Grundsteuern in Estland 2025/2026

Steuern beim Kauf von Immobilien in Estland

Der Kauf von Immobilien in Estland im Jahr 2025 ist mit einem relativ einfachen und transparenten Steuersystem verbunden, was das Land zu einem der attraktivsten Länder der Europäischen Union für Investitionen in Wohn- und Gewerbeimmobilien macht. Im Gegensatz zu den meisten europäischen Ländern erhebt Estland keine Grunderwerbsteuer. Anstelle der Zahlung eines Prozentsatzes des Transaktionswerts fallen für den Käufer nur Fixkosten an, darunter eine staatliche Gebühr für die Eintragung des Eigentums im Grundbuch und Notardienstleistungen. Diese Gebühr beträgt in der Regel etwa 64 € für die Einreichung eines Registrierungsantrags, während die Notargebühren vom Transaktionswert und der Komplexität des Vertrags abhängen.

Beim Kauf einer neuen Immobilie oder eines Objekts im Zusammenhang mit unternehmerischer Tätigkeit kann Mehrwertsteuer (MwSt.) anfallen. Ab 2025 beträgt der Standard-Mehrwertsteuersatz in Estland 24 %. Privatpersonen, die eine Immobilie für den persönlichen Gebrauch erwerben, müssen in der Regel keine Mehrwertsteuer entrichten, beim Kauf von Gewerbeimmobilien oder Neubauten ist diese jedoch im Preis enthalten. Dies sollte bei der Budgetplanung für die Transaktion berücksichtigt werden, insbesondere wenn die Immobilie über eine juristische Person zum Zwecke der späteren Vermietung oder des Verkaufs erworben wird.

Das Steuersystem hängt nicht von der Staatsangehörigkeit oder dem Status des Käufers ab. Nichtansässige können Immobilien in Estland zu den gleichen Bedingungen wie Ansässige erwerben, ohne dass zusätzliche Steuern oder Beschränkungen gelten. Ausnahmen können nur für bestimmte Bereiche im Zusammenhang mit der nationalen Sicherheit oder landwirtschaftlichen Flächen gelten, aber solche Fälle sind selten. Gleichzeitig sollten ausländische Käufer nicht nur die direkten Kosten des Kaufs berücksichtigen, sondern auch ihre zukünftigen Steuerpflichten im Zusammenhang mit dem Besitz und Verkauf der Immobilie.

Zusätzlich zum Kaufpreis müssen Investoren die jährlichen Kosten für die Instandhaltung der Immobilie und die Zahlung der Grundsteuer berücksichtigen. Beim Verkauf der Immobilie kann eine Kapitalertragssteuer anfallen. Ab 2025 beträgt der Einkommensteuersatz in Estland 22 %. Dies gilt für Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien – die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis, bereinigt um dokumentierte Ausgaben. Für estnische Einwohner gibt es jedoch Ausnahmen – beispielsweise ist beim Verkauf einer Wohnimmobilie, die als Hauptwohnsitz des Eigentümers genutzt wurde, keine Kapitalertragsteuer zu zahlen. Nichtansässige, die in Estland gelegene Immobilien verkaufen, unterliegen ebenfalls der Besteuerung in Estland, unabhängig von ihrem Wohnsitzland.

Wenn die erworbene Immobilie zu Vermietungszwecken genutzt wird, werden die Mieteinnahmen je nach Steuerstatus des Eigentümers mit einem Steuersatz von 20–22 % besteuert. Für in Estland registrierte juristische Personen ist die Steuer nur bei Ausschüttung von Gewinnen zu entrichten, was die Nutzung einer Gesellschaft für den langfristigen Immobilienbesitz und die Reinvestition von Erträgen vorteilhaft macht. Bei natürlichen Personen wird die Steuer vom Bruttoeinkommen einbehalten, aber bestätigte Instandhaltungs- und Reparaturkosten können berücksichtigt werden.

Beim Kauf einer Immobilie in Estland fallen für den Käufer also keine hohen Transaktionssteuern an. Die Hauptkosten beschränken sich auf Notar- und Registrierungsgebühren, und die späteren Steuerpflichten beziehen sich hauptsächlich auf die Grundsteuer und mögliche Einkommenssteuern beim Verkauf oder der Vermietung der Immobilie. Estland bietet ausländischen Investoren ein transparentes und digitalisiertes Registrierungs- und Steuersystem, das die Vorhersehbarkeit der Kosten und ein hohes Maß an Schutz der Eigentumsrechte gewährleistet. Eine Steueroptimierung kann durch die Wahl der geeigneten Eigentumsstruktur – als Privatperson oder über eine registrierte Gesellschaft – je nach Zweck des Kaufs erreicht werden.

