キプロスの不動産税（2025年）

2025年現在、キプロスの不動産課税制度は欧州連合（EU）内で最も有利な制度の一つであり続けています。年間固定資産税（Immovable Property Tax, IPT）は2017年以降完全に廃止され、納付義務はありません。ただし、所有者はごみ収集、街路照明、排水設備、公共区域の維持管理に対する地方自治体の料金を支払う必要があります。これらの支払額は自治体によって異なり、標準的な住宅物件の場合、年間50ユーロから300ユーロの範囲が一般的です。キプロスで不動産を購入する際には、いくつかの税金や手数料が適用されます。デベロッパーから新築物件を購入する場合、19％の付加価値税（VAT）が課されます。永住目的で購入する物件については、購入者が所定の条件を満たす場合、物件の最初の130平方メートルに対して5%の優遇VAT率が適用されます。セカンドハウスにはVATは課されません。さらに、購入契約を締結する際には印紙税が課され、その金額は物件価格によって異なります：

印紙税の上限額は20,000ユーロを超えないものとします。

取引完了後、土地登記簿への所有権登録に際し、国庫手数料を支払う必要があります。この手数料は、当該不動産が消費税の対象外であった場合にのみ適用されます。その金額は以下の通りです：

• 85,000ユーロまでの価値の3％
• €85,001～€170,000の金額の5%
• €170,000を超える金額の8%

物件購入時に付加価値税が課されていた場合、登録料は発生しません。

キプロスにおける不動産賃貸収入は、個人・法人を問わず課税対象となります。居住者である個人は累進課税方式による所得税を納付します：

さらに、キプロスに居住地を有する居住者は、特別防衛拠出金および医療制度への2.65%の拠出金の対象となります。非居住者の場合、課税対象となるのはキプロス国内の源泉から得た所得のみです。AirbnbやBookingなどを通じて短期賃貸され、年間収入が15,600ユーロを超える場合、付加価値税（VAT）の支払い義務が生じる可能性があります。

キプロスに居住する法人には、純賃貸収入に対して12.5%の法人税が課されます。個人に適用されるものと同様の義務的費用がこれに追加される場合があります。不動産売却時には、売却価格と購入価格の差額の20%がキャピタルゲイン税として課されます。計算には物件改良費やその他の立証可能な経費を含めることが可能です。個人には特定の免税枠が設けられています：主たる居住用不動産売却時の利益は最大85,430ユーロまで、その他の不動産売却時は最大17,086ユーロまで非課税となります。これらの優遇措置は生涯に一度のみ適用されます。

キプロスは投資家に有利な税制環境を提供：固定資産税・相続税・純資産税は存在しません。所有者の主な費用は、不動産購入時・所有時・売却時に発生する地方自治体手数料および税金に限定されます。税務計画の観点では、取得からその後の売却・賃貸に至る所有の各段階を、適用税率と可能な優遇措置を考慮して評価することが推奨されます。投資家はまた、2026年以降、 法人への不動産賃貸時に税務当局への届出義務が導入される点に留意すべきです。これにより取引の透明性が向上し、国家管理が強化されます。総じてキプロスは、年間固定資産税の非課税、売買取引における適正税率、賃貸収入課税の透明性といった点から、欧州で最も有利な不動産所有地の一つであり続けています。

キプロス不動産購入時の税金

2025年現在、キプロスにおける不動産購入には、物件の種類、購入者の立場、取引構造に応じて複数の税金・手数料が課されます。キプロスはEU域内で最も魅力的な不動産投資先の一つであり続ける一方、潜在的な購入者は所有権登録や政府手数料支払いに関連する全ての必須支払いを考慮すべきです。

新規物件購入時に課される最初の、かつ最も重要な税金は付加価値税（VAT）です。標準税率は19％で、デベロッパーからの新築住宅購入に適用されます。ただし、自己の恒久的居住用として物件を購入する個人には、居住スペースの最初の130平方メートルに対して5％の優遇税率が適用されます。この優遇措置の適用条件は、キプロス居住者であること、当該物件に実際に居住すること、および物件を商業目的で使用しないことです。中古物件（既にVATが課税済みの物件）を購入する場合、付加価値税は課税されません。

