Comprar una propiedad en Chipre. Cinco pasos para comprar una propiedad en Chipre

En 2025, Chipre seguirá siendo uno de los destinos más atractivos para la inversión inmobiliaria en la Unión Europea. Un sistema jurídico desarrollado, un clima favorable, unos impuestos moderados y unos procedimientos de registro transparentes hacen que el país resulte atractivo para los inversores extranjeros que estén pensando en comprar una vivienda y obtener un permiso de residencia permanente. El proceso de compra de un inmueble comienza con la selección de la propiedad y el pago de un depósito, que suele oscilar entre 5000 y 10 000 euros. A continuación, es recomendable que el comprador contrate a un abogado independiente para que realice una comprobación legal de la propiedad, incluyendo un análisis del título de propiedad, las deudas y los gravámenes, y la conformidad de la documentación del permiso. Los ciudadanos de la Unión Europea pueden comprar tantas propiedades como deseen. Los ciudadanos de terceros países pueden comprar una propiedad residencial o una propiedad residencial y una pequeña propiedad comercial, siempre que la superficie total no supere los límites legales. Estas transacciones requieren la aprobación del Consejo de Ministros o de la administración del distrito, que suele concederse en un plazo de dos a tres meses.

El primer paso para comprar una propiedad en Chipre es que el comprador firme un contrato de compraventa, tras lo cual el documento se inscribe en el registro de la propiedad. El pago puede realizarse con capital propio o mediante una hipoteca. Los bancos chipriotas ofrecen financiación hipotecaria a los inversores extranjeros que puedan aportar un depósito inicial de entre el 30 % y el 50 % del valor de la propiedad. Los tipos de interés de las hipotecas oscilan entre el 3,5 % y el 5,5 % anual, y los préstamos pueden contratarse por un plazo de hasta 30 años.

Los impuestos y los gastos administrativos incluyen el IVA al 19 % para las propiedades nuevas, con un tipo reducido del 5 % para las residencias principales. Se aplica un impuesto de timbre del 0,15 % hasta 170 000 €, y del 0,20 % sobre el importe restante.
Al comprar propiedades sin IVA, se aplican tasas de transferencia que oscilan entre el 3 % y el 8 %, y los gastos legales ascienden aproximadamente al 1-2 % del valor de la propiedad.
Los inversores que deseen obtener la residencia permanente en Chipre deben invertir un mínimo de 300 000 € en viviendas nuevas, sujetas al IVA. Además, deben confirmar que disponen de ingresos estables procedentes del extranjero suficientes para cubrir los gastos de su familia.

El coste de los inmuebles en Chipre

El mercado inmobiliario en Chipre se está desarrollando de forma constante y la rentabilidad de los alquileres varía en función de la región. Los precios de los inmuebles en Chipre varían mucho según la región. En Limassol, por ejemplo, los precios por metro cuadrado pueden alcanzar los 4500 € en las zonas céntricas y alrededor de 3400 € en las zonas residenciales. En muchas otras ciudades, como Pafos, Lárnaca y Nicosia, los precios son entre 1,5 y 2 veces más bajos.

La siguiente tabla muestra el coste medio de los inmuebles en Chipre y la rentabilidad del alquiler de propiedades en diferentes regiones.

Los inversores también deben tener en cuenta los riesgos clave. Entre los errores más comunes se encuentran la compra de propiedades en Chipre sin una escritura de propiedad independiente, la realización de la transacción a través de un abogado proporcionado por el promotor y la subestimación de los costes adicionales de mantenimiento mensual de la propiedad, que pueden ascender a hasta 500 € al mes. Otro error común es no cumplir con los requisitos para obtener un permiso de compra. Para minimizar estos riesgos, se recomienda realizar una revisión legal completa de la propiedad, comprobar la situación del vendedor y los documentos en el registro de la propiedad y evaluar la carga fiscal por adelantado.

No obstante, la compra de una propiedad en Chipre sigue siendo una herramienta de inversión eficaz a largo plazo para proteger el capital y generar ingresos adicionales. Además, si se cumplen las condiciones establecidas, el inversor tiene la oportunidad de obtener la residencia permanente para sí mismo y los miembros de su familia.

Los abogados de Regulated United Europe asisten a los clientes extranjeros en todas las etapas, desde la selección de la propiedad y la diligencia debida legal hasta el registro de la propiedad y las solicitudes de permiso de residencia. Ayudamos a optimizar la estructura de la transacción, evaluamos las implicaciones fiscales y garantizamos el pleno cumplimiento de la legislación chipriota.

