ブルガリアの固定資産税 2025年

ブルガリアでは、国籍や居住状況にかかわらず、すべての不動産所有者は年次固定資産税の納付が義務付けられています。この税は、国内に住宅用または商業用不動産を所有する個人および法人双方に適用されます。年次税に加え、不動産購入時には所有権移転税が課され、賃貸や売却時には所得税やキャピタルゲイン税を含む追加の税務上の義務が発生する可能性があります。

年間税額の算定基準は、地方自治体により決定される不動産の推定評価額です。個人所有者にはいわゆる「課税評価額」が適用され、法人所有者には帳簿価額または自治体が設定した評価額のいずれかが用いられます。税率は地方自治体によって設定され、地域によって異なる場合があります。2025年時点の平均税率は評価額の0.1%から0.45%の範囲です。ソフィアなどの大都市では約0.32%、ブルガスでは約0.25%、ヴァルナでは約0.15%です。この税は不動産の使用有無に関わらず毎年納付します。通常、納付方法は2種類：3月末までの一括払い、または3月・6月・9月・12月末までの4回分割払い。3月31日までに全額納付すると自治体から5%の割引が適用されます。個人の主たる居住用住宅には特例があり、税率が標準税率の50%に軽減されます。国または自治体が所有する建物は、商業目的で使用されない場合、宗教施設、教育施設、その他特定の社会施設と同様に課税対象外となります。

不動産購入時には、所有権移転に伴う自治体税が課されます。税率は地域により異なり、評価額または契約価格（いずれか高い方）の0.1%～3%です。追加費用として公証人手数料、登録料、技術登録サービス料が発生します。複数の自治体では2025年に本税率を引き上げる傾向にあります。不動産賃貸収入には10%の所得税が課されます。法人を通じて不動産を賃貸する場合も同様の課税原則が適用されます。不動産売却時には、売却価格と購入価格の差額（控除対象経費を考慮）に対し10%のキャピタルゲイン税が課されます。法律では、3年以上所有した居住用不動産1物件、または5年以上所有した居住用不動産2物件までの売却については免税が規定されています。なお、年間固定資産税は、別途計算されるが単一の納付書で徴収される自治体ごみ収集料金と併せて支払われます。これらの支払総額は、自治体および物件カテゴリーによって異なります。多くの場合、課税標準額は市場価値より大幅に低く設定されているため、実際の税負担は軽減されます。

外国人投資家にとって、ブルガリアは不動産課税の面で欧州で最も手頃な国の一つであり続けています。税率は適度で、規則は透明性が高く、長期所有のメリットにより、住宅用・商業用不動産への投資において個人・企業双方にとって魅力的な市場となっています。

Regulated United Europeの弁護士は、ブルガリアにおける外国人投資家に対し、税務債務の評価、特定物件の計算書作成、法人を通じた不動産所有構造の最適化を支援します。これにより資産の維持管理およびその後の売却にかかる総コストを大幅に削減できます。

ブルガリア不動産購入時の税金

ブルガリアで不動産を購入する際、買い手は所有権移転に関連する複数の税金・手数料の支払いが義務付けられます。主な必須支払いは不動産取得税で、物件所在地の自治体に対して課税されます。税額は地方自治体により決定され、取引価格の0.1%から3%の範囲です。計算には市場価格または地価のいずれか高い方が用いられます。多くの場合、ソフィアでは約2.5%、ヴァルナやプロヴディフでは約2%、ブルガスやネセバルなどのリゾート地では3%に達することもあります。この税金は公証人による取引登録時に支払われます。購入者は公証人証書に署名する前に、当該金額を市予算に納付します。その後、公証人は納付確認書を発行し、これが地籍における所有権登録に必要となります。

購入税に加え、購入者は公証人手数料を支払います。これは物件価値に基づき算定され、国が定める料金表によって規制されています。公証人サービスの費用は平均して物件価格の0.1%～1.5%です。さらに土地登記簿への登録料（通常取引額の0.1%）が別途発生します。したがってブルガリアにおける不動産購入の総費用（取得税・公証人手数料・登録料を含む）は物件総額の平均2.5%～5%となります。取引が法人を通じて行われる場合、法人書類の作成、法的検証、契約締結時の代理人サービス費用など追加費用が発生する可能性があります。場合によっては、買い手と売り手の間で費用分担を合意することもありますが、原則として税負担の大部分は買い手が負います。