第二の義務的支払いは印紙税であり、売買契約締結時に納付する。その額は物件の申告価格に基づき算定され、5,000ユーロまでは0%、5,001ユーロから170,000ユーロまでは0.15%、 170,000ユーロを超える金額には0.20%が適用されます。印紙税の上限額は20,000ユーロです。この税金の納付は、その後の土地登記所への契約登録の前提条件であり、購入者が納付責任を負います。

所有権登録のための国庫手数料（譲渡手数料）は特に重要です。この手数料は土地測量局への権利移転時に支払われます。物件がVAT課税対象外であった場合にのみ適用されます。国庫手数料率は累進制で物件価値に基づき設定されます：最初の85,000ユーロまで3%、85,001ユーロから170,000ユーロまでの金額には5%、170,000ユーロを超える金額には8%が適用されます。ただし、物件購入時に付加価値税が課されていた場合、登録料は一切発生せず、取引総額が大幅に削減されます。

キプロスでの不動産購入に伴う追加費用には、弁護士、公証人、不動産仲介業者、鑑定士への報酬が含まれます。取引の法的サポート費用は通常物件価格の1～2％、公証人サービスは約300～800ユーロ、不動産仲介手数料は3～5％で、通常売り手と買い手で均等に分割されます。

購入税とは関係なく、所有権登録後に適用される年次義務的支払いを考慮することも重要です。これらはごみ収集、街路灯、下水道処理などの自治体費用であり、地域や物件タイプによって異なります。

外国人投資家にとって重要な利点は、キプロスが不動産税（不動産固定資産税）を課さず、相続税や資産税も適用しないことです。これにより、資産を税負担が比較的穏やかな安定した法域に保持したいEU加盟国や第三国の市民にとって、島での不動産購入が特に魅力的となります。

したがってキプロス不動産購入時の主要支出項目は、新築物件購入時の付加価値税（VAT）、印紙税、およびVAT免除物件の場合の登録手数料となります。購入総費用は物件のカテゴリーと適用される優遇措置により、物件価格の4%から10%の範囲で変動します。取引の適切な構造設計と事前の税務計画により、総費用を最適化しキプロス法下で利用可能な全ての優遇措置を活用することが可能です。

キプロス不動産購入時の法務サービス費用

2025年現在、キプロスでの不動産購入における法務支援費用は、手続きの複雑さ、物件価格、購入者のステータスによって異なります。平均的に、法的サービスの費用は購入物件価格の1%から2%の範囲です。絶対額では、標準的な取引の場合通常1,000ユーロから2,000ユーロとなります。物件が高額である場合、法人を通じて購入する場合、または欧州連合（EU）域外の外国投資家が関与する場合、サービス費用は設定範囲を上回る可能性があります。取引に対する法的サポートには、購入の合法性と安全性を確保するための包括的な措置が含まれます。第一段階では、弁護士が物件の権利を調査し、抵当権・質権・差押え・法的制限が存在しないことを確認します。次に、建築許可と物件の都市計画規制への適合性を分析します。その後、弁護士は売買契約書の作成または審査を行い、当事者間の条件交渉に参加し、支払い、所有権移転、登記期限に関連する全条項の適切な履行を確保します。取引締結段階では、契約書署名立会い、印紙税の計算・納付、土地・地籍局への所有権登記書類提出を行います。必要に応じて、買い手が代理人を通じて行動する場合の委任状を作成し、資金源の確認や非居住者向け許可取得のため税務当局とやり取りします。