Selbstverständlich! Hier finden Sie eine umfassende HTML-Tabelle, die die wichtigsten Steuern und Kosten für Immobilien in Estland zusammenfasst, basierend auf dem von Ihnen bereitgestellten Text. Sie können sie nach dem einleitenden Absatz unter der Überschrift „Steuern beim Kauf von Immobilien in Estland” einfügen.

Die Kosten für Rechts- und Notariatsdienstleistungen beim Kauf von Immobilien in Estland bleiben im Vergleich zu den meisten Ländern der Europäischen Union moderat

Im Jahr 2025 werden diese Gebühren im Vergleich zu den meisten Ländern der Europäischen Union moderat bleiben. Diese Gebühren bestehen aus zwei Hauptkomponenten: der Beglaubigung der Transaktion durch einen Notar und der rechtlichen Unterstützung, einschließlich der Überprüfung der Immobilie, der Vorbereitung des Kaufvertrags und der Eintragung der Eigentumsrechte.

Notarielle Dienstleistungen sind für alle Immobilientransaktionen in Estland obligatorisch, da der Notar den Vertrag beglaubigt, die Identität der beteiligten Parteien überprüft, die relevanten Daten in das Grundbuch einträgt und die Rechtsgültigkeit der Transaktion sicherstellt. Die Höhe der Notargebühren hängt vom Wert der Immobilie ab und wird durch eine genehmigte Tarifskala geregelt. Im Durchschnitt liegen die Notargebühren zwischen 0,02 % und 0,70 % des Transaktionspreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Für eine Immobilie im Wert von 300.000 € betragen die Notargebühren in der Regel insgesamt 1.000 bis 1.500 €.

Zusätzlich zur Notargebühr fallen Kosten für die rechtliche Begleitung der Transaktion an. Dazu gehören die Prüfung der Eigentumsunterlagen, die Überprüfung des Status der Immobilie im Grundbuch, die Ermittlung möglicher Belastungen, Schulden oder rechtlicher Beschränkungen sowie die Vorbereitung und Koordinierung des Kaufvertragsentwurfs. Die Rechtsberatung für eine Standardtransaktion kostet etwa 0,5 % des Immobilienwertes – bei einer Immobilie im Wert von 300.000 € sind das etwa 1.500 €.
Wenn ein ausländischer Käufer beteiligt ist, der Kauf über eine juristische Person erfolgt oder beglaubigte Übersetzungen von Dokumenten erforderlich sind, können die Kosten etwas höher ausfallen.
Darüber hinaus fallen eine staatliche Gebühr für die Eintragung des Eigentums im Grundbuch – ein Festbetrag von etwa 64 € – sowie Kosten für die Übersetzung und Beglaubigung ausländischer Dokumente an, die sich im Durchschnitt auf etwa 100 bis 300 € belaufen.

Beim Kauf einer Immobilie in Estland im Wert von 300.000 € belaufen sich die gesamten Rechts- und Notarkosten daher auf etwa 2.500–3.000 €. Dieser Betrag umfasst die vollständige rechtliche Unterstützung, Notardienstleistungen und die Eintragung der Eigentumsrechte. Bei komplexeren Transaktionen, wie dem Kauf über ein Unternehmen, mit Hypothekenfinanzierung oder mit mehreren Eigentümern, können die Kosten auf 3.500 bis 4.000 € steigen – was nach europäischen Maßstäben immer noch ein moderater Betrag ist.

In Estland spielt die rechtliche Unterstützung eine wichtige Rolle beim Schutz der Interessen des Käufers, bei der Gewährleistung der Transparenz der Transaktion und der Richtigkeit aller Dokumente sowie bei der Gewährleistung der Sicherheit der Eigentumsübertragung.
Insgesamt machen die relativ niedrigen Kosten, die obligatorische notarielle Beglaubigung und der hohe Digitalisierungsgrad des Katastersystems Estland zu einer der sichersten und berechenbarsten Jurisdiktionen in der Europäischen Union für den Kauf von Immobilien.
Die Kosten für die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers beim Kauf einer Immobilie in Estland
Beim Kauf einer Immobilie in Estland werden die Dienstleistungen von Immobilienmaklern meist vom Verkäufer bezahlt.
Gleichzeitig kann es vorkommen, dass der Suchagent speziell für den Käufer tätig wird und eine separate Provision berechnet.

Grundlegende Provisionsparameter

Beim Verkauf von Wohnimmobilien in Estland beträgt die übliche Maklerprovision etwa 2–4 % des Transaktionspreises.
Für die Dienstleistungen eines Käufermaklers liegt die Spanne bei etwa 1–1,5 % des Immobilienwertes.
Es ist wichtig, in Verträgen mit einem Makler festzulegen, wer (der Verkäufer oder der Käufer) die Provision bezahlt, ob diese im Immobilienpreis enthalten ist und welche Dienstleistungen die Provision abdeckt.

