欧洲房地产中受骗的中国买家——应对措施及RUE如何提供帮助

房地产欺诈问题日益严峻，中国买家受影响加剧

过去十年间，欧洲已成为中国投资者最青睐的目的地之一。他们在此寻求财务回报、生活方式改善、永久居留权以及进入稳定市场的机会。葡萄牙、 希腊、西班牙和塞浦路斯等国推出的“黄金签证”计划，每年吸引数千名中国公民参与。在欧盟拥有房产、获取居留权、于安全可靠的司法管辖区守护家族资产的前景，引发了巨大关注——但遗憾的是，这也吸引了诈骗分子和不诚信中介的介入。

尽管通过持牌专业人士办理的房产交易大多顺利，但越来越多的中国投资者发现自己遭遇欺骗、误导或经济损失。诈骗者利用外国投资者无法实地考察房产、不熟悉当地法律、过度信任未获授权却能说同种语言的代理人的弱点。

多数情况下，受害者在汇出数十万欧元巨款后才发现被骗。此时所谓的“开发商”或“中介”可能已销声匿迹，房产则深陷法律纠纷或产权负担。更甚者，买家不仅血本无归，还错失获取居留许可的机会——因房产未能达到欧盟移民部门规定的最低资格或登记标准。

在Regulated United Europe（RUE），我们目睹此类骗局反复上演。团队经常接到中国公民咨询，他们原以为购买的是合法房产用于自住、投资或居留，最终却发现自己被虚假公司、子虚乌有的项目或隐蔽的法律问题所欺骗。

此类问题不仅困扰着小型或缺乏经验的投资者。即便是资深企业家，也因误导性营销、伪造文件及对欧洲房产体系运作机制的认知偏差而沦为骗局受害者。

RUE的使命在于：保护外国投资者免受欺诈计划侵害，确保每笔欧洲房产交易透明合法，并在出现问题时提供专业支持。我们专注于协助中国个人及企业追回损失、提起索赔，并在专业法律监督下重建合法投资。

我们向中国投资者传递的信息明确：

• 切勿独自面对这些问题。
• 莫让羞怯或恐惧阻碍您寻求帮助。
• 法律救济可行，但时间至关重要。

受监管的联合欧洲集团将全程为您提供支持，从调查追偿到再投资合规。

针对中国买家的常见房地产欺诈类型

随着欧洲房地产市场日益国际化，其运作也变得愈发复杂。法律体系、语言及交易流程的差异为欺诈活动提供了温床。中国投资者尤其常成为个人及无证中介的攻击目标，他们利用文化与信息鸿沟实施诈骗。Regulated United Europe（RUE）团队在协助受骗客户时，最常遭遇的房地产欺诈类型如下：

1. 虚假开发商或不存在的项目

最普遍的骗局之一是宣传根本不存在或尚未获得必要审批的规划阶段项目。诈骗者建立专业设计的网站，并通过中文社交媒体广告声称代表欧洲知名开发商。他们展示精美的效果图、诱人的付款计划以及虚假的居住权保证。

例如，投资者可能看到里斯本或雅典豪华公寓的建筑效果图，配以伪造的建筑许可和“官方”函件。一旦定金转账，工程永远不会开工，而项目背后的公司会在数月内消失。
这些骗局通常由注册外国名称的空壳公司策划，使受害者难以追查犯罪者。

2. 无证或未认证中介

欧洲多国规定房产中介须持有专业执照并在严格法律框架下运营。然而，许多针对中国客户的“中介”实则无证经营。他们常自称隶属正规公司，实为收取非法佣金的自由职业者或翻译人员。

此类人员可能陪同投资者看房，甚至假借协助银行转账、居留申请之名。实则他们毫无法律责任，资金一经转账便销声匿迹。
部分受害者事后才发现，所谓“中介”从未在房地产协会注册，其名片上的机构名称纯属虚构。

