Impuestos sobre la propiedad en Bulgaria 2025

En Bulgaria, todos los propietarios, independientemente de su nacionalidad y estatus de residencia, están obligados a pagar un impuesto anual sobre la propiedad. El impuesto se aplica tanto a las personas físicas como a las jurídicas que poseen propiedades residenciales o comerciales en el país. Además del impuesto anual, se debe pagar un impuesto de transferencia de propiedad al comprar un inmueble, y pueden surgir obligaciones fiscales adicionales al alquilar o vender una propiedad, incluidos el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre las ganancias de capital.

La base para calcular el impuesto anual es el valor estimado de la propiedad, determinado por el municipio local. Para las personas físicas, se utiliza la denominada «liquidación tributaria», y para las empresas, el valor contable o la valoración establecida por el municipio. Los tipos impositivos los fijan las autoridades locales y pueden variar de una región a otra. En 2025, el tipo medio oscila entre el 0,1 % y el 0,45 % del valor catastral. En las grandes ciudades, como Sofía, el tipo es de alrededor del 0,32 %, en Burgas de alrededor del 0,25 % y en Varna de alrededor del 0,15 %. El impuesto se paga anualmente, independientemente de si la propiedad se utiliza o no. Por lo general, hay dos opciones de pago: un pago único antes de finales de marzo o cuatro plazos iguales antes de finales de marzo, junio, septiembre y diciembre. Los municipios ofrecen un descuento del 5 % por el pago íntegro antes del 31 de marzo. Existe una concesión para la residencia principal de una persona física: el tipo puede reducirse al 50 % del tipo estándar. Los edificios propiedad del Estado o del municipio están exentos del impuesto si no se utilizan con fines comerciales, al igual que las instalaciones religiosas, educativas y otras instalaciones sociales.

Al comprar un inmueble, hay que pagar un impuesto municipal por la transferencia de la propiedad. Su tipo depende de la región y varía entre el 0,1 % y el 3 % del valor de tasación o contractual (el que sea mayor). Los costes adicionales incluyen los honorarios del notario, las tasas de registro y los servicios de registro técnico. En varios municipios existe una tendencia a aumentar los tipos de este impuesto en 2025. Los ingresos por alquiler de inmuebles están sujetos al impuesto sobre la renta a un tipo del 10 %. Si la propiedad se alquila a través de una persona jurídica, se aplican los mismos principios fiscales. Al vender una propiedad, las ganancias de capital se gravan a un tipo del 10 %: la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra documentado, teniendo en cuenta los gastos deducibles. La ley prevé la exención fiscal por la venta de una propiedad residencial que haya sido propiedad durante más de tres años, o de no más de dos propiedades que hayan sido propiedad durante más de cinco años. Cabe señalar que el impuesto anual sobre la propiedad se paga junto con la tasa municipal de recogida de residuos, que se calcula por separado pero se recauda como parte de un único documento de pago. El importe total de estos pagos depende del municipio específico y de la categoría de la propiedad. En la mayoría de los casos, la base imponible es significativamente inferior al valor de mercado, lo que reduce la carga fiscal real.

Para los inversores extranjeros, Bulgaria sigue siendo uno de los países más asequibles de Europa en términos de impuestos sobre la propiedad. Los tipos impositivos son moderados, las normas son transparentes y las ventajas de la propiedad a largo plazo hacen que el mercado sea atractivo tanto para particulares como para empresas que invierten en propiedades residenciales y comerciales.

Los abogados de Regulated United Europe ayudan a los inversores extranjeros en Bulgaria a evaluar sus obligaciones fiscales, preparar cálculos para propiedades específicas y optimizar la estructura de la propiedad a través de entidades jurídicas, lo que reduce significativamente los costes totales de mantenimiento y posterior venta de los activos.

