Aufenthaltsgenehmigung durch den Kauf von Immobilien in Europa

Programme, die es Einzelpersonen ermöglichen, durch den Kauf von Immobilien eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, gibt es in mehreren europäischen Ländern und sie gehören zu den beliebtesten Einwanderungsinstrumenten für Investoren und vermögende Privatpersonen. Solche Programme bieten ausländischen Staatsbürgern im Wesentlichen das Recht auf einen befristeten oder dauerhaften Aufenthalt in einem Land der Europäischen Union, sofern sie Immobilien mit einem bestimmten Mindestwert erwerben und zusätzliche Anforderungen erfüllen. Das Hauptziel dieser Programme ist es, ausländische Direktinvestitionen in die Wirtschaft zu fördern, insbesondere in Sektoren wie Bauwesen, Tourismus und Dienstleistungen. Im Gegenzug erhalten Investoren die Möglichkeit, in dem Land zu leben, sich frei im Schengen-Raum zu bewegen und in einigen Fällen nach einer bestimmten Aufenthaltsdauer die Staatsbürgerschaft zu beantragen.

Jedes Land legt seine eigenen Schwellenwerte und Bedingungen fest. In Zypern beispielsweise können Investoren eine Aufenthaltsgenehmigung durch den Kauf einer Immobilie im Wert von 300.000 € oder mehr erhalten; in Griechenland liegt der Schwellenwert bei 250.000 €. In einigen Ländern ist es möglich, mehrere Immobilien zu erwerben, sofern deren Gesamtwert den festgelegten Mindestbetrag erreicht. Wichtig ist, dass die Immobilie mit den persönlichen Mitteln des Investors und nicht mit einem Darlehen oder Kredit bezahlt wird. Banküberweisungen müssen über verifizierte EU-Finanzinstitute erfolgen, und dem Antrag müssen Dokumente beigefügt werden, die die Herkunft der Mittel bestätigen.

Der Prozess zur Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung umfasst in der Regel mehrere Schritte. Zunächst wählt der Antragsteller eine Immobilie aus und schließt einen Kaufvertrag ab. Anschließend wird die Eigentumsurkunde registriert, woraufhin ein Antragspaket mit dem Reisepass des Antragstellers, dem Kaufnachweis, einem Auszug aus dem Grundbuch, einem Nachweis über eine Krankenversicherung, einem Führungszeugnis und einem Nachweis über die Zahlungsfähigkeit bei den Einwanderungsbehörden eingereicht wird. Nach Prüfung des Antrags und Überprüfung der Herkunft der Mittel stellen die Behörden eine Aufenthaltsgenehmigung mit einer Gültigkeit von einem bis fünf Jahren aus, die verlängert werden kann, wenn die Immobilie behalten wird. Einige Programme ermöglichen die Einbeziehung von Familienangehörigen – Ehepartner, minderjährige Kinder und manchmal auch Eltern.

Es ist zu beachten, dass eine Aufenthaltsgenehmigung nicht unbedingt bedeutet, dass Sie steuerlich ansässig sind. Um steuerlich ansässig zu werden, müssen Sie mindestens 183 Tage im Jahr in dem Land leben und dort Ihren Lebensmittelpunkt haben. Ein wichtiger Vorteil dieser Programme ist die Möglichkeit, sich innerhalb der Schengen-Länder frei zu bewegen. Inhaber einer Aufenthaltsgenehmigung können die meisten europäischen Länder ohne Visum besuchen, Bankkonten eröffnen, medizinische Versorgung in Anspruch nehmen und ihre Kinder in lokalen Schulen unterrichten lassen. Das Verfahren zur Verlängerung einer Aufenthaltsgenehmigung ist in der Regel unkompliziert: Sie müssen lediglich bestätigen, dass Sie noch Eigentümer der Immobilie sind, keine Steuerschulden haben und weiterhin die Bedingungen des Programms erfüllen. In einigen Ländern, wie beispielsweise Portugal und Griechenland, können Sie nach fünf Jahren Daueraufenthalt eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung oder die Staatsbürgerschaft beantragen.

Bis 2025 war die Zahl der europäischen Länder, die „Aufenthaltsgenehmigungen für Immobilien” anbieten, zurückgegangen. Die aktuellen Optionen und wichtigen Ausnahmen sind unten aufgeführt.

