马耳他2025年房产税

截至2025年，马耳他的房地产税收制度仍是欧盟最优惠的体系之一。因不征收年度房产税，马耳他成为吸引私人投资者及外国企业购置住宅或商业地产的理想司法管辖区。
主要强制性税费涉及房地产的购置、转让或出售。购置房产时需缴纳相当于房产价值5%的印花税。但特定类别的买家可享受免税待遇：例如首次购房且将房产作为主要居所者，20万欧元以内的交易金额可免征印花税。城市保护区内的房产以及房龄超过二十年且至少闲置七年的建筑同样适用此类优惠政策。此类情况下，首20万欧元部分的印花税可降至1.5%。其他适用优惠的情形包括：配偶间房产转让或赠予子女自住的房产转让。

除印花税外，买家还需支付公证服务费、建筑评估报告费及房地产中介佣金。若涉及外籍人士购房，另需缴纳购房许可申请费。公证费通常占交易金额的1%-3%，建筑报告约300欧元，中介佣金最高可达5%。

业主无需缴纳年度房产税。但若房产位于国家租赁土地上，可能需支付40至250欧元的年度地租。业主还需承担水电燃气费、建筑维护费及管理公司费用（如适用）。

房产出售时需缴纳最终转让税（房产转让税），该税种取代了传统的资本利得税。多数情况下税率为交易金额的8%。若房产在购入五年内出售，税率可降至5%。若房产作为主要居所使用且在三年内出售，税率可低至2%。遗产继承或赠与转让适用独立规则，税率根据具体情况及原始购置日期在7%至12%之间浮动。若业主实际居住满三年且离境不超过一年，则免征该税。

外国投资者适用的税率与规则与马耳他公民相同。但将房产作为主要居所的优惠政策仅限于实际居住的投资者。所有优惠方案（包括首次购房者零关税政策）有效期至2025年底，前提是相关文件须在规定时限内提交。

由此可见，马耳他房地产领域始终保持着透明可预见的税收体系。免征年度房产税、灵活的购房者福利及适中的转让税率，使该国房地产市场成为长期投资与稳定租金收益的理想选择。

马耳他购房税务指南

在马耳他购房时，主要强制性税费为印花税。该税由买方在交易完成时缴纳，依据购置房产的成本计算。基准税率为合同价格或房产市场价值（取较高者）的5%。支付分阶段进行：签订初步购买协议时支付1%，公证契约签署时支付剩余4%。

特定类别的买方可享受优惠政策及减免税率。首次购房计划规定：若房产作为主要居所使用，20万欧元以内的部分可享受0%印花税税率。对于购买第二套自住房产的买家，以及在历史保护区或修复区（城市保护区）购房者，前20万欧元部分税率可降至1.5%。

家庭内部交易享有特殊优惠，例如配偶间房产转让或赠予直系后代用于居住的房产。此类情形下印花税可大幅减免甚至豁免。

除印花税外，买家还需承担交易相关附加费用，包括公证服务费、建筑评估费、国家登记费、潜在中介佣金及行政手续费。公证费通常占交易金额的1%-3%，建筑评估费约300欧元，房地产中介服务费最高可达房产价值的5%。

若买家为外国公民，可能需要获取不动产购买许可方可购置房产。当房产不位于外国人可自由购置房产的特别指定区域时，此许可即为必需。虽然获取许可的成本较低，但流程要求提交文件以确认投资者的身份及资金来源。

综上，马耳他房地产交易税制透明且税率适中。通过选择合适的购房方案并满足资格要求，可显著降低印花税额——尤其当房产用于自住，或位于鼓励投资历史建筑修复的区域时。

马耳他购房法律服务费用

在马耳他购置房产时，法律支持与公证服务费用是交易的重要组成部分，需提前纳入预算规划。主要费用为公证人服务费，其职责包括核实房产合法性、起草购买协议、准备国家登记文件并监督产权转移。公证费通常为房产购买价格的1%至3%。除比例费用外，还可能收取尽职调查、土地登记查询及交易公示等固定费用，平均额外成本约为600欧元。

若外国公民在非开放自由购买区域购置房产，需申请购买许可（AIP许可）。该许可的国家处理费约为233欧元。投资者还需预留文件翻译认证费、公证费及房产状况评估报告费，后者根据交易复杂程度在300至800欧元之间浮动。

总体而言，建议预留相当于房产价值1.5%至2.5%的法律费用，涵盖所有行政手续及前期准备工作。若涉及历史建筑、多产权房产或继承房产等特殊情况，因需更详尽的法律状态审查，法律支持成本可能更高。

强烈建议外国投资者聘请熟悉当地流程及交易细节的资深律师——尤其计划申请AIP许可时。律师与公证人的全面支持可保障交易安全，避免登记延误，并规避房产潜在法律限制或负担带来的风险。

