Grundsteuern in Griechenland 2025

Obwohl die Immobilienbesteuerung in Griechenland im Jahr 2025 ihre transparente Struktur beibehält und für ausländische Investoren weiterhin attraktiv ist, erfordert sie ein gründliches Verständnis aller geltenden Vorschriften und Steuersätze. Investoren müssen beim Kauf einer Immobilie in Griechenland mit mehreren Arten von Steuern rechnen: Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer, jährliche ENFIA-Steuer und Mieteinkommenssteuer. Auch beim Verkauf oder der Vererbung von Immobilien bestehen bestimmte Verpflichtungen.

Die Steuerbelastung beim Kauf einer Immobilie hängt von der Art der Immobilie ab. Für ältere Immobilien gilt eine Grunderwerbsteuer von 3,09 % des Immobilienwerts oder des objektiven (Steuer-)Werts, wenn die Baugenehmigung vor dem 1. Januar 2006 erteilt wurde. Für Neubauten, deren Baugenehmigung nach dem 1. Januar 2006 erteilt wurde, fällt eine Mehrwertsteuer von 24 % an. Je nach den Merkmalen der Immobilie und dem Kaufvertrag kann der Investor eine günstigere Steuerregelung wählen.

Darüber hinaus müssen Immobilienbesitzer eine Versorgungssteuer entrichten, die über die Stromrechnung erhoben wird. Diese Steuer wird auf der Grundlage des „objektiven Werts” der Immobilie berechnet und liegt zwischen 0,025 % und 0,035 %. Im Jahr 2025 wird die griechische Regierung ein automatisiertes System zur Überprüfung des geschätzten Werts von Immobilien einführen, was sich auf die Steuerbemessungsgrundlage und die nachfolgenden Zahlungen auswirken könnte.

Die wichtigste jährliche Verpflichtung für Immobilienbesitzer in Griechenland ist die ENFIA-Steuer. Sie wird sowohl von natürlichen als auch von juristischen Personen erhoben und hängt von den Eigenschaften der Immobilie ab – Lage, Fläche, Alter und Art des Gebäudes. Der Grundsteuersatz reicht von 2 € bis 16,2 € pro Quadratmeter für Gebäude und von 0,0037 € bis 9,25 € pro Quadratmeter für Grundstücke. Im Jahr 2025 erhalten Eigentümer von versicherten Immobilien Vergünstigungen: Immobilien im Wert von bis zu 500.000 € werden mit einem ermäßigten Steuersatz von 20 % besteuert, während Immobilien, deren Wert über diesem Betrag liegt, mit einem ermäßigten Steuersatz von 10 % besteuert werden, sofern die Versicherung im Vorjahr mindestens drei Monate lang gültig war. Die ENFIA-Zahlungen im Jahr 2025 werden in 12 monatlichen Raten ab März geleistet.

Immobilieneigentümer zahlen außerdem lokale Abgaben, die in ihren Stromrechnungen enthalten sind und die Kosten für die Straßenbeleuchtung und die Müllabfuhr decken. Diese Abgaben liegen zwischen 0,018 € und 0,073 € pro Quadratmeter und können nach Ermessen der Gemeinde jährlich erhöht werden.

Wenn die Immobilie zu Vermietungszwecken genutzt wird, muss der Eigentümer Einkommensteuer zahlen. Für Privatpersonen gelten progressive Steuersätze: 15 % für Einkommen bis zu 12.000 €; 35 % für Einkommen von 12.001 € bis 35.000 €; 37 % für Einkommen von 35.001 € bis 40.000 € und 45 % für Einkommen über 40.000 €. Für juristische Personen gilt ein Körperschaftsteuersatz von 22 %. Im Jahr 2025 wird eine vorübergehende Sonderregelung in Kraft treten: Langfristige Mietverträge für Wohnimmobilien mit einer Fläche von bis zu 120 Quadratmetern, die zuvor nicht kurzfristig vermietet wurden, sind für bis zu 36 Monate von der Einkommensteuer befreit.

Bis Ende 2026 wurde die Kapitalertragssteuer auf den Verkauf von Immobilien für Privatpersonen in Griechenland ausgesetzt, sofern der Verkauf nicht gewerblich erfolgt und nicht mehr als zwei Immobilien in zwei Jahren umfasst. Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien durch juristische Personen werden mit einem Steuersatz von 22 % besteuert.

Bei der Vererbung oder Schenkung von Immobilien hängt die Steuer vom Verwandtschaftsgrad ab. Unmittelbare Familienangehörige (Ehepartner, Kinder, Eltern und Enkelkinder) sind für die ersten 150.000 € steuerfrei, danach gelten Steuersätze zwischen 1 % und 10 %. Für entferntere Verwandte und Dritte gelten höhere Steuersätze, die bis zu 40 % erreichen können.

