Avrupa’da gayrimenkul satın alarak oturma izni almak

Bireylerin gayrimenkul satın alarak oturma izni almalarına olanak tanıyan programlar, birçok Avrupa ülkesinde uygulanmaktadır ve yatırımcılar ve varlıklı bireyler için en popüler göç araçları arasındadır. Bu tür programlar, yabancı vatandaşlara, belirli bir minimum değerde gayrimenkul satın almaları ve ek şartları yerine getirmeleri koşuluyla, bir Avrupa Birliği ülkesinde geçici veya kalıcı oturma hakkı sunmaktadır. Bu programların temel amacı, ekonomiye, özellikle inşaat, turizm ve hizmetler gibi sektörlere yabancı doğrudan yatırımı teşvik etmektir. Karşılığında, yatırımcılara ülkede yaşama, Schengen bölgesinde serbestçe seyahat etme ve bazı durumlarda belirli bir ikamet süresinden sonra vatandaşlık başvurusunda bulunma fırsatı verilir.

Her ülke kendi eşiklerini ve koşullarını belirler. Örneğin, Kıbrıs’ta yatırımcılar 300.000 € veya daha fazla değerde gayrimenkul satın alarak oturma izni alabilirler; Yunanistan’da ise eşik 250.000 €’dur. Bazı ülkelerde, toplam değeri belirlenen minimum tutarı karşıladığı sürece birden fazla gayrimenkul satın almak mümkündür. Gayrimenkulün yatırımcının kişisel fonlarıyla ve kredi veya borçla değil ödenmesi önemlidir. Banka havaleleri, doğrulanmış AB finans kurumları aracılığıyla yapılmalı ve fonların kaynağını teyit eden belgeler başvuruya eklenmelidir.

Oturma izni alma süreci genellikle birkaç aşamadan oluşur. İlk olarak, başvuru sahibi bir gayrimenkul seçer ve satın alma sözleşmesi imzalar. Ardından tapu kaydı yapılır ve başvuru sahibinin pasaportu, satın alma belgesi, emlak sicilinden alınan belge, sağlık sigortası belgesi, sabıka kaydı bulunmadığına dair belge ve mali yeterlilik belgesini içeren başvuru paketi göçmenlik makamlarına sunulur. Başvuruyu inceledikten ve fonların kaynağını doğruladıktan sonra, makamlar bir ila beş yıl geçerli bir oturma izni verir. Bu izin, gayrimenkulün elinde tutulması halinde uzatılabilir. Bazı programlar, eşler, reşit olmayan çocuklar ve bazen ebeveynler gibi aile üyelerinin de dahil edilmesine izin vermektedir.

Oturma iznine sahip olmanın, mutlaka vergi mükellefi olduğunuz anlamına gelmediğine dikkat edilmelidir. Vergi mükellefi olmak için, yılda en az 183 gün ülkede yaşamalı ve hayati çıkarlarınızın merkezi orada olmalıdır. Bu programların önemli bir avantajı, Schengen ülkeleri içinde serbestçe seyahat edebilme imkanıdır. Oturma izni sahipleri, vizesiz olarak çoğu Avrupa ülkesini ziyaret edebilir, banka hesabı açabilir, tıbbi bakım alabilir ve çocuklarını yerel okullarda okutabilir. Oturma iznini uzatma prosedürü genellikle basittir: mülkün hala size ait olduğunu, vergi borcunuz olmadığını ve programın şartlarına hala uyduğunuzu onaylamanız yeterlidir. Portekiz ve Yunanistan gibi bazı ülkelerde, beş yıllık daimi ikametten sonra daimi ikamet veya vatandaşlık başvurusunda bulunabilirsiniz.

2025 yılına kadar, ‘gayrimenkul için oturma izni’ sunan Avrupa yargı bölgelerinin sayısı azalmıştır. Mevcut seçenekler ve önemli istisnalar aşağıda listelenmiştir.