新築物件（デベロッパーからの購入）では、20％の付加価値税（VAT）が適用される場合があります。ただし、購入契約書に記載された価格には既にVATが含まれているケースがほとんどです。中古物件の購入時にはVATは課税されません。これは、物件の初回販売時点で既に税金が納付済みとみなされるためです。また、納税および取引登録時には、外国人購入者は公認翻訳者による全書類のブルガリア語翻訳文の提出が義務付けられている点に留意すべきである。さらに、物件登録後、新所有者は2ヶ月以内に自治体へ購入を届け出なければならない。これにより、将来の年間固定資産税およびごみ収集料金が正確に算定される。全体として、ブルガリアでの不動産購入時の税負担は、ほとんどの欧州連合諸国と比較して依然として中程度です。透明性のある計算システム、固定された地方税率、隠れた義務的支払いの不在により、不動産購入プロセスは外国人投資家にとって予測可能かつ安全です。

ブルガリア不動産購入時の法律サービス費用

ブルガリア不動産購入時の法律サービス費用は、取引の複雑さ、物件の種類、提供される支援の範囲によって異なります。平均的に、物件調査、権利書類の分析、仮契約書の作成、公証人立会いの下での契約書署名への弁護士参加を含む基本サービスパッケージは400ユーロから始まります。公証人との全面的なやり取り、全書類作成、抵当権等の調査、土地台帳への所有権登録を含む包括的なサポートは600～700ユーロです。会社名義での購入、委任状作成、通訳の同行、外国銀行向け書類作成など追加要素がある場合、費用は1,000ユーロ以上に増加する可能性があります。

一部の法律事務所では個別サービスに定額料金を設定：不動産購入相談は通常60～150ユーロ、仮契約書作成は150～250ユーロ、完全な取引サポートは500～700ユーロ。ただし公証人手数料・登記料・書類翻訳費・アポスティーユ・不動産仲介手数料は通常法律費用に含まれず別途支払う。ブルガリアにおける取引の法的サポートには、以下の主要段階が含まれます：物件の法的状況確認、所有権履歴の分析、債務・抵当権の存在確認、仮売買契約書の作成・合意、公証用本契約書の起草、公証人面前での依頼者利益の代理、その後の所有権登記。必要に応じて、弁護士は書類のブルガリア語翻訳、委任状の作成、不動産の土地台帳登録の監督も行います。

法的サポートは、悪質な売り手、建築許可の欠如、または未登録の間取り変更に関連するリスクを回避するのに役立つため、外国人購入者にとって特に重要です。経験豊富な弁護士は、取引がブルガリア法に準拠していることを確認し、決済時のクライアントの利益を保護し、登記完了までの物件の法的純粋性を保証します。全体として、ブルガリアでの不動産購入時の法務費用は他のEU諸国と比較して手頃な水準であり、その利用可能性は取引の安全性を保証し、潜在的なリスクを最小限に抑えます。

ブルガリア不動産購入時の公証人費用

ブルガリア不動産購入時の公証人費用は国家料金表に基づき設定され、物件価格に依存します。所有権移転を証明する公証書署名時に公証人へ支払います。平均費用は物件契約価格の0.1%～1.5%の範囲です。費用構造を理解するには、以下の目安を参照できます：10万ユーロ相当の物件では手数料は約375～400ユーロ、20万ユーロ超の物件では約600～700ユーロです。法律に基づく公証人手数料の上限額は約3,000ユーロを超えません。

なお、公証人手数料には20％の付加価値税（VAT）が加算されます。さらに、公証人は通訳サービス（外国人の購入者の場合）、公証書作成、権利書類の確認、認証謄本の作成に対して追加料金を請求する場合があります。公証人手数料は売買契約書署名前に支払い、公証人は登記当局への取引登録に必要な書類の適正な作成・送付を責任を負う。ブルガリアでは不動産所有権移転登記に公証人認証がなければ無効となるため、公証人の関与はあらゆる取引の必須要件である。

