Yunanistan’da Emlak Vergileri 2025

2025 yılında Yunanistan’da emlak vergilendirmesi şeffaf yapısını koruyarak yabancı yatırımcılar için cazip olmaya devam etse de, tüm geçerli kuralların ve oranların iyice anlaşılması gerekmektedir. Yatırımcılar, Yunanistan’da emlak satın alırken birkaç ana vergi türüyle karşı karşıya kalırlar: emlak devir vergisi, KDV, yıllık ENFIA vergisi ve kira geliri vergisi. Emlak satışı veya miras bırakma durumunda da bazı yükümlülükler vardır.

Gayrimenkul satın alırken vergi yükü, emlak türüne bağlıdır. Eski gayrimenkuller için, 1 Ocak 2006 tarihinden önce inşaat ruhsatı verilmişse, gayrimenkul değerinin veya objektif (vergi) değerinin %3,09’u oranında gayrimenkul devir vergisi uygulanır. Yeni binalar için, 1 Ocak 2006 tarihinden sonra verilen inşaat ruhsatları %24 KDV’ye tabidir. Gayrimenkulün özelliklerine ve satın alma sözleşmesine bağlı olarak, yatırımcı daha uygun bir vergi rejimi seçebilir.

Ayrıca, mülk sahipleri elektrik faturaları üzerinden alınan bir kamu hizmeti vergisi ödemekle yükümlüdür. Bu vergi, mülkün “objektif değeri”ne göre hesaplanır ve %0,025 ile %0,035 arasında değişir. 2025 yılında, Yunanistan hükümeti gayrimenkullerin tahmini değerini gözden geçirmek için otomatik bir sistem getirecek ve bu, vergi matrahını ve sonraki ödemeleri etkileyebilir.

Yunanistan’daki mülk sahiplerinin ana yıllık yükümlülüğü ENFIA vergisidir. Hem bireyler hem de tüzel kişilerden alınan bu vergi, mülkün özelliklerine (konumu, alanı, yaşı ve bina türü) bağlıdır. Temel oran, binalar için metrekare başına 2 ila 16,2 avro arasında, arsalar için ise metrekare başına 0,0037 ila 9,25 avro arasında değişmektedir. 2025 yılında, sigortalı mülk sahipleri indirimlerden yararlanacaklardır: 500.000 €’ya kadar değerindeki mülkler %20 indirimli oranla vergilendirilecek, bu tutarın üzerindeki mülkler ise önceki yıl en az üç ay boyunca sigortanın yürürlükte olması koşuluyla %10 indirimli oranla vergilendirilecektir. 2025 yılında ENFIA ödemeleri Mart ayından itibaren 12 aylık taksitler halinde yapılacaktır.

Mülk sahipleri ayrıca elektrik faturalarında yer alan, sokak aydınlatma ve çöp toplama masraflarını kapsayan yerel ücretleri de öderler. Bu ücretler metrekare başına 0,018 € ile 0,073 € arasında değişir ve belediyenin takdirine bağlı olarak her yıl artabilir.

Mülk kiralama amacıyla kullanılıyorsa, sahibi gelir vergisi ödemek zorundadır. Bireyler için kademeli oranlar belirlenmiştir: 12.000 €’ya kadar olan gelirler için %15; 12.001 € ile 35.000 € arasındaki gelirler için %35; 35.001 € ile 40.000 € arası gelirler için %37; ve 40.000 €’yu aşan gelirler için %45. Tüzel kişilere %22 oranında kurumlar vergisi uygulanır. 2025 yılında geçici bir tercihli rejim yürürlüğe girecektir: daha önce kısa vadeli olarak kiralanmamış 120 metrekareye kadar konutların uzun vadeli kiralanması, 36 aya kadar gelir vergisinden muaf olacaktır.

2026 yılı sonuna kadar, Yunanistan’da bireylerin gayrimenkul satışından elde ettikleri sermaye kazancı vergisi, satışın ticari olmaması ve iki yıl içinde iki gayrimenkulü aşmaması koşuluyla askıya alınmıştır. Tüzel kişilerin gayrimenkul satışından elde ettikleri karlar %22 oranında vergilendirilir.

Gayrimenkul miras veya bağışlandığında, vergi akrabalık derecesine bağlıdır. Birinci derece akrabalar (eş, çocuklar, ebeveynler ve torunlar) ilk 150.000 € için vergiden muaftır, ardından %1 ile %10 arasında değişen oranlar uygulanır. Daha uzak akrabalar ve üçüncü şahıslar için daha yüksek oranlar uygulanır ve bu oran %40’a ulaşır.

