Grundsteuern in Bulgarien 2025

In Bulgarien müssen alle Immobilienbesitzer, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit und ihrem Aufenthaltsstatus, eine jährliche Grundsteuer entrichten. Die Steuer gilt sowohl für natürliche als auch für juristische Personen, die Wohn- oder Gewerbeimmobilien im Land besitzen. Zusätzlich zur jährlichen Steuer ist beim Kauf einer Immobilie eine Übertragungssteuer zu entrichten, und beim Vermieten oder Verkauf einer Immobilie können zusätzliche Steuerverbindlichkeiten entstehen, darunter Einkommensteuer und Kapitalertragsteuer.

Die Grundlage für die Berechnung der jährlichen Steuer ist der geschätzte Wert der Immobilie, der von der örtlichen Gemeinde festgelegt wird. Für Privatpersonen wird die sogenannte „Steuerveranlagung” herangezogen, für Unternehmen entweder der Buchwert oder die von der Gemeinde festgelegte Bewertung. Die Steuersätze werden von den lokalen Behörden festgelegt und können von Region zu Region variieren. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Steuersatz zwischen 0,1 % und 0,45 % des geschätzten Wertes. In Großstädten wie Sofia liegt der Satz bei etwa 0,32 %, in Burgas bei etwa 0,25 % und in Varna bei etwa 0,15 %. Die Steuer wird jährlich gezahlt, unabhängig davon, ob die Immobilie genutzt wird oder nicht. In der Regel gibt es zwei Zahlungsmöglichkeiten: eine einmalige Zahlung bis Ende März oder vier gleiche Raten bis Ende März, Juni, September und Dezember. Die Gemeinden bieten einen Rabatt von 5 % bei vollständiger Zahlung bis zum 31. März. Für den Hauptwohnsitz einer Person gibt es eine Ermäßigung – der Steuersatz kann auf 50 % des Standardsatzes reduziert werden. Gebäude, die sich im Besitz des Staates oder der Gemeinde befinden, sind von der Steuer befreit, wenn sie nicht für kommerzielle Zwecke genutzt werden, ebenso wie religiöse, Bildungseinrichtungen und bestimmte andere soziale Einrichtungen.

Beim Kauf einer Immobilie ist eine kommunale Steuer auf die Übertragung des Eigentums zu entrichten. Der Steuersatz hängt von der Region ab und variiert zwischen 0,1 % und 3 % des geschätzten oder vertraglichen Wertes (je nachdem, welcher höher ist). Zu den zusätzlichen Kosten gehören Notargebühren, Registrierungsgebühren und technische Registrierungsdienstleistungen. In einer Reihe von Gemeinden gibt es Bestrebungen, die Steuersätze dieser Steuer im Jahr 2025 anzuheben. Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien unterliegen einer Einkommensteuer von 10 %. Wird die Immobilie über eine juristische Person vermietet, gelten die gleichen Steuergrundsätze. Beim Verkauf einer Immobilie werden Kapitalgewinne mit einem Steuersatz von 10 % besteuert – dies entspricht der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem dokumentierten Kaufpreis unter Berücksichtigung der abzugsfähigen Aufwendungen. Das Gesetz sieht eine Steuerbefreiung für den Verkauf einer Wohnimmobilie vor, die seit mehr als drei Jahren im Besitz ist, oder für maximal zwei Immobilien, die seit mehr als fünf Jahren im Besitz sind. Es ist zu beachten, dass die jährliche Grundsteuer zusammen mit der kommunalen Abfallentsorgungsgebühr gezahlt wird, die separat berechnet, aber als Teil eines einzigen Zahlungsbelegs eingezogen wird. Der Gesamtbetrag dieser Zahlungen hängt von der jeweiligen Gemeinde und der Immobilienkategorie ab. In den meisten Fällen ist die Steuerbemessungsgrundlage deutlich niedriger als der Marktwert, was die tatsächliche Steuerbelastung verringert.

Für ausländische Investoren bleibt Bulgarien in Bezug auf die Immobilienbesteuerung eines der günstigsten Länder in Europa. Die Steuersätze sind moderat, die Regeln sind transparent und die Vorteile eines langfristigen Eigentums machen den Markt sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen attraktiv, die in Wohn- und Gewerbeimmobilien investieren.

Die Anwälte von Regulated United Europe unterstützen ausländische Investoren in Bulgarien bei der Bewertung von Steuerverbindlichkeiten, der Erstellung von Berechnungen für bestimmte Immobilien und der Optimierung der Struktur des Immobilienbesitzes durch juristische Personen, was die Gesamtkosten für die Instandhaltung und den späteren Verkauf von Vermögenswerten erheblich reduziert.

