Kıbrıs’ta Emlak Vergileri 2025

2025 yılında, Kıbrıs’taki emlak vergilendirme sistemi Avrupa Birliği’nde en uygun sistemlerden biri olmaya devam etmektedir. Yıllık devlet emlak vergisi (Gayrimenkul Vergisi, IPT) tamamen kaldırılmış olup, 2017 yılından itibaren ödenmemektedir. Ancak, mülk sahipleri çöp toplama, sokak aydınlatması, su drenajı ve kamu alanlarının bakımı için yerel belediye ücretlerini ödemekle yükümlüdür. Bu ödemelerin tutarı, ilgili belediyeye bağlı olarak değişir ve genellikle standart bir konut için yıllık 50 ila 300 avro arasında değişir. Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alırken uygulanan çeşitli vergi ve ücretler vardır. Bir müteahhitten yeni bir gayrimenkul satın alınırsa, %19 oranında katma değer vergisi uygulanır. Kalıcı ikamet için satın alınan mülklerde, alıcının belirlenen kriterleri karşılaması koşuluyla, mülkün ilk 130 metrekaresine %5’lik tercihli KDV oranı uygulanır. İkincil konutlarda KDV alınmaz. Ayrıca, satın alma sözleşmesi imzalanırken, mülkün maliyetine bağlı olarak bir damga vergisi alınır:

Maksimum damga vergisi 20.000 €’yu geçemez.

İşlem tamamlandıktan sonra, tapu siciline mülkiyet haklarının tescili için devlet harcı ödenmelidir. Bu harç, yalnızca mülkün KDV’ye tabi olmadığı durumlarda geçerlidir. Tutarı şöyledir:

• 85.000 €’ya kadar olan değerin %3’ü,
• 85.001 € ile 170.000 € arasındaki tutarın %5’i
• 170.000 €’yu aşan tutarın %8’i.

Gayrimenkul KDV ile satın alınmışsa, kayıt ücreti alınmaz.

Kıbrıs’ta gayrimenkul kiralamaktan elde edilen gelir, hem gerçek hem de tüzel kişiler için vergilendirilebilir. Yerleşik gerçek kişiler, gelir vergisini aşamalı bir ölçekte öderler:

Ayrıca, Kıbrıs’ta ikamet edenler Özel Savunma Katkısı ve sağlık sistemine %2,65 katkı payı ödemekle yükümlüdür. Kıbrıs’ta ikamet etmeyenler için, yalnızca Kıbrıs’taki kaynaklardan elde edilen gelirler vergilendirmeye tabidir. Mülk, örneğin Airbnb veya Booking aracılığıyla kısa süreli olarak kiralanırsa ve gelir yıllık 15.600 €’yu aşarsa, KDV ödeme yükümlülüğü olabilir.

Kıbrıs’ta ikamet eden tüzel kişiler, net kira geliri üzerinden %12,5 oranında kurumlar vergisine tabidir. Buna, bireyler için geçerli olanlara benzer zorunlu ücretler eklenebilir. Gayrimenkul satışı sırasında, satış fiyatı ile satın alma fiyatı arasındaki farkın %20’si oranında sermaye kazancı vergisi uygulanır. Hesaplamaya, mülkteki iyileştirmelerin maliyeti ve diğer belgelenmiş giderler dahil edilebilir. Bireyler için belirli muafiyetler sağlanmaktadır: ana konut satışı durumunda 85.430 €’ya kadar, diğer mülklerin satışı durumunda ise 17.086 €’ya kadar kar muaf tutulur. Bu avantajlar ömür boyu bir kez sağlanır.

Kıbrıs, yatırımcılara elverişli bir vergi ortamı sunar: yıllık emlak vergisi, veraset vergisi veya net servet vergisi yoktur. Mülk sahiplerinin ana giderleri, mülkün satın alınması, mülkiyeti ve satışı sırasında ortaya çıkan belediye ücretleri ve vergilerle sınırlıdır. Vergi planlaması açısından, geçerli oranları ve olası avantajları dikkate alarak, satın almadan sonraki satış veya kiralamaya kadar mülkiyetin her aşamasını değerlendirmek tavsiye edilir. Yatırımcılar ayrıca, 2026’dan itibaren Kıbrıs’ın tüzel kişilere gayrimenkul kiralarken vergi dairesine bildirimde bulunma zorunluluğu getireceğini unutmamalıdır. Bu, işlemlerin şeffaflığını artırır ve devlet kontrolünü güçlendirir. Genel olarak, Kıbrıs, yıllık emlak vergisinin olmaması, satış işlemlerinde makul oranlar ve kira gelirlerinin şeffaf bir şekilde vergilendirilmesi nedeniyle, Avrupa’da gayrimenkul mülkiyeti için en avantajlı yargı bölgelerinden biri olmaya devam etmektedir.

Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alırken ödenecek vergiler

2025 yılında Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alırken, gayrimenkulün türüne, alıcının durumuna ve işlemin yapısına bağlı olarak çeşitli türde vergi ve harçlar ödenir. Kıbrıs, gayrimenkul yatırımı için en cazip AB ülkeleri arasında yer almaya devam etse de, potansiyel alıcılar mülkiyetin tescili ve devlet harçlarının ödenmesi ile ilgili tüm zorunlu ödemeleri dikkate almalıdır.

Yeni bir gayrimenkul satın alırken ödenmesi gereken ilk ve en önemli vergi katma değer vergisidir (KDV). Standart oran %19’dur ve bir müteahhitten yeni konut satın alımlarında uygulanır. Ancak, kendi kalıcı ikametgahı için gayrimenkul satın alan bireyler için, ilk 130 metrekare yaşam alanı için %5’lik bir tercihli oran uygulanır. Bu imtiyazın uygulanması için gerekli koşullar, Kıbrıs’ta ikamet statüsü, gayrimenkulde fiilen ikamet edilmesi ve gayrimenkulün ticari amaçla kullanılmamasıdır. Alıcı, ikinci el bir gayrimenkul, yani KDV’si zaten ödenmiş bir gayrimenkul satın alırsa, katma değer vergisi uygulanmaz.

İkinci zorunlu ödeme, satın alma sözleşmesinin imzalanmasıyla ödenen damga vergisidir. Bu verginin tutarı, mülkün beyan edilen değerine göre hesaplanır ve 5.000 €’ya kadar olan fiyatlar için %0, 5.001 € ile 170.000 € arasındaki tutarlar için %0,15 ve 170.000 €’yu aşan tutarlar için %0,20’dir. Damga vergisinin maksimum tutarı 20.000 € ile sınırlıdır. Bu verginin ödenmesi, sözleşmenin Tapu Sicili’ne kaydedilmesi için bir ön koşuldur ve ödeme sorumluluğu alıcıya aittir.

Mülkiyet haklarının tescili için ödenen devlet harcı (devir harcı) özellikle önemlidir. Bu ücret, Tapu ve Kadastro Dairesine mülkiyet hakkı devredilirken ödenir. Bu ücret, mülkün KDV’ye tabi olmadığı durumlarda geçerlidir. Devlet ücreti oranı artan oranlıdır ve mülkün değerine bağlıdır: ilk 85.000 € için %3, 85.001 € ile 170.000 € arasındaki tutarlar için %5 ve 170.000 €’yu aşan tutarlar için %8. Ancak, mülk KDV ile satın alınmışsa, hiçbir kayıt ücreti alınmaz, bu da işlemin toplam maliyetini önemli ölçüde azaltır.

Kıbrıs’ta mülk satın alırken ek maliyetler arasında avukat, noter, emlakçı ve değerleme uzmanı hizmetleri bulunur. İşlem için hukuki destek genellikle mülk değerinin %1-2’si, noter hizmetleri yaklaşık 300-800 € ve emlakçı komisyonu %3-5’tir ve genellikle satıcı ve alıcı arasında eşit olarak bölünür.

Satın alma vergileriyle ilgili olmayan, ancak mülkiyetin tescili sonrasında geçerli hale gelen yıllık zorunlu ödemeleri de dikkate almak önemlidir. Bunlar, bölgenin ve mülkün türüne göre değişen çöp toplama, aydınlatma ve su tahliyesi için belediye ücretleridir.

Yabancı yatırımcılar için önemli bir avantaj, Kıbrıs’ın emlak vergisi (Gayrimenkul Vergisi) almaması ve miras ve servet vergisi uygulamamasıdır. Bu, adada mülk satın almayı, varlıklarını ılımlı bir vergi yükü olan istikrarlı bir yargı yetkisi altında tutmak isteyen diğer AB ülkeleri ve üçüncü ülke vatandaşları için özellikle cazip hale getirir.

Bu nedenle, Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alırken, ana harcama kalemleri KDV (yeni gayrimenkul satın alırken), damga vergisi ve gayrimenkul KDV’den muafsa kayıt ücretleridir. Toplam satın alma maliyetleri, gayrimenkulün kategorisine ve geçerli avantajlara bağlı olarak gayrimenkul değerinin %4 ila %10’u arasında değişir. İşlemin yetkin bir şekilde yapılandırılması ve ön vergi planlaması, genel maliyetlerinizi optimize etmenizi ve Kıbrıs yasaları kapsamında sunulan tüm avantajlardan yararlanmanızı sağlar.

Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alırken hukuki hizmetlerin maliyeti

2025 yılında Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alırken, işlem için hukuki destek maliyeti, prosedürün karmaşıklığına, gayrimenkulün maliyetine ve alıcının durumuna bağlıdır. Ortalama olarak, hukuk hizmetlerinin maliyeti satın alınan gayrimenkulün fiyatının %1 ila %2’si arasında değişmektedir. Mutlak olarak, bu genellikle standart bir işlem için 1.000 ila 2.000 avro arasındadır. Gayrimenkulün değeri yüksekse, tüzel kişilik aracılığıyla satın alınmışsa veya Avrupa Birliği dışındaki bir ülkeden yabancı bir yatırımcı söz konusuysa, hizmetlerin maliyeti belirlenen aralıktan daha yüksek olabilir. İşlem için hukuki destek, satın alımın yasallığını ve güvenliğini sağlamak amacıyla yapılan tüm işlemleri içerir. İlk aşamada, avukat mülkün tapusunu kontrol eder ve herhangi bir ipotek, rehin, haciz veya yasal kısıtlama olmadığından emin olur. Ardından, inşaat izinleri ve mülkün şehir planlama yönetmeliklerine uygunluğu analiz edilir. Bundan sonra, avukat satın alma sözleşmesini hazırlar veya inceler, taraflar arasında sözleşme şartlarının müzakeresine katılır ve ödeme, mülkiyet devri ve tescil süreleri ile ilgili tüm maddelerin doğru bir şekilde yerine getirilmesini sağlar. İşlemin sonuçlandırılması aşamasında, avukat sözleşmenin imzalanmasını denetler, damga vergisini hesaplar ve öder, mülkiyetin tescili için gerekli belgeleri Tapu ve Kadastro Dairesine sunar. Gerekirse, alıcı bir temsilci aracılığıyla hareket ediyorsa vekaletname düzenler ve vergi daireleriyle iletişime geçerek fon kaynaklarını teyit eder ve yerleşik olmayanlar için izinler alır.

Avukatlar, satın almanın vergi yönlerine özel dikkat gösterir – mülkün KDV’ye tabi olup olmadığını, %5’lik tercihli oran uygulanıp uygulanamayacağını kontrol eder ve mülk kiraya verilecekse müşteriye gelecekteki sermaye kazancı vergisi ve kira vergisi yükümlülükleri konusunda danışmanlık yapar. AB üyesi olmayan ülkelerin vatandaşı olan yabancı alıcılar için avukat, Kıbrıs İçişleri Bakanlığı’na mülk satın alma izni için başvuruda bulunur. Hukuk danışmanı seçerken, hizmetlerin maliyetini önceden kararlaştırmak ve bunu bir taahhüt mektubu şeklinde yazılı olarak sabitlemek tavsiye edilir. Bu, hesaplamaların şeffaflığını sağlar ve ek gizli maliyetleri ortadan kaldırır. Belge çevirisi, apostil, noter tasdiki ve nakliye masraflarının hizmet fiyatına dahil olup olmadığı da açıklığa kavuşturulmalıdır. Bu nedenle, Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alırken hukuki hizmetler, güvenli bir işlemin vazgeçilmez bir unsurudur ve bir dizi kontrol, belge hazırlama, mülkiyet haklarının tescili ve vergi konularında danışmanlık hizmetlerini içerir. Maliyetleri, işlemin türüne ve karmaşıklığına bağlıdır, ancak ortalama olarak satın alınan gayrimenkulün fiyatının yaklaşık %1-2’sidir.

Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alırken noter hizmetlerinin maliyeti

2025 yılında Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alırken, noter hizmetlerinin maliyeti genellikle çok makuldür. Noterlik ofisinde imza veya mühürlerin noter tasdiki için standart ücret, imza veya mühür başına yaklaşık 2 €‘dur. Ofis dışında tasdik gerekiyorsa, ücret 5 €‘ya çıkabilir ve “moukhtaris” (basit bir yetkili kişi) hizmetleri kullanıldığında, belge başına ücret 10-20 € olabilir.

Bu, toplam noter ücretlerinin bir mülk satın almanın toplam maliyetinin sadece küçük bir kısmını oluşturduğu ve kural olarak birkaç yüz avroyu aşmadığı anlamına gelir. Maliyet, mülkün fiyatıyla doğrudan ilişkili değildir ve işlem sürecinde sabit bir idari maliyet olarak kabul edilebilir.

Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alırken emlakçı hizmetlerinin maliyeti

Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alırken, insanlar genellikle bir emlak acentesinin hizmetlerini kullanır – ücretlerinin nasıl hesaplandığını ve ödendiğini anlamak önemlidir.

