Permit sa paninirahan sa pamamagitan ng pagbili ng real estate sa Europa

May mga programang nagpapahintulot sa mga indibidwal na makakuha ng permit sa paninirahan sa pamamagitan ng pagbili ng real estate na ipinapatupad sa ilang mga bansang Europeo at kabilang sa mga pinakasikat na kagamitan sa imigrasyon para sa mga mamumuhunan at mayayamang indibidwal. Ang mga ganitong programa ay mahalagang nag-aalok sa mga dayuhang mamamayan ng karapatan sa pansamantala o permanenteng paninirahan sa isang bansa ng European Union, sa kondisyon na bibili sila ng real estate na may isang tiyak na minimum na halaga at nakakatugon sa mga karagdagang kinakailangan. Ang pangunahing layunin ng mga programang ito ay upang pasiglahin ang direktang pamumuhunan ng dayuhan sa ekonomiya, lalo na sa mga sektor tulad ng konstruksyon, turismo at serbisyo. Bilang kapalit, binibigyan ang mga mamumuhunan ng pagkakataong manirahan sa bansa, malayang maglakbay sa loob ng Schengen area, at sa ilang mga kaso, mag-aplay para sa pagkamamamayan pagkatapos ng isang tiyak na panahon ng paninirahan.

Ang bawat bansa ay nagtatakda ng sarili nitong mga limitasyon at kundisyon. Halimbawa, sa Cyprus, ang mga mamumuhunan ay maaaring makakuha ng permit sa paninirahan sa pamamagitan ng pagbili ng real estate na nagkakahalaga ng €300,000 o higit pa; sa Greece, ang limitasyon ay €250,000. Sa ilang mga bansa, posibleng bumili ng ilang mga ari-arian, sa kondisyon na ang kanilang kabuuang halaga ay nakakatugon sa itinakdang minimum. Mahalaga na ang ari-arian ay binabayaran gamit ang personal na pondo ng mamumuhunan at hindi sa pamamagitan ng pautang o kredito. Ang mga bank transfer ay dapat dumaan sa mga beripikadong institusyong pinansyal ng EU at ang mga dokumentong nagpapatunay sa pinagmulan ng pondo ay dapat na nakalakip sa aplikasyon.

Ang proseso ng pagkuha ng residence permit ay karaniwang may kasamang ilang yugto. Una, pipili ang aplikante ng isang ari-arian at gagawa ng kasunduan sa pagbili. Pagkatapos, irerehistro ang titulo ng ari-arian, at pagkatapos ay isusumite sa mga awtoridad ng imigrasyon ang isang pakete ng aplikasyon na naglalaman ng pasaporte ng aplikante, patunay ng pagbili, isang sipi mula sa rehistro ng ari-arian, patunay ng medical insurance, isang sertipiko ng walang kriminal na rekord at patunay ng pinansyal na solvency. Matapos suriin ang aplikasyon at beripikahin ang pinagmulan ng mga pondo, mag-iisyu ang mga awtoridad ng residence permit na may bisa sa loob ng isa hanggang limang taon, na maaaring palawigin kung mananatili ang ari-arian. Ang ilang programa ay nagpapahintulot sa mga miyembro ng pamilya na maisama — mga asawa, mga menor de edad na anak at kung minsan ay mga magulang.

Dapat tandaan na ang pagkakaroon ng residence permit ay hindi nangangahulugang ikaw ay isang residente ng buwis. Upang maging residente ng buwis, dapat kang manirahan sa bansa nang hindi bababa sa 183 araw sa isang taon at ang iyong sentro ng mahahalagang interes ay naroon. Ang isang mahalagang bentahe ng mga programang ito ay ang kakayahang malayang gumalaw sa loob ng mga bansang Schengen. Ang mga may hawak ng residence permit ay maaaring bumisita sa karamihan ng mga bansang Europeo nang walang visa, magbukas ng mga bank account, tumanggap ng pangangalagang medikal, at mag-aral ng kanilang mga anak sa mga lokal na paaralan. Ang proseso para sa pagpapalawig ng residence permit ay karaniwang diretso: kailangan mo lamang kumpirmahin na pagmamay-ari mo pa rin ang ari-arian, walang utang sa buwis at sumusunod pa rin sa mga tuntunin ng programa. Sa ilang mga bansa, tulad ng Portugal at Greece, maaari kang mag-aplay para sa permanenteng paninirahan o pagkamamamayan pagkatapos ng limang taon ng permanenteng paninirahan.