Cinco pasos para comprar una propiedad en Chipre

Paso uno:

Una vez que haya seleccionado una propiedad y su oferta haya sido aceptada, deberá pagar un depósito de reserva para retirar la propiedad del mercado. Esto debe ir siempre acompañado de un contrato de reserva en el que se establezcan los términos y condiciones acordados.

Paso dos:

Durante el periodo de reserva, deberá recopilar todos los documentos relacionados con la propiedad y realizar una comprobación legal de la misma. También deberá completar los documentos contra el blanqueo de capitales y los documentos de registro de su empresa (si la compra se realiza a través de una entidad jurídica), para que se puedan organizar con antelación las transferencias certificadas. Si no surgen problemas durante las comprobaciones legales, se puede proceder a redactar un contrato de compraventa, que deberá ser revisado y aprobado por ambas partes.

Paso tres:

Una vez finalizado y aprobado el borrador, el contrato de compraventa se sellará y se presentará en el Registro de la Propiedad junto con un pago de aproximadamente el 20-30 % del precio de compra. Tenga en cuenta que, en los casos en que se compre un apartamento o una casa en Chipre a nombre de una empresa, todos los documentos de registro de la empresa deben traducirse oficialmente al griego (si aún no se han traducido al inglés) para que el contrato sea aceptado y presentado en el Registro de la Propiedad.

Paso cuatro:

En esta fase, se debe presentar una solicitud al Consejo de Ministros para que apruebe la compra. Este paso solo se aplica a los ciudadanos de países no pertenecientes a la UE. La aprobación se concede normalmente con la condición de que no se compren más de dos propiedades residenciales y que estas se utilicen como residencias privadas (ya sean viviendas permanentes o vacacionales).

La autorización no se aplica a los alquileres a corto plazo o comerciales.
El último paso es transferir la escritura a su nombre en el Registro de la Propiedad, lo que se completa después de haber pagado el precio de compra restante. En esta fase también se cobra una tasa por la transferencia de la propiedad.

¿Cómo puede un extranjero comprar una propiedad en Chipre de forma segura y obtener un permiso de residencia?

Chipre sigue siendo uno de los destinos europeos más populares para los inversores extranjeros que desean comprar una propiedad. Su clima favorable, su sistema legal transparente, sus bajos impuestos y la posibilidad de obtener un permiso de residencia mediante la compra de una propiedad lo hacen especialmente atractivo para particulares y empresarios internacionales.

El 8 de junio de 2023, el Parlamento chipriota aprobó una ley que introduce un tipo reducido del IVA del 5 % para las residencias principales, sujeto a determinadas condiciones. Este cambio tiene por objeto cumplir con las normas de la Unión Europea y sigue a un dictamen motivado de la Comisión Europea en el que se indica que Chipre había aplicado incorrectamente las normas del IVA a la vivienda.

Los puntos principales de esta ley son los siguientes:

1. El tipo reducido del IVA se aplica a los primeros 130 metros cuadrados de la vivienda principal (casas o pisos) con un coste máximo de 350 000 euros. Esto reduce la superficie cubierta por el tipo preferencial de 200 m² a 130 m².
2. La ley prevé un período de transición. Durante cuatro meses a partir de la fecha de entrada en vigor de la ley, las normas propuestas no se aplicarán a las propiedades para las que se haya obtenido la licencia de obras o se haya presentado la solicitud antes de la entrada en vigor de la ley.El proceso de compra de una propiedad en Chipre está muy formalizado y requiere precisión jurídica en cada etapa. Los ciudadanos extranjeros pueden comprar una propiedad residencial o un terreno de hasta 4014 metros cuadrados, mientras que los que no son de la UE deben obtener el permiso del Consejo de Ministros. Este procedimiento puede durar varios meses, por lo que se recomienda iniciarlo inmediatamente después de firmar un contrato preliminar para la compra de una propiedad en Chipre.

   El proceso de compra comienza con la selección de la propiedad y el pago de un depósito, que suele oscilar entre cinco y diez mil euros. A continuación, el comprador designa a un abogado independiente para que compruebe la titularidad de la propiedad, confirme la ausencia de disputas legales, deudas o gravámenes y verifique la legalidad de los permisos. A continuación, las partes celebran un contrato de compraventa, que se inscribe en el registro de la propiedad en el plazo establecido por la ley.

   La transacción puede financiarse con fondos propios o con un préstamo hipotecario. Los bancos chipriotas conceden hipotecas a ciudadanos extranjeros a condición de que realicen un depósito inicial de entre el treinta y el cincuenta por ciento del valor de la propiedad. Los tipos de interés suelen oscilar entre el 3,5 % y el 5,5 % anual y los préstamos pueden contratarse por un plazo de hasta veinte años. El banco exige una prueba de ingresos, un historial crediticio y una valoración oficial de la propiedad.