Impuestos al comprar una propiedad en Bulgaria

Al comprar un inmueble en Bulgaria, el comprador debe pagar una serie de impuestos y tasas relacionados con la transferencia de la propiedad. El principal pago obligatorio es el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles, que se recauda a favor del municipio donde se encuentra la propiedad. El importe del impuesto lo determinan las autoridades locales y oscila entre el 0,1 % y el 3 % del valor de la transacción. Para el cálculo se utiliza el valor de mercado o el valor catastral, dependiendo de cuál sea mayor. En la mayoría de los casos, el impuesto es de alrededor del 2,5 % en Sofía, alrededor del 2 % en Varna y Plovdiv, y puede alcanzar el 3 % en zonas turísticas como Burgas o Nessebar. Este impuesto se paga cuando la transacción se registra ante notario. El comprador paga el importe al presupuesto municipal antes de firmar la escritura notarial, tras lo cual el notario proporciona la confirmación del pago, necesaria para registrar la propiedad en el catastro.

Además del impuesto sobre la compra, el comprador paga los honorarios del notario, que se calculan en función del valor de la propiedad y están regulados por las tarifas estatales.
Por término medio, los servicios notariales cuestan entre el 0,1 % y el 1,5 % del precio de la propiedad. Además, se paga una tasa de registro al catastro, que suele ser del 0,1 % del valor de la transacción. Así, los costes totales de la compra de un inmueble en Bulgaria (incluidos el impuesto de adquisición, los honorarios notariales y las tasas de registro) oscilan entre el 2,5 % y el 5 % del valor total de la propiedad. Si la transacción se realiza a través de una persona jurídica, pueden surgir costes adicionales por la preparación de documentos corporativos, la verificación legal y el pago de los servicios de un representante al firmar el contrato. En algunos casos, las partes pueden acordar el reparto de los costes entre el comprador y el vendedor, pero, por regla general, es el comprador quien asume la mayor parte de las obligaciones fiscales.

Al comprar una propiedad en el mercado primario, es decir, a un promotor, puede aplicarse un impuesto sobre el valor añadido (IVA) del 20 %. Sin embargo, en la mayoría de los casos, el IVA ya está incluido en el precio especificado en el contrato de compraventa. Al comprar una propiedad inmobiliaria en el mercado secundario, no se aplica el IVA, ya que se considera que el impuesto ya se ha pagado en el momento de la primera venta de la propiedad. Cabe señalar también que, al pagar los impuestos y registrar la transacción, los compradores extranjeros deben presentar una traducción de todos los documentos al búlgaro, realizada por un traductor jurado. Además, tras registrar la propiedad, el nuevo propietario debe notificar la compra al ayuntamiento en un plazo de dos meses para que se puedan calcular correctamente el impuesto anual sobre la propiedad y la tasa de recogida de residuos en el futuro. En general, la carga fiscal al comprar una propiedad en Bulgaria sigue siendo moderada en comparación con la mayoría de los países de la Unión Europea. Un sistema de cálculo transparente, tipos impositivos municipales fijos y la ausencia de pagos obligatorios ocultos hacen que el proceso de compra de una propiedad sea predecible y seguro para los inversores extranjeros.

Coste de los servicios jurídicos al comprar un inmueble en Bulgaria

El coste de los servicios jurídicos al comprar un inmueble en Bulgaria depende de la complejidad de la transacción, el tipo de propiedad y el alcance de la asistencia prestada. Por término medio, un paquete básico de servicios, que incluye la inspección de la propiedad, el análisis de los documentos de titularidad, la preparación de un contrato preliminar y la participación de un abogado en la firma de la escritura notarial, tiene un precio inicial de 400 €. Una asistencia más completa, que incluye la interacción total con el notario, la preparación de todos los documentos, la verificación de gravámenes y el registro de la propiedad en el catastro, cuesta entre 600 y 700 €. En los casos en que la transacción implique aspectos adicionales, como la compra a través de una empresa, la redacción de un poder notarial, la participación de un intérprete o la preparación de documentos para un banco extranjero, el coste puede aumentar hasta 1000 € o más.