Yabancı yatırımcılar, Yunan vatandaşlarıyla aynı koşullar altında Yunanistan’da gayrimenkul satın alabilirler. Ayrıca, 250.000 € veya daha fazla değerde gayrimenkul satın alanlara oturma izni veren bir program vardır, bu da Yunanistan pazarını yatırımcılar için özellikle cazip hale getirmektedir. Mülkiyet durumundaki tüm değişikliklerin, ENFIA vergisinin hesaplanmasında temel teşkil eden E9 formuna zamanında yansıtılması gerektiğini unutmayın.

ENFIA vergi avantajlarından yararlanmak için, gayrimenkulü sigortalatmanız, satın alırken KDV ve devir vergisi arasında dikkatli bir seçim yapmanız ve vergi matrahını artırabilecek tahmini değerdeki planlanan değişikliği dikkate almanız önerilir. Gayrimenkulleri kiralama amacıyla kullanan yatırımcılar, Atina dahil olmak üzere birçok bölgede kısa süreli kiralama kısıtlamaları getirildiğinden, uzun ve kısa süreli kiralama gerekliliklerini dikkatlice incelemelidir.

Genel olarak, Yunanistan’ın 2025 vergi sistemi istikrar ve esnekliği bir araya getirmektedir. Makul satın alma oranları, makul yıllık yükümlülükler ve mülk sahipleri ve yatırımcılar için teşvikler sunmaktadır. Yetkin vergi planlaması, sigorta ve tüm raporlama gerekliliklerine uyum ile Yunanistan’daki gayrimenkuller, cazip bir yatırım ve istikrarlı gelir kaynağı olmaya devam etmektedir.

Yunanistan’da gayrimenkul satın alırken ödenecek vergiler

Yatırımcılar, Yunanistan’da gayrimenkul satın alırken çeşitli türde vergiler ve zorunlu ödemelerle karşı karşıya kalırlar. Tutar, mülkün özelliklerine, inşaat yılına ve işlem durumuna bağlıdır. KDV’ye tabi olmayan gayrimenkul alımında ana vergi, satın alma fiyatının veya mülkün “objektif değerinin” hangisi daha yüksekse, bunun %3,09’u oranında uygulanan mülkiyet devri vergisidir. Alıcı, işlem tapu siciline kaydedilmeden önce bu vergiyi öder.

Gayrimenkul, 1 Ocak 2006 tarihinden sonra inşaat izni verilen yeni bir bina ise, %24 oranında katma değer vergisi (KDV) uygulanır. Bu KDV, yalnızca geliştirici tarafından yapılan ilk satışta uygulanır ve sonraki satışlarda geçerli değildir. Bazı durumlarda muafiyetler mevcuttur, ancak bunlar koşullara ve süre sınırlamalarına tabidir.

Gayrimenkul satın alırken, devir vergisi veya KDV’ye ek olarak noter ve tescil ücretleri de dikkate alınmalıdır. Noterler, mülkün değerinin %0,8 ila %1,2’si arasında bir ücret alırlar ve tapu siciline işlemin kaydedilmesi için tescil ücretleri genellikle %0,5 civarındadır.

Ayrıca, alıcı, kamu hizmetleri ödeme sistemi aracılığıyla tahsil edilen ve mülkün “objektif değeri”ne göre hesaplanan küçük bir belediye vergisi (TAP) ödemek zorundadır. Bu tutar %0,025 ile %0,035 arasında değişmektedir.

Yunanistan’ın 2025 yılında yeni bir otomatik mülk değerleme sistemi getireceği ve bunun sonucunda “objektif değerlerin” düzenli olarak gözden geçirileceği unutulmamalıdır. Bu, satın alma sırasında ödenecek vergi tutarını ve sonraki yıllık ENFIA vergi ödemelerini etkileyebilir.

Bu nedenle, Yunanistan’da gayrimenkul satın alırken ana vergi giderleri şunlardır: KDV’siz mülkler için %3,09 emlak transfer vergisi, yeni binalar için %24 KDV, %1’e kadar noter ücretleri, yaklaşık %0,5 kayıt ücretleri ve belediye TAP vergisi. Toplamda, yan masraflar da dahil olmak üzere, Yunanistan’da gayrimenkul satın alırken genel vergi yükü, KDV’ye tabi değilse genellikle mülk değerinin yaklaşık %4-5’i, standart KDV oranı uygulanıyorsa %25’e kadar çıkmaktadır.

