Estonya’da Emlak Vergileri 2025/2026

Estonya’da gayrimenkul satın alımına uygulanan vergiler

2025 yılında Estonya’da gayrimenkul satın almak, nispeten basit ve şeffaf bir vergi sistemi ile mümkün olup, bu da Estonya’yı Avrupa Birliği’nde konut ve ticari gayrimenkul yatırımı için en cazip ülkelerden biri haline getirmektedir. Çoğu Avrupa ülkesinden farklı olarak, Estonya gayrimenkul devir vergisi uygulamamaktadır. Alıcı, işlem değerinin belirli bir yüzdesini ödemek yerine, Tapu Sicili’ne mülkiyet kaydı için devlet ücreti ve noter hizmetleri dahil olmak üzere sadece sabit maliyetler öder. Bu ücret, kayıt başvurusu için genellikle 64 € civarındadır, noter ücretleri ise işlem değerine ve sözleşmenin karmaşıklığına bağlıdır.

Yeni bir gayrimenkul veya girişimcilik faaliyetiyle ilgili bir nesne satın alınırsa, katma değer vergisi (KDV) uygulanabilir. 2025’ten itibaren Estonya’da standart KDV oranı %24 olacaktır. KDV genellikle kişisel kullanım için ev satın alan sıradan bireylere uygulanmaz, ancak ticari binalar veya yeni binalar satın alınırken fiyata dahildir. Bu, özellikle mülk daha sonra kiralanmak veya satılmak üzere bir tüzel kişilik aracılığıyla satın alınıyorsa, işlem için bütçe oluştururken dikkate alınmalıdır.

Vergi rejimi, alıcının uyruğu veya statüsüne bağlı değildir. Yurt dışı yerleşik kişiler, ek vergi veya kısıtlamalarla karşılaşmadan, yurt içi yerleşik kişilerle aynı koşullarda Estonya’da gayrimenkul satın alabilirler. İstisnalar, yalnızca ulusal güvenlik veya tarım arazileri ile ilgili belirli alanlar için geçerli olabilir, ancak bu tür durumlar nadirdir. Aynı zamanda, yabancı alıcılar sadece satın almanın doğrudan maliyetlerini değil, aynı zamanda gayrimenkulün mülkiyeti ve satışı ile ilgili gelecekteki vergi yükümlülüklerini de dikkate almalıdırlar.

Satın alma fiyatına ek olarak, yatırımcılar mülkün bakım ve arazi vergisi ödemelerinin yıllık maliyetlerini de hesaba katmalıdır. Mülk satıldığında, sermaye kazancı vergisi yükümlülüğü olabilir. 2025’ten itibaren Estonya’da kişisel gelir vergisi oranı %22 olacaktır. Bu, gayrimenkul satışından elde edilen kârlar için geçerlidir – satış fiyatı ile satın alma fiyatı arasındaki fark, belgelenmiş giderler için düzeltilir. Ancak, Estonya’da ikamet edenler için istisnalar vardır – örneğin, sahibinin ana ikametgahı olarak kullanılan bir konut mülkünün satışı durumunda sermaye kazancı vergisi ödenmez. Estonya’da bulunan gayrimenkulleri satan yerleşik olmayanlar da, ikamet ettikleri ülkeye bakılmaksızın Estonya’da vergilendirmeye tabidir.

Satın alınan gayrimenkul kira amaçlı kullanılıyorsa, kira geliri, sahibinin vergi durumuna bağlı olarak %20-22 oranında vergilendirilir. Estonya’da kayıtlı tüzel kişiler için, vergi sadece kar dağıtıldığında ödenir, bu da şirketi uzun vadeli gayrimenkul sahipliği ve gelir yeniden yatırımı için avantajlı hale getirir. Bireyler için vergi brüt gelirden kesilir, ancak onaylanmış bakım ve onarım masrafları dikkate alınabilir.

Bu nedenle, Estonya’da gayrimenkul satın alırken, alıcı yüksek işlem vergileriyle karşı karşıya kalmaz. Ana giderler noter ve tescil ücretleri ile sınırlıdır ve sonraki vergi yükümlülükleri esas olarak emlak vergisi ve mülkün satışı veya kiralanması durumunda olası gelir vergisi ile ilgilidir. Estonya, yabancı yatırımcılara şeffaf ve dijitalleştirilmiş bir tescil ve vergilendirme sistemi sunarak maliyetlerin öngörülebilirliğini ve yüksek düzeyde mülkiyet hakkı korumasını garanti eder. Vergi optimizasyonu, satın alma amacına bağlı olarak uygun mülkiyet yapısını (birey olarak veya kayıtlı bir şirket aracılığıyla) seçerek sağlanabilir.