   Costes de la compra de un piso nuevo en Chipre (valor de la propiedad: 300 000 €)

   El IMPUESTO DE SELLOS oscila entre el 0,15 % y el 0,20 %.

   • Los primeros 5000 € están exentos de impuestos.
   • De 5001 € a 170 000 €: 0,15 %.
   • Más de 170 000 €: 0,2 %.

   Cálculo: 5000 € x 0 % + 170 000 € x 0,15 % + 125 000 € x 0,2 % = 508 €

   • IVA: 19 % (con la opción de aplicar un tipo reducido del 5 %).
   • 57 000 € o 15 000 €.

   Tasa del registro de la propiedad: 50 € por inscribir el contrato.

   La comisión media de intermediación por la compra de un apartamento nuevo en Chipre es del 5 % + IVA.

   Costes de la compra de un apartamento de segunda mano en Chipre (valor de la propiedad: 300 000 €)

   IMPUESTO DE TIMBRE: El impuesto de timbre depende del valor de la propiedad y oscila entre el 0,15 % y el 0,20 %.

   • Los primeros 5000 € no están sujetos a impuestos.
   • De 5001 € a 170 000 €: 0,15 %.
   • Más de 170 000 €: 0,2 %.

   Cálculo: (5000 € x 0 %) + (170 000 € x 0,15 %) + (125 000 € x 0,2 %) = 508 €.

   Tasa de transferencia (transferencia de título): pago al registro de la propiedad en función del valor de la propiedad.

   • Primeros 85 000 €: 3 %.
   • De 85 001 € a 170 000 €: 5 %.
   • Más de 170 001 €: 8 %.

   Cálculo: 85 000 € x 3 % + 85 000 € x 5 % + 130 000 € x 8 % = 17 200 € x 0,5 (se aplica un descuento del 50 % a todo) = 8600 €.

   Las propiedades terminadas se venden tal y como se ven. Si desea que la propiedad sea sometida a una tasación profesional, puede designar a un inspector independiente para que realice una inspección estructural antes de que se complete la construcción.

   Las obligaciones fiscales de la compra incluyen el impuesto de timbre, los gastos de registro y los gastos de transferencia. Las propiedades nuevas están sujetas a un IVA del 19 %, pero se aplica un tipo reducido del 5 % a las propiedades utilizadas como residencia principal. Para las transacciones sin IVA, se aplican gastos de transferencia progresivos, que oscilan entre el 3 % y el 8 % en función del valor de la propiedad. También debe tener en cuenta los costes adicionales de asistencia jurídica, servicios notariales, seguros y tasas municipales anuales.

   El mercado inmobiliario chipriota está mostrando resistencia y un crecimiento estable. Los precios en las regiones costeras, como Limassol, Paphos y Larnaca, siguen aumentando debido a la alta demanda de alquileres y a la limitada disponibilidad de terrenos. La rentabilidad media de los alquileres se sitúa entre el 4 % y el 5 % anual, dependiendo de la ubicación y el tipo de propiedad.

   ¿Cómo puede un extranjero comprar una propiedad en Chipre y obtener un permiso de residencia?

   Para obtener un permiso de residencia, un inversor extranjero debe invertir al menos 300 000 € en una vivienda nueva (incluido el 19 % de IVA). También debe acreditar unos ingresos anuales procedentes del extranjero de al menos 50 000 €, con 15 000 € adicionales por cada cónyuge y 10 000 € por cada hijo. El permiso de residencia se concede en función de la inversión y se extiende a los miembros de la familia del solicitante. El tiempo de tramitación previsto es de dos a tres meses.
   Los inversores extranjeros que estén pensando en comprar una propiedad en Chipre pueden estar seguros de que el proceso está claramente regulado, con características específicas relacionadas con los derechos de los ciudadanos de la UE y de fuera de la UE, los mecanismos fiscales, las estructuras de propiedad y el cumplimiento de la normativa. Una opción estratégica es comprar una propiedad a través de una empresa chipriota. En este caso, la propiedad se considera propiedad de la empresa, una entidad jurídica local, y no está sujeta a las restricciones impuestas a las personas físicas de fuera de la UE. Al vender dicha empresa, sus acciones pueden transferirse, lo que le permite evitar el pago de tasas de transferencia. Sin embargo, esta solución requiere el cumplimiento de obligaciones corporativas, como la contabilidad, la preparación de estados financieros auditados, la presentación de declaraciones anuales y el mantenimiento de una presencia mínima de la empresa (oficina, secretario y director).