Steuern beim Kauf von Immobilien in Bulgarien

Beim Kauf einer Immobilie in Bulgarien muss der Käufer eine Reihe von Steuern und Gebühren im Zusammenhang mit der Übertragung des Eigentums entrichten. Die wichtigste obligatorische Zahlung ist die Grunderwerbsteuer, die zugunsten der Gemeinde erhoben wird, in der sich die Immobilie befindet. Die Höhe der Steuer wird von den lokalen Behörden festgelegt und liegt zwischen 0,1 % und 3 % des Transaktionswertes. Für die Berechnung wird entweder der Marktwert oder der Katasterwert herangezogen, je nachdem, welcher höher ist. In den meisten Fällen beträgt die Steuer in Sofia etwa 2,5 %, in Varna und Plovdiv etwa 2 % und kann in Urlaubsgebieten wie Burgas oder Nessebar bis zu 3 % erreichen. Diese Steuer wird bei der Registrierung der Transaktion bei einem Notar entrichtet. Der Käufer zahlt den Betrag vor Unterzeichnung der notariellen Urkunde an den kommunalen Haushalt, woraufhin der Notar eine Zahlungsbestätigung ausstellt, die für die Eintragung des Eigentums im Kataster erforderlich ist.

Zusätzlich zur Kaufsteuer zahlt der Käufer Notargebühren, die auf der Grundlage des Immobilienwerts berechnet werden und durch staatliche Tarife geregelt sind.
Im Durchschnitt kosten Notardienstleistungen zwischen 0,1 % und 1,5 % des Immobilienpreises. Darüber hinaus wird eine Registrierungsgebühr an das Katasteramt entrichtet, die in der Regel 0,1 % des Transaktionswertes beträgt. Somit belaufen sich die Gesamtkosten für den Kauf einer Immobilie in Bulgarien (einschließlich Erwerbssteuer, Notar- und Registrierungsgebühren) im Durchschnitt auf 2,5 % bis 5 % des Gesamtwertes der Immobilie. Wenn die Transaktion über eine juristische Person abgewickelt wird, können zusätzliche Kosten für die Vorbereitung von Unternehmensdokumenten, die rechtliche Überprüfung und die Bezahlung der Dienstleistungen eines Vertreters bei der Vertragsunterzeichnung anfallen. In einigen Fällen können die Parteien eine Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer vereinbaren, aber in der Regel trägt der Käufer den Großteil der Steuerverbindlichkeiten.

Beim Kauf einer Immobilie auf dem Primärmarkt – von einem Bauträger – kann eine Mehrwertsteuer (MwSt.) in Höhe von 20 % anfallen. In den meisten Fällen ist die Mehrwertsteuer jedoch bereits im Kaufvertragspreis enthalten. Beim Kauf einer Immobilie auf dem Sekundärmarkt wird keine Mehrwertsteuer erhoben, da die Steuer bereits beim ersten Verkauf der Immobilie als entrichtet gilt. Es ist auch zu beachten, dass ausländische Käufer bei der Zahlung der Steuer und der Registrierung der Transaktion eine Übersetzung aller Dokumente ins Bulgarische vorlegen müssen, die von einem vereidigten Übersetzer angefertigt wurde. Darüber hinaus muss der neue Eigentümer nach der Registrierung der Immobilie die Gemeinde innerhalb von zwei Monaten über den Kauf informieren, damit die jährliche Grundsteuer und die Abfallentsorgungsgebühr in Zukunft korrekt berechnet werden können. Insgesamt bleibt die Steuerbelastung beim Kauf von Immobilien in Bulgarien im Vergleich zu den meisten Ländern der Europäischen Union moderat. Ein transparentes Berechnungssystem, feste kommunale Steuersätze und keine versteckten Pflichtzahlungen machen den Immobilienkauf für ausländische Investoren vorhersehbar und sicher.

Kosten für Rechtsdienstleistungen beim Kauf von Immobilien in Bulgarien

Die Kosten für Rechtsdienstleistungen beim Kauf von Immobilien in Bulgarien hängen von der Komplexität der Transaktion, der Art der Immobilie und dem Umfang der Unterstützung ab. Im Durchschnitt beginnt ein Basispaket an Dienstleistungen, einschließlich Immobilienbesichtigung, Analyse der Eigentumsdokumente, Vorbereitung eines Vorvertrags und Teilnahme eines Anwalts an der Unterzeichnung der notariellen Urkunde, bei 400 €. Eine umfassendere Unterstützung, einschließlich der vollständigen Zusammenarbeit mit dem Notar, der Vorbereitung aller Dokumente, der Überprüfung von Belastungen und der Eintragung des Eigentums im Kataster, kostet zwischen 600 und 700 Euro. In Fällen, in denen die Transaktion zusätzliche Aspekte umfasst, wie z. B. den Kauf über eine Firma, die Erstellung einer Vollmacht, die Hinzuziehung eines Dolmetschers oder die Vorbereitung von Dokumenten für eine ausländische Bank, können die Kosten auf 1.000 Euro oder mehr steigen.