Yunanistan’da gayrimenkul satın alırken hukuki hizmetlerin maliyeti, işlemin karmaşıklığına, mülkün maliyetine ve destek kapsamına bağlıdır.
Ortalama olarak, mülk fiyatının %1 ila %1,5’i arasında değişir.
Avukat, satın alma sürecinde önemli bir rol oynar. Mülkün yasal incelemesini yapar, mülkiyet geçmişini, ipoteklerini, borçlarını ve yasal kısıtlamalarını analiz eder. Ayrıca, satın alma sözleşmesinin taslağını hazırlar ve noter ve tapu sicilinde müşteriyi temsil eder.
Başlangıçta, avukat mülkün yasalara uygun olduğunu ve tapu belgelerinin ve sicil kayıtlarındaki verilerin gerçek olduğunu doğrular. Bu aşama, bölgeye ve belgelerin hazır olma durumuna bağlı olarak birkaç gün ile iki hafta arasında sürer. Avukat daha sonra ön sözleşmenin imzalanmasını denetler ve depozito ve ödeme düzenlemelerini izler. Son aşamada, avukat tapuda mülkiyet haklarının tescilini ve tüm destekleyici belgelerin alınmasını sağlar.

Hukuk hizmetlerinin maliyeti, alıcının yabancı bir yatırımcı olup olmadığına bağlı olarak değişebilir. Bu gibi durumlarda avukat, vergi belgelerini hazırlar, Yunanistan vergi numarası (AFM) alınmasına yardımcı olur, banka hesabı açar ve para transferleri ve döviz kontrolü konusunda danışmanlık yapar. Bu hizmetler genellikle ayrı olarak ödenir ve karmaşıklığına bağlı olarak 300 ila 800 avro arasında maliyetlidir.

Yunanistan’da ortalama 300.000 € değerindeki standart bir konut satın alma işlemi için destek maliyeti 3.000 € ile 4.500 € arasındadır. İşlem kurumsal mülkiyet, müşterek mülkiyet, ipotek veya tüzel kişilik aracılığıyla satın alma ile ilgiliyse, hukuki destek maliyeti işlem tutarının yüzde ikisine ulaşabilir.

Bu nedenle, Yunanistan’da gayrimenkul satın alırken alıcının çıkarlarını korumak için hukuki hizmetler gerekli bir unsurdur. Yetkili bir avukat, işlemin yasallığını ve şeffaflığını sağlar ve gayrimenkul satın almayla ilgili olası riskleri önler. Bu, gelecekte anlaşmazlık ve ek maliyet olasılığını azaltır.

Yunanistan’da gayrimenkul satın alırken noter hizmetlerinin maliyeti

Noter ücretleri, mülkün sözleşme veya “objektif” değerinin yüzdesi olarak belirlenir ve mevcut mevzuatla düzenlenir. Ortalama olarak, noter ücretleri mülk değerinin %0,8 ila %1,2’si arasında değişir. Asgari ücret kanunla belirlenir ve satın alma sözleşmesinin hazırlanması ve tasdik edilmesi için noter ücreti ile ek belgeler, özetler ve sertifikaların düzenlenmesi masraflarını içerir.

Noter ücretinin ana kısmı aşamalı bir ölçekte hesaplanır: Mülkün değerinin ilk 120.000 €’sının %0,8’i artı bu eşiği aşan tutarın yaklaşık %0,7’si. Bu hesaplama, sözleşmede belirtilen değere dayanır. Ancak, vergi (objektif) değeri daha yüksekse, noter ücretleri bu değere göre hesaplanır.

Temel ücretin yanı sıra, noter, özetlerin düzenlenmesi, kopyaların tasdik edilmesi ve eşlik eden belgelerin hazırlanması için sabit idari masraflar talep eder. Bu masraflar genellikle 250 ila 500 € arasında değişir. Alıcı, sözleşmenin imzalanması sırasında ödenecek toplam tutara dahil olan devlet noter ücretlerini öder.

İşlem bir ipotek kredisi, vekaletname düzenlenmesi veya tercüman katılımını içeriyorsa, noter ücretine ek maliyetler eklenir. Tercümanlık hizmetleri genellikle 100-200 € arasındadır ve vekaletname düzenlenmesi veya banka belgelerinin tasdiki yaklaşık 150-250 € arasındadır.

Bu nedenle, Yunanistan’da 300.000 € değerinde bir mülk satın alırken, noter ücretleri, ilgili tüm ücretler ve idari masraflar dahil olmak üzere yaklaşık 2.400 € ila 3.600 € arasında olacaktır. Bu masraflar, satın alma sözleşmesinin imzalandığı gün ödenir. Noterin katılımı olmadan, işlem Yunanistan’da yasal olarak tanınamaz, çünkü noter tasdiki mülkiyet devrinin zorunlu bir unsurudur.