   El mercado inmobiliario chipriota se mantiene estable. Las inversiones se concentran principalmente en las zonas costeras y las grandes ciudades, donde la demanda de los compradores extranjeros es más fuerte. Actualmente, el precio medio de un apartamento nuevo en Limassol ronda los 500 000 euros y el precio medio de una casa similar ronda los 790 500 euros. El precio medio por metro cuadrado ronda los 4015 euros. En el mercado inmobiliario, las zonas costeras, las grandes ciudades como Limassol y las propiedades junto al mar tienen una gran demanda. El mercado muestra un crecimiento constante, especialmente en las zonas costeras. La rentabilidad de los alquileres suele oscilar entre el 4 % y el 5 %, dependiendo de la región, el estado de la propiedad y la estacionalidad. Invertir en propiedades en Chipre ofrece varias ventajas: protección del capital, la oportunidad de obtener ingresos estables por alquiler y la posibilidad de obtener la residencia permanente para usted y su familia.

   Sin embargo, hay varios riesgos que los inversores deben tener en cuenta, como cerrar una transacción sin un representante legal independiente, comprar sin la titularidad completa, conflictos de intereses dentro de las estructuras, incumplir los procedimientos de permisos y subestimar los impuestos o los costes operativos. Invertir en propiedades en Chipre no solo ofrece la oportunidad de obtener ingresos estables y proteger el capital en una jurisdicción de la UE, sino que también representa un paso estratégico hacia la movilidad de las inversiones. Con el enfoque adecuado y el apoyo legal, una transacción de este tipo puede ser transparente, segura y muy rentable.

   Invertir en el sector inmobiliario de Chipre: cómo comprar, alquilar y obtener beneficios

   Los impuestos y tasas que se deben pagar al comprar dependen de si la propiedad es nueva o se encuentra en el mercado secundario. Al comprar una propiedad nueva, se aplica un IVA del 19 %, pero en determinadas condiciones este puede reducirse al 5 %. Se aplican concesiones a la compra de propiedades de bajo coste y superficie reducida. Por ejemplo, en el caso de propiedades de hasta 130 m² y un coste de hasta 350 000 €, parte de la propiedad puede tributar a un tipo reducido, mientras que el resto tributa al tipo estándar. Al comprar en el mercado secundario, se cobran tasas de transferencia de entre el 3 % y el 8 %. Además, se debe pagar un impuesto de timbre de hasta el 0,2 % del valor de la transacción, así como la comisión del agente, los gastos notariales y legales, que suman entre el 3 % y el 5 %.

   Si se aplica un tipo reducido de IVA, la propiedad no puede alquilarse ni venderse durante 10 años. Si la propiedad se vende o se alquila durante este periodo, la diferencia del IVA debe reembolsarse a la administración tributaria. Los gastos de mantenimiento de la propiedad incluyen los servicios públicos (electricidad, agua e Internet), el impuesto municipal y los gastos de infraestructura del complejo (seguridad, limpieza y mantenimiento de la piscina, etc.). Para un piso de 90 metros cuadrados, los gastos mensuales pueden alcanzar los 500 €. El alquiler es posible tanto a largo como a corto plazo (a turistas). Los alquileres a corto plazo requieren el registro en el Ministerio de Turismo; de lo contrario, se pueden imponer multas de hasta 5000 € y se puede incurrir en responsabilidad penal. Los ingresos por alquiler se gravan con tipos progresivos: hasta 19 500 €: 0 %; de 19 501 € a 28 000 €: 20 %; de 28 001 € a 36 300 €: 25 %; de 36 301 € a 60 000 €: 30 %; más de 60 001 €: 35 %.

   Al vender un inmueble, se aplica el impuesto sobre las ganancias de capital (20 % de la diferencia entre el precio de compra y el de venta, menos los gastos). El vendedor también está obligado a pagar una contribución a un fondo especial (aproximadamente el 0,4 % del importe de la transacción). La comisión del agente es de hasta el 5 %.
   Por término medio, el proceso de venta dura entre 3 y 5 meses.

   • Se cobra una tasa del 0,4 % de conformidad con la Ley de la Agencia Central para el Reparto Equitativo de la Carga.
   • Esta tasa se calcula sobre el precio total de venta, independientemente del beneficio.
   • Se aplica a todos los casos de enajenación de bienes inmuebles situados en Chipre y lo paga el vendedor.
   • Según los supuestos proporcionados:
   • Venta a un precio de 200 000 €: impuesto: 800 €.
   • Venta a 250 000 €: impuesto: 1000 €.

