ギリシャの不動産税 2025年

2025年のギリシャにおける不動産課税は、透明性の高い構造を維持し、外国投資家にとって魅力的な状態を保っていますが、適用されるすべての規則と税率を徹底的に理解する必要があります。投資家がギリシャで不動産を購入する際には、主に以下の税金が課されます：不動産譲渡税、付加価値税（VAT）、年間ENFIA税、賃貸収入税。また、不動産の売却や相続の際にも義務が生じます。

不動産購入時の税負担は物件の種類によって異なります。2006年1月1日以前に建築許可が発行された古い物件の場合、物件価値または客観的（課税）価値の3.09%の不動産譲渡税が適用されます。2006年1月1日以降に建築許可が発行された新築物件には、24%の付加価値税（VAT）がかかります。物件の特性や購入契約内容によっては、投資家がより有利な税制を選択できる場合があります。

さらに、不動産所有者は電気料金を通じて課される公共料金税の支払い義務があります。この税は不動産の「評価額」に基づき計算され、0.025%から0.035%の範囲です。2025年にはギリシャ政府が不動産評価額の自動審査システムを導入予定であり、これにより課税標準額と今後の納税額に影響が生じる可能性があります。

ギリシャの不動産所有者にとって主要な年次義務はENFIA税である。個人・法人双方に課され、物件の特性（立地・面積・築年数・建物種別）によって税額が変動する。基本税率は建物が1平方メートルあたり2～16.2ユーロ、土地が1平方メートルあたり0.0037～9.25ユーロです。2025年には保険加入物件の所有者に優遇措置が適用されます： 評価額50万ユーロ以下の物件は20%の軽減税率、それを超える物件は10%の軽減税率が適用されます（ただし前年度に3ヶ月以上保険が有効であった場合に限ります）。2025年のENFIA納付は3月から開始し、12回の分割払いとなります。

不動産所有者は電気料金に含まれる地方税も支払います。これは街路灯やごみ収集費用を賄うもので、1平方メートルあたり0.018～0.073ユーロの範囲で、自治体の裁量により毎年増額される可能性があります。

賃貸目的で使用される物件の場合、所有者は所得税を納付する必要があります。個人所得税は累進課税制が適用され、所得額が12,000ユーロ以下の場合は15%、12,001ユーロから35,000ユーロまでは35%、 35,001ユーロから40,000ユーロまでは37％、40,000ユーロを超える所得には45％が適用されます。法人には22％の法人税率が適用されます。2025年には一時的な優遇措置が適用される：120平方メートル以下の住宅物件で、過去に短期賃貸されたことがない物件の長期賃貸契約については、最大36か月間所得税が免除される。

2026年末まで、ギリシャ国内における個人の不動産売却益に対する課税は、非営利目的かつ2年間で2物件を超えない場合に限り停止される。法人による不動産売却益には22%の税率が適用される。

不動産の相続または贈与における税金は、親族関係によって異なります。近親者（配偶者、子、父母、孫）は最初の15万ユーロまで非課税となり、その後は1%から10%の税率が適用されます。遠縁の親族や第三者にはより高い税率が適用され、最大40%に達します。

外国人投資家はギリシャ市民と同等の条件で不動産を購入できます。さらに、25万ユーロ以上の不動産購入者に居住許可を付与するプログラムが存在し、ギリシャ市場は投資家にとって特に魅力的です。不動産状況の変更は全て、ENFIA税計算の基礎となるE9様式に速やかに反映させる必要がある点に留意してください。

ENFIA税優遇を受けるには、物件の保険加入、購入時の付加価値税（VAT）と譲渡税の慎重な選択、課税標準額を増加させる可能性のある評価額変更計画の考慮が推奨されます。賃貸目的で物件を利用する投資家は、アテネを含む複数地域で導入が進む短期賃貸規制を踏まえ、長期・短期賃貸要件を精査すべきです。

総じて、ギリシャの2025年税制は安定性と柔軟性を兼ね備えています。適度な取得税率、合理的な年間納税義務、所有者・投資家向けの優遇措置を提供しています。適切な税務計画、保険加入、全ての報告要件の遵守により、ギリシャの不動産は魅力的な投資対象であり、安定した収入源であり続けます。