Algunos bufetes de abogados ofrecen tarifas fijas por servicios individuales: la consulta sobre cuestiones relacionadas con la compra de inmuebles suele estimarse entre 60 y 150 €, la preparación de un contrato preliminar ronda los 150-250 €, y la asistencia completa para la transacción llave en mano varía entre 500 y 700 €. Sin embargo, el coste de los honorarios notariales y de registro, la traducción de documentos, la apostilla y los servicios del agente inmobiliario no suelen estar incluidos en los honorarios legales y se pagan por separado. La asistencia jurídica para una transacción en Bulgaria incluye varias etapas clave: verificación de la situación jurídica del inmueble, análisis del historial de propiedad, verificación de la existencia de deudas e hipotecas, preparación y acuerdo de un contrato preliminar de compraventa, redacción del contrato principal para su certificación notarial, representación de los intereses del cliente ante un notario y posterior registro de la propiedad. Si es necesario, el abogado también proporciona la traducción de los documentos al búlgaro, redacta los poderes notariales y supervisa la inscripción de la propiedad en el catastro.

La asistencia jurídica es especialmente importante para los compradores extranjeros, ya que ayuda a evitar los riesgos asociados a vendedores sin escrúpulos, la falta de permisos de construcción o los cambios no registrados en la distribución.
Un abogado con experiencia comprueba que la transacción cumple con la legislación búlgara, protege los intereses del cliente durante las liquidaciones y garantiza la pureza jurídica de la propiedad hasta que se complete el registro. En general, el coste de los servicios jurídicos al comprar una propiedad en Bulgaria sigue siendo moderado en comparación con otros países de la Unión Europea, y su disponibilidad garantiza la seguridad de la transacción y minimiza los riesgos potenciales.

Coste de los servicios notariales al comprar un inmueble en Bulgaria

El coste de los servicios notariales al comprar un inmueble en Bulgaria se fija de acuerdo con las tarifas estatales y depende del coste de la propiedad. El pago al notario se realiza al firmar la escritura notarial, que confirma la transferencia de la propiedad. El coste medio de los servicios oscila entre el 0,1 % y el 1,5 % del precio contractual de la propiedad. Para comprender la estructura de los gastos, puede consultar los siguientes rangos: para propiedades con un valor de 100 000 €, la tarifa es de aproximadamente 375-400 €, y para propiedades con un valor superior a 200 000 €, es de aproximadamente 600-700 €. El importe máximo de los honorarios notariales según la ley no supera los 3000 € aproximadamente.

Cabe señalar que al honorario del notario se le añade el impuesto sobre el valor añadido (IVA) del 20 %. Además, el notario puede cobrar una tasa adicional por los servicios de un intérprete (en el caso de un comprador extranjero), por la preparación de la escritura notarial, la verificación de los documentos de titularidad y la expedición de copias certificadas. Los honorarios del notario se pagan antes de la firma del contrato de compraventa, y el notario es responsable de la correcta ejecución y transferencia de los documentos para el registro de la transacción ante las autoridades catastrales. Sin la certificación notarial, la transferencia de la propiedad de un inmueble en Bulgaria se considera inválida, por lo que la participación de un notario es un elemento obligatorio de cualquier transacción.

Por lo tanto, el coste de los servicios notariales al comprar una propiedad en Bulgaria suele oscilar entre 200 y 700 euros, dependiendo del valor de la propiedad y de la complejidad de la transacción. La asistencia notarial es especialmente importante para los extranjeros, ya que el notario no solo certifica la transacción, sino que también supervisa la corrección de todos los procedimientos legales, garantizando la legalidad de la transferencia de la propiedad.

El coste de los servicios de los agentes inmobiliarios al comprar una propiedad en Bulgaria

El coste de los servicios de los agentes inmobiliarios al comprar una propiedad en Bulgaria suele oscilar entre el 2,5 % y el 3 % del precio de la transacción. En algunos casos, especialmente cuando se ayuda a un comprador extranjero o cuando se compran propiedades de mayor complejidad, la comisión puede alcanzar el 4-5 %. Cuando se compran propiedades baratas, las agencias a veces establecen una tarifa fija mínima, que suele rondar los 700-800 €. La comisión del agente inmobiliario se paga en el momento de la transacción, después de firmar el contrato preliminar o la escritura notarial. En la mayoría de los casos, el comprador corre con los gastos de los servicios, pero a veces las partes acuerdan dividir la comisión a partes iguales entre el comprador y el vendedor.

