キプロスでの不動産購入。キプロスで不動産を購入する5つのステップ

2025年までに、キプロスは欧州連合（EU）における不動産投資の最も魅力的な目的地の一つであり続けるでしょう。整備された法制度、良好な気候、適度な税制、透明性の高い登記手続きが、住宅購入と永住権取得を検討する外国人投資家にとって同国を魅力的にしています。不動産購入プロセスは物件選定と手付金（通常5,000～10,000ユーロ）の支払いで始まります。その後、買い手は独立した弁護士を雇い、所有権・債務・抵当権の分析や許可書類の適合性を含む法的調査を実施することが推奨されます。EU市民は希望する数の物件を購入可能です。第三国国民は、総面積が法定上限を超えないことを条件に、住宅物件1件、または住宅物件1件と小規模商業物件1件を購入できます。こうした取引には閣僚評議会または地区行政機関の承認が必要で、通常2～3ヶ月以内に許可が下ります。

キプロスでの不動産購入の第一歩は、買い手が売買契約書に署名し、その文書を土地登記所に登録することです。支払いは自己資金または住宅ローンで行えます。キプロスの銀行は、物件価格の30～50％の頭金を用意できる外国人投資家に対し住宅ローン融資を提供しています。住宅ローンの金利は年3.5％～5.5％で、最長30年までの融資が可能です。

税金および管理費用には、新築物件に対する19%の付加価値税（VAT）が含まれます。ただし、主たる居住用物件には5%の軽減税率が適用されます。印紙税は17万ユーロまで0.15%、超過分には0.20%が課されます。VAT非課税物件購入時には、3%～8%の譲渡手数料が適用され、弁護士費用は物件価格の約1～2%です。

キプロスでの永住権取得を計画する投資家は、VAT課税対象の新築住宅に最低30万ユーロを投資する必要があります。加えて、家族の生活費を賄える十分な海外からの安定収入があることを証明しなければなりません。

キプロスの不動産コスト

キプロスの不動産市場は着実に発展しており、賃貸利回りは地域によって異なります。キプロスの不動産価格は地域によって大きく変動します。例えばリマソールでは、中心部で1平方メートルあたり4,500ユーロ、住宅地では約3,400ユーロに達します。パフォス、ラルナカ、ニコシアなど他の多くの都市では、価格が1.5～2倍低くなっています。

以下の表は、キプロスの不動産の平均価格と、地域別の賃貸物件の収益率を示しています。

投資家は主要なリスクも考慮すべきです。よくある過ちには、キプロスで別個の権利証書なしに不動産を購入すること、開発業者が提供する弁護士を通じて取引を完了すること、月額最大500ユーロに達する可能性のある追加の不動産維持費を過小評価することが含まれます。購入許可取得要件を満たさないこともよくある失敗です。これらのリスクを最小限に抑えるため、物件の完全な法的審査を実施し、土地登記簿上の売主のステータスと書類を確認し、事前に税負担を評価することをお勧めします。

しかしながら、キプロスでの不動産購入は、資本保護と追加収入創出のための効果的な長期的投資手段であり続けています。さらに、所定の条件を満たせば、投資家自身とその家族が永住権を取得する機会も得られます。

Regulated United Europeの弁護士は、物件選定や法的デューデリジェンスから不動産登記、居住許可申請に至る全段階で外国人クライアントを支援します。取引構造の最適化、税務影響の評価、キプロス法への完全な準拠を確保します。

キプロス不動産購入の5ステップ

ステップ1：

物件を選択し、購入オファーが受理されたら、その物件を市場から除外するために予約保証金を支払う必要があります。これには必ず、合意された条件を定めた予約契約書を添付しなければなりません。

ステップ2：

予約期間中、物件に関連する全ての書類を収集し、法的チェックを実施する必要があります。また、資金洗浄防止書類および会社登記書類（法人名義で購入する場合）を事前に提出し、認証済み送金を手配する必要があります。法的調査で問題がなければ、売買契約書の作成に進みます。契約書は双方の確認と承認を得る必要があります。

ステップ3：

契約書の草案が最終確定し承認された後、購入契約書に印鑑を押印し、購入価格の約20～30％の支払いを伴って土地登記所に提出します。キプロスのアパートや住宅を会社名義で購入する場合、契約書が受理され土地登記所に提出されるためには、すべての会社登記書類が（既に英語に翻訳されていない場合）ギリシャ語に正式に翻訳されている必要があることにご注意ください。

