Grundsteuern in Zypern 2025

Im Jahr 2025 ist das Grundsteuersystem in Zypern nach wie vor eines der günstigsten in der Europäischen Union. Die jährliche staatliche Grundsteuer (Immovable Property Tax, IPT) wurde vollständig abgeschafft und ist seit 2017 nicht mehr zu entrichten. Allerdings müssen Eigentümer lokale Gemeindegebühren für die Müllabfuhr, Straßenbeleuchtung, Wasserableitung und Instandhaltung öffentlicher Bereiche zahlen. Die Höhe dieser Zahlungen hängt von der jeweiligen Gemeinde ab und liegt in der Regel zwischen 50 und 300 Euro pro Jahr für eine Standard-Wohnimmobilie. Beim Kauf einer Immobilie in Zypern fallen verschiedene Steuern und Gebühren an. Wenn eine neue Immobilie von einem Bauträger gekauft wird, gilt ein Mehrwertsteuersatz von 19 %. Für Immobilien, die als Dauerwohnsitz erworben werden, gilt ein VorzugsmwSt-Satz von 5 % für die ersten 130 Quadratmeter der Immobilie, sofern der Käufer die festgelegten Kriterien erfüllt. Auf Zweitwohnungen wird keine MwSt erhoben. Darüber hinaus wird beim Abschluss eines Kaufvertrags eine Stempelsteuer erhoben, deren Höhe von den Kosten der Immobilie abhängt:

Die maximale Stempelsteuer darf 20.000 € nicht überschreiten.

Nach Abschluss der Transaktion muss eine staatliche Gebühr für die Eintragung der Eigentumsrechte im Grundbuch entrichtet werden. Diese Gebühr fällt nur in Fällen an, in denen die Immobilie nicht der Mehrwertsteuer unterlag. Ihre Höhe beträgt:

• 3 % des Wertes bis zu 85.000 €,
• 5 % des Betrags zwischen 85.001 € und 170.000 €
• 8 % des Betrags über 170.000 €.

Wurde die Immobilie mit Mehrwertsteuer erworben, fallen keine Eintragungsgebühren an.

Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien in Zypern sind sowohl für natürliche als auch für juristische Personen steuerpflichtig. Ansässige natürliche Personen zahlen Einkommensteuer nach einem progressiven Steuertarif:

Darüber hinaus unterliegen Einwohner mit Wohnsitz in Zypern einer Sonderabgabe für Verteidigung und einem Beitrag von 2,65 % zum Gesundheitssystem. Für Nichtansässige sind nur Einkünfte aus Quellen in Zypern steuerpflichtig. Wenn die Immobilie kurzfristig vermietet wird, beispielsweise über Airbnb oder Booking, und die Einkünfte 15.600 € pro Jahr übersteigen, kann eine Mehrwertsteuerpflicht bestehen.

In Zypern ansässige juristische Personen unterliegen einer Körperschaftsteuer auf die Nettomieteinnahmen in Höhe von 12,5 %. Hinzu können obligatorische Gebühren kommen, die denen für natürliche Personen entsprechen. Beim Verkauf von Immobilien wird eine Kapitalertragssteuer in Höhe von 20 % der Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis erhoben. In die Berechnung können die Kosten für Verbesserungen an der Immobilie und andere dokumentierte Ausgaben einfließen. Für natürliche Personen gelten bestimmte Ausnahmen: Bei Verkauf des Hauptwohnsitzes sind Gewinne bis zu 85.430 € steuerfrei, bei Verkauf anderer Immobilien bis zu 17.086 €. Diese Vergünstigungen können einmal im Leben in Anspruch genommen werden.

Zypern bietet Investoren ein günstiges Steuerklima: Es gibt keine jährliche Grundsteuer, Erbschaftssteuer oder Nettovermögenssteuer. Die Hauptkosten für Eigentümer beschränken sich auf kommunale Gebühren und Steuern, die beim Kauf, Besitz und Verkauf der Immobilie anfallen. Aus steuerplanerischer Sicht ist es ratsam, jede Phase des Eigentums – vom Erwerb bis zum späteren Verkauf oder zur Vermietung – unter Berücksichtigung der geltenden Steuersätze und möglichen Vorteile zu bewerten. Investoren sollten auch beachten, dass ab 2026 die Verpflichtung eingeführt wird, die Steuerbehörden zu benachrichtigen, wenn Immobilien an juristische Personen vermietet werden. Dies erhöht die Transparenz der Transaktionen und stärkt die staatliche Kontrolle. Insgesamt bleibt Zypern aufgrund des Fehlens einer jährlichen Grundsteuer, moderater Steuersätze für Verkaufstransaktionen und eines transparenten Systems zur Besteuerung von Mieteinnahmen eine der vorteilhaftesten Jurisdiktionen für Immobilienbesitz in Europa.

