유럽에서 부동산 구매를 통한 거주 허가

부동산 구매를 통해 거주 허가를 취득할 수 있는 프로그램은 여러 유럽 국가에서 시행 중이며, 투자자 및 부유층을 위한 가장 인기 있는 이민 수단 중 하나입니다. 이러한 프로그램은 기본적으로 외국 국적자에게 일정 금액 이상의 부동산을 구매하고 추가 요건을 충족할 경우 유럽연합(EU) 국가에서의 임시 또는 영구 거주권을 부여합니다. 이 프로그램의 주요 목적은 건설, 관광, 서비스 등 특정 분야를 중심으로 경제에 대한 외국인 직접 투자를 촉진하는 것입니다. 그 대가로 투자자들은 해당 국가에 거주할 수 있는 기회를 얻으며, 솅겐 지역 내에서 자유롭게 여행할 수 있고, 경우에 따라 일정 기간 거주 후 시민권을 신청할 수도 있습니다.

각국은 자체 기준과 조건을 설정합니다. 예를 들어 키프로스에서는 30만 유로 이상의 부동산을 구매하면 거주 허가를 취득할 수 있으며, 그리스의 기준은 25만 유로입니다. 일부 국가에서는 총액이 정해진 최소 금액을 충족하는 경우 여러 부동산을 구매할 수 있습니다. 중요한 점은 부동산 구매 대금이 대출이나 신용이 아닌 투자자의 개인 자금으로 지급되어야 한다는 것입니다. 은행 송금은 검증된 EU 금융 기관을 통해 이루어져야 하며, 자금 출처를 확인하는 서류가 신청서에 첨부되어야 합니다.

거주 허가 취득 절차는 일반적으로 여러 단계를 거칩니다. 먼저 신청자는 부동산을 선택하고 구매 계약을 체결합니다. 다음으로 소유권 증서를 등록한 후, 신청자의 여권, 구매 증명서, 부동산 등기부 발췌본, 의료 보험 증명서, 범죄 경력 없음 증명서, 재정적 지급 능력 증명을 포함한 신청 서류 패키지를 이민 당국에 제출합니다. 신청서 검토 및 자금 출처 확인 후 당국은 1년에서 5년간 유효한 거주 허가를 발급하며, 부동산을 보유하는 경우 연장할 수 있습니다. 일부 프로그램은 배우자, 미성년 자녀, 경우에 따라 부모 등 가족 구성원의 포함을 허용합니다.

주거 허가증 소지가 반드시 세금 거주자 자격을 의미하지는 않음을 유의해야 합니다. 세금 거주자가 되려면 연간 최소 183일 이상 해당 국가에 거주하며 생활의 중심지가 그곳에 있어야 합니다. 이러한 프로그램의 중요한 장점은 솅겐 협정국 내에서 자유롭게 이동할 수 있다는 점입니다. 거주 허가증 소지자는 대부분의 유럽 국가를 비자 없이 방문할 수 있으며, 은행 계좌 개설, 의료 서비스 이용, 현지 학교에서의 자녀 교육이 가능합니다. 거주 허가 연장 절차는 일반적으로 간단합니다: 부동산 소유 유지, 미납 세금 없음, 프로그램 조건 준수 여부만 확인하면 됩니다. 포르투갈, 그리스 등 일부 국가에서는 5년간 영주권 유지 후 영주권 또는 시민권 신청이 가능합니다.

2025년까지 ‘부동산 기반 거주권’을 제공하는 유럽 관할 구역 수는 감소했습니다. 현재 선택 가능한 프로그램과 주요 예외 사항은 아래와 같습니다.

운영 중인 프로그램 (부동산이 독립적 또는 핵심 기반을 구성하는 경우)

• 그리스 – 골든 비자: 부동산 투자 시 5년 거주 허가 부여. 기본 투자 기준액은 25만 유로로 유지되나, 아테네, 테살로니키 및 인기 섬 지역 등 ‘프리미엄’ 지역은 최소 투자 기준액이 80만 유로로 인상됨. 특정 경우 상업용 부동산을 주거용으로 전환하는 등 대체 투자 구조도 허용됨.
• 키프로스: 신규 주거용 부동산(30만 유로 + 부가가치세) 구매 시 영주권(규정 6(2)) 부여. 가격 기준 충족 시 상업용 부동산 옵션도 허용됩니다.
• 몰타: 몰타 영주권 프로그램(MPRP): 주택 구매가 유일한 조건은 아니나, 패키지의 핵심 요소입니다(375,000유로 이상 부동산 구매 또는 장기 임대차 계약, 의무 기부금 및 기부금 포함).

유럽 부동산 거주 허가 프로그램 (2025년 기준)

프로그램 참가자 법적 요건 (KYC/AML 및 자금 출처 확인)

• 모든 신청자는 자금 출처 확인을 포함한 KYC/AML 심사를 받습니다.
• 투자 자금은 합법적 출처에서 비롯되어야 하며 증빙 서류로 입증되어야 합니다.
• 부동산 유형(주거용/상업용 및 신규/중고)은 프로그램 자격에 영향을 미칩니다.
• 규정 및 기준은 변경될 수 있으므로 신청 전 유효성을 반드시 확인하십시오.