3. 存在隐性法律问题的房产

即便房产实体存在，也可能暗藏严重法律隐患：拖欠税款、未清偿抵押贷款或产权纠纷。买家往往不知情地购入存在负担或第三方主张的房产。
不法卖家或中介可能故意隐瞒此类信息，或对关键文件进行片面翻译。

例如西班牙某别墅看似合法，但前业主可能存在未缴市政债务，或该房产正卷入遗产诉讼。即便买家完成产权登记，当地政府仍可追讨欠款，且债务责任将依法转嫁给买家。

4. 虚假承诺自动获得居留权

另一常见陷阱是误导性宣传房产购买带来的移民及签证福利。欺诈中介常宣称购买特定金额房产——例如希腊25万欧元或西班牙50万欧元——即可自动获得欧盟居留权。

但实际情况是，居留许可审批需严格审核文件、产权证明、背景调查及政府流程。若房产不符合资格标准，投资将失去效力，买家可能同时损失资金与承诺的移民权益。

RUE已协助众多客户处理此类纠纷：他们最初被告知“购房即获居留许可”，事后却发现房产登记或估值不符合黄金签证的官方要求。

5. 合同虚假陈述与翻译欺诈

许多投资者在未完全理解条款内容的情况下，签署英语、希腊语或西班牙语等外语版房产购买合同。不诚信的中介或公证人可能利用此漏洞，在翻译过程中省略重要条款，或提供“简化摘要”而非准确的法律译文。

例如，中国买家可能误以为定金在特定条件下可退还，而原始合同条款实际另有规定。同样地，产权转让条款可能被刻意设计为“待全额付款后方可完成法律交割”，导致开发商违约时买方权益遭受损害。

在RUE律所，我们发现此类翻译欺诈手法实施门槛极低，却往往在法律纠纷爆发前难以被受害方察觉。

6. 滥用客户资金

另一重大问题涉及房产交易中的资金管理失当。部分中介诱使客户将资金直接转入个人账户或未经认证的第三方托管服务。一旦付款完成，中介便销声匿迹。
即便是看似正规的机构也可能缺乏独立客户账户，导致客户定金与运营资金混同。若公司破产，追回资金将极为困难。

在RUE，我们始终建议所有房产相关款项通过经认证的持牌托管服务支付，或直接汇入买方法律代表的客户账户，而非支付给个人经纪人。

诈骗成因解析

此类欺诈行为的滋生，主要源于外国买家依赖信任、语言便利及情感驱动，而非独立核查。房地产诈骗者深谙许多中国投资者远程决策的特性——既不实地考察，也不聘请独立法律顾问。
因此，当沟通通过看似“友好”或“热心”却缺乏职业操守的中介进行时，即便是经验丰富的投资者也可能沦为易受骗群体。

我们遇到的真实案例

在Regulated United Europe（RUE），我们持续处理中国投资者在欧洲遭遇欺诈或不当房产交易的案例。每起案件都揭示着信任错位、尽职调查不足及缺乏专业法律指导的教训——这些问题本可通过专业支持避免。

以下案例揭示了中国买家遭遇的典型问题，以及本所如何协助他们重新掌控投资。

案例1：希腊争议房产

一位深圳客户在发现其购置的雅典公寓（价值25万欧元，用于申请希腊黄金签证）无法登记至其名下后，联系了本所。
该房产所有权因前业主家族继承纠纷正处于法院诉讼中。促成交易的中介机构从未核实产权或查验房产法律历史。

问题曝光时，投资者已支付全款，而所谓的“代理人”已失联。
RUE立即介入，聘请希腊当地律师并与希腊地籍局（土地登记处）协调。通过精心谈判和法律文书提交，我们的团队成功追回部分资金，并启动另一处合规房产的购买流程，确保客户的金签证申请得以顺利推进。