La lista estándar de servicios prestados por una agencia inmobiliaria incluye la selección de propiedades adecuadas, la organización de visitas, la negociación con el vendedor, la comprobación del precio de mercado, la preparación y el acuerdo de un contrato preliminar de compraventa y el acompañamiento del cliente hasta que la transacción se formaliza ante notario. Algunas agencias también ofrecen servicios adicionales: comprobación de la situación legal de la propiedad, obtención de certificados del catastro y de las autoridades fiscales, traducción de documentos, asistencia en la apertura de una cuenta bancaria y contratación de un seguro de propiedad. Estos servicios adicionales pueden estar incluidos en el paquete global o pagarse por separado, dependiendo de las condiciones del contrato de agencia.

Antes de empezar a trabajar con un agente inmobiliario, se recomienda celebrar un contrato por escrito en el que se especifique el importe de la comisión, el alcance de los servicios prestados, el procedimiento de pago y la duración del contrato. Esto es especialmente importante para los compradores extranjeros, a fin de evitar malentendidos y comisiones dobles.
A la hora de elegir una agencia, hay que prestar atención a su licencia, su experiencia en el trabajo con clientes extranjeros y su reputación. En general, los servicios de los agentes inmobiliarios en Bulgaria siguen siendo relativamente baratos en comparación con otros países de la Unión Europea, y su participación ayuda a reducir significativamente los riesgos a la hora de comprar una propiedad, especialmente cuando la transacción se realiza a distancia.

Impuestos sobre la propiedad inmobiliaria en Bulgaria

La propiedad inmobiliaria en Bulgaria está sujeta a impuestos y tasas locales anuales, que están regulados por las autoridades municipales. El principal pago obligatorio es el impuesto sobre la propiedad, que se aplica a los propietarios de inmuebles residenciales, comerciales y terrenos. Tanto los ciudadanos búlgaros como los extranjeros están obligados a pagar este impuesto, independientemente de si la propiedad se utiliza o no. El importe del impuesto se determina en función del valor catastral (tasado) de la propiedad, establecido por el municipio local. Esta valoración suele ser inferior al precio de mercado, normalmente entre el 50 % y el 70 % del mismo, lo que hace que la carga fiscal real sea relativamente moderada. Los tipos impositivos los fijan las autoridades locales y oscilan entre el 0,1 % y el 0,45 % del valor estimado de la propiedad. Por ejemplo, en Sofía, el tipo medio es de alrededor del 0,32 %, en Burgas de alrededor del 0,25 % y en Varna de alrededor del 0,15 %.

El impuesto se paga anualmente, independientemente de si el propietario vive en Bulgaria o alquila la propiedad. El impuesto puede pagarse en un solo plazo antes de finales de marzo del año en curso o en cuatro plazos iguales a lo largo del año, antes de finales de marzo, junio, septiembre y diciembre. Se aplica un descuento del 5 % si se paga la totalidad del impuesto antes del 31 de marzo. Existen concesiones para la residencia principal del propietario: si la propiedad está registrada como lugar de residencia principal, el tipo impositivo puede reducirse en un 50 %. La exención fiscal también se aplica a determinadas categorías de inmuebles propiedad de organismos gubernamentales, organizaciones religiosas, escuelas y fundaciones benéficas, siempre que los inmuebles no se utilicen para actividades comerciales.

Además del impuesto sobre la propiedad, los propietarios deben pagar una tasa municipal anual por la recogida de residuos. El importe lo determinan las autoridades locales y se calcula en función del tamaño del inmueble o del número de residentes. Esta tasa se cobra al mismo tiempo que el impuesto sobre la propiedad, y ambos pagos se indican en una sola factura. Los propietarios extranjeros deben notificar al ayuntamiento la compra de una propiedad en un plazo de dos meses a partir de la firma de la escritura notarial, para que las autoridades fiscales puedan calcular las obligaciones anuales. El registro tardío puede dar lugar a multas y sanciones.