Einige Anwaltskanzleien bieten Festpreise für einzelne Dienstleistungen an: Die Beratung zu Fragen des Immobilienkaufs wird in der Regel mit 60 bis 150 € veranschlagt, die Erstellung eines Vorvertrags kostet etwa 150 bis 250 € und die vollständige Unterstützung bei der Transaktion variiert zwischen 500 und 700 €. Die Kosten für Notar- und Registrierungsgebühren, Dokumentenübersetzungen, Apostillen und Maklerdienstleistungen sind jedoch in der Regel nicht in den Anwaltskosten enthalten und werden separat bezahlt. Die rechtliche Unterstützung bei einer Transaktion in Bulgarien umfasst mehrere wichtige Schritte: Überprüfung des rechtlichen Status der Immobilie, Analyse der Eigentumsgeschichte, Überprüfung auf Schulden und Hypotheken, Vorbereitung und Vereinbarung eines Vorvertrags, Ausarbeitung des Hauptvertrags zur Beglaubigung, Vertretung der Interessen des Kunden vor einem Notar und anschließende Eintragung des Eigentums. Bei Bedarf sorgt der Anwalt auch für die Übersetzung von Dokumenten ins Bulgarische, erstellt Vollmachten und überwacht die Eintragung der Immobilie im Kataster.

Die rechtliche Unterstützung ist für ausländische Käufer besonders wichtig, da sie hilft, Risiken im Zusammenhang mit skrupellosen Verkäufern, fehlenden Baugenehmigungen oder nicht registrierten Änderungen der Raumaufteilung zu vermeiden.
Ein erfahrener Anwalt überprüft, ob die Transaktion mit dem bulgarischen Recht vereinbar ist, schützt die Interessen des Mandanten bei der Abwicklung und gewährleistet die rechtliche Reinheit der Immobilie bis zum Abschluss der Eintragung. Insgesamt sind die Kosten für Rechtsdienstleistungen beim Kauf einer Immobilie in Bulgarien im Vergleich zu anderen Ländern der Europäischen Union moderat, und ihre Verfügbarkeit garantiert die Sicherheit der Transaktion und minimiert potenzielle Risiken.

Kosten für Notariatsleistungen beim Kauf von Immobilien in Bulgarien

Die Kosten für Notariatsleistungen beim Kauf von Immobilien in Bulgarien werden gemäß den staatlichen Tarifen festgelegt und hängen von den Kosten der Immobilie ab. Die Zahlung an den Notar erfolgt bei Unterzeichnung der notariellen Urkunde, die die Übertragung des Eigentums bestätigt. Die durchschnittlichen Kosten für die Dienstleistungen liegen zwischen 0,1 % und 1,5 % des Vertragspreises der Immobilie. Um die Struktur der Kosten zu verstehen, können Sie sich an folgenden Spannen orientieren: Für Immobilien im Wert von 100.000 € beträgt die Gebühr etwa 375–400 € und für Immobilien im Wert von mehr als 200.000 € etwa 600–700 €. Der gesetzlich festgelegte Höchstbetrag für Notargebühren liegt bei etwa 3.000 €.

Es ist zu beachten, dass zu den Notargebühren eine Mehrwertsteuer (MwSt.) von 20 % hinzukommt. Darüber hinaus kann der Notar eine zusätzliche Gebühr für die Dienste eines Dolmetschers (im Falle eines ausländischen Käufers), für die Erstellung der notariellen Urkunde, die Überprüfung der Eigentumsdokumente und die Anfertigung beglaubigter Kopien erheben. Die Notargebühren sind vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags zu entrichten, und der Notar ist für die korrekte Ausführung und Übermittlung der Dokumente zur Registrierung der Transaktion bei den Katasterbehörden verantwortlich. Ohne notarielle Beglaubigung gilt die Übertragung des Eigentums an Immobilien in Bulgarien als ungültig, sodass die Mitwirkung eines Notars ein obligatorischer Bestandteil jeder Transaktion ist.

Die Kosten für notarielle Dienstleistungen beim Kauf einer Immobilie in Bulgarien liegen daher in der Regel zwischen 200 und 700 Euro, abhängig vom Wert der Immobilie und der Komplexität der Transaktion. Die notarielle Unterstützung ist besonders für Ausländer wichtig, da der Notar nicht nur die Transaktion beglaubigt, sondern auch die Korrektheit aller rechtlichen Verfahren überwacht und so die Rechtmäßigkeit der Eigentumsübertragung sicherstellt.