Steuern beim Kauf einer Immobilie in Zypern

Der Kauf einer Immobilie in Zypern unterliegt im Jahr 2025 verschiedenen Steuern und Gebühren, die von der Art der Immobilie, dem Status des Käufers und der Struktur der Transaktion abhängen. Obwohl Zypern nach wie vor eines der attraktivsten EU-Länder für Immobilieninvestitionen ist, sollten potenzielle Käufer alle obligatorischen Zahlungen im Zusammenhang mit der Registrierung des Eigentums und der Entrichtung von staatlichen Gebühren berücksichtigen.

Die erste und wichtigste Steuer beim Kauf einer neuen Immobilie ist die Mehrwertsteuer (MwSt.). Der Standardsteuersatz beträgt 19 % und gilt für den Kauf neuer Wohnungen von einem Bauträger. Für Privatpersonen, die eine Immobilie für ihren eigenen dauerhaften Wohnsitz erwerben, gilt jedoch ein Vorzugssatz von 5 %, der für die ersten 130 Quadratmeter Wohnfläche gilt. Voraussetzungen für die Anwendung dieser Vergünstigung sind der Wohnsitzstatus in Zypern, der tatsächliche Wohnsitz in der Immobilie und die Nichtnutzung der Immobilie zu gewerblichen Zwecken. Wenn der Käufer eine gebrauchte Immobilie erwirbt, d. h. eine Immobilie, für die bereits Mehrwertsteuer entrichtet wurde, wird keine Mehrwertsteuer erhoben.

Die zweite obligatorische Zahlung ist die Stempelsteuer, die bei Unterzeichnung des Kaufvertrags zu entrichten ist. Ihr Betrag wird auf der Grundlage des angegebenen Wertes der Immobilie berechnet und beträgt 0 % für Preise bis zu 5.000 €, 0,15 % für Beträge von 5.001 € bis 170.000 € und 0,20 % für Beträge über 170.000 €. Die maximale Stempelsteuer ist auf 20.000 € begrenzt. Die Zahlung dieser Steuer ist eine Voraussetzung für die anschließende Eintragung des Vertrags im Grundbuch, und der Käufer ist für die Zahlung verantwortlich.

Von besonderer Bedeutung ist die staatliche Gebühr für die Eintragung von Eigentumsrechten (Übertragungsgebühr). Diese Gebühr wird bei der Übertragung des Eigentums an das Grundbuchamt entrichtet. Sie gilt nur in Fällen, in denen die Immobilie nicht der Mehrwertsteuer unterlag. Der staatliche Gebührensatz ist progressiv und hängt vom Wert der Immobilie ab: 3 % auf die ersten 85.000 €, 5 % auf Beträge von 85.001 € bis 170.000 € und 8 % auf Beträge über 170.000 €. Wurde die Immobilie jedoch mit Mehrwertsteuer erworben, fallen überhaupt keine Registrierungsgebühren an, was die Gesamtkosten der Transaktion erheblich reduziert.

Zu den zusätzlichen Kosten beim Kauf einer Immobilie in Zypern gehören die Dienstleistungen eines Anwalts, Notars, Immobilienmaklers und Gutachters. Die rechtliche Unterstützung für die Transaktion kostet in der Regel 1-2 % des Immobilienwertes, die Notariatsgebühren liegen bei etwa 300-800 € und die Maklerprovision beträgt 3-5 %, die in der Regel zu gleichen Teilen zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt wird.

Es ist auch wichtig, die jährlichen Pflichtzahlungen zu berücksichtigen, die nicht mit den Kaufsteuern zusammenhängen, sondern nach der Eintragung des Eigentumsrechts fällig werden. Dabei handelt es sich um kommunale Gebühren für die Müllabfuhr, die Beleuchtung und die Wasserentsorgung, die je nach Gebiet und Art der Immobilie variieren.

Ein wichtiger Vorteil für ausländische Investoren ist, dass Zypern keine Grundsteuer (Immovable Property Tax) erhebt und keine Erbschafts- und Vermögenssteuer anwendet. Dies macht den Kauf von Immobilien auf der Insel besonders attraktiv für Bürger anderer EU-Länder und Drittländer, die ihr Vermögen in einer stabilen Gerichtsbarkeit mit moderater Steuerbelastung halten möchten.

Beim Kauf einer Immobilie in Zypern bleiben somit die wichtigsten Ausgabenposten die Mehrwertsteuer (beim Kauf neuer Immobilien), die Stempelsteuer und die Registrierungsgebühren, wenn die Immobilie von der Mehrwertsteuer befreit ist. Die Gesamtkosten des Kaufs variieren zwischen 4 % und 10 % des Immobilienwertes, je nach Kategorie und geltenden Vergünstigungen. Durch eine kompetente Strukturierung der Transaktion und eine vorläufige Steuerplanung können Sie Ihre Gesamtkosten optimieren und alle Vorteile nutzen, die das zyprische Recht bietet.