Elbette! İşte, sağladığınız metne dayanarak Estonya’daki gayrimenkuller için temel vergileri ve maliyetleri özetleyen kapsamlı bir HTML tablosu. Bu tabloyu, giriş paragrafından sonra “Estonya’da gayrimenkul satın alımına ilişkin vergiler” bölümünün altına ekleyebilirsiniz.

Estonya’da gayrimenkul satın alırken hukuk ve noter hizmetlerinin maliyeti, çoğu Avrupa Birliği ülkesine kıyasla makul seviyede kalmaktadır

2025 yılında, bu ücretler çoğu Avrupa Birliği ülkesine kıyasla makul seviyede kalacaktır. Bu ücretler iki ana bileşenden oluşmaktadır: işlemin noter tasdiki ve mülkün doğrulanması, satın alma sözleşmesinin hazırlanması ve mülkiyet haklarının tescili dahil olmak üzere hukuki destek.

Noter hizmetleri, Estonya’daki tüm gayrimenkul işlemleri için zorunludur, çünkü noter sözleşmeyi tasdik eder, ilgili tarafların kimliğini doğrular, ilgili verileri tapu siciline girer ve işlemin yasal geçerliliğini sağlar. Noter ücretinin miktarı, mülkün değerine bağlıdır ve onaylanmış bir tarife skalası ile düzenlenir. Ortalama olarak, noter ücreti işlem bedelinin %0,02 ila %0,70’i arasında değişir ve buna KDV eklenir. 300.000 € değerindeki bir mülk için toplam noter ücreti genellikle 1.000-1.500 €’dur.

Noter ücretine ek olarak, işlemin hukuki desteği için de masraflar ortaya çıkar. Bu masraflar arasında tapu belgelerinin incelenmesi, tapuda mülkün durumunun doğrulanması, olası ipotekler, borçlar veya yasal kısıtlamaların belirlenmesi ve satın alma sözleşmesi taslağının hazırlanması ve koordine edilmesi yer alır. Standart bir işlem için hukuki hizmetler, mülk değerinin yaklaşık %0,5’i kadar tutar; 300.000 € değerindeki bir mülk için yaklaşık 1.500 €’dur.
Yabancı bir alıcı söz konusuysa, satın alma işlemi bir tüzel kişilik aracılığıyla yapılıyorsa veya belgelerin noter tasdikli tercümesi gerekiyorsa, masraflar biraz daha yüksek olabilir.
Ayrıca, Tapu Sicili’ne mülkiyetin kaydedilmesi için devlet ücreti ödenir (yaklaşık 64 € sabit tutar) ve yabancı belgelerin tercüme ve noter tasdiki masrafları da ortalama 100-300 € civarındadır.

Bu nedenle, Estonya’da 300.000 € değerinde bir gayrimenkul satın alırken, toplam yasal ve noter ücretleri yaklaşık 2.500-3.000 € olacaktır. Bu tutar, tam yasal destek, noter hizmetleri ve mülkiyet haklarının tescili dahil olmak üzere tüm masrafları kapsamaktadır. Bir şirket aracılığıyla satın alma, ipotek finansmanı veya birden fazla malik içeren daha karmaşık işlemlerde, maliyetler 3.500-4.000 avroya çıkabilir, ancak bu da Avrupa standartlarına göre hala makul bir rakamdır.

Estonya’da hukuki destek, alıcının çıkarlarını korumak, işlemin şeffaflığını ve tüm belgelerin doğruluğunu sağlamak ve mülkiyet devrinin güvenliğini garanti etmek açısından önemli bir rol oynar.
Nispeten düşük maliyetler, zorunlu noter tasdiki ve kadastro sisteminin yüksek derecede dijitalleşmesi, Estonya’yı Avrupa Birliği’nde gayrimenkul satın almak için en güvenli ve en öngörülebilir yargı bölgelerinden biri haline getirmektedir.
Estonya’da gayrimenkul satın alırken emlakçı hizmetlerinin maliyeti
Estonya’da gayrimenkul satın alırken, emlakçıların (emlak acentelerinin) hizmetleri çoğunlukla satıcı tarafından ödenir.
Aynı zamanda, alıcılar, arama acentesinin kendileriyle özel olarak çalıştığı ve ayrı bir komisyon talep ettiği durumlarla karşılaşabilirler.

Temel komisyon parametreleri

Estonya’da konut satışı yaparken, tipik acente komisyon oranı işlem fiyatının yaklaşık %2-4’üdür.
Alıcı temsilcisi hizmetleri için bu oran, mülk değerinin yaklaşık %1-1,5’i kadardır.
Temsilciyle yapılan sözleşmelerde, komisyonun mülk fiyatına dahil olup olmadığını, komisyonun hangi hizmetleri kapsadığını ve komisyonu kimin (satıcı mı yoksa alıcı mı) ödeyeceğini belirtmek önemlidir.