En general, la carga fiscal sobre la propiedad inmobiliaria en Bulgaria sigue siendo una de las más bajas de la Unión Europea. Un sistema de cálculo sencillo, sin tasas ocultas y con tipos moderados, hace que la propiedad inmobiliaria resulte atractiva para los inversores extranjeros, especialmente a largo plazo.

Impuestos sobre el alquiler de inmuebles a corto plazo en Bulgaria

El alquiler de inmuebles a corto plazo en Bulgaria, es decir, por menos de seis meses, se considera una actividad comercial y está sujeto a impuestos de acuerdo con la legislación del país. Los propietarios, ya sean personas físicas o jurídicas, están obligados a declarar los ingresos por alquiler y a pagar los impuestos correspondientes. Si la propiedad es alquilada por una persona física que no está registrada como empresario, los ingresos por alquiler están sujetos al impuesto sobre la renta a un tipo del 10 %. En este caso, se permite una deducción del 10 % de los ingresos percibidos sin necesidad de presentar pruebas documentales. Por lo tanto, la base imponible es el 90 % de los ingresos reales. Por ejemplo, si el propietario ha recibido 5000 € durante el año, la base imponible sería de 4500 € y el impuesto a pagar sería de 450 €.

Si el propietario alquila la propiedad de forma regular y con fines lucrativos, está obligado a registrarse en las autoridades fiscales como comerciante individual o a constituir una persona jurídica.
En este caso, los ingresos están sujetos al impuesto de sociedades a un tipo del 10 % y también al IVA si la facturación anual supera los 100 000 levas (aproximadamente 51 000 libras esterlinas). Al registrarse a efectos del IVA, el arrendador está obligado a aplicar el impuesto sobre el valor añadido a un tipo del 20 % sobre los servicios prestados.

Las mismas normas fiscales se aplican a los propietarios que alquilan sus inmuebles a través de plataformas en línea (como Booking.com o Airbnb). Las autoridades fiscales búlgaras tienen derecho a solicitar información sobre los ingresos percibidos a través de dichas plataformas y a controlar su declaración. El impago de impuestos puede dar lugar a multas y sanciones. Además del impuesto sobre la renta, los propietarios están obligados a pagar un impuesto anual sobre la propiedad y una tasa municipal de recogida de residuos, incluso si la propiedad se utiliza exclusivamente para fines de alquiler. Estos pagos se recaudan en la ubicación de la propiedad y no dependen del número de días de alquiler al año.

Si la propiedad se alquila a corto plazo como alojamiento turístico, debe registrarse en el ayuntamiento y obtener un permiso para actividades turísticas. En algunas regiones, también es necesario registrar la propiedad en el Ministerio de Turismo de Bulgaria. El incumplimiento de esta obligación puede dar lugar a multas y a la prohibición de alquilar la propiedad. La fiscalidad de los alquileres a corto plazo en Bulgaria es transparente y flexible: el tipo del impuesto sobre la renta es del 10 %, lo que hace que el alquiler sea rentable incluso con bajas tasas de ocupación. Al mismo tiempo, con el registro adecuado y el cumplimiento de los requisitos fiscales, el propietario puede utilizar una serie de medios legales para optimizar la base imponible.

Impuestos sobre los alquileres inmobiliarios a largo plazo en Bulgaria

El alquiler a largo plazo de inmuebles en Bulgaria, es decir, por un período superior a seis meses, está regulado por la legislación fiscal y requiere la declaración de los ingresos. A diferencia de los alquileres a corto plazo, que se consideran una actividad comercial, los alquileres a largo plazo se consideran más a menudo como ingresos privados procedentes de la propiedad inmobiliaria y no requieren el registro obligatorio como comerciante individual. Los ingresos percibidos por una persona física por el alquiler a largo plazo de inmuebles están sujetos al impuesto sobre la renta a un tipo fijo del 10 %. Al mismo tiempo, el sistema fiscal búlgaro prevé la posibilidad de aplicar una deducción estándar del 10 % del importe de los ingresos percibidos sin necesidad de presentar documentos justificativos. Así, el 90 % de los ingresos reales está sujeto a tributación. Por ejemplo, con unos ingresos anuales por alquiler de 10 000 €, la base imponible será de 9000 € y el importe del impuesto a pagar será de 900 €.