Aktif programlar (temelini bağımsız veya önemli bir parça oluşturan gayrimenkul)

• Yunanistan – Altın Vize: Gayrimenkul yatırımı için 5 yıllık oturma izni verilir. Temel yatırım eşiği 250.000 € olarak kalmıştır, ancak Atina, Selanik ve popüler adalar gibi ‘premium’ konumlar için minimum yatırım eşiği 800.000 €’ya yükselmiştir. Bazı durumlarda ticari gayrimenkullerin konut gayrimenkullerine dönüştürülmesi de dahil olmak üzere alternatif yatırım yapıları da izin verilmektedir.
• Kıbrıs: 300.000 € (+KDV) değerinde yeni konut mülkü satın alındığında daimi ikamet izni (Yönetmelik 6(2)). Fiyat eşiği karşılanırsa ticari mülk seçenekleri de izin verilmektedir.
• Malta: Malta Daimi İkamet Programı (MPRP): Ev satın almak tek koşul değildir, ancak paketin önemli bir unsurudur (375.000 €’dan başlayan gayrimenkul satın alımı veya uzun vadeli kira sözleşmesi, ayrıca zorunlu katkı payları ve bağış).

Avrupa’da gayrimenkul için oturma izni programları (2025)

Program katılımcıları için yasal gereklilikler (KYC/AML ve fon kaynağı kontrolleri)

• Tüm başvuru sahipleri, fon kaynağının teyidi dahil olmak üzere KYC/AML kontrollerinden geçer.
• Yatırımlar yasal kaynaklardan gelmeli ve belgelere dayalı kanıtlarla desteklenmelidir.
• Mülk türü (konut/ticari ve yeni/ikinci el) program uygunluğunu etkiler.
• Kurallar ve eşikler değişebilir, bu nedenle başvurmadan önce geçerliliğini kontrol edin.

Avrupa Birliği ülkesinde oturma izninin avantajları nelerdir?

Yatırımcılar ve aileleri, Avrupa Birliği ülkesinde oturma izni aldıklarında, yasal koruma, seyahat özgürlüğü, vergi fırsatları ve yüksek düzeyde sosyal istikrar dahil olmak üzere bir dizi avantajdan yararlanırlar. Bu statü, Avrupa’da uzun süreli ikamet için zemin hazırlar, iş faaliyetlerini kolaylaştırır ve izin sahibinin uluslararası itibarını güçlendirir. Avrupa oturma izninin temel avantajı, Schengen bölgesinde serbestçe seyahat etme hakkıdır. Oturma izni sahipleri, vizeye ihtiyaç duymadan çoğu Avrupa ülkesine seyahat edebilirler, bu da özellikle girişimciler, yatırımcılar ve uluslararası faaliyetlerde bulunan kişiler için oldukça kullanışlıdır. Ayrıca, oturma izni sahipleri, ülkede yasal olarak yaşayabilir, iş kurabilir, banka hesabı açabilir, gayrimenkul satın alabilir ve Avrupa Birliği iç pazarının tüm altyapısına erişebilirler.

Oturma izni sahipleri, seçtikleri ülkenin eğitim ve sağlık sistemlerine erişim hakkına sahiptir. Yatırımcının çocukları, vatandaşlarla aynı koşullarda devlet okullarında ve üniversitelerde okuyabilir ve sağlık sigortası onlara yüksek kaliteli tedavi ve bakım hakkı verir. Bazı durumlarda, diğer AB ülkelerinde tıbbi bakım alınmasına izin veren anlaşmalar vardır ve bu, farklı yargı bölgeleri arasında sık seyahat eden aileler için özellikle önemlidir. Pratik açıdan bakıldığında, oturma izni, Avrupa Birliği’nde daimi ikamet ve vatandaşlık elde etmenin ilk adımıdır. Birkaç yıllık yasal ikametin ardından, yatırımcılar daimi ikamet ve ardından vatandaşlık için başvurabilirler. Bu, onlara herhangi bir AB ülkesinde yaşama, çalışma ve iş kurma hakkı verir, ayrıca Avrupa kurumlarının koruması ve konsolosluk desteğinden yararlanma hakkı da verir.

Oturma izni sahipleri, mülkiyet haklarını ve yatırımlarını korumak için etkili bir sisteme erişebilirler. AB mevzuatı, yüksek düzeyde hukuki kesinlik sağlar ve sözleşme yükümlülüklerini garanti eder, hem ulusal hem de uluslarüstü düzeyde hukuki koruma sunar. Bu, Avrupa şirketlerinde gayrimenkul veya hisse satın alan yatırımcılar için özellikle önemlidir, çünkü varlıkları bulundukları ülkenin kurumsal ve yargı sistemleri tarafından korunmaktadır.