ギリシャ不動産購入時の税金

ギリシャで不動産を購入する際、投資家は複数の種類の税金と義務的支払いに直面します。金額は物件の特性、建築年、取引状況によって異なります。VAT（付加価値税）が課されない不動産購入における主な税金は、譲渡所有権税です。これは購入価格または物件の「客観的価値」のいずれか高い方の3.09%の税率で課されます。買い手は、取引が土地登記簿に登録される前にこの税金を支払います。

2006年1月1日以降に建築許可が発行された新築物件の場合、24%の付加価値税（VAT）が適用されます。このVATは開発業者による初回販売時にのみ課税され、その後の転売には適用されません。特定の条件下では免税措置が適用可能ですが、条件と期限が定められています。

不動産購入時には、譲渡税またはVATに加え、公証人手数料および登記費用を考慮する必要があります。公証人は物件価格の0.8%から1.2%の手数料を請求し、土地登記簿への取引登録にかかる登記費用は通常約0.5%です。

さらに、購入者は「客観的価値」に基づき算定される小規模な地方税（TAP）を支払う必要があります。この税は公共料金支払いシステムを通じて徴収され、税率は0.025%から0.035%の範囲です。

2025年にギリシャでは新たな自動不動産評価システムが導入され、「客観的価値」の定期的な見直しが行われる点に留意してください。これにより、購入時の納税額やその後の年間ENFIA税額に影響が生じる可能性があります。

したがって、ギリシャで不動産を購入する際の主な税負担は以下の通りです：- 消費税非課税物件に対する3.09%の不動産譲渡税- 新築物件に対する24%の消費税- 最大1%の公証人手数料- 約0.5%の登記手数料- 地方自治体のTAP税 付随費用を含めた総額では、ギリシャで不動産を購入する際の税負担は、通常、物件がVATの対象外の場合、物件価値の約4～5％、標準VAT率が適用される場合は最大25％程度となります。

ギリシャで不動産を購入する際の法律サービスの費用は、取引の複雑さ、物件の価格、サポートの範囲によって異なります。平均的には物件価格の1%から1.5%の範囲です。

費用は取引の複雑さ、物件価格、サポート範囲によって異なります。平均的には物件価格の1%から1.5%の範囲です。弁護士は購入プロセスにおいて重要な役割を担います。物件の法的審査を実施し、所有権の履歴、抵当権、債務、法的制限を分析します。また、購入契約書の草案を作成し、公証人および土地登記所において依頼者を代理します。

まず弁護士は、物件が法令に適合していること、登記簿上の権利書類およびデータが真正であることを確認します。この段階は地域や書類の準備状況により数日から2週間を要します。その後、弁護士は仮契約の締結を監督し、手付金と支払い手配を監視します。最終段階では、弁護士が所有権の登記簿への登録と全関連書類の受領を確実に行います。

法的サービスの費用は、買い手が外国人投資家であるか否かで変動する場合があります。そのような場合、弁護士は税務書類の作成、ギリシャ納税者番号（AFM）の取得支援、銀行口座開設、送金及び外貨管理に関する助言も行います。これらのサービスは通常別途費用が発生し、複雑さに応じて300ユーロから800ユーロの範囲です。

ギリシャにおける標準的な住宅物件購入取引（約30万ユーロ相当）のサポート費用は、平均3,000～4,500ユーロです。法人所有権、共有持分、抵当権設定、または法人を通じた購入が関与する場合、法的サポート費用は取引金額の2％に達する可能性があります。

したがって、ギリシャで不動産を購入する際、買い手の利益を守るためには法的サービスが不可欠です。有能な弁護士は取引の合法性と透明性を確保し、不動産購入に伴う潜在的なリスクを防止します。これにより将来的な紛争や追加費用の発生確率が低減されます。

ギリシャ不動産購入時の公証人費用

公証人手数料は、物件の契約上または「客観的」価値に対する割合として算定され、現行法で規制されています。平均的に、公証人手数料は物件価値の0.8%から1.2%の範囲です。最低手数料は法律で定められており、購入契約書の作成・認証にかかる公証人報酬に加え、追加書類・抄本・証明書の作成費用を含みます。