Praktische Berechnung:

Wenn Sie als Käufer eine Immobilie im Wert von 300.000 € in Betracht ziehen und ein Käufermakler mit einer Provision von etwa 1 % erforderlich ist, würde die Berechnung wie folgt aussehen:

1 % von 300.000 € sind 3.000 €.
Liegt der Satz näher bei 1,5 %, sind es 4.500 €.
Wenn der Verkäufer die Maklerleistungen bezahlt und keine zusätzliche Provision für den Käufer anfällt, können Ihre direkten Ausgaben für den Makler null sein.

Wenn Sie Ihr Budget für den Kauf einer Immobilie in Estland im Wert von 300.000 € planen, sollten Sie potenzielle Maklerprovisionen in Höhe von 3.000 bis 4.500 € einkalkulieren, wenn Sie für die Zahlung der Maklerprovision verantwortlich sind. Wenn der Verkäufer den Makler bezahlt, können diese Kosten entfallen.
Wir empfehlen, bei den Verhandlungen mit dem Makler die Höhe und die Zahlungsmodalitäten der Provision sowie die Bedingungen für deren Rückerstattung oder Ermäßigung, falls der Käufer die Immobilie selbst findet oder die Transaktion nicht zustande kommt, im Vertrag klar festzulegen.

Grundsteuern in Estland

Der Besitz von Immobilien in Estland unterliegt im Jahr 2025 nur einer einzigen Hauptsteuer: der Grundsteuer. Es gibt keine separate Steuer auf Gebäude oder Bauwerke, was die Gesamtsteuerbelastung für Eigentümer im Vergleich zu den meisten Ländern der Europäischen Union erheblich reduziert. Die Grundsteuer wird jährlich vom Eigentümer des Grundstücks gezahlt, unabhängig davon, ob dieser in Estland ansässig ist oder nicht.

Die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ist der Katasterwert des Grundstücks, der vom Staat auf der Grundlage einer Massenbewertung festgelegt wird. Die Gemeinden legen den Steuersatz fest, der zwischen 0,1 % und 1 % des steuerpflichtigen Wertes des Grundstücks liegt. Für Wohnbaugrundstücke oder Grundstücke in Privatbesitz wird in der Regel ein Steuersatz von etwa 0,5 % angewendet. Für Grundstücke, die für gewerbliche Zwecke genutzt werden, wie z. B. Miet- oder Gewerbeimmobilien, kann der Steuersatz zwischen 0,1 % und 0,5 % liegen. In einigen Gemeinden, in denen Grundstücke für industrielle oder transportbezogene Zwecke genutzt werden, kann der Steuersatz bis zu 2 % betragen. Ab 2025 wird die estnische Hauptstadt Tallinn Steuersätze von 0,5 % für Wohn- und gewinnbringende Grundstücke und 1 % für andere Arten von Grundstücken anwenden.

Die Einführung einer einheitlichen Grundsteuer macht das estnische Immobiliensteuersystem transparent und berechenbar. Eigentümer zahlen nur Steuern auf das Grundstück, unabhängig von der Anzahl oder Art der Gebäude auf dem Grundstück. Dies ist besonders vorteilhaft für Eigentümer von Wohnungen und Häusern, da die Gebäude selbst nicht besteuert werden. Der Staat hat auch eine Obergrenze für starke Steuererhöhungen festgelegt: Diese dürfen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nicht um mehr als 50 % steigen. Dies schützt Eigentümer vor plötzlichen Steuererhöhungen aufgrund von Änderungen der Katasterbewertung.p>

Für Personen mit ständigem Wohnsitz in Estland gibt es Steuervergünstigungen. Wenn ein Grundstück als Hauptwohnsitz genutzt wird und seine Fläche die gesetzlichen Standards nicht überschreitet, kann der Eigentümer teilweise oder vollständig von der Grundsteuer befreit werden. Diese Vergünstigungen gelten in der Regel nicht für ausländische Staatsbürger, es sei denn, sie haben einen Aufenthaltsstatus und leben tatsächlich in Estland.
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Die jährliche Grundsteuer basiert auf dem Katasterwert des Grundstücks, der in der Regel unter dem Marktpreis liegt, wodurch sich die Steuerlast weiter verringert. Im Durchschnitt beträgt die jährliche Grundsteuer für ein Standardgrundstück für ein Wohngebäude in Tallinn mehrere hundert Euro. Die Zahlungen erfolgen einmal jährlich, in der Regel im ersten Quartal, und Informationen zu den Rückstellungen sind elektronisch über das Steuerportal abrufbar.

Für Eigentümer, die ihre Immobilie zu gewerblichen Zwecken nutzen, ist es wichtig zu beachten, dass ein Grundstück, das zur Erzielung von Einkünften genutzt wird, möglicherweise einem niedrigeren Grundsteuersatz (bis zu 0,5 %) unterliegt, aber Einkünfte aus Vermietung oder gewerblichen Tätigkeiten unterliegen der Einkommensteuer nach gesonderten Vorschriften.

