad de reinvertir los beneficios sin tributación inmediata crean condiciones favorables para los proyectos a largo plazo.
Para optimizar su carga fiscal, se recomienda a las empresas que planifiquen la distribución de sus beneficios en función de los ciclos de inversión, aprovechando el modelo estonio de impuestos corporativos diferidos.