Kosten für Rechtsdienstleistungen beim Kauf einer Immobilie in Zypern

Beim Kauf einer Immobilie in Zypern im Jahr 2025 hängen die Kosten für die rechtliche Unterstützung der Transaktion von der Komplexität des Verfahrens, den Kosten der Immobilie und dem Status des Käufers ab. Im Durchschnitt liegen die Kosten für Rechtsdienstleistungen zwischen 1 % und 2 % des Kaufpreises der Immobilie. In absoluten Zahlen sind dies in der Regel zwischen 1.000 und 2.000 Euro für eine Standardtransaktion. Wenn es sich um eine hochwertige Immobilie handelt, die über eine juristische Person erworben wird oder an der ein ausländischer Investor aus einem Land außerhalb der Europäischen Union beteiligt ist, können die Kosten für die Dienstleistungen über dem festgelegten Rahmen liegen. Die rechtliche Unterstützung der Transaktion umfasst eine ganze Reihe von Maßnahmen, die darauf abzielen, die Rechtmäßigkeit und Sicherheit des Kaufs zu gewährleisten. In der ersten Phase überprüft der Anwalt das Eigentumsrecht an der Immobilie und stellt sicher, dass keine Belastungen, Verpfändungen, Pfändungen oder rechtlichen Beschränkungen vorliegen. Anschließend werden die Baugenehmigungen und die Übereinstimmung der Immobilie mit den städtebaulichen Vorschriften analysiert. Danach erstellt oder überprüft der Anwalt den Kaufvertrag, beteiligt sich an den Verhandlungen über dessen Bedingungen zwischen den Parteien und sorgt für die korrekte Ausführung aller Klauseln in Bezug auf Zahlung, Eigentumsübertragung und Registrierungsfristen. In der Phase des Abschlusses der Transaktion überwacht der Anwalt die Unterzeichnung des Vertrags, berechnet und zahlt die Stempelsteuer und reicht die Unterlagen für die Eintragung des Eigentums beim Katasteramt ein. Falls erforderlich, erstellt er eine Vollmacht, wenn der Käufer durch einen Vertreter handelt, und setzt sich mit den Steuerbehörden in Verbindung, um die Herkunft der Mittel zu bestätigen und Genehmigungen für Nichtansässige einzuholen.

Die Anwälte achten besonders auf die steuerlichen Aspekte des Kaufs – sie prüfen, ob die Immobilie mehrwertsteuerpflichtig ist, ob ein Vorzugssatz von 5 % angewendet werden kann, und beraten den Mandanten hinsichtlich künftiger Kapitalertragsteuer- und Mietsteuerpflichten, wenn die Immobilie vermietet werden soll. Für ausländische Käufer, die Staatsangehörige von Nicht-EU-Ländern sind, reicht der Anwalt außerdem einen Antrag beim zyprischen Innenministerium auf Erlaubnis zum Kauf von Immobilien ein. Bei der Auswahl eines Rechtsberaters wird empfohlen, die Kosten für die Dienstleistungen im Voraus zu vereinbaren und schriftlich in Form eines Auftragsschreibens festzuhalten. Dies gewährleistet die Transparenz der Berechnungen und schließt zusätzliche versteckte Kosten aus. Es muss auch geklärt werden, ob die Kosten für die Übersetzung von Dokumenten, die Apostille, die Beglaubigung und die Transportkosten im Preis der Dienstleistung enthalten sind. Somit sind Rechtsdienstleistungen beim Kauf von Immobilien in Zypern ein wesentlicher Bestandteil einer sicheren Transaktion und umfassen eine Reihe von Überprüfungen, die Vorbereitung von Dokumenten, die Registrierung von Eigentumsrechten und die Beratung in Steuerfragen. Ihre Kosten hängen von der Art und Komplexität der Transaktion ab, betragen aber im Durchschnitt etwa 1-2 % des Kaufpreises der Immobilie.

Kosten für Notariatsleistungen beim Kauf einer Immobilie in Zypern

Beim Kauf einer Immobilie in Zypern im Jahr 2025 sind die Kosten für Notariatsleistungen im Allgemeinen sehr angemessen. Die Standardgebühr für die Beglaubigung von Unterschriften oder Siegeln beträgt etwa 2 € pro Unterschrift oder Siegel , wenn sie in einer Notarkanzlei durchgeführt wird. Wenn die Beglaubigung außerhalb der Kanzlei erforderlich ist, kann der Satz auf 5 € steigen, und wenn die Dienste eines „Moukhtaris” – einer einfachen bevollmächtigten Person – in Anspruch genommen werden, kann der Betrag 10-20 € pro Dokument betragen.

