Bulgaristan’da Emlak Vergileri 2025

Bulgaristan’da, vatandaşlık ve ikamet statüsüne bakılmaksızın tüm mülk sahipleri yıllık emlak vergisi ödemekle yükümlüdür. Bu vergi, ülkede konut veya ticari mülk sahibi olan hem gerçek hem de tüzel kişilere uygulanır. Yıllık verginin yanı sıra, gayrimenkul satın alırken mülkiyet devri vergisi ödenir ve bir mülkü kiralarken veya satarken gelir vergisi ve sermaye kazancı vergisi dahil olmak üzere ek vergi yükümlülükleri ortaya çıkabilir.

Yıllık verginin hesaplanmasında temel, yerel belediye tarafından belirlenen mülkün tahmini değeridir. Bireyler için “vergi değerlendirmesi” kullanılırken, şirketler için defter değeri veya belediye tarafından belirlenen değerlendirme kullanılır. Vergi oranları yerel makamlar tarafından belirlenir ve bölgeden bölgeye farklılık gösterebilir. 2025 yılında ortalama oran, değerlendirilen değerin %0,1 ila %0,45’i arasında değişmektedir. Sofya gibi büyük şehirlerde oran yaklaşık %0,32, Burgaz’da yaklaşık %0,25 ve Varna’da yaklaşık %0,15’tir. Vergi, mülkün kullanılıp kullanılmadığına bakılmaksızın yıllık olarak ödenir. Genellikle iki ödeme seçeneği vardır: Mart ayı sonuna kadar tek seferlik ödeme veya Mart, Haziran, Eylül ve Aralık aylarının sonuna kadar dört eşit taksitte ödeme. Belediyeler, 31 Mart’a kadar tam ödeme yapılması halinde %5 indirim sunmaktadır. Bireylerin ana ikametgahları için bir indirim vardır – oran, standart oranın %50’sine indirilebilir. Devlet veya belediyeye ait binalar, ticari amaçlarla kullanılmadıkları takdirde, dini, eğitim ve diğer bazı sosyal tesisler gibi vergiden muaftır.

Gayrimenkul satın alırken, mülkiyet devri için belediye vergisi ödenir. Vergi oranı bölgeye göre değişir ve takdir edilen değer veya sözleşme değerinin (hangisi daha yüksekse) %0,1 ila %3’ü arasında değişir. Ek maliyetler arasında noter ücretleri, kayıt ücretleri ve teknik kayıt hizmetleri bulunur. Birçok belediyede, 2025 yılında bu verginin oranlarının artırılması yönünde bir eğilim vardır. Gayrimenkul kiralamadan elde edilen gelir, %10 oranında gelir vergisine tabidir. Gayrimenkul bir tüzel kişilik aracılığıyla kiralanırsa, aynı vergi ilkeleri geçerlidir. Gayrimenkul satışı sırasında, sermaye kazancı, izin verilen giderler dikkate alınarak satış fiyatı ile belgelenmiş satın alma fiyatı arasındaki fark üzerinden %10 oranında vergilendirilir. Yasa, üç yıldan fazla süredir sahip olunan bir konut gayrimenkulünün veya beş yıldan fazla süredir sahip olunan en fazla iki gayrimenkulün satışında vergi muafiyeti öngörmektedir. Yıllık emlak vergisinin, ayrı olarak hesaplanan ancak tek bir ödeme belgesi kapsamında tahsil edilen belediye atık toplama ücreti ile birlikte ödendiği unutulmamalıdır. Bu ödemelerin toplam tutarı, ilgili belediyeye ve mülk kategorisine bağlıdır. Çoğu durumda, vergi matrahı piyasa değerinden önemli ölçüde düşüktür, bu da fiili vergi yükünü azaltır.

Yabancı yatırımcılar için Bulgaristan, emlak vergilendirmesi açısından Avrupa’nın en uygun fiyatlı ülkelerinden biri olmaya devam etmektedir. Vergi oranları makul, kurallar şeffaf ve uzun vadeli mülkiyet avantajları, pazarı konut ve ticari gayrimenkullere yatırım yapan hem bireyler hem de şirketler için cazip hale getirmektedir.

Regulated United Europe‘un avukatları, Bulgaristan’daki yabancı yatırımcılara vergi yükümlülüklerini değerlendirme, belirli gayrimenkuller için hesaplamalar hazırlama ve tüzel kişilikler aracılığıyla gayrimenkul mülkiyetinin yapısını optimize etme konusunda yardımcı olmaktadır. Bu, varlıkların bakım ve müteakip satışının toplam maliyetini önemli ölçüde azaltmaktadır.