ステップ4：

この段階で、購入を進めるための承認を得るため、閣僚評議会への申請が必要です。このステップはEU非加盟国の市民にのみ適用されます。承認は通常、購入する住宅物件が2件以内であること、かつそれらを私的居住用（常住用または別荘用）として使用することを条件に付与されます。短期賃貸や商業目的の賃貸には適用されません。

ステップ5：

最終段階として、土地登記所で権利証をご自身の名義に譲渡します。これは残りの購入代金が支払われた後に完了します。この段階で所有権移転手数料も発生します。

外国人がキプロスで安全に不動産を購入し、居住許可を取得するには？

キプロスは、不動産購入を目指す外国人投資家にとって最も人気のある欧州の目的地の一つであり続けています。その良好な気候、透明性の高い法制度、低税率、そして不動産購入を通じて居住許可を取得できる可能性が、個人投資家や国際的な起業家にとって特に魅力的な理由となっています。

2023年6月8日、キプロス議会は一定の条件を満たす主要居住用住宅に対し、5%の軽減税率を適用する法律を可決しました。この改正は欧州連合（EU）規則への準拠を目的としており、キプロスが住宅に対する付加価値税（VAT）規則を誤って適用していたとする欧州委員会の理由付意見書を受けて実施されました。

本法の主な内容は以下の通りです：

1. 軽減VAT率は、35万ユーロ以下の主要住宅（戸建てまたはマンション）の最初の130平方メートルに適用される。これにより、優遇税率の対象面積が200平方メートルから130平方メートルに縮小される。
2. 本法は移行期間を設けている。法律施行日から4か月間は、施行前に建築許可を取得した物件、または申請が提出された物件に対しては、提案された規則が適用されない。

これらの変更は、欧州委員会からの批判に応えるものです。同委員会は、キプロスがEUの住宅向け付加価値税規則を誤って適用している点を指摘しており、特に面積や価格制限なしに主要居住用住宅に5%の軽減税率を適用している点を問題視していました。

キプロスでの不動産購入プロセスは高度に形式化されており、各段階で法的正確性が求められる。外国籍者は最大4,014平方メートルの住宅物件または土地を1件購入可能だが、EU域外出身者は閣議の許可を取得する必要がある。この手続きには数か月を要するため、キプロス不動産購入の仮契約締結後、直ちに手続きを開始することが推奨される。

購入プロセスは物件選定と手付金（通常5,000～10,000ユーロ）の支払いで始まります。次に買い手は独立した弁護士を任命し、物件の権利確認（法的紛争・債務・担保権の有無）と許可証の合法性を検証します。その後、当事者は売買契約を締結し、法で定められた期間内に土地登記所に登録します。

取引資金は自己資金または住宅ローンで調達可能です。キプロスの銀行は、不動産価値の30～50％の頭金支払いを条件に外国人への住宅ローンを提供します。金利は通常年3.5％～5.5％、最長20年までの融資が可能です。銀行は収入証明、信用履歴、不動産の公的評価書を要求します。

キプロスにおける新築マンション購入費用（物件価格：€300,000）

印紙税は0.15%から0.20%の範囲です。

• 最初の5,000ユーロは非課税です。
• 5,001ユーロから170,000ユーロまで：0.15%。
• 170,000ユーロ超：0.2%。

計算例：5,000ユーロ × 0% + 170,000ユーロ × 0.15% + 125,000ユーロ × 0.2% = 508ユーロ

• 付加価値税（VAT）：19%（5%の軽減税率適用オプションあり）。
• €57,000 または €15,000。

土地登記手数料：契約登録料 €50。

キプロスで新築アパートを購入する際の平均仲介手数料は5% + VATです。

キプロスで中古アパートを購入する際の費用（物件価格：€300,000）

印紙税：印紙税は物件価格に応じて0.15%から0.20%の範囲で課されます。

• 最初の5,000ユーロは非課税です。
• 5,001ユーロから170,000ユーロまで：0.15%。
• 170,000ユーロ超：0.2%。

計算例: (€5,000 × 0%) + (€170,000 × 0.15%) + (€125,000 × 0.2%) = €508

譲渡手数料（権利移転）：不動産価値に応じた登記所への支払い。

• 最初の€85,000：3%。
• €85,001～€170,000：5%。
• €170,001超：8%。

計算例：€85,000 × 3% + €85,000 × 5% + €130,000 × 8% = €17,200 × 0.5（全項目に50%割引適用）= €8,600