유럽연합 국가 거주 허가의 장점은 무엇인가요?

투자자와 그 가족은 유럽연합 국가에서 거주 허가를 취득할 경우 법적 보호, 이동의 자유, 세금 혜택 및 높은 수준의 사회적 안정성을 포함한 다양한 혜택을 얻습니다. 이 지위는 유럽 내 장기 거주 기반을 마련하고, 사업 운영을 용이하게 하며, 허가 소지자의 국제적 평판을 강화합니다. 유럽 거주 허가의 주요 장점은 솅겐 지역 내 자유로운 여행 권리입니다. 거주 허가 소지자는 비자 없이 대부분의 유럽 국가를 여행할 수 있어 기업가, 투자자 및 국제 활동에 종사하는 개인에게 특히 편리합니다. 또한 거주 허가는 소지자가 해당 국가에서 합법적으로 거주하고, 사업을 운영하며, 은행 계좌를 개설하고, 부동산을 구매하며, 유럽 연합 내부 시장의 모든 인프라를 이용할 수 있도록 합니다.

거주 허가증 소지자는 선택한 국가의 교육 및 의료 시스템 이용 권한을 부여받습니다. 투자자의 자녀는 시민과 동일한 조건으로 공립 학교 및 대학에서 공부할 수 있으며, 의료 보험을 통해 고품질 치료 및 돌봄을 받을 수 있습니다. 경우에 따라 다른 EU 국가에서도 의료 서비스를 받을 수 있도록 하는 협정이 체결되어 있어, 여러 관할 구역 간을 자주 이동하는 가족에게 특히 중요합니다. 실질적으로 거주 허가는 유럽연합 영주권 및 시민권 취득의 첫걸음입니다. 합법적 거주 기간을 충족한 후 투자자는 영주권을 신청하고 이후 시민권을 취득할 수 있습니다. 이를 통해 EU 어느 국가에서든 거주, 취업, 사업 창설이 가능하며 유럽 기관의 보호와 영사 지원을 받을 권리를 부여받습니다.

거주 허가증 소지자는 재산권과 투자 보호를 위한 효과적인 시스템에 접근할 수 있습니다. EU 법규는 높은 수준의 법적 확실성을 제공하고 계약상 의무를 보장하며, 국가 및 초국가적 차원에서 법적 보호를 제공합니다. 이는 유럽 기업들의 부동산이나 주식을 구매하는 투자자들에게 특히 중요합니다. 그들의 자산은 해당 자산이 위치한 국가의 제도적·사법적 시스템에 의해 보호받기 때문입니다.

많은 국가에서 신규 거주자에게 유리한 세제 혜택을 제공합니다. 여기에는 소득세율 인하, 해외 소득에 대한 과세 면제, 특정 경우 상속세 또는 양도소득세 면제가 포함됩니다. 또한 거주 허가증 소지는 유럽연합 국가에서 은행 계좌 개설, 대출 획득, 금융 서비스 이용 절차를 간소화하여 유럽 경제 시스템 통합을 용이하게 합니다. 유럽 거주 허가증은 소득의 합법성을 입증하고 자본 출처의 투명성을 확인하는 데에도 도움이 됩니다. 부동산 구매나 사업 창업을 통해 거주권을 취득한 투자자는 재정적 안정성과 투자 합법성을 입증함으로써 은행, 거래 상대방 및 정부 기관으로부터의 신뢰도를 높입니다.

가족 혜택 또한 중요한 역할을 합니다. 거주 허가를 통해 투자자의 배우자와 자녀는 함께 거주하며 사회 보장을 누리고 안전한 환경에서 성장할 수 있습니다. 많은 경우 부모에게도 혜택이 확대되어 가족 전체의 안정과 안전한 미래를 보장하는 소중한 수단이 됩니다. 또 다른 장점은 세금 및 기업 계획의 가능성입니다. 유럽에 거주지를 보유하면 자산 구조를 최적화하고 이중 과세 협정을 활용하며 정치적·경제적 위험으로부터 재산을 보호할 수 있습니다.

유럽연합 거주권은 단순한 거주 허가를 넘어 전략적 안정성, 안전 보장, 유럽 경제권 통합을 가능케 하는 도구입니다. 투자자의 국제적 위상을 높이고, 유럽 비즈니스 및 혁신 지원 프로그램 접근성을 열어주며, 세계에서 가장 안정적이고 투명한 법체계 중 하나를 이용할 수 있게 합니다.

