マルタの固定資産税 2025年

2025年現在、マルタの不動産課税制度は欧州連合（EU）域内で最も有利な制度の一つであり続けている。年間固定資産税が存在しないため、マルタは住宅用・商業用不動産を購入する個人投資家や外国企業にとって魅力的な管轄区域となっている。

主な義務的支払いは不動産の取得・譲渡・売却に関連します。不動産購入時には物件価値の5％に相当する印紙税が課されます。ただし特定の購入者カテゴリーは免除対象となります。例えば、主要居住用として使用する初回購入者は、20万ユーロまでの金額について印紙税が免除される場合があります。都市保存地区内の物件や、20年以上経過し少なくとも7年間放置されていた建物にも同様の優遇措置が適用されます。これらのケースでは、最初の20万ユーロに対する税率が1.5%に引き下げられる場合があります。その他の優遇対象には、配偶者間での不動産譲渡や、居住目的で子供への贈与が含まれます。

印紙税に加え、購入者は公証人手数料、建築報告書作成費、不動産仲介手数料を負担します。必要に応じて外国人購入許可取得手数料も発生します。通常、公証人手数料は取引額の1～3％、建築報告書は約300ユーロ、仲介手数料は最大5％です。

不動産所有者は固定資産税を支払いません。ただし、国有地借地権物件の場合、年間40～250ユーロの地代が発生する可能性があります。所有者は光熱費、建物維持費、管理会社手数料（該当する場合）も負担します。

不動産売却時には、従来の譲渡所得税に代わる最終譲渡税（不動産譲渡税）が課されます。通常、取引価格の8％です。購入後5年以内に売却する場合、この税率は5%に引き下げられる可能性があります。物件が主たる居住用として使用され、3年以内に売却される場合、税率は2%まで低くなる可能性があります。相続または贈与による不動産譲渡には別途規則が適用され、状況や当初の購入時期に応じて税率は7%から12%の範囲となります。所有者が当該物件に少なくとも3年間居住し、かつ1年以内に退去した場合、税金は課されません。

外国人投資家に対する税率および規則は、マルタ市民に適用されるものと同一です。ただし、不動産を主たる居住用として使用することに伴う特典は、投資家が実際に当該物件に居住している場合にのみ適用されます。初回購入者向け免税を含む全ての優遇制度は、所定期間内に必要書類を提出すれば2025年末まで有効です。

このようにマルタは不動産分野において透明性・予測可能性の高い税制を維持しています。固定資産税の非課税、柔軟な購入者優遇措置、適正な譲渡税率が相まって、同国不動産市場は長期投資や安定した賃貸収入源として魅力的です。

マルタでの不動産購入時の税金

マルタで不動産を購入する際、主な義務税は印紙税です。これは取引完了時に購入者が支払い、購入物件の価格に基づいて計算されます。基本税率は契約価格または物件の市場価値のいずれか高い方の5％です。支払いは段階的に行われます：仮売買契約締結時に1％、公証人証書作成時に残りの4％を支払います。

特定の購入者カテゴリーは優遇措置や軽減税率の対象となります。初回購入者プログラムでは、物件が主たる居住用として使用される場合、20万ユーロまでの金額に対する印紙税率は0％となる可能性があります。自己使用目的で第二物件を購入する購入者、および歴史的保存地区（都市保存地区）内の物件を購入する購入者については、最初の20万ユーロに対して税率が1.5%に軽減される場合があります。

配偶者間の不動産譲渡や直系子孫への居住目的の贈与など、家族間取引には特別な優遇措置が適用されます。このような場合、印紙税は大幅に軽減されるか、免除されることもあります。

印紙税に加え、購入者は取引に関連する追加費用を負担します。これには公証人手数料、建築専門家費用、国への登録費用、仲介手数料（発生する場合）、行政手数料などが含まれます。公証人手数料は取引額の平均1～3％、建築専門家費用は約300ユーロ、不動産仲介サービスは物件価格の最大5％が相場です。

購入者が外国籍の場合、不動産購入には「不動産取得許可証」の取得が必要となる場合があります。この許可証は、外国人が自由に不動産を購入できる特別指定区域外にある物件を購入する際に必要です。許可証取得費用は最小限ですが、投資家の身元と資金源を確認する書類の提出が求められます。

したがって、マルタにおける不動産購入への課税は透明性が高く、適度な水準です。適切なスキームを選択し、適格基準を満たすことで、特に物件が個人居住用である場合や、歴史的建造物の投資・修復を促進する地域にある場合、印紙税額を大幅に削減することが可能です。