Aktive Programme (Immobilien bilden einen unabhängigen oder wesentlichen Teil der Grundlage)

• Griechenland – Golden Visa: Für Investitionen in Immobilien wird eine Aufenthaltsgenehmigung für 5 Jahre erteilt. Die grundlegende Investitionsschwelle bleibt bei 250.000 €, aber für „Premium”-Standorte wie Athen, Thessaloniki und beliebte Inseln wurde die Mindestinvestitionsschwelle auf 800.000 € erhöht. Alternative Investitionsstrukturen sind ebenfalls zulässig, darunter in bestimmten Fällen die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnimmobilien.
• Zypern: Daueraufenthalt (Reg. 6(2)) beim Kauf einer neuen Wohnimmobilie im Wert von 300.000 € (+MwSt.). Bei Erreichen der Preisschwelle sind auch Gewerbeimmobilien zulässig.
• Malta: Malta Permanent Residence Programme (MPRP): Der Kauf einer Immobilie ist nicht die einzige Bedingung, aber ein wesentlicher Bestandteil des Pakets (Kauf einer Immobilie ab 375.000 € oder ein langfristiger Mietvertrag, zuzüglich obligatorischer Beiträge und einer Spende).

Aufenthaltsgenehmigungsprogramme für Immobilien in Europa (2025)

Gesetzliche Anforderungen für Programmteilnehmer (KYC/AML- und Herkunftsnachweisprüfungen)

• Alle Antragsteller werden einer KYC/AML-Prüfung unterzogen, einschließlich der Bestätigung der Herkunft der Finanzmittel.
• Die Investitionen müssen aus legalen Quellen stammen und durch Belege nachgewiesen werden.
• Die Art der Immobilie (Wohn-/Gewerbeimmobilie und Neu-/Gebrauchtimmobilie) hat Einfluss auf die Teilnahmeberechtigung am Programm.
• Die Regeln und Schwellenwerte können sich ändern. Bitte überprüfen Sie daher vor der Antragstellung deren Gültigkeit.

Was sind die Vorteile einer Aufenthaltsgenehmigung in einem Land der Europäischen Union?

Investoren und ihre Familien erhalten eine Reihe von Vorteilen, wenn sie eine Aufenthaltsgenehmigung in einem Land der Europäischen Union erhalten, darunter Rechtsschutz, Freizügigkeit, Steuervorteile und ein hohes Maß an sozialer Stabilität. Dieser Status ebnet den Weg für einen langfristigen Aufenthalt in Europa, erleichtert die Geschäftstätigkeit und stärkt das internationale Ansehen des Inhabers der Aufenthaltsgenehmigung. Der Hauptvorteil einer europäischen Aufenthaltsgenehmigung ist das Recht, sich innerhalb des Schengen-Raums frei zu bewegen. Inhaber einer Aufenthaltsgenehmigung können ohne Visum in die meisten europäischen Länder reisen, was besonders für Unternehmer, Investoren und Personen, die international tätig sind, von Vorteil ist. Darüber hinaus ermöglichen Aufenthaltsgenehmigungen ihren Inhabern, legal im Land zu leben, ein Unternehmen zu führen, Bankkonten zu eröffnen, Immobilien zu erwerben und Zugang zur gesamten Infrastruktur des Binnenmarktes der Europäischen Union zu erhalten.

Inhaber einer Aufenthaltsgenehmigung haben Anspruch auf Zugang zum Bildungs- und Gesundheitssystem des Landes ihrer Wahl. Die Kinder des Investors können zu den gleichen Bedingungen wie Staatsbürger an staatlichen Schulen und Universitäten lernen, und die Krankenversicherung berechtigt sie zu einer hochwertigen Behandlung und Versorgung. In einigen Fällen bestehen Vereinbarungen, die eine medizinische Versorgung in anderen EU-Ländern ermöglichen, was besonders für Familien wichtig ist, die häufig zwischen verschiedenen Ländern reisen. Aus praktischer Sicht ist eine Aufenthaltsgenehmigung der erste Schritt zum Erhalt einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung und der Staatsbürgerschaft der Europäischen Union. Nach mehreren Jahren legalen Aufenthalts können Investoren eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung und anschließend die Staatsbürgerschaft beantragen. Dies gibt ihnen das Recht, in jedem EU-Land zu leben, zu arbeiten und ein Unternehmen zu gründen sowie den Schutz und die konsularische Unterstützung der europäischen Institutionen in Anspruch zu nehmen.

Inhaber einer Aufenthaltsgenehmigung haben Zugang zu einem wirksamen System zum Schutz von Eigentumsrechten und Investitionen. Die EU-Gesetzgebung bietet ein hohes Maß an Rechtssicherheit und garantiert vertragliche Verpflichtungen, wobei sie sowohl auf nationaler als auch auf supranationaler Ebene Rechtsschutz bietet. Dies ist besonders wichtig für Investoren, die Immobilien oder Anteile an europäischen Unternehmen erwerben, da ihr Vermögen durch die institutionellen und gerichtlichen Systeme des Landes, in dem sie sich befinden, geschützt ist.