公証人手数料の主要部分は累進課税方式で計算されます：物件価値の最初の12万ユーロに対して0.8％、それを超える金額に対しては約0.7％が加算されます。この計算は契約書に記載された価値に基づきます。ただし、課税（客観的）評価額がより高い場合、公証人手数料はその評価額に基づいて計算されます。

基本料金に加え、公証人は登記簿謄本の発行、写本の認証、関連書類の作成に対して固定の事務手数料を請求します。この費用は通常250ユーロから500ユーロの範囲です。公証人手数料は購入者が負担し、契約締結時に支払う総額に含まれます。

取引に住宅ローン、委任状の作成、通訳者の参加が含まれる場合、公証人手数料に追加費用が発生します。通訳サービスは通常100～200ユーロ、委任状の作成または銀行書類の認証には約150～250ユーロかかります。

したがって、ギリシャで30万ユーロの物件を購入する場合、関連する全手数料・管理費を含めた公証人費用は約2,400～3,600ユーロとなります。これらの費用は売買契約締結日に支払われます。所有権移転には公証が必須要件であるため、公証人の関与なしではギリシャにおいて取引は法的に有効と認められません。

ギリシャ不動産購入時の不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は市場慣行により規制され、通常物件最終価格の2%～3%の範囲です。手数料は通常買い手が負担しますが、売り手と買い手で費用を分担する合意も可能です。ギリシャの不動産会社は通常、適切な物件の選定、内見の手配、所有者との交渉、市場価値の確認、購入申込書の作成、公証人による認証までの取引調整などのサービスを提供します。

ギリシャ市場では、仲介手数料は売買仮契約または本契約の締結後にのみ請求されます。平均手数料率は25万ユーロ以下の物件で3%、高額物件や投資用物件では2%まで低くなる場合があります。クレタ島、ロードス島、サントリーニ島などのリゾート地では、需要が高く供給が限られているため、手数料が4%に達することもあります。

さらに、書類作成、公証人との交渉、納税者番号申請の支援などのサービスに対して、固定手数料を請求する場合があります。こうした追加サービスの費用は通常300ユーロから800ユーロです。

なお、ギリシャにおける不動産取引は免許制であり、認可を受けた仲介業者のみが当事者を代理できます。信頼できる仲介業者は、手数料に取引全般のサポート（税務・銀行書類作成支援、物件選定から土地登記簿への所有権登録までの支援を含む）を包含しています。

30万ユーロのアパートや住宅を購入する場合、地域や業者のサービス水準により、仲介手数料は6,000～9,000ユーロ程度を見込む必要があります。複数物件や商業用不動産を含む投資取引では、大規模な投資の場合、手数料の交渉や減額が可能です。したがって、ギリシャにおける不動産仲介サービス費用は、取引において重要かつ避けられない要素です。これらのサービスは、買い手に専門的なサポート、透明性のある手続き、法的・市場リスクの最小化を提供します。

ギリシャにおける不動産所有に関する税金

ギリシャで不動産を所有するには、国および地方レベルで課される年間税および手数料の支払い義務が伴います。全ての所有者に適用される主な税金は、単一不動産税であるENFIAです。これはE9申告書に記載されたデータに基づき計算され、物件の特性（所在地、面積、構造の種類、築年数、状態、評価ゾーン）によって異なります。

ENFIA税は基本税と追加税の2部構成です。基本税は各物件の面積と課税評価額に基づき算出され、建物は1平方メートルあたり2～16.2ユーロ、土地は0.0037～9.25ユーロが基本税率です。アパートや住宅ビルの場合、面積区分と建物の築年数に応じて税率が上昇します。また、同一所有者が保有する全不動産の課税評価額の合計が設定された閾値（通常40万ユーロ）を超える場合、追加税が課されます。

2025年以降、ギリシャでは保険加入物件の所有者向けに税額還付制度を導入しています。前年度に3ヶ月以上保険に加入していた物件の場合、評価額50万ユーロ以下の物件ではENFIA税が20%減額され、それを超える物件では10%減額されます。この制度は所有者に物件保険への加入を促し、税負担とリスクの軽減を図っています。

