2025年希腊房产税

尽管2025年希腊的房产税制仍保持透明结构且对外国投资者极具吸引力，但投资者需全面掌握所有适用规则与税率。在希腊购置房产时，投资者需面对主要四类税费：房产转让税、增值税、年度ENFIA税以及租金所得税。房产出售或继承时亦存在相应纳税义务。

购置房地产时的税负取决于房产类型。对于老旧房产，若建筑许可颁发于2006年1月1日前，则按房产价值或客观（税）值的3.09%征收房产转让税。新建房产若建筑许可颁发于2006年1月1日后，则需缴纳24%的增值税。根据房产特性及购销协议条款，投资者可选择更优惠的税收方案。

此外，业主需通过电费账单缴纳公共事业税。该税种依据房产“客观价值”计算，税率区间为0.025%至0.035%。2025年起，希腊政府将推行房地产估价自动化系统，可能影响税基计算及后续税款缴纳。

希腊房产持有者的主要年度税负是ENFIA税。该税种适用于自然人与法人实体，其税率取决于房产特征——包括地理位置、面积、建筑年限及类型。建筑物基准税率为每平方米2至16.2欧元，土地基准税率为每平方米0.0037至9.25欧元。2025年起，投保房产的业主将享受优惠政策： 价值不超过50万欧元的房产可享受20%的减税优惠，价值超出该金额的房产可享受10%的减税优惠，前提是保险在上一年度至少有效三个月。2025年的ENFIA税款将从3月起分12个月分期缴纳。

业主还需通过电费账单缴纳包含街道照明与垃圾清运费用的地方税费。该税费按每平方米0.018至0.073欧元计征，地方政府可酌情逐年上调。

若房产用于租赁，业主须缴纳所得税。个人所得税采用累进税率：12,000欧元以下收入按15%计征；12,001至35,000欧元收入按35%计征； 35,001至40,000欧元部分适用37%；超40,000欧元部分适用45%。法人实体适用22%的企业所得税率。2025年将实施临时优惠政策：对未曾短期出租、面积不超过120平方米的住宅物业长期租赁，可享受最长36个月的所得税豁免。

截至2026年底，希腊个人出售房地产的资本利得税予以暂停，前提是交易非商业性质且两年内出售不超过两处房产。法人实体出售房地产所得利润按22%税率征税。

房地产继承或赠与的征税标准取决于亲属关系。直系亲属（配偶、子女、父母及孙辈）首15万欧元免税，超额部分适用1%-10%税率。远亲及第三方适用更高税率，最高可达40%。

外国投资者可与希腊公民同等条件购买房产。此外，购买价值25万欧元及以上房产者可申请居留许可，使希腊市场对投资者极具吸引力。请注意：所有房产状态变更须及时在E9表格中登记，该表格是计算ENFIA房产税的基础依据。

为获取ENFIA税收优惠，建议您为房产投保，购置时谨慎选择增值税与转让税方案，并预估房产估值变动可能导致的税基增加。用于租赁的房产投资者需仔细研究长短期租赁要求，因雅典等多个地区正逐步实施短期租赁限制政策。

总体而言，希腊2025年税制兼具稳定性与灵活性。其提供适中的购置税率、合理的年度税负，并为业主及投资者设置激励机制。通过专业的税务规划、保险配置及全面合规申报，希腊房地产仍将是极具吸引力的投资标的与稳定收益来源。

希腊购房相关税费

投资者在希腊购置房地产时需承担多种税费及强制性支出。具体金额取决于房产特征、建造年份及交易状态。购买免征增值税的房产需缴纳主要税种——产权转让税，税率为购房款或房产“客观价值”的3.09%，以较高者为准。该税款须在土地登记处完成交易登记前由买方缴纳。

若房产为2006年1月1日后获批建筑许可的新建项目，则需缴纳24%的增值税（VAT）。该税仅适用于开发商首次销售环节，后续转售不征此税。特定情况下可申请免税，但需满足相应条件且存在时效限制。

