エストニアの不動産税 2025/2026

エストニアにおける不動産購入時の税金

2025年現在、エストニアで不動産を購入する際の税制は比較的明快かつ透明性が高く、欧州連合（EU）域内で住宅用・商業用不動産投資において最も魅力的な国の一つとなっています。多くの欧州諸国とは異なり、エストニアでは不動産譲渡税が課されません。取引額の一定割合を支払う代わりに、買い手は固定費用のみを負担します。これには土地登記簿への所有権登録のための国庫手数料と公証人サービスが含まれます。登録申請書の提出手数料は通常約64ユーロですが、公証人手数料は取引額と契約の複雑さに依存します。

新規物件または起業活動に関連する物件を購入する場合、付加価値税（VAT）が適用される可能性があります。2025年以降、エストニアの標準VAT率は24%となる。個人使用目的で住宅を購入する一般個人には通常VATは課されないが、商業施設や新築建物の購入時には価格に含まれる。特に賃貸・転売目的で法人を通じて不動産を購入する場合、取引予算策定時にこの点を考慮すべきである。

税制は購入者の国籍や地位に依存しません。非居住者も居住者と同様の条件でエストニアの不動産を購入でき、追加課税や制限は課されません。例外は国家安全保障関連区域や農地など特定地域に限られますが、そのような事例は稀です。同時に、外国人購入者は購入の直接費用だけでなく、不動産の所有・売却に関連する将来の納税義務も考慮すべきです。

購入価格に加え、投資家は不動産の維持管理費や固定資産税の年間コストを考慮する必要があります。不動産売却時には、キャピタルゲイン税の納税義務が生じる可能性があります。2025年以降、エストニアの個人所得税率は22%となります。これは不動産売却益（売却価格と購入価格の差額から、証明された経費を差し引いた額）に適用されます。ただし、エストニア居住者には例外があります。例えば、所有者の主たる居住用として使用されていた住宅用不動産を売却する場合、キャピタルゲイン税は課税されません。エストニア国内の不動産を売却する非居住者も、居住国に関わらずエストニアでの課税対象となります。

購入した物件を賃貸目的で使用する場合、賃貸収入は所有者の税務ステータスに応じて20～22%の税率で課税されます。エストニアに登録された法人の場合、利益が分配された時にのみ課税されるため、長期的な不動産所有や収益の再投資には会社を利用することが有利です。個人の場合、総収入から税金が源泉徴収されますが、確認済みの維持管理費や修繕費は考慮に入れることができます。

したがって、エストニアで不動産を購入する際、買い手は高額な取引税に直面することはありません。主な費用は公証人手数料と登録料に限定され、その後の税務上の義務は主に固定資産税、および売却・賃貸時の所得税（該当する場合）に関わる。エストニアは外国人投資家に対し、透明性が高くデジタル化された登録・課税システムを提供し、費用の予測可能性と高い水準の財産権保護を保証している。購入目的に応じて、個人名義か登録会社名義かといった適切な所有構造を選択することで、税務最適化が可能である。

もちろん！ご提供いただいたテキストに基づき、エストニアの不動産に関する主要な税金と費用をまとめた包括的なHTMLテーブルを作成しました。「エストニアにおける不動産購入時の税金」セクションの冒頭段落の後に挿入してください。

エストニアにおける不動産購入時の法務・公証人サービス費用は、欧州連合（EU）諸国の大半と比較して依然として手頃な水準です

2025年においても、これらの費用はEU諸国の大半と比較して手頃な水準を維持します。費用は主に二つの要素で構成されます：取引の公証と、物件確認・売買契約書作成・所有権登記を含む法務支援です。

エストニアでは全ての不動産取引に公証人サービスが必須です。公証人は契約書の認証、関係者の身元確認、土地登記簿への関連データ入力、取引の法的有効性の確保を行います。公証人手数料は物件価値に基づき、認可された料金表で規制されています。平均的な公証人手数料は取引価格の0.02%から0.70%の範囲で、これに付加価値税が加算されます。30万ユーロの物件の場合、公証人手数料の総額は通常1,000～1,500ユーロです。

