Povolení k pobytu s koupí nemovitosti v Evropě

Programy, které umožňují jednotlivcům získat povolení k pobytu prostřednictvím nákupu nemovitosti, existují v několika evropských zemích a patří mezi nejoblíbenější imigrační nástroje pro investory a bohaté jednotlivce. Tyto programy v podstatě nabízejí cizím státním příslušníkům právo na dočasný nebo trvalý pobyt v zemi Evropské unie, pokud zakoupí nemovitost v určité minimální hodnotě a splní další požadavky. Hlavním cílem těchto programů je stimulovat přímé zahraniční investice do ekonomiky, zejména v odvětvích, jako je stavebnictví, cestovní ruch a služby. Na oplátku mají investoři možnost žít v dané zemi, volně cestovat v rámci schengenského prostoru a v některých případech po určité době pobytu požádat o občanství.

Každá země si stanoví vlastní prahové hodnoty a podmínky. Například na Kypru mohou investoři získat povolení k pobytu zakoupením nemovitosti v hodnotě 300 000 EUR nebo více; v Řecku je prahová hodnota 250 000 EUR. V některých zemích je možné zakoupit několik nemovitostí, pokud jejich celková hodnota splňuje stanovené minimum. Je důležité, aby nemovitost byla zaplacena z osobních prostředků investora, a nikoli z úvěru nebo půjčky. Bankovní převody musí procházet ověřenými finančními institucemi EU a k žádosti musí být přiloženy dokumenty potvrzující zdroj finančních prostředků.

Proces získání povolení k pobytu obvykle zahrnuje několik fází. Nejprve žadatel vybere nemovitost a uzavře kupní smlouvu. Poté se zaregistruje list vlastnictví, načež se imigračním úřadům předloží balíček žádostí obsahující pas žadatele, doklad o koupi, výpis z katastru nemovitostí, doklad o zdravotním pojištění, osvědčení o bezúhonnosti a doklad o finanční solventnosti. Po posouzení žádosti a ověření původu finančních prostředků vydají úřady povolení k pobytu platné na jeden až pět let, které lze prodloužit, pokud je nemovitost zachována. Některé programy umožňují zahrnout i rodinné příslušníky – manžele, nezletilé děti a někdy i rodiče.

Je třeba poznamenat, že držení povolení k pobytu nutně neznamená, že jste daňovým rezidentem. Abyste se stali daňovým rezidentem, musíte v dané zemi žít alespoň 183 dní v roce a mít tam své životní zájmy. Důležitou výhodou těchto programů je možnost volného pohybu v rámci schengenských zemí. Držitelé povolení k pobytu mohou bez víza navštívit většinu evropských zemí, otevřít si bankovní účty, využívat zdravotní péči a vzdělávat své děti v místních školách. Postup pro prodloužení povolení k pobytu je obvykle jednoduchý: stačí potvrdit, že stále vlastníte nemovitost, nemáte žádné daňové dluhy a stále splňujete podmínky programu. V některých zemích, jako je Portugalsko a Řecko, můžete po pěti letech trvalého pobytu požádat o trvalý pobyt nebo občanství.

Do roku 2025 se počet evropských jurisdikcí nabízejících „povolení k pobytu za nemovitost“ snížil. Aktuální možnosti a důležité výjimky jsou uvedeny níže.

Aktivní programy (nemovitosti tvořící samostatnou nebo klíčovou část základu)

• Řecko – Zlaté vízum: Za investici do nemovitostí se uděluje povolení k pobytu na 5 let. Základní investiční prahová hodnota zůstává 250 000 EUR, ale pro „prémiové“ lokality, jako jsou Atény, Soluň a oblíbené ostrovy, se minimální investiční prahová hodnota zvýšila na 800 000 EUR. Jsou povoleny i alternativní investiční struktury, včetně přeměny komerčních nemovitostí na rezidenční nemovitosti v určitých případech.
• Kypr: trvalý pobyt (čl. 6 odst. 2) po zakoupení nové rezidenční nemovitosti v hodnotě 300 000 EUR (+ DPH). Pokud je splněna cenová hranice, jsou povoleny také komerční nemovitosti.
• Malta: Program trvalého pobytu na Maltě (MPRP): Nákup domu není jedinou podmínkou, ale je klíčovým prvkem balíčku (nákup nemovitosti v hodnotě od 375 000 EUR nebo dlouhodobý pronájem, plus povinné příspěvky a dar).

Programy povolení k pobytu za nemovitosti v Evropě (2025)

Právní požadavky na účastníky programu (KYC/AML a kontrola zdroje finančních prostředků)

• Všichni žadatelé procházejí kontrolami KYC/AML, včetně potvrzení zdroje finančních prostředků.
• Investice musí pocházet z legálních zdrojů a být podloženy písemnými doklady.
• Typ nemovitosti (rezidenční/komerční a nová/sekundární) má vliv na způsobilost pro program.
• Pravidla a limity se mohou změnit, proto před podáním žádosti ověřte jejich platnost.