除转让税或增值税外，购房时还需考虑公证费与登记费。公证费按房产价值的0.8%-1.2%收取，土地登记费通常约为0.5%。

此外，买方需缴纳小额市政税（TAP），该税通过公用事业缴费系统征收，依据房产“客观价值”计算，税率在0.025%至0.035%之间浮动。

需注意希腊将于2025年启用新型自动化房产估值系统，届时将定期重新评估“客观价值”。这可能影响购房时的应缴税额，以及后续年度ENFIA税的缴纳金额。

因此，在希腊购买房地产的主要税费支出包括：无增值税房产的3.09%产权转让税、新建房产的24%增值税、最高1%的公证费、约0.5%的登记费，以及市政TAP税。若房产不适用增值税，总税负通常占房产价值的4-5%；若适用标准增值税税率，则最高可达25%。

希腊房产交易的法律服务费用取决于交易复杂程度、房产价值及服务范围。平均而言，该费用占房产价格的1%至1.5%。

费用取决于交易复杂程度、房产价值及服务范围。平均而言，该费用占房产价格的1%至1.5%。律师在购房流程中扮演关键角色。他们将对房产进行法律审查，分析产权历史、抵押负担、债务及法律限制。同时负责起草购房协议，并在公证处及土地登记处代表客户进行手续办理。

律师首先核验房产是否符合法律规定，并确认产权文件及登记数据的真实性。此阶段耗时数日至两周不等，具体取决于地区差异及文件准备程度。随后律师将监督预售合同签署，并监管定金与付款安排。最终阶段，律师将确保产权在土地登记处完成登记并获取全部证明文件。

法律服务费用可能因买家是否为外国投资者而异。若涉及外国投资者，律师还将协助准备税务文件、获取希腊税务编号（AFM）、开设银行账户，并就资金转移及外汇管制提供咨询。此类服务通常单独收费，根据复杂程度在300至800欧元之间。

以价值约30万欧元的标准住宅房产交易为例，相关法律支持服务平均费用在3,000至4,500欧元之间。若涉及公司所有权、共有产权、抵押贷款或通过法人实体购买等情况，法律支持费用可能达到交易金额的2%。

因此，在希腊购房时，法律服务是保障买家权益的必要环节。专业律师能确保交易合法透明，规避房地产交易潜在风险，从而降低未来纠纷及额外成本的发生概率。

希腊购房公证服务费用

公证费按房产合同价值或“客观价值”的百分比计算，受现行法规约束。平均而言，公证费占房产价值的0.8%至1.2%。法定最低费用包含公证人起草及认证购房协议的报酬，以及制作补充文件、摘录和认证的成本。

公证费主体部分采用累进制计算：房产价值前12万欧元按0.8%计费，超出部分按约0.7%计费。此计算基于合同标注价值，但若税务（客观）估值更高，则按该估值计费。

除基础费用外，公证人还将收取固定行政成本，用于开具摘录、认证副本及准备配套文件。此类费用通常在250至500欧元之间。买方需承担国家公证费用，该费用已计入签约时应付总额。

若交易涉及抵押贷款、授权书签署或翻译人员参与，将产生额外费用。翻译服务通常收费100-200欧元，授权书签署或银行文件认证费用约150-250欧元。

因此，在希腊购买价值30万欧元的房产时，公证费（含所有相关手续费及行政成本）约为2,400至3,600欧元。该费用需在购房协议签署当日支付。由于公证是产权转移的法定必要环节，未经公证的交易在希腊不具备法律效力。

希腊购房时房地产中介服务费用

房地产中介服务费用由市场惯例决定，通常为房产最终成交价的2%至3%。佣金通常由买方支付，但买卖双方也可协商由双方分摊。希腊房地产中介通常提供以下服务：筛选合适房源、安排看房、与业主谈判、核查市场价值、拟定报价方案，并协调交易直至完成公证。