Bulgaristan’da gayrimenkul satın alırken ödenecek vergiler

Bulgaristan’da gayrimenkul satın alırken, alıcı mülkiyet devriyle ilgili bir dizi vergi ve harç ödemekle yükümlüdür. Zorunlu olarak ödenmesi gereken ana vergi, gayrimenkulün bulunduğu belediyenin lehine alınan gayrimenkul edinim vergisidir. Vergi tutarı yerel makamlar tarafından belirlenir ve işlem değerinin %0,1 ila %3’ü arasında değişir. Hesaplama için piyasa değeri veya kadastro değeri kullanılır, hangisi daha yüksekse o kullanılır. Çoğu durumda, vergi Sofya’da yaklaşık %2,5, Varna ve Plovdiv’de yaklaşık %2’dir ve Burgaz veya Nessebar gibi tatil bölgelerinde %3’e ulaşabilir. Bu vergi, işlem noterlere tescil edildiğinde ödenir. Alıcı, noterlik belgesini imzalamadan önce bu tutarı belediye bütçesine öder, ardından noter, kadastroya mülkiyetin kaydedilmesi için gerekli olan ödeme onayı verir.

Alıcı, satın alma vergisine ek olarak, mülkün değerine göre hesaplanan ve devlet tarifeleriyle düzenlenen noterlik ücretlerini de öder.
Noter hizmetleri ortalama olarak mülk fiyatının %0,1 ile %1,5’i arasındadır. Buna ek olarak, genellikle işlem değerinin %0,1’i olan bir kayıt ücreti de tapu siciline ödenir. Böylece, Bulgaristan’da gayrimenkul satın almanın toplam maliyeti (satın alma vergisi, noter ve kayıt ücretleri dahil) mülkün toplam değerinin ortalama %2,5 ile %5’i arasındadır. İşlem bir tüzel kişilik aracılığıyla gerçekleştiriliyorsa, sözleşmenin imzalanması sırasında şirket belgelerinin hazırlanması, yasal doğrulama ve temsilcinin hizmetleri için ek maliyetler olabilir. Bazı durumlarda, taraflar alıcı ve satıcı arasında maliyetlerin dağıtımı konusunda anlaşabilirler, ancak genel kural olarak, vergi yükümlülüklerinin büyük bir kısmını alıcı üstlenir.

Birincil piyasada (geliştiriciden) gayrimenkul satın alırken, %20 oranında katma değer vergisi (KDV) uygulanabilir. Ancak, çoğu durumda KDV, satın alma sözleşmesinde belirtilen fiyata zaten dahildir. İkincil gayrimenkul satın alırken, vergi gayrimenkulün ilk satışı sırasında zaten ödenmiş olduğu kabul edildiğinden KDV uygulanmaz. Vergi ödemesi ve işlemin tescili sırasında, yabancı alıcıların tüm belgelerin yeminli tercüman tarafından Bulgarca’ya çevrilmiş halini sunmaları gerektiği de unutulmamalıdır. Ayrıca, gayrimenkulün tescili sonrasında, yeni sahibi, yıllık emlak vergisi ve çöp toplama ücretinin gelecekte doğru bir şekilde hesaplanabilmesi için, satın almayı iki ay içinde belediyeye bildirmelidir. Genel olarak, Bulgaristan’da gayrimenkul satın alırken vergi yükü, çoğu Avrupa Birliği ülkesine kıyasla makul seviyede kalmaktadır. Şeffaf bir hesaplama sistemi, sabit belediye vergi oranları ve gizli zorunlu ödemelerin olmaması, gayrimenkul satın alma sürecini yabancı yatırımcılar için öngörülebilir ve güvenli hale getirmektedir.

Bulgaristan’da gayrimenkul satın alırken hukuki hizmetlerin maliyeti

Bulgaristan’da gayrimenkul satın alırken hukuki hizmetlerin maliyeti, işlemin karmaşıklığına, mülkün türüne ve sağlanan desteğin kapsamına bağlıdır. Ortalama olarak, mülk incelemesi, tapu belgelerinin analizi, ön sözleşmenin hazırlanması ve noterlik belgesinin imzalanmasında avukatın katılımını içeren temel hizmet paketi 400 €’dan başlar. Noterle tam etkileşim, tüm belgelerin hazırlanması, ipoteklerin doğrulanması ve kadastroda mülkiyetin tescili dahil olmak üzere daha kapsamlı destek, 600 ila 700 € arasında maliyetlidir. İşlemin, bir şirket aracılığıyla satın alma, vekaletname düzenleme, tercüman dahil etme veya yabancı bir banka için belgeler hazırlama gibi ek unsurlar içermesi durumunda, maliyet 1.000 € veya daha fazlasına çıkabilir.