Genellikle, acente komisyonları gayrimenkulün satış fiyatının yaklaşık %3-5’i kadardır. Bazı durumlarda, bölgeye, mülkün maliyetine ve işlem şartlarına bağlı olarak, oran alt sınıra (2%–3%) veya üst sınıra daha yakın olabilir. Genel uygulamaya göre, aksi yönde özel bir anlaşma olmadığı sürece, acentenin hizmetlerinin ücretini satıcı öder. Alıcı, komisyonu tam olarak kimin ödeyeceğini ve bunun mülkün fiyatına dahil olup olmadığını önceden öğrenmek isteyebilir.

Bir acente seçerken şunları yapmanız önerilir:

• Komisyon, şartlar, tarafların yükümlülükleri ve son tarihleri açıkça belirten yazılı bir anlaşma yapın.
• Acentenin lisanslı ve ilgili makamlara kayıtlı olduğundan emin olun.
• Komisyona hangi hizmetlerin dahil olduğunu (pazarlama, görüşmeler, müzakereler, belge doğrulama vb.) görüşün.
• Büyük veya standart dışı mülkler için komisyon indirimi veya sabit oran için pazarlık yapmaya çalışın.

Bu nedenle, Kıbrıs’ta gayrimenkul satın almayı planlarken, satıcı farklı bir ödeme planı üzerinde anlaşmamışsa, acentenin komisyonunu eklemek ve bunu toplam maliyet hesaplamasında dikkate almak gerekir.

Kıbrıs’ta mülk sahipliği vergileri

2025 yılında, Kıbrıs’ta mülk sahipliği üzerindeki vergi yükü, Avrupa Birliği’nde en düşüklerden biri olmaya devam etmektedir. Daha önce yürürlükte olan gayrimenkul üzerindeki ana devlet vergisi tamamen kaldırılmıştır ve bugün mülk sahipleri, mülkün kategorisine ve konumuna bağlı olarak yalnızca yerel belediye ücretlerini ve bazı ilgili ödemeleri ödemektedir.

Gayrimenkul Vergisi’nin kaldırılmasının ardından, mülk sahipleri için tek zorunlu ödeme, belediye veya kırsal konseyler tarafından alınan yerel vergilerdir. Bu vergiler, çöp toplama, sokak aydınlatması, yol bakımı ve kanalizasyon sistemleri gibi kamu hizmetlerini finanse etmek için kullanılır. Bu ücretlerin tutarı genellikle düşüktür ve standart bir konut için yıllık 50 ila 300 avro arasında değişir, ancak altyapısı gelişmiş büyük tatil bölgelerinde daha yüksek olabilir. Ödenecek tutar, mülkün türüne ve kadastro değerine bağlı olarak yerel makamlar tarafından belirlenir.

Ayrıca, özel konseyler (Kanalizasyon Kurulları) tarafından tahsil edilen su bertarafı ve kanalizasyon arıtma ücreti de vardır. Bu ücret genellikle mülkün kadastro değerinin bir yüzdesi olarak hesaplanır ve yıllık yaklaşık %0,05-0,35 tutarındadır. Bu ücret, merkezi kanalizasyon sistemine bağlı tüm mülk sahipleri tarafından ödenir ve belediye altyapısının işletilmesi ve geliştirilmesi için kullanılır.

Çok birimli konut komplekslerinde daire sahipleri için, binanın ve bitişiğindeki alanların ortak alanlarının bakımı için aylık veya yıllık katkı payı (bakım ücreti) da zorunludur. Bu ücretin miktarı, hizmet düzeyine, yüzme havuzunun, asansörlerin, güvenliğin, peyzajın ve diğer olanakların mevcudiyetine bağlıdır. Bu tür hizmetlerin ortalama maliyeti aylık 50 ila 150 avro arasında değişmektedir, ancak lüks komplekslerde aylık 300-400 avroya ulaşabilir.

Kıbrıs’ta servet vergisi, ikinci veya sonraki mülklerin mülkiyeti üzerinden alınan vergi veya veraset vergisi yoktur. Bu, Kıbrıs’ı uzun vadeli mülk sahipliği için Avrupa’nın en cazip yargı bölgelerinden biri haline getirmektedir. Mülk ticari amaçlarla kullanılmıyorsa ve gelir getirmiyorsa, sahipleri zorunlu yıllık raporlama yükümlülüğünden de muaftır.

Örneğin, mülk kâr amacıyla kullanılıyorsa, yani kiraya veriliyorsa, mülk sahibi geliri beyan etmek ve ilgili gelir vergisini ve özel ücretleri ödemekle yükümlüdür. Yerleşik bireyler için, artan gelir vergisi oranları ve sağlık ve savunma sistemlerine özel katkı payları uygulanır. Tüzel kişiler için kira geliri, şirketin toplam vergi matrahına dahil edilir ve %12,5 oranında kurumlar vergisine tabidir.