公証人手数料に加え、取引の法的サポート費用が発生します。これには権利書類の分析、土地登記簿における物件状況の確認、抵当権・債務・法的制限の有無の調査、売買契約書草案の作成・調整が含まれます。標準的な取引における法務サービス費用は物件価格の約0.5％（30万ユーロ物件の場合約1,500ユーロ）です。外国人の買い手が関与する場合、法人を通じて購入する場合、または公証人による書類翻訳が必要な場合、費用はやや高くなる可能性があります。

さらに、土地登記簿への所有権登録には国庫手数料（固定額で約64ユーロ）が、外国文書の翻訳・公証には平均100～300ユーロ程度の費用がかかります。

したがって、エストニアで30万ユーロ相当の不動産を購入する場合、法務・公証人費用の総額は約2,500～3,000ユーロとなります。この金額には、全面的な法務サポート、公証人サービス、所有権登録が含まれます。会社名義での購入、住宅ローン融資、複数所有者に関わるなど、より複雑な取引の場合、費用は3,500～4,000ユーロに増加する可能性があります。それでも欧州基準では依然として控えめな金額です。

エストニアでは、法的サポートが買い手の利益保護、取引の透明性確保、全書類の正確性保証、所有権移転の安全性の担保において重要な役割を果たします。比較的低い費用、公証人による認証の義務化、地籍システムの高度なデジタル化が相まって、エストニアは欧州連合（EU）域内で不動産購入に関して最も安全かつ予測可能な法域の一つとなっています。

エストニアでの不動産購入における不動産仲介サービス費用

エストニアで不動産を購入する場合、不動産仲介業者（不動産エージェント）のサービス費用は、ほとんどの場合売り手が負担します。ただし、買い手側専属の検索エージェントが別途手数料を請求するケースも存在します。

基本手数料の目安

エストニアにおける住宅物件売却時、一般的な仲介手数料率は取引価格の2～4％程度です。
買い手側エージェントサービスの場合、手数料率は物件価格の約1～1.5%です。
エージェントとの契約では、手数料の支払い者（売主か買主か）、手数料が物件価格に含まれるかどうか、手数料がカバーするサービス内容を明記することが重要です。

実践的な計算例：

購入を検討している物件価格が30万ユーロで、手数料約1%の買い手側エージェントが必要な場合、計算は以下の通りです：

30万ユーロの1%は3,000ユーロです。
手数料率が1.5%に近い場合は4,500ユーロです。
売主が仲介サービス料を負担し、買主側に追加手数料が発生しない場合、仲介業者への直接費用はゼロとなる可能性があります。

エストニアで30万ユーロ相当の物件購入予算を計画する際、仲介手数料を負担する立場であれば、3,000～4,500ユーロの潜在的な仲介手数料を考慮に入れる価値があります。売主が仲介業者に支払う場合、この費用は不要です。
仲介業者と契約交渉する際には、手数料の金額と支払い手順、および買主が自ら物件を見つけた場合や取引が成立しなかった場合の返金・減額条件を契約書に明記することをお勧めします。

エストニアの不動産税

2025年現在、エストニアにおける不動産所有には土地税のみが課税されます。建物や構造物に対する別途の税金は存在せず、これにより欧州連合（EU）諸国の大半と比較して所有者の税負担が大幅に軽減されています。土地税は、エストニア居住者・非居住者を問わず、土地所有者が毎年納付します。

土地税の計算基準は、国が大量評価に基づいて決定する土地の固定資産評価額です。自治体は税率を設定し、土地の課税評価額の0.1%から1%の範囲となります。住宅開発用地や私有地には、概ね0.5%の税率が適用されるのが一般的です。賃貸物件や商業施設など商業目的で使用される土地の場合、税率は0.1%から0.5%の範囲となる。工業用地や交通用地として使用される土地については、自治体によっては最大2%の税率を適用する場合もある。2025年以降、エストニアの首都タリンでは、住宅用地および収益用地には0.5%、その他の種類の用地には1%の税率が適用される。