本案表明，若忽视尽职调查，合法房产也可能无法完成合法登记。

案例二：葡萄牙的虚构中介机构

广州一对年轻夫妇向RUE求助时，已向自称葡萄牙持牌“房地产投资机构”的公司汇款逾12万欧元。该机构承诺全权处理黄金签证流程，包括房产甄选、税务登记及居留申请。

然而付款后，所有联络渠道突然中断：网站被关闭，电话号码停用，提供的地址竟是里斯本某处租赁的邮政信箱。

RUE法律团队追溯该公司注册记录，证实该企业早在付款前数月已注销。通过协同葡萄牙当局及受害者所在地的中国警方，RUE依据刑事法律和消费者保护法双重渠道提交正式投诉。虽然无法全额追回损失，但我们通过银行调查帮助夫妇追回部分资金，并协助他们进入正规黄金签证项目——该项目拥有经过验证的开发商和第三方托管安排。

本案凸显了在向境外转账前核查所有公司注册信息和付款目的地的重要性。

案例三：西班牙房产隐藏负债

北京某商人购置巴塞罗那海滨公寓作为家庭投资。交易通过当地中介完成，对方保证所有税款已缴清且产权可立即过户。然而数月后，投资者收到西班牙税务机关的正式通知，要求补缴前业主拖欠的市政税和房产税，连同罚金总额超过18,000欧元。

RUE受托调查此案。经审查，我方团队发现该购房合同未进行交易前法律审查，且未向西班牙土地登记处获取“简明产权报告”（nota simple）。该文件本可揭示该房产存在多项未偿债务。

我方律师与当地税务局协商达成和解，并为买家完成了产权规范化。RUE随后协助客户注册经认证的西班牙公司以管理后续房产交易，确保所有后续交易均通过强制性尽职调查。

本案揭示重要教训：在欧洲，除非在产权登记前明确解除相关义务，否则买家将继承房产附带的所有财务及法律责任。

案例四：塞浦路斯的虚假居留承诺

另一案例涉及上海某家庭，他们被无执照顾问诱导购买塞浦路斯价值30万欧元的别墅，承诺三个月内可为全家获取永久居留权。
然而购置后才发现该房产位于不符合居留计划资格的区域，且所谓“顾问”根本无权提交移民申请。该家庭面临投资与移民双重损失的风险。

RUE移民律师介入后，协助客户通过塞浦路斯房地产经纪人协会提交申诉。随后他们将该家庭的投资重组至符合所有居留要求的项目。最终该家庭虽合法获得居留许可，但经历了代价高昂且充满压力的曲折过程。

本案警示：轻信“保证居留”承诺存在巨大风险，此类承诺在欧盟法律下属非法行为。唯有持有正规执照的移民律师或授权代表方可办理此类申请。

案例五：意大利误导性文件与翻译欺诈

一位成都客户在意大利签署房产购买协议时，借助当地自称提供双语法律翻译的“顾问”。该顾问声称文件在支付定金后即确认完全所有权。然而意大利语原版合同实际包含所有权附条件条款，意味着卖方在最终付款前保留法律所有权。
当卖方违约拒绝交付房产时，客户才惊觉自己并未获得法定产权登记。

RUE联合意大利法律专家启动欺诈及违约诉讼程序。我方团队同时提供所有文件的认证译本，有力证明买方遭受误导。案件最终成功和解，客户追回大部分损失。

此案例凸显了由持证专业人士而非中介机构独立翻译和审核所有合同的重要性。

Regulated United Europe 如何提供帮助

当中国投资者在欧洲遭遇房地产欺诈或房产信息虚假陈述时，语言障碍、司法管辖差异及缺乏当地人脉往往使维权举步维艰，令局面看似无解。在Regulated United Europe（RUE），我们的使命是通过在房地产投资或纠纷的每个阶段提供专业、多语言且符合法律的解决方案来弥合这一差距。

我们深谙欧洲监管框架，并拥有协助中国个人及企业解决房产交易、移民计划或投资追回难题的丰富经验。我们专注于预防与解决并重，确保每位客户不再重蹈覆辙。

1. 房产尽职调查与验证

防范欺诈最有效的方式是防患于未然。
RUE在任何交易签署或资金转移前实施全面尽职调查，包括：

• 通过官方土地登记系统核实产权归属；
• 审查抵押贷款、产权负担、留置权及未决诉讼纠纷；
• 确认开发商的法律资质、建筑许可及项目备案；
• 审核所有交易文件及译本，确保符合当地法律要求。