したがって、ブルガリアでの不動産購入における公証人サービスの費用は、物件価値や取引の複雑さに応じて通常200ユーロから700ユーロの範囲です。公証人の支援は外国人にとって特に重要であり、公証人は取引を認証するだけでなく、全ての法的手続きの正確性を監視し、所有権移転の合法性を保証します。

ブルガリア不動産購入時の不動産仲介手数料

ブルガリア不動産購入時の仲介手数料は通常、取引価格の2.5%から3%です。特に外国人購入者の支援や複雑な物件購入の場合、手数料が4～5%に達することもあります。低価格物件購入時には、仲介会社が最低固定手数料を設定する場合があり、通常700～800ユーロ程度です。不動産仲介手数料は、仮契約書または公証人証書への署名後、取引完了時に支払われます。ほとんどの場合、サービス費用は買い手が負担しますが、買い手と売り手が手数料を均等に分担することで合意する場合もあります。

不動産会社が提供する標準的なサービスには、適切な物件の選定、内見の手配、売主との交渉、市場価格の確認、仮売買契約書の作成・合意、取引が公証されるまでの顧客の同行が含まれます。一部の会社では追加サービスも提供しています：物件の法的状況の確認、地籍局や税務当局からの証明書取得、書類の翻訳、銀行口座開設の支援、不動産保険の手配などです。これらの追加サービスは、仲介契約の条件に応じて、包括的なパッケージに含まれる場合もあれば、別途料金が発生する場合もあります。

不動産仲介業者との取引を開始する前に、手数料額、提供されるサービスの範囲、支払い手続き、契約期間を明記した書面による契約を締結することをお勧めします。これは、誤解や二重手数料を避けるために、特に外国人購入者にとって重要です。仲介業者を選ぶ際には、そのライセンス、外国人顧客対応の経験、評判に注意を払うべきです。一般的に、ブルガリアの不動産仲介サービスは他のEU諸国と比較して比較的安価であり、特に遠隔地での取引において、不動産購入時のリスクを大幅に軽減するのに役立ちます。

ブルガリアにおける不動産所有税

ブルガリアの不動産所有には、地方自治体によって規制される年間地方税および手数料が課されます。主な義務的納付は固定資産税であり、住宅・商業用不動産および土地所有者に課されます。ブルガリア市民と外国人の双方が、不動産の使用有無に関わらずこの税を納付する必要があります。税額は、地方自治体によって設定された不動産の固定資産評価額（評価額）に基づいて決定されます。この評価額は通常、市場価格よりも低く、一般的にその50～70％程度であるため、実際の税負担は比較的軽微です。税率は地方自治体によって設定され、不動産の推定価値の0.1％から0.45％の範囲です。例えば、ソフィアでは平均約0.32％、ブルガスでは約0.25％、ヴァルナでは約0.15％です。

この税金は、所有者がブルガリアに居住しているか、物件を賃貸しているかに関わらず、毎年支払われます。税金は、当該年の3月末までに一括で支払うか、年間を通じて4回（3月末、6月末、9月末、12月末）に分割して支払うことができます。3月31日までに全額を支払うと5％の割引が適用されます。所有者の主たる住居については優遇措置があり、物件が主たる居住地として登録されている場合、税率が50％減額されます。政府機関、宗教団体、学校、慈善財団が所有する特定の種類の不動産も、商業活動に使用されない場合に限り、免税対象となります。

固定資産税に加え、所有者は毎年、市町村ごみ収集料金を支払う義務があります。金額は地方自治体によって定められ、不動産の面積または居住者数に基づいて計算されます。この料金は固定資産税と同時に請求され、両方の支払いが1枚の請求書に記載されます。外国人の不動産所有者は、公証人による権利証書に署名してから2ヶ月以内に、購入した不動産を自治体に届け出なければなりません。これにより税務当局が年間の納税額を計算できます。届出が遅れた場合、罰金や罰則が科される可能性があります。