马耳他购房公证服务费用

马耳他房产交易的公证费用取决于房产总价及交易复杂程度。平均而言，公证费占房产购买价格的1%至3%。以30万欧元房产为例，买家需支付3,000至9,000欧元公证费。

最终金额由多项因素决定，包括文件数量、法律审查范围、产权负担情况、房产所有权细节及交易方数量。若房产位于历史建筑内、属于庄园组成部分或需进行土地登记补充核查，服务费用可能接近上述区间的上限值。

公证服务费用通常分两期支付：一期在签署预购协议时支付，另一期在签署最终公证契约时支付。此外，公证人可能收取交易登记费、土地登记查验费及契约公示费等固定费用，通常会增加数百欧元的成本。

为确保预算规划的可靠性，建议将公证支持及交易处理的总费用预估为房产价值的2%左右。因此，购买价值30万欧元的房产时，包含所有行政及登记费用的公证总费用约为6,000欧元。

马耳他购房时房地产中介服务费用

在马耳他购房时，房地产中介服务费通常为房产价格的5%左右。若签订独家代理合同（即授予中介独家销售权），佣金可能降至房产价值的3.5%左右。此金额需另加增值税（18%）。

需特别注意的是，佣金通常由卖方承担，但双方可在协议中协商调整。实际上，部分佣金可转嫁至房产价格中，由买方承担。

马耳他房产持有税费

马耳他房产免征年度房产税的特性，使其成为欧洲最具吸引力的住宅及商业地产长期投资地之一。无定期持有税意味着业主无需因持有房产而支付年度税费。

与产权相关的唯一定期支出是运营管理费。若房产位于带公共区域的住宅区或建筑内，该费用由管理公司或业主委员会制定。此项支出涵盖基础设施维护、清洁服务、电梯保养及安防系统，根据房产位置和档次不同，年费范围在数百至一两千欧元不等。

部分位于国家租赁土地上的房产所有者需缴纳年度地租。该费用通常为每年40至250欧元不等，可为固定金额或长期重新评估。

此外，业主需承担水电燃气费、房产保险费及日常维护费。若房产用于出租，在适用优惠政策时，居民与非居民个人所得租金收入按15%税率征税；若业主从事商业活动或通过公司出租房产，则按35%标准税率征税。

因此，免征年度房产税使马耳他成为长期投资者的理想选择。业主支出仅限于运营费用及租金收入产生的地租，确保了税负的稳定性与透明度。

马耳他短期房产租赁税收政策

马耳他短期房产租赁收入需根据产权性质及使用方式纳税。未注册企业直接出租房产的个人可享受特殊税制，按租金总收入15%的固定税率缴税。此情况下需就全部收入纳税，且房产维护、修缮或服务费用不可抵扣。该选项适用于通过在线平台或短期合同向游客出租住宿的私人业主。

但若通过注册企业出租房产，该收入将被视为商业收入，适用35%的标准企业所得税率。不过法人实体可通过扣除认可费用（包括折旧、维修成本、水电费及中介费）来减轻税负。扣除所有费用后，依托马耳他法律规定的退税机制，企业实际税率可降至5-10%。

从事短期租赁的业主须向旅游登记处注册并获取马耳他旅游局（MTA）许可证。未持证向游客出租住宿属违法行为，可能面临行政罚款。业主还需按每晚每位住客0.50欧元缴纳生态贡献费，每次住宿最高限额为5欧元。

无论业主是否为马耳他居民，租金收入均须在纳税申报表中申报。外国投资者获得的租金收入适用与本地业主相同的税务规定。租赁代理或管理公司在转账时可能代扣税款。

综上，马耳他短期房产租赁的主要税负包括：个人固定税率15%、企业标准税率35%，以及强制性许可系统缴款和旅游费。此举确保监管透明度，并推动旅游住宿业租赁关系合法化。

马耳他长期房产租赁税收

马耳他长期房产租赁收入适用简化税制，使房产出租成为稳定的优质收入来源。个人适用特殊税制，按租金总收入按15%固定税率征税。该税种以实际收到的租金总额为计税基础，无需提供详细的维护或维修费用记录。业主需在规定期限内独立提交纳税申报表并缴纳税款。

该制度仅适用于租赁期超过六个月且依法完成登记的房产。长期租赁协议须采用书面形式并向住房管理局登记备案。未履行登记义务的业主将丧失优惠税率适用资格，可能被按标准税率追加征税。

若由法人实体租赁房产，租金收入将计入公司应税总额，按35%税率征收企业所得税。但企业结构可将房产维护服务成本抵扣税款，实质上减轻了税负。向股东分红时，部分已缴税款可获退还，实际税率可降至5%至10%之间。