マルタ不動産購入時の法務サービス費用

マルタで不動産を購入する際、法務支援と公証人サービスの費用は取引の必須要素であり、事前に予算計画に組み込む必要があります。主な費用は公証人サービスで、物件の合法性を確認し、売買契約書を作成、国家登録用書類を準備し、所有権移転を監督します。公証人手数料は通常、物件購入価格の1%から3%に相当します。この割合に加えて、デューデリジェンス、土地登記簿調査、取引公示のための固定手数料が請求される場合があります。これらの追加費用は平均で約600ユーロです。

外国籍者が自由購入区域外で物件を購入する場合、購入許可証（AIP許可証）が必要です。この許可証の処理にかかる国庫手数料は約233ユーロです。投資家はさらに、書類の翻訳・認証費用、公証人手数料、物件状態に関する建築家報告書（取引の複雑さに応じて300～800ユーロ）の予算を確保すべきです。

総じて、物件価値の1.5%～2.5%に相当する法務費用（全行政手数料・準備手続きを含む）を見込むことが推奨されます。歴史的建造物、複数所有物件、相続物件などの場合、法的状況の詳細な審査が必要となるため、法務支援費用がさらに高くなる可能性があります。

外国投資家は、現地手続きや取引処理の特殊性に精通した経験豊富な弁護士を起用することが強く推奨されます。特にAIP許可取得を計画している場合はなおさらです。弁護士と公証人による包括的なサポートは、取引の安全性を確保し、登記遅延を防止し、物件に潜在する法的制限や抵当権に関連するリスクを軽減します。

マルタでの不動産購入における公証人サービスの費用

マルタでの不動産購入における公証人サービスの費用は、物件の総費用と取引の複雑さに依存します。平均的に、公証人手数料は物件購入価格の1%から3%に相当します。例えば、30万ユーロの物件の場合、購入者は3,000ユーロから9,000ユーロの支払いを想定すべきです。

最終的な金額は、書類数、法的審査の範囲、抵当権等の存在、物件所有権の特殊性、関係当事者数など様々な要因によって決定されます。物件が歴史的建造物にある場合、不動産の一部を構成する場合、または土地登記簿での追加確認が必要な場合、費用は指定範囲の上限に近い金額となる可能性があります。

公証人サービスへの支払いは通常、仮売買契約締結時と最終公証書作成時の2回に分けて行われます。さらに、取引登録・登記簿調査・契約書公示の固定手数料が加算され、通常数百ユーロの追加費用が発生します。

確実な予算計画を立てるためには、公証人支援と取引処理の総費用を物件価格の約2％と見積もることが推奨されます。したがって、30万ユーロの物件を購入する場合、すべての行政手数料と登録料を含む公証人費用の総額は約6,000ユーロとなります。

マルタ不動産購入時の不動産仲介手数料

マルタで不動産を購入する際の仲介手数料は通常、物件価格の約5％です。専属（単独）契約（仲介業者に物件販売の独占権が付与される場合）では、手数料は物件価格の約3.5％となる場合があります。この金額には付加価値税（18％）が加算されます。

手数料は通常、物件の売主が負担しますが、当事者間の合意で調整可能であり、実際、この金額の一部は買主が支払う物件価格に転嫁される場合があります。

マルタにおける不動産所有税制

マルタでは不動産所有権に対して年間固定資産税が課されないため、同国は欧州において住宅・商業用不動産への長期投資先として最も魅力的な管轄区域の一つとなっています。定期的な所有税が存在しないため、所有者は単に不動産を所有しているという理由だけで年間納税を求められることはありません。

所有に関連する定期的な費用は、管理会社または居住者協会（物件が共用エリアのある住宅団地や建物内にある場合）が設定する運営費・管理費のみです。これらの支払いはインフラ維持、清掃、エレベーター保守、セキュリティシステムをカバーし、物件の立地やグレードに応じて年間数百ユーロから1,000～2,000ユーロの範囲となります。

国から借地権を取得した土地上の物件所有者は、土地使用料として年間地代を支払う必要がある場合があります。通常、年間40～250ユーロの範囲で、固定額または長期的な再評価の対象となる場合があります。

加えて、不動産所有者は光熱費、不動産保険、維持管理費を負担します。物件を賃貸する場合、優遇制度が適用される居住者・非居住者個人は15％の税率で課税され、所有者が商業活動を行う場合や法人経由で賃貸する場合は一般税率35％が適用されます。

したがって、年間固定資産税が存在しないことは、マルタを長期投資家にとって特に魅力的なものにしています。賃貸収入がある場合、不動産所有者の費用は運営費用と土地賃貸料のみに限定され、税負担の安定性と透明性が確保されています。