2025年度のENFIA税納付は3月から開始され、12回の均等分割払いで行われます。納付額はmyAADE電子システムで通知され、オンラインまたはギリシャ国内銀行を通じて支払いが可能です。

ENFIA税に加え、不動産所有者は電気料金に含まれる地方税・手数料を支払います。これらの費用は街路灯、清掃、ごみ収集などの自治体サービスを賄うものです。これらの料金は自治体によって異なりますが、通常は1平方メートルあたり年間0.018ユーロから0.073ユーロの範囲です。

なお、ギリシャでは2025年に新たな自動不動産評価システムが導入され、「客観的価値」の定期的な見直しが可能になります。これにより、高級住宅地や観光地にある不動産の課税標準額が増加し、結果として年間税額が上昇する可能性があります。

したがって、ギリシャの不動産所有者は毎年ENFIA税と地方公共料金の支払いが義務付けられています。全ての義務的支払いを合わせた総税負担は、地域・物件区分・評価額により異なりますが、通常は年間で物件時価の0.1%～0.3%程度です。これらの税金を定期的に納付することで、法的所有権の確保、罰則の回避、将来の円滑な物件処分が可能となります。

ギリシャにおける短期不動産賃貸の課税

短期不動産賃貸は特別な税制が適用され、税務当局により申告義務のある所得源とみなされます。短期賃貸とは、AirbnbやBooking.comなどのプラットフォームを通じた90日以内（人口希薄な島嶼部では60日以内）の賃貸を指します。合法的に運営するには、所有者は物件を短期賃貸物件登録簿に登録し、登録番号を取得する必要があります。この番号は広告や契約書に記載が義務付けられています。

短期賃貸収入は累進課税が適用されます。個人の場合、年間所得12,000ユーロまでは15%、12,001ユーロから35,000ユーロまでは35%、35,000ユーロ超は45%の税率となります。所有者が複数の物件を体系的に賃貸する場合、税務当局はこの活動を事業的活動と分類する可能性があります。この分類により、22%の所得税率での納税義務と社会保障制度への拠出義務が生じます。

2025年より、短期宿泊施設を賃貸する所有者には追加要件が適用されます。80平方メートルを超える物件は、消防・衛生規制に準拠している場合にのみ登録可能です。さらに、単一所有者が賃貸できる物件数には制限が設けられます。観光地、特にアテネや島嶼部では、住宅価格上昇を防ぐため、自治体による短期賃貸物件数の制限が導入されています。

短期賃貸収入はE1税申告書で年次申告が義務付けられます。賃貸仲介プラットフォームは取引詳細を税務当局へ報告しなければなりません。透明性と管理確保のため、賃借人からの全支払いはギリシャ税制に登録された銀行口座へ行う必要があります。

所得税に加え、認可代理店経由での賃貸またはホテルサービス相当の物件提供の場合、所有者は観光税を納付します。この税額は物件のカテゴリーと規模に応じて1泊あたり0.50ユーロから4ユーロの範囲です。所有者が独自に広告を出し、清掃・食事・送迎などの追加サービスを提供しない場合、通常は観光税は課されません。

また、物件の使用方法に関わらず適用される年間ENFIA税の納付義務にも留意が必要です。短期賃貸による収入があっても、所有者は固定資産税や地方公共料金の支払いを免除されません。

したがって、ギリシャにおける短期不動産賃貸は収益性が高いものの、税務・行政上の要件を厳格に遵守する必要があります。個人の場合、税負担は通常、純収入の15%から35%に加え、公共料金と申告義務が発生します。登録規則の遵守や申告書の提出を怠ると、最大5,000ユーロの罰金および物件の短期賃貸システムからの一時的な除外処分を受ける可能性があります。

ギリシャにおける長期不動産賃貸の課税

長期不動産賃貸は、年次確定申告で申告すべき所得源として税法で規制されています。長期賃貸とは、myAADE電子税務サービスシステムに登録された書面契約に基づく90日超の賃貸を指します。家主にとって、この契約は所得税計算の基礎を確立し、賃借人との紛争発生時の法的保護を提供します。