弁護士は購入の税務面に特に注意を払い、物件が付加価値税（VAT）の対象となるか、5%の優遇税率が適用可能かを確認し、物件を賃貸する場合の将来のキャピタルゲイン税や賃貸税の義務についてクライアントに助言します。EU非加盟国の外国人購入者については、弁護士がキプロス内務省に不動産購入許可申請を提出します。法律顧問を選定する際は、事前にサービス費用を合意し、委任状形式で書面化することを推奨します。これにより計算の透明性が確保され、追加の隠れた費用が発生しません。また、書類翻訳費、アポスティーユ取得費、公証人費用、輸送費がサービス料金に含まれるかどうかも明確にする必要があります。このように、キプロスでの不動産購入における法務サービスは、安全な取引に不可欠な要素であり、一連のチェック、書類作成、所有権登録、税務問題に関する助言を含みます。その費用は取引の種類と複雑さに依存しますが、平均して購入物件価格の約1～2％です。

キプロス不動産購入時の公証人費用

2025年現在、キプロスでの不動産購入における公証人費用は概ね非常に合理的です。公証人事務所での署名または印鑑の認証に関する標準料金は、1署名または1印鑑あたり約2ユーロです。事務所外での認証が必要な場合、料金は5ユーロに上昇する可能性があり、また「ムクタリ」（簡易認証担当者）のサービスを利用する場合、1書類あたり10～20ユーロとなる場合があります。

これは、公証人手数料の総額が不動産購入総費用のごく一部に過ぎず、原則として数百ユーロを超えないことを意味します。この費用は物件価格に直接連動せず、取引プロセスにおける固定的な事務費用と見なせます。

キプロス不動産購入時の不動産仲介手数料

キプロスで不動産を購入する際、通常は不動産仲介会社のサービスを利用します。その手数料の計算方法と支払い方法を理解することが重要です。

通常、仲介手数料は物件販売価格の約3%～5%です。地域、物件価格、取引条件によっては、下限（2%～3%）に近い場合や上限に近い場合もあります。一般的な慣行では、特別な合意がない限り、仲介手数料は売主が負担します。買主は事前に、手数料の負担者や物件価格への組み込みの有無を確認するよう求めることができます。

仲介業者を選ぶ際には、以下の点を推奨します：

• 手数料、条件、当事者の義務、期限を明記した書面契約を取得する。
• 当該業者が関連当局に認可・登録されていることを確認する。
• 手数料に含まれるサービス内容（マーケティング、内覧、交渉、書類確認など）を協議する。
• 大規模物件や特殊物件の場合は、手数料の減額または固定料金の交渉を試みる。

したがってキプロスで不動産購入を計画する際は、売主が別段の支払い方式に合意していない限り、仲介手数料を加算し、総費用計算にこれを反映させる必要があります。

キプロスの不動産所有に関する税金

2025年現在、キプロスにおける不動産所有の税負担は欧州連合（EU）内で最も低い水準の一つを維持している。従来適用されていた不動産に対する主要な国税は完全に廃止され、現在所有者が支払うのは、物件のカテゴリーや所在地に応じて課される地方自治体税および関連費用のみである。

不動産税の廃止後、所有者に義務付けられている唯一の支払いは、自治体または地方議会が課す地方税です。これらはごみ収集、街路照明、道路維持、下水道システムなどの公共サービスの財源となります。これらの料金は通常低く、標準的な住宅物件の場合年間50ユーロから300ユーロ程度ですが、インフラが整備された大規模リゾート地域では高くなる可能性があります。具体的な支払額は、物件の種類と地価評価額に基づき地方自治体によって決定されます。

別途、下水処理・排水処理費用が専門機関（下水道管理委員会）によって徴収されます。通常、物件の地価評価額の一定割合（年率0.05～0.35%程度）で算出されます。この料金は中央下水道システムに接続する全ての不動産所有者が支払い、自治体インフラの運営・整備に充てられます。

集合住宅の区分所有者には、建物共用部及び隣接区域の維持管理費（管理費）の月次または年次負担も義務付けられています。その金額はサービス水準、プール・エレベーター・警備・造園等の設備の有無によって異なります。こうしたサービスの平均費用は月額50～150ユーロですが、高級コンプレックスでは月額300～400ユーロに達する場合もあります。

キプロスには資産税、第二物件以降の所有権税、相続税は存在しません。このためキプロスは欧州において長期不動産所有に最も魅力的な管轄区域の一つとなっています。物件が商業目的で使用されず、収益を生んでいない場合、所有者は義務的な年次報告からも免除されます。