Pratik hesaplama:

300.000 € değerinde bir gayrimenkul satın almayı düşünen bir alıcıysanız ve yaklaşık %1 komisyon alan bir alıcı temsilcisi gerekiyorsa, hesaplama şu şekilde olacaktır:

300.000 €’nun %1’i 3.000 €’dur.
Oran %1,5’e yakınsa, 4.500 €’dur.
Satıcı acente hizmetlerinin ücretini ödüyorsa ve alıcı için ek komisyon yoksa, acenteye ödeyeceğiniz doğrudan masraflar sıfır olabilir.

Estonya’da 300.000 € değerinde bir gayrimenkul satın almak için bütçenizi planlarken, acente komisyonunu sizin ödemeniz gerekiyorsa, 3.000-4.500 € tutarındaki potansiyel emlak acentesi komisyon masraflarını hesaba katmanızda fayda vardır. Satıcı acenteye ödeme yaparsa, bu maliyet hariç tutulabilir.
Acentayla görüşürken, sözleşmede komisyonun ödenmesi için tutarı ve prosedürü, ayrıca alıcı gayrimenkulü kendisi bulursa veya işlem gerçekleşmezse komisyonun iade edilmesi veya indirilmesi koşullarını açıkça belirtmenizi öneririz.

Estonya’da emlak vergileri

2025 yılında Estonya’da gayrimenkul mülkiyeti tek bir ana vergiye tabidir: arazi vergisi. Binalar veya yapılar için ayrı bir vergi yoktur, bu da çoğu Avrupa Birliği ülkesine kıyasla mülk sahiplerinin toplam vergi yükünü önemli ölçüde azaltır. Arazi vergisi, Estonya’da ikamet eden veya etmeyen arazi sahipleri tarafından yıllık olarak ödenir.

Arazi vergisinin hesaplanmasının temeli, devletin toplu değerleme temelinde belirlediği arazinin kadastro değeridir. Belediyeler, arazinin vergiye tabi değerinin %0,1 ila %1’i arasında değişen vergi oranını belirler. Konut geliştirme arazileri veya özel mülkiyet arazileri için genellikle %0,5 civarında bir oran uygulanır. Kiralama veya ticari mülk gibi ticari amaçlarla kullanılan araziler için vergi oranı %0,1 ile %0,5 arasında değişebilir. Arazinin endüstriyel veya ulaşım amaçlı kullanıldığı bazı belediyelerde oran %2’ye kadar çıkabilir. 2025’ten itibaren Estonya’nın başkenti Tallinn, konut ve gelir getirici arsalar için %0,5, diğer arsa türleri için %1 oranları uygulayacaktır.

Tek bir arazi vergisinin getirilmesi, Estonya’nın gayrimenkul vergilendirme sistemini şeffaf ve öngörülebilir hale getirecektir. Sahipler, arsadaki bina sayısı veya türüne bakılmaksızın sadece arazi üzerinden vergi öderler. Bu, binaların kendisi vergilendirilmediğinden, özellikle daire ve ev sahipleri için avantajlıdır. Devlet ayrıca vergideki keskin artışlara bir sınır getirmiştir: bir önceki döneme kıyasla bir yıl içinde %50’den fazla artamaz.
Bu, kadastro değerindeki değişiklikler nedeniyle vergi ödemelerinde ani artışlardan mülk sahiplerini korur.
Estonya’da daimi ikamet edenler için vergi indirimleri mevcuttur. Bir arsa ana ikametgah olarak kullanılıyorsa ve alanı yasal standartları aşmıyorsa, mülk sahibi arazi vergisinden kısmen veya tamamen muaf olabilir. Bu imtiyazlar, ikamet statüsüne sahip ve Estonya’da fiilen yaşayanlar hariç, genellikle yabancı vatandaşlar için geçerli değildir.

Yıllık arazi vergisi, genellikle piyasa fiyatından daha düşük olan arsanın kadastro değerine göre hesaplanır, böylece vergi yükü daha da azalır. Tallinn’de bir konut binası için standart bir arsanın yıllık arazi vergisi ortalama olarak birkaç yüz avrodur. Ödemeler genellikle ilk çeyrekte yılda bir kez yapılır ve tahakkuklar hakkındaki bilgiler vergi hizmetleri portalından elektronik olarak elde edilebilir.

Mülklerini ticari amaçlarla kullanan sahipler için, gelir getirici amaçlarla kullanılan bir arsanın daha düşük bir arazi vergisi oranına (en fazla %0,5) tabi olabileceğini, ancak kiralama veya ticari faaliyetlerden elde edilen gelirin ayrı kurallara göre gelir vergisine tabi olduğunu unutmamak önemlidir.

