欧州での不動産購入による居住許可

不動産購入により居住許可を取得できるプログラムは、欧州の複数の国で実施されており、投資家や富裕層にとって最も人気のある移民手段の一つである。こうしたプログラムは基本的に、外国籍の市民が一定の最低価値の不動産を購入し、追加要件を満たすことを条件に、欧州連合（EU）加盟国における一時的または永住の居住権を提供する。これらのプログラムの主目的は、建設、観光、サービスなどの分野を中心に、経済への外国直接投資を促進することにある。見返りとして、投資家は当該国での居住権、シェンゲン圏内での自由な移動権、そして場合によっては一定期間の居住後に市民権を申請する機会が与えられます。

各国は独自の基準額と条件を設定しています。例えばキプロスでは、30万ユーロ以上の不動産購入で居住許可が取得可能。ギリシャでは基準額が25万ユーロです。一部の国では、総額が設定された最低額を満たす限り、複数の物件を購入することも可能です。重要なのは、物件代金が投資家個人の資金で支払われ、ローンやクレジットによるものではないことです。銀行振込はEUの認可金融機関を経由する必要があり、資金の出所を確認する書類を申請書に添付しなければなりません。

居住許可の取得プロセスは通常、いくつかの段階を経ます。まず、申請者は物件を選び、購入契約を締結します。次に所有権証書を登記した後、申請者のパスポート、購入証明、不動産登記簿謄本、医療保険証明書、犯罪経歴証明書、および財務的支払能力証明を含む申請書類一式を移民当局に提出します。申請審査と資金源確認を経て、当局は1年から5年間有効な居住許可証を発行します。不動産を保有し続ける限り、この許可証は更新可能です。一部のプログラムでは、配偶者・未成年の子供・場合によっては両親を含む家族も対象となります。

なお、居住許可の取得は必ずしも納税義務者の認定を意味しません。納税義務者となるには、年間183日以上国内に居住し、生活の中心を同国に置く必要があります。これらのプログラムの重要な利点は、シェンゲン協定加盟国間での自由な移動が可能な点です。居住許可保持者は、ビザなしで欧州諸国の大半を訪問でき、銀行口座の開設、医療サービスの受診、現地学校での子女教育が可能です。居住許可の延長手続きは通常簡便で、不動産の所有継続、未納税金の有無、プログラム条件の遵守を確認するだけです。ポルトガルやギリシャなど一部の国では、永住権取得後5年で永住権または市民権を申請できます。

2025年までに、「不動産購入による居住許可」を提供する欧州の管轄区域は減少しました。現在の選択肢と重要な例外を以下に示します。

実施中のプログラム（不動産が独立した、または主要な基盤を形成するもの）

• ギリシャ – ゴールデンビザ：不動産投資に対し5年間の居住許可が付与されます。基本投資額は25万ユーロのままですが、アテネ、テッサロニキ、人気島嶼部などの「プレミアム」地域では最低投資額が80万ユーロに引き上げられています。特定のケースでは商業用不動産を住宅用不動産へ転換するなどの代替投資構造も認められています。
• キプロス：新規住宅物件（30万ユーロ＋付加価値税）購入により永住権（規則6(2)）を取得。価格基準を満たす商業物件も対象となる。
• マルタ：マルタ永住権プログラム（MPRP）。住宅購入は唯一の条件ではないが、パッケージの主要要素である（375,000ユーロ以上の不動産購入または長期賃貸借契約、さらに義務的寄付金および寄付）。

欧州における不動産居住許可プログラム（2025年）

プログラム参加者の法的要件（本人確認/マネーロンダリング対策及び資金源確認）

• 全申請者は資金源の確認を含むKYC/AML審査を受ける必要があります。
• 投資資金は合法的な出所であることが求められ、書類による証明が必要です。
• 物件の種類（居住用/商業用、新築/中古）はプログラム適格性に影響します。
• 規則と基準額は変更される可能性があるため、申請前に有効性を確認してください。

欧州連合（EU）加盟国の居住許可証の利点とは？

投資家とその家族は、欧州連合（EU）加盟国で居住許可証を取得することで、法的保護、移動の自由、税制上の優遇措置、高い社会的安定性など、様々なメリットを得られます。このステータスは欧州での長期居住への道を開き、事業運営を円滑にし、許可証保持者の国際的な評価を高めます。欧州居住許可の主な利点は、シェンゲン圏内を自由に移動できる権利です。居住許可保持者はビザなしで欧州諸国の大半を訪問でき、起業家・投資家・国際活動従事者にとって特に便利です。さらに居住許可により、合法的な居住・事業運営・銀行口座開設・不動産購入が可能となり、EU域内市場のインフラを完全に活用できます。

居住許可証保持者は、選択した国の教育・医療制度を利用できます。投資家の子供は市民と同等の条件で公立学校・大学に就学でき、医療保険により高品質な治療・ケアを受けられます。場合によっては他EU加盟国での医療受給を認める協定が存在し、異なる管轄区域間を頻繁に移動する家族にとって特に重要です。実務面では、居住許可はEUの永住権および市民権取得への第一歩です。数年間の合法的居住後、投資家は永住権を申請でき、その後市民権を取得できます。これにより、EU域内のいずれの国でも居住・就労・起業する権利が与えられ、欧州機関による保護と領事支援も享受できます。

居住許可証保持者は、財産権と投資を保護する効果的な制度を利用できます。EU法は高い法的確実性を提供し、契約上の義務を保証し、国家レベルと超国家レベルの両方で法的保護を提供します。これは、欧州企業の不動産や株式を購入する投資家にとって特に重要であり、その資産は所在国の制度的・司法的システムによって保護されます。