在希腊市场，中介佣金仅在签署预售合同或主销售合同时收取。对于25万欧元以下的房产，平均佣金率为3%；而高端房产或投资性房产的佣金可低至2%。在克里特岛、罗德岛、圣托里尼等度假区，因供不应求，佣金率可能高达4%。

此外，中介可能就文件准备、公证人协商、协助客户申请税务编号等服务收取固定费用，此类附加服务通常在300至800欧元之间。

需注意希腊房地产活动需持证经营，仅经认证的机构可代理房地产交易。信誉良好的中介机构会在佣金中包含全程交易支持，涵盖税务及银行文件协助，从初始选房到土地登记处的产权登记全程提供支持。

购买30万欧元公寓或房屋时，买家需支付6,000至9,000欧元中介服务费，具体金额取决于地区及中介服务等级。涉及多套房产或商业地产的投资交易中，大额投资可协商降低佣金。因此，希腊房地产中介服务费虽属交易中不可避免的成本，但其价值体现在为买家提供专业支持、透明流程，并最大限度降低法律与市场风险。

希腊房产持有税费

在希腊持有房产需履行缴纳国家及地方年度税费的义务。所有业主均需缴纳统一房产税（ENFIA），其计算依据E9申报表数据，并根据房产特征（地段、面积、建筑类型、建造年份、状况及估值区域）确定税额。

ENFIA税包含基础税与附加税两部分。基础税按房产面积及税基价值计算，建筑物基准税率为每平方米2至16.2欧元，土地基准税率为每平方米0.0037至9.25欧元。公寓及住宅楼的税率会根据面积类别和建筑年限递增。若单一业主名下所有房产的总税值超过设定门槛（通常为40万欧元），则需缴纳附加税。

自2025年起，希腊推出房产保险业主退税计划。若房产在前一年投保满三个月，价值50万欧元以下的房产ENFIA税可减免20%，超出该门槛的房产可减免10%。该计划旨在鼓励业主投保房产，从而减轻其税负并规避风险。

2025年度ENFIA税款自3月起分12期等额缴纳。业主将通过myAADE电子系统收到应缴金额通知，可选择在线支付或通过希腊银行缴款。

除ENFIA税外，业主还需缴纳包含在电费账单中的地方税费。这些费用用于资助市政服务，如街道照明、清洁及垃圾收集。各市政区的收费标准不尽相同，通常每年每平方米在0.018至0.073欧元之间。

需注意，希腊将于2025年启用新型自动化房产评估系统，该系统将定期核查“客观价值”。此举可能导致税基扩大，进而使黄金地段或旅游区房产的年度税额增加。

因此，希腊房产所有者须每年缴纳ENFIA税及地方公共事业费。包含所有强制性支付在内的总税负通常为房产市场价值的0.1%至0.3%，具体取决于地区、房产类别及估值。按时缴纳这些税费可确保合法产权、避免处罚，并保障未来无障碍处置房产的权利。

希腊短期房产租赁税制

短期房产租赁适用特殊税务规则，税务机关将其视为必须申报的收入来源。短期租赁定义为通过Airbnb或Booking.com等平台进行的90天内租赁（人口稀少岛屿限60天）。业主须在短期租赁房产登记处注册房产并获取登记编号，该编号必须出现在广告及合同中。

短期租赁收入适用累进税率：个人年收入在12,000欧元以下按15%征税，12,001至35,000欧元区间按35%征税，超过35,000欧元部分按45%征税。若业主系统性出租多处房产，税务机关可能将此活动定性为经营行为。该定性意味着需按22%税率缴纳所得税并履行社会保障缴费义务。

自2025年起，短期租赁业主需满足额外要求：面积超80平方米的房产须符合消防与卫生法规方可注册；单一业主可出租的房产数量受限。在雅典及各岛屿等旅游区，地方政府正实施短期租赁房产数量限制以抑制房价上涨。