長期賃貸収入は短期賃貸と同様に累進課税が適用されます。個人に対する2025年の税率は以下の通りです：年間所得12,000ユーロまで15%、12,001～35,000ユーロは35%、35,000ユーロ超は45%。ただし、所有者が複数の物件を賃貸し、総収入が定められた限度額を超える場合、税務当局はその活動を事業活動と分類することがあります。これにより、22%の税率での所得税の支払いが生じ、さらに追加の社会保険料が課されます。

不動産を所有し賃貸収入を得る法人には22%の法人税率が適用されます。この場合、物件の維持管理に関連する経費は税務上控除可能であり、税務最適化が図れます。

ギリシャでは2025年、長期賃貸を促進するための優遇制度が導入されています。短期賃貸実績のない120平方メートル以下の物件について、36ヶ月以上の賃貸契約を締結した場合、最大3年間の所得税免除が適用される可能性があります。この措置は、地元住民向けの手頃な価格の住宅供給を増やし、短期賃貸市場への圧力を軽減することを目的としています。

全ての賃貸収入はE1税申告書で申告する必要があります。賃借人からの支払いは、ギリシャ税制に登録された銀行口座を通じて行うことが最善です。現金使用は制限されており、税務当局からの質問を招く可能性があるためです。

所得税に加え、不動産所有者は毎年、ENFIA固定資産税および電気料金に含まれる地方税を引き続き支払います。これらの税金は物件の賃貸状況に依存せず、「客観的価値」に基づいて計算されます。

したがって、ギリシャにおける長期不動産賃貸は安定した収入源となります。個人の税負担率は利益水準に応じて15%から45%の範囲です。契約の適切な登録と優遇制度の条件遵守により、所有者は合法的に収入を得ながら納税義務を大幅に軽減できます。これにより取引の透明性と財産権の保護が確保されます。

ギリシャにおける不動産売却税

ギリシャでの不動産売却には、売主の立場、所有期間、所有形態に応じて複数の税金が課されます。不動産譲渡における主な税金はキャピタルゲイン税であり、売却価格が当初契約書に記載された取得価格を上回った場合に適用されます。

現行法では、ギリシャ個人のキャピタルゲイン税率は15%です。ただし、不動産市場活性化のため、2014年以降数度にわたり適用が停止されています。2025年現在、この税は2026年末まで一時停止中です。つまり、個人による不動産売却において、商業目的でなく、かつ2年間で2物件を超えない場合、キャピタルゲイン税は課税されません。

法人が不動産を売却する場合、22%の所得税が課されます。課税標準は、減価償却費および立証された改良費を考慮した上で、売却価格と帳簿価額の差額として計算されます。

取引完了時、買主は物件特性に応じて譲渡税（3.09%）または付加価値税（24%）を支払いますが、これらの費用は売主の納税義務に含まれません。売主は、抵当権等の解除費用、納税証明書およびエネルギー効率証明書の取得費用を負担します。これらの証明書がない場合、取引の登記はできません。

不動産売却時には、登記簿への契約登録に伴う印紙税も課されます。この税は通常取引額の0.5%程度で、公証人手数料と併せて支払われます。

相続または贈与で取得した物件の場合、所有権取得から5年以上経過していれば、その後の売却益に対するキャピタルゲイン税は免除されます。

売主が外国居住者の場合、課税義務は居住国とギリシャの間に二重課税防止協定が締結されているか否かに依存します。協定が締結されている場合、不動産売却益はギリシャでのみ課税対象となります。

したがって、2025年にギリシャで不動産を売却する個人は実質的にキャピタルゲイン税が免除され、売買取引の収益性が高まります。ただし法人については、22％の利益税率と、資金源・支出の確認義務が適用されます。不動産売却には公証人費用、登記費用、技術証明書取得費用などの追加コストが発生しますが、ギリシャの税負担は南欧諸国の中でも比較的低い水準を維持しており、これがギリシャ市場への投資家の関心を支えています。

ギリシャにおける個人の不動産売却に対する課税

2025年現在、ギリシャにおける個人の不動産売却は税法によって規制されており、取引の性質、所有期間、物件の取得経緯に応じて複数の課税可能性が規定されている。個人による不動産売却に適用される主な税はキャピタルゲイン税であるが、現在その適用は停止されているため、個人所有者にとって売却が特に有利な状況となっている。

