2025年塞浦路斯房产税

2025年，塞浦路斯的房产税制仍属欧盟最优惠体系之一。自2017年起，年度国家房产税（不动产税IPT）已全面废除，无需缴纳。但业主仍需支付地方市政费用，用于垃圾清运、街道照明、排水系统及公共区域维护。具体金额因市政区域而异，标准住宅物业年费通常在50至300欧元之间。在塞浦路斯购置房产需缴纳多项税费：若向开发商购买新房，需按19%税率缴纳增值税。若购房用于永久居住，且买方符合既定标准，则首130平方米适用5%优惠增值税率。第二套住房免征增值税。此外，签订购房合同时需缴纳印花税，金额取决于房产价值：

印花税最高不得超过20,000欧元。

交易完成后，需向土地登记处缴纳产权登记国家费用。该费用仅适用于未征收增值税的房产，具体金额为：

• 价值不超过85,000欧元部分按3%计征，
• 85,001至170,000欧元部分按5%计费
• 超出170,000欧元部分按8%计费

若房产购买时已缴纳增值税，则不收取登记费。

塞浦路斯房产租赁收入需缴纳所得税，适用于个人及法人实体。居民个人按累进税率缴纳所得税：

此外，塞浦路斯居民需缴纳特别国防贡献金及2.65%的医疗系统贡献金。非居民仅需就塞浦路斯境内所得收入纳税。若房产通过爱彼迎或Booking等平台进行短期租赁，且年收入超过15,600欧元，则可能产生增值税缴纳义务。

塞浦路斯居民法人实体需就净租金收入缴纳12.5%的企业所得税，并可能附加与个人所得税类似的强制性费用。出售房地产时，按售价与购入价差额的20%征收资本利得税。计算中可包含房产改良成本及其他有据可查的支出。个人享有特定免税额度：出售自住房产时最高85,430欧元利润免税，出售其他房产时最高17,086欧元免税。此类优惠终身仅可享受一次。

塞浦路斯为投资者提供有利的税收环境：无年度房产税、遗产税或净财富税。业主主要支出仅限于市政费及房产购置、持有和出售时产生的税费。从税务规划角度，建议评估持有各阶段（从购置到后续出售或租赁）的适用税率及潜在优惠。投资者还需注意，自2026年起， 塞浦路斯将实施向税务机关申报法人实体租赁房产的新规。此举旨在提升交易透明度并强化国家监管。总体而言，因免征年度房产税、销售交易税率适中及租金收入征税体系透明，塞浦路斯仍属欧洲最具优势的房产持有地。

塞浦路斯购房税费解析

2025年在塞浦路斯购置房产需缴纳多种税费，具体取决于房产类型、买家身份及交易结构。尽管塞浦路斯仍是欧盟最具吸引力的房地产投资国之一，潜在买家仍需全面考量产权登记及政府收费等强制性支出。

购置新房产的首要税种是增值税（VAT）。标准税率为19%，适用于开发商出售的新建住宅。但个人购买自住永久住宅时，前130平方米居住面积可享受5%的优惠税率。享受优惠的条件包括：持有塞浦路斯居留身份、实际居住于该房产且不作商业用途。若购买二手房产（即已缴纳过增值税的房产），则无需再缴增值税。

第二项强制性税费为印花税，于签署购房协议时缴纳。其金额依据房产申报价值计算：5,000欧元以下按0%征收，5,001至170,000欧元区间按0.15%征收， 超过170,000欧元部分按0.20%计征。印花税上限为20,000欧元。缴纳此税款是后续向土地登记处注册合同的必要条件，且由买方承担。

产权登记国家费用（转让费）尤为重要。该费用在向土地与地籍局转移产权时缴纳，仅适用于未征收增值税的房产。国家收费采用累进税率，根据房产价值分段计征：首85,000欧元按3%计征，85,001至170,000欧元部分按5%计征，超170,000欧元部分按8%计征。但若房产购买时已缴纳增值税，则完全免收登记费，这将显著降低交易总成本。