Das bedeutet, dass die gesamten Notargebühren nur einen kleinen Bruchteil der Gesamtkosten für den Kauf einer Immobilie ausmachen und in der Regel einige hundert Euro nicht überschreiten. Die Kosten stehen nicht in direktem Zusammenhang mit dem Preis der Immobilie und können als feste Verwaltungskosten im Transaktionsprozess betrachtet werden.

Die Kosten für die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers beim Kauf einer Immobilie in Zypern

Beim Kauf einer Immobilie in Zypern nehmen die Menschen in der Regel die Dienste einer Immobilienagentur in Anspruch – es ist wichtig zu verstehen, wie deren Gebühren berechnet und bezahlt werden.

In der Regel betragen die Provisionen der Agenturen etwa 3 % bis 5 % des Verkaufspreises der Immobilie. In einigen Fällen kann der Satz näher an der Untergrenze (2 %–3 %) oder der Obergrenze liegen, je nach Region, Kosten der Immobilie und Bedingungen der Transaktion. Gemäß der gängigen Praxis ist es der Verkäufer, der für die Dienstleistungen der Agentur bezahlt, sofern keine besondere Vereinbarung vorliegt, die etwas anderes vorsieht. Der Käufer kann im Voraus verlangen, zu erfahren, wer genau die Provision bezahlt und ob diese im Preis der Immobilie enthalten ist.

Bei der Auswahl einer Agentur wird empfohlen:

• Eine schriftliche Vereinbarung zu erhalten, in der die Provision, die Bedingungen, die Verpflichtungen der Parteien und die Fristen klar festgelegt sind.
• Sich zu vergewissern, dass der Makler lizenziert und bei den zuständigen Behörden registriert ist.
• Zu besprechen, welche Dienstleistungen in der Provision enthalten sind (Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlungen, Überprüfung von Dokumenten usw.).
• Versuchen Sie bei großen oder nicht standardmäßigen Immobilien, eine Reduzierung der Provision oder einen Festpreis auszuhandeln.

Wenn Sie also den Kauf einer Immobilie in Zypern planen, müssen Sie die Provision der Agentur hinzurechnen, sofern der Verkäufer keine andere Zahlungsmodalität vereinbart hat, und diese bei der Gesamtkostenkalkulation berücksichtigen.

Steuern auf Immobilienbesitz in Zypern

Im Jahr 2025 ist die Steuerbelastung für Immobilienbesitz in Zypern nach wie vor eine der niedrigsten in der Europäischen Union. Die zuvor geltende staatliche Grundsteuer wurde vollständig abgeschafft, und heute zahlen Eigentümer nur noch lokale Gemeindesteuern und einige damit verbundene Abgaben, die von der Kategorie der Immobilie und ihrem Standort abhängen.

Nach der Abschaffung der Grundsteuer sind die einzigen obligatorischen Zahlungen für Eigentümer die lokalen Steuern, die von den Gemeinde- oder Landräten erhoben werden. Diese werden zur Finanzierung öffentlicher Dienstleistungen wie Müllabfuhr, Straßenbeleuchtung, Straßeninstandhaltung und Kanalisation verwendet. Die Höhe dieser Gebühren ist in der Regel gering und liegt für eine normale Wohnimmobilie zwischen 50 und 300 Euro pro Jahr, kann jedoch in großen Feriengebieten mit gut ausgebauter Infrastruktur höher ausfallen. Die Höhe der konkreten Zahlung wird von den lokalen Behörden in Abhängigkeit von der Art der Immobilie und ihrem Katasterwert festgelegt.

Separat fällt eine Gebühr für die Wasserentsorgung und Abwasserbehandlung an, die von speziellen Behörden (Sewerage Boards) erhoben wird. Sie wird in der Regel als Prozentsatz des Katasterwerts der Immobilie berechnet und beträgt etwa 0,05-0,35 % pro Jahr. Diese Gebühr wird von allen Eigentümern gezahlt, die an das zentrale Abwassersystem angeschlossen sind, und wird für den Betrieb und die Entwicklung der kommunalen Infrastruktur verwendet.

Für Eigentümer von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist außerdem ein monatlicher oder jährlicher Beitrag für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen des Gebäudes und des angrenzenden Geländes (Instandhaltungsgebühren) obligatorisch. Die Höhe dieser Gebühren hängt vom Serviceniveau, der Verfügbarkeit eines Swimmingpools, Aufzügen, Sicherheitsdienst, Landschaftsgestaltung und anderen Annehmlichkeiten ab. Die durchschnittlichen Kosten für solche Dienstleistungen liegen zwischen 50 und 150 Euro pro Monat, in Luxuskomplexen können sie jedoch 300 bis 400 Euro pro Monat erreichen.

Zypern erhebt keine Vermögenssteuer, keine Steuer auf den Besitz von Zweit- oder Folgeimmobilien und keine Erbschaftssteuer. Dies macht Zypern zu einer der attraktivsten Jurisdiktionen in Europa für den langfristigen Immobilienbesitz. Eigentümer sind auch von der obligatorischen jährlichen Meldung befreit, wenn die Immobilie nicht für gewerbliche Zwecke genutzt wird und keine Einkünfte erzielt.