我们的专家直接对接土地登记处、市政部门及公证机构，确保房产法律清晰且卖方拥有完整产权。此流程可规避购买争议或负担资产的风险——这正是外国买家频遭财务损失的常见诱因。

2. 开发商、代理商及中介机构资质核查

在与任何中介合作前，RUE必先核实其是否依法注册、持证经营且具备客户代理资质。
我们对代理机构、开发商及个人进行背景调查，核查公司注册信息、执照编号、税务状态及诉讼记录。
在某些案例中，我们的团队曾揭露过曾涉欺诈调查或持暂停执照运营的中介机构。

通过在早期阶段聘请RUE，投资者可确保所有交易对象均符合相关欧盟国家的官方法律及道德标准。

3. 法律代理与争议解决

对于已遭受欺诈或蒙受经济损失的客户，RUE提供全面支持，协助向欧洲监管机构、法院或金融机构提交索赔并维护其权益。
我们与覆盖所有欧盟成员国的持牌本地律师网络协作，确保每起案件均依据正确的国家法律框架处理。

根据具体情况，我们可采取以下措施：

• 对欺诈公司或个人提起民事/刑事诉讼
• 启动银行追踪及资金追回程序
• 与开发商或代理商协商和解及赔偿协议
• 就跨境问题协调使领馆及金融监管机构

我们的多语种法律团队确保所有程序、文件及进展更新均以中英文清晰说明，在每个环节保持透明度。

4. 安全财务架构与付款监督

为最大限度降低财务风险，RUE协助客户通过安全渠道构建房产付款架构。我们确保所有定金及购房资金仅转入经核验的托管账户或持牌法律专业人士管理的客户信托账户。
我们绝不建议或允许向个人账户、未注册公司或非托管第三方进行转账。

合规专员全程监控每笔交易，确保资金仅在满足所有合同及法律条件后方可释放。此机制既保障客户投资安全，又为后续审计及居留申请提供清晰凭证。

5. 移民居留法律指导

众多中国投资者通过葡萄牙、希腊、西班牙等国的黄金签证计划等投资项目购置欧洲房产以获取居留权。然而各国对房产类型、价值、登记状态以及申请人财务背景与犯罪记录均设定了严格法律要求。

RUE移民法部门与房地产专家紧密协作，确保完全符合各国移民法规。
我们审核房产合规性、协助文件准备、协调居留申请提交，并确保流程完全透明合法。

若投资者曾受虚假移民承诺欺骗，我们可协助将其投资重组为合法项目。

6. 翻译、口译与法律清晰度

沟通失误是跨境交易中损失最常见的诱因之一。
RUE聘用认证翻译及双语法律专家，提供合同、房产文件及政府函件的精准翻译。
我们确保签约前每项条款、条件及义务均被充分理解。

此举可规避签署含误导性译文或隐藏条款文件的风险——此类手段常被欺诈中介所利用。

7. 欺诈后追偿与预防咨询

即使损失已然发生，只要迅速采取行动，追偿往往仍有可能。RUE协助受害者完整记录所有通信、付款及合同，以构建坚实的法律诉求。
我们协同当地政府及金融机构追踪资金流向、冻结资产并追究欺诈者责任。

案件解决后，我们将持续协助客户建立未来投资的预防性保障机制，包括公司设立、合规管理及经认证的物业管理架构。

我们的理念是解决当务之急，确保客户能继续安全自信地投资欧洲市场。

8. 多司法管辖区专业能力

房地产欺诈往往涉及多个国家。例如：中国投资者可能将资金汇至香港账户购买希腊房产，而该房产由塞浦路斯注册公司管理。
RUE的核心优势在于跨司法管辖网络。我们与欧盟所有司法管辖区的法律专业人士建立合作关系，并与欧洲监管机构保持紧密协作。
这使我们能够高效协调案件处理，即使涉及多国或复杂公司架构亦能从容应对。