Ausländische Investoren können Immobilien in Griechenland zu den gleichen Bedingungen wie griechische Staatsbürger erwerben. Darüber hinaus gibt es ein Programm, das Personen, die Immobilien im Wert von 250.000 € oder mehr erwerben, eine Aufenthaltsgenehmigung gewährt, was den griechischen Markt für Investoren besonders attraktiv macht. Beachten Sie, dass alle Änderungen des Immobilienstatus rechtzeitig in Formular E9 angegeben werden müssen, da dieses Formular als Grundlage für die Berechnung der ENFIA-Steuer dient.

Um ENFIA-Steuervorteile zu erhalten, wird empfohlen, die Immobilie zu versichern, beim Kauf sorgfältig zwischen Mehrwertsteuer und Übertragungssteuer zu wählen und die geplante Änderung des geschätzten Wertes zu berücksichtigen, die die Steuerbemessungsgrundlage erhöhen kann. Investoren, die Immobilien zu Vermietungszwecken nutzen, sollten die Anforderungen für Langzeit- und Kurzzeitvermietungen sorgfältig prüfen, da in mehreren Regionen, darunter Athen, Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen eingeführt werden.

Insgesamt verbindet das griechische Steuersystem für 2025 Stabilität und Flexibilität. Es bietet moderate Erwerbssteuersätze, angemessene jährliche Verpflichtungen und Anreize für Eigentümer und Investoren. Mit einer kompetenten Steuerplanung, Versicherung und der Einhaltung aller Meldepflichten bleiben Immobilien in Griechenland eine attraktive Investition und Quelle stabiler Einkünfte.

Steuern beim Kauf von Immobilien in Griechenland

Investoren müssen beim Kauf von Immobilien in Griechenland verschiedene Arten von Steuern und Pflichtabgaben entrichten. Die Höhe hängt von den Eigenschaften der Immobilie, dem Baujahr und dem Transaktionsstatus ab. Die wichtigste Steuer beim Kauf von Immobilien, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen, ist die Grunderwerbsteuer, die mit einem Satz von 3,09 % des Kaufpreises oder des „objektiven Werts” der Immobilie erhoben wird, je nachdem, welcher Wert höher ist. Der Käufer zahlt diese Steuer, bevor die Transaktion im Grundbuch eingetragen wird.

Handelt es sich bei der Immobilie um einen Neubau, für den nach dem 1. Januar 2006 eine Baugenehmigung erteilt wurde, gilt eine Mehrwertsteuer (MwSt.) in Höhe von 24 %. Diese Mehrwertsteuer wird nur auf den Erstverkauf durch den Bauträger erhoben und gilt nicht für nachfolgende Verkäufe. In bestimmten Fällen sind Befreiungen möglich, diese unterliegen jedoch bestimmten Bedingungen und Fristen.

Neben der Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer müssen beim Kauf einer Immobilie auch Notar- und Eintragungsgebühren berücksichtigt werden. Notare berechnen eine Gebühr zwischen 0,8 % und 1,2 % des Immobilienwertes, und die Eintragungsgebühren für die Eintragung der Transaktion in das Grundbuch betragen in der Regel etwa 0,5 %.

Darüber hinaus muss der Käufer eine geringe Gemeindesteuer (TAP) entrichten, die über das Versorgungssystem erhoben und auf der Grundlage des „objektiven Werts” der Immobilie berechnet wird. Der Betrag variiert zwischen 0,025 % und 0,035 %.

Beachten Sie, dass Griechenland im Jahr 2025 ein neues automatisiertes Immobilienbewertungssystem einführen wird, das zu regelmäßigen Überprüfungen der „objektiven Werte” führen wird. Dies kann sich auf die Höhe der zum Zeitpunkt des Kaufs zu zahlenden Steuern sowie auf die späteren jährlichen ENFIA-Steuerzahlungen auswirken.

Die wichtigsten Steueraufwendungen beim Kauf einer Immobilie in Griechenland sind somit: 3,09 % Grunderwerbsteuer für Immobilien ohne Mehrwertsteuer, 24 % Mehrwertsteuer für Neubauten, Notargebühren von bis zu 1 %, Registrierungsgebühren von ca. 0,5 % und die kommunale TAP-Steuer. Insgesamt beläuft sich die Steuerbelastung beim Kauf einer Immobilie in Griechenland einschließlich Nebenkosten in der Regel auf etwa 4-5 % des Immobilienwertes, wenn diese nicht der Mehrwertsteuer unterliegt, und auf bis zu 25 %, wenn der Standard-Mehrwertsteuersatz gilt.

Die Kosten für Rechtsdienstleistungen beim Kauf einer Immobilie in Griechenland hängen von der Komplexität der Transaktion, den Kosten der Immobilie und dem Umfang der Unterstützung ab.
Im Durchschnitt liegen sie zwischen 1 % und 1,5 % des Immobilienpreises.
Ein Anwalt spielt eine wichtige Rolle im Kaufprozess. Er führt eine rechtliche Prüfung der Immobilie durch, analysiert ihre Eigentumsgeschichte, Belastungen, Schulden und rechtlichen Beschränkungen. Außerdem erstellt er einen Entwurf für den Kaufvertrag und vertritt den Kunden vor dem Notar und dem Grundbuchamt.