 Pagsapit ng 2025, nabawasan na ang bilang ng mga hurisdiksyon sa Europa na nag-aalok ng ‘mga permit sa paninirahan para sa ari-arian’. Ang mga kasalukuyang opsyon at mahahalagang eksepsiyon ay nakalista sa ibaba.

Mga aktibong programa (real estate na bumubuo ng isang independiyente o mahalagang bahagi ng batayan)

• Greece – Golden Visa: Isang 5-taong permit sa paninirahan ang ipinagkakaloob para sa pamumuhunan sa real estate. Ang pangunahing limitasyon sa pamumuhunan ay nananatili sa €250,000, ngunit para sa mga lokasyon na ‘premium’ tulad ng Athens, Thessaloniki at mga sikat na isla, ang minimum na limitasyon sa pamumuhunan ay tumaas sa €800,000. Pinapayagan din ang mga alternatibong istruktura ng pamumuhunan, kabilang ang pagpapalit ng komersyal na real estate sa residential real estate sa ilang mga kaso.
• Cyprus: permanenteng paninirahan (Reg. 6(2)) sa pagbili ng bagong residential property na nagkakahalaga ng €300,000 (+VAT). Pinapayagan din ang mga opsyon sa komersyal na ari-arian kung natutugunan ang limitasyon ng presyo.
• Malta: Malta Permanent Residence Programme (MPRP): Ang pagbili ng bahay ay hindi lamang ang kundisyon, ngunit ito ay isang mahalagang elemento ng pakete (pagbili ng real estate mula €375,000 o isang pangmatagalang lease, kasama ang mga mandatoryong kontribusyon at isang donasyon).

Mga programa ng permit sa paninirahan para sa real estate sa Europa (2025)

Mga legal na kinakailangan para sa mga kalahok sa programa (mga tseke ng KYC/AML at pinagmumulan ng pondo)

• Ang lahat ng aplikante ay sumasailalim sa mga tseke ng KYC/AML, kabilang ang kumpirmasyon ng pinagmumulan ng pondo.
• Ang mga pamumuhunan ay dapat magmula sa mga legal na mapagkukunan at sinusuportahan ng mga dokumentaryong ebidensya.
• Ang uri ng ari-arian (residential/commercial at bago/secondary) ay nakakaapekto sa pagiging karapat-dapat sa programa.
• Ang mga patakaran at limitasyon ay maaaring magbago, kaya mangyaring beripikahin ang kanilang bisa bago mag-apply.

Ano ang mga bentahe ng residence permit sa isang bansang sakop ng European Union?

Ang mga mamumuhunan at ang kanilang mga pamilya ay nakakakuha ng iba’t ibang benepisyo kapag kumuha sila ng residence permit sa isang bansang sakop ng European Union, kabilang ang legal na proteksyon, kalayaan sa paggalaw, mga oportunidad sa buwis at mataas na antas ng katatagan ng lipunan. Ang katayuang ito ay nagbubukas ng daan para sa pangmatagalang paninirahan sa Europa, nagpapadali sa mga operasyon sa negosyo, at nagpapalakas sa internasyonal na reputasyon ng may-ari ng permit. Ang pangunahing bentahe ng isang European residence permit ay ang karapatang malayang maglakbay sa loob ng Schengen area. Ang mga may-ari ng residence permit ay maaaring maglakbay sa karamihan ng mga bansang Europeo nang hindi nangangailangan ng visa, na partikular na maginhawa para sa mga negosyante, mamumuhunan at mga indibidwal na nakikibahagi sa mga internasyonal na aktibidad. Bukod pa rito, pinapayagan ng mga residency permit ang mga may-ari na legal na manirahan sa bansa, magpatakbo ng negosyo, magbukas ng mga bank account, bumili ng real estate at ma-access ang buong imprastraktura ng panloob na merkado ng European Union.