Die Kosten für die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers beim Kauf einer Immobilie in Bulgarien

Die Kosten für die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers beim Kauf einer Immobilie in Bulgarien liegen in der Regel zwischen 2,5 % und 3 % des Transaktionspreises. In einigen Fällen, insbesondere bei der Unterstützung eines ausländischen Käufers oder beim Kauf von Immobilien mit erhöhter Komplexität, kann die Provision 4-5 % erreichen. Beim Kauf preisgünstiger Immobilien legen die Agenturen manchmal eine feste Mindestgebühr fest, die in der Regel bei etwa 700-800 € liegt. Die Provision des Immobilienmaklers wird zum Zeitpunkt der Transaktion, nach Unterzeichnung des Vorvertrags oder der notariellen Urkunde, gezahlt. In den meisten Fällen trägt der Käufer die Kosten für die Dienstleistungen, aber manchmal vereinbaren die Parteien, die Provision zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufzuteilen.

Die Standardliste der von einer Immobilienagentur angebotenen Dienstleistungen umfasst die Auswahl geeigneter Immobilien, die Organisation von Besichtigungen, die Verhandlungen mit dem Verkäufer, die Überprüfung des Marktpreises, die Vorbereitung und Vereinbarung eines Vorvertrags und die Begleitung des Kunden bis zur notariellen Beurkundung der Transaktion. Einige Agenturen bieten auch zusätzliche Dienstleistungen an: Überprüfung des rechtlichen Status der Immobilie, Einholung von Bescheinigungen vom Katasteramt und den Steuerbehörden, Übersetzung von Dokumenten, Unterstützung bei der Eröffnung eines Bankkontos und Vermittlung einer Immobilienversicherung. Diese zusätzlichen Dienstleistungen können je nach den Bedingungen des Maklervertrags im Gesamtpaket enthalten sein oder separat bezahlt werden.

Bevor Sie mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten, empfiehlt es sich, einen schriftlichen Vertrag abzuschließen, in dem die Höhe der Provision, der Umfang der erbrachten Dienstleistungen, das Zahlungsverfahren und die Laufzeit des Vertrags festgelegt sind. Dies ist besonders für ausländische Käufer wichtig, um Missverständnisse und doppelte Provisionen zu vermeiden.
Bei der Auswahl einer Agentur sollten Sie auf deren Lizenz, Erfahrung in der Zusammenarbeit mit ausländischen Kunden und Ruf achten. Im Allgemeinen sind die Dienstleistungen von Immobilienmaklern in Bulgarien im Vergleich zu anderen Ländern der Europäischen Union relativ günstig, und ihre Mitwirkung trägt dazu bei, die Risiken beim Kauf einer Immobilie erheblich zu verringern, insbesondere wenn die Transaktion aus der Ferne abgewickelt wird.

Steuern auf Immobilienbesitz in Bulgarien

Der Besitz von Immobilien in Bulgarien unterliegt jährlichen lokalen Steuern und Gebühren, die von den kommunalen Behörden geregelt werden. Die wichtigste obligatorische Zahlung ist die Grundsteuer, die von Eigentümern von Wohn-, Gewerbe- und Grundstücken erhoben wird. Sowohl bulgarische Staatsbürger als auch Ausländer sind zur Zahlung dieser Steuer verpflichtet, unabhängig davon, ob die Immobilie genutzt wird oder nicht. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem von der örtlichen Gemeinde festgelegten Katasterwert (Schätzwert) der Immobilie. Diese Bewertung liegt in der Regel unter dem Marktpreis, typischerweise bei etwa 50-70 % davon, wodurch die tatsächliche Steuerbelastung relativ moderat ausfällt. Die Steuersätze werden von den lokalen Behörden festgelegt und liegen zwischen 0,1 % und 0,45 % des geschätzten Wertes der Immobilie. In Sofia liegt der durchschnittliche Steuersatz beispielsweise bei etwa 0,32 %, in Burgas bei etwa 0,25 % und in Varna bei etwa 0,15 %.

Die Steuer wird jährlich gezahlt, unabhängig davon, ob der Eigentümer in Bulgarien lebt oder die Immobilie vermietet. Die Steuer kann in einer einzigen Rate bis Ende März des laufenden Jahres oder in vier gleichen Raten über das Jahr verteilt – bis Ende März, Juni, September und Dezember – gezahlt werden. Bei Zahlung des gesamten Steuerbetrags bis zum 31. März wird ein Rabatt von 5 % gewährt. Für den Hauptwohnsitz des Eigentümers gibt es Vergünstigungen: Wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz registriert ist, kann der Steuersatz um 50 % reduziert werden. Eine Steuerbefreiung gilt auch für bestimmte Kategorien von Immobilien, die sich im Besitz von Behörden, religiösen Organisationen, Schulen und gemeinnützigen Stiftungen befinden, sofern die Immobilien nicht für kommerzielle Aktivitäten genutzt werden.