在塞浦路斯购房的附加费用包括律师费、公证费、房产中介费及评估师费。法律服务费通常占房产价值的1-2%，公证费约300-800欧元，房产中介佣金为3-5%，通常由买卖双方均摊。

此外需注意与购置税无关的年度强制性缴费，这些费用在产权登记后生效。这些市政费用涵盖垃圾清运、公共照明及污水处理，具体金额因地区和房产类型而异。

对外国投资者而言，塞浦路斯不征收房产税（不动产税）且不实施遗产税与财富税，这一优势尤为显著。这使得该岛房产对其他欧盟国家及第三国公民极具吸引力——他们希望将资产置于税收负担适中且司法环境稳定的辖区。

因此在塞浦路斯购置房产时，主要支出仍为增值税（购买新房时）、印花税及注册费（若房产免征增值税）。总购置成本约占房产价值的4%至10%，具体取决于房产类别及适用优惠政策。通过合理交易架构设计与前期税务规划，可优化整体成本并充分利用塞浦路斯法律赋予的各项优惠。

塞浦路斯房产交易法律服务费用

2025年在塞浦路斯购置房产时，交易法律支持费用取决于程序复杂度、房产价值及买方身份。平均而言，法律服务费占房产交易价格的1%至2%。以标准交易为例，绝对金额通常在1,000至2,000欧元之间。若涉及高价值房产、通过法人实体购买或涉及欧盟以外国家的外国投资者，服务费用可能高于上述区间。交易法律支持涵盖确保购房合法性与安全性的全流程服务。首阶段律师将核查产权状况，确认无抵押、质押、查封或法律限制。随后分析建筑许可及房产是否符合城市规划法规。此后，律师将起草或审核购房协议，参与各方条款协商，并确保付款、产权转移及登记时限等条款的正确执行。在交易完成阶段，律师监督合同签署，计算并缴纳印花税，向土地与地籍局提交产权登记文件。若买方通过代理人行事，律师将视情况起草授权委托书，并与税务机关协作确认资金来源及办理非居民购房许可。

律师特别关注交易的税务环节——核查房产是否需缴纳增值税、能否适用5%优惠税率，并就未来资本利得税及房产出租时的租金税义务向客户提供建议。对于非欧盟国家的外国买家，律师还将向塞浦路斯内政部提交购房许可申请。选择法律顾问时，建议事先明确服务费用并以委托函形式书面确认，确保费用透明且无额外隐性成本。同时需明确文件翻译、海牙认证、公证及运输费用是否包含在服务价内。综上，塞浦路斯房产交易中的法律服务是保障交易安全的关键环节，涵盖多项核查、文件准备、产权登记及税务咨询。其费用取决于交易类型与复杂程度，平均约占购房总价的1-2%。

塞浦路斯购房公证服务费用

2025年在塞浦路斯购房时，公证服务费用通常非常合理。在公证处办理签名或印章认证的标准费用约为每项2欧元。若需在公证处外办理认证，费用可能升至5欧元；若委托“moukhtaris”（普通授权人员）办理，每份文件费用约为10-20欧元。

这意味着公证费总额仅占房产交易总成本的极小部分，通常不超过数百欧元。该费用与房产价格无关，可视为交易流程中的固定行政成本。

塞浦路斯购房时房产中介服务费用

在塞浦路斯购房时，人们通常会使用房地产中介服务——了解其费用计算与支付方式至关重要。

通常中介佣金为房产售价的3%–5%左右。根据具体情况，费率可能更接近下限（2%–3%）或上限，这取决于地区、房产价值及交易条款。按惯例，除非另有特别约定，否则由卖方支付中介服务费。买方可提前确认佣金支付方及是否计入房产价格。