Wird die Immobilie beispielsweise gewinnbringend genutzt, d. h. vermietet, muss der Eigentümer die Einkünfte angeben und die entsprechende Einkommensteuer sowie Sonderabgaben entrichten. Für ansässige Privatpersonen gelten progressive Einkommensteuersätze und Sonderabgaben für das Gesundheits- und Verteidigungssystem. Bei juristischen Personen werden Mieteinnahmen in die gesamte Steuerbemessungsgrundlage des Unternehmens einbezogen und unterliegen einer Körperschaftsteuer von 12,5 %.

Der Besitz von Immobilien in Zypern ist also nicht mit erheblichen Steuerverbindlichkeiten verbunden. Der Staat erhebt keine jährliche Grundsteuer, und die finanzielle Belastung beschränkt sich im Wesentlichen auf moderate kommunale Gebühren und Betriebskosten. Damit ist Zypern eines der günstigsten EU-Länder für die langfristige Kapitalanlage in Form von Immobilien, insbesondere im Hinblick auf Steueroptimierung und Verwaltungsaufwand.

Steuern auf kurzfristige Immobilienvermietungen in Zypern

Auch im Jahr 2025 bietet Zypern ein attraktives Steuersystem für Eigentümer, die Immobilien kurzfristig vermieten, jedoch erfordert die Tätigkeit in diesem Bereich die strikte Einhaltung steuerlicher und administrativer Vorschriften. Die Gesetzgebung regelt die Vermietung von Wohnungen und Häusern über Online-Plattformen wie Airbnb und Booking.com und verpflichtet Eigentümer, ihre Immobilien in einem speziellen staatlichen Register eintragen zu lassen.

Jeder Eigentümer, der eine Unterkunft für weniger als 30 Tage vermieten möchte, muss sich im Kurzzeitvermietungsregister eintragen lassen, das vom zyprischen Tourismusministerium geführt wird. Nach der Registrierung erhält jede Immobilie eine eindeutige Nummer, die in allen Anzeigen angegeben werden muss. Ohne Registrierung gilt die Kurzzeitvermietung als illegal und kann zu einer Verwaltungsstrafe von bis zu 5.000 € und zur Aussetzung der Tätigkeit führen.

Aus steuerlicher Sicht werden Einkünfte aus Kurzzeitvermietungen als Einkünfte aus wirtschaftlicher Tätigkeit anerkannt und unterliegen je nach Status des Eigentümers – natürliche oder juristische Person – sowie dessen Steuerwohnsitz der Besteuerung. Für ansässige Personen gilt eine progressive Einkommenssteuertabelle: 0 % auf Einkünfte bis zu 19.500 €, 20 % auf Einkünfte von 19.501 € bis 28.000 €, 25 % auf Einkommen von 28.001 € bis 36.000 €, 30 % auf Einkommen von 36.001 € bis 60.000 € und 35 % auf Einkommen über 60.000 €.

Darüber hinaus wird von Einwohnern mit Wohnsitz in Irland ein Sonderbeitrag zur Verteidigung erhoben. Alle Mieteinnahmen, unabhängig von ihrer Dauer, unterliegen außerdem einem obligatorischen Beitrag zum Allgemeinen Gesundheitssystem (GHS) in Höhe von 2,65 %.

Besondere Aufmerksamkeit sollte der Mehrwertsteuer gewidmet werden. In Fällen, in denen das Gesamteinkommen aus Kurzzeitvermietungen den Schwellenwert von 15.600 € pro Jahr überschreitet, ist der Eigentümer verpflichtet, sich als Mehrwertsteuerzahler zu registrieren und 9 % Steuer auf Kurzzeitunterkünfte zu erheben. Diese Regel gilt für Vermieter, die Touristen oder Geschäftsreisenden Unterkünfte zur Verfügung stellen, wenn die Dienstleistungen systematischer Natur sind. In diesem Fall ist der Eigentümer berechtigt, die Mehrwertsteuer auf Ausgaben im Zusammenhang mit der Instandhaltung und dem Betrieb der Immobilie abzuziehen.

Juristische Personen, die Immobilien kurzfristig vermieten, unterliegen einer Körperschaftsteuer auf den Nettogewinn in Höhe von 12,5 %. Darüber hinaus können ein Beitrag zum Gesundheitssystem und eine Abgabe an den Verteidigungsfonds auf das Einkommen erhoben werden, wenn das Unternehmen seinen steuerlichen Sitz in Zypern hat. Vermieter sind verpflichtet, Aufzeichnungen über Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit Vermietungsaktivitäten zu führen und eine jährliche Steuererklärung einzureichen. Einkünfte aus kurzfristigen Vermietungen werden in die Gesamtsteuerbemessungsgrundlage einbezogen und können um dokumentierte Ausgaben wie Reparaturen, Reinigung, Nebenkosten, Werbung und Provisionen für Buchungsplattformen reduziert werden.