単一土地税の導入により、エストニアの不動産課税制度は透明かつ予測可能となります。所有者は、区画上の建物数や種類に関わらず、土地に対してのみ課税されます。建物自体が課税対象とならないため、特にマンションや戸建て住宅の所有者にとって有利です。また国は税額の急激な増加を制限しており、前年度比で1年間の増加率は50%を超えてはなりません。これにより、地価評価額の変更による税額の急激な増加から所有者を保護します。

エストニアの永住者には税制優遇措置が適用されます。土地が主たる居住地として使用され、その面積が法定基準を超えない場合、所有者は土地税の一部または全額が免除される可能性があります。これらの優遇措置は、居住資格を有し実際にエストニアに居住している場合を除き、通常は外国人には適用されません。

年間土地税は土地の固定資産評価額に基づき算出され、これは通常市場価格より低いため、税負担がさらに軽減されます。タリン市内の標準的な住宅用地の年間土地税は平均で数百ユーロです。支払いは年1回（通常第1四半期）で、納税情報は税務サービスポータルから電子的に確認可能です。

商業目的で不動産を利用する所有者は、収益創出に利用される土地は低い土地税率（最大0.5%）が適用される可能性がある一方、賃貸や事業活動による収入は別途の規則に基づき所得税の対象となる点に留意する必要があります。

このように、エストニアの不動産所有に関する税制は簡素かつ安定しています。所有者は適度な税率の土地税のみを支払い、納付手続きは完全に自動化されています。固定資産税が存在せず、土地税の一部免除が可能な点から、エストニアは長期居住用・投資用不動産所有において欧州で最も魅力的な管轄区域の一つとなっています。

エストニアにおける短期不動産賃貸の課税

2025年現在、エストニアにおける短期不動産賃貸は明確に規制され、宿泊サービス提供による所得として扱われます。この種の活動は所得税の対象となり、場合によっては付加価値税も課されます。エストニアの税制では、大家が個人で自室を時折貸し出す場合と、恒常的な事業活動として行う場合とで異なるアプローチが適用されます。

短期賃貸収入には22%の税率が適用されます。この税金は純利益、すなわち総収入から物件維持費を差し引いた額に対して課税されます。個人オーナーの場合、経費の証明なしに課税標準を20%控除できます。この方式は、不定期に物件を貸し出す、または第三者を介さない個人オーナーの大半に適用されます。ただし、不動産賃貸が体系的である場合、複数の物件を対象とする場合、またはAirbnbやBooking.comなどのプラットフォームを通じて行われる場合、税務当局はこれを事業活動と分類する可能性があります。この場合、所有者は収入と支出の記録を保持し、個人事業主として登録し、定期的な報告を提出する必要があります。

エストニア居住者と非居住者には同一の課税ルールが適用されます：物件が国内にある場合、所得税はエストニアで納付します。非居住者はエストニア源泉所得のみを申告します。物件が外国人所有者の場合、賃貸収入は源泉徴収（税率22%）の対象となるか、所有者が確定申告を通じて申告します。

短期賃貸は実質的に宿泊サービスに該当するため、付加価値税（VAT）納税者としての登録が必要となる場合があります。エストニアにおけるVAT登録の基準額は年間売上高4万ユーロです。賃貸収入がこの限度額を超える場合、所有者は納税者として登録し、サービスに対してVATを課税しなければなりません。2025年以降、宿泊サービスに対するVAT率は13%に設定されます。この規則は、ホテルやゲストハウスに類似した、アパート・住宅・マンションの短期賃貸などの観光宿泊活動に適用されます。

ただし、物件が賃借人の恒久的居住を目的とした長期賃貸の場合、VATは課税されません。一方、特にデジタルプラットフォームを介した観光目的の短期賃貸においては、VATが課税の必須要素となります。この場合、所有者は物件の維持・修繕に関連する費用を税額計算時に考慮できます。

2023年より、エストニアでは税務当局と国際的なオンラインプラットフォーム間の自動データ交換システムが導入されます。これにより、AirbnbやBooking.comなどのサービスを通じて得た短期賃貸収入に関する情報が、直接税務当局に転送されることになります。したがって、こうした収入を隠すことは不可能となり、罰金や追加課税を避けるため、所有者は速やかに利益を申告することが推奨されます。