Das estnische Steuersystem für Immobilienbesitz ist somit einfach und stabil. Eigentümer zahlen nur eine moderate Grundsteuer, und das Zahlungsverfahren ist vollständig automatisiert. Das Fehlen einer Vermögenssteuer und die Möglichkeit einer teilweisen Befreiung von der Grundsteuer machen Estland zu einem der attraktivsten europäischen Länder für den langfristigen Besitz von Wohn- und Anlageimmobilien.

Steuern auf kurzfristige Immobilienvermietungen in Estland

Kurzfristige Immobilienvermietungen in Estland sind im Jahr 2025 klar geregelt und werden als Einkünfte aus der Erbringung von Beherbergungsdienstleistungen behandelt. Diese Art von Tätigkeit unterliegt der Einkommensteuer und in bestimmten Fällen der Mehrwertsteuer. Das estnische Steuersystem sieht unterschiedliche Ansätze vor, je nachdem, ob der Vermieter eine Privatperson ist, die gelegentlich ihre eigene Wohnung vermietet, oder ob er dauerhaft geschäftlich tätig ist.

Einkünfte aus kurzfristigen Vermietungen unterliegen einem Steuersatz von 22 %. Diese Steuer wird auf den Nettogewinn erhoben, d. h. auf die Differenz zwischen Bruttoeinkünften und Ausgaben für die Instandhaltung der Immobilie. Handelt es sich bei dem Vermieter um eine Privatperson, kann diese die Steuerbemessungsgrundlage ohne Nachweis der Ausgaben um 20 % reduzieren. Dieser Ansatz gilt für die meisten privaten Eigentümer, die Immobilien unregelmäßig oder ohne Beteiligung Dritter vermieten. Wenn die Vermietung von Immobilien jedoch systematisch erfolgt, mehrere Immobilien umfasst oder über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com durchgeführt wird, können die Steuerbehörden dies als unternehmerische Tätigkeit einstufen. In diesem Fall muss der Eigentümer Aufzeichnungen über Einnahmen und Ausgaben führen, sich als Einzelunternehmer registrieren lassen und regelmäßig Berichte einreichen.

Für Einwohner und Nicht-Einwohner Estlands gelten die gleichen Steuerregeln: Die Einkommensteuer wird in Estland gezahlt, wenn sich die Immobilie im Land befindet. Nicht-Einwohner geben nur Einkünfte aus estnischen Quellen an. Wenn die Immobilie einem ausländischen Eigentümer gehört, können die Mieteinnahmen mit einem Steuersatz von 22 % an der Quelle besteuert werden, oder der Eigentümer kann sie in seiner Steuererklärung angeben.

Kurzzeitvermietungen stellen effektiv eine Beherbergungsdienstleistung dar und erfordern daher möglicherweise eine Registrierung als Mehrwertsteuerzahler. Die Schwelle für die Mehrwertsteuerregistrierung in Estland liegt bei einem Jahresumsatz von 40.000 €. Wenn die Mieteinnahmen diesen Grenzwert überschreiten, muss sich der Eigentümer als Steuerzahler registrieren lassen und Mehrwertsteuer auf seine Dienstleistungen erheben. Ab 2025 wird der Mehrwertsteuersatz für Beherbergungsdienstleistungen auf 13 % festgelegt. Diese Regelung gilt für touristische Beherbergungsaktivitäten wie die kurzfristige Vermietung von Wohnungen, Häusern und Apartments, die mit Hotels und Pensionen vergleichbar sind.

Wenn die Immobilie jedoch langfristig als ständiger Wohnsitz des Mieters vermietet wird, wird keine Mehrwertsteuer erhoben. Bei kurzfristigen Vermietungen zu touristischen Zwecken, insbesondere über digitale Plattformen, wird die Mehrwertsteuer jedoch zu einem obligatorischen Bestandteil der Besteuerung. In diesem Fall kann der Eigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Reparatur der Immobilie bei der Berechnung der Steuer berücksichtigen.

Ab 2023 wird Estland ein automatisches Datenaustauschsystem zwischen den Steuerbehörden und internationalen Online-Plattformen einführen. Das bedeutet, dass Informationen über Einkünfte aus Kurzzeitvermietungen, die über Airbnb, Booking.com und ähnliche Dienste erzielt werden, direkt an die Steuerbehörden weitergeleitet werden. Daher wird es unmöglich sein, solche Einkünfte zu verbergen, und Eigentümern wird empfohlen, ihre Gewinne unverzüglich zu melden, um Geldstrafen und zusätzliche Gebühren zu vermeiden.