El impuesto se calcula sobre la base de la declaración de impuestos, que debe presentarse a las autoridades fiscales antes de finales de abril del año siguiente al año de referencia. El pago se realiza en una sola vez o en dos plazos, dependiendo del importe y de la forma de pago elegida. Las normas fiscales son idénticas para los residentes búlgaros y los no residentes que poseen propiedades en el país.

Si el propietario celebra contratos de arrendamiento a largo plazo de forma sistemática o gestiona varias propiedades, las autoridades fiscales pueden reconocer dicha actividad como empresarial. En este caso, será necesario registrarse como persona física -empresario o crear una persona jurídica, con el pago del impuesto de sociedades a un tipo del 10 %. Si los ingresos anuales superan los 100 000 BGN (aproximadamente 51 000 €), también existe la obligación de registrarse como contribuyente del IVA, aunque esta norma no se aplica a la mayoría de los propietarios privados.

Es importante señalar que, además del impuesto sobre la renta, el propietario sigue pagando el impuesto anual sobre la propiedad y la tasa de recogida de residuos, independientemente de si la propiedad está alquilada o no. Estos impuestos son obligatorios y los recauda el municipio en el que se encuentra la propiedad. En Bulgaria, los propietarios tienen derecho a celebrar un contrato de alquiler por escrito, que puede ser notariado para mayor protección legal. Esto es especialmente relevante en el caso de los alquileres a largo plazo, ya que la notarización garantiza que el contrato pueda registrarse rápidamente y protege los intereses de las partes en caso de disputa.

El sistema fiscal de Bulgaria hace que los alquileres a largo plazo sean una forma de inversión financieramente ventajosa: el tipo impositivo es bajo y la declaración de impuestos es sencilla y transparente. Con contratos redactados adecuadamente y declaraciones de ingresos puntuales, los inversores extranjeros pueden obtener ingresos estables por el alquiler de propiedades sin tener que hacer frente a una carga fiscal excesiva.

Impuestos sobre la venta de bienes inmuebles en Bulgaria

Al vender un inmueble en Bulgaria, el propietario está obligado a tener en cuenta las obligaciones fiscales asociadas a la obtención de ingresos por la transacción. La tributación depende de la condición del propietario (persona física o jurídica), el plazo de propiedad del inmueble y la naturaleza de su uso. Las personas físicas que poseen bienes inmuebles están sujetas al impuesto sobre las ganancias de capital a un tipo del 10 %. El impuesto se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra documentado, incrementado por el importe de los gastos relacionados con la adquisición y mejora del inmueble (por ejemplo, reparaciones, gastos notariales, impuestos de compra). Por ejemplo, si el inmueble se compró por 100 000 euros y se vendió por 130 000 euros, y los gastos documentados ascendieron a 5000 euros, la base imponible sería de 25 000 euros y el impuesto a pagar sería de 2500 euros.

La legislación búlgara prevé una serie de exenciones del impuesto sobre los ingresos derivados de la venta de bienes inmuebles. Los propietarios están exentos de impuestos en dos casos: si se vende una propiedad residencial que ha sido de su propiedad durante más de tres años, o si no se venden más de dos propiedades que han sido de su propiedad durante más de cinco años. Estas exenciones se aplican únicamente a las personas físicas y siempre que la venta no sea sistemática. Si la propiedad pertenece a una persona jurídica, los ingresos por su venta están sujetos al impuesto de sociedades a un tipo del 10 % sobre el importe total de los beneficios. En este caso, las personas jurídicas están obligadas a llevar registros contables y presentar estados financieros de conformidad con los requisitos de la legislación búlgara. En el caso de las empresas que han sido propietarias de bienes inmuebles durante mucho tiempo, el impuesto sobre la renta puede reducirse deduciendo la depreciación o contabilizando los gastos incurridos.