Viele Länder bieten neuen Einwohnern günstige Steuerregelungen. Dazu gehören ermäßigte Einkommensteuersätze, die Befreiung von der Besteuerung ausländischer Einkünfte und in bestimmten Fällen die Befreiung von der Erbschafts- oder Kapitalertragssteuer. Darüber hinaus vereinfacht der Besitz einer Aufenthaltsgenehmigung die Eröffnung von Bankkonten, die Aufnahme von Krediten und den Zugang zu Finanzdienstleistungen in den Ländern der Europäischen Union und erleichtert so die Integration in das europäische Wirtschaftssystem. Eine europäische Aufenthaltsgenehmigung trägt auch zur Legitimierung von Einkünften bei und bestätigt die Transparenz der Herkunft des Kapitals. Investoren, die durch den Kauf von Immobilien oder die Gründung eines Unternehmens eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten haben, weisen ihre Zahlungsfähigkeit und die Legitimität ihrer Investitionen nach und erhöhen damit das Vertrauen, das ihnen von Banken, Geschäftspartnern und Behörden entgegengebracht wird.

Auch Familienleistungen spielen eine wichtige Rolle. Eine Aufenthaltsgenehmigung ermöglicht es dem Ehepartner und den Kindern des Investors, mit ihm zusammenzuleben, Sozialleistungen in Anspruch zu nehmen und in einer sicheren Umgebung aufzuwachsen. In vielen Fällen erstreckt sich das Programm auch auf die Eltern und bietet so ein wertvolles Mittel, um Stabilität und eine sichere Zukunft für die ganze Familie zu gewährleisten. Ein weiterer Vorteil ist die Möglichkeit der Steuer- und Unternehmensplanung. Mit einem Wohnsitz in Europa können Sie Ihre Vermögensstruktur optimieren, Doppelbesteuerungsabkommen nutzen und Ihr Vermögen vor politischen und wirtschaftlichen Risiken schützen.

Eine Aufenthaltsgenehmigung der Europäischen Union ist mehr als nur eine Aufenthaltsgenehmigung; sie ist ein Instrument, das strategische Stabilität, Sicherheit und Integration in den europäischen Wirtschaftsraum bietet. Sie verbessert das internationale Ansehen des Investors, eröffnet den Zugang zu europäischen Unternehmens- und Innovationsförderprogrammen und bietet Zugang zu einem der stabilsten und transparentesten Rechtssysteme der Welt.

In Ländern der Europäischen Union wird eine Aufenthaltsgenehmigung nicht mehr für „Immobilien” erteilt

• Spanien: Aufenthaltsgenehmigungen für Investitionen in Immobilien werden ab dem 3. April 2025 nicht mehr erteilt (das „Golden Visa”-Programm wird effektiv eingestellt).
• Portugal: Ab Oktober 2023 werden alle Immobilienoptionen ausgeschlossen (Aufenthaltsgenehmigungen für andere Investitionen bleiben bestehen).
• Ungarn: Ende 2024 wurde der direkte Kauf von Wohnimmobilien (500.000 €) als qualifizierende Option aus dem neuen GIP ausgeschlossen. Ab 2025 wird der „Immobilienweg” nicht mehr verfügbar sein.
• Irland: 2023 geschlossen; die Immobilienoption ist nicht verfügbar.

Aufgrund einer Kombination aus politischen, wirtschaftlichen und sozialen Faktoren wurden in einer Reihe von europäischen Ländern Aufenthaltsgenehmigungsprogramme für den Kauf von Immobilien eingestellt, was die neue Politik der Europäischen Union in Bezug auf ausländische Investitionen und Kapitalkontrollen widerspiegelt. Diese Maßnahmen waren in erster Linie eine Reaktion auf den Druck der Europäischen Kommission, des Europäischen Parlaments und der Finanzaufsichtsbehörden, die wiederholt ihre Besorgnis darüber zum Ausdruck gebracht hatten, dass „Golden-Visa”-Programme Risiken für die Sicherheit und Stabilität des EU-Finanzsystems darstellen. Die Regulierungsbehörden haben darauf hingewiesen, dass der Erwerb einer Aufenthaltsgenehmigung durch den Kauf von Immobilien dazu führen könnte, dass Kapital zweifelhafter Herkunft legalisiert, Sanktionen umgangen und Steuern hinterzogen werden. Infolgedessen sahen sich die Länder gezwungen, ihre Haltung zu solchen Investitionsprogrammen zu überdenken, die Überprüfung der Herkunft der Gelder zu intensivieren und die Transparenz der Transaktionen zu verbessern.