Zunächst überprüft der Anwalt, ob die Immobilie den gesetzlichen Bestimmungen entspricht und ob die Eigentumsdokumente und Daten in den Registern authentisch sind. Diese Phase dauert je nach Region und Verfügbarkeit der Dokumente zwischen einigen Tagen und zwei Wochen. Anschließend überwacht der Anwalt den Abschluss des Vorvertrags und kontrolliert die Anzahlungs- und Zahlungsmodalitäten. In der letzten Phase sorgt der Anwalt für die Eintragung der Eigentumsrechte im Kataster und den Erhalt aller erforderlichen Unterlagen.

Die Kosten für Rechtsdienstleistungen können variieren, je nachdem, ob es sich bei dem Käufer um einen ausländischen Investor handelt. In solchen Fällen bereitet der Anwalt auch die Steuerunterlagen vor, hilft bei der Beantragung einer griechischen Steuernummer (AFM), eröffnet ein Bankkonto und berät bei Geldtransfers und Devisenkontrollen. Diese Dienstleistungen werden in der Regel separat bezahlt und kosten je nach Komplexität zwischen 300 und 800 Euro.

Im Durchschnitt kostet die Unterstützung bei einer Standard-Kauftransaktion für eine Wohnimmobilie in Griechenland im Wert von rund 300.000 € zwischen 3.000 € und 4.500 €. Wenn die Transaktion Unternehmensbesitz, Miteigentum, eine Hypothek oder den Kauf über eine juristische Person umfasst, können die Kosten für die rechtliche Unterstützung bis zu zwei Prozent des Transaktionsbetrags erreichen.

Rechtliche Dienstleistungen sind daher ein notwendiger Bestandteil zum Schutz der Interessen des Käufers beim Kauf einer Immobilie in Griechenland. Ein kompetenter Anwalt gewährleistet die Rechtmäßigkeit und Transparenz der Transaktion und verhindert mögliche Risiken im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie. Dadurch wird die Wahrscheinlichkeit von Streitigkeiten und zusätzlichen Kosten in der Zukunft verringert.

Die Kosten für Notariatsdienstleistungen beim Kauf einer Immobilie in Griechenland

Die Notargebühren werden als Prozentsatz des vertraglichen oder „objektiven” Wertes der Immobilie festgelegt und sind durch die geltende Gesetzgebung geregelt. Im Durchschnitt liegen die Notargebühren zwischen 0,8 % und 1,2 % des Immobilienwertes. Die Mindestgebühr ist gesetzlich festgelegt und umfasst die Notargebühr für die Erstellung und Beglaubigung des Kaufvertrags sowie die Kosten für die Erstellung zusätzlicher Dokumente, Auszüge und Beglaubigungen.

Der Hauptteil der Notargebühren wird nach einer progressiven Skala berechnet: 0,8 % der ersten 120.000 € des Immobilienwerts zuzüglich etwa 0,7 % des Betrags, der diesen Schwellenwert übersteigt. Diese Berechnung basiert auf dem im Vertrag angegebenen Wert. Ist jedoch der steuerliche (objektive) Wert höher, werden die Notargebühren auf der Grundlage dieses Wertes berechnet.

Zusätzlich zum Grundhonorar berechnet der Notar feste Verwaltungskosten für die Ausstellung von Auszügen, die Beglaubigung von Kopien und die Vorbereitung von Begleitdokumenten. Diese Kosten liegen in der Regel zwischen 250 € und 500 €. Der Käufer zahlt die staatlichen Notargebühren, die in dem bei Vertragsunterzeichnung zu zahlenden Gesamtbetrag enthalten sind.

Zusätzliche Kosten kommen zu den Notargebühren hinzu, wenn die Transaktion einen Hypothekarkredit, die Ausfertigung von Vollmachten oder die Hinzuziehung eines Dolmetschers umfasst. Dolmetscherdienste kosten in der Regel 100 bis 200 €, die Ausfertigung einer Vollmacht oder die Beglaubigung von Bankunterlagen kostet etwa 150 bis 250 €.

Beim Kauf einer Immobilie im Wert von 300.000 € in Griechenland belaufen sich die Notargebühren somit auf etwa 2.400 € bis 3.600 €, einschließlich aller damit verbundenen Gebühren und Verwaltungskosten. Diese Kosten werden am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags bezahlt. Ohne die Beteiligung eines Notars kann die Transaktion in Griechenland nicht rechtlich anerkannt werden, da die notarielle Beglaubigung ein obligatorischer Bestandteil der Eigentumsübertragung ist.