Bei der kurzfristigen Vermietung von Immobilien in Zypern muss der Eigentümer daher drei wichtige steuerliche Aspekte berücksichtigen: Einkommensteuer, Sonderabgaben (SDC und GHS) und, wenn der festgelegte Schwellenwert überschritten wird, Mehrwertsteuer. Trotz der obligatorischen Registrierungs- und Steuererklärungspflichten bleibt die Gesamtsteuerbelastung moderat, und die Möglichkeit, die Mehrwertsteuer auf Ausgaben abzuziehen, macht dies zu einem rentablen Unterfangen für Immobilienbesitzer, die sich auf den Tourismusmarkt konzentrieren.

Steuern auf langfristige Immobilienvermietungen in Zypern

Im Jahr 2025 bleibt die Besteuerung von Einkünften aus langfristigen Immobilienvermietungen in Zypern stabil und für Eigentümer günstig. Die Gesetzgebung des Landes unterscheidet klar zwischen kurzfristigen und langfristigen Vermietungen: Wenn eine Immobilie für mehr als 30 Tage vermietet wird und nicht für die vorübergehende Unterbringung von Touristen bestimmt ist, gilt eine solche Vermietung nicht als Hotelaktivität und unterliegt nicht der Mehrwertsteuer.

Einkünfte aus langfristigen Vermietungen werden als passive Einkünfte aus Immobilien anerkannt und sind in die Steuerbemessungsgrundlage des Eigentümers einzubeziehen. Für Personen, die in Zypern steuerlich ansässig sind, gilt eine progressive Einkommensteuertabelle:

Für Nichtansässige sind nur Einkünfte aus Quellen innerhalb Zyperns steuerpflichtig. Nichtansässige haben jedoch keinen Anspruch auf die gleichen Steuerabzüge und Freibeträge wie Ansässige.

Darüber hinaus gilt für ansässige Personen mit Wohnsitz in Zypern ein Sonderbeitrag zur Verteidigung (Special Defence Contribution, SDC). Dieser beträgt 2,25 % der Gesamtmiete. Diese Abgabe dient der Finanzierung nationaler Programme und gilt nur für Ansässige mit zyprischem Steuerwohnsitz. Zusätzlich zum SDC müssen alle Vermieter, sowohl natürliche als auch juristische Personen, einen Beitrag zum Allgemeinen Gesundheitssystem (GHS) leisten. Der Beitragssatz beträgt 2,65 % der Mieteinnahmen. Der Beitrag wird zusätzlich zur Einkommensteuer und zum SDC einbehalten und ist jährlich bei der Abgabe der Steuererklärung zu entrichten.

Juristische Personen mit Sitz in Zypern, die Immobilien langfristig vermieten, unterliegen einer Körperschaftsteuer in Höhe von 12,5 % auf den Nettogewinn, d. h. nach Abzug der dokumentierten Aufwendungen für die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie. Unternehmensgewinne können auch einer Krankenversicherungsabgabe und einer Abgabe für den Verteidigungsfonds unterliegen, wenn das Unternehmen im Land steuerlich ansässig ist.

Die Mieteinnahmen können um eine Reihe von Ausgaben reduziert werden, die in direktem Zusammenhang mit dem Betrieb der Immobilie stehen. Dazu gehören Nebenkosten, Reparaturen und Instandhaltung, Verwaltungsgebühren, Gebäudeversicherung und Abschreibungen. Es ist wichtig, dass alle Ausgaben dokumentiert und in den Buchhaltungsunterlagen ausgewiesen werden. Aus Sicht der Mehrwertsteuer sind langfristige Wohnimmobilienvermietungen von der Steuer befreit, was die Verwaltung dieser Art von Vermietungen erleichtert. Gewerbliche Immobilienvermietungen können jedoch mit einem Satz von 19 % mehrwertsteuerpflichtig sein, wenn die Vertragsparteien freiwillig vereinbart haben, die Steuer einzubeziehen, und den Vertrag entsprechend registriert haben.

Somit setzt sich die gesamte Steuerbelastung für Einkünfte aus langfristigen Mietverträgen für Personen mit Wohnsitz in Zypern aus Einkommenssteuer, Verteidigungssteuer und Krankenversicherungsbeiträgen zusammen. Für juristische Personen gilt die Körperschaftsteuer mit der Möglichkeit, Ausgaben abzuziehen. Zypern verfügt über eines der transparentesten und günstigsten Steuersysteme für Mieteinkünfte in der Europäischen Union und bietet gleichzeitig Flexibilität und minimale administrative Anforderungen für Immobilienbesitzer.