Yunanistan’da gayrimenkul satın alırken emlakçı hizmetlerinin maliyeti

Emlakçı hizmetlerinin maliyeti piyasa uygulamalarıyla düzenlenir ve genellikle mülkün nihai maliyetinin %2 ila %3’ü arasında değişir. Komisyon genellikle alıcı tarafından ödenir, ancak taraflar maliyetleri satıcı ve alıcı arasında paylaşmayı kararlaştırabilir. Yunanistan’daki emlak acenteleri genellikle uygun mülklerin seçilmesi, görüşmelerin organize edilmesi, mülk sahipleriyle pazarlık yapılması, piyasa değerinin kontrol edilmesi, tekliflerin hazırlanması ve işlem noter tasdik edilene kadar koordinasyonu gibi hizmetler sunar.

Yunanistan pazarında, acente komisyonu yalnızca ön veya ana satış sözleşmesi imzalandıktan sonra tahsil edilir. Ortalama komisyon oranı, 250.000 €’ya kadar olan mülkler için %3’tür ve daha pahalı mülkler veya yatırım amaçlı mülkler için %2’ye kadar düşebilir. Girit, Rodos ve Santorini gibi bazı tatil bölgelerinde, yüksek talep ve sınırlı arz nedeniyle komisyon %4’e ulaşabilir.

Ayrıca, acenteler belge hazırlama, noterle görüşme ve müşterilere vergi numarası başvurularında yardımcı olma gibi hizmetler için sabit bir ücret talep edebilir. Bu tür ek hizmetlerin maliyeti genellikle 300 ila 800 € arasındadır.

Yunanistan’da gayrimenkul faaliyetlerinin lisansa tabi olduğunu ve yalnızca akredite acentelerin gayrimenkul işlemlerinde tarafları temsil edebileceğini unutmayın. Saygın acenteler, komisyonlarına vergi ve banka belgelerinin doldurulmasına yardımcı olma ve ilk mülk seçiminden tapu siciline mülkiyet kaydına kadar destek vermeyi de içeren tam işlem desteğini dahil ederler.

300.000 € değerinde bir daire veya ev satın alırken, alıcılar bölgeye ve acentenin hizmet düzeyine bağlı olarak acente hizmetleri için 6.000 € ile 9.000 € arasında bir ücret ödemeleri gerektiğini bilmelidir. Birden fazla mülk veya ticari gayrimenkul içeren yatırım işlemlerinde, komisyon büyük yatırımlar için müzakere edilebilir ve indirilebilir.
Bu nedenle, Yunanistan’da emlakçı hizmetlerinin maliyeti, işlemin önemli ancak kaçınılmaz bir parçasıdır. Bu hizmetler, alıcılara profesyonel destek, şeffaf prosedürler ve en aza indirgenmiş yasal ve piyasa riskleri sağlar.

Yunanistan’da gayrimenkul sahibi olmak, ulusal ve yerel düzeyde yıllık vergi ve harçları ödeme yükümlülüğünü de beraberinde getirir. Tüm sahipler için geçerli olan ana vergi, tek mülk vergisi olan ENFIA’dır. Bu vergi, E9 beyannamesinde belirtilen verilere göre hesaplanır ve mülkün özelliklerine (konumu, alanı, inşaat türü, inşaat yılı, durumu ve değerleme bölgesi) bağlıdır.

ENFIA vergisi iki bölümden oluşur: temel vergi ve ek vergi. Temel kısım, her mülk için alanına ve vergi değerine göre hesaplanır. Temel oran, binalar için metrekare başına 2 ila 16,2 avro arasında, arsalar için ise metrekare başına 0,0037 ila 9,25 avro arasında değişir. Daireler ve konutlar için oran, alan kategorisine ve binanın yaşına bağlı olarak artar. Bir sahibine ait tüm mülklerin toplam vergi değeri belirli bir eşiği, genellikle 400.000 avroyu aşarsa ek vergi uygulanır.

2025 yılından bu yana Yunanistan, sigortalı mülk sahiplerine vergi iadesi programı sunmaktadır. Bir mülk önceki yıl en az üç ay sigortalıysa, ENFIA vergisi 500.000 €’ya kadar olan mülkler için %20, bu eşiğin üzerindeki mülkler için ise %10 oranında indirilir. Bu program, mülk sahiplerini mülklerini sigortalamaya teşvik ederek vergi yüklerini ve risklerini azaltır.

2025 yılında ENFIA vergisi ödemeleri, Mart ayından itibaren 12 eşit aylık taksitte yapılır. Mülk sahipleri, myAADE elektronik sistemi aracılığıyla ödenecek tutar hakkında bilgilendirilir ve ödemelerini çevrimiçi olarak veya Yunan bankaları aracılığıyla yapabilirler.

ENFIA vergisine ek olarak, mülk sahipleri elektrik faturalarında yer alan yerel vergileri ve ücretleri de öderler. Bu ücretler, sokak aydınlatması, temizlik ve çöp toplama gibi belediye hizmetlerini finanse eder. Bu ücretler belediyeye göre değişiklik gösterir, ancak genellikle metrekare başına yıllık 0,018 ila 0,073 avro arasında değişir.