多くの国では新規居住者向けに優遇税制を提供しています。これには所得税率の軽減、国外所得の課税免除、特定のケースにおける相続税やキャピタルゲイン税の免除などが含まれます。さらに、居住許可証の所持はEU諸国における銀行口座開設、融資取得、金融サービス利用の手続きを簡素化し、欧州経済システムへの統合を促進します。欧州居住許可証は所得の正当性を証明し、資本の源泉が透明であることを確認する役割も果たします。不動産購入や事業開始により居住権を取得した投資家は、財務的健全性と投資の正当性を証明するため、銀行・取引相手・政府機関からの信頼度が高まります。

家族向け特典も重要な役割を果たします。居住許可により、投資家の配偶者や子供は同行居住が可能となり、社会保障を享受し安全な環境で成長できます。多くの場合、この制度は親にも適用され、家族全体の安定と将来の保障を確保する貴重な手段となります。もう一つの利点は、税務・企業計画の可能性です。欧州に居住地を持つことで、資産構造の最適化、二重課税防止協定の活用、政治的・経済的リスクからの資産保護が可能になります。

欧州連合（EU）の居住許可は単なる居住許可を超え、戦略的な安定性、安全保障、欧州経済圏への統合を実現するツールです。投資家の国際的地位を高め、欧州のビジネス支援・イノベーション支援プログラムへのアクセスを拡大し、世界で最も安定かつ透明性の高い法制度の一つを利用可能にします。

EU諸国では「不動産」を理由とした居住許可は廃止へ

• スペイン：2025年4月3日以降、不動産投資による居住許可は付与されなくなる（「ゴールデンビザ」プログラムは事実上終了）。
• ポルトガル：2023年10月より、全ての不動産オプションが除外される（その他の投資による居住許可は存続）。
• ハンガリー：2024年末、新規GIP（外国人投資プログラム）において住宅用不動産の直接購入（50万ユーロ）が適格オプションから除外。2025年より「不動産ルート」は利用不可となる。
• アイルランド：2023年に終了。不動産オプションは利用不可。

不動産購入による居住許可プログラムは、欧州連合（EU）の外国投資・資本規制に関する新政策を反映し、政治的・経済的・社会的要因が複合的に作用した結果、複数の欧州諸国で廃止された。これらの措置は主に、欧州委員会・欧州議会・金融監督当局からの圧力への対応である。同当局らは「ゴールデンビザ」制度がEU金融システムの安全性と安定性にリスクをもたらすとの懸念を繰り返し表明してきた。規制当局は、不動産購入による居住許可取得が、出所不明の資本の合法化、制裁回避、脱税を可能にする恐れがあると指摘。その結果、各国はこうした投資プログラムへの姿勢を見直し、資金源の検証強化と取引の透明性向上を迫られている。

もう一つの重要な要因は、外国投資が国内住宅市場に与える影響である。例えばスペインやポルトガルでは、不動産購入による居住許可の付与が住宅価格の急騰を招き、特に大都市や沿岸地域では地元住民が住宅を購入できなくなった。投機的な価格上昇による社会的不満が、これらのプログラム終了の主因の一つとなった。両国政府は、この決定が「市民の手頃な住宅への権利保護」と「住宅ストックのさらなる商業化防止」を目的とすることを公式に表明した。不正利用事例も重要な役割を果たした。多くの場合、投資家は居住意図なく書類上のみ不動産を購入した。物件は企業や仲介業者名義で登録されることが多く、最終所有者の確認が困難であった。居住許可取得後、物件は転売されるケースが頻発し、プログラム自体が架空投資の手段と化していた。こうした状況を防ぐため、各国当局は所有構造の監視を強化し、最終的に不動産を適格投資形態から完全に除外した。

欧州連合（EU）の新制裁政策もプログラム廃止の決定に大きく影響した。2022年の事態を受け、欧州における資金源の管理は、特に制限措置対象国の市民に対して大幅に厳格化された。不動産購入は資本を合法的な流通経路に容易に流入させる手段と見なされ、規制当局の懸念を招いた。投資スキームから不動産を除外することで、金融の透明性が向上し、制裁回避に関連するリスクが最小化された。改革を支持するもう一つの論拠は、投資フローを実体経済セクターへ再配分したいという意向であった。欧州諸国は、不動産購入が新たな雇用を創出せず、産業やイノベーションの発展に大きく貢献しないとの結論に至った。その結果、焦点は技術系スタートアップ、科学研究、ファンド、経済的リターンを生み持続可能な成長に寄与するインフラプロジェクトへの投資へと移行した。

最終的に決定的要因となったのは、透明性・社会的公正・責任ある投資に向けた汎欧州的潮流の台頭である。不動産購入を目的とした居住許可プログラムの廃止は、富の格差縮小と社会的安定強化を目指す欧州連合（EU）の総合戦略の一環となった。当局は、EU居住権は不動産への受動的投資ではなく、経済的・社会的価値を生み出す積極的投資に対して付与されるべきであることを示そうとしている。したがって、不動産購入による居住許可プログラムの終了は、欧州が外国投資に対してより均衡のとれた責任あるアプローチへ移行していることを反映している。住宅セクターに集中する受動的資本ではなく、経済発展を刺激し、金融システムへの信頼を強化し、外国投資家と地元住民の利益の均衡を維持できる積極的な投資が優先されるようになった。