Jaké jsou výhody povolení k pobytu v zemi Evropské unie?

Investoři a jejich rodiny získávají řadu výhod, když získají povolení k pobytu v zemi Evropské unie, včetně právní ochrany, svobody pohybu, daňových příležitostí a vysoké úrovně sociální stability. Tento status otevírá cestu k dlouhodobému pobytu v Evropě, usnadňuje podnikání a posiluje mezinárodní reputaci držitele povolení. Hlavní výhodou evropského povolení k pobytu je právo volně cestovat v rámci schengenského prostoru. Držitelé povolení k pobytu mohou cestovat do většiny evropských zemí bez nutnosti víz, což je obzvláště výhodné pro podnikatele, investory a osoby zabývající se mezinárodními aktivitami. Povolení k pobytu navíc umožňuje držitelům legálně žít v dané zemi, provozovat podnikání, otevírat bankovní účty, nakupovat nemovitosti a využívat veškerou infrastrukturu vnitřního trhu Evropské unie.

Držitelé povolení k pobytu mají nárok na přístup ke vzdělávacímu a zdravotnickému systému zvolené země. Děti investora mohou studovat na státních školách a univerzitách za stejných podmínek jako občané a zdravotní pojištění jim dává nárok na vysoce kvalitní léčbu a péči. V některých případech existují dohody, které umožňují čerpat zdravotní péči v jiných zemích EU, což je zvláště důležité pro rodiny, které často cestují mezi různými jurisdikcemi. Z praktického hlediska je povolení k pobytu prvním krokem k získání trvalého pobytu a občanství Evropské unie. Po několika letech legálního pobytu mohou investoři požádat o trvalý pobyt a následně o občanství. To jim dává právo žít, pracovat a podnikat v jakékoli zemi EU, stejně jako požívat ochrany a konzulární podpory evropských institucí.

Držitelé povolení k pobytu mají přístup k účinnému systému ochrany majetkových práv a investic. Právní předpisy EU poskytují vysokou úroveň právní jistoty a zaručují smluvní závazky, přičemž nabízejí právní ochranu na vnitrostátní i nadnárodní úrovni. To je zvláště důležité pro investory, kteří nakupují nemovitosti nebo akcie evropských společností, protože jejich majetek je chráněn institucionálními a soudními systémy země, ve které se nacházejí.

Mnoho zemí nabízí novým rezidentům příznivé daňové režimy. Patří mezi ně snížené sazby daně z příjmu, osvobození od daně z příjmů ze zahraničí a v některých případech osvobození od daně z dědictví nebo kapitálových výnosů. Držení povolení k pobytu navíc zjednodušuje proces otevírání bankovních účtů, získávání úvěrů a přístupu k finančním službám v zemích Evropské unie, čímž usnadňuje integraci do evropského hospodářského systému. Evropské povolení k pobytu také pomáhá legitimizovat příjmy a potvrzuje transparentní původ kapitálu. Investoři, kteří získali pobyt zakoupením nemovitosti nebo založením podniku, prokazují finanční solventnost a legitimitu svých investic, čímž zvyšují úroveň důvěry, kterou v ně vkládají banky, protistrany a vládní agentury.

Významnou roli hrají také rodinné výhody. Povolení k pobytu umožňuje manželovi/manželce a dětem investora pobývat s ním, využívat sociální zabezpečení a rozvíjet se v bezpečném prostředí. V mnoha případech se program vztahuje i na rodiče, což představuje cenný prostředek k zajištění stability a bezpečné budoucnosti pro celou rodinu. Další výhodou je možnost daňového a podnikového plánování. Pobyt v Evropě vám umožňuje optimalizovat strukturu vašich aktiv, využít dohod o zamezení dvojího zdanění a chránit svůj majetek před politickými a ekonomickými riziky.

Povolení k pobytu v Evropské unii je více než jen povolení k pobytu; je to nástroj, který poskytuje strategickou stabilitu, bezpečnost a integraci do evropského hospodářského prostoru. Zvyšuje mezinárodní postavení investora, otevírá přístup k evropským programům na podporu podnikání a inovací a poskytuje přístup k jednomu z nejstabilnějších a nejtransparentnějších právních systémů na světě.