选择中介机构时建议：

• 获取书面协议，明确载明佣金金额、服务条款、各方义务及履约期限。
• 确认中介持有有效执照并完成政府部门注册。
• 明确佣金涵盖的服务内容（营销推广、看房安排、谈判协调、文件核验等）。
• 对于大型或非标准房产，可尝试协商降低佣金或采用固定费率。

因此，在塞浦路斯购房时，除非卖方另行约定付款方案，否则必须将中介佣金计入总成本核算。

塞浦路斯房产持有税费

2025年，塞浦路斯房产持有税负仍属欧盟最低水平。此前实施的主要国家房产税现已完全废除，当前业主仅需缴纳地方市政费及部分相关费用，具体金额取决于房产类别与地理位置。

随着不动产税的废除，业主唯一必须缴纳的是市政或乡村委员会征收的地方税。这些税款用于资助公共服务，如垃圾清运、街道照明、道路维护及下水道系统。此类费用通常较低，标准住宅物业年费在50至300欧元之间，但在基础设施完善的大型度假区可能更高。具体缴费金额由地方当局根据房产类型及地籍估值确定。

此外，专业委员会（污水处理委员会）另征收排水与污水处理费。该费用通常按房产地籍估值的百分比计算，年费率约为0.05%-0.35%。该费用由所有接入中央排污系统的业主缴纳，用于市政基础设施的运营与建设。

对于多单元住宅楼的业主，还需强制缴纳月度或年度公共区域及周边区域维护费（物业费）。其金额取决于服务等级、泳池设施、电梯配置、安保措施、景观设计及其他配套设施的完善程度。此类服务月均费用在50至150欧元之间，但豪华住宅区可达300-400欧元。

塞浦路斯不征收财富税、第二套及后续房产持有税或遗产税，这使其成为欧洲最具吸引力的长期房产持有地之一。若房产不用于商业用途且不产生收益，业主还可免于强制年度申报。

若房产用于营利（例如出租），业主需申报收入并缴纳相应所得税及专项费用。对居民个人适用累进所得税率及医疗国防专项缴款；对法人实体，租金收入计入公司应税总额，按12.5%税率征收企业所得税。

因此，在塞浦路斯持有房产不会产生重大税务负担。国家不征收年度房产税，主要财务负担仅限于适度的市政费和运营费用。这使塞浦路斯成为欧盟最适合以房地产形式长期储存资本的国家之一，尤其在税务优化和管理便捷性方面具有显著优势。

塞浦路斯短期房产租赁税制

2025年，塞浦路斯仍为短期房产出租业主提供极具吸引力的税收制度，但该领域经营需严格遵守税务及行政法规。相关立法规范了通过Airbnb、Booking.com等在线平台出租公寓及房屋的行为，并要求业主在国家专项登记册中注册房产。

任何计划出租30天以下住宿的业主，必须向塞浦路斯旅游部管理的短期租赁登记处注册。注册后每处房产将获得唯一编号，所有广告中必须标注该编号。未注册的短期租赁活动将被视为非法，可能导致行政责任，包括最高5,000欧元的罚款及暂停经营。

从税收角度看，短期租赁收入被认定为经济活动所得，其征税依据取决于业主身份（自然人或法人）及其税务居住地。对居民个人适用累进所得税税率：19,500欧元以下收入税率0%，19,501至28,000欧元收入税率20%， 28,001至36,000欧元部分适用25%，36,001至60,000欧元部分适用30%，超60,000欧元部分适用35%。

此外，对在爱尔兰有常住地的居民征收特别国防税。所有租金收入（无论租赁期限长短）均须按2.65%的税率强制缴纳公共医疗系统（GHS）费用。

增值税需特别注意。若短期租赁总收入超过每年15,600欧元门槛，业主须注册为增值税纳税人，并对短期住宿服务征收9%税款。该规定适用于向游客或商务旅客提供住宿的房东，前提是服务具有系统性。在此情况下，业主有权扣除与房产维护运营相关的增值税支出。