全体として、ブルガリアにおける不動産所有の税負担は、欧州連合（EU）の中でも最も低い水準の一つです。シンプルな計算システム、隠れた費用の absence、そして適度な税率により、特に長期的には、不動産所有は外国人投資家にとって魅力的なものとなっています。

ブルガリアにおける短期不動産賃貸の課税

ブルガリアにおける短期不動産賃貸（6ヶ月未満）は事業活動とみなされ、同国の法令に基づき課税対象となります。個人・法人を問わず所有者は賃貸収入を申告し、対応する税金を納付する義務があります。事業主として登録されていない個人が物件を賃貸する場合、賃貸収入には10%の所得税が課されます。この場合、収入の10%を書類証明なしで控除することが認められます。したがって、課税対象額は実際の収入の90%となります。例えば、所有者が年間5,000ユーロを受け取った場合、課税対象額は4,500ユーロとなり、納税額は450ユーロとなります。

所有者が定期的に営利目的で物件を賃貸する場合、個人事業主として税務当局に登録するか、法人を設立する必要があります。この場合、所得には10％の法人税が課され、年間売上高が10万レフ（約51,000ポンド）を超える場合は付加価値税（VAT）も課税対象となります。VAT登録時には、提供サービスに対して20％の付加価値税を徴収する義務が生じます。

オンラインプラットフォーム（Booking.comやAirbnbなど）を通じて物件を貸し出す所有者にも同様の税制が適用されます。ブルガリア税務当局は、こうしたプラットフォーム経由の収入に関する情報の提出を求め、申告内容を監視する権限を有しています。納税義務を怠った場合、罰金や罰則が科される可能性があります。所得税に加え、所有者は年間固定資産税と自治体ごみ収集費の支払い義務があり、物件が賃貸専用であっても免除されません。これらの支払いは物件所在地で課され、年間の賃貸日数には依存しません。

物件を観光宿泊施設として短期賃貸する場合、自治体への登録と観光活動許可証の取得が必須です。地域によってはブルガリア観光省への物件登録も必要です。未登録の場合、罰金や賃貸禁止措置の対象となる可能性があります。ブルガリアにおける短期賃貸の課税は透明かつ柔軟です：所得税率は10％であり、稼働率が低くても収益性が確保されます。同時に、適切な登録と税務要件の遵守により、所有者は税務基盤を最適化する複数の合法的手段を利用できます。

ブルガリアにおける長期不動産賃貸の税金

ブルガリアにおける不動産の長期賃貸（6ヶ月超の期間）は税法で規制され、所得の申告が義務付けられます。事業活動とみなされる短期賃貸とは異なり、長期賃貸は通常、不動産所有による個人所得と位置付けられ、個人事業主としての登録は必須ではありません。個人が長期不動産賃貸から得る所得には、一律10%の所得税が課されます。同時に、ブルガリアの税制では、証明書類の提出を必要とせず、受領した収入額の10％を標準控除として適用する可能性が認められています。したがって、実際の収入の90％が課税対象となります。例えば、年間賃貸収入が10,000ユーロの場合、課税標準額は9,000ユーロとなり、納税額は900ユーロとなります。

税額は申告書に基づき計算され、申告年度翌年の4月末までに税務当局へ提出が義務付けられる。納付は一括払いまたは分割払い（2回）から選択可能で、金額と選択した支払方法によって異なる。ブルガリア国内に不動産を所有する居住者と非居住者に対する課税ルールは同一である。

不動産所有者が体系的に長期賃貸契約を締結する場合や複数の物件を管理する場合、税務当局は当該活動を事業活動と認定する可能性があります。この場合、個人事業主としての登録または法人設立が必要となり、10％の法人税が課されます。年間所得が10万ブルガリア・レフ（約51,000ユーロ）を超える場合、付加価値税（VAT）納税者としての登録義務も生じますが、この規則は個人家主の大半には適用されません。