Ang mga may-ari ng residence permit ay may karapatang ma-access ang mga sistema ng edukasyon at pangangalagang pangkalusugan ng kanilang napiling bansa. Ang mga anak ng mamumuhunan ay maaaring mag-aral sa mga paaralan at unibersidad ng estado sa parehong mga kondisyon ng mga mamamayan, at ang medical insurance ay nagbibigay sa kanila ng karapatan sa mataas na kalidad na paggamot at pangangalaga. Sa ilang mga kaso, may mga kasunduan na nagpapahintulot sa pagtanggap ng pangangalagang medikal sa ibang mga bansa sa EU, na partikular na mahalaga para sa mga pamilyang madalas maglakbay sa pagitan ng iba’t ibang hurisdiksyon. Mula sa praktikal na pananaw, ang isang permit sa paninirahan ang unang hakbang tungo sa pagkuha ng permanenteng paninirahan at pagkamamamayan ng European Union. Pagkatapos ng ilang taon ng legal na paninirahan, maaaring mag-aplay ang mga mamumuhunan para sa permanenteng paninirahan at, kasunod nito, pagkamamamayan. Nagbibigay ito sa kanila ng karapatang manirahan, magtrabaho at magsimula ng negosyo sa anumang bansa sa EU, pati na rin tamasahin ang proteksyon at suporta ng konsulado ng mga institusyong Europeo.

Ang mga may hawak ng permit sa paninirahan ay may access sa isang epektibong sistema para sa pagprotekta sa mga karapatan sa ari-arian at mga pamumuhunan. Ang batas ng EU ay nagbibigay ng mataas na antas ng legal na katiyakan at ginagarantiyahan ang mga obligasyon sa kontrata, na nag-aalok ng legal na proteksyon sa parehong pambansa at supranasyonal na antas. Ito ay partikular na mahalaga para sa mga mamumuhunan na bumibili ng real estate o shares sa mga kumpanyang Europeo, dahil ang kanilang mga asset ay protektado ng mga institusyonal at hudisyal na sistema ng bansang kanilang kinaroroonan.

Maraming bansa ang nag-aalok ng mga paborableng rehimen sa buwis para sa mga bagong residente. Kabilang dito ang pinababang mga rate ng buwis sa kita, exemption mula sa pagbubuwis sa kita sa ibang bansa at exemption mula sa mana o capital gains tax sa ilang mga kaso. Bukod pa rito, ang pagkakaroon ng residence permit ay nagpapadali sa proseso ng pagbubukas ng mga bank account, pagkuha ng mga pautang, at pag-access sa mga serbisyong pinansyal sa mga bansang European Union, sa gayon ay pinapadali ang integrasyon sa sistemang pang-ekonomiya ng Europa. Ang isang European residence permit ay nakakatulong din upang gawing lehitimo ang kita at kinukumpirma na ang pinagmulan ng kapital ay transparent. Ang mga mamumuhunan na nakakuha ng residency sa pamamagitan ng pagbili ng real estate o pagsisimula ng isang negosyo ay nagpapakita ng pinansyal na solvency at ang lehitimo ng kanilang mga pamumuhunan, na nagpapataas ng antas ng tiwala na inilagay sa kanila ng mga bangko, counterparty at mga ahensya ng gobyerno.