以法人身份从事短期租赁的实体，需按12.5%税率就净利润缴纳企业所得税。若公司具有塞浦路斯税务居民身份，收入还可能被征收医疗保健系统贡献金及国防基金税。房东须完整记录租赁相关收支并提交年度纳税申报表。短期租赁收入计入总税基，可扣除维修、清洁、水电费、广告及预订平台佣金等有凭证的支出。

因此，在塞浦路斯进行短期房产租赁时，业主需考虑三大税务要素：所得税、专项税费（SDC与GHS）以及超过既定门槛时的增值税。尽管存在强制性登记与税务申报要求，整体税负仍处于适中水平，且可抵扣支出中的增值税，使专注旅游市场的业主能从中获利。

塞浦路斯长期房产租赁税收政策

2025年塞浦路斯长期房产租赁收入的征税政策保持稳定且对业主有利。该国法律明确区分短期与长期租赁：若房产租赁期超过30天且非用于临时旅游住宿，此类租赁不被视为酒店业活动，无需缴纳增值税。

长期租赁收入被认定为不动产被动收入，需计入业主应税基数。塞浦路斯税务居民适用累进所得税税率表：

对于非居民，仅需对塞浦路斯境内来源的收入纳税。但非居民无权享受居民可享有的同等税收减免和免税额。

此外，对具有塞浦路斯税务住所的居民适用特别国防贡献金（SDC）。该税种按租金总额的2.25%征收，旨在为国家项目提供资金，仅适用于具有塞浦路斯税务住所的居民。除SDC外，所有房东（无论个人或法人实体）均须向公共医疗体系缴纳2.65%的租金收入贡献金。该款项在所得税及SDC之外另行代扣，需于年度纳税申报时一并缴纳。

在塞浦路斯长期出租房产的法人实体，需就净利润缴纳12.5%的企业所得税（即扣除房产维护管理相关凭证化支出后的金额）。若公司为该国税务居民，其企业收入还可能需缴纳健康保险费及国防基金税。

租金收入可扣除多项与物业运营直接相关的支出，包括水电燃气费、维修保养费、管理公司服务费、物业保险费及折旧费。所有支出必须有据可查并反映在会计记录中。从增值税角度看，长期住宅租赁免征该税种，此类租赁管理更为便捷。但商业物业租赁若交易双方自愿约定含税并完成合同登记，则可能按19%税率征收增值税。

因此，塞浦路斯居民个人长期租赁收入的总税负包括所得税、国防税及健康保险缴款。法人实体则适用企业所得税，且可抵扣相关支出。塞浦路斯在欧盟范围内拥有最透明且最优惠的租金收入税制之一，同时为业主提供灵活的操作空间和最低限度的行政要求。

塞浦路斯个人房地产销售税制

2025年起，塞浦路斯个人房地产销售税收遵循《资本利得税法》规定。该税种仅针对塞浦路斯境内房地产处置行为征收，且无论卖方是否为该国税务居民均适用。税基为房产售价与购置价之差额，可扣除与购置、维护及改善相关的有据可查支出。

基本资本利得税率为20%。计算应税基数时，允许从利润总额中扣除法律服务费、印花税、注册费、中介佣金、资本改善支出（维修、重建、扩建）及通胀成本指数化调整额。因此，该税种并非对总销售额征税，而是仅对业主实际获得的净资本收益征税。

个人可享受特定免税优惠以减轻或完全免除税负。主要免税情形为出售主要居所：若业主持有房产满五年且实际居住满三年，可享受最高85,430欧元的资本利得税豁免。此项终身仅限一次的免税政策不适用于投资性房产。

出售非主要居所的其他房产时，适用最高17,086欧元的标准免税额。此外，若出售业主用于耕作的农用地，可额外享受最高25,629欧元的免税额度。所有免税政策均为个人专属且不可叠加——卖方可根据房产性质选择其中一项免税方案。若房产购于1980年1月1日前，计算资本利得时将采用该日估值作为基准价值，从而大幅降低税基。此外，房产继承时不征收资本利得税，仅在继承人后续出售房产时征税。