例えば賃貸など営利目的で使用する場合、所有者は所得を申告し、対応する所得税と特別料金を支払う必要があります。居住者個人には累進所得税率と医療・防衛制度への特別拠出金が適用されます。法人については、賃貸収入は会社の課税対象総額に含まれ、12.5%の法人税が課されます。

したがってキプロスでの不動産所有は、大きな税負担を伴いません。国による固定資産税は課されず、主な財政負担は適度な地方自治体手数料と運営費に限定されます。このためキプロスは、特に税務最適化と管理の容易さの観点から、不動産形態による長期資本貯蔵においてEUで最も有利な国の一つです。

キプロスにおける短期不動産賃貸の課税

2025年現在、キプロスは短期賃貸を行う所有者にとって魅力的な税制を維持していますが、この分野での活動には税務・行政規則の厳格な遵守が求められます。関連法令はAirbnbやBooking.comなどのオンラインプラットフォームを通じたアパート・住宅の賃貸を規制し、所有者は物件を特別な国家登録簿に登録する必要があります。

30日未満の宿泊施設貸出を計画する所有者は、キプロス観光省が管理する「短期賃貸登録簿」への登録が必須です。登録後、各物件には固有の番号が割り当てられ、全ての広告にこの番号を明記しなければなりません。登録なしの短期賃貸活動は違法とみなされ、最大5,000ユーロの罰金や営業停止を含む行政責任が生じる可能性があります。

課税の観点では、短期賃貸収入は経済活動による所得と認識され、所有者の地位（自然人または法人）および納税義務者の居住地に応じて課税対象となります。居住者個人には累進所得税率が適用されます：19,500ユーロまでの所得は0％、19,501ユーロから28,000ユーロまでは20％、 28,001ユーロから36,000ユーロまでは25％、36,001ユーロから60,000ユーロまでは30％、60,000ユーロを超える部分は35％の税率となる。

さらに、アイルランドに居住地を有する居住者には特別防衛拠出金が課されます。また、賃貸収入は期間に関わらず、一般保健制度（GHS）への2.65%の義務的拠出の対象となります。

付加価値税（VAT）には特に注意が必要です。短期賃貸による総収入が年間15,600ユーロの閾値を超える場合、所有者は付加価値税納税者として登録し、短期宿泊サービスに9%の税金を課す必要があります。この規則は、観光客やビジネス旅行者に宿泊施設を提供する家主が、体系的なサービスを提供する場合に適用されます。この場合、所有者は物件の維持管理および運営に関連する経費の付加価値税を控除する権利を有します。

短期賃貸を行う法人は、純利益に対し12.5%の法人税が課されます。さらに、キプロスに納税者資格を有する場合、医療制度への拠出金および防衛基金への賦課金が所得に対して課される可能性があります。家主は賃貸活動に関連する収入・支出の記録を保持し、年次税務申告書を提出する必要があります。短期賃貸収入は課税総所得に含まれ、修繕費・清掃費・光熱費・広告費・予約プラットフォーム手数料などの立証可能な経費を控除できます。

したがってキプロスで不動産を短期賃貸する場合、所有者は以下の3つの主要税務要素を考慮する必要があります：所得税、特別賦課金（SDCとGHS）、および所定の閾値超過時の付加価値税です。登録義務や税務報告要件があるにもかかわらず、全体の税負担は中程度に留まり、経費に対する付加価値税の控除が可能であるため、観光市場をターゲットとする不動産所有者にとって収益性の高い事業となっています。

キプロスにおける長期不動産賃貸の課税

2025年現在、キプロスにおける長期不動産賃貸収入への課税は安定しており、所有者にとって有利な状況が続いています。同国の法令では短期賃貸と長期賃貸を明確に区別しており、30日を超えて賃貸され、一時的な観光宿泊を目的としない物件については、ホテル業活動とは見なされず、付加価値税の対象外となります。