Yunanistan’ın 2025 yılında “objektif değerlerin” düzenli olarak gözden geçirilmesini sağlayacak yeni bir otomatik emlak değerleme sistemi getireceğini unutmayın. Bu, vergi matrahının ve dolayısıyla prestijli bölgelerdeki veya turistik bölgelerdeki mülkler için yıllık vergi tutarının artmasına neden olabilir.

Bu nedenle, Yunanistan’daki mülk sahipleri her yıl ENFIA vergisi ve yerel kamu hizmetleri ücretlerini ödemekle yükümlüdür. Tüm zorunlu ödemeler dahil olmak üzere toplam vergi yükü, bölgeye, mülk kategorisine ve değerlemeye bağlı olarak genellikle mülkün piyasa değerinin yıllık %0,1 ila %0,3’ü arasındadır. Bu vergilerin düzenli olarak ödenmesi, yasal mülkiyetin korunmasını, cezaların uygulanmamasını ve gelecekte mülkün engelsiz bir şekilde elden çıkarılabilmesini sağlar.

Yunanistan’da kısa süreli emlak kiralamalarına uygulanan vergiler

Kısa süreli emlak kiralamaları özel vergi kurallarına tabidir ve vergi daireleri tarafından beyan edilmesi gereken bir gelir kaynağı olarak kabul edilir. Kısa süreli kiralama, Airbnb veya Booking.com gibi platformlar aracılığıyla 90 güne kadar (veya nüfusun seyrek olduğu adalarda 60 güne kadar) yapılan kiralamalar olarak tanımlanır. Yasal olarak faaliyet gösterebilmek için, mülk sahipleri mülklerini Kısa Süreli Kiralık Mülk Siciline kaydettirmeli ve bir kayıt numarası almalıdır. Bu numara, reklamlara ve sözleşmelere dahil edilmelidir.

Kısa süreli kiralamalardan elde edilen gelir, kademeli bir ölçekte vergilendirilir. Bireyler için oranlar, 12.000 €’ya kadar yıllık gelir için %15, 12.001 € ile 35.000 € arasındaki gelirler için %35 ve 35.000 €’nun üzerindeki gelirler için %45’tir. Bir mal sahibi sistematik olarak birden fazla mülkü kiraya veriyorsa, vergi daireleri bu faaliyeti girişimcilik olarak sınıflandırabilir. Bu sınıflandırma, %22 oranında gelir vergisi ve sosyal güvenlik sistemine katkı payı ödeme yükümlülüğünü gerektirir.

2025’ten itibaren, kısa süreli konaklama yerleri kiralayan mülk sahipleri ek şartlara tabi olacak. 80 metrekareden büyük mülkler, yangın ve sağlık yönetmeliklerine uygun oldukları takdirde kaydedilebilir. Ayrıca, tek bir mülk sahibinin kiralayabileceği mülk sayısı sınırlıdır. Turistik bölgelerde, özellikle Atina ve adalarda, belediyeler konut fiyatlarının yükselmesini önlemek için kısa süreli kiralık mülklerin sayısına sınırlamalar getiriyor.

Kısa süreli kiralamalardan elde edilen gelir, E1 vergi beyannamesi formunda yıllık olarak beyan edilmelidir. Kiralamanın yapıldığı platform, işlem ayrıntılarını vergi dairesine bildirmelidir. Şeffaflık ve kontrol sağlamak için kiracılardan alınan tüm ödemeler, Yunan vergi sistemine kayıtlı bir banka hesabına yapılmalıdır.

Gelir vergisine ek olarak, mülk sahipleri, mülklerini lisanslı bir acente aracılığıyla kiraladıkları veya otel hizmetlerine eşdeğer hizmetler sundukları takdirde turizm vergisi ödemek zorundadırlar. Bu vergi, mülkün kategorisine ve büyüklüğüne bağlı olarak gecelik 0,50 ila 4 avro arasında değişir. Mülk sahibi bağımsız olarak reklam yapıyorsa ve temizlik, yemek veya ulaşım gibi ek hizmetler sunmuyorsa, genellikle turizm vergisi alınmaz.

Mülkün nasıl kullanıldığına bakılmaksızın geçerli olan yıllık ENFIA vergisini ödeme yükümlülüğüne de dikkat etmek önemlidir.
Kısa süreli kiralamalardan elde edilen gelir, sahipleri emlak vergisi veya yerel kamu hizmetleri ücretlerini ödemekten muaf tutmaz.
Bu nedenle, Yunanistan’da kısa süreli emlak kiralamaları karlı olsa da, vergi ve idari gerekliliklere sıkı sıkıya uyulması gerekir. Bireyler için vergi yükü genellikle net gelirin %15 ila %35’i arasındadır, buna kamu hizmetleri ücretleri ve raporlama yükümlülükleri de eklenir.
Kayıt kurallarına uymamak veya beyanname vermemek, 5.000 €’ya kadar para cezasına ve mülkün kısa süreli kiralama sisteminden geçici olarak çıkarılmasına neden olabilir.
Kayıt kurallarına uymamak veya beyanname vermemek, 5.000 €’ya kadar para cezasına ve mülkün kısa süreli kiralama sisteminden geçici olarak çıkarılmasına neden olabilir.