Bu nedenle, Kıbrıs’ta mülk sahibi olmak önemli vergi yükümlülükleri getirmez. Devlet yıllık emlak vergisi almaz ve ana mali yük, makul belediye ücretleri ve işletme masrafları ile sınırlıdır. Bu, Kıbrıs’ı, özellikle vergi optimizasyonu ve idari kolaylık açısından, gayrimenkul şeklinde uzun vadeli sermaye depolaması için en uygun AB ülkelerinden biri haline getirir.

Kıbrıs’ta kısa vadeli emlak kiralamalarına uygulanan vergiler

2025 yılında Kıbrıs, kısa vadeli olarak gayrimenkul kiralayan sahipler için cazip bir vergi rejimi sürdürmektedir, ancak bu sektördeki faaliyetler vergi ve idari kurallara sıkı sıkıya uyulmasını gerektirmektedir. Mevzuat, Airbnb ve Booking.com gibi çevrimiçi platformlar aracılığıyla daire ve evlerin kiralanmasını düzenlemekte ve sahiplerin gayrimenkullerini özel bir devlet sicilinde kaydettirmelerini zorunlu kılmaktadır.

30 günden az süreyle konaklama yeri kiralamayı planlayan tüm mülk sahipleri, Kıbrıs Turizm Bakanlığı tarafından tutulan Kısa Süreli Kiralama Siciline kaydolmalıdır. Kayıt işleminden sonra, her mülke benzersiz bir numara atanır ve bu numara tüm reklamlarda belirtilmelidir. Kayıt yapılmadan kısa süreli kiralama faaliyeti yasa dışı kabul edilir ve 5.000 €’ya kadar para cezası ve faaliyetin askıya alınması dahil olmak üzere idari sorumlulukla sonuçlanabilir.

Vergilendirme açısından, kısa süreli kiralamalardan elde edilen gelir, ekonomik faaliyetten elde edilen gelir olarak kabul edilir ve mülk sahibinin statüsüne (gerçek veya tüzel kişi) ve vergi ikametgahına bağlı olarak vergilendirilir. Yerleşik bireyler için, kademeli gelir vergisi ölçeği uygulanır: 19.500 €’ya kadar olan gelirler için %0, 19.501 € ile 28.000 € arasındaki gelirler için %20, 28.001 € ile 36.000 € arasındaki gelirler için %25, 36.001 € ile 60.000 € arasındaki gelirler için %30 ve 60.000 € üzerindeki gelirler için %35.

Ayrıca, İrlanda’da ikamet edenlere Özel Savunma Katkısı uygulanır. Süresi ne olursa olsun tüm kira gelirleri, %2,65 oranında Genel Sağlık Sistemine (GHS) zorunlu katkıya tabidir.

Katma değer vergisine özel dikkat gösterilmelidir. Kısa vadeli kiralamalardan elde edilen toplam gelir yıllık 15.600 € eşiğini aştığı durumlarda, mal sahibi KDV mükellefi olarak kaydolmak ve kısa vadeli konaklama hizmetleri üzerinden %9 vergi almakla yükümlüdür. Bu kural, hizmetlerin sistematik nitelikte olması durumunda turistlere veya iş seyahatindekilere konaklama sağlayan ev sahipleri için geçerlidir. Bu durumda, mal sahibi mülkün bakımı ve işletilmesiyle ilgili giderler üzerinden KDV indirimi hakkına sahiptir.

Kısa vadeli olarak mülk kiralayan tüzel kişiler, net kârları üzerinden %12,5 oranında kurumlar vergisine tabidir. Ayrıca, şirketin Kıbrıs’ta vergi mükellefi statüsü varsa, gelir üzerinden sağlık sistemine katkı payı ve savunma fonuna vergi alınabilir. Ev sahipleri, kiralama faaliyetleriyle ilgili gelir ve giderlerin kayıtlarını tutmak ve yıllık vergi beyannamesi vermekle yükümlüdür. Kısa vadeli kiralamalardan elde edilen gelirler toplam vergi matrahına dahil edilir ve onarım, temizlik, kamu hizmetleri, reklam ve rezervasyon platformu komisyonları gibi belgelenmiş giderler ile azaltılabilir.

Bu nedenle, Kıbrıs’ta kısa vadeli olarak gayrimenkul kiralarken, mal sahibi üç önemli vergi hususunu dikkate almalıdır: gelir vergisi, özel vergiler (SDC ve GHS) ve belirlenen eşik aşıldığında katma değer vergisi. Zorunlu kayıt ve vergi beyannamesi gerekliliklerine rağmen, genel vergi yükü makul seviyede kalmaktadır ve giderlerden KDV’nin düşülebilmesi, turizm pazarına odaklanan mülk sahipleri için bu işi karlı bir girişim haline getirmektedir.