V zemích Evropské unie se povolení k pobytu již neuděluje za „nemovitosti“

• Španělsko: povolení k pobytu za investice do nemovitostí již nebude udělováno od 3. dubna 2025 (program „zlatých víz“ bude fakticky ukončen).
• Portugalsko: od října 2023 budou vyloučeny všechny možnosti týkající se nemovitostí (povolení k pobytu za jiné investice zůstanou zachována).
• Maďarsko: na konci roku 2024 byl přímý nákup rezidenčních nemovitostí (500 000 EUR) vyloučen z nového GIP jako způsobilá možnost. Od roku 2025 již nebude „cesta přes nemovitosti“ k dispozici.
• Irsko: ukončeno v roce 2023; možnost investice do nemovitostí není k dispozici.

Programy povolení k pobytu za nákup nemovitostí byly v řadě evropských zemí ukončeny z důvodu kombinace politických, ekonomických a sociálních faktorů, které odrážejí novou politiku Evropské unie v oblasti zahraničních investic a kapitálových kontrol. Tato opatření byla především reakcí na tlak Evropské komise, Evropského parlamentu a orgánů finančního dohledu, které opakovaně vyjádřily obavy, že programy „zlatých víz“ představují riziko pro bezpečnost a stabilitu finančního systému EU. Regulační orgány poukázaly na to, že získání povolení k pobytu prostřednictvím nákupu nemovitostí by mohlo umožnit legalizaci kapitálu pochybného původu, obcházení sankcí a daňové úniky. V důsledku toho byly země nuceny přehodnotit svůj postoj k těmto investičním programům, zintenzivnit ověřování původu finančních prostředků a zvýšit transparentnost transakcí.

Dalším klíčovým faktorem byl dopad zahraničních investic na domácí trhy s bydlením. Například ve Španělsku a Portugalsku vedlo udělování povolení k pobytu prostřednictvím nákupu nemovitostí k rychlému růstu cen rezidenčních nemovitostí, zejména ve velkých městech a pobřežních regionech, což způsobilo, že bydlení se pro místní občany stalo nedostupným. Sociální nespokojenost způsobená spekulativním růstem cen byla jedním z hlavních důvodů pro ukončení těchto programů. Vlády těchto zemí oficiálně prohlásily, že jejich rozhodnutí mělo za cíl chránit právo občanů na dostupné bydlení a zabránit další komercializaci bytového fondu. Významnou roli sehrály také případy zneužívání. V mnoha případech investoři nakupovali nemovitosti pouze na papíře, aniž by měli v úmyslu v dané zemi žít. Nemovitosti byly často registrovány na společnosti nebo zprostředkovatele, což ztěžovalo ověření konečných vlastníků. Po získání povolení k pobytu byla nemovitost často znovu prodána, čímž se program sám stal nástrojem fiktivních investic. Aby se takovým situacím zabránilo, začaly vnitrostátní orgány zpřísňovat kontrolu vlastnických struktur a nakonec nemovitosti zcela vyloučily ze seznamu přijatelných forem investic.

Na rozhodnutí o zrušení programu měla významný vliv také nová sankční politika Evropské unie. Po událostech v roce 2022 se kontroly zdrojů finančních prostředků v Evropě výrazně zpřísnily, zejména u občanů zemí, na které se vztahují omezující opatření. Nákup nemovitostí byl považován za snadný způsob, jak uvést kapitál do legálního oběhu, což vyvolalo obavy regulačních orgánů. Vyloučení nemovitostí z investičních programů zvýšilo finanční transparentnost a minimalizovalo rizika spojená s obcházením sankcí. Dalším argumentem ve prospěch reforem byla snaha přesměrovat investiční toky do reálných ekonomických sektorů. Evropské země dospěly k závěru, že nákup nemovitostí nevytváří nová pracovní místa ani významně nepřispívá k rozvoji průmyslu a inovací. V důsledku toho se pozornost přesunula k investicím do technologických start-upů, vědeckého výzkumu, fondů a infrastrukturních projektů, které generují ekonomické výnosy a přispívají k udržitelnému růstu.

Rozhodujícím faktorem byl nakonec celoevropský trend směřující k transparentnosti, sociální spravedlnosti a odpovědným investicím. Zrušení programů povolení k pobytu za nákup nemovitostí se stalo součástí celkové strategie Evropské unie zaměřené na snížení majetkové nerovnosti a zvýšení sociální stability. Úřady chtějí ukázat, že povolení k pobytu v EU by mělo být udělováno za aktivní investice, které generují ekonomickou a sociální hodnotu, spíše než za pasivní investice do nemovitostí. Zrušení programů povolení k pobytu za účelem nákupu nemovitostí tak odráží přechod Evropy k vyváženějšímu a odpovědnějšímu přístupu k zahraničním investicím. Prioritou jsou nyní aktivní investice, které mohou stimulovat hospodářský rozvoj, posílit důvěru ve finanční systém a udržet rovnováhu zájmů mezi zahraničními investory a místním obyvatelstvem, spíše než pasivní kapitál soustředěný v rezidenčním sektoru.