Bei der kurzfristigen Vermietung von Immobilien müssen Eigentümer nicht nur die Besteuerung, sondern auch die kommunalen Anforderungen berücksichtigen. In einigen estnischen Städten, darunter Tallinn und Tartu, kann es zusätzliche Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl der zur Vermietung verfügbaren Immobilien oder der Dauer der Vermietung zu touristischen Zwecken geben. Darüber hinaus sind Vermieter verpflichtet, sicherzustellen, dass ihre Unterkünfte alle erforderlichen Sicherheitsstandards erfüllen, und Gäste zu registrieren, wenn die Vermietung auf Dauer erfolgt.

Insgesamt umfasst die Steuerbelastung für Kurzzeitvermietungen in Estland eine Einkommensteuer in Höhe von 22 % sowie eine mögliche Mehrwertsteuer in Höhe von 13 %, wenn der Registrierungsschwellenwert überschritten wird. Trotz der Notwendigkeit, Formalitäten einzuhalten, bleibt das Steuersystem relativ flexibel und unkompliziert.
Mit einer ordnungsgemäßen Registrierung und Ausgabenplanung kann der Eigentümer seine Steuerpflicht optimieren und legal Einkünfte aus touristischen Vermietungen erzielen. Estland bietet ein transparentes digitales Buchhaltungssystem, das die Abgabe von Steuererklärungen und die Zahlung von Steuern für alle Marktteilnehmer bequem und sicher macht.

Langfristige Immobilienvermietungen in Estland unterliegen im Jahr 2025 der Standardbesteuerung für natürliche und juristische Personen. Die wichtigste Steuer für Eigentümer ist die Einkommensteuer, und das Steuersystem hängt von der Form des Eigentums ab – ob der Eigentümer eine natürliche Person, ein Einzelunternehmer oder eine juristische Person ist. Die estnische Gesetzgebung bietet transparente und vorhersehbare Regeln, und die Steuerbelastung bleibt im Vergleich zu anderen Ländern der Europäischen Union moderat.

Wenn eine Privatperson eine Immobilie vermietet, ohne ein Unternehmen zu registrieren, unterliegen alle Mieteinnahmen einer Besteuerung von 22 %. Diese Steuer wird auf der Grundlage des Nettoeinkommens berechnet, wobei die abzugsfähigen Ausgaben für die Instandhaltung der Immobilie berücksichtigt werden. Alternativ kann eine Privatperson die Steuerbemessungsgrundlage um 20 % des Bruttoeinkommens reduzieren, ohne Ausgaben dokumentieren zu müssen, was ein vereinfachtes Verfahren darstellt. Wenn Sie beispielsweise 10.000 € pro Jahr an Mieteinnahmen erzielen, werden nur 8.000 € besteuert. Alternativ kann der Vermieter, wenn er die tatsächlichen Ausgaben abschreiben möchte, diese dokumentieren und von seinem Einkommen abziehen. Zu diesen Ausgaben gehören Nebenkosten, Reparaturen, Versicherungen, Gebäudeinstandhaltung, Provisionen für Makler oder Verwaltungsgesellschaften sowie Hypothekenzinsen.

Für estnische Einwohner wird das steuerpflichtige Einkommen auf der Grundlage einer jährlichen Steuererklärung ermittelt, die bis Ende April des auf das Berichtsjahr folgenden Jahres eingereicht werden muss. Die Steuer wird nach Genehmigung der Steuererklärung gezahlt, und die Steuerbehörde stellt eine elektronische Berechnung im persönlichen Konto des Steuerpflichtigen zur Verfügung. Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien in Estland werden für Nichtansässige ebenfalls mit einem Steuersatz von 22 % besteuert. Diese Steuer kann an der Quelle einbehalten oder über eine Steuererklärung gezahlt werden. In den meisten Fällen kann ein Nichtansässiger die Steuerbemessungsgrundlage um 20 % reduzieren, wenn die Einkünfte als Mieteinkünfte und nicht als Geschäftseinkünfte gelten.

Wenn die Immobilie jedoch über einen längeren Zeitraum regelmäßig vermietet wird und Merkmale einer unternehmerischen Tätigkeit aufweist (z. B. Vermietung mehrerer Immobilien oder Beteiligung einer Verwaltungsgesellschaft), kann die Steuerbehörde eine Registrierung als Einzelunternehmer verlangen. In diesem Fall werden die Einkünfte mit den gleichen Sätzen besteuert, aber die Steuerzahler können alle tatsächlichen Ausgaben berücksichtigen und Abzüge für Beiträge zur Renten- und Krankenversicherung geltend machen.