Kıbrıs’ta uzun vadeli mülk kiralamalarına uygulanan vergiler

2025 yılında, Kıbrıs’ta uzun vadeli gayrimenkul kiralamalarından elde edilen gelirlerin vergilendirilmesi, mülk sahipleri için istikrarlı ve elverişli olmaya devam etmektedir. Ülkenin mevzuatı, kısa vadeli ve uzun vadeli kiralamalar arasında açık bir ayrım yapmaktadır: bir gayrimenkul 30 günden fazla kiralanıyorsa ve geçici turist konaklaması için tasarlanmamışsa, bu tür bir kiralama otel faaliyeti olarak kabul edilmez ve KDV’ye tabi değildir.

Uzun vadeli kiralamalardan elde edilen gelir, gayrimenkulden elde edilen pasif gelir olarak kabul edilir ve mülk sahibinin vergi matrahına dahil edilir. Kıbrıs’ta vergi mükellefi olan bireyler için, kademeli gelir vergisi ölçeği uygulanır:

Yurt dışında ikamet edenler için, yalnızca Kıbrıs’taki kaynaklardan elde edilen gelirler vergilendirilebilir. Ancak, yurt dışında ikamet edenler, yurt içinde ikamet edenlerin yararlandığı vergi indirimleri ve muafiyetlerinden yararlanamazlar.

Ayrıca, yurt içinde ikamet edenlere Özel Savunma Katkısı (SDC) uygulanır. Bu katkı, toplam kira bedelinin %2,25’i kadardır. Bu vergi, ulusal programları finanse etmek amacıyla uygulanır ve yalnızca Kıbrıs’ta vergi ikameti bulunan yurt içinde ikamet edenlere uygulanır. SDC’ye ek olarak, tüm ev sahipleri, hem bireyler hem de tüzel kişiler, Genel Sağlık Sistemine (GHS) katkı payı ödemekle yükümlüdür. Bu katkı payı, kira gelirinin %2,65’i kadardır. Katkı payı, gelir vergisi ve SDC’ye ek olarak kesilir ve vergi beyannamesi verilirken yıllık olarak ödenir.

Kıbrıs’ta ikamet eden ve uzun vadeli olarak gayrimenkul kiralayan tüzel kişiler, net kâr üzerinden, yani gayrimenkulün bakımı ve yönetimi ile ilgili belgelenmiş giderlerin düşülmesinden sonra %12,5 oranında kurumlar vergisine tabidir. Şirketin vergi mükellefi olması durumunda, kurumlar geliri sağlık sigortası katkısı ve savunma fonu vergisine de tabi olabilir.

Kira geliri, mülkün işletilmesiyle doğrudan ilgili bir dizi giderle azaltılabilir. Bunlar arasında kamu hizmetleri, onarım ve bakım, yönetim şirketi ücretleri, mülk sigortası ve amortisman yer alır. Tüm giderlerin belgelendirilmesi ve muhasebe kayıtlarına yansıtılması önemlidir. KDV açısından, uzun vadeli konut kiralamaları vergiden muaftır, bu da bu tür kiralamaların yönetimini kolaylaştırır. Ancak, ticari gayrimenkul kiralamaları, işlem tarafları verginin dahil edilmesini gönüllü olarak kabul etmiş ve sözleşmeyi buna göre kaydetmişlerse, %19 oranında KDV’ye tabi olabilir.

Böylece, Kıbrıs’ta ikamet eden bireyler için uzun vadeli kiralamalardan elde edilen gelir üzerindeki toplam vergi yükü, gelir vergisi, savunma vergisi ve sağlık sigortası katkı paylarından oluşur. Tüzel kişiler için, giderlerin indirilme imkanı ile birlikte kurumlar vergisi uygulanır. Kıbrıs, Avrupa Birliği’nde en şeffaf ve en uygun kira geliri vergi rejimlerinden birini sürdürürken, mülk sahiplerine esneklik ve minimum idari gereklilikler sunmaktadır.

Kıbrıs’ta bireyler tarafından gayrimenkul satışına uygulanan vergiler

2025 yılında, Kıbrıs’ta bireyler tarafından gayrimenkul satışlarının vergilendirilmesi, Sermaye Kazanç Vergisi (CGT) hükümlerine tabidir. Bu vergi, yalnızca Kıbrıs’ta bulunan gayrimenkullerin elden çıkarılmasına uygulanır ve satıcının ülkenin vergi mükellefi olup olmadığına bakılmaksızın geçerlidir. Vergi, gayrimenkulün satış fiyatı ile satın alma fiyatı arasındaki fark üzerinden, satın alma, bakım ve iyileştirme ile ilgili belgelenmiş giderler dikkate alınarak ödenir.