Birçok ülke, yeni yerleşiklere uygun vergi rejimleri sunmaktadır. Bunlar arasında indirimli gelir vergisi oranları, yabancı gelirlerin vergiden muafiyeti ve belirli durumlarda veraset veya sermaye kazancı vergisinden muafiyet bulunmaktadır. Ayrıca, oturma iznine sahip olmak, Avrupa Birliği ülkelerinde banka hesabı açma, kredi alma ve finansal hizmetlere erişim süreçlerini basitleştirerek Avrupa ekonomik sistemine entegrasyonu kolaylaştırır. Avrupa oturma izni ayrıca gelirin meşruluğunu sağlamaya yardımcı olur ve sermayenin kaynağının şeffaf olduğunu teyit eder. Gayrimenkul satın alarak veya bir iş kurarak ikamet izni alan yatırımcılar, finansal ödeme gücünü ve yatırımlarının meşruiyetini göstererek bankalar, karşı taraflar ve devlet kurumlarının kendilerine duyduğu güveni artırır.

Aile yardımları da önemli bir rol oynar. Oturma izni, yatırımcının eşi ve çocuklarının onunla birlikte ikamet etmesine, sosyal güvenlikten yararlanmasına ve güvenli bir ortamda gelişmesine olanak tanır. Çoğu durumda, program ebeveynleri de kapsar ve tüm aile için istikrar ve güvenli bir gelecek sağlamak için değerli bir araç sunar. Diğer bir avantaj ise vergi ve kurumsal planlama imkanıdır. Avrupa’da ikamet etmek, varlık yapınızı optimize etmenize, çifte vergilendirme anlaşmalarından yararlanmanıza ve mülkünüzü siyasi ve ekonomik risklere karşı korumanıza olanak tanır.

Avrupa Birliği oturma izni, sadece bir oturma izni değildir; stratejik istikrar, güvenlik ve Avrupa ekonomik alanına entegrasyon sağlayan bir araçtır. Yatırımcının uluslararası konumunu güçlendirir, Avrupa iş ve inovasyon destek programlarına erişim sağlar ve dünyanın en istikrarlı ve şeffaf hukuk sistemlerinden birine erişim imkanı sunar.

Avrupa Birliği ülkelerinde, “gayrimenkul” için artık oturma izni verilmiyor

• İspanya: 3 Nisan 2025 tarihinden itibaren gayrimenkul yatırımı için oturma izni verilmeyecektir (“altın vize” programı fiilen sona erecektir).
• Portekiz: Ekim 2023’ten itibaren tüm gayrimenkul seçenekleri hariç tutulacaktır (diğer yatırımlar için oturma izinleri devam edecektir).
• Macaristan: 2024 yılının sonunda, konut amaçlı gayrimenkullerin doğrudan satın alınması (500.000 €) yeni GIP’den uygun seçenekler arasında çıkarılmıştır. 2025’ten itibaren “gayrimenkul yolu” artık mevcut olmayacaktır.
• İrlanda: 2023’te kapatılmıştır; gayrimenkul seçeneği mevcut değildir.

Gayrimenkul satın alımına yönelik oturma izni programları, Avrupa Birliği’nin yabancı yatırım ve sermaye kontrolleri konusundaki yeni politikasını yansıtan siyasi, ekonomik ve sosyal faktörlerin birleşimi nedeniyle birçok Avrupa ülkesinde sonlandırılmıştır. Bu önlemler, öncelikle “altın vize” programlarının AB finansal sisteminin güvenliği ve istikrarı için risk oluşturduğuna dair endişelerini defalarca dile getiren Avrupa Komisyonu, Avrupa Parlamentosu ve finansal denetim otoritelerinin baskısına yanıt olarak alınmıştır. Düzenleyici kurumlar, gayrimenkul satın alarak oturma izni alınmasının, kaynağı şüpheli sermayenin yasallaştırılmasına, yaptırımların atlatılmasına ve vergiden kaçınılmasına olanak sağlayabileceğini belirtmiştir. Sonuç olarak, ülkeler bu tür yatırım programlarına ilişkin tutumlarını yeniden değerlendirmek zorunda kalmış, fonların kaynağının doğrulanmasını yoğunlaştırmış ve işlemlerin şeffaflığını artırmıştır.