Die Kosten für die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers beim Kauf einer Immobilie in Griechenland

Die Kosten für die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers werden durch die Marktpraxis geregelt und liegen in der Regel zwischen 2 % und 3 % des endgültigen Kaufpreises der Immobilie. Die Provision wird in der Regel vom Käufer bezahlt, aber die Parteien können vereinbaren, die Kosten zwischen Verkäufer und Käufer aufzuteilen. Immobilienagenturen in Griechenland bieten in der Regel Dienstleistungen wie die Auswahl geeigneter Immobilien, die Organisation von Besichtigungen, Verhandlungen mit Eigentümern, die Überprüfung des Marktwerts, die Vorbereitung von Angeboten und die Koordination der Transaktion bis zur notariellen Beglaubigung an.

Auf dem griechischen Markt wird die Maklerprovision erst nach Unterzeichnung des Vor- oder Hauptkaufvertrags berechnet. Der durchschnittliche Provisionssatz beträgt 3 % für Immobilien mit einem Wert von bis zu 250.000 € und kann für teurere Immobilien oder Anlageimmobilien bis zu 2 % betragen. In einigen Urlaubsgebieten wie Kreta, Rhodos und Santorin kann die Provision aufgrund der hohen Nachfrage und des begrenzten Angebots bis zu 4 % betragen.

Darüber hinaus können Makler eine feste Gebühr für Dienstleistungen wie die Vorbereitung von Dokumenten, Verhandlungen mit einem Notar und die Unterstützung von Kunden bei der Beantragung einer Steuernummer erheben. Solche zusätzlichen Dienstleistungen kosten in der Regel zwischen 300 € und 800 €.

Beachten Sie, dass Immobiliengeschäfte in Griechenland einer Lizenzpflicht unterliegen und nur akkreditierte Agenturen Parteien bei Immobilientransaktionen vertreten dürfen. Seriöse Agenturen bieten in ihrer Provision eine vollständige Transaktionsunterstützung an, einschließlich der Hilfe beim Ausfüllen von Steuer- und Bankunterlagen sowie der Unterstützung von der ersten Immobilienauswahl bis zur Eintragung des Eigentums im Grundbuch.

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses im Wert von 300.000 € müssen Käufer je nach Region und Leistungsumfang der Agentur mit Kosten zwischen 6.000 € und 9.000 € für die Dienstleistungen eines Maklers rechnen. Bei Investitionstransaktionen, die mehrere Immobilien oder Gewerbeimmobilien umfassen, kann die Provision ausgehandelt und bei großen Investitionen reduziert werden.
Somit sind die Kosten für die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers in Griechenland ein bedeutender, aber unvermeidbarer Teil der Transaktion. Diese Dienstleistungen bieten Käufern professionelle Unterstützung, transparente Verfahren und minimierte rechtliche und marktbezogene Risiken.

Der Besitz von Immobilien in Griechenland ist mit der Verpflichtung verbunden, jährliche Steuern und Gebühren auf nationaler und lokaler Ebene zu entrichten. Die wichtigste Steuer, die für alle Eigentümer gilt, ist die einheitliche Grundsteuer ENFIA. Sie wird auf der Grundlage der in der E9-Erklärung angegebenen Daten berechnet und hängt von den Merkmalen der Immobilie ab – Lage, Fläche, Bauart, Baujahr, Zustand und Bewertungszone.

Die ENFIA-Steuer besteht aus zwei Teilen: der Grundsteuer und der Zusatzsteuer. Der Grundsteueranteil wird für jede Immobilie auf der Grundlage ihrer Fläche und ihres Steuerwerts berechnet. Der Grundsteuersatz liegt zwischen 2 € und 16,2 € pro Quadratmeter für Gebäude und zwischen 0,0037 € und 9,25 € pro Quadratmeter für Grundstücke. Für Wohnungen und Wohngebäude erhöht sich der Satz je nach Flächenkategorie und Alter des Gebäudes. Eine zusätzliche Steuer wird erhoben, wenn der Gesamtsteuerwert aller Immobilien eines Eigentümers einen festgelegten Schwellenwert überschreitet, in der Regel 400.000 €.

Seit 2025 bietet Griechenland Eigentümern versicherter Immobilien ein Steuerrückerstattungsprogramm an. Wenn eine Immobilie im Vorjahr mindestens drei Monate lang versichert war, wird die ENFIA-Steuer für Immobilien mit einem Wert von bis zu 500.000 € um 20 % und für Immobilien mit einem Wert über diesem Schwellenwert um 10 % reduziert. Dieses Programm ermutigt Eigentümer, ihre Immobilie zu versichern, wodurch sich ihre Steuerlast und ihre Risiken verringern.

Die ENFIA-Steuerzahlungen im Jahr 2025 erfolgen in 12 gleichen monatlichen Raten, beginnend im März. Die Eigentümer werden über das elektronische System myAADE über den fälligen Betrag informiert und können die Zahlungen online oder über griechische Banken vornehmen.

