通过在欧洲购买房地产获得居留许可

在欧洲多国实施的购房置业居留计划，已成为投资者和高净值人士最受欢迎的移民途径之一。这类计划本质上是向外国公民提供在欧盟国家获得临时或永久居留权的机会，前提是其购买达到最低价值标准的房产并满足其他附加条件。这些计划的核心目标在于刺激外国直接投资流入经济领域，尤其针对建筑、旅游及服务业等行业。作为回报，投资者可获得在该国居住的权利，在申根区内自由旅行，并在满足特定居住期限后申请入籍。

各国设定了不同的门槛和条件。例如塞浦路斯要求投资者购买价值30万欧元及以上的房产；希腊的门槛则为25万欧元。部分国家允许购买多处房产，前提是总价值达到规定最低标准。关键要求是房产必须使用投资者自有资金支付，不得使用贷款或信贷。银行转账须通过经认证的欧盟金融机构，且申请材料须附资金来源证明文件。

居留许可申请流程通常包含多个阶段：申请人首先选定房产并签订购买协议。随后完成产权登记，再向移民局提交包含以下材料的申请包：申请人护照、购房证明、房产登记簿摘录、医疗保险证明、无犯罪记录证明及财务偿付能力证明。经审核申请材料并核实资金来源后，当局将签发有效期为1至5年的居留许可，若房产持续持有可申请延期。部分计划允许家属（配偶、未成年子女及部分情况下父母）共同申请。

需注意：持有居留许可并不自动构成税务居民身份。成为税务居民需满足年度在该国居住满183天且生活重心位于当地。此类计划的核心优势在于可自由往来申根国家。居留许可持有人可免签访问多数欧洲国家，开设银行账户，享受医疗服务，并让子女就读当地学校。居留许可续签流程通常简便：只需确认仍持有房产、无税务欠款且持续遵守项目条款。在葡萄牙、希腊等国，持有者在获得五年永久居留后可申请永久居留权或公民身份。

截至2025年，欧洲提供“房产居留许可”的司法管辖区数量有所减少。现行项目及重要例外情况如下所示。

现行项目（房产构成独立或核心投资基础）

• 希腊——黄金签证：投资房地产可获五年居留许可。基础投资门槛维持25万欧元，但雅典、塞萨洛尼基及热门岛屿等“优质”区域的最低投资额已提高至80万欧元。亦允许替代性投资结构，包括特定情况下将商业地产转换为住宅地产。
• 塞浦路斯：购买价值30万欧元（含增值税）的新建住宅即可获得永久居留权（第6(2)条）。若满足价格门槛，商业地产投资亦被允许。
• 马耳他：马耳他永久居留计划（MPRP）——购房虽非唯一条件，但属于核心要素（需购置价值37.5万欧元以上房产或签订长期租赁协议，另加强制性捐款及捐赠）。

欧洲房地产居留许可计划（2025年）

项目参与者法律要求（KYC/AML及资金来源核查）

• 所有申请人须接受KYC/AML核查，包括资金来源确认。
• 投资资金须来自合法渠道并提供书面证明。
• 房产类型（住宅/商业及新房/二手房）影响项目资格。
• 规则与门槛可能变更，申请前请核实最新要求。

欧盟国家居留许可有哪些优势？

投资者及其家属获得欧盟国家居留许可后，可享受法律保护、自由通行、税务优惠及高度社会稳定等多重权益。该身份为长期定居欧洲铺平道路，便利商业运营，并提升持证人的国际声誉。欧盟居留许可的核心优势在于申根区内自由通行权。持证人可免签前往多数欧洲国家，这对企业家、投资者及国际活动人士尤为便利。此外，居留许可赋予持有人合法居住、经营企业、开设银行账户、购置房产及全面使用欧盟内部市场基础设施的权利。

居留许可持有人可享受所在国的教育及医疗体系。投资者的子女可在公立学校及大学享受与公民同等的就学待遇，医疗保险则保障其获得高质量诊疗服务。部分国家间存在医疗互惠协议，允许在其他欧盟国家接受医疗服务，这对频繁跨国旅行的家庭尤为重要。从实际角度而言，居留许可是获取欧盟永久居留权及公民身份的第一步。经数年合法居留后，投资者可申请永久居留权，继而申请公民身份。这赋予其在任何欧盟国家生活、工作、创业的权利，同时享有欧洲机构提供的保护及领事支持。