Bei langfristigen Vermietungen wird in der Regel keine Mehrwertsteuer erhoben. In Estland ist die Vermietung von Wohnimmobilien von der Mehrwertsteuer befreit. Ausnahmen gelten jedoch, wenn der Mieter eine juristische Person ist, die die Räumlichkeiten für gewerbliche Zwecke nutzt, oder wenn die Immobilie im Rahmen einer Geschäftstätigkeit vermietet wird, die eine freiwillige Registrierung als Mehrwertsteuerzahler beinhaltet. In solchen Fällen kann ein Satz von 24 % auf die Miete erhoben werden. Bei klassischen Wohnraumvermietungen zwischen Privatpersonen wird jedoch keine Mehrwertsteuer erhoben.

Zusätzlich zur Einkommensteuer muss der Eigentümer eine jährliche Grundsteuer auf das Grundstück entrichten, auf dem sich die Immobilie befindet. Die Gemeinden legen die Grundsteuersätze in einer Spanne von 0,1 % bis 1 % des Katasterwerts des Grundstücks fest. Diese Steuer ist obligatorisch, unabhängig davon, ob die Immobilie vom Eigentümer zu Wohnzwecken genutzt oder vermietet wird.

Insgesamt bleibt das estnische Steuersystem für langfristige Immobilienvermietungen eines der transparentesten und unkompliziertesten in der Europäischen Union. Immobilienbesitzer zahlen nur Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und jährliche Grundsteuer. Gleichzeitig können sie ihre Steuerschuld legal reduzieren, indem sie einen Freibetrag von 20 % ohne Vorlage von Belegen geltend machen oder die tatsächlich angefallenen Kosten zurückfordern.

Beispielrechnung: Wenn ein Vermieter 12.000 € pro Jahr aus einer langfristigen Wohnungsvermietung erhält, kann er sein Einkommen um 20 % reduzieren, sodass eine Steuerbemessungsgrundlage von 9.600 € verbleibt. Die Steuer von 22 % würde sich auf 2.112 € pro Jahr belaufen. Somit beträgt das Nettoeinkommen des Eigentümers nach Steuern 9.888 €.

Für juristische Personen gelten andere Grundsätze. Ein Unternehmen, das Immobilien besitzt, zahlt keine Einkommensteuer, bis die Erträge als Dividenden ausgeschüttet werden. Dies ist ein klassisches Merkmal des estnischen Steuermodells – Steuern werden nicht auf Gewinne, sondern auf deren Ausschüttung gezahlt. Folglich werden Vermietungsaktivitäten über ein Unternehmen häufig genutzt, um Erträge ohne laufende Steuerverbindlichkeiten zu reinvestieren.

Folglich bietet die langfristige Vermietung von Immobilien in Estland eine stabile Einnahmequelle bei minimalem Verwaltungsaufwand. Das Fehlen einer Grundsteuer, die Möglichkeit, Ausgaben abzuziehen, und ein transparenter Einkommensteuersatz machen Estland zu einem attraktiven Standort für private Eigentümer und Investoren, die ein Vermietungsgeschäft aufbauen möchten.

Steuern auf den Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen in Estland

Der Verkauf von Immobilien durch eine Privatperson in Estland unterliegt im Jahr 2025 der Kapitalertragssteuer, wenn die Transaktion zu einem Gewinn führt. Das estnische Steuersystem in diesem Bereich gilt als eines der transparentesten in der Europäischen Union, und das Verfahren zur Steuerberechnung ist unkompliziert und einheitlich.

Die Besteuerung von Immobilienverkäufen hängt von der Art des Eigentums und davon ab, ob die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Wenn eine Privatperson eine Immobilie verkauft, die ihr Hauptwohnsitz war, ist der Gewinn aus einem solchen Verkauf von der Einkommensteuer befreit. Diese Befreiung gilt nur, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind: Die Immobilie muss bis zum Zeitpunkt des Verkaufs im Eigentum des Eigentümers gestanden haben und von diesem als ständiger Wohnsitz genutzt worden sein. Die Befreiung kann alle zwei Jahre in Anspruch genommen werden und gilt nicht für Investitions- oder Mietobjekte.

Wenn die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz gilt, unterliegt der Gewinn aus ihrem Verkauf der Einkommensteuer in Höhe von 22 %. Der Gewinn wird als Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis der Immobilie berechnet, wobei die mit dem Kauf und Verkauf verbundenen Kosten berücksichtigt werden. Zu den Aufwendungen, die die Steuerbemessungsgrundlage mindern, gehören Notar- und Eintragungsgebühren, Maklerprovisionen, Zinsen für Darlehen, die für den Kauf verwendet wurden, sowie dokumentierte Reparatur- und Renovierungskosten.

Beispielrechnung: Wenn eine Person eine Wohnung für 150.000 € gekauft, 10.000 € in Reparaturen investiert und sie dann für 200.000 € verkauft hat, beträgt der steuerpflichtige Gewinn 40.000 €. Bei einem Steuersatz von 22 % würde die zu zahlende Steuer 8.800 € betragen. Alle Ausgaben müssen durch Dokumente wie Zahlungsaufträge, Rechnungen oder Verträge belegt werden. Liegen keine Belege für die Ausgaben vor, hat die Steuerbehörde das Recht, den Gewinn als Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis ohne Abzüge zu berechnen.