完成物件は現状有姿での販売となります。専門的な評価をご希望の場合は、建設完了前に独立検査員を任命し構造検査を実施することが可能です。

購入時の税負担には印紙税、登録料、譲渡手数料が含まれます。新築物件には19%の付加価値税（VAT）が課されますが、主たる居住用物件には5%の軽減税率が適用されます。VAT非課税取引の場合、物件価値に応じて3%から8%の累進譲渡手数料が適用されます。法的支援、公証人サービス、保険、年間自治体費用などの追加コストも考慮すべきです。

キプロスの不動産市場は回復力と安定した成長を示しています。リマソール、パフォス、ラルナカなどの沿岸地域では、高い賃貸需要と限られた土地供給により価格が上昇を続けています。平均賃貸利回りは物件の立地や種類により、年間4～5％の範囲です。

外国人がキプロスで不動産を購入し居住許可を取得するには？

居住許可を取得するには、外国人投資家は新規住宅に最低30万ユーロ（19％の付加価値税を含む）を投資する必要があります。さらに、国外からの年間収入が最低5万ユーロであることを証明し、配偶者には追加で1万5千ユーロ、子供1人につき1万ユーロが必要です。居住許可は投資を基に付与され、申請者の家族にも適用されます。処理期間は通常2～3ヶ月です。

キプロスでの不動産購入を検討する外国人投資家は、EU市民と非EU市民の権利、課税メカニズム、所有構造、規制順守に関する明確な規制が整備されているため安心できます。戦略的な選択肢の一つはキプロス法人を通じた不動産購入です。この場合、不動産は現地法人である会社名義で所有されるため、EU域外個人に課される制限の対象外となります。当該会社を売却する際は株式譲渡が可能で、譲渡税の支払いを回避できます。ただし、この方法では会計処理、監査済み財務諸表の作成、年次報告書の提出、最低限の会社運営体制（事務所・秘書・取締役）の維持といった法人義務の遵守が求められます。

キプロスの不動産市場は安定を保っています。投資は主に沿岸地域や大都市に集中しており、外国人の買い手からの需要が最も強いエリアです。現在、リマソールにおける新築アパートの中央価格は約50万ユーロ、同様の住宅の中央価格は約79万500ユーロです。平方メートルあたりの平均価格は約4,015ユーロです。不動産市場では、沿岸地域、リマソールなどの大都市、海辺の物件が特に需要が高い。市場は着実な成長を見せており、特に沿岸地域で顕著である。賃貸利回りは地域、物件の状態、季節性により4%から5%の範囲が一般的。キプロスでの不動産投資には複数の利点がある：資本保護、安定した賃貸収入の機会、自身と家族の永住権取得の可能性。

ただし、投資家が認識すべきリスクも存在します。例えば、独立した法的代理人なしでの取引締結、完全な所有権なしでの購入、組織内の利益相反、許可手続きの不履行、税金や運営コストの過小評価などです。キプロス不動産への投資は、EU管轄区域で安定した収入を得て資本を保護する機会を提供するだけでなく、投資の流動性に向けた戦略的な一歩でもあります。適切なアプローチと法的支援があれば、このような取引は透明性が高く、安全で、非常に収益性の高いものとなります。

キプロス不動産への投資：購入、賃貸、収益化の方法

購入時に支払う税金や手数料は、物件が新築か中古かによって異なります。新築物件購入時には19%の付加価値税（VAT）が適用されますが、特定の条件下では5%まで軽減される場合があります。低価格・小面積物件の購入には優遇措置が適用されます。例えば、130m²以下かつ35万ユーロ以下の物件については、一部が軽減税率で課税され、残りが標準税率で課税される場合があります。中古物件購入時には、3%～8%の譲渡手数料が発生します。さらに取引価格の最大0.2%の印紙税に加え、仲介手数料、公証人費用、弁護士費用など合計3～5%の諸経費が支払われます。

軽減税率の適用を受ける場合、当該物件は10年間賃貸または売却できません。この期間中に売却または賃貸した場合、付加価値税の差額を税務署に返還する必要があります。物件維持費には光熱費（電気・水道・インターネット）、住民税、管理費（警備・清掃・プール維持管理等）が含まれます。90平方メートルのフラットの場合、月額費用は500ユーロに達する可能性があります。賃貸は長期・短期（観光客向け）の両方が可能です。短期賃貸には観光省への登録が必要であり、未登録の場合、最大5,000ユーロの罰金が科され、刑事責任を問われる可能性があります。賃貸収入には累進課税が適用されます：19,500ユーロまで：0％19,501～28,000ユーロ：20％28,001～36,300ユーロ：25％36,301～60,000ユーロ：30％60,001ユーロ超：35％ 60,001ユーロ超：35%。