Zusätzlich zur Grundsteuer müssen Eigentümer eine jährliche kommunale Abfallentsorgungsgebühr entrichten. Die Höhe dieser Gebühr wird von den lokalen Behörden festgelegt und auf der Grundlage der Größe der Immobilie oder der Anzahl der Bewohner berechnet. Diese Gebühr wird gleichzeitig mit der Grundsteuer erhoben, und beide Zahlungen werden auf einer einzigen Rechnung ausgewiesen. Ausländische Immobilienbesitzer müssen den Kauf einer Immobilie innerhalb von zwei Monaten nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde bei der Gemeinde melden, damit die Steuerbehörden die jährlichen Verbindlichkeiten berechnen können. Eine verspätete Anmeldung kann zu Geldstrafen und Strafen führen.

Insgesamt ist die Steuerbelastung für Immobilienbesitz in Bulgarien nach wie vor eine der niedrigsten in der Europäischen Union. Ein einfaches Berechnungssystem, keine versteckten Gebühren und moderate Steuersätze machen Immobilienbesitz für ausländische Investoren attraktiv, insbesondere auf lange Sicht.

Steuern auf kurzfristige Immobilienvermietungen in Bulgarien

Kurzfristige Immobilienvermietungen in Bulgarien, d. h. für weniger als sechs Monate, gelten als gewerbliche Tätigkeit und unterliegen der Besteuerung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen des Landes. Eigentümer, ob Privatpersonen oder Unternehmen, sind verpflichtet, Mieteinnahmen zu deklarieren und die entsprechenden Steuern zu zahlen. Wenn die Immobilie von einer Person vermietet wird, die nicht als Unternehmer registriert ist, unterliegen die Mieteinnahmen einer Einkommensteuer von 10 %. In diesem Fall ist ein Abzug von 10 % der erzielten Einnahmen ohne Nachweis zulässig. Somit beträgt die Steuerbemessungsgrundlage 90 % der tatsächlichen Einnahmen. Wenn der Eigentümer beispielsweise 5.000 € für das Jahr erhalten hat, beträgt der steuerpflichtige Betrag 4.500 € und die zu zahlende Steuer 450 €.

Wenn der Eigentümer die Immobilie regelmäßig und gewinnbringend vermietet, muss er sich bei den Steuerbehörden als Einzelunternehmer registrieren lassen oder eine juristische Person gründen.
In diesem Fall unterliegt das Einkommen einer Körperschaftsteuer von 10 % und ist außerdem mehrwertsteuerpflichtig, wenn der Jahresumsatz 100.000 Lew (ca. 51.000 £) übersteigt. Bei der Registrierung für die Mehrwertsteuer ist der Vermieter verpflichtet, auf die erbrachten Dienstleistungen eine Mehrwertsteuer von 20 % zu erheben.

Die gleichen Steuervorschriften gelten für Eigentümer, die ihre Immobilien über Online-Plattformen (wie Booking.com oder Airbnb) vermieten. Die bulgarischen Steuerbehörden haben das Recht, Informationen über die über solche Plattformen erzielten Einkünfte anzufordern und deren Angabe zu überwachen. Die Nichtzahlung von Steuern kann zu Geldstrafen und Strafen führen. Zusätzlich zur Einkommensteuer müssen Eigentümer eine jährliche Grundsteuer und eine kommunale Abfallentsorgungsgebühr entrichten, auch wenn die Immobilie ausschließlich zu Vermietungszwecken genutzt wird. Diese Zahlungen werden am Standort der Immobilie erhoben und sind unabhängig von der Anzahl der Vermietungstage pro Jahr.

Wenn die Immobilie kurzfristig als Touristenunterkunft vermietet wird, muss sie bei der Gemeinde registriert und eine Genehmigung für touristische Aktivitäten eingeholt werden. In einigen Regionen ist es außerdem erforderlich, die Immobilie beim bulgarischen Tourismusministerium zu registrieren. Die Nichtbeachtung dieser Vorschriften kann zu Geldstrafen und einem Verbot der Vermietung der Immobilie führen. Die Besteuerung von Kurzzeitvermietungen in Bulgarien ist transparent und flexibel: Der Einkommensteuersatz beträgt 10 %, wodurch sich die Vermietung auch bei geringer Auslastung rentiert. Gleichzeitig kann der Eigentümer bei ordnungsgemäßer Registrierung und Einhaltung der steuerlichen Anforderungen eine Reihe von legalen Möglichkeiten zur Optimierung der Steuerbemessungsgrundlage nutzen.

Steuern auf langfristige Immobilienvermietungen in Bulgarien

Die langfristige Vermietung von Immobilien in Bulgarien, d. h. für einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten, ist steuerrechtlich geregelt und erfordert die Angabe der Einkünfte. Im Gegensatz zu Kurzzeitvermietungen, die als gewerbliche Tätigkeit gelten, werden Langzeitvermietungen eher als private Einkünfte aus Immobilienbesitz angesehen und erfordern keine obligatorische Registrierung als Einzelunternehmer. Einkünfte, die eine Privatperson aus der langfristigen Vermietung von Immobilien erzielt, unterliegen einer Einkommensteuer von 10 %. Gleichzeitig sieht das bulgarische Steuersystem die Möglichkeit vor, einen Pauschalabzug von 10 % des erzielten Einkommens geltend zu machen, ohne dass Belege vorgelegt werden müssen. Somit unterliegen 90 % des tatsächlichen Einkommens der Besteuerung. Bei einem jährlichen Mieteinkommen von 10.000 € beträgt die Steuerbemessungsgrundlage beispielsweise 9.000 € und die zu zahlende Steuer 900 €.