   Para vender una propiedad en Chipre, el vendedor debe obtener un certificado que confirme el pago de los siguientes impuestos e importes:

   • Impuesto sobre las ganancias de capital
   • Impuesto de transferencia a favor de la Agencia Central para la Distribución Equitativa de la Carga
   • Impuesto municipal
   • Tasa de alcantarillado
   • Tasa de recogida de basuras
   • Tasa de agua
   • Factura de electricidad

   Comprar una propiedad en Chipre es una forma eficaz de diversificar su capital, generar ingresos pasivos y ganar estatus social. Con el asesoramiento de expertos, la transacción se vuelve transparente y segura.

   ¿Qué es más rentable: comprar una propiedad en Chipre a título personal o a través de una empresa chipriota?

   Una de las decisiones clave a la hora de invertir en el sector inmobiliario chipriota es si comprar la propiedad a su nombre o a través de una empresa registrada en Chipre. Esto afecta a la carga fiscal, la responsabilidad legal, la facilidad de gestión y la planificación de la herencia. Si la propiedad está registrada a su nombre, los ingresos por alquiler se gravan con tipos impositivos progresivos del impuesto sobre la renta de las personas físicas que oscilan entre el 0 % y el 35 %, dependiendo de sus ingresos anuales totales. Además, los residentes y las personas físicas domiciliadas en Chipre deben pagar una «contribución especial de defensa» (SDC) del 3 % sobre el 75 % de sus ingresos brutos. Las contribuciones al sistema sanitario (GESY) son obligatorias y se aplican a un tipo del 2,65 % de los ingresos brutos.

   Sin embargo, cuando una propiedad se registra a través de una empresa chipriota, los ingresos por alquiler están sujetos al impuesto de sociedades a un tipo fijo del 12,5 %.
   Las empresas no pagan contribuciones al GESY por los ingresos por alquiler. En algunos casos, los ingresos relacionados con alquileres a corto plazo a través de plataformas en línea pueden considerarse una actividad comercial y tributar como tal, sin que se aplique la SDC.

   Impuesto sobre las ganancias de capital (CGT)

   El CGT se aplica a un tipo del 20 % sobre el beneficio neto de la venta. Este se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra original, ajustado por los gastos deducibles (por ejemplo, mejoras de capital y gastos de transferencia) y la indexación, cuando corresponda.

   Cuando se vende una propiedad registrada a nombre de una persona física, el CGT (20 %) se aplica sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, teniendo en cuenta los gastos deducibles. En el caso de la propiedad corporativa, la empresa también paga este impuesto. Sin embargo, las empresas no tienen las mismas exenciones que se aplican a la venta de residencias principales por parte de particulares. Los gastos de mantenimiento y los ahorros mediante deducciones también difieren. En el caso de la propiedad personal, los gastos como las reparaciones, los seguros, los gastos de gestión y parte de los intereses de los préstamos son deducibles de impuestos. Las empresas pueden tener en cuenta una gama más amplia de deducciones, incluyendo la financiación completa a través de préstamos, la depreciación, los servicios profesionales, los seguros y otros gastos administrativos.

   En términos de responsabilidad, la propiedad de un inmueble a través de una empresa ofrece una protección significativa: la persona jurídica actúa de forma independiente, por lo que cualquier reclamación, deuda y riesgo se limita a los activos de la empresa. En el caso de la propiedad personal, el propietario asume toda la responsabilidad y está expuesto a riesgos que pueden afectar a sus bienes personales. La carga administrativa de la propiedad personal es mínima; basta con presentar la declaración de la renta y pagar los impuestos correspondientes. Por el contrario, una empresa está obligada a llevar registros contables, preparar informes auditados y presentar declaraciones de impuestos de sociedades. La elección entre la propiedad personal y una estructura corporativa depende de los objetivos del inversor, como el tamaño de la inversión, los planes de alquiler y herencia, y las preferencias personales en cuanto a la complejidad administrativa. En el caso de proyectos de inversión importantes, la propiedad a través de una sociedad chipriota suele ser más eficiente desde el punto de vista fiscal y ofrece mayor seguridad en términos de responsabilidad y transferencia de activos.

   El equipo jurídico de Regulated United Europe ofrece asesoramiento y apoyo completo en la elección de la estructura de propiedad, el análisis de las implicaciones fiscales, la estructuración de la transacción y el registro de los derechos de propiedad de su piso o casa en Chipre.