短期賃貸を行う場合、所有者は課税だけでなく自治体の要件も考慮する必要があります。タリンやタルトゥを含む一部のエストニア都市では、観光目的の賃貸物件数や賃貸期間に追加制限が設けられる場合があります。さらに、家主は宿泊施設が必要な安全基準を全て満たしていることを保証する義務があり、恒久的賃貸の場合は宿泊客の登録も義務付けられています。

エストニアにおける短期賃貸の税負担は、基本的に22%の所得税に加え、登録基準額を超える場合には13%の付加価値税（VAT）が課される可能性があります。手続き上の要件はありますが、税制は比較的柔軟かつ簡素です。適切な登録と経費計画により、所有者は納税義務を最適化し、観光賃貸から合法的に収入を得ることが可能です。エストニアは透明性の高いデジタル会計システムを提供しており、申告手続きや納税プロセスを全ての市場参加者にとって便利かつ安全なものとしています。

エストニアにおける長期不動産賃貸の課税

2025年現在、エストニアにおける長期不動産賃貸は個人・法人向けの標準課税制度で規制されています。所有者に対する主な税金は所得税であり、課税システムは所有形態（個人・個人事業主・法人）によって異なります。エストニアの法制度は透明性・予測可能性に優れ、税負担は他のEU諸国と比較して中程度に留まっています。

個人が事業登録せずに不動産を賃貸する場合、全賃貸収入は22%の税率で課税対象となります。この税金は、控除対象となる不動産維持費を考慮した純利益に基づいて計算されます。あるいは、個人は経費を証明することなく総収入の20%を課税ベースから控除できる簡素化された手続きを選択できます。例えば年間10,000ユーロの賃貸収入がある場合、課税対象は8,000ユーロとなります。あるいは家主が実際の経費を控除したい場合は、それらを証明して所得から差し引くことが可能です。該当経費には光熱費、修繕費、保険料、建物維持費、仲介業者や管理会社への手数料、住宅ローン利息などが含まれます。

エストニア居住者の課税所得は、申告年度翌年4月末までに提出する年次確定申告書に基づき決定されます。税金は申告書承認後に納付され、税務当局は納税者個人アカウントに電子計算結果を提供します。エストニア国内の不動産賃貸収入は、非居住者に対しても22%の税率で課税されます。この税金は源泉徴収されるか、確定申告を通じて納付されます。多くの場合、非居住者は、その収入が事業所得ではなく賃貸所得に該当する場合、課税標準を20%減額できます。

ただし、不動産が長期間にわたり定期的に賃貸され、事業的活動の特性（例：複数物件の賃貸、管理会社の関与）を示す場合、税務当局は個人事業主としての登録を要求することがあります。この場合、所得は同じ税率で課税されますが、納税者は実際の経費全額を考慮に入れ、年金・健康保険制度への拠出金控除を適用できます。

付加価値税（VAT）は通常、長期賃貸には適用されません。エストニアでは、住宅用不動産の賃貸はVAT免除対象です。ただし、賃借人が商業目的で物件を利用する法人である場合、またはVAT納税者として任意登録した事業活動の一環として物件を賃貸する場合などには例外が適用されます。このような場合、賃料に24%の税率が適用される可能性があります。ただし、個人間における従来の住宅賃貸にはVATは課されません。

所得税に加え、所有者は物件が所在する土地に対して年次固定資産税を納付する必要があります。固定資産税率は、土地の公示価格の0.1%から1%の範囲内で自治体が設定します。この税は、物件が所有者自身の居住用として使用される場合でも賃貸される場合でも、義務的に課されます。

総じて、エストニアの長期不動産賃貸に対する税制は、欧州連合（EU）内で最も透明性が高く簡素な制度の一つです。不動産所有者は賃貸収入に対する所得税と年次土地税のみを納付します。同時に、書類提出なしで20%の控除を適用するか、実際に発生した経費を申告することで、合法的に納税額を削減できます。

計算例：長期アパート賃貸で年間12,000ユーロの収入がある場合、所得を20%控除でき、課税対象額は9,600ユーロとなる。22%の税率は年間2,112ユーロに相当する。したがって、所有者の税引き後純収入は9,888ユーロとなる。