Zusätzlich zur ENFIA-Steuer zahlen Immobilienbesitzer lokale Steuern und Gebühren, die in den Stromrechnungen enthalten sind. Diese Gebühren finanzieren kommunale Dienstleistungen wie Straßenbeleuchtung, Reinigung und Müllabfuhr. Diese Gebühren variieren je nach Gemeinde, liegen jedoch in der Regel zwischen 0,018 € und 0,073 € pro Quadratmeter und Jahr.

Beachten Sie, dass Griechenland im Jahr 2025 ein neues automatisiertes Immobilienbewertungssystem einführen wird, das eine regelmäßige Überprüfung der „objektiven Werte” ermöglicht. Dies kann zu einer Erhöhung der Steuerbemessungsgrundlage und damit des jährlichen Steuerbetrags für Immobilien in prestigeträchtigen Gegenden oder Touristengebieten führen.

Somit sind Immobilienbesitzer in Griechenland verpflichtet, jährlich die ENFIA-Steuer und lokale Versorgungsgebühren zu zahlen. Die gesamte Steuerbelastung, einschließlich aller obligatorischen Zahlungen, liegt in der Regel zwischen 0,1 % und 0,3 % des Marktwerts der Immobilie pro Jahr, abhängig von der Region, der Immobilienkategorie und der Bewertung. Die regelmäßige Zahlung dieser Steuern gewährleistet das rechtmäßige Eigentum, das Ausbleiben von Strafen und die Möglichkeit, die Immobilie in Zukunft ungehindert zu veräußern.

Steuern auf kurzfristige Immobilienvermietungen in Griechenland

Kurzfristige Immobilienvermietungen unterliegen besonderen Steuerregeln und gelten für die Steuerbehörden als Einkommensquelle, die angegeben werden muss. Eine kurzfristige Vermietung ist definiert als eine Vermietung von bis zu 90 Tagen (oder bis zu 60 Tagen auf dünn besiedelten Inseln) über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com. Um legal zu arbeiten, müssen Immobilienbesitzer ihre Immobilien im Register für kurzfristige Vermietungen eintragen lassen und eine Registrierungsnummer erhalten. Diese Nummer muss in Anzeigen und Verträgen angegeben werden.

Einkünfte aus Kurzzeitvermietungen werden nach einem progressiven Steuersatz besteuert. Für Privatpersonen betragen die Steuersätze 15 % für Jahreseinkünfte bis zu 12.000 €, 35 % für Einkünfte zwischen 12.001 € und 35.000 € und 45 % für Einkünfte über 35.000 €. Wenn ein Eigentümer systematisch mehrere Immobilien vermietet, können die Steuerbehörden diese Tätigkeit als unternehmerisch einstufen. Diese Einstufung bringt die Verpflichtung zur Zahlung von Einkommensteuer in Höhe von 22 % und Beiträgen zum Sozialversicherungssystem mit sich.

Ab 2025 gelten für Eigentümer, die Kurzzeitunterkünfte vermieten, zusätzliche Anforderungen. Immobilien mit einer Fläche von mehr als 80 Quadratmetern können nur registriert werden, wenn sie den Brandschutz- und Gesundheitsvorschriften entsprechen. Darüber hinaus ist die Anzahl der Immobilien, die ein einzelner Eigentümer vermieten darf, begrenzt. In touristischen Gebieten, insbesondere in Athen und auf den Inseln, führen die Gemeinden Beschränkungen für die Anzahl der Kurzzeitmietobjekte ein, um einen Anstieg der Immobilienpreise zu verhindern.

Einkünfte aus Kurzzeitvermietungen müssen jährlich auf dem Steuererklärungsformular E1 angegeben werden. Die Plattform, über die die Vermietung erfolgt, muss die Transaktionsdetails an die Steuerbehörden melden. Alle Zahlungen von Mietern müssen auf ein beim griechischen Steuersystem registriertes Bankkonto erfolgen, um Transparenz und Kontrolle zu gewährleisten.

Zusätzlich zur Einkommensteuer müssen Immobilienbesitzer eine Kurtaxe entrichten, wenn sie ihre Immobilie über eine lizenzierte Agentur vermieten oder wenn sie Hoteldienstleistungen gleichwertig ist. Diese Steuer liegt zwischen 0,50 € und 4 € pro Nacht, je nach Kategorie und Größe der Immobilie. Wenn der Eigentümer selbstständig wirbt und keine zusätzlichen Dienstleistungen wie Reinigung, Verpflegung oder Transport anbietet, wird die Kurtaxe in der Regel nicht erhoben.

Zu beachten ist auch die Verpflichtung zur Zahlung der jährlichen ENFIA-Steuer, die unabhängig von der Nutzung der Immobilie gilt. Einkünfte aus Kurzzeitvermietungen befreien Eigentümer nicht von der Zahlung von Grundsteuern oder lokalen Versorgungsgebühren.