Böylece, Estonya’nın gayrimenkul mülkiyeti için vergi sistemi basit ve istikrarlıdır. Sahipler sadece makul oranlarda arazi vergisi öderler ve ödeme prosedürü tamamen otomatiktir. Emlak vergisinin olmaması ve kısmi arazi vergisi muafiyeti imkanı, Estonya’yı uzun vadeli konut ve yatırım amaçlı gayrimenkul mülkiyeti için Avrupa’nın en cazip yargı bölgelerinden biri haline getirmektedir.

Estonya’da kısa vadeli gayrimenkul kiralamalarına uygulanan vergiler

2025 yılında Estonya’da kısa vadeli emlak kiralamaları açıkça düzenlenmiştir ve konaklama hizmetlerinin sağlanmasından elde edilen gelir olarak değerlendirilmektedir. Bu tür faaliyetler gelir vergisine ve bazı durumlarda katma değer vergisine tabidir. Estonya vergi sistemi, ev sahibinin kendi dairesini ara sıra kiralayan bir birey mi yoksa sürekli olarak ticari faaliyetlerde bulunan bir kişi mi olduğuna bağlı olarak farklı yaklaşımlar sunmaktadır.

Kısa süreli kiralamalardan elde edilen gelir %22 oranında vergiye tabidir. Bu vergi, net kâr, yani brüt gelir ile mülk bakım giderleri arasındaki fark üzerinden alınır. Ev sahibi bir birey ise, gider belgeleri sunmadan vergi matrahını %20 oranında azaltabilir. Bu yaklaşım, mülklerini düzensiz olarak veya üçüncü şahısların katılımı olmadan kiralayan çoğu özel mülk sahibi için geçerlidir. Ancak, mülk kiralama sistematik ise, birkaç mülkü kapsıyorsa veya Airbnb veya Booking.com gibi platformlar aracılığıyla gerçekleştiriliyorsa, vergi daireleri bunu girişimcilik faaliyeti olarak sınıflandırabilir. Bu durumda, mal sahibi gelir ve giderlerin kayıtlarını tutmalı, tek tüccar olarak kayıt yaptırmalı ve düzenli raporlar sunmalıdır.

Aynı vergilendirme kuralları Estonya’da ikamet edenler ve ikamet etmeyenler için geçerlidir: mülk ülkede bulunuyorsa gelir vergisi Estonya’da ödenir. İkamet etmeyenler yalnızca Estonya kaynaklarından elde ettikleri geliri beyan ederler. Mülk yabancı bir sahibine aitse, kira geliri %22 oranında kaynakta vergilendirilebilir veya sahibi bunu vergi beyannamesi yoluyla beyan edebilir.

Kısa süreli kiralamalar, fiilen konaklama hizmeti teşkil eder ve bu nedenle KDV mükellefi olarak kayıt yaptırılması gerekebilir. Estonya’da KDV kaydı için eşik, yıllık 40.000 € cirodur. Kira geliri bu sınırı aşarsa, mal sahibi vergi mükellefi olarak kayıt yaptırmalı ve hizmetleri için KDV tahsil etmelidir. 2025’ten itibaren konaklama hizmetleri için KDV oranı %13 olarak belirlenecektir. Bu kural, otellere ve konuk evlerine benzer daire, ev ve apartmanların kısa süreli kiralanması gibi turistik konaklama faaliyetleri için geçerlidir.

Ancak, mülk kiracının kalıcı ikametgahı için uzun vadeli olarak kiralanırsa, KDV uygulanmaz. Bununla birlikte, özellikle dijital platformlar aracılığıyla turistik amaçlı kısa vadeli kiralamalarda KDV, vergilendirmenin zorunlu bir unsuru haline gelir. Bu durumda, mülk sahibi vergi hesaplarken mülkün bakım ve onarımıyla ilgili maliyetleri dikkate alabilir.

2023’ten itibaren Estonya, vergi daireleri ve uluslararası çevrimiçi platformlar arasında otomatik veri alışverişi sistemi getirecektir. Bu, Airbnb, Booking.com ve benzeri hizmetler aracılığıyla elde edilen kısa süreli kiralamalardan elde edilen gelirle ilgili bilgilerin doğrudan vergi dairelerine aktarılacağı anlamına gelir. Bu nedenle, bu tür gelirleri gizlemek imkansız olacak ve mülk sahiplerinin para cezaları ve ek ücretlerden kaçınmak için karlarını derhal beyan etmeleri tavsiye edilir.