Yunanistan’da uzun süreli mülk kiralamalarına uygulanan vergiler

Uzun vadeli emlak kiralamaları, yıllık vergi beyannamesinde beyan edilmesi gereken bir gelir kaynağı olarak vergi mevzuatı ile düzenlenir. Uzun vadeli kiralama, myAADE elektronik vergi hizmet sisteminde kayıtlı yazılı bir sözleşmeye dayalı olarak 90 günden fazla süren kiralamalar olarak kabul edilir. Ev sahipleri için bu tür bir sözleşme, gelir vergisinin hesaplanmasının temelini oluşturur ve kiracılarla anlaşmazlık durumunda yasal koruma sağlar.

Uzun vadeli kiralamalardan elde edilen gelir, kısa vadeli kiralamalara benzer şekilde artan oranlı bir ölçekte vergilendirilir. Bireyler için 2025 yılında aşağıdaki oranlar geçerlidir: 12.000 €’ya kadar yıllık gelir için %15; 12.001 € ile 35.000 € arasındaki gelirler için %35; ve 35.000 €’yu aşan gelirler için %45. Ancak, bir mal sahibi birden fazla mülk kiralıyor ve toplam geliri belirlenen sınırları aşıyorsa, vergi daireleri bu faaliyeti girişimcilik olarak sınıflandırabilir. Bu durumda, %22 oranında gelir vergisi ve ek sosyal güvenlik primleri ödenmesi gerekir.

Gayrimenkul sahibi olan ve kira geliri elde eden tüzel kişilere %22 oranında kurumlar vergisi uygulanır. Bu durumda, mülkün bakımı ve onarımıyla ilgili giderler vergiden düşülebilir, bu da vergi optimizasyonu sağlar.

Yunanistan, uzun vadeli kiralamaları teşvik etmek için 2025 yılında bir tercihli rejim uygulamaktadır. Bir mal sahibi, kısa vadeli kiralanmamış 120 metrekareye kadar bir mülk için en az 36 aylık bir kira sözleşmesi imzalarsa, üç yıla kadar gelir vergisinden muaf olabilir. Bu önlem, yerel sakinler için uygun fiyatlı konut arzını artırmayı ve kısa vadeli kiralama piyasası üzerindeki baskıyı azaltmayı amaçlamaktadır.

Tüm kira gelirleri E1 vergi beyannamesi formunda beyan edilmelidir.
Kiracılardan yapılan ödemeler, nakit kullanımının sınırlı olması ve vergi dairesinin sorularını çekebilmesi nedeniyle, Yunan vergi sistemine kayıtlı bir banka hesabı üzerinden yapılması en uygunudur.
Gelir vergisine ek olarak, mülk sahipleri ENFIA emlak vergisini ve elektrik faturalarında yer alan yerel ücretleri yıllık olarak ödemeye devam ederler. Bu vergiler, mülkün kiralanıp kiralanmadığına bağlı değildir ve “objektif değeri”ne göre hesaplanır.

Bu nedenle, Yunanistan’da uzun vadeli gayrimenkul kiralama istikrarlı bir gelir kaynağıdır. Bireyler için vergi yükü, kâr düzeyine bağlı olarak %15 ile %45 arasında değişmektedir. Sözleşmenin uygun şekilde kaydedilmesi ve tercihli rejim koşullarına uyulması, sahiplerin yasal olarak gelir elde ederken vergi yükümlülüklerini önemli ölçüde azaltmalarına olanak tanır. Bu, işlemin şeffaflığını ve mülkiyet haklarının korunmasını sağlar.

Yunanistan’da gayrimenkul satışına uygulanan vergiler

Yunanistan’da gayrimenkul satışı, satıcının statüsüne, mülkün sahiplik süresine ve sahiplik şekline bağlı olarak çeşitli vergilere tabidir. Gayrimenkul elden çıkarılmasına uygulanan ana vergi, satış fiyatının orijinal sözleşmede kayıtlı satın alma fiyatını aştığı durumlarda uygulanan sermaye kazancı vergisidir.