短期租赁收入须通过E1税务申报表进行年度申报。租赁平台必须向税务机关报告交易详情。所有租户付款均须汇入希腊税务系统注册的银行账户，以确保透明度与可控性。

除所得税外，业主若通过持牌机构出租房产或提供酒店式服务，还须缴纳旅游税。该税费根据房产类别及面积按每晚0.50至4欧元计征。若业主独立发布广告且不提供清洁、餐饮或交通等附加服务，通常无需缴纳旅游税。

需特别注意的是，无论房产用途如何，业主均须履行年度ENFIA房产税缴纳义务。短期租赁收入不免除业主缴纳房产税及地方公用事业费的义务。

因此，尽管希腊短期房产租赁可获利，但需严格遵守税务及行政要求。对个人而言，税负通常占净收入的15%至35%，另需承担公用事业费及申报义务。未遵守登记规定或未提交申报表可能导致最高5,000欧元的罚款，并可能导致该房产被暂时排除在短期租赁体系之外。

希腊长期房产租赁的税收

长期房产租赁作为应税收入来源受税务法规约束，需在年度纳税申报中申报。根据myAADE电子税务服务系统登记的书面合同，租赁期超过90天即视为长期租赁。此类协议不仅为房东确立所得税计算基准，在与租客发生纠纷时亦提供法律保障。

长期租赁收入采用累进税率征税，与短期租赁类似。2025年个人适用税率如下：年收入≤12,000欧元按15%计征；12,001至35,000欧元区间按35%计征；超过35,000欧元部分按45%计征。但若业主出租多处房产且总收入超出规定限额，税务机关可能将其活动定性为经营行为。此类情况需按22%税率缴纳所得税，并额外缴纳社会保险费。

持有不动产并获取租金收入的法人实体适用22%的企业所得税率。此类情况下，房产维护保养相关支出可抵税，从而实现税务优化。

希腊于2025年实施长期租赁优惠政策。若业主对未曾短期出租的120平方米以内房产签订至少36个月的租赁协议，可享受最长三年所得税豁免。该措施旨在增加本地居民可负担住房供应，缓解短期租赁市场压力。

所有租金收入须通过E1纳税申报表申报。租户付款最好通过在希腊税务系统注册的银行账户进行，因现金使用受限且可能引发税务机关质疑。

除所得税外，业主仍需每年缴纳ENFIA房产税及包含在电费账单中的地方税费。这些税费与房产是否出租无关，均依据其“客观价值”计算。

因此，希腊长期房产租赁是稳定的收入来源。个人税负根据盈利水平在15%至45%之间浮动。通过规范登记租赁合同并满足优惠政策条件，业主可在合法获益的同时大幅降低税负，确保交易透明度与产权保障。

希腊房地产销售税种

希腊房地产交易需缴纳多项税费，具体取决于卖方身份、房产持有时长及产权形式。主要税种为资本利得税，当成交价超过原始合同登记的购入价时即需缴纳。

根据现行法规，希腊个人资本利得税率为15%。但为刺激房地产市场，该税种自2014年起多次暂停征收。截至2025年，该税仍处于临时暂停状态，将持续至2026年底。这意味着个人出售房地产时，只要交易不具商业性质且两年内不超过两处房产，即可免缴资本利得税。

法人实体出售房产时适用22%的所得税率。税基按销售价格与房产账面价值之差计算，其中需计入折旧及有据可查的改善支出。

交易完成时，买方需根据房产属性缴纳产权转让税（3.09%）或增值税（24%），但这些费用不计入卖方税负。卖方须承担解除产权负担、获取税务合规证明及房产能效证书的相关费用。若缺少这些证书，交易无法完成登记。