法人には異なる原則が適用されます。不動産を所有する会社は、所得が配当として分配されるまで所得税を支払いません。これはエストニア税制の典型的な特徴であり、利益そのものではなくその分配に対して課税されます。したがって、会社を通じた賃貸活動は、現在の税負担を発生させずに所得を再投資する手段として頻繁に利用されます。

したがって、エストニアにおける長期不動産賃貸は、最小限の管理負担で安定した収入源を提供します。固定資産税の非課税、経費控除の可能性、透明性の高い所得税率が相まって、エストニアは賃貸事業を展開しようとする個人所有者や投資家にとって魅力的な管轄区域となっています。

エストニアにおける個人の不動産売却に対する課税

2025年時点で、エストニアの個人が不動産を売却し利益が生じた場合、その取引にはキャピタルゲイン税が課されます。この分野におけるエストニアの税制は欧州連合（EU）で最も透明性の高いものの一つとされ、税額計算の手続きは簡潔かつ一貫しています。

不動産売却の課税は、所有権の性質と当該物件が主たる住居として使用されていたか否かに依存します。個人が主たる住居として使用していた不動産を売却した場合、その売却益は所得税が免除されます。この免除は、以下の2条件を満たす場合にのみ適用されます：物件が売却時まで所有者の恒久的居住地として所有・使用されていたこと。この免除は2年に1度のみ請求可能であり、投資用または賃貸物件には適用されません。

主たる住居に該当しない物件の売却益には、22%の個人所得税が課されます。売却益は、物件の購入価格と売却価格の差額から、購入・売却に関連する費用を差し引いて計算されます。課税対象額を減少させる経費には、公証人手数料・登記費用、不動産仲介手数料、購入資金のローン利息、および証明された修繕・改良費用が含まれます。

計算例：個人が15万ユーロでアパートを購入し、1万ユーロを修繕に投資した後、20万ユーロで売却した場合、課税対象利益は4万ユーロとなります。22%の税率を適用すると、納税額は8,800ユーロとなります。全ての経費は、支払指示書、請求書、契約書などの書類で裏付けられる必要があります。経費の証拠がない場合、税務当局は控除を行わず、購入価格と売却価格の差額を利益として計算する権利を有します。

エストニア非居住者にも同様の手続きが適用されます。物件がエストニア国内にある場合、その売却益はエストニアで課税対象となります。非居住者は確定申告を行い、純利益に対して22%の税率で納税する必要があります。ただし、エストニアと売主の居住国との間に二重課税防止協定が締結されている場合、いずれかの国で税額控除または免税が認められる可能性があります。

これらの規則は、個人が複数の不動産を所有する場合にも適用されます。個人が定期的に複数のアパートや住宅を売却する場合、税務当局はこれを事業活動とみなす可能性があります。この場合、個人事業主として登録し、事業活動に関する規則に従って税金を納付する必要があります。これには、年間売上高が40,000ユーロを超える場合の社会保障費や付加価値税（VAT）も含まれます。

エストニアにおける不動産売買取引は公証人を通じて正式に成立させる必要があります。公証人は売買契約を認証し、当事者間の決済を監督し、情報を土地登記所に転送します。不動産売却時には、翌年度に確定申告書を提出し、税関・税務庁が定める期限までに税金を納付しなければなりません。居住者の場合、この期限は通常、年次申告書の提出期限である4月末と一致します。

エストニアの税制では、個人が不動産を売却する際の源泉徴収税は規定されていません。したがって、税金の計算と納付は売主の責任となります。同時に、税務当局は土地登記簿や銀行決済データにアクセスできるため、管理プロセスは透明かつ効果的です。

重要な注意点として、免税措置は所有者が主たる居住用として使用する住宅物件にのみ適用されます。賃貸物件、事業用物件、投資資産として保有されていた物件には適用されません。また、所有者が物件の持分を有する場合、免税は持分比率に応じた利益部分のみに適用されます。

総じて、エストニアにおける個人の不動産売却に対する税負担は、依然として中程度かつ透明性を保っています。22%の税率によるキャピタルゲイン税は、取引総額ではなく実際の利益に対してのみ課されます。証明された経費の控除可能性と主たる住居の免税措置により、エストニアの制度は責任ある不動産所有を促進し、投資家と個人所有者の双方にとって市場を安定的かつ予測可能なものにしています。