Ein weiterer wichtiger Faktor war der Einfluss ausländischer Investitionen auf die heimischen Immobilienmärkte. In Spanien und Portugal beispielsweise führten Aufenthaltsgenehmigungen, die durch den Kauf von Immobilien erteilt wurden, zu einem raschen Anstieg der Preise für Wohnimmobilien, insbesondere in Großstädten und Küstenregionen, wodurch Wohnraum für die lokale Bevölkerung unerschwinglich wurde. Die soziale Unzufriedenheit aufgrund spekulativer Preissteigerungen war einer der Hauptgründe für die Einstellung dieser Programme. Die Regierungen dieser Länder erklärten offiziell, dass ihre Entscheidung darauf abziele, das Recht der Bürger auf bezahlbaren Wohnraum zu schützen und eine weitere Kommerzialisierung des Wohnungsbestands zu verhindern. Auch Fälle von Missbrauch spielten eine wichtige Rolle. In vielen Fällen kauften Investoren Immobilien nur auf dem Papier, ohne die Absicht, in dem Land zu leben. Die Immobilien wurden oft auf Unternehmen oder Zwischenhändler registriert, was es schwierig machte, die tatsächlichen Eigentümer zu überprüfen. Nach Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung wurde die Immobilie oft weiterverkauft, wodurch das Programm selbst zu einem Instrument für fiktive Investitionen wurde. Um solche Situationen zu verhindern, begannen die nationalen Behörden, die Kontrolle über die Eigentumsverhältnisse zu verschärfen und schlossen Immobilien schließlich vollständig aus der Liste der zulässigen Anlageformen aus.

Die neue Sanktionspolitik der Europäischen Union hatte ebenfalls erheblichen Einfluss auf die Entscheidung, das Programm zu streichen. Nach den Ereignissen von 2022 wurden die Kontrollen der Finanzierungsquellen in Europa deutlich verschärft, insbesondere für Bürger aus Ländern, die restriktiven Maßnahmen unterliegen. Der Kauf von Immobilien wurde als einfacher Weg angesehen, Kapital in den legalen Umlauf zu bringen, was bei den Regulierungsbehörden Besorgnis auslöste. Der Ausschluss von Immobilien aus Investitionsprogrammen erhöhte die finanzielle Transparenz und minimierte die Risiken, die mit der Umgehung von Sanktionen verbunden sind. Ein weiteres Argument für die Reformen war der Wunsch, Investitionsströme in reale Wirtschaftssektoren umzulenken. Die europäischen Länder kamen zu dem Schluss, dass der Kauf von Immobilien keine neuen Arbeitsplätze schafft und nicht wesentlich zur Entwicklung von Industrie und Innovation beiträgt. Infolgedessen hat sich der Schwerpunkt auf Investitionen in Technologie-Start-ups, wissenschaftliche Forschung, Fonds und Infrastrukturprojekte verlagert, die wirtschaftliche Erträge generieren und zu nachhaltigem Wachstum beitragen.

Letztendlich war das Aufkommen eines paneuropäischen Trends zu Transparenz, sozialer Gerechtigkeit und verantwortungsbewusstem Investieren der entscheidende Faktor. Die Abschaffung von Aufenthaltsgenehmigungsprogrammen für den Kauf von Immobilien ist Teil der Gesamtstrategie der Europäischen Union zur Verringerung der Vermögensungleichheit und zur Erhöhung der sozialen Stabilität geworden. Die Behörden wollen zeigen, dass eine EU-Aufenthaltsgenehmigung für aktive Investitionen gewährt werden sollte, die einen wirtschaftlichen und sozialen Mehrwert schaffen, und nicht für passive Investitionen in Immobilien. Die Beendigung der Aufenthaltsgenehmigungsprogramme für Immobilien spiegelt somit den Übergang Europas zu einem ausgewogeneren und verantwortungsvolleren Umgang mit ausländischen Investitionen wider. Vorrang haben nun aktive Investitionen, die die wirtschaftliche Entwicklung ankurbeln, das Vertrauen in das Finanzsystem stärken und ein Gleichgewicht zwischen den Interessen ausländischer Investoren und der lokalen Bevölkerung wahren können, anstatt passives Kapital, das sich auf den Wohnimmobiliensektor konzentriert.