Kısa vadeli mülk kiralarken, mülk sahipleri sadece vergilendirmeyi değil, belediye gerekliliklerini de dikkate almalıdır. Tallinn ve Tartu dahil bazı Estonya şehirlerinde, turizm amaçlı kiralanabilecek mülklerin sayısı veya kiralama süreleri konusunda ek kısıtlamalar olabilir. Ayrıca, ev sahipleri, konaklama yerlerinin gerekli tüm güvenlik standartlarını karşıladığından emin olmak ve kiralama kalıcı ise konukları kaydetmekle yükümlüdür.

Genel olarak, Estonya’da kısa süreli kiralamalar için vergi yükü, %22 oranında gelir vergisi ve kayıt eşiği aşıldığında %13 oranında KDV’den oluşur. Formalitelere uymak gerekmesine rağmen, vergi rejimi oldukça esnek ve basittir.
Uygun kayıt ve gider planlaması ile ev sahibi, vergi yükümlülüğünü optimize edebilir ve turistik kiralamalardan yasal olarak gelir elde edebilir. Estonya, şeffaf bir dijital muhasebe sistemi sunarak, beyanname verme ve vergi ödeme sürecini tüm piyasa katılımcıları için kolay ve güvenli hale getirir.

2025 yılında Estonya’da uzun vadeli gayrimenkul kiralamaları, gerçek ve tüzel kişiler için standart vergi rejimi kapsamında düzenlenmektedir. Mülk sahipleri için ana vergi gelir vergisidir ve vergi sistemi, mülk sahibinin gerçek kişi, tek malik veya tüzel kişi olmasına bağlı olarak mülkiyet biçimine göre belirlenir. Estonya mevzuatı şeffaf ve öngörülebilir kurallar sunar ve vergi yükü diğer Avrupa Birliği ülkeleriyle karşılaştırıldığında ılımlıdır.

Bir özel şahıs, bir işletme kaydı olmadan bir gayrimenkul kiralarsa, tüm kira geliri %22 oranında vergilendirilir. Bu vergi, uygun gayrimenkul bakım giderleri dikkate alınarak net gelir üzerinden hesaplanır. Alternatif olarak, bir şahıs, giderleri belgelemek zorunda kalmadan brüt gelirin %20’si kadar vergi matrahını azaltabilir, bu da basitleştirilmiş bir prosedürdür. Örneğin, kiradan yılda 10.000 € gelir elde ediyorsanız, vergi sadece 8.000 € üzerinden alınır. Alternatif olarak, ev sahibi gerçek giderleri yazmak isterse, bunları belgelendirip gelirinden düşebilir. Bu tür giderler arasında elektrik, su, doğalgaz faturaları, onarımlar, sigorta, bina bakımı, acente veya yönetim şirketine ödenen komisyon ve mortgage faizi yer alır.

Estonya’da ikamet edenler için, vergiye tabi gelir, raporlama yılını takip eden yılın Nisan ayı sonuna kadar sunulması gereken yıllık vergi beyannamesi temelinde belirlenir. Vergi beyannamesi onaylandıktan sonra vergi ödenir ve vergi dairesi, vergi mükellefinin kişisel hesabına elektronik bir hesaplama sunar. Estonya’da bulunan gayrimenkullerin kiralanmasından elde edilen gelirler de, ülke vatandaşı olmayanlar için %22 oranında vergilendirilir. Bu vergi, kaynağında kesilebilir veya vergi beyannamesi yoluyla ödenebilir. Çoğu durumda, gelir iş geliri değil kira geliri olarak nitelendiriliyorsa, ülke vatandaşı olmayanlar vergi matrahını %20 oranında azaltabilirler.

Ancak, mülk uzun bir süre boyunca düzenli olarak kiraya veriliyorsa ve girişimcilik faaliyetinin özelliklerini gösteriyorsa (örneğin, birkaç mülkün kiraya verilmesi veya bir yönetim şirketinin dahil olması), vergi dairesi tek tüccar olarak kayıt yaptırılmasını isteyebilir. Bu durumda, gelir aynı oranlarda vergilendirilir, ancak vergi mükellefleri tüm gerçek giderleri dikkate alabilir ve emeklilik ve sağlık sigortası sistemlerine yapılan katkı payları için indirim uygulayabilir.

Katma değer vergisi genellikle uzun vadeli kiralamalara uygulanmaz. Estonya’da, konut amaçlı gayrimenkullerin kiralanması KDV’den muaftır. Ancak, kiracının ticari amaçlarla mülkü kullanan bir tüzel kişilik olması veya mülkün KDV mükellefi olarak gönüllü kayıt yaptırmayı gerektiren bir ticari faaliyetin parçası olarak kiralanması durumlarında istisnalar geçerlidir. Bu gibi durumlarda, kiraya %24 oranında KDV uygulanabilir. Ancak, bireyler arasındaki klasik konut kiralamalarında KDV uygulanmaz.