マルタにおける短期不動産賃貸への課税

マルタにおける短期不動産賃貸からの収入は、所有権と使用状況に応じて課税対象となります。事業登録を行わずに個人で直接物件を賃貸する場合、総賃貸収入に対し15%の固定税率を適用する特別税制を利用できます。この場合、税金は収入全額に対して課され、物件の維持管理費・修繕費・サービス費は控除対象外となります。この選択肢は、オンラインプラットフォームや短期契約で観光客に宿泊施設を貸し出す個人所有者に便利です。

ただし、登録事業の一環として物件を賃貸する場合、その収入は商業所得とみなされ、標準法人税率35%が適用されます。ただし、法人格を持つ事業者は、減価償却費、修繕費、光熱費、仲介手数料などの認められた経費を控除することで税負担を軽減できます。マルタ法で定められた税還付制度により、全経費控除後の実効税率は5～10%まで引き下げられる可能性があります。

短期賃貸を行う所有者は、観光登録機関への登録とMTA（マルタ観光局）ライセンスの取得が必須です。このライセンスなしに観光客へ宿泊施設を貸すことは違法であり、行政罰金の対象となります。所有者はまた、宿泊者1人あたり1泊0.50ユーロ（1滞在あたり最大5ユーロ）の環境貢献金を支払う必要があります。

賃貸収入は、所有者がマルタ居住者であるか否かにかかわらず、確定申告で申告する必要があります。賃貸収入を得る外国人投資家は、現地所有者と同様の税制が適用されます。賃貸仲介業者や管理会社は、収入を振り込む際に税金を源泉徴収する場合があります。

したがって、マルタにおける短期不動産賃貸の主な税負担は、個人向け固定税率15％、法人向け標準法人税率35％、ならびにライセンス制度への義務的拠出金および観光税で構成されます。このアプローチは規制の透明性を確保し、観光宿泊セクターにおける賃貸関係の合法化を促進します。

マルタにおける長期不動産賃貸への課税

マルタにおける長期不動産賃貸収入は簡素化された税制が適用され、不動産賃貸は安定した収入源として魅力的です。個人には特別税制が適用され、総賃貸収入に対し15%の固定税率が課されます。この税金は受け取った賃貸収入総額に対して支払われ、維持管理費や修繕費の詳細な記録提出は不要です。同時に、所有者は自ら確定申告書を提出し、定められた期限までに納税します。

この制度は、6ヶ月超の賃貸期間で法的要件に基づき登録された物件にのみ適用されます。長期賃貸契約は書面によるものとし、住宅局への登録が必須です。登録を怠った場合、所有者は優遇税率を適用できず、標準税率による追加課税の対象となる可能性があります。

法人が物件を賃貸する場合、収入は会社の課税対象総額に含まれ、35%の法人税率が適用されます。ただし、法人構造では物件の維持管理費用を税負担から控除できるため、実質的な税負担は軽減されます。株主への利益分配時には、納税額の一部が還付される可能性があり、実効税率は5%～10%に低下します。

マルタの納税義務者ではない外国人不動産所有者も、現地市民と同率で課税されます。賃貸収入は申告が必要であり、管理会社のサービスを利用する場合、源泉徴収が行われることがあります。

税務上の義務に加え、家主は光熱費、不動産保険、必要に応じて住宅団地維持のための管理費を支払う責任があります。長期滞在向けの賃貸契約は観光税の対象外であり、同税は短期賃貸のみに適用されます。

このようにマルタの税制は、長期賃貸を行う不動産所有者に有利な条件を提供します。15%の固定税率の適用により課税プロセスは簡素化・透明化され、柔軟な法人メカニズムの活用により、投資目的で不動産を利用する企業の税負担最適化が可能となります。

マルタにおける不動産売却税

マルタで不動産を売却する際には、従来のキャピタルゲイン税に代わり、不動産譲渡税と呼ばれる特別な税制が適用されます。この税金は売却価格から差し引かれ、最終的な支払いとして扱われるため、売却益に対するその後の課税は売主に対して行われません。

標準税率は、不動産の売却価格または市場価値のいずれか高い方の8%です。この税率は通常、2004年1月1日以降に購入した物件に適用されます。ただし、所有期間や物件の用途に応じて、特定の免除や軽減税率が適用される場合があります。

例えば、購入後5年以内に売却する場合、税率は5%に軽減される可能性があります。購入後3年以内に売却される主たる居住用物件の場合、税率は2%です。相続、贈与、または家族間での不動産譲渡の場合、税率はその不動産の当初購入時期と取引の性質に応じて7%から12%の範囲で変動します。

所有者が3年以上居住用として所有・使用してきた不動産を売却する場合、退去後1年以内に売却すれば課税されない可能性があります。都市保存地区内の修復済み物件売却についても、所有者が修復に投資した場合、減免が適用される可能性があります。