Steuern auf den Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen in Zypern

Im Jahr 2025 unterliegt die Besteuerung von Immobilienverkäufen durch Privatpersonen in Zypern den Bestimmungen der Kapitalertragsteuer (CGT). Diese Steuer wird nur auf die Veräußerung von Immobilien mit Standort in Zypern erhoben und gilt unabhängig davon, ob der Verkäufer im Land steuerlich ansässig ist oder nicht. Die Steuer wird auf die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis der Immobilie gezahlt, bereinigt um dokumentierte Ausgaben im Zusammenhang mit dem Kauf, der Instandhaltung und der Verbesserung der Immobilie.

Der Grundsteuersatz für Kapitalerträge beträgt 20 %. Bei der Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage können die Kosten für Rechtsdienstleistungen, Stempelgebühren, Registrierungsgebühren, Maklerprovisionen, Kapitalverbesserungsaufwendungen (Reparaturen, Umbauten, Erweiterungen) und die Kostenindexierung entsprechend der Inflation vom Gewinnbetrag abgezogen werden. Somit wird die Steuer nicht auf den Gesamtverkaufspreis erhoben, sondern nur auf die tatsächlich vom Eigentümer erzielten Nettokapitalerträge.

Für Privatpersonen gelten bestimmte Befreiungen und Vergünstigungen, durch die sie ihre Steuerlast reduzieren oder vollständig vermeiden können. Die wichtigste Befreiung wird beim Verkauf des Hauptwohnsitzes gewährt. Wenn der Eigentümer die Immobilie seit mindestens fünf Jahren besitzt und seit mindestens drei Jahren dauerhaft dort wohnt, hat er Anspruch auf eine Kapitalertragsteuerbefreiung von bis zu 85.430 €. Diese Befreiung gilt einmal im Leben und gilt nicht für Immobilien, die zu Investitionszwecken erworben wurden.

Für den Verkauf anderer Immobilien, die nicht der Hauptwohnsitz sind, gilt eine Standardbefreiung von bis zu 17.086 €. Darüber hinaus kann beim Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen, die vom Eigentümer für die Landwirtschaft genutzt werden, eine zusätzliche Befreiung von bis zu 25.629 € gelten. Alle Befreiungen sind persönlich und können nicht kombiniert werden – der Verkäufer hat das Recht, je nach Art der Immobilie eine Befreiung zu wählen. Wenn die Immobilie vor dem 1. Januar 1980 erworben wurde, wird der Wert an diesem Datum als Basiswert für die Berechnung des Kapitalgewinns herangezogen, was die Steuerbemessungsgrundlage erheblich reduziert. Auch bei der Vererbung einer Immobilie wird die Kapitalertragsteuer nicht zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung erhoben, sondern erst, wenn der Erbe die Immobilie später verkauft.

Es ist zu beachten, dass die Kapitalertragssteuer nur für Immobilien gilt, die sich in Zypern befinden. Wenn eine in Zypern steuerpflichtige Person eine Immobilie außerhalb des Landes verkauft, unterliegt dieser Erlös nicht der Kapitalertragssteuer in Zypern. Nach der Berechnung der Steuer muss die Person eine Verkaufserklärung bei den Steuerbehörden einreichen und die Steuer innerhalb von 30 Tagen nach dem Datum der Transaktion entrichten. Andernfalls werden Strafen und Verzugszinsen erhoben. Abgesehen von der Kapitalertragsteuer gibt es keine weiteren obligatorischen Steuern auf den Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen. Die Umsatzsteuer gilt nur für neue Immobilien, die von Bauträgern verkauft werden, und nicht für private Eigentümer, die zuvor erworbene Immobilien verkaufen. Es fallen auch keine Grunderwerbsteuer oder staatlichen Gebühren an, mit Ausnahme möglicher Notar- und Registrierungskosten.

Beim Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen in Zypern besteht die wichtigste Steuerpflicht somit in der Zahlung einer Kapitalertragsteuer in Höhe von 20 %. Das Vorhandensein einer Vielzahl von Ausnahmen sowie die Möglichkeit, alle damit verbundenen Ausgaben zu berücksichtigen, machen das zyprische Steuersystem flexibel und für Eigentümer günstig. In Verbindung mit dem Fehlen von Erbschafts- und Vermögenssteuern bleibt Zypern einer der attraktivsten Standorte für den langfristigen Besitz und den späteren Verkauf von Immobilien.

Steuern auf den Verkauf von Immobilien durch ein Unternehmen in Zypern

Im Jahr 2025 gilt für den Verkauf von Immobilien durch eine juristische Person in Zypern eines der transparentesten und berechenbarsten Steuersysteme in der Europäischen Union. Alle Transaktionen im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien, die sich im Land befinden, unterliegen den Vorschriften zur Körperschaftsteuer und Kapitalertragssteuer. Befindet sich die Immobilie in der Bilanz eines zyprischen Unternehmens und wurde sie für geschäftliche Zwecke genutzt, gilt der Gewinn aus ihrem Verkauf als gewerbliches Einkommen. In diesem Fall unterliegt er einer Körperschaftsteuer von 12,5 %, die zu den niedrigsten in der EU zählt. Bei der Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage hat das Unternehmen das Recht, dokumentierte Ausgaben im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Instandhaltung und dem Betrieb der Immobilie sowie Abschreibungen abzuziehen. Dies ermöglicht eine erhebliche Verringerung der Steuerlast.