Ang mga benepisyo ng pamilya ay gumaganap din ng isang mahalagang papel. Ang isang residence permit ay nagbibigay-daan sa asawa at mga anak ng mamumuhunan na manirahan kasama nila, tamasahin ang social security at umunlad sa isang ligtas na kapaligiran. Sa maraming mga kaso, ang programa ay umaabot din sa mga magulang, na nagbibigay ng isang mahalagang paraan upang matiyak ang katatagan at isang ligtas na kinabukasan para sa buong pamilya. Ang isa pang bentahe ay ang posibilidad ng pagpaplano ng buwis at korporasyon. Ang pagkakaroon ng paninirahan sa Europa ay nagbibigay-daan sa iyo na i-optimize ang istraktura ng iyong asset, samantalahin ang mga kasunduan sa dobleng pagbubuwis, at pangalagaan ang iyong ari-arian laban sa mga panganib sa politika at ekonomiya.

Ang isang European Union residence permit ay higit pa sa isang residence permit; ito ay isang tool na nagbibigay ng estratehikong katatagan, seguridad, at integrasyon sa espasyo ng ekonomiya ng Europa. Pinahuhusay nito ang internasyonal na katayuan ng mamumuhunan, nagbubukas ng access sa mga programa ng suporta sa negosyo at inobasyon sa Europa at nagbibigay ng access sa isa sa mga pinaka-matatag at transparent na sistemang legal sa mundo.

Sa mga bansa ng European Union, hindi na ipinagkakaloob ang residence permit para sa “real estate”

• Espanya: hindi na ipagkakaloob ang mga residence permit para sa pamumuhunan sa real estate simula Abril 3, 2025 (ang programang ‘golden visa’ ay epektibong magsasara).
• Portugal: simula Oktubre 2023, lahat ng opsyon sa real estate ay hindi isasama (mananatili ang mga residence permit para sa iba pang mga pamumuhunan).
• Hungary: sa pagtatapos ng 2024, ang direktang pagbili ng residential property (€500,000) ay hindi isinama sa bagong GIP bilang isang kwalipikadong opsyon. Simula 2025, hindi na magagamit ang ‘real estate route’.
• Ireland: isinara noong 2023; hindi magagamit ang opsyon sa real estate.

Ang mga programa ng residence permit para sa pagbili ng real estate ay itinigil na sa ilang mga bansang Europeo dahil sa kombinasyon ng mga salik na pampulitika, pang-ekonomiya, at panlipunan, na sumasalamin sa bagong patakaran ng European Union sa pamumuhunang dayuhan at mga kontrol sa kapital. Ang mga hakbang na ito ay pangunahing tugon sa presyur mula sa European Commission, European Parliament, at mga awtoridad sa pangangasiwa sa pananalapi, na paulit-ulit na nagpahayag ng pag-aalala na ang mga iskema ng ‘golden visa’ ay nagdudulot ng mga panganib sa seguridad at katatagan ng sistemang pinansyal ng EU. Itinuro ng mga regulator na ang pagkuha ng residence permit sa pamamagitan ng pagbili ng real estate ay maaaring magpahintulot na gawing legal ang kapital na may kaduda-dudang pinagmulan, maiiwasan ang mga parusa, at maiwasan ang mga buwis. Dahil dito, napilitan ang mga bansa na muling suriin ang kanilang paninindigan sa mga naturang programa sa pamumuhunan, pinatitindi ang beripikasyon ng pinagmulan ng mga pondo, at pinahuhusay ang transparency ng mga transaksyon.