Gelir vergisine ek olarak, mal sahibi, mülkün bulunduğu arsa üzerinde yıllık arazi vergisi ödemek zorundadır. Belediyeler, arazi vergisi oranlarını arazinin kadastro değerinin %0,1 ila %1’i arasında belirler. Bu vergi, mülk mal sahibi tarafından konut amaçlı kullanılıyor veya kiraya veriliyor olsun, zorunludur.

Genel olarak, Estonya’nın uzun vadeli gayrimenkul kiralamalarına ilişkin vergi sistemi, Avrupa Birliği’nde en şeffaf ve anlaşılır sistemlerden biri olmaya devam etmektedir. Gayrimenkul sahipleri, kira gelirleri üzerinden sadece gelir vergisi ve yıllık arazi vergisi öderler. Aynı zamanda, belge sunmadan %20 indirim uygulayarak veya gerçek giderlerini geri talep ederek vergi yükümlülüklerini yasal olarak azaltabilirler.

Örnek hesaplama: Bir ev sahibi, uzun vadeli daire kiralamasından yılda 12.000 € gelir elde ederse, gelirini %20 oranında azaltabilir ve 9.600 € vergi matrahı kalır. %22’lik vergi, yılda 2.112 € tutarında olacaktır. Böylece, sahibinin vergi sonrası net geliri 9.888 € olacaktır.

Tüzel kişilere farklı ilkeler uygulanır. Gayrimenkul sahibi bir şirket, gelir temettü olarak dağıtılana kadar gelir vergisi ödemez. Bu, Estonya vergi modelinin klasik bir özelliğidir – vergi, kâr üzerinden değil, kârın dağıtımı üzerinden ödenir. Sonuç olarak, bir şirket aracılığıyla yapılan kiralama faaliyetleri, genellikle cari vergi yükümlülükleri doğmadan geliri yeniden yatırmak için kullanılır.

Sonuç olarak, Estonya’da uzun vadeli gayrimenkul kiralama, minimum idari yük ile istikrarlı bir gelir kaynağı sunar. Emlak vergisinin olmaması, giderlerin indirilebilmesi ve şeffaf gelir vergisi oranı, Estonya’yı kiralama işi geliştirmek isteyen özel mülk sahipleri ve yatırımcılar için cazip bir yargı alanı haline getirir.

Estonya’da bireyler tarafından gayrimenkul satışına uygulanan vergiler

2025 yılında Estonya’da bir birey tarafından gayrimenkul satışı, işlem karla sonuçlanırsa sermaye kazancı vergisine tabi olacaktır. Estonya’nın bu alandaki vergi sistemi, Avrupa Birliği’nde en şeffaf sistemlerden biri olarak kabul edilir ve vergi hesaplama prosedürü basit ve tutarlıdır.

Gayrimenkul satışlarının vergilendirilmesi, mülkiyetin niteliğine ve mülkün birincil ikametgah olarak kullanılıp kullanılmadığına bağlıdır. Bir birey, birincil ikametgahı olan gayrimenkulü satarsa, bu satıştan elde edilen kâr gelir vergisinden muaftır. Bu muafiyet, yalnızca iki koşul yerine getirildiğinde geçerlidir: mülk, satış tarihine kadar mülk sahibinin kalıcı ikametgahı olarak sahip olunan ve kullanılan bir mülk olmalıdır. Muafiyet, iki yılda bir kez talep edilebilir ve yatırım veya kiralık mülklere uygulanmaz.

Gayrimenkul birincil ikametgah olarak nitelendirilmezse, satışından elde edilen kâr %22 oranında kişisel gelir vergisine tabidir. Kâr, gayrimenkulün satış fiyatı ile satın alma fiyatı arasındaki farktan, satın alma ve satışla ilgili maliyetler dikkate alınarak hesaplanır.
Vergi matrahını azaltan giderler arasında noter ve tescil ücretleri, emlakçı komisyonları, satın alma için kullanılan kredilerin faizleri ve belgelenmiş onarım ve iyileştirme maliyetleri yer alır. Örnek hesaplama: Bir kişi 150.000 €’ya bir daire satın almış, onarım için 10.000 € yatırım yapmış ve ardından 200.000 €’ya satmışsa, vergilendirilebilir kâr 40.000 € olur.
%22 oranında, ödenecek vergi 8.800 € olacaktır. Tüm giderler, ödeme emirleri, faturalar veya sözleşmeler gibi belgelerle desteklenmelidir. Giderlere ilişkin kanıt yoksa, vergi dairesi herhangi bir kesinti yapmadan satın alma ve satış fiyatları arasındaki farkı kar olarak hesaplama hakkına sahiptir.