为何必须选择可信赖的顾问合作

在每个欧洲国家，房产交易都受制于详细的法律法规，涵盖产权、税务、登记及居留资格等领域。这些法规不仅与中国存在显著差异，欧盟成员国之间也各不相同。
尽管流程看似简单，实则涉及多重法律、财务及合规审查，唯有持证专业人士才能妥善处理。

缺乏专业指导或依赖未经认证的中介，可能导致财务损失及严重法律后果，包括产权纠纷、税务责任及居留申请无效。

正因如此，Regulated United Europe（RUE）强调持证代理是必要条件而非可选项。

1. 持牌顾问与无牌顾问的区别

持牌专业人士——如房地产经纪人、律师和公证人——在政府监管下开展业务。他们必须遵守严格的职业行为准则，持有责任保险，并对自身行为承担法律责任。
而无牌“顾问”或“中介”则不承担此类义务。他们可能随时消失，使买家无法寻求法律救济。

持牌顾问具备以下特征：

1. 持有国家专业机构或律师协会颁发的可验证注册编号。
2. 通过受监管的法律或公司架构开展业务。
3. 依法必须以客户最佳利益行事。
4. 提供明确责任与费用的书面合同。

在欧洲进行房产交易时，务必在推进前核实各方资质。RUE通过执行资质验证，并仅与各司法管辖区内经官方认证且投保的专业人士合作，为客户提供保障。

2. 无证或非正式协助的风险

许多中国投资者因选择非正规中介提供的“全包式”便利服务而陷入骗局，这些中介声称“包办一切”。此类人员常以双语联络人或“投资协调员”自居，但他们既无法律授权代表买家，也无权处理房产交易。

此类中介的风险包括：

• 签署当地法律无效的合同；
• 向个人或未经核实的账户支付定金；
• 收到法律文件的误导性或不完整翻译；
• 因程序错误丧失居留计划申请资格。
  因中介不具法律责任而无法索赔。

在RUE处理的多起案例中，受害者事后发现其“顾问”曾涉及多起欺诈投诉，或持被吊销的营业执照经营。反观正规律所，每一步操作都具备透明度、可追溯性及法律保障。

3. 独立法律代表的重要性

外国投资者常犯的错误是认为开发商或卖方的律师也会保护买方利益。但实际上，这些律师代表卖方行事，对购买者并无义务。

RUE始终建议中国客户聘请独立法律顾问——该专业人士专属代表买方，确保所有文件、付款及登记流程均符合买方利益。
在合同条款谈判、产权验证及居住/投资法规合规确认等环节，这种独立性至关重要。

独立法律代理还能避免利益冲突——这是非正式合作中常被忽视的关键因素。

4. 遵守欧洲反洗钱及税务法规

持牌顾问有责任确保交易符合欧洲反洗钱（AML）及税务透明度要求。
欧盟境内所有合法房地产交易必须正式核验买方资金来源并确认交易目的。未达标可能导致资金冻结、银行拒付甚至金融监管机构介入调查。

在RUE，我们确保所有文件与支付流程均符合欧盟标准，包括收入证明、公司注册文件及税务申报材料。
此类合规操作既能保护客户免受潜在法律审查，也为后续在欧盟的移民、税务居民身份或商业活动奠定坚实基础。

5. 多语言与跨文化顾问的价值

法律准确性不仅取决于专业知识，更依赖清晰沟通。许多欺诈案件源于投资者因翻译失误或文化差异误解文件或流程。

RUE的多语言团队精通中文、英文及主要欧盟语言，确保每位客户完全理解所签署文件、支付事项及承诺内容。
我们不仅翻译文字，更传递法律内涵，确保每个环节都清晰透明。

具备文化敏感度且受过专业培训的顾问，能帮助中国客户避免误解，确保与当地政府、银行及法律机构的顺畅沟通。

6. 声誉与责任因素

在涉及数十万欧元的大额投资时，信任必须通过透明度和声誉来赢得。
持牌顾问及RUE等律师事务所均受专业审计、监管机构监督及纪律审查约束。我们通过合同义务及在欧洲法律与企业领域的声誉，为客户的信任提供坚实保障。