所得税に加え、不動産所有者は賃貸の有無にかかわらず、年間固定資産税とごみ収集料の支払い義務が継続することを留意する必要があります。これらの税金は義務であり、物件所在地の自治体によって課されます。ブルガリアでは、家主は書面による賃貸借契約を締結する権利があり、法的保護を強化するために公証することも可能です。これは特に長期賃貸契約において重要であり、公証により契約の迅速な登録が可能となり、紛争発生時の当事者双方の利益が保護されます。

ブルガリアの税制は、長期賃貸を経済的に有利な投資形態としています：税率は低く、申告は簡便かつ透明性が高いです。適切に作成された契約書と適時の所得申告により、外国人投資家は過度な税負担に直面することなく、不動産賃貸から安定した収入を得ることが可能です。

ブルガリアにおける不動産売却時の課税

ブルガリアで不動産を売却する場合、所有者は取引による所得に関連する納税義務を考慮する必要があります。課税は所有者の地位（自然人または法人）、不動産の所有期間、および使用目的に依存します。不動産を所有する個人は、10％の税率でキャピタルゲイン税が課されます。税額は、売却価格と証明された購入価格の差額に、不動産の取得および改良に関連する費用（例：修繕費、公証人手数料、購入税）を加算して計算されます。例えば、物件を100,000ユーロで購入し130,000ユーロで売却した場合、証明された費用が5,000ユーロであれば、課税標準額は25,000ユーロとなり、納税額は2,500ユーロとなる。

ブルガリア法では、不動産売却による所得に対する課税について複数の免除規定を設けている。所有者は以下の2つのケースで課税が免除される：3年以上所有した居住用不動産1物件を売却する場合、または5年以上所有した不動産2物件以内の売却の場合。これらの免除は個人にのみ適用され、かつ売却が常習的でないことが条件となる。不動産が法人に属する場合、その売却益は総利益額の10％の法人税が課される。この場合、法人にはブルガリア法に基づく会計記録の維持と財務諸表の提出が義務付けられます。不動産を長期保有する企業は、減価償却費の控除や発生費用の計上により所得税を減額できる場合があります。

ブルガリア非居住者が国内不動産を売却する場合も、10%の税率でキャピタルゲイン税の納付が義務付けられます。この税金は売主の居住国に関わらず源泉徴収されブルガリア予算に納付される。ブルガリアと所有者の居住国との間に二重課税防止協定が締結されている場合、ブルガリアで納付した税額は居住国での年次税務申告時に控除対象となる可能性がある。所得税に加え、不動産売却時には公証人手数料や登録料を含む標準的な行政費用も支払う必要がある。公証人は所有権を証明する書類、債務や抵当権等の存在がないことを確認し、取引を認証します。売却に関連する全ての費用は課税所得の計算において考慮できます。

不動産売却は申告義務の対象となります。売主は取引が行われた年の翌年4月末までに確定申告書を提出する必要があります。税務当局は、不動産の取得・改良費用を証明する書類の提出を要求する権利を有し、そのような証明がない場合、税額は購入価格と売却価格の全額差額に基づいて計算されます。全体として、ブルガリアの税制は不動産売却を非常に透明性の高いものにしています：10％の定率課税と明確な免税基準により、所有者は最小限のリスクで取引を計画できます。不動産を3年または5年超所有すれば、ほとんどの個人は実質的にキャピタルゲイン税が免除されます。

ブルガリアにおける個人の不動産売却に対する課税

ブルガリアにおける個人の不動産売却にはキャピタルゲイン税が課されます。この税は、不動産の売却価格と購入価格の差額に、購入および所有中に発生した文書化された経費を調整して適用されます。税率は一律10%です。課税標準は、売却価格と購入価格の差額から、公証人手数料、購入税、不動産仲介手数料、修繕費または資本的支出（関連書類で証明された場合）を加算した金額となります。例えば、個人が12万ユーロで不動産を購入し、1万ユーロを修繕費に投資した後、15万ユーロで売却した場合、2万ユーロの利益が課税対象となり、税額は2,000ユーロとなる。