유럽연합 국가들에서 ‘부동산’을 통한 거주권 발급은 더 이상 허용되지 않습니다

• 스페인: 2025년 4월 3일부터 부동산 투자에 대한 거주 허가 발급이 중단됩니다(‘골든 비자’ 프로그램이 사실상 종료됨).
• 포르투갈: 2023년 10월부터 모든 부동산 옵션이 제외됩니다(기타 투자에 대한 거주 허가는 유지됨).
• 헝가리: 2024년 말, 신규 GIP(외국인 투자자 프로그램)에서 주거용 부동산 직접 구매(€500,000)가 자격 요건 옵션에서 제외되었습니다. 2025년부터 ‘부동산 경로’는 더 이상 이용 불가합니다.
• 아일랜드: 2023년 종료; 부동산 옵션은 이용 불가합니다.

부동산 구매를 통한 거주 허가 프로그램은 유럽연합의 외국인 투자 및 자본 통제에 관한 새로운 정책을 반영하여 정치적, 경제적, 사회적 요인이 복합적으로 작용하여 여러 유럽 국가에서 중단되었습니다. 이러한 조치는 주로 ‘골든 비자’ 제도가 EU 금융 시스템의 안전성과 안정성에 위험을 초래할 수 있다는 우려를 반복적으로 표명해 온 유럽위원회, 유럽의회 및 금융 감독 당국의 압력에 대한 대응이었습니다. 규제 당국은 부동산 구매를 통한 거주권 취득이 출처가 불분명한 자본의 합법화, 제재 회피 및 탈세를 가능하게 할 수 있다고 지적했습니다. 이에 따라 각국은 자금 출처 검증 강화 및 거래 투명성 제고를 통해 해당 투자 프로그램에 대한 입장을 재검토할 수밖에 없었습니다.

또 다른 핵심 요인은 외국인 투자가 국내 주택 시장에 미치는 영향이었습니다.
예를 들어 스페인과 포르투갈에서는 부동산 구매를 통한 거주권 부여로 주거용 부동산 가격이 급등했으며, 특히 대도시와 해안 지역에서 현지 주민들의 주거비 부담이 가중되었습니다. 투기적 가격 상승으로 인한 사회적 불만이 이러한 프로그램 폐지의 주요 원인 중 하나였습니다. 해당국 정부는 이 결정이 국민의 합리적 주거권 보호와 주택 재고의 추가 상업화 방지를 목표로 한다고 공식 발표했습니다. 남용 사례 역시 중요한 역할을 했습니다. 많은 경우 투자자들은 해당 국가에 거주할 의도 없이 서류상으로만 부동산을 구매했습니다. 부동산은 종종 회사나 중개업체 명의로 등록되어 최종 소유주를 확인하기 어렵게 만들었습니다. 거주 허가를 취득한 후 부동산은 재판매되는 경우가 많아 프로그램 자체가 허위 투자의 수단으로 전락했습니다. 이러한 상황을 방지하기 위해 국가 당국은 소유 구조에 대한 통제를 강화하기 시작했으며, 결국 부동산을 허용되는 투자 형태 목록에서 완전히 제외했습니다.

유럽연합의 새로운 제재 정책 역시 프로그램 폐지 결정에 큰 영향을 미쳤다. 2022년 사건 이후 유럽 내 자금 출처에 대한 통제가 훨씬 엄격해졌으며, 특히 제재 대상국 국민들에게는 더욱 그러했다. 부동산 구매는 자본을 합법적 유통 경로로 유입시키는 쉬운 방법으로 여겨져 규제 당국의 우려를 샀다. 투자 제도에서 부동산을 제외함으로써 금융 투명성이 높아지고 제재 회피와 관련된 위험이 최소화되었다. 개혁을 지지하는 또 다른 논거는 투자 흐름을 실물 경제 부문으로 전환하려는 의지였습니다. 유럽 국가들은 부동산 구매가 새로운 일자리를 창출하지도, 산업 발전과 혁신에 크게 기여하지도 않는다는 결론을 내렸습니다. 결과적으로 초점은 경제적 수익을 창출하고 지속 가능한 성장에 기여하는 기술 스타트업, 과학 연구, 펀드, 인프라 프로젝트에 대한 투자로 전환되었습니다.

궁극적으로 투명성, 사회적 정의, 책임 있는 투자를 향한 범유럽적 추세의 출현이 결정적 요인이었다. 부동산 구매를 위한 거주 허가 프로그램 폐지는 부의 불평등을 줄이고 사회적 안정을 증진하려는 유럽연합의 전반적 전략의 일부가 되었다. 당국은 EU 거주권이 부동산에 대한 수동적 투자보다는 경제적·사회적 가치를 창출하는 적극적 투자에 부여되어야 함을 보여주고자 한다. 따라서 부동산 거주권 프로그램의 종료는 유럽이 외국인 투자에 대해 보다 균형 잡히고 책임감 있는 접근 방식으로 전환하고 있음을 반영합니다. 이제 주거 부문에 집중된 수동적 자본보다는 경제 발전을 촉진하고 금융 시스템에 대한 신뢰를 강화하며 외국인 투자자와 현지 주민 간의 이해관계 균형을 유지할 수 있는 적극적인 투자가 우선시됩니다.