居留许可持有者可享受完善的产权与投资保障体系。欧盟立法提供高度法律确定性，保障合同义务履行，并在国家与超国家层面提供法律保护。这对购买欧洲公司房地产或股份的投资者尤为重要，其资产将受到所在国制度与司法体系的双重守护。

多国为新居民提供优惠税收政策，包括降低所得税税率、豁免境外收入征税，以及特定情形下的遗产税或资本利得税豁免。此外，持有居留许可可简化欧盟国家开立银行账户、获取贷款及使用金融服务的流程，从而促进融入欧洲经济体系。欧洲居留许可还能帮助合法化收入来源，并证明资本来源透明。通过购房或创业获得居留权的投资者，既证明了其财务偿付能力，也彰显了投资的合法性，从而提升银行、交易对手及政府机构对其的信任度。

家庭福利同样具有重要意义。居留许可使投资者配偶及子女得以共同居住，享受社会保障并在安全环境中成长。多数情况下该计划还涵盖父母，为整个家庭提供保障稳定与未来安全的珍贵途径。另一优势在于税务及企业规划的可能性。在欧洲拥有居留权可优化资产结构，利用避免双重征税协定，并保护财产免受政治经济风险影响。

欧盟居留许可不仅是居住许可，更是实现战略稳定、保障安全并融入欧洲经济空间的工具。它能提升投资者的国际地位，开启欧洲商业与创新支持计划的大门，并提供全球最稳定透明的法律体系之一。

欧盟国家不再因“房地产投资”发放居留许可

• 西班牙：自2025年4月3日起，将不再通过房地产投资发放居留许可（“黄金签证”计划实质终止）。
• 葡萄牙：自2023年10月起，所有房地产投资途径将被排除（其他投资类居留许可仍保留）。
• 匈牙利：2024年底起，直接购买住宅房产（50万欧元）已从新版GIP计划中剔除。2025年起，“房地产途径”将全面终止。
• 爱尔兰：2023年终止；房地产投资途径已不可用。

由于政治、经济和社会因素的综合影响，多个欧洲国家已终止房地产购置类居留许可计划，这反映了欧盟对外资和资本管控的新政策导向。这些措施主要源于欧盟委员会、欧洲议会及金融监管机构的压力——他们多次警示“黄金签证”计划对欧盟金融体系安全稳定构成风险。监管机构指出，通过购房获取居留许可可能助长可疑资金合法化、规避制裁及逃税行为。因此各国被迫重新评估此类投资计划，加强资金来源核查并提高交易透明度。

外国投资对国内住房市场的冲击亦是关键因素。以西班牙和葡萄牙为例，通过购房授予的居留许可导致住宅价格急剧上涨，尤其在大城市和沿海地区，使当地居民无力负担住房。投机性涨价引发的社会不满成为终止这些计划的主要原因之一。两国政府官方声明称，此举旨在保护公民获得经济适用房的权利，防止住房存量进一步商业化。滥用案例也起到了重要作用。许多情况下，投资者仅在纸面上购置房产，并无实际居住意图。房产常登记在公司或中介名下，导致难以核查最终所有者。获得居留许可后，房产往往被转售，使该计划沦为虚假投资的工具。为防止此类情况，各国当局开始加强对所有权结构的管控，最终将房地产完全排除在可接受的投资形式之外。

欧盟新制裁政策同样对计划终止产生重大影响。2022年事件后，欧洲对资金来源的管控显著收紧，尤其针对受限制措施国家公民。房地产购买被视为资本合法流通的便捷途径，引发监管机构担忧。将房地产排除在投资计划外既提升了金融透明度，又最大限度降低了规避制裁的风险。支持改革的另一论点在于引导投资流向实体经济领域。欧洲各国认定房地产交易既不创造就业岗位，也未能显著推动工业与创新发展。因此投资重心已转向科技初创企业、科研基金、基础设施项目等能产生经济回报并促进可持续增长的领域。

最终，泛欧洲范围内对透明度、社会公平与责任投资的追求成为决定性因素。废除房地产购置居留许可计划已成为欧盟缩小财富差距、增强社会稳定的整体战略组成部分。当局旨在表明：欧盟居留权应授予能创造经济与社会价值的积极投资，而非被动型房地产投资。由此可见，房地产居留许可计划的终止，标志着欧洲正转向更均衡、更负责任的外国投资管理模式。当前政策优先支持能刺激经济发展、增强金融体系信心、并在外国投资者与当地居民间保持利益平衡的主动型投资，而非集中于住宅领域的被动资本。