長期賃貸収入は不動産からの受動的所得として認識され、所有者の課税対象所得に含める必要があります。キプロスの納税義務者である個人には、累進所得税率が適用されます：

非居住者の場合、キプロス国内の源泉から得た所得のみが課税対象となります。ただし、非居住者は居住者が利用できる税額控除や控除額を同様に受ける権利はありません。

さらに、居住者（キプロスに税務上の本拠地を有する者）には特別防衛拠出金（SDC）が適用されます。これは総賃料の2.25%に相当します。この賦課金は国家プログラムの資金調達を目的としており、キプロスに税務上の本拠地を有する居住者にのみ適用されます。SDCに加え、個人・法人を問わず全ての家主は一般保健制度（GHS）への拠出金を支払う義務があります。その率は賃貸収入の2.65%です。この拠出金は所得税およびSDCに加えて源泉徴収され、年次確定申告時に支払われます。

キプロスに居住する法人で長期賃貸物件を所有する場合、純利益（物件の維持管理に関連する立証済み経費控除後）に対し12.5%の法人税が課されます。また、当該法人が国内の納税義務者である場合、法人所得には健康保険拠出金および防衛基金賦課金が追加で課される可能性があります。

賃貸収入は、物件運営に直接関連する複数の経費によって控除可能です。これには光熱費、修繕・維持費、管理会社手数料、不動産保険、減価償却費が含まれます。全ての経費を文書化し会計記録に反映させることが重要です。付加価値税（VAT）の観点では、長期住宅賃貸は課税対象外となるため、この種の賃貸は管理が容易です。ただし、取引当事者が自主的に課税対象と合意し、契約を適切に登録した場合、商業用不動産賃貸には19％のVATが課される可能性があります。

したがって、キプロス居住者の個人による長期賃貸収入に対する総税負担は、所得税、防衛税、健康保険料で構成されます。法人については、経費控除の可能性のある法人税が適用されます。キプロスは欧州連合（EU）内で最も透明性が高く有利な賃貸収入税制を維持しつつ、不動産所有者に対して柔軟性と最小限の行政要件を提供しています。

キプロスにおける個人の不動産売却に対する課税

2025年現在、キプロスにおける個人の不動産売却に対する課税は、キャピタルゲイン税（CGT）の規定によって管理されています。この税はキプロス国内に所在する不動産の処分に対してのみ課され、売却者が同国の納税義務者であるか否かを問わず適用されます。課税対象は、不動産の売却価格と購入価格の差額であり、購入・維持・改良に関連する文書化された経費が調整されます。

基本キャピタルゲイン税率は20%です。課税ベースを算出する際、利益額から以下の費用を控除することが認められています：法律サービス費用、印紙税、登録料、仲介手数料、資本的改良費（修繕・改築・増築）、インフレに基づく費用指数化。したがって、課税対象は売却総額ではなく、所有者が実際に受け取った純キャピタルゲインのみとなります。

個人には特定の免税・優遇措置が適用され、税負担の軽減または完全免除が可能です。主な免税は居住用不動産の売却時に適用されます。所有者が5年以上所有し、かつ3年以上継続居住した場合、最大85,430ユーロまでのキャピタルゲイン税が免除されます。この免税は生涯に一度のみ適用され、投資目的で購入した物件には適用されません。

主たる住居以外の不動産売却には、最大17,086ユーロの標準的免除が適用されます。さらに、所有者が農業用に使用していた農地を売却する場合、最大25,629ユーロの追加免除が適用される可能性があります。全ての免除は個人単位であり、併用できません。売主は物件の性質に応じていずれか1つの免除を選択する権利を有します。1980年1月1日以前に購入した物件については、当該日付の評価額がキャピタルゲイン計算の基準価額として用いられ、課税ベースが大幅に軽減されます。また、相続による物件取得の場合、所有権移転時点ではキャピタルゲイン税が課されず、相続人が後日当該物件を売却した際に適用されます。