Bazı hukuk firmaları, bireysel hizmetler için sabit ücretler sunmaktadır: gayrimenkul satın alma konularında danışmanlık genellikle 60 ila 150 avro, ön sözleşmenin hazırlanması yaklaşık 150 ila 250 avro ve tam anahtar teslimi işlem desteği 500 ila 700 avro arasında değişmektedir. Ancak, noter ve tescil ücretleri, belge çevirisi, apostil ve emlakçı hizmetlerinin maliyeti genellikle hukuk ücretine dahil değildir ve ayrı olarak ödenir. Bulgaristan’da bir işlem için hukuki destek, birkaç önemli aşamayı içerir: mülkün yasal durumunun doğrulanması, mülkiyet geçmişinin analizi, borç ve ipoteklerin varlığının doğrulanması, ön satın alma sözleşmesinin hazırlanması ve anlaşılması, noterlik için ana sözleşmenin taslağının hazırlanması, noterin önünde müşterinin çıkarlarının temsil edilmesi ve ardından mülkiyetin tescili. Gerekirse, avukat ayrıca belgelerin Bulgarca’ya çevirisini sağlar, vekaletname düzenler ve mülkün kadastroya kaydını denetler.

Hukuki destek, vicdansız satıcılar, inşaat ruhsatlarının olmaması veya kayıt dışı değişiklikler gibi risklerden kaçınmaya yardımcı olduğu için yabancı alıcılar için özellikle önemlidir.
Deneyimli bir avukat, işlemin Bulgaristan yasalarına uygunluğunu kontrol eder, ödemeler sırasında müşterinin çıkarlarını korur ve tescil tamamlanana kadar mülkün yasal saflığını garanti eder. Genel olarak, Bulgaristan’da mülk satın alırken hukuki hizmetlerin maliyeti diğer Avrupa Birliği ülkelerine kıyasla makul düzeydedir ve bu hizmetlerin mevcudiyeti işlemin güvenliğini garanti eder ve olası riskleri en aza indirir.

Bulgaristan’da gayrimenkul satın alırken noter hizmetlerinin maliyeti

Bulgaristan’da gayrimenkul satın alırken noter hizmetlerinin maliyeti, devlet tarifelerine göre belirlenir ve mülkün maliyetine bağlıdır. Notere ödeme, mülkiyet devrini teyit eden noterlik senedinin imzalanmasıyla yapılır. Hizmetlerin ortalama maliyeti, mülkün sözleşme fiyatının %0,1 ila %1,5’i arasında değişmektedir. Giderlerin yapısını anlamak için aşağıdaki aralıklara bakabilirsiniz: 100.000 € değerindeki mülkler için ücret yaklaşık 375-400 € ve 200.000 €’dan fazla değerindeki mülkler için yaklaşık 600-700 €’dur. Yasa uyarınca noter ücretlerinin maksimum tutarı yaklaşık 3.000 €’yu geçmez.

Noter ücretine %20 katma değer vergisi (KDV) eklendiği unutulmamalıdır. Ayrıca noter, tercüman hizmetleri (yabancı alıcılar için), noterlik senedinin hazırlanması, tapu belgelerinin doğrulanması ve tasdikli kopyaların hazırlanması için ek ücret talep edebilir. Noter ücretleri, satın alma sözleşmesinin imzalanmasından önce ödenir ve noter, kadastro makamlarına işlemin tescili için belgelerin doğru şekilde düzenlenmesi ve aktarılmasından sorumludur. Noter tasdiki olmadan, Bulgaristan’da gayrimenkul mülkiyetinin devri geçersiz sayılır, bu nedenle noterin katılımı herhangi bir işlemin zorunlu bir unsurudur.

Bu nedenle, Bulgaristan’da gayrimenkul satın alırken noter hizmetlerinin maliyeti, gayrimenkulün değerine ve işlemin karmaşıklığına bağlı olarak genellikle 200 ila 700 avro arasında değişir. Noter desteği, yabancılar için özellikle önemlidir, çünkü noter sadece işlemi tasdik etmekle kalmaz, aynı zamanda tüm yasal prosedürlerin doğruluğunu da izleyerek mülkiyet devrinin yasallığını sağlar.