Los no residentes en Bulgaria que vendan bienes inmuebles en el país también están obligados a pagar el impuesto sobre las ganancias de capital a un tipo del 10 %. El impuesto se retiene y se transfiere al presupuesto búlgaro, independientemente del país de residencia del vendedor. Si existe un acuerdo de doble imposición entre Bulgaria y el país de residencia del propietario, el importe del impuesto pagado en Bulgaria puede acreditarse en el país de residencia al presentar la declaración de impuestos anual. Además del impuesto sobre la renta, también se deben pagar los gastos administrativos habituales, incluidos los gastos notariales y de registro, por la venta de bienes inmuebles. El notario comprueba los documentos que certifican la propiedad, la ausencia de deudas y gravámenes, y certifica la transacción. Todos los gastos relacionados con la venta pueden tenerse en cuenta a la hora de calcular la base imponible.

La venta de bienes inmuebles está sujeta a declaración obligatoria. El vendedor está obligado a presentar una declaración de impuestos antes de finales de abril del año siguiente al de la transacción. Las autoridades fiscales tienen derecho a solicitar documentos que confirmen los costes de adquisición y mejora de la propiedad y, en ausencia de dicha confirmación, el impuesto se calcula sobre la base de la diferencia total entre el precio de compra y el de venta. En general, el sistema fiscal de Bulgaria hace que la venta de bienes inmuebles sea bastante transparente: un tipo fijo del 10 % y unos criterios de exención claros permiten a los propietarios planificar las transacciones con un riesgo mínimo. La propiedad de bienes inmuebles durante más de tres o cinco años exime efectivamente a la mayoría de las personas físicas del pago del impuesto sobre las ganancias de capital.

Impuestos sobre la venta de bienes inmuebles por parte de personas físicas en Bulgaria

La venta de bienes inmuebles por parte de una persona física en Bulgaria está sujeta al impuesto sobre las ganancias de capital. Este impuesto se aplica a la diferencia entre el precio al que se vendió la propiedad y el precio al que se compró, ajustado por los gastos documentados incurridos en la compra y la propiedad de la misma.
El tipo impositivo es uniforme y asciende al 10 %. La base imponible se determina como la diferencia positiva entre el precio de venta y el precio de compra, incrementada por el importe de los gastos de notario, impuestos de compra, honorarios de agentes inmobiliarios, reparaciones o mejoras de capital, si estos gastos están confirmados por los documentos pertinentes. Por ejemplo, si una persona compró una propiedad por 120 000 euros, invirtió 10 000 euros en reparaciones y vendió la propiedad por 150 000 euros, se gravaría el beneficio de 20 000 euros y el importe del impuesto sería de 2000 euros.

La legislación búlgara ofrece desgravaciones fiscales a las personas físicas que han sido propietarias de un inmueble durante mucho tiempo. La exención del impuesto sobre la renta por la venta se aplica en dos casos: si se vende una vivienda que ha sido propiedad durante más de tres años, o si se venden como máximo dos inmuebles que han sido propiedad durante más de cinco años. En estas situaciones, no se aplica el impuesto sobre la renta, siempre que la venta no sea de naturaleza comercial habitual. Si una persona física es propietaria de varios inmuebles y realiza transacciones de compraventa con frecuencia, las autoridades fiscales pueden clasificar sus actividades como empresariales, en cuyo caso la tributación se llevará a cabo de acuerdo con las normas aplicables a los empresarios individuales. En este caso, los ingresos por la venta también se gravan a un tipo del 10 %, pero con la obligación de llevar registros y presentar informes de otra manera.

Para los no residentes en Bulgaria, las normas fiscales son idénticas: los ingresos por la venta de bienes inmuebles situados en el país se gravan a un tipo del 10 %. Una vez completada la transacción, el vendedor está obligado a presentar una declaración de impuestos ante la Agencia Nacional de Ingresos (NRA) antes de que finalice el mes de abril del año siguiente al de la venta. El impuesto debe pagarse en el mismo plazo. Si existe un acuerdo de doble imposición entre Bulgaria y el país de residencia del vendedor, el impuesto pagado en Bulgaria puede acreditarse en el país de residencia fiscal. Al vender un inmueble, también deben pagarse los gastos notariales y de registro habituales, que en la mayoría de los casos corren a cargo del comprador, pero las partes pueden acordar un reparto diferente de los costes. Todos los gastos en que incurra el vendedor en relación con la transacción, incluidos el asesoramiento jurídico, la preparación de documentos y el pago de los servicios de un tasador, pueden tenerse en cuenta a la hora de determinar la base imponible.