Benzer bir prosedür, Estonya’da ikamet etmeyenler için de geçerlidir. Mülk Estonya’da bulunuyorsa, satışından elde edilen kar Estonya’da vergilendirilir. Yurt dışında ikamet edenler, vergi beyannamesi vermek ve net karları üzerinden %22 oranında vergi ödemek zorundadır. Ancak, Estonya ile satıcının ikamet ettiği ülke arasında çifte vergilendirme anlaşması varsa, anlaşma bir ülkede vergi kredisi veya muafiyeti sağlayabilir.

Bu kurallar, bir kişinin birden fazla mülke sahip olduğu durumlar için de geçerlidir. Bir kişi düzenli olarak birden fazla daire veya ev satıyorsa, vergi daireleri bunu girişimcilik faaliyeti olarak sınıflandırabilir. Bu durumda, tek tüccar olarak kayıt yaptırmaları ve ciro yıllık 40.000 avroyu aşarsa, sosyal güvenlik katkı payları ve katma değer vergisi dahil olmak üzere ticari faaliyet kurallarına göre vergi ödemeleri gerekir.

Estonya’da bir gayrimenkul satış işlemi noter aracılığıyla resmileştirilmelidir. Noter, alım satım sözleşmesini tasdik eder, taraflar arasındaki ödemeleri denetler ve bilgileri Tapu Sicili’ne aktarır. Bir gayrimenkul satıldığında, ertesi yıl vergi beyannamesi sunulmalı ve vergi, Vergi ve Gümrük Kurulu tarafından belirlenen son tarihe kadar ödenmelidir.
Yerleşik kişiler için bu son tarih genellikle yıllık beyanname sunma genel son tarihi olan Nisan sonu ile aynıdır.
Estonya vergi sistemi, gayrimenkulün bir kişi tarafından satılması durumunda kaynakta stopaj vergisi öngörmemektedir, bu nedenle vergiyi hesaplamak ve ödemek satıcının sorumluluğundadır. Aynı zamanda, vergi dairesi tapu sicili ve banka ödemelerinden elde edilen verilere erişebilir, bu da kontrol sürecini şeffaf ve etkili hale getirir.

Vergi muafiyetinin yalnızca mal sahibinin ana ikametgahı olarak kullandığı konut mülkleri için geçerli olduğunu belirtmek önemlidir. Mülk kiralanmış, ticari amaçlarla kullanılmış veya yatırım varlığı olarak tutulmuşsa, muafiyet geçerli değildir. Ayrıca, mal sahibinin mülkte hissesi varsa, muafiyet yalnızca hissesi ile orantılı kar kısmı için geçerlidir.

Genel olarak, Estonya’da bireylerin gayrimenkul satışına uygulanan vergi yükü ılımlı ve şeffaf olmaya devam etmektedir. %22 oranındaki sermaye kazancı vergisi, toplam işlem tutarı değil, yalnızca gerçek kâr üzerinden alınır. Belgelenmiş giderlerin indirilebilmesi ve ana konutların muafiyeti sayesinde, Estonya sistemi sorumlu mülk sahipliğini teşvik ederek, hem yatırımcılar hem de özel mülk sahipleri için piyasayı istikrarlı ve öngörülebilir hale getirmektedir.

Estonya’da bir şirketin gayrimenkul satışına uygulanan vergiler

2025 yılında Estonya’da bir şirketin gayrimenkul satışı, kârların ertelenmiş vergilendirilmesi ilkesine dayanan kurumlar vergisi sistemi çerçevesinde düzenlenmektedir. Bu, varlığın satışından elde edilen gelirden vergi ödenmediği, ancak kâr şirket sahipleri arasında dağıtıldığında vergi ödendiği anlamına gelir. Bu yaklaşım, Estonya’yı yatırım, inşaat ve kiralama dahil olmak üzere gayrimenkul ile ilgili işler için Avrupa Birliği’ndeki en elverişli yargı bölgelerinden biri haline getirmektedir.

Gelirlerin şirketin cirosunda kalması veya yeni yatırımlar için kullanılması koşuluyla, bir şirket gayrimenkul satışı sırasında gelir vergisi ödememektedir. Kar, temettü olarak dağıtılmadığı sürece, vergi yükümlülüğü yoktur. Bu, işletmelerin satış gelirlerini istedikleri gibi kullanabilmelerini sağlar – örneğin, yeni varlıklar satın almak, modernize etmek, inşaat maliyetlerini karşılamak veya yeniden finanse etmek için.