Temel sermaye kazancı vergi oranı %20’dir. Vergilendirilebilir matrah hesaplanırken, kar tutarından hukuk hizmetleri, damga vergileri, kayıt ücretleri, acente komisyonları, sermaye iyileştirme giderleri (onarım, yeniden inşa, genişletme) ve enflasyona paralel maliyet endekslemesi giderleri düşülebilir. Böylece, vergi toplam satış tutarı üzerinden değil, yalnızca mal sahibinin fiilen elde ettiği net sermaye kazancı üzerinden alınır.

Bireyler, vergi yüklerini azaltmak veya tamamen ortadan kaldırmak için belirli muafiyet ve avantajlardan yararlanabilirler. Ana muafiyet, kişinin birincil ikametgahını satması durumunda verilir. Mülk sahibi, mülkü en az beş yıldır elinde bulunduruyor ve en az üç yıldır sürekli olarak orada yaşıyorsa, 85.430 €’ya kadar sermaye kazancı vergisi muafiyetinden yararlanma hakkına sahiptir. Bu muafiyet, ömür boyu bir kez uygulanır ve yatırım amacıyla satın alınan mülkler için geçerli değildir.

Ana konut olmayan diğer mülklerin satışı için, 17.086 €’ya kadar standart bir muafiyet uygulanır. Ayrıca, mülk sahibinin tarım için kullandığı tarım arazisinin satışı durumunda, 25.629 €’ya kadar ek bir muafiyet uygulanabilir. Tüm muafiyetler kişiseldir ve birleştirilemez – satıcı, mülkün niteliğine bağlı olarak bir muafiyet seçme hakkına sahiptir. Gayrimenkul 1 Ocak 1980 tarihinden önce satın alınmışsa, sermaye kazancı hesaplanırken o tarihteki değerleme temel değer olarak kullanılır ve bu da vergi matrahını önemli ölçüde azaltır. Ayrıca, bir gayrimenkul miras yoluyla devralındığında, sermaye kazancı vergisi mülkiyet devri sırasında değil, mirasçı gayrimenkulü daha sonra sattığında uygulanır.

Sermaye kazancı vergisinin sadece Kıbrıs’ta bulunan mülklere uygulandığına dikkat edilmelidir. Kıbrıs vergi mükellefi bir kişi, ülke dışında bulunan bir mülkü satarsa, bu gelir Kıbrıs’ta sermaye kazancı vergisine tabi değildir. Vergi hesaplandıktan sonra, kişinin vergi dairesine satış beyannamesi vermesi ve işlem tarihinden itibaren 30 gün içinde vergiyi ödemesi gerekir. Aksi takdirde, gecikme cezası ve faiz uygulanır. Sermaye kazancı vergisi dışında, bireylerin gayrimenkul satışına ilişkin başka zorunlu vergi yoktur. Satışlar üzerindeki katma değer vergisi, yalnızca geliştiriciler tarafından satılan yeni mülklere uygulanır ve daha önce satın alınmış evleri satan özel mülk sahiplerine uygulanmaz. Ayrıca, olası noter ve tescil masrafları dışında, mülk devir vergisi veya devlet harçları da yoktur.

Bu nedenle, Kıbrıs’ta bir birey tarafından gayrimenkul satışı yapıldığında, ana vergi yükümlülüğü %20 oranında sermaye kazancı vergisinin ödenmesidir. Çok çeşitli muafiyetlerin varlığı ve tüm ilgili masrafların dikkate alınabilmesi, Kıbrıs vergi sistemini esnek ve mülk sahipleri için avantajlı hale getirmektedir. Veraset ve servet vergilerinin olmaması ile birleştiğinde, Kıbrıs, uzun vadeli mülkiyet ve müteakip gayrimenkul satışı için en cazip yargı bölgelerinden biri olmaya devam etmektedir.

Kıbrıs’ta bir şirket tarafından gayrimenkul satışına uygulanan vergiler

2025 yılında, Avrupa Birliği’ndeki en şeffaf ve öngörülebilir vergi rejimlerinden biri, Kıbrıs’ta bir tüzel kişilik tarafından gayrimenkul satışı için geçerlidir. Ülke içinde bulunan gayrimenkullerin satışını içeren tüm işlemler, kurumlar vergisi ve sermaye kazancı vergisi düzenlemelerine tabidir. Mülk, bir Kıbrıs şirketinin bilançosunda yer alıyorsa ve ticari amaçlarla kullanılmışsa, satışından elde edilen kâr ticari gelir olarak kabul edilir. Bu durumda, AB’deki en düşük oranlardan biri olan %12,5 oranında kurumlar vergisine tabidir. Vergi matrahını hesaplarken, şirket, mülkün satın alınması, bakımı ve işletilmesiyle ilgili belgelenmiş giderleri ve amortisman indirimlerini düşme hakkına sahiptir. Bu, vergi yükünün önemli ölçüde azaltılmasını sağlar.