反观无牌中介机构，其运作完全处于匿名状态。一旦他们消失或造成损失，追回资金或证明不当行为几乎不可能。

选择Regulated United Europe这类受监管的国际认证机构，您可确保所有参与方均具备可追溯性、责任归属及职业道德约束。

7. 长期合作伙伴，而非交易顾问

最后，持牌顾问提供的不仅是短期协助，更是持续的战略支持。
对于计划在欧盟进行多项房产收购、业务扩张或移居的中国投资者而言，持续性至关重要。RUE的服务超越单一交易范畴，涵盖公司架构设计、财务会计、税务规划及移民合规等全方位支持。

这种综合方案在房产购置完成后仍持续保障客户投资安全，确保所有未来决策均符合欧盟法律标准。

欧洲房地产市场为中国投资者提供巨大机遇——既可在发达地区获取稳定资产，又能获得居留权并为全球家庭迁移奠定基础。然而这些机遇也吸引不法分子利用信息鸿沟、语言障碍及文化差异进行欺诈。

多年来，Regulated United Europe（RUE）屡屡遭遇诚信投资者被假开发商、无执照“顾问”及伪装合法的欺诈计划所蒙蔽的案例。所有案件的共同症结并非损失本身，而在于交易初期缺乏必要的法律保障与尽职调查。

必须认识到，欧洲房地产投资是受复杂房产法、税法及移民法约束的法律程序。每份签名、每笔付款、每份文件都具有法律效力。哪怕是细微疏漏——例如缺少许可文件、条款翻译错误或未核实代理资质——都可能导致长达数年的财务与法律困境。

RUE的成立正是为防范此类风险。我们融合了对欧洲法律框架、国际房产法规及跨境合规流程的深度认知，同时以文化敏感的方式理解中国客户的期望与沟通方式。

当客户因受骗而求助于我们时，我们不仅解决眼前问题，更通过展示“合规透明的欧盟房产投资既安全又盈利”的事实，重建他们对欧洲体系的信任。

核心执业准则

• 诚信透明：我们严格遵循欧盟全境法律规范，采用经认证的流程及持牌合作伙伴。
• 责任担当：每项建议均以法律核验、书面文件及可追溯合规性为支撑。
• 客户至上服务：无论投资、居留或业务拓展，我们始终提供个性化、多语言服务，精准契合每位客户的独特目标。
• 跨境法律专长：我们深谙房地产法、移民政策、税务合规与国际公司架构的交叉领域。

这些原则确保每位中国客户在欧洲获得法律代理，并为其长期财务及个人利益提供切实保障。

致受骗者的忠告：

若您已在房产交易中遭受欺诈，切勿保持沉默，更不要认为追回损失无望。
欧洲法律提供多种索赔、撤销交易或追回资金的途径，但成功关键在于及时采取系统性法律行动。

Regulated United Europe将全面评估您的处境，收集所有关键证据，并协同当地律师、银行及监管机构寻求所有可行救济途径。即便无法全额追回，法律干预仍可争取部分退款、阻止进一步损失，并为您未来合规发展铺平道路。

更安全的未来之路

对于计划进入欧洲房地产市场的客户，RUE提供更安全、完全透明的替代方案。
我们确保从房产验证到居留申请的每个环节，均由持牌专业人士执行，并采用经核实的文件及安全金融渠道。
我们的中文专员提供全程沟通支持，确保整个流程清晰透明、令人安心。

选择Regulated United Europe，即意味着您正与一家恪守最高专业标准、始终以客户利益为先的欧洲监管咨询机构建立合作关系。