エストニアにおける法人による不動産売却への課税

2025年現在、エストニアにおける法人による不動産売却は、利益の繰延べ課税を原則とする法人税制の枠組み内で規制されています。これは、資産売却による収入を得た時点で税金が支払われるのではなく、利益が会社の所有者に分配された時点でのみ課税されることを意味します。このアプローチにより、エストニアは投資、建設、賃貸を含む不動産関連ビジネスにおいて、欧州連合（EU）内で最も有利な管轄区域の一つとなっています。

売却益が会社の売上高に留まるか、新たな投資に充てられる限り、企業は不動産売却時に所得税を支払いません。利益が配当として分配されない限り、課税義務は発生しません。これにより企業は売却益を自由に処分可能となり、例えば新規資産の購入、近代化、建設費用の充当、またはリファイナンスに活用できます。

2025年以降、エストニアでは分配利益に対し22/78の新たな法人税率が適用され、実質的な税率は純分配可能利益の22%に相当します。例えば、企業が100,000ユーロの利益を計上し、これを株主に分配する場合、22/78の税率（28,205ユーロ相当）を納付する必要があります。したがって、株主は100,000ユーロの配当を受け取り、企業の総費用は128,205ユーロとなります。

利益が分配されない場合、課税は発生しません。したがって、留保利益は追加の財政コストを負担することなく完全に再投資できます。この制度は、法人が競争力と流動性を維持できるようにすることで、事業発展を促進します。

不動産売却は、物件の所有形態によって異なる課税制度が適用される場合があります。例えば、商業目的で使用され賃貸されていた物件の場合、売却益は事業売上高の一部とみなされます。一方、投資資産として購入された物件の場合、売却益は分配時にのみ法人税の対象となります。いずれの場合も、配当金の支払いに対してのみ課税されるという原則は共通です。

付加価値税（VAT）課税対象の不動産を売却する場合、会社は24%の税率でVATを課さなければなりません。この規則は、稼働開始から2年未満の新築建物、および事業活動の一環として売却される物件に適用されます。2年以上使用された住宅用不動産はVATが免除されます。ただし、取引当事者（売主と買主）が合意した場合、買主が控除権を有する納税者である場合に限り、VATを適用することが可能です。これは商業施設取引で頻繁に利用されます。

エストニアには法人向けの伝統的なキャピタルゲイン税が存在しない点に留意が必要です。不動産売却益は会社の総合財務結果に含まれ、株主への分配時にのみ課税対象となります。これはエストニアモデルの主要な利点であり、資産売却直後に課税される大半の欧州諸国制度との差異点です。

法人税に加え、不動産を所有する企業は年間土地税を納付します。これは建物ではなく土地自体に課される税金です。土地税率は自治体によって設定され、土地の固定資産評価額の0.1%から1%の範囲で変動します。この税金は義務的であり、営業費用として分類されますが、売却時の課税標準には影響しません。

現地子会社を通じてエストニアに不動産を所有する外国企業にも同様の税制が適用されます。物件がエストニアに登録された企業に属する場合、エストニアの繰延課税モデルが適用されます。ただし、外国組織が恒久的施設を設立せずに直接不動産を所有する場合、施設が認定された時点で納税義務が発生する可能性があり、これは個別に判断されます。

不動産売却取引は公証人による認証を受け、その後公証人が所有権移転データを土地登記簿に登録します。商業取引の場合、電子申告はe-MTAシステムを通じて行われ、企業は利益分配と法人税の支払いを申告します。

したがって、2025年にエストニアの企業が不動産を売却した場合、配当金分配時にのみ22/78の税率で所得税が課されます。この特性により、同国は投資・開発構造にとって特に魅力的な管轄区域となっています。キャピタルゲイン税の非課税、付加価値税（VAT）適用の柔軟性、即時課税なしでの利益再投資が可能であることが、長期プロジェクトに有利な条件を生み出しています。税負担を最適化するため、企業は投資サイクルに沿った利益分配計画を策定し、エストニアの繰延法人課税モデルを活用することが推奨されます。