Ein ähnliches Verfahren gilt für Nichtansässige in Estland. Befindet sich die Immobilie in Estland, ist der Gewinn aus ihrem Verkauf in Estland steuerpflichtig. Nichtansässige müssen eine Steuererklärung einreichen und auf ihren Nettogewinn einen Steuersatz von 22 % zahlen. Besteht jedoch ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Estland und dem Wohnsitzland des Verkäufers, kann das Abkommen eine Steuergutschrift oder -befreiung in einem der Länder vorsehen.

Diese Regeln gelten auch für Fälle, in denen eine Person mehrere Immobilien besitzt. Wenn eine Person regelmäßig mehrere Wohnungen oder Häuser verkauft, können die Steuerbehörden dies als unternehmerische Tätigkeit einstufen. In diesem Fall muss sie sich als Einzelunternehmer registrieren lassen und Steuern gemäß den Regeln für unternehmerische Tätigkeiten zahlen, einschließlich Sozialversicherungsbeiträgen und Mehrwertsteuer, wenn der Umsatz 40.000 € pro Jahr übersteigt.

Eine Immobilientransaktion in Estland muss durch einen Notar formalisiert werden. Der Notar beglaubigt den Kauf- und Verkaufsvertrag, überwacht die Abrechnungen zwischen den Parteien und leitet die Informationen an das Grundbuchamt weiter. Beim Verkauf einer Immobilie muss im folgenden Jahr eine Steuererklärung eingereicht und die Steuer innerhalb der vom Steuer- und Zollamt festgelegten Frist gezahlt werden.
Für Gebietsansässige fällt diese Frist in der Regel mit der allgemeinen Frist für die Einreichung der Jahressteuererklärung zusammen, die Ende April endet.
Das estnische Steuersystem sieht keine Quellensteuer vor, wenn Immobilien von einer Privatperson verkauft werden. Daher ist der Verkäufer für die Berechnung und Zahlung der Steuer verantwortlich. Gleichzeitig hat die Steuerbehörde Zugriff auf Daten aus dem Grundbuch und Bankzahlungen, was den Kontrollprozess transparent und effektiv macht.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Steuerbefreiung nur für Wohnimmobilien gilt, die vom Eigentümer als Hauptwohnsitz genutzt werden. Wenn die Immobilie vermietet, für geschäftliche Zwecke genutzt oder als Anlagevermögen gehalten wurde, gilt die Befreiung nicht. Wenn der Eigentümer einen Anteil an der Immobilie hat, gilt die Befreiung außerdem nur für den Teil des Gewinns, der proportional zu seinem Anteil ist.

Insgesamt bleibt die Steuerbelastung für den Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen in Estland moderat und transparent. Die Kapitalertragssteuer in Höhe von 22 % wird nur auf den tatsächlichen Gewinn erhoben, nicht auf den gesamten Transaktionsbetrag. Dank der Möglichkeit, dokumentierte Ausgaben abzuziehen, und der Befreiung von Hauptwohnsitzen fördert das estnische System einen verantwortungsvollen Immobilienbesitz und macht den Markt für Investoren und private Eigentümer gleichermaßen stabil und berechenbar.

Steuern auf den Verkauf von Immobilien durch ein Unternehmen in Estland

Der Verkauf von Immobilien durch ein Unternehmen in Estland im Jahr 2025 wird im Rahmen eines Körperschaftsteuersystems geregelt, das auf dem Prinzip der latenten Besteuerung von Gewinnen basiert. Das bedeutet, dass Steuern nicht bei Erhalt der Einnahmen aus dem Verkauf einer Immobilie gezahlt werden, sondern erst, wenn der Gewinn an die Eigentümer des Unternehmens ausgeschüttet wird. Dieser Ansatz macht Estland zu einem der günstigsten Standorte in der Europäischen Union für immobilienbezogene Geschäfte, einschließlich Investitionen, Bauvorhaben und Vermietung.

Sofern die Erlöse im Umsatz des Unternehmens verbleiben oder für neue Investitionen verwendet werden, zahlt ein Unternehmen zum Zeitpunkt des Verkaufs einer Immobilie keine Einkommensteuer. Solange der Gewinn nicht als Dividende ausgeschüttet wird, fallen keine Steuerverbindlichkeiten an. Dies ermöglicht es Unternehmen, über die Erlöse aus dem Verkauf nach Belieben zu verfügen – beispielsweise um neue Vermögenswerte zu erwerben, zu modernisieren, Baukosten zu decken oder zu refinanzieren.