非马耳他税务居民的外国业主适用与本地公民相同的税率。租金收入须申报纳税，若委托管理公司代管，可能被预扣税款。

除纳税义务外，房东需承担水电燃气费、房产保险费，必要时还需支付住宅区维护管理费。长期租赁协议免征旅游税，该税仅适用于短期租赁。

由此可见，马耳他税制为长期出租房产的业主创造了有利条件。15%的固定税率使征税流程简明透明，而灵活的企业机制则使公司能够在房地产投资中优化税负。

马耳他房地产销售税制

在马耳他出售房地产时，适用名为“房产转让税”的特殊税制，取代传统资本利得税。该税款从销售价格中扣除，构成最终缴税，使卖方免于对销售收益进行后续征税。

标准税率为房产售价或市场价值（以较高者为准）的8%。该税率通常适用于2004年1月1日后购入的房产。但根据持有年限及房产用途，可适用特定免税条款及优惠税率。

例如，若房产在购入五年内出售，税率可降至5%。作为主要居所使用的房产若在购入三年内出售，税率为2%。涉及遗产继承、赠与或家庭内部转让时，税率范围为7%至12%，具体取决于原始购入日期及交易性质。

若业主将持有并自住逾三年的房产出售，且在搬离后一年内完成交易，则可能免征税款。在城市保护区内出售经修复的房产亦可享受税收优惠，前提是业主已对房产修复进行投资。

若卖方为法人实体，售房所得将计入公司总税基，按35%税率征收企业所得税。但根据马耳他法律规定的退税机制，实际税率可降至5-10%，具体取决于利润分配结构。

外国投资者适用类似规则：无论税务居住地如何，其税率均遵循与马耳他公民相同的确定原则。交易时由公证人或买方代扣税款，并代表卖方转交税务机关。

因此在马耳他出售房地产时，税负始终保持在可控且可预测的水平。灵活的税率体系综合考量持有期限、房产用途及所有者身份，使马耳他司法管辖区成为长期投资及后续房产转售的理想选择，可实现最低税收成本。

马耳他个人房产销售税制

马耳他个人房产销售需缴纳产权转让税，该税种替代了原有的资本利得税。该税种为从交易金额中扣除的最终固定款项。税额按全额售价计算，但若房产市场价值更高，则以市场价值为基准。

标准税率为8%，适用于2004年1月1日后购入的所有房产。但若满足特定持有期限及房产用途条件，可享受优惠税率。例如：若房产在购入五年内出售，税率可降至5%；若房产作为主要居所使用且在购入三年内出售，则适用最低2%税率。

个人出售房产时，若满足以下条件可免征税款：房产持有期至少三年且作为主要居所使用，且出售时间在搬离房产后一年内。若房产位于历史遗产保护区，且业主已投入资金进行修复并获得相关遗产保护机构的必要确认，同样可享受免税待遇。

若房产通过继承或赠与取得，则适用独立征税程序。此类情形下税率范围为7%至12%，具体取决于取得日期及转让性质。同时，继承人及近亲属（配偶、子女、父母）在办理家庭内部交易登记时，可申请部分或全额免税。

需特别注意：个人无权以房产修缮、维护或升级成本抵扣税基——交易总额将全额征税。公证员在签署买卖契约时即代扣税款并转交税务机关，免除后续申报售房收入的程序。

由此可见，马耳他个人房产税制简明透明：税率固定，持有房产满一定年限可享税收优惠，出售自住房产更可获得免税待遇。这使得房地产交易对私人投资者和业主而言都清晰可预测。

马耳他公司出售房地产的税收

马耳他公司出售房地产适用与个人不同的税收制度。此类交易被视为商业活动，所获利润将计入法人实体的应税基数。

马耳他标准企业所得税率为房地产销售利润的35%。但税基并非按交易总额计算，而是以销售价格减去房产购置及改良的可核证成本为准。这些成本包括：购置价款、公证及法律费用、修缮成本、建筑设计费以及行政管理费用。

若该房产长期计入公司资产负债表且用于经营活动，税基可通过折旧调整。此举可降低实际应缴税额。

马耳他企业税制设有利润分配时的部分退税机制。根据公司架构及业务性质，投资者可收回60%至85%的已缴税款，使实际税率降至5%至10%区间。该机制使马耳他成为欧洲最具竞争力的房地产交易司法管辖区之一，尤其适用于通过公司架构进行的交易。

但若公司出售的房地产属于投资资产而非核心业务资产，则可能按销售价格8%的固定税率征收转让税。不过该税仅在满足特定条件时适用，且更常见于被动型投资公司而非开发商。

在马耳他注册的外国公司适用相同税率与规则——若房产位于马耳他境内，该国不区分居民与非居民法人实体。同时，当交易在公证处登记时即产生纳税义务，公证处有义务代扣相应税款并转入国家预算。

因此，马耳他公司出售房地产时适用35%税率，且可申请退还部分税款——实际税负较为温和。凭借透明的结构和有利的退税机制，马耳他企业房地产交易始终是国际投资者和开发商最理性的投资工具之一。