Ang isa pang mahalagang salik ay ang epekto ng pamumuhunang dayuhan sa mga pamilihan ng pabahay sa loob ng bansa. Sa Spain at Portugal, halimbawa, ang mga residence permit na ipinagkaloob sa pamamagitan ng pagbili ng ari-arian ay nagdulot ng mabilis na pagtaas ng mga presyo ng residential property, lalo na sa malalaking lungsod at mga rehiyon sa baybayin, na ginagawang hindi abot-kaya ang pabahay para sa mga lokal na mamamayan. Ang kawalang-kasiyahan sa lipunan na dulot ng mga haka-haka na pagtaas ng presyo ay isa sa mga pangunahing dahilan sa pagsasara ng mga programang ito. Opisyal na ipinahayag ng mga pamahalaan ng mga bansang ito na ang kanilang desisyon ay naglalayong protektahan ang karapatan ng mga mamamayan sa abot-kayang pabahay at pigilan ang karagdagang komersiyalisasyon ng mga pabahay. Ang mga kaso ng pang-aabuso ay gumanap din ng mahalagang papel. Sa maraming mga kaso, ang mga mamumuhunan ay bumibili lamang ng real estate sa papel, nang walang balak na manirahan sa bansa. Ang mga ari-arian ay madalas na nakarehistro sa mga kumpanya o tagapamagitan, na nagpapahirap sa pag-verify ng mga tunay na may-ari. Pagkatapos makakuha ng permit sa paninirahan, ang ari-arian ay madalas na ibinebenta muli, na ginagawang kasangkapan ang programa mismo para sa mga kathang-isip na pamumuhunan. Upang maiwasan ang mga ganitong sitwasyon, sinimulan ng mga pambansang awtoridad na higpitan ang kontrol sa mga istruktura ng pagmamay-ari, na kalaunan ay ganap na inalis ang real estate sa listahan ng mga katanggap-tanggap na anyo ng pamumuhunan.

Ang bagong patakaran ng mga parusa ng European Union ay malaki rin ang naging epekto sa desisyon na kanselahin ang programa. Kasunod ng mga kaganapan noong 2022, ang mga kontrol sa mga mapagkukunan ng pondo sa Europa ay naging mas mahigpit, lalo na para sa mga mamamayan ng mga bansang napapailalim sa mga mahigpit na hakbang. Ang pagbili ng real estate ay nakita bilang isang madaling paraan upang maipasok ang kapital sa legal na sirkulasyon, na nagdulot ng pag-aalala sa mga regulator. Ang pagbubukod ng real estate sa mga investment scheme ay nagpataas ng transparency sa pananalapi at nagbawas sa mga panganib na kaugnay ng pag-iwas sa mga parusa. Ang isa pang argumento pabor sa mga reporma ay ang pagnanais na ilipat ang daloy ng pamumuhunan sa mga totoong sektor ng ekonomiya. Napagpasyahan ng mga bansang Europeo na ang pagbili ng real estate ay hindi lumilikha ng mga bagong trabaho o malaki ang naiaambag sa pag-unlad ng industriya at inobasyon. Dahil dito, ang pokus ay lumipat sa mga pamumuhunan sa mga start-up ng teknolohiya, pananaliksik sa agham, pondo, at mga proyekto sa imprastraktura na bumubuo ng mga kita sa ekonomiya at nakakatulong sa napapanatiling paglago.

Sa huli, ang paglitaw ng isang pan-European na trend patungo sa transparency, katarungang panlipunan at responsableng pamumuhunan ang naging mapagpasyang salik. Ang pag-aalis ng mga programa ng residence permit para sa pagbili ng real estate ay naging bahagi ng pangkalahatang estratehiya ng European Union upang mabawasan ang hindi pagkakapantay-pantay ng kayamanan at mapataas ang katatagan ng lipunan. Nais ipakita ng mga awtoridad na ang residency sa EU ay dapat ipagkaloob para sa mga aktibong pamumuhunan na bumubuo ng halagang pang-ekonomiya at panlipunan, sa halip na mga pasibong pamumuhunan sa real estate. Kaya, ang pagtatapos ng mga programa ng residence permit para sa real estate ay sumasalamin sa paglipat ng Europa sa isang mas balanse at responsableng diskarte sa dayuhang pamumuhunan. Binibigyan na ngayon ng prayoridad ang mga aktibong pamumuhunan na maaaring magpasigla sa pag-unlad ng ekonomiya, magpapalakas ng tiwala sa sistemang pinansyal, at mapanatili ang balanse ng mga interes sa pagitan ng mga dayuhang mamumuhunan at lokal na populasyon, sa halip na ang pasibong kapital na nakapokus sa sektor ng residensyal.