売主が法人である場合、売却益は会社の総課税ベースに含められ、35%の法人税が課されます。ただし、マルタ法で定められた税還付制度により、利益分配構造に応じて実効税率は5～10%まで引き下げられる可能性があります。

外国人投資家に対する規則も同様です：税率は、税務上の居住地に関わらず、マルタ市民と同様の原則に基づいて決定されます。税金は取引時に公証人または買い手によって源泉徴収され、売り手に代わって税務当局に納付されます。

したがって、マルタでの不動産売却における税負担は、中程度かつ予測可能な水準に留まります。所有期間・物件用途・所有者ステータスを考慮した柔軟な税率体系により、マルタ管轄区域は長期投資及びその後の不動産売却において、最小限の税コストで有利な環境を提供します。

マルタにおける個人の不動産売却に対する課税

マルタにおける個人の不動産売却には、キャピタルゲイン税に代わる不動産譲渡税が課されます。これは取引金額から源泉徴収される最終的な固定支払いです。この税金は売却価格全額を基に計算されますが、物件の市場価値がそれより高い場合は市場価値が代わりに使用されます。

標準税率は8%で、2004年1月1日以降に購入された全ての物件に適用されます。ただし、所有期間や物件の使用状況に関連する特定の条件を満たす場合、優遇税率が適用されます。例えば、購入後5年以内に売却する場合、税率は5%に引き下げられる可能性があります。物件が主たる居住用として使用され、購入後3年以内に売却される場合、最低2%の税率が適用されます。

不動産を売却する個人は、当該物件を3年以上所有し主たる住居として使用していた場合、かつ物件を退去してから1年以内に売却が行われた場合に限り、課税が免除されます。また、歴史的遺産地区にある物件を売却する場合、所有者が修復に投資し、関連する遺産保護当局から必要な確認を受けていることを条件に、免除が適用される可能性があります。

相続または贈与による取得物件には別途課税手続きが適用される。この場合、取得時期と譲渡形態に応じて税率は7%から12%の範囲となる。同時に、相続人や近親者（配偶者、子、親）は家族間取引の登録時に一部または全額の免税を請求できる。

重要な注意点として、個人は修繕費・維持費・改良費を課税標準から控除する権利がなく、取引全額に対して課税されます。公証人は売買契約書署名時に税金を源泉徴収し税務当局へ納付するため、売却益の事後申告は不要です。

したがって、マルタの個人向け税制はシンプルかつ透明性が高い：固定税率を採用し、一定期間不動産を所有した場合の優遇措置や、自己居住用住宅売却時の免税が設けられている。これにより、個人投資家と住宅所有者の双方にとって不動産取引が理解しやすく予測可能となる。

マルタにおける法人による不動産売却税制

マルタで法人が不動産を売却する場合、個人とは異なる税制が適用されます。この場合、取引は商業活動とみなされ、得られた利益は法人の課税対象所得に含まれます。

マルタの標準法人税率は、不動産売却による利益の35%です。ただし、課税対象は取引総額ではなく、売却価格と不動産の取得・改良に要した証明可能な費用との差額となります。これらの費用には、購入価格、公証人・弁護士費用、修繕・修復費用、設計料、管理費などが含まれます。

当該不動産が長期間にわたり会社の貸借対照表に記載され、営業活動に使用されていた場合、減価償却を考慮して課税ベースが調整される可能性があります。これにより実際の納税額は減少します。

マルタの法人税制度では、利益分配時に株主へ税額の一部を還付する仕組みが設けられています。会社の構造や事業内容に応じて、投資家は納税額の60%から85%を回収可能であり、実効税率は5%から10%に低減されます。この仕組みにより、マルタは法人構造を通じた不動産取引において欧州で最も競争力のある管轄区域の一つとなっています。

ただし、企業が中核事業の一部ではなく投資資産として使用していた不動産を売却する場合、売却価格の8％という固定税率で譲渡税が課される可能性があります。ただし、これは特定の条件を満たす場合にのみ適用され、開発業者よりも受動的投資会社でより一般的です。

マルタに登録された外国企業も同様の税率・規則が適用される——不動産がマルタ国内にある場合、居住法人と非居住法人の区別はない。同時に、取引が公証人に登録される際に納税義務が発生し、公証人は対応する金額を源泉徴収し国家予算へ納付する義務を負う。

したがって、マルタ企業が不動産を売却する場合、35%の税率が適用されますが、支払った税金の一部を後日還付する可能性があり、実質的な税負担は中程度となります。透明性の高い構造と有利な税還付制度により、マルタにおける法人不動産取引は、国際的な投資家や開発者にとって最も合理的な手段の一つであり続けています。