Wenn die Immobilie nicht für die Geschäftstätigkeit des Unternehmens genutzt wurde, sondern als Investitionsvermögen galt, unterliegt der Gewinn aus ihrem Verkauf der Kapitalertragsteuer (CGT) in Höhe von 20 %. Diese Steuer wird auf der Grundlage der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis unter Berücksichtigung aller abzugsfähigen Ausgaben berechnet. Gleichzeitig erlaubt die zyprische Steuergesetzgebung eine inflationsbedingte Anpassung des Kaufpreises, wodurch sich der Steuerbetrag weiter verringert. Für in Zypern ansässige Unternehmen gilt das Prinzip der weltweiten Besteuerung, d. h. die Körperschaftsteuer wird sowohl auf Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien in Zypern als auch im Ausland erhoben. Die Kapitalertragsteuer (CGT) wird jedoch ausschließlich auf Transaktionen mit Immobilien in Zypern erhoben. Wenn ein zyprisches Unternehmen Immobilien außerhalb des Landes verkauft, wird der Gewinn aus diesem Verkauf in die Gesamtsteuerbemessungsgrundlage einbezogen und unterliegt nur der Körperschaftsteuer, ohne dass die CGT zur Anwendung kommt.

In Fällen, in denen ein zyprisches Unternehmen Immobilien über Tochtergesellschaften oder Holdinggesellschaften besitzt, gelten die Kapitalertragsteuerregeln für den Verkauf von Aktien. Wenn der aktive Teil des Unternehmens, dessen Aktien verkauft werden, hauptsächlich aus zyprischen Immobilien besteht, wird Kapitalertragsteuer erhoben, auch wenn Gegenstand der Transaktion Aktien und nicht die Immobilie selbst sind. Diese Maßnahme verhindert Steuerhinterziehung durch Unternehmensstrukturen. Zusätzlich zur Körperschaftsteuer oder Kapitalertragsteuer kann der Verkauf von Immobilien durch ein Unternehmen zu Mehrwertsteuerverbindlichkeiten führen. Handelt es sich um eine neue Immobilie, die von einem Bauträger verkauft wird, gilt der Standard-Mehrwertsteuersatz von 19 %. Der Verkauf von Gebrauchtimmobilien ist von der Mehrwertsteuer befreit, wenn die Steuer bereits beim Erstkauf entrichtet wurde. In diesem Fall muss das Unternehmen lediglich die Stempelsteuer und die mit der Eigentumsübertragung verbundenen Kosten entrichten.

Nach Berechnung der Steuerverbindlichkeiten kann der nach Zahlung der Steuern verbleibende Gewinn in Form von Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Bei der Zahlung von Dividenden an in Zypern ansässige Personen wird ein Sonderabwehrbeitrag (Special Defence Contribution, SDC) in Höhe von 17 % des Dividendenbetrags erhoben. Werden Dividenden an Nichtansässige gezahlt, wird keine Quellensteuer erhoben, was Zypern zu einer der vorteilhaftesten Jurisdiktionen für den Besitz und die Veräußerung von Immobilien über ein Unternehmen macht. Insgesamt setzt sich die Steuerbelastung für ein Unternehmen, das Immobilien in Zypern verkauft, aus einer Körperschaftsteuer von 12,5 % (oder einer Kapitalertragssteuer von 20 %, wenn die Immobilie nicht für gewerbliche Zwecke genutzt wurde), einer möglichen Mehrwertsteuer von 19 % auf den Verkauf neuer Immobilien und einer SDC von 17 % auf die Ausschüttung von Gewinnen in Form von Dividenden zusammen. Gleichzeitig hat das Unternehmen die Möglichkeit, seine Steuerbasis durch Aufwendungen und Abschreibungen zu optimieren und dank des bestehenden Netzwerks internationaler Abkommen Zyperns Doppelbesteuerung zu vermeiden.

Wenn eine juristische Person Immobilien in Zypern verkauft, gilt somit ein ausgewogenes Steuersystem, das dem Staat stabile Einnahmen und den Unternehmen Vorhersehbarkeit und Flexibilität bietet. Der niedrige Körperschaftsteuersatz, das Fehlen einer Quellensteuer auf Dividenden und die Möglichkeit der Gewinnoptimierung machen Zypern zu einem der attraktivsten europäischen Länder für Investitionen und die Verwaltung von Immobilienvermögen.