Die Steuer wird auf der Grundlage der Steuererklärung berechnet, die bis Ende April des auf das Berichtsjahr folgenden Jahres bei den Steuerbehörden eingereicht werden muss. Die Zahlung erfolgt entweder als Einmalzahlung oder in zwei Raten, je nach Höhe des Betrags und der gewählten Zahlungsmethode. Die Besteuerungsregeln sind für bulgarische Einwohner und Nicht-Einwohner, die Immobilien im Land besitzen, identisch.

Wenn der Eigentümer systematisch langfristige Mietverträge abschließt oder mehrere Immobilien verwaltet, können die Steuerbehörden diese Tätigkeit als unternehmerisch anerkennen. In diesem Fall ist eine Registrierung als natürliche Person – Unternehmer oder die Gründung einer juristischen Person erforderlich, wobei eine Körperschaftssteuer in Höhe von 10 % zu entrichten ist. Wenn das Jahreseinkommen 100.000 BGN (ca. 51.000 €) übersteigt, besteht außerdem die Verpflichtung, sich als Mehrwertsteuerzahler registrieren zu lassen, obwohl diese Regel für die meisten privaten Vermieter nicht gilt.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Eigentümer zusätzlich zur Einkommensteuer weiterhin die jährliche Grundsteuer und eine Abfallentsorgungsgebühr zahlt, unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet ist oder nicht. Diese Steuern sind obligatorisch und werden von der Gemeinde erhoben, in der sich die Immobilie befindet. In Bulgarien haben Vermieter das Recht, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, der für einen besseren Rechtsschutz notariell beglaubigt werden kann. Dies ist besonders für langfristige Mietverträge relevant, da die notarielle Beglaubigung eine schnelle Registrierung des Vertrags gewährleistet und die Interessen der Parteien im Streitfall schützt.

Das bulgarische Steuersystem macht langfristige Vermietungen zu einer finanziell vorteilhaften Form der Investition: Der Steuersatz ist niedrig und die Berichterstattung ist einfach und transparent. Mit ordnungsgemäß ausgearbeiteten Verträgen und fristgerechten Einkommenserklärungen können ausländische Investoren stabile Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien erzielen, ohne einer übermäßigen Steuerlast ausgesetzt zu sein.

Steuern auf den Verkauf von Immobilien in Bulgarien

Beim Verkauf von Immobilien in Bulgarien ist der Eigentümer verpflichtet, die mit dem Erhalt von Einkünften aus der Transaktion verbundenen Steuerpflichten zu berücksichtigen. Die Besteuerung hängt vom Status des Eigentümers (natürliche oder juristische Person), der Dauer des Eigentums an der Immobilie und der Art ihrer Nutzung ab. Privatpersonen, die Immobilien besitzen, unterliegen einer Kapitalertragssteuer in Höhe von 10 %. Die Steuer wird auf der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem dokumentierten Kaufpreis berechnet, erhöht um die Höhe der Ausgaben im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Verbesserung der Immobilie (z. B. Reparaturen, Notargebühren, Kaufsteuern). Wenn die Immobilie beispielsweise für 100.000 € gekauft und für 130.000 € verkauft wurde und die dokumentierten Ausgaben 5.000 € betrugen, würde die Steuerbemessungsgrundlage 25.000 € und die zu zahlende Steuer 2.500 € betragen.

Das bulgarische Recht sieht eine Reihe von Befreiungen von der Steuer auf Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien vor. Eigentümer sind in zwei Fällen von der Steuer befreit: wenn eine Wohnimmobilie, die seit mehr als drei Jahren im Besitz ist, verkauft wird, oder wenn nicht mehr als zwei Immobilien, die seit mehr als fünf Jahren im Besitz sind, verkauft werden. Diese Ausnahmen gelten nur für Privatpersonen und unter der Voraussetzung, dass der Verkauf nicht systematisch erfolgt. Wenn die Immobilie einer juristischen Person gehört, unterliegt der Gewinn aus ihrem Verkauf der Körperschaftsteuer in Höhe von 10 % des Gesamtgewinns. In diesem Fall sind juristische Personen verpflichtet, Buchhaltungsunterlagen zu führen und Jahresabschlüsse gemäß den Anforderungen des bulgarischen Rechts vorzulegen. Für Unternehmen, die seit langer Zeit Immobilien besitzen, kann die Einkommensteuer durch den Abzug von Abschreibungen oder die Verbuchung der angefallenen Aufwendungen reduziert werden.