ブルガリア法では、長期間不動産を所有した個人に対して税制優遇措置を設けています。売却時の所得税免除は次の2ケースに適用されます：3年以上所有した居住用不動産1物件を売却する場合、または5年以上所有した不動産2物件以内の売却の場合です。これらの状況では、売却が定期的な商業的性質のものでない限り、所得税は課されません。個人が複数の不動産を所有し頻繁に売買取引を行う場合、税務当局はその活動を事業的と認定する可能性があります。その場合、個人事業主向けの規則に基づき課税が行われます。この場合も売却益は10％の税率で課税されますが、記録の保管や報告書の提出方法が異なります。

ブルガリア非居住者についても税制は同一であり、国内所在不動産の売却益は10％の税率で課税される。取引完了後、売主は売却年度翌年の4月末までに国家歳入庁（NRA）へ確定申告書を提出する必要がある。納税期限は申告期限と同日です。ブルガリアと売主の居住国との間に二重課税防止協定が締結されている場合、ブルガリアで納付した税額は居住国で税額控除の対象となります。不動産売却時には標準的な公証人手数料及び登記費用も発生し、通常は買主が負担しますが、当事者間で費用分担を変更する合意が可能です。取引に関連する売主の全費用（法的支援、書類作成、鑑定人サービス料を含む）は、課税所得の算定時に考慮される可能性があります。

ブルガリアにおける不動産売却時の個人課税は、欧州連合（EU）内で最も簡素かつ有利な制度の一つとされています。10%の単一税率、複雑な控除の不要さ、明確な免税基準により、この制度は透明性が高く外国投資家にとって利便性に優れています。

ブルガリアにおける法人所有不動産売却時の課税

法人が所有する不動産を売却する場合、ブルガリアにおける税務上の義務は法人税法によって規定されます。法人による不動産売却による全ての収入は、会社の利益の一部とみなされ、10%の税率で課税対象となります。この税金は、営業利益と建物・土地・商業用不動産などの資産売却益の両方を含む、組織の総利益に適用される単一の法人税です。課税標準を算定する際、不動産取得に関連する費用および所有期間中に発生した減価償却費は売却額から控除されます。当該不動産が固定資産として計上されていた場合、その帳簿上の残存価額が売却価格から差し引かれ、正の差額に対してのみ課税が行われます。例えば、企業が不動産を20万ユーロで購入し、数年間で5万ユーロの減価償却費を計上した後、23万ユーロで売却した場合、課税対象利益は8万ユーロとなり、納税額は8,000ユーロとなる。

取引がブルガリア居住企業によって行われる場合、税金は会計年度末に計算される一般法人税の一部として納付されます。企業は報告年度の翌年3月31日までに年次所得税申告書を提出する必要があります。ブルガリアに恒久的施設を持たない非居住企業も、ブルガリア不動産売却による所得に対して10％の税率で課税対象となります。この場合、計算が国外で行われた場合でも、税金はブルガリアで源泉徴収される。物件取得後短期間での売却の場合、税務当局は当該取引を投機的取引と分類する可能性があり、同様の規則が適用されるが、所得源と取引の経済的正当性についてより詳細な審査が行われる。不動産の体系的な売買に従事する企業は、年間売上高が10万ブルガリア・レフ（約51,000ユーロ）を超える場合、付加価値税（VAT）納税者として登録が義務付けられます。この場合、不動産が新築建物または開発用地に該当する場合、その売却には20％のVATが課される可能性があります。

不動産を2年以上所有している企業の場合、物件が中古市場カテゴリーに該当すれば売却時のVAT免除が適用される可能性があります。ただし、この免除は法人所得税の支払いを免除するものではありません。公証人サービス、登録料、法的支援、不動産評価などの追加費用は、会社の経費として計上でき、課税ベースを減少させることが可能です。全ての経費は文書化され、会計記録に反映されなければなりません。ブルガリアにおける法人による不動産売却は、透明性が高く財務予測が可能な手続きです。10%の固定法人税率は、ブルガリアの制度を欧州連合（EU）内で不動産取引に最も有利な制度の一つとしています。