2025’ten itibaren Estonya, dağıtılan kârlar üzerinde 22/78 oranında yeni bir kurumlar vergisi oranı uygulayacak. Bu oran, net dağıtılabilir gelirin %22’sine eşittir. Örneğin, bir şirket 100.000 € kâr elde ederse ve bunu hissedarları arasında dağıtmayı seçerse, 22/78 oranında vergi ödemek zorundadır. Bu, 28.205 €’ya eşittir. Sonuç olarak, hissedarlar 100.000 € temettü alacak ve şirketin toplam giderleri 128.205 € olacaktır.

Kâr dağıtılmazsa, vergi alınmaz. Bu nedenle, elde tutulan kâr, ek mali maliyetler oluşmadan tamamen yeniden yatırılabilir. Bu sistem, tüzel kişilerin rekabet gücünü ve likiditesini korumalarını sağlayarak iş geliştirmeyi teşvik eder.

Gayrimenkul satışı, mülkün sahipliğine bağlı olarak farklı vergi rejimlerine tabi olabilir. Örneğin, mülk ticari amaçlarla kullanılmış ve kiraya verilmişse, satışından elde edilen gelir işletme cirosunun bir parçası olarak kabul edilir. Ancak, mülk yatırım varlığı olarak satın alınmışsa, satışından elde edilen kâr sadece dağıtıldığında kurumlar vergisine tabidir. Her iki durumda da aynı ilke geçerlidir: vergi sadece temettü ödemelerine uygulanır.

KDV’ye tabi gayrimenkul satışı yaparken, şirket %24 oranında KDV tahsil etmek zorundadır. Bu kural, iki yıldan az süredir faaliyette olan yeni binalar ve ticari faaliyetlerin bir parçası olarak satılan mülkler için geçerlidir. İki yıldan fazla süredir kullanımda olan konutlar KDV’den muaftır. Ancak, alıcı vergi indirimi hakkına sahip bir vergi mükellefi ise, işlem tarafları (satıcı ve alıcı) karşılıklı olarak KDV uygulanması konusunda anlaşabilirler. Bu durum, ticari binaların satışında sıklıkla görülür.

Estonya’da tüzel kişiler için klasik sermaye kazancı vergisi bulunmadığını belirtmek gerekir. Gayrimenkul satışından elde edilen gelirler, şirketin genel mali sonuçlarına dahil edilir ve yalnızca hissedarlar arasında dağıtıldığında vergilendirilir. Bu, Estonya modelinin en önemli avantajıdır ve varlığın satışından hemen sonra vergi ödenen çoğu Avrupa ülkesinin sistemlerinden ayrılır.

Kurumlar vergisine ek olarak, gayrimenkul sahibi şirketler, bina yerine arazi üzerinden alınan yıllık arazi vergisi öderler. Arazi vergisi oranı belediyeler tarafından belirlenir ve arazinin kadastro değerinin %0,1 ila %1’i arasında değişir. Bu vergi zorunludur ve işletme gideri olarak sınıflandırılır, ancak satış sırasında vergi matrahını etkilemez.

Aynı vergi kuralları, yerel iştirakleri aracılığıyla Estonya’da gayrimenkul sahibi olan yabancı şirketler için de geçerlidir. Mülk Estonya’da kayıtlı bir şirkete aitse, Estonya’nın ertelenmiş vergilendirme modeli uygulanır.
Ancak, yabancı bir kuruluş kalıcı bir işyeri kurmadan mülkü doğrudan sahipse, işyerinin tanınmasıyla vergi yükümlülükleri ortaya çıkabilir ve bu durum her bir vaka için ayrı ayrı belirlenir.
Gayrimenkul satış işlemleri noter tarafından tasdik edilir, ardından noter mülkiyet devri verilerini Tapu Siciline kaydeder. Ticari satışlar için, şirketlerin kar dağıtımlarını ve kurumlar vergisi ödemelerini beyan ettikleri e-MTA sistemi aracılığıyla elektronik raporlama sağlanır.

Bu nedenle, 2025 yılında Estonya’da bir şirket tarafından gayrimenkul satışı, temettü dağıtıldığında 22/78 oranında gelir vergisine tabi olacaktır. Bu, yargı yetkisini yatırım ve geliştirme yapıları için özellikle cazip hale getirmektedir. Sermaye kazancı vergisinin olmaması, KDV’nin uygulanmasında esneklik ve karların hemen vergilendirilmeden yeniden yatırılabilmesi, uzun vadeli projeler için elverişli koşullar yaratmaktadır. Vergi yükünü optimize etmek için, şirketlerin Estonya’nın ertelenmiş kurumlar vergisi modelinden yararlanarak, yatırım döngülerine uygun olarak kar dağıtımlarını planlamaları tavsiye edilir.