Nicht in Bulgarien ansässige Personen, die Immobilien im Land verkaufen, müssen ebenfalls eine Kapitalertragssteuer in Höhe von 10 % entrichten. Die Steuer wird einbehalten und an den bulgarischen Haushalt abgeführt, unabhängig vom Wohnsitzland des Verkäufers. Wenn zwischen Bulgarien und dem Wohnsitzland des Eigentümers ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, kann der in Bulgarien gezahlte Steuerbetrag bei der Abgabe der jährlichen Steuererklärung im Wohnsitzland angerechnet werden. Zusätzlich zur Einkommensteuer sind bei der Veräußerung von Immobilien auch die üblichen Verwaltungskosten, einschließlich Notar- und Registrierungsgebühren, zu entrichten. Der Notar prüft die Dokumente, die das Eigentum, die Abwesenheit von Schulden und Belastungen bestätigen, und beglaubigt die Transaktion. Alle mit dem Verkauf verbundenen Kosten können bei der Berechnung des steuerpflichtigen Einkommens berücksichtigt werden.

Der Verkauf von Immobilien unterliegt der Meldepflicht. Der Verkäufer ist verpflichtet, bis Ende April des auf das Jahr der Transaktion folgenden Jahres eine Steuererklärung einzureichen. Die Steuerbehörden haben das Recht, Unterlagen anzufordern, die die Kosten für den Erwerb und die Verbesserung der Immobilie bestätigen. Liegt eine solche Bestätigung nicht vor, wird die Steuer auf der Grundlage der gesamten Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis berechnet. Insgesamt macht das bulgarische Steuersystem den Verkauf von Immobilien recht transparent: Ein Pauschalsatz von 10 % und klare Befreiungskriterien ermöglichen es Eigentümern, Transaktionen mit minimalem Risiko zu planen. Der Besitz von Immobilien für mehr als drei oder fünf Jahre befreit die meisten Privatpersonen effektiv von der Zahlung der Kapitalertragssteuer.

Steuern auf den Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen in Bulgarien

Der Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen in Bulgarien unterliegt der Kapitalertragssteuer. Diese Steuer gilt für die Differenz zwischen dem Verkaufspreis der Immobilie und dem Kaufpreis, bereinigt um dokumentierte Ausgaben, die beim Kauf und Besitz der Immobilie angefallen sind.
Der Steuersatz ist einheitlich und beträgt 10 %. Die Steuerbemessungsgrundlage wird als positive Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis ermittelt, zuzüglich der Ausgaben für Notargebühren, Kaufsteuern, Maklergebühren, Reparaturen oder Kapitalverbesserungen, sofern diese Ausgaben durch entsprechende Belege nachgewiesen werden. Wenn eine Person beispielsweise eine Immobilie für 120.000 € gekauft, 10.000 € in Reparaturen investiert und die Immobilie für 150.000 € verkauft hat, würde der Gewinn von 20.000 € besteuert und der Steuerbetrag würde 2.000 € betragen.

Das bulgarische Recht sieht Steuervergünstigungen für Personen vor, die seit langer Zeit Immobilien besitzen. Die Befreiung von der Einkommensteuer auf den Verkauf gilt in zwei Fällen: wenn eine Wohnimmobilie, die seit mehr als drei Jahren im Besitz ist, verkauft wird, oder wenn nicht mehr als zwei Immobilien, die seit mehr als fünf Jahren im Besitz sind, verkauft werden. In diesen Fällen wird keine Einkommensteuer erhoben, sofern der Verkauf nicht regelmäßig kommerzieller Natur ist. Wenn eine Person mehrere Immobilien besitzt und häufige Kauf- und Verkaufstransaktionen durchführt, können die Steuerbehörden ihre Aktivitäten als unternehmerisch einstufen. In diesem Fall erfolgt die Besteuerung nach den für Einzelunternehmer geltenden Regeln. Auch in diesem Fall wird der Gewinn aus dem Verkauf mit einem Steuersatz von 10 % besteuert, jedoch mit der Verpflichtung, Aufzeichnungen zu führen und Berichte in anderer Form einzureichen.

Für Nichtansässige in Bulgarien gelten identische Steuervorschriften: Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien, die sich im Land befinden, werden mit einem Steuersatz von 10 % besteuert. Nach Abschluss der Transaktion ist der Verkäufer verpflichtet, bis Ende April des auf das Verkaufsjahr folgenden Jahres eine Steuererklärung bei der Nationalen Steuerbehörde (NRA) einzureichen. Die Steuer ist innerhalb desselben Zeitraums zu entrichten. Wenn zwischen Bulgarien und dem Wohnsitzland des Verkäufers ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, kann die in Bulgarien gezahlte Steuer im Land des Steuerwohnsitzes angerechnet werden. Beim Verkauf von Immobilien sind außerdem die üblichen Notar- und Registrierungsgebühren zu entrichten, die in den meisten Fällen vom Käufer getragen werden, wobei die Parteien jedoch eine andere Kostenverteilung vereinbaren können. Alle dem Verkäufer im Zusammenhang mit der Transaktion entstandenen Kosten, einschließlich Rechtsbeistand, Vorbereitung von Dokumenten und Bezahlung der Dienstleistungen eines Gutachters, können bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Einkommens berücksichtigt werden.