需注意资本利得税仅适用于塞浦路斯境内房产。若塞浦路斯税务居民出售境外房产，该收入不计入塞国资本利得税征税范围。纳税人计算税款后，须在交易日起30日内向税务机关提交销售申报并缴纳税款，否则将被处以滞纳金及利息。除资本利得税外，个人出售房地产无需缴纳其他强制性税费。销售增值税仅适用于开发商出售的新建房产，私人业主出售既购住宅时无需缴纳。除可能产生的公证及登记费用外，不存在房产转让税或政府收费。

因此，塞浦路斯个人出售房地产时，主要税负为按20%税率缴纳的资本利得税。广泛的免税条款及可抵扣相关费用的机制，使塞浦路斯税制对业主极具灵活性与吸引力。加之无遗产税及财富税，塞浦路斯始终是长期持有并转售房地产最具吸引力的司法管辖区之一。

塞浦路斯公司出售房地产的税务规定

2025年，塞浦路斯对法人实体出售房地产实施欧盟最透明可预测的税制之一。境内所有房地产交易均受企业所得税与资本利得税法规约束。若房产登记于塞浦路斯公司资产负债表且用于商业用途，其出售利润将视为商业收入。此类收益适用12.5%的企业所得税率，该税率位居欧盟最低水平之一。计算税基时，企业有权扣除与房产购置、维护及运营相关的有据可查的支出，以及折旧抵扣额，从而显著降低税负。

若该房产未用于公司经营活动而被视为投资资产，其出售利润则需缴纳20%的资本利得税（CGT）。该税种以销售价格与原始购置价之差额为计税基础，并可扣除所有允许费用。同时塞浦路斯税法允许根据通胀调整购置价格，进一步降低应纳税额。塞浦路斯居民公司适用全球征税原则，即无论房产位于境内或境外，其出售所得均需缴纳企业所得税。但资本利得税仅针对塞浦路斯境内房产交易征收。若塞浦路斯公司出售境外房产，该笔收益仅计入企业所得税税基，不适用资本利得税。

当塞浦路斯公司通过子公司或控股公司持有房地产时，股份出售将适用资本利得税规则。若被出售公司股份的经营性资产主要由塞浦路斯房地产构成，即使交易标的为股份而非房产本身，仍需缴纳资本利得税。此项措施旨在防止通过公司架构避税。除公司税或资本利得税外，公司出售房地产还可能产生增值税（VAT）义务。若房产为开发商出售的新建房产，则适用19%的标准增值税税率。二手房产销售若其初始购置时已缴纳过税款，则可免征增值税。此类情况下，公司仅需缴纳印花税及产权转让相关费用。

计算税负后，纳税后的剩余利润可通过股息形式分配给股东。向塞浦路斯居民支付股息时，需按股息金额的17%征收特别国防贡献税（SDC）。若向非居民支付股息，则不征收预扣税，这使塞浦路斯成为通过公司持有及处置房地产最具税收优势的司法管辖区之一。总而言之，塞浦路斯公司出售房地产的税负构成包括：12.5%的企业所得税（若房产非商业用途则适用20%的资本利得税）、新房销售可能产生的19%增值税，以及以股息形式分配利润时需缴纳的17%特别防卫贡献税。同时，企业可通过费用抵扣与折旧优化税基，并借助塞浦路斯现有的国际协定网络规避双重征税。

因此，当法人实体在塞浦路斯出售房地产时，适用的均衡税收制度既为国家提供稳定收入，也为企业带来可预测性和灵活性。低企业税率、股息免征预扣税以及利润优化空间，使塞浦路斯成为欧洲最具吸引力的房地产资产投资与管理司法管辖区之一。