Diğer bir önemli faktör, yabancı yatırımların iç konut piyasaları üzerindeki etkisidir.
Örneğin İspanya ve Portekiz’de, gayrimenkul satın alımı yoluyla verilen oturma izinleri, özellikle büyük şehirlerde ve kıyı bölgelerinde konut fiyatlarının hızla yükselmesine neden olmuş ve yerel vatandaşlar için konutları satın alınamaz hale getirmiştir. Spekülatif fiyat artışlarının yol açtığı toplumsal hoşnutsuzluk, bu programların kapatılmasının ana nedenlerinden biri olmuştur. Bu ülkelerin hükümetleri, kararlarının vatandaşların uygun fiyatlı konut hakkını korumak ve konut stokunun daha fazla ticarileşmesini önlemek amacıyla alındığını resmi olarak açıklamıştır. Suistimal vakaları da önemli bir rol oynamıştır. Çoğu durumda, yatırımcılar ülkede yaşamak niyetinde olmadan sadece kağıt üzerinde gayrimenkul satın aldı. Gayrimenkuller genellikle şirketlere veya aracılara kayıt edildi, bu da nihai sahiplerini doğrulamayı zorlaştırdı. Oturma izni alındıktan sonra, gayrimenkul genellikle yeniden satıldı ve programın kendisi hayali yatırımlar için bir araca dönüştü. Bu tür durumları önlemek için, ulusal makamlar mülkiyet yapıları üzerindeki kontrolü sıkılaştırmaya başladı ve sonunda gayrimenkulleri kabul edilebilir yatırım biçimleri listesinden tamamen çıkardı.

Avrupa Birliği’nin yeni yaptırım politikası da programın iptal edilme kararını önemli ölçüde etkiledi. 2022’deki olayların ardından, Avrupa’da fon kaynakları üzerindeki kontroller, özellikle kısıtlayıcı önlemlere tabi ülkelerin vatandaşları için çok daha sıkı hale geldi. Gayrimenkul satın alımı, sermayeyi yasal dolaşıma sokmanın kolay bir yolu olarak görülüyordu ve bu da düzenleyiciler arasında endişe yaratıyordu. Gayrimenkullerin yatırım programlarından çıkarılması, finansal şeffaflığı artırdı ve yaptırımları atlatma ile ilgili riskleri en aza indirdi. Reformları destekleyen bir diğer argüman, yatırım akışlarını reel ekonomik sektörlere yönlendirmek istemesi idi. Avrupa ülkeleri, gayrimenkul satın almanın yeni işler yaratmadığı veya sanayi ve inovasyonun gelişimine önemli bir katkı sağlamadığı sonucuna vardı. Sonuç olarak, odak noktası, ekonomik getiri sağlayan ve sürdürülebilir büyümeye katkıda bulunan teknoloji girişimlerine, bilimsel araştırmalara, fonlara ve altyapı projelerine yapılan yatırımlara kaydı.

Sonuçta, şeffaflık, sosyal adalet ve sorumlu yatırım yönünde pan-Avrupa çapında ortaya çıkan eğilim belirleyici faktör oldu. Gayrimenkul satın alımı için oturma izni programlarının kaldırılması, Avrupa Birliği’nin servet eşitsizliğini azaltma ve sosyal istikrarı artırma genel stratejisinin bir parçası haline geldi. Yetkililer, AB oturma izninin gayrimenkuldeki pasif yatırımlar yerine ekonomik ve sosyal değer yaratan aktif yatırımlar için verilmesi gerektiğini göstermek istiyor. Bu nedenle, gayrimenkul için oturma izni programlarının sona erdirilmesi, Avrupa’nın yabancı yatırımlara daha dengeli ve sorumlu bir yaklaşıma geçişini yansıtmaktadır. Artık, konut sektöründe yoğunlaşan pasif sermaye yerine, ekonomik kalkınmayı teşvik edebilecek, finansal sisteme olan güveni güçlendirebilecek ve yabancı yatırımcılar ile yerel halk arasındaki çıkar dengesini koruyabilecek aktif yatırımlara öncelik verilmektedir.