Gayrimenkul şirketin faaliyetlerinde kullanılmamış, ancak yatırım varlığı olarak kabul edilmişse, satışından elde edilen kâr %20 oranında sermaye kazancı vergisine (CGT) tabidir. Bu vergi, tüm izin verilen giderler dikkate alınarak satış fiyatı ile ilk satın alma fiyatı arasındaki farka göre hesaplanır. Aynı zamanda, Kıbrıs vergi mevzuatı, satın alma fiyatının enflasyona göre ayarlanmasına izin verir, bu da vergi tutarını daha da azaltır. Kıbrıs’ta yerleşik şirketler için, dünya çapında vergilendirme ilkesi geçerlidir, yani kurumlar vergisi hem Kıbrıs’ta hem de yurtdışında gayrimenkul satışından elde edilen gelir üzerinden alınır. Ancak, sermaye kazancı vergisi (CGT) yalnızca Kıbrıs’ta bulunan gayrimenkullerle ilgili işlemler üzerinden alınır. Bir Kıbrıs şirketi ülke dışında bulunan gayrimenkulleri satarsa, bu satıştan elde edilen kâr toplam vergi matrahına dahil edilir ve CGT uygulanmadan yalnızca kurumlar vergisine tabidir.

Kıbrıslı bir şirketin bağlı ortaklıklar veya holding şirketleri aracılığıyla gayrimenkul sahibi olduğu durumlarda, sermaye kazancı vergisi kuralları hisse satışına uygulanır. Hisse satışı yapılan şirketin aktif kısmı ağırlıklı olarak Kıbrıs gayrimenkullerinden oluşuyorsa, işlemin konusu gayrimenkulün kendisi değil hisse olsa bile sermaye kazancı vergisi uygulanır. Bu önlem, kurumsal yapılar aracılığıyla vergi kaçakçılığını önler. Kurumlar vergisi veya CGT’ye ek olarak, bir şirketin gayrimenkul satışı katma değer vergisi (KDV) yükümlülüklerine yol açabilir. Gayrimenkul yeni ise ve bir müteahhit tarafından satılıyorsa, %19’luk standart KDV oranı uygulanır. İkincil gayrimenkullerin satışı, ilk satın alımında vergi zaten ödenmişse KDV’den muaftır. Bu durumda, şirketin sadece damga vergisi ve mülkiyet devriyle ilgili masrafları ödemesi gerekir.

Vergi yükümlülükleri hesaplandıktan sonra, vergi ödendikten sonra kalan kâr, hissedarlara temettü şeklinde dağıtılabilir. Kıbrıs’ta ikamet eden kişilere temettü ödenirken, temettü tutarının %17’si oranında Özel Savunma Katkısı (SDC) uygulanır. Temettü, ikamet etmeyen kişilere ödenirse, stopaj vergisi alınmaz, bu da Kıbrıs’ı bir şirket aracılığıyla gayrimenkul sahibi olmak ve elden çıkarmak için en avantajlı yargı bölgelerinden biri haline getirir. Toplamda, Kıbrıs’ta gayrimenkul satan bir şirketin vergi yükü, %12,5 oranında kurumlar vergisi (veya gayrimenkul ticari amaçlarla kullanılmamışsa %20 oranında sermaye kazancı vergisi), yeni gayrimenkullerin satışında %19 oranında olası KDV ve temettü şeklinde kar dağıtımında %17 oranında SDC’den oluşur. Aynı zamanda, şirket giderler ve amortisman yoluyla vergi tabanını optimize etme ve Kıbrıs’ın mevcut uluslararası anlaşmalar ağı sayesinde çifte vergilendirmeyi önleme olanağına sahiptir.

Böylece, bir tüzel kişilik Kıbrıs’ta gayrimenkul sattığında, devlete istikrarlı gelirler ve işletmelere öngörülebilirlik ve esneklik sağlayan dengeli bir vergi rejimi uygulanır. Düşük kurumlar vergisi oranı, temettüler üzerinde stopaj vergisinin olmaması ve karları optimize etme imkanı, Kıbrıs’ı gayrimenkul varlıklarına yatırım yapmak ve bunları yönetmek için Avrupa’nın en cazip yargı bölgelerinden biri haline getirmektedir.