不動産売却時には譲渡所得税が適用されます（購入価格と売却価格の差額の20%、経費控除後）。売主は特別基金への拠出金（取引金額の約0.4%）も支払う必要があります。仲介手数料は最大5%です。売却プロセスは平均3～5ヶ月を要します。

• 中央均等負担法に基づき0.4%の手数料が課されます。
• この手数料は利益の有無に関わらず、売却価格全額に対して計算されます。
• キプロス国内の不動産処分全般に適用され、売主が負担します。
• 想定事例に基づく計算例：
• 売却価格20万ユーロの場合 – 税額：800ユーロ
• 売却価格25万ユーロの場合 – 税額：1,000ユーロ

キプロスで不動産を売却するには、売主は以下の税金及び金額の納付を証明する証明書を取得する必要があります：

• キャピタルゲイン税（譲渡所得税）
• 負担均等化中央庁（Central Agency for the Equal Distribution of the Burden）への譲渡税
• 地方税（Municipal tax）
• 下水道料金
• ごみ収集料
• 水道料金
• 電気料金

キプロスでの不動産購入は、資本の分散、受動的収入の創出、社会的地位の獲得に効果的な手段です。専門家の指導のもとでは、取引は透明かつ安全に行われます。

キプロス不動産購入：個人名義とキプロス法人名義、どちらが有利か？

キプロス不動産投資における重要な選択の一つは、個人名義で購入するか、キプロスに登記された法人名義で購入するかです。これは税負担、法的責任、管理の容易さ、相続計画に影響します。個人名義で登録した場合、賃貸収入は年間総所得に応じて0%から35%の累進課税が適用されます。さらにキプロス居住者・本籍者は総所得の75%に対して3%の「特別防衛貢献金（SDC）」を納付する必要があります。医療制度（GESY）への拠出は総収入の2.65%が義務付けられています。

一方、キプロス法人を通じて不動産を登録した場合、賃貸収入は12.5%の固定税率で法人税の対象となります。企業は賃貸収入に対してGESY拠出金を支払いません。オンラインプラットフォームを介した短期賃貸に関連する収入は、事業活動として認められ、SDCが課されずに課税対象となる場合があります。

キャピタルゲイン税（CGT）

CGTは売却による純利益に対して20％の税率で課されます。これは売却価格と当初購入価格の差額から、認められた経費（例：資本的改善費、譲渡手数料）および適用される場合の指数調整を差し引いて算出されます。

個人名義の不動産売却時には、認められた経費を考慮した売却価格と購入価格の差額に対してCGT（20%）が課されます。法人所有の場合、会社もこの税金を支払います。ただし、個人による主たる居住用不動産売却に適用される免税措置は法人には適用されません。維持費や控除による節税効果にも差異があります。個人所有の場合、修繕費・保険料・管理費・ローン利息の一部などが税務上控除対象となります。法人はより広範な控除が認められ、ローンによる全額融資・減価償却費・専門サービス費・保険料・その他の管理費などが対象となります。

責任の面では、法人を通じた不動産所有は強力な保護を提供する。法人格は独立して機能するため、あらゆる請求・債務・リスクは会社の資産に限定される。個人所有の場合、所有者が全責任を負い、個人資産に影響を及ぼすリスクに晒される。個人所有の管理負担は最小限で、 所得税申告書の提出と対応する税金の支払いのみで十分です。一方、会社は会計記録の維持、監査済み報告書の作成、法人税申告書の提出が義務付けられます。個人所有と法人構造の選択は、投資規模、賃貸計画、相続計画、管理の複雑さに関する個人の好みなど、投資家の目標によって異なります。大規模な投資プロジェクトにおいては、キプロス法人を通じた所有権が税制面で効率的であることが多く、責任範囲や資産移転の観点からより高い安全性を提供します。

Regulated United Europeの法務チームは、所有権構造の選択、税務影響の分析、取引の設計、キプロスにおけるマンションや住宅の所有権登録に関する助言と全面的なサポートを提供します。