Mevcut mevzuata göre, Yunanistan’da bireyler için sermaye kazancı vergisi oranı %15’tir. Ancak, emlak piyasasını canlandırmak için 2014’ten bu yana birkaç kez uygulanması askıya alınmıştır. 2025 itibariyle, vergi 2026 sonuna kadar geçici olarak askıya alınmış durumda. Bu, gayrimenkul satan bireylerin, satışın ticari olmaması ve iki yıl içinde iki mülkü aşmaması koşuluyla sermaye kazancı vergisi ödememesi anlamına gelir.

Gayrimenkul satan tüzel kişiler için gelir vergisi %22 oranında uygulanır. Vergi matrahı, amortisman ve belgelenmiş iyileştirme giderleri dikkate alınarak satış fiyatı ile mülkün defter değeri arasındaki fark olarak hesaplanır.

İşlemi tamamlarken, alıcı mülkün özelliklerine bağlı olarak devir vergisi (%3,09) veya KDV (%24) öder, ancak bu giderler satıcının vergi yükümlülüklerine dahil edilmez. Satıcı, ipoteklerin kaldırılması ve vergi uyum sertifikaları ile mülkün enerji sertifikasının alınmasıyla ilgili tüm ücretleri ödemekle yükümlüdür. Bu sertifikalar olmadan işlem kaydedilemez.

Gayrimenkul satışı sırasında, sözleşmenin kadastroya kaydedilmesi için damga vergisi de ödenir. Bu vergi genellikle işlem değerinin yaklaşık %0,5’i kadardır ve noter ücretleri ile birlikte ödenir.

Gayrimenkul miras yoluyla veya hediye olarak alınmışsa, satıcı, mülkiyeti elde ettikten sonra en az beş yıl geçmişse, sonraki satışında sermaye kazancı vergisinden muaftır.

Satıcı yabancı uyruklu ise, vergi yükümlülükleri Yunanistan’ın ikamet ettiği ülke ile çifte vergilendirme anlaşması olup olmadığına bağlıdır. Eğer varsa, gayrimenkul satışından elde edilen gelir sadece Yunanistan’da vergilendirilir.

Böylece, 2025 yılında Yunanistan’da gayrimenkul satan kişiler, sermaye kazancı vergisinden muaf tutulur ve bu da alım satım işlemlerini daha karlı hale getirir.
Ancak şirketler için %22’lik kar vergisi oranı ve finansman kaynakları ile giderleri teyit etme yükümlülüğü devam etmektedir. Gayrimenkul satışına noter, tescil ve teknik sertifikaların alınması için ek maliyetler eşlik eder, ancak Yunanistan’daki genel vergi yükü Güney Avrupa’nın en ılımlılarından biri olmaya devam etmektedir. Bu durum, yatırımcıların Yunanistan pazarına olan ilgisini desteklemektedir.

Yunanistan’da bireyler tarafından gayrimenkul satışına uygulanan vergiler

2025 yılında Yunanistan’da bir şahıs tarafından gayrimenkul satışı, işlemin niteliğine, mülkiyet süresine ve mülkün kaynağına bağlı olarak çeşitli olası vergi yükümlülüklerini öngören vergi mevzuatı ile düzenlenmektedir. Gayrimenkul satan şahıslara uygulanan ana vergi, sermaye kazancı vergisidir; ancak, bu verginin uygulanması şu anda askıya alınmış durumdadır, bu da satışları özel mülk sahipleri için özellikle avantajlı hale getirmektedir.

Yunanistan’da sermaye kazancı vergisi, satış fiyatı ile satın alma fiyatı arasındaki farkın enflasyon ve mülk iyileştirme maliyetlerine göre ayarlanmış hali olarak hesaplanan %15 oranında belirlenmiştir. Ancak hükümet, askıya alma süresini 2026 sonuna kadar uzatmıştır. Böylece, 2025 yılında, mülk ticari amaçlarla kullanılmamışsa ve iki yıl içinde iki satış sınırını aşmamışsa, bireyler gayrimenkul satışından sermaye kazancı vergisi ödemekten muaf olacaklardır.

Aynı zamanda, satıcı mülkün yasal mülkiyetini ve vergi dairesine herhangi bir borcu olmadığını teyit etmelidir. İşlemi tamamlamadan önce, noter satın alma ve satış sözleşmesini bu belge olmadan kaydedemeyeceğinden, vergi uyum belgesi (φορολογική ενημερότητα) alınmalıdır.

Ayrıca, satıcı enerji sertifikası, kadastro kaydı ve ödenmemiş fatura bulunmadığını gösteren sertifika dahil olmak üzere gerekli belgelerin hazırlanması için masrafları karşılar. İşlemin hazırlanmasının toplam maliyeti genellikle 500 ila 1.000 avro arasındadır.