ギリシャでは、キャピタルゲイン税は15%の税率で設定されており、売却価格と購入価格の差額（インフレ調整および不動産改良費用を差し引いた額）に基づいて計算されます。しかし政府は2026年末までこの停止措置を延長した。したがって2025年においては、事業目的で使用されていない不動産を売却する場合、かつ2年間で2回を超える売却を行っていない個人は、不動産売却益に対するキャピタルゲイン税の支払いが免除される。

同時に、売主は物件の法的所有権と税務当局への債務がないことを確認する必要があります。取引完了前に、税務コンプライアンス証明書（φορολογική ενημερότητα）を取得しなければなりません。これがないと公証人は売買契約を登録できないためです。

さらに、売主はエネルギー証明書、地籍証明書、公共料金未払いがないことを示す証明書など、必要な書類作成費用を負担します。取引準備の総費用は通常500ユーロから1,000ユーロです。

相続または贈与で取得した物件の場合、所有権取得日から5年以上経過していれば売却は非課税となります。ギリシャの納税義務者ではない外国籍者は、ギリシャと居住国との間に二重課税防止協定が締結されている場合に限り、不動産売却益に対して課税されます。

重要な注意点として、キャピタルゲイン税の免除は他の義務がないことを意味しません。売主は売却益を確定申告書に記載し、資金移動を確認するとともに、資本の源泉に関する疑問を避ける必要があります。

したがって、2025年にギリシャで不動産を売却する個人は、キャピタルゲイン税が一時的に適用されないため有利な立場にあり、税額控除なしで売却代金の全額を受け取ることが可能です。ただし、未払債務がないことの確認、エネルギー効率証明書の取得、土地登記簿への取引登録など、全ての行政上の要件を満たす必要があります。これらの手続きにより、ギリシャ不動産市場は最小限の税負担で売却を計画する個人投資家や所有者にとって特に魅力的なものとなっています。

ギリシャにおける法人による不動産売却への課税

ギリシャで法人が不動産を売却する場合、法人所得税が課されます。2025年時点の税率は22%です。個人（キャピタルゲイン税が一時停止されている）とは異なり、法人は売却価格と減価償却および検証済み改良費用を調整した帳簿価額との差額に対して課税されます。

課税標準の計算において、企業は不動産に直接関連する全ての費用（修繕費、改修費、保険料、光熱費、管理会社サービス料など）を経費として計上できます。ただし、これらは申告され、書類で証明されている必要があります。売却時に発生した公証人手数料や登記費用も控除対象となります。

当該物件が投資資産として取得され、取得原価で会社の貸借対照表に計上されていた場合、課税対象は売却による実際の利益のみとなる。損失物件（売却価格が帳簿価額を下回る場合）の売却時には課税されず、損失は翌年度以降の課税期間に繰り越され、将来の利益と相殺することが可能である。

法人税に加え、商業用不動産または付加価値税（VAT）課税対象物件を売却する企業は、24%の税率でVATを徴収・納付する必要があります。ただし、物件が築15年以上または新築でない場合、VATは適用されず、取引には買い手が負担する3.09%の不動産譲渡税のみが課されます。

不動産売却には、会社の納税状況確認と、税務当局や社会基金への未納債務がないことを示す証明書が必要です。これらの証明書がない場合、公証人は土地登記簿に取引を登録できません。物件のエネルギー証明書と技術パスポートも必要です。

当該物件がギリシャに常設事務所を有する外国企業に属する場合、売却益は通常通り課税対象となります。常設事務所を持たない企業については、二重課税回避に関する国際協定に別段の定めがない限り、源泉徴収税率が15%で課税されます。

したがって、企業がギリシャで不動産を売却する場合、主な税金は法人所得税（税率22％）および、場合によっては付加価値税（VAT）です。新築物件には24％のVATが課されます。経費の控除や損失の繰越が可能なため、税負担を最適化できます。すべての手続きを遵守し、会計処理を適切に行う限り、ギリシャで法人を通じて不動産を売却することは、資産を現金化する合法的かつ費用対効果の高い方法であり続けます。