Ab 2025 wird Estland einen neuen Körperschaftsteuersatz von 22/78 auf ausgeschüttete Gewinne einführen, was einem effektiven Steuersatz von 22 % des ausschüttungsfähigen Nettoeinkommens entspricht. Wenn ein Unternehmen beispielsweise einen Gewinn von 100.000 € erzielt und beschließt, diesen an seine Aktionäre auszuschütten, muss es Steuern in Höhe von 22/78 zahlen – das entspricht 28.205 €. Folglich erhalten die Aktionäre 100.000 € an Dividenden, und die Gesamtkosten des Unternehmens belaufen sich auf 128.205 €.

Wenn der Gewinn nicht ausgeschüttet wird, wird keine Steuer erhoben. Daher kann der einbehaltene Gewinn vollständig reinvestiert werden, ohne dass zusätzliche Steuerkosten anfallen. Dieses System fördert die Geschäftsentwicklung, indem es juristischen Personen ermöglicht, wettbewerbsfähig und liquide zu bleiben.

Der Verkauf von Immobilien kann je nach Eigentumsverhältnissen unterschiedlichen Steuerregelungen unterliegen. Wenn die Immobilie beispielsweise für gewerbliche Zwecke genutzt und vermietet wurde, würden die Einnahmen aus ihrem Verkauf als Teil des Geschäftsumsatzes betrachtet werden. Wenn die Immobilie jedoch als Anlagevermögen erworben wurde, unterliegt der Gewinn aus ihrem Verkauf nur dann der Körperschaftsteuer, wenn er ausgeschüttet wird. In beiden Fällen gilt derselbe Grundsatz: Die Steuer wird ausschließlich auf die Zahlung von Dividenden erhoben.

Beim Verkauf von mehrwertsteuerpflichtigen Immobilien muss das Unternehmen einen Mehrwertsteuersatz von 24 % berechnen. Diese Regel gilt für Neubauten, die seit weniger als zwei Jahren in Betrieb sind, sowie für Immobilien, die im Rahmen der Geschäftstätigkeit verkauft werden. Wohnimmobilien, die seit mehr als zwei Jahren genutzt werden, sind von der Mehrwertsteuer befreit. Die Parteien der Transaktion – Verkäufer und Käufer – können jedoch einvernehmlich vereinbaren, Mehrwertsteuer anzuwenden, wenn der Käufer ein abzugsfähiger Steuerzahler ist, was häufig bei Transaktionen mit Gewerbeimmobilien der Fall ist.

Es ist zu beachten, dass Estland keine klassische Kapitalertragssteuer für juristische Personen hat. Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien werden in das Gesamtergebnis des Unternehmens einbezogen und erst bei der Ausschüttung an die Aktionäre besteuert. Dies ist ein wesentlicher Vorteil des estnischen Modells, das sich damit von den Systemen der meisten europäischen Länder unterscheidet, in denen die Steuer unmittelbar nach dem Verkauf einer Immobilie gezahlt wird.

Zusätzlich zur Körperschaftsteuer zahlen Unternehmen, die Immobilien besitzen, eine jährliche Grundsteuer, die auf das Grundstück und nicht auf das Gebäude selbst erhoben wird. Der Grundsteuersatz wird von den Gemeinden festgelegt und variiert zwischen 0,1 % und 1 % des Katasterwerts des Grundstücks. Diese Steuer ist obligatorisch und wird als Betriebsausgabe klassifiziert, hat jedoch keinen Einfluss auf die Steuerbemessungsgrundlage beim Verkauf.

Die gleichen Steuerregeln gelten für ausländische Unternehmen, die über lokale Tochtergesellschaften Immobilien in Estland besitzen. Wenn die Immobilie einem in Estland registrierten Unternehmen gehört, gilt das estnische Modell der Steuerstundung.
Wenn jedoch eine ausländische Organisation die Immobilie direkt besitzt, ohne eine Betriebsstätte zu errichten, können bei der Anerkennung der Betriebsstätte Steuerverbindlichkeiten entstehen, die von Fall zu Fall festgelegt werden.

Daher unterliegt der Verkauf von Immobilien durch ein Unternehmen in Estland im Jahr 2025 nur dann der Einkommensteuer, wenn Dividenden ausgeschüttet werden, und zwar zu einem Satz von 22/78. Dies macht die Gerichtsbarkeit besonders attraktiv für Investitions- und Entwicklungsstrukturen. Das Fehlen einer Kapitalertragssteuer, die Flexibilität bei der Anwendung der Mehrwertsteuer und die Möglichkeit, Gewinne ohne sofortige Besteuerung zu reinvestieren, schaffen günstige Bedingungen für langfristige Projekte.
Um ihre Steuerlast zu optimieren, wird Unternehmen empfohlen, ihre Gewinnausschüttung entsprechend den Investitionszyklen zu planen und dabei das estnische Modell der aufgeschobenen Unternehmensbesteuerung zu nutzen.