なお、キャピタルゲイン税はキプロス国内の物件にのみ適用されます。キプロス納税義務者が国外物件を売却した場合、当該所得はキプロスにおけるキャピタルゲイン税の対象外です。税額計算後、個人は取引日から30日以内に税務当局へ売却申告書を提出し納税する必要があります。期限を過ぎた場合、延滞金と利息が課されます。キャピタルゲイン税以外に、個人が不動産を売却する際の義務的な税金は存在しません。販売時の付加価値税は、開発業者が販売する新築物件にのみ適用され、個人所有者が以前に購入した住宅を売却する場合は適用されません。また、公証人費用や登録費用を除き、不動産譲渡税や政府手数料も課されません。

したがって、キプロスにおける個人の不動産売却における主な税務上の負担は、20%の税率で課されるキャピタルゲイン税の納付となります。幅広い免税措置の存在と、関連費用の全額控除可能性により、キプロスの税制は所有者にとって柔軟かつ有利です。相続税や資産税が存在しないことも相まって、キプロスは不動産の長期保有と売却において最も魅力的な管轄区域の一つであり続けています。

キプロスにおける法人による不動産売却への課税

2025年現在、キプロスにおける法人による不動産売却には、欧州連合（EU）で最も透明性が高く予測可能な税制が適用されます。国内所在不動産の売却に関わる全ての取引は、法人税およびキャピタルゲイン税の規制によって管理されます。当該不動産がキプロス企業の貸借対照表に記載され、事業目的で使用されていた場合、その売却益は事業所得とみなされます。この場合、EU域内でも最低水準である12.5%の法人税率が適用されます。課税標準の計算において、企業は物件の取得・維持・運営に関連する立証済みの経費および減価償却費を控除する権利を有します。これにより税負担を大幅に軽減することが可能です。

当該不動産が会社の営業活動に使用されず投資資産とみなされた場合、売却益は20%の税率で課されるキャピタルゲイン税（CGT）の対象となります。この税金は、認められた経費をすべて考慮した上で、売却価格と当初購入価格の差額に基づいて計算されます。同時に、キプロスの税法では購入価格をインフレ調整することが認められており、これにより税額がさらに軽減されます。キプロスに居住する企業には全世界課税原則が適用され、すなわちキプロス国内外を問わず不動産売却による所得には法人税が課されます。ただし、キャピタルゲイン税（CGT）はキプロス国内所在の不動産取引にのみ課税されます。キプロス企業が国外所在の不動産を売却した場合、その売却益は総課税ベースに含まれ、CGTの適用なく法人税のみが課されます。

キプロス企業が子会社や持株会社を通じて不動産を所有している場合、株式売却にはキャピタルゲイン税の規則が適用される。売却対象となる会社の事業活動の大部分がキプロス不動産で構成されている場合、取引対象が不動産自体ではなく株式であってもキャピタルゲイン税が課される。この措置は法人構造を利用した租税回避を防止する。法人税またはCGTに加え、企業による不動産売却では付加価値税（VAT）の納税義務が発生する場合がある。新築物件で開発業者が売却する場合は標準税率19%が適用される。中古不動産の売却については、初回購入時に既にVATが納付されている場合、VATは免除されます。この場合、会社は印紙税および所有権移転に関連する費用のみを支払う必要があります。

税負担を計算した後、納税後に残る利益は配当として株主に分配できます。キプロス居住者への配当支払い時には、配当額の17％の特別防衛貢献金（SDC）が課されます。非居住者への配当には源泉徴収税が課されないため、キプロスは法人を通じた不動産所有・処分において最も有利な管轄区域の一つです。キプロスにおける不動産売却時の法人税負担は、法人税12.5％（商業目的で使用されていない物件の場合はキャピタルゲイン税20％）、新築物件売却時の付加価値税19％（該当する場合）、配当金分配時のSDC17％で構成されます。同時に、会社は経費や減価償却を通じて課税ベースを最適化できるほか、キプロスが締結している国際協定ネットワークにより二重課税を回避する機会も有しています。

したがって、法人によるキプロス不動産売却には均衡の取れた税制が適用され、国家には安定した歳入を、企業には予測可能性と柔軟性を提供します。低い法人税率、配当に対する源泉徴収税の非課税、利益最適化の可能性により、キプロスは不動産資産の投資・管理において欧州で最も魅力的な管轄区域の一つとなっています。