Kurzzeitvermietungen von Immobilien in Griechenland können zwar rentabel sein, erfordern jedoch die strikte Einhaltung steuerlicher und administrativer Vorschriften. Für Privatpersonen liegt die Steuerbelastung in der Regel zwischen 15 % und 35 % des Nettoeinkommens, zuzüglich Versorgungsgebühren und Meldepflichten.
Die Nichteinhaltung der Registrierungsvorschriften oder die Nichtabgabe einer Erklärung kann zu Geldstrafen von bis zu 5.000 € und zum vorübergehenden Ausschluss der Immobilie aus dem System der kurzfristigen Vermietung führen.

Steuern auf langfristige Immobilienvermietungen in Griechenland

Langfristige Immobilienvermietungen werden durch die Steuergesetzgebung als Einkommensquelle geregelt, die in der jährlichen Steuererklärung angegeben werden muss. Eine langfristige Vermietung gilt als Vermietung von mehr als 90 Tagen auf der Grundlage eines schriftlichen Vertrags, der im elektronischen Steuersystem myAADE registriert ist. Für Vermieter bildet ein solcher Vertrag die Grundlage für die Berechnung der Einkommensteuer und bietet Rechtsschutz im Falle von Streitigkeiten mit Mietern.

Einkünfte aus langfristigen Vermietungen werden ähnlich wie bei kurzfristigen Vermietungen nach einem progressiven Steuersatz besteuert. Für Privatpersonen gelten im Jahr 2025 folgende Sätze: 15 % für Jahreseinkünfte bis zu 12.000 €; 35 % für Einkünfte zwischen 12.001 € und 35.000 €; und 45 % für Einkünfte über 35.000 €. Wenn ein Eigentümer jedoch mehrere Immobilien vermietet und sein Gesamteinkommen die festgelegten Grenzen überschreitet, können die Steuerbehörden seine Tätigkeit als unternehmerisch einstufen. Dies hat zur Folge, dass er Einkommensteuer in Höhe von 22 % sowie zusätzliche Sozialabgaben zahlen muss.

Für juristische Personen, die Immobilien besitzen und Mieteinnahmen erzielen, gilt ein Körperschaftsteuersatz von 22 %. In diesem Fall sind Ausgaben für die Instandhaltung und Pflege der Immobilie steuerlich absetzbar, was eine Steueroptimierung ermöglicht.

Griechenland hat für 2025 eine Vorzugsregelung eingeführt, um Langzeitmieten zu fördern. Wenn ein Eigentümer einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von mindestens 36 Monaten für eine Immobilie mit einer Fläche von bis zu 120 Quadratmetern abschließt, die nicht kurzfristig vermietet wurde, kann er für bis zu drei Jahre von der Einkommensteuer befreit werden. Diese Maßnahme zielt darauf ab, das Angebot an erschwinglichem Wohnraum für Einheimische zu erhöhen und den Druck auf den Markt für Kurzzeitvermietungen zu verringern.

Alle Mieteinnahmen müssen auf dem Steuererklärungsformular E1 angegeben werden.
Zahlungen von Mietern sollten am besten über ein beim griechischen Steuersystem registriertes Bankkonto erfolgen, da die Verwendung von Bargeld eingeschränkt ist und Fragen seitens der Steuerbehörden aufwerfen kann.
Zusätzlich zur Einkommensteuer zahlen Immobilienbesitzer weiterhin die ENFIA-Grundsteuer und lokale Gebühren, die jährlich in den Stromrechnungen enthalten sind. Diese Steuern sind nicht davon abhängig, ob die Immobilie vermietet ist, und werden auf der Grundlage ihres „objektiven Werts” berechnet.

Somit ist die langfristige Vermietung von Immobilien in Griechenland eine stabile Einnahmequelle. Die Steuerbelastung für Privatpersonen liegt je nach Höhe des Gewinns zwischen 15 % und 45 %. Durch die ordnungsgemäße Registrierung des Vertrags und die Einhaltung der Bedingungen der Vorzugsregelung können Eigentümer ihre Steuerverbindlichkeiten erheblich reduzieren und gleichzeitig legal Einkünfte erzielen. Dies gewährleistet die Transparenz der Transaktion und den Schutz der Eigentumsrechte.

Steuern auf den Verkauf von Immobilien in Griechenland

Der Verkauf von Immobilien in Griechenland unterliegt mehreren Steuern, die vom Status des Verkäufers, der Besitzdauer der Immobilie und der Eigentumsform abhängen. Die wichtigste Steuer auf die Veräußerung von Immobilien ist die Kapitalertragssteuer, die anfällt, wenn der Verkaufspreis den im ursprünglichen Vertrag festgehaltenen Kaufpreis übersteigt.