房产出售时还需缴纳印花税用于地籍登记，该税种通常按交易金额的0.5%计征，与公证费一并支付。

若房产通过继承或赠与取得，且自取得产权之日起满五年，卖方在后续出售时可免征资本利得税。

若卖方为外国居民，其纳税义务取决于希腊与其居住国是否签订避免双重征税协定。若存在该协定，房地产销售所得仅在希腊纳税。

因此，2025年在希腊出售房地产的个人实质上可免缴资本利得税，使买卖交易更具盈利空间。但企业仍需缴纳22%的利润税，并履行融资来源与支出明细的申报义务。房产交易伴随公证费、登记费及技术证书获取等附加成本，但希腊整体税负在南欧国家中仍属温和水平，这支撑着投资者对希腊市场的兴趣。

希腊个人房产交易税制

2025年希腊个人房产交易受税法规范，根据交易性质、持有期限及房产来源存在多种纳税情形。个人售房主要适用资本利得税，但该税种目前处于暂停征收状态，使私人业主的房产交易尤为有利。

希腊资本利得税税率设定为15%，按销售价格与购买价格之差计算，该差额需经通胀调整及房产增值成本抵扣。但政府已将暂停期限延长至2026年底。因此在2025年，若房产未作商业用途且两年内出售不超过两次，个人出售房地产可免缴资本利得税。

同时，卖方须向税务机关确认房产合法所有权及无债务负担。交易完成前必须取得税务合规证明（φορολογική ενημερότητα），否则公证人无法登记买卖协议。

此外，卖方需承担必要文件的准备费用，包括能源证书、地籍摘录及公用事业账单无欠费证明。交易准备总费用通常在500至1000欧元之间。

若房产为继承或赠与所得，自取得所有权之日起满五年后出售可享免税待遇。非希腊税务居民的外国公民，仅当希腊与其居住国存在避免双重征税协定时，才需就房产销售所得在希腊纳税。

需特别注意：资本利得税豁免并不意味着免除其他义务。卖方仍须在纳税申报表中申报销售收入，以确认资金流向并避免资本来源的质疑。

因此，2025年在希腊出售房产的个人处于有利地位，因资本利得税暂时免征，可全额收取售房款项而无需缴纳税款。但需满足所有行政要求，包括确认无未偿债务、获取能源证书及在土地登记处完成交易登记。这些程序使希腊房地产市场对计划以最低税负出售房产的私人投资者和业主极具吸引力。

希腊公司出售房地产的税务规定

希腊公司出售房地产需缴纳企业所得税，2025年税率为22%。与个人资本利得税暂缓征收不同，公司须就销售价格与房产账面价值之间的差额缴税，该差额需扣除折旧及经核实的改善成本。

计算税基时，企业可将所有与房产直接相关的费用计入支出——包括维修、翻新、保险、水电费及物业管理服务费——前提是这些费用已申报并留存凭证。交易过程中产生的公证及登记服务费亦可抵扣。

若该房产作为投资资产购入并按初始成本计入公司资产负债表，则仅对实际销售利润征税。出售亏损房产（即售价低于账面价值）时不征税，且亏损可结转至后续纳税期用于抵扣未来利润。

除企业所得税外，出售商业地产或增值税适用房产的公司须按24%税率征收并缴纳增值税。但若房产使用年限超过15年或非新建房产，则免征增值税，仅需由买方按3.09%税率缴纳房产转让税。

房产交易需提供企业税务合规证明及无欠税/欠缴社会基金证明。若无此类证明，公证员无法在土地登记处完成交易登记。同时必须提交房产能效证书及技术护照。

若房产归属在希腊设有常驻代表处的外国公司，售房所得按常规征税。未设代表处的公司则需按15%税率预扣税款，除非国际避免双重征税协定另有规定。

因此，当公司在希腊出售房地产时，主要税种包括税率22%的企业所得税，以及某些情况下针对新建建筑征收税率24%的增值税（VAT）。通过费用抵扣和亏损结转机制，可有效优化税负。只要履行完备手续并规范会计处理，经由希腊法人实体出售不动产仍是合法且成本效益高的资产变现方式。