La fiscalidad de las personas físicas por la venta de bienes inmuebles en Bulgaria se considera una de las más sencillas y ventajosas de la Unión Europea. Un tipo fijo del 10 %, sin deducciones complejas y con criterios de exención claros, hacen que el sistema sea transparente y conveniente para los inversores extranjeros.

Impuestos sobre la venta de bienes inmuebles por parte de una empresa en Bulgaria

Cuando se vende un inmueble propiedad de una empresa, las obligaciones fiscales en Bulgaria se rigen por la legislación sobre el impuesto de sociedades. Todos los ingresos procedentes de la venta de inmuebles por parte de una persona jurídica se consideran parte de los beneficios de la empresa y están sujetos a una tributación del 10 %. Este impuesto es un impuesto de sociedades único que se aplica a los beneficios totales de la organización, incluidos tanto los ingresos de explotación como los beneficios de la venta de activos como edificios, terrenos o inmuebles comerciales. A la hora de determinar la base imponible, los gastos relacionados con la adquisición de bienes inmuebles, así como la depreciación acumulada durante el período de propiedad, se deducen del importe de la venta. Si el inmueble se registró como activo fijo, su valor contable residual se deduce del precio de venta y el impuesto se calcula solo sobre la diferencia positiva. Por ejemplo, si una empresa compró una propiedad por 200 000 euros, acumuló una depreciación de 50 000 euros a lo largo de varios años y luego vendió la propiedad por 230 000 euros, el beneficio imponible sería de 80 000 euros y el impuesto a pagar sería de 8000 euros.

Si la transacción la realiza una empresa residente en Bulgaria, el impuesto se paga como parte del impuesto de sociedades general, que se calcula al final del ejercicio financiero. Las empresas están obligadas a presentar una declaración anual del impuesto sobre la renta antes del 31 de marzo del año siguiente al año de referencia. Las empresas no residentes que no tienen un establecimiento permanente en Bulgaria también están sujetas a una tributación del 10 % sobre los ingresos obtenidos por la venta de bienes inmuebles búlgaros. En este caso, el impuesto se retiene en Bulgaria, incluso si los cálculos se realizan en el extranjero. Si la venta tiene lugar en un breve plazo tras la adquisición del inmueble, las autoridades fiscales pueden clasificar la transacción como una operación especulativa, y se aplican las mismas normas, pero con un control más exhaustivo de las fuentes de ingresos y la justificación económica de la transacción. Las empresas que se dedican a la compra y venta sistemática de bienes inmuebles están obligadas a registrarse como contribuyentes del IVA si su volumen de negocios anual supera los 100 000 BGN (aproximadamente 51 000 €). En este caso, la venta de bienes inmuebles puede estar sujeta al IVA a un tipo del 20 % si la propiedad entra en la categoría de edificios nuevos o terrenos para desarrollo.

Las empresas que hayan sido propietarias de bienes inmuebles durante más de dos años pueden beneficiarse de una exención del IVA en la venta si el inmueble entra en la categoría de mercado secundario. Sin embargo, esta exención no exime del pago del impuesto de sociedades. Los gastos adicionales, como los servicios notariales, las tasas de registro, la asistencia jurídica y la tasación de la propiedad, pueden incluirse en los costes de la empresa y reducir la base imponible. Todos los gastos deben documentarse y reflejarse en los registros contables. La venta de inmuebles por parte de una persona jurídica en Bulgaria es un procedimiento transparente y previsible desde el punto de vista financiero. El tipo impositivo fijo del 10 % para el impuesto de sociedades hace que el sistema búlgaro sea uno de los más ventajosos de la Unión Europea para las transacciones inmobiliarias.