Nach der geltenden Gesetzgebung beträgt der Kapitalertragsteuersatz für Privatpersonen in Griechenland 15 %. Seit 2014 wurde seine Anwendung jedoch mehrfach ausgesetzt, um den Immobilienmarkt anzukurbeln. Ab 2025 bleibt die Steuer vorübergehend bis Ende 2026 ausgesetzt. Das bedeutet, dass Privatpersonen, die Immobilien verkaufen, keine Kapitalertragsteuer zahlen, sofern der Verkauf nicht gewerblich ist und nicht mehr als zwei Immobilien innerhalb von zwei Jahren umfasst.

Für juristische Personen, die Immobilien verkaufen, gilt ein Einkommensteuersatz von 22 %. Die Steuerbemessungsgrundlage wird als Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Buchwert der Immobilie berechnet, wobei Abschreibungen und dokumentierte Verbesserungskosten berücksichtigt werden.

Bei Abschluss der Transaktion zahlt der Käufer je nach den Eigenschaften der Immobilie eine Übertragungssteuer (3,09 %) oder Mehrwertsteuer (24 %), diese Kosten sind jedoch nicht in den Steuerverbindlichkeiten des Verkäufers enthalten. Der Verkäufer ist für die Zahlung aller Gebühren im Zusammenhang mit der Beseitigung von Belastungen und der Beschaffung von Steuerkonformitätsbescheinigungen und einem Energieausweis für die Immobilie verantwortlich. Ohne diese Bescheinigungen kann die Transaktion nicht registriert werden.

Beim Verkauf von Immobilien ist außerdem eine Stempelsteuer für die Eintragung des Vertrags im Kataster zu entrichten. Diese Steuer beträgt in der Regel etwa 0,5 % des Transaktionswerts und wird zusammen mit den Notargebühren gezahlt.

Wenn die Immobilie geerbt oder geschenkt wurde, ist der Verkäufer von der Kapitalertragssteuer auf den späteren Verkauf befreit, sofern seit dem Erwerb des Eigentums mindestens fünf Jahre vergangen sind.

Ist der Verkäufer im Ausland ansässig, hängen seine Steuerpflichten davon ab, ob Griechenland ein Doppelbesteuerungsabkommen mit seinem Wohnsitzland hat. Ist dies der Fall, werden Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien nur in Griechenland besteuert.

Somit sind Privatpersonen, die 2025 Immobilien in Griechenland verkaufen, effektiv von der Kapitalertragssteuer befreit, was Kauf- und Verkaufstransaktionen rentabler macht.
Für Unternehmen gilt jedoch weiterhin der Gewinnsteuersatz von 22 % sowie die Verpflichtung, Finanzierungsquellen und Ausgaben nachzuweisen. Mit dem Verkauf von Immobilien sind zusätzliche Kosten für einen Notar, die Registrierung und die Beschaffung technischer Zertifikate verbunden, aber die Gesamtsteuerbelastung in Griechenland ist nach wie vor eine der moderatesten in Südeuropa. Dies unterstützt das Interesse der Investoren am griechischen Markt.

Steuern auf den Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen in Griechenland

Der Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen in Griechenland im Jahr 2025 unterliegt der Steuergesetzgebung, die je nach Art der Transaktion, Dauer des Eigentums und Herkunft der Immobilie mehrere mögliche Steuerpflichten vorsieht. Die wichtigste Steuer für Privatpersonen, die Immobilien verkaufen, ist die Kapitalertragssteuer; ihre Anwendung ist jedoch derzeit ausgesetzt, was den Verkauf für private Eigentümer besonders vorteilhaft macht.

In Griechenland wurde die Kapitalertragssteuer auf einen Satz von 15 % festgesetzt, berechnet als Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis, bereinigt um Inflation und Kosten für Immobilienverbesserungen. Die Regierung hat die Aussetzung jedoch bis Ende 2026 verlängert. Somit sind Privatpersonen im Jahr 2025 von der Zahlung der Kapitalertragsteuer auf den Verkauf von Immobilien befreit, wenn die Immobilie nicht für geschäftliche Zwecke genutzt wurde und sie die Grenze von zwei Verkäufen in zwei Jahren nicht überschritten haben.

Gleichzeitig muss der Verkäufer das rechtmäßige Eigentum an der Immobilie und die Abwesenheit von Schulden gegenüber den Steuerbehörden bestätigen. Vor Abschluss der Transaktion muss eine Steuerkonformitätsbescheinigung (φορολογική ενημερότητα) eingeholt werden, da der Notar ohne diese den Kauf- und Verkaufsvertrag nicht registrieren kann.

Darüber hinaus trägt der Verkäufer die Kosten für die Vorbereitung der erforderlichen Dokumente, darunter ein Energieausweis, ein Katasterauszug und eine Bescheinigung über die Begleichung aller ausstehenden Versorgungsrechnungen. Die Gesamtkosten für die Vorbereitung der Transaktion liegen in der Regel zwischen 500 und 1.000 Euro.