Gayrimenkul miras yoluyla veya hediye olarak alınmışsa, mülkiyetin kazanılma tarihinden itibaren en az beş yıl geçmişse satış vergiden muaftır. Yunanistan’da vergi mükellefi olmayan yabancı uyruklular, Yunanistan ile ikamet ettikleri ülke arasında çifte vergilendirme anlaşması varsa, gayrimenkul satışından elde ettikleri gelir üzerinden Yunanistan’da vergilendirilirler.

Sermaye kazancı vergisinden muafiyet, başka yükümlülüklerin olmadığı anlamına gelmez. Satıcı, fon hareketini teyit etmek ve sermayenin kaynağıyla ilgili soruları önlemek için satıştan elde ettiği geliri vergi beyannamesinde beyan etmek zorundadır.

Bu nedenle, 2025 yılında Yunanistan’da gayrimenkul satan kişiler, sermaye kazancı vergisi geçici olarak uygulanmadığı için, vergi kesintisi olmadan satıştan elde edilen tutarın tamamını alabilecekleri için avantajlı bir konumdadırlar. Ancak, ödenmemiş borçların olmadığını teyit etmek, enerji sertifikası almak ve işlemi tapu siciline kaydettirmek dahil olmak üzere tüm idari gerekliliklerin yerine getirilmesi gerekir. Bu prosedürler, Yunanistan emlak piyasasını, minimum vergi yüküyle satış yapmayı planlayan özel yatırımcılar ve mülk sahipleri için özellikle cazip hale getirmektedir.

Yunanistan’da bir şirketin gayrimenkul satışına uygulanan vergiler

Yunanistan’da bir şirketin gayrimenkul satışı, 2025 yılında %22 olan kurumlar vergisine tabidir. Sermaye kazancı vergisi geçici olarak askıya alınmış olan bireylerin aksine, şirketler satış fiyatı ile mülkün amortisman ve doğrulanmış iyileştirme maliyetleri için düzeltilmiş defter değeri arasındaki fark üzerinden vergi ödemek zorundadır.

Vergi matrahını hesaplarken, şirket, beyan edilmiş ve belgelendirilmiş olması koşuluyla, onarım, yenileme, sigorta, kamu hizmetleri ödemeleri ve yönetim şirketi hizmetleri dahil olmak üzere mülkle doğrudan ilgili tüm maliyetleri giderlerine dahil edebilir. Satış sırasında ortaya çıkan noter ve tescil hizmetleri maliyetleri de düşülebilir.

Gayrimenkul yatırım varlığı olarak satın alınmış ve şirketin bilançosuna ilk maliyetiyle kaydedilmişse, vergi sadece satıştan elde edilen gerçek kâr üzerinden alınır. Zarar eden gayrimenkullerin satışı durumunda (satış fiyatı defter değerinden düşükse) vergi alınmaz ve zarar sonraki vergi dönemlerine devredilebilir ve gelecekteki kârları azaltmak için kullanılabilir.

Kurumlar vergisine ek olarak, ticari gayrimenkul veya KDV’ye tabi mülkleri satan şirketler %24 oranında KDV tahsil etmek ve ödemek zorundadır. Ancak, mülk 15 yıldan eskiyse veya yeni inşa edilmemişse, KDV uygulanmaz ve işlem sadece alıcı tarafından %3,09 oranında ödenen emlak transfer vergisine tabidir.

Gayrimenkul satışı, şirketin vergi yükümlülüklerini yerine getirdiğinin teyit edilmesi ve vergi dairelerine veya sosyal fonlara ödenmemiş borcu olmadığını gösteren bir sertifika gerektirir. Bu sertifikalar olmadan noter, işlemi tapu siciline kaydedemez. Gayrimenkul için enerji sertifikası ve teknik pasaport da gereklidir.

Gayrimenkul, Yunanistan’da daimi temsilciliği bulunan yabancı bir şirkete aitse, gayrimenkulün satışından elde edilen gelir normal şekilde vergilendirilir. Temsilciliği olmayan şirketler için, çifte vergilendirmenin önlenmesine ilişkin uluslararası bir anlaşma aksini öngörmedikçe, vergi %15 oranında kaynağında kesilir.

Bu nedenle, bir şirket Yunanistan’da gayrimenkul sattığında, ana vergiler %22 oranında uygulanan kurumlar vergisi ve bazı durumlarda yeni binalar için %24 oranında uygulanan katma değer vergisidir (KDV). Giderlerin indirilebilmesi ve zararların ileriye taşınabilmesi sayesinde vergi yükü optimize edilebilir. Tüm formaliteler yerine getirildiği ve muhasebe doğru yapıldığı sürece, Yunanistan’da bir tüzel kişilik aracılığıyla gayrimenkul satmak, varlıkları tasfiye etmek için yasal ve maliyet etkin bir yol olmaya devam etmektedir.