Die Besteuerung von Privatpersonen beim Verkauf von Immobilien in Bulgarien gilt als eine der einfachsten und vorteilhaftesten in der Europäischen Union. Ein Pauschalsatz von 10 %, keine komplexen Abzüge und klare Befreiungskriterien machen das System für ausländische Investoren transparent und bequem.

Steuern auf den Verkauf von Immobilien durch ein Unternehmen in Bulgarien

Beim Verkauf von Immobilien, die sich im Besitz eines Unternehmens befinden, unterliegen die Steuerpflichten in Bulgarien den Unternehmenssteuergesetzen. Alle Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien durch eine juristische Person gelten als Teil des Unternehmensgewinns und unterliegen einer Besteuerung in Höhe von 10 %. Diese Steuer ist eine einheitliche Unternehmenssteuer, die auf den Gesamtgewinn des Unternehmens erhoben wird, einschließlich der Betriebserträge und Gewinne aus dem Verkauf von Vermögenswerten wie Gebäuden, Grundstücken oder Gewerbeimmobilien. Bei der Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage werden die mit dem Erwerb der Immobilie verbundenen Aufwendungen sowie die während der Besitzdauer angefallenen Abschreibungen vom Verkaufspreis abgezogen. Wenn die Immobilie als Anlagevermögen verbucht wurde, wird ihr Restbuchwert vom Verkaufspreis abgezogen, und die Steuer wird nur auf die positive Differenz berechnet. Wenn ein Unternehmen beispielsweise eine Immobilie für 200.000 € gekauft hat, über mehrere Jahre Abschreibungen in Höhe von 50.000 € vorgenommen hat und die Immobilie dann für 230.000 € verkauft hat, beträgt der steuerpflichtige Gewinn 80.000 € und die zu zahlende Steuer 8.000 €.

Wird die Transaktion von einem in Bulgarien ansässigen Unternehmen durchgeführt, wird die Steuer als Teil der allgemeinen Körperschaftsteuer gezahlt, die am Ende des Geschäftsjahres berechnet wird. Unternehmen sind verpflichtet, bis zum 31. März des auf das Berichtsjahr folgenden Jahres eine jährliche Einkommensteuererklärung einzureichen. Nicht ansässige Unternehmen, die keine permanente Niederlassung in Bulgarien haben, unterliegen ebenfalls einer Besteuerung in Höhe von 10 % auf Einkünfte aus dem Verkauf bulgarischer Immobilien. In diesem Fall wird die Steuer in Bulgarien einbehalten, auch wenn die Berechnungen im Ausland vorgenommen werden. Erfolgt der Verkauf innerhalb kurzer Zeit nach dem Erwerb der Immobilie, können die Steuerbehörden die Transaktion als Spekulationsgeschäft einstufen, wobei die gleichen Regeln gelten, jedoch mit einer gründlicheren Überprüfung der Einkommensquellen und der wirtschaftlichen Rechtfertigung der Transaktion. Unternehmen, die sich mit dem systematischen Kauf und Verkauf von Immobilien befassen, müssen als Mehrwertsteuerzahler registriert sein, wenn ihr Jahresumsatz 100.000 BGN (ca. 51.000 €) übersteigt. In diesem Fall kann der Verkauf von Immobilien mit einem Steuersatz von 20 % mehrwertsteuerpflichtig sein, wenn die Immobilie in die Kategorie der Neubauten oder der zu bebauenden Grundstücke fällt.

Für Unternehmen, die seit mehr als zwei Jahren Immobilien besitzen, besteht die Möglichkeit einer Mehrwertsteuerbefreiung beim Verkauf, wenn die Immobilie in die Kategorie des Sekundärmarktes fällt. Diese Befreiung hebt jedoch nicht die Zahlung der Körperschaftssteuer auf. Zusätzliche Ausgaben, wie Notariatsleistungen, Registrierungsgebühren, Rechtsbeistand und Immobilienbewertung, können in die Kosten des Unternehmens einbezogen werden und die Steuerbemessungsgrundlage verringern. Alle Ausgaben müssen dokumentiert und in den Buchhaltungsunterlagen ausgewiesen werden. Der Verkauf von Immobilien durch eine juristische Person in Bulgarien ist ein transparentes und finanziell vorhersehbares Verfahren. Der feste Körperschaftsteuersatz von 10 % macht das bulgarische System zu einem der vorteilhaftesten in der Europäischen Union für Immobilientransaktionen.