Wenn die Immobilie geerbt oder geschenkt wurde, ist der Verkauf steuerfrei, wenn seit dem Erwerb des Eigentums mindestens fünf Jahre vergangen sind.
Ausländische Staatsbürger, die nicht in Griechenland steuerlich ansässig sind, werden in Griechenland nur dann auf Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien besteuert, wenn zwischen Griechenland und dem Wohnsitzland ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Befreiung von der Kapitalertragssteuer nicht bedeutet, dass keine anderen Verpflichtungen bestehen. Der Verkäufer muss die Einkünfte aus dem Verkauf weiterhin in seiner Steuererklärung angeben, um den Geldfluss zu bestätigen und Fragen zur Herkunft des Kapitals zu vermeiden.

Somit befinden sich Personen, die im Jahr 2025 Immobilien in Griechenland verkaufen, in einer günstigen Position, da die Kapitalertragsteuer vorübergehend nicht anfällt und sie den vollen Betrag aus dem Verkauf ohne Steuerabzüge erhalten können. Allerdings müssen alle administrativen Anforderungen erfüllt sein, darunter die Bestätigung, dass keine ausstehenden Schulden bestehen, die Einholung eines Energieausweises und die Eintragung der Transaktion im Grundbuch. Diese Verfahren machen den griechischen Immobilienmarkt besonders attraktiv für private Investoren und Eigentümer, die einen Verkauf mit minimaler Steuerbelastung planen.

Steuern auf den Verkauf von Immobilien durch ein Unternehmen in Griechenland

Der Verkauf von Immobilien durch ein Unternehmen in Griechenland unterliegt der Körperschaftsteuer, die im Jahr 2025 22 % beträgt. Im Gegensatz zu Privatpersonen, für die die Kapitalertragsteuer vorübergehend ausgesetzt wurde, müssen Unternehmen Steuern auf die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Buchwert der Immobilie zahlen, angepasst um Abschreibungen und nachgewiesene Verbesserungskosten.

Bei der Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage kann ein Unternehmen alle direkt mit der Immobilie verbundenen Kosten in seine Ausgaben einbeziehen – einschließlich Reparaturen, Renovierungen, Versicherungen, Nebenkosten und Dienstleistungen von Verwaltungsgesellschaften –, sofern diese angegeben und dokumentiert wurden. Die während des Verkaufs anfallenden Kosten für Notar- und Registrierungsdienstleistungen können ebenfalls abgezogen werden.

Wenn die Immobilie als Investitionsvermögen erworben und in der Bilanz des Unternehmens zu Anschaffungskosten ausgewiesen wurde, wird nur der tatsächliche Gewinn aus dem Verkauf besteuert. Beim Verkauf verlustbringender Immobilien (wenn der Verkaufspreis unter dem Buchwert liegt) wird keine Steuer erhoben, und der Verlust kann auf nachfolgende Steuerperioden vorgetragen und zur Verringerung künftiger Gewinne verwendet werden.

Zusätzlich zur Körperschaftsteuer müssen Unternehmen, die gewerbliche Immobilien oder mehrwertsteuerpflichtige Immobilien verkaufen, Mehrwertsteuer in Höhe von 24 % berechnen und abführen. Ist die Immobilie jedoch älter als 15 Jahre oder nicht neu gebaut, entfällt die Mehrwertsteuer, und die Transaktion unterliegt nur einer vom Käufer zu entrichtenden Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,09 %.

Der Verkauf von Immobilien erfordert eine Bestätigung der Steuerkonformität des Unternehmens und eine Bescheinigung, aus der hervorgeht, dass keine ausstehenden Schulden gegenüber Steuerbehörden oder Sozialkassen bestehen. Ohne diese Bescheinigungen kann der Notar die Transaktion nicht im Grundbuch eintragen. Ein Energieausweis und ein technischer Pass für die Immobilie sind ebenfalls erforderlich.

Gehört die Immobilie einem ausländischen Unternehmen mit einer ständigen Vertretung in Griechenland, werden die Einkünfte aus dem Verkauf der Immobilie wie üblich besteuert. Bei Unternehmen ohne Vertretung wird eine Quellensteuer in Höhe von 15 % einbehalten, sofern ein internationales Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung nichts anderes vorsieht.

Wenn ein Unternehmen Immobilien in Griechenland verkauft, sind die wichtigsten Steuern daher die Körperschaftssteuer, die mit einem Satz von 22 % erhoben wird, und in einigen Fällen die Mehrwertsteuer (MwSt.), die auf Neubauten mit einem Satz von 24 % erhoben wird. Dank der Möglichkeit, Ausgaben abzuziehen und Verluste vorzutragen, kann die Steuerlast optimiert werden. Solange alle Formalitäten eingehalten und die Buchhaltung korrekt geführt wird, bleibt der Verkauf von Immobilien über eine juristische Person in Griechenland eine legale und kostengünstige Möglichkeit, Vermögenswerte zu liquidieren.