Bulgaristan’da gayrimenkul satın alırken emlakçı hizmetlerinin maliyeti

Bulgaristan’da gayrimenkul satın alırken emlakçı hizmetlerinin maliyeti genellikle işlem fiyatının %2,5 ila %3’ü arasındadır. Bazı durumlarda, özellikle yabancı bir alıcıya yardım ederken veya karmaşıklığı artan gayrimenkuller satın alırken, komisyon %4-5’e ulaşabilir. Ucuz mülkler satın alırken, acenteler bazen genellikle 700-800 € civarında olan minimum sabit bir ücret belirler. Emlakçının komisyonu, ön sözleşme veya noterlik senedi imzalandıktan sonra, işlem sırasında ödenir. Çoğu durumda, hizmetlerin maliyeti alıcı tarafından karşılanır, ancak bazen taraflar komisyonu alıcı ve satıcı arasında eşit olarak bölüşmeyi kabul ederler.

Emlak acentesi tarafından sağlanan standart hizmetler listesi, uygun mülklerin seçilmesi, görüşmelerin organize edilmesi, satıcıyla pazarlık yapılması, piyasa fiyatının kontrol edilmesi, ön satın alma sözleşmesinin hazırlanması ve üzerinde anlaşmaya varılması ve işlem noter tarafından tasdik edilene kadar müşteriye eşlik edilmesini içerir. Bazı acenteler ek hizmetler de sunar: mülkün yasal durumunun kontrol edilmesi, kadastro ve vergi dairelerinden sertifikaların alınması, belgelerin çevrilmesi, banka hesabı açılmasına yardımcı olunması ve mülk sigortasının düzenlenmesi. Bu ek hizmetler, acente sözleşmesinin şartlarına bağlı olarak genel pakete dahil edilebilir veya ayrı olarak ödenebilir.

Bir emlak acentesi ile çalışmaya başlamadan önce, komisyon tutarını, sunulan hizmetlerin kapsamını, ödeme prosedürünü ve sözleşmenin süresini belirten yazılı bir sözleşme imzalamak tavsiye edilir. Bu, yanlış anlaşılmaları ve çift komisyonları önlemek için özellikle yabancı alıcılar için önemlidir.
Bir acente seçerken, lisansına, yabancı müşterilerle çalışma deneyimine ve itibarına dikkat etmelisiniz. Genel olarak, Bulgaristan’daki emlakçı hizmetleri diğer Avrupa Birliği ülkelerine kıyasla nispeten ucuzdur ve bu hizmetlerden yararlanmak, özellikle işlem uzaktan gerçekleştirildiğinde, gayrimenkul satın alırken riskleri önemli ölçüde azaltmaya yardımcı olur.

Bulgaristan’da mülk sahipliği vergileri

Bulgaristan’da gayrimenkul sahipliği, belediye yetkilileri tarafından düzenlenen yıllık yerel vergilere ve harçlara tabidir. Zorunlu ana ödeme, konut, ticari ve arazi mülk sahiplerinden alınan emlak vergisidir. Bu vergi, mülkün kullanılıp kullanılmadığına bakılmaksızın hem Bulgar vatandaşları hem de yabancılar tarafından ödenmelidir. Vergi tutarı, yerel belediye tarafından belirlenen mülkün kadastro (değerleme) değerine göre belirlenir. Bu değerleme genellikle piyasa fiyatından daha düşüktür, tipik olarak piyasa fiyatının %50-70’i civarındadır, bu da gerçek vergi yükünü nispeten makul bir seviyede tutar. Vergi oranları yerel makamlar tarafından belirlenir ve mülkün tahmini değerinin %0,1 ila %0,45’i arasında değişir. Örneğin, Sofya’da ortalama oran %0,32, Burgaz’da %0,25 ve Varna’da %0,15 civarındadır.

Vergi, mülk sahibinin Bulgaristan’da yaşayıp yaşamadığına veya mülkü kiraya verip vermediğine bakılmaksızın yıllık olarak ödenir. Vergi, cari yılın Mart ayı sonuna kadar tek seferde veya yıl boyunca dört eşit taksitte (Mart, Haziran, Eylül ve Aralık aylarının sonuna kadar) ödenebilir. Vergi tutarının tamamı 31 Mart’a kadar ödenirse %5 indirim uygulanır. Sahibinin ana ikametgahı için indirimler vardır: mülk ana ikametgah olarak kayıtlıysa, vergi oranı %50 oranında azaltılabilir. Vergi muafiyeti, ticari faaliyetler için kullanılmamak kaydıyla, devlet kurumları, dini kuruluşlar, okullar ve hayır kurumlarının sahip olduğu belirli mülk kategorileri için de geçerlidir.

Emlak vergisine ek olarak, mülk sahipleri yıllık belediye çöp toplama ücreti ödemekle yükümlüdür. Bu ücret, yerel makamlar tarafından belirlenir ve mülkün büyüklüğü veya sakin sayısı temel alınarak hesaplanır. Bu ücret, emlak vergisiyle aynı anda tahsil edilir ve her iki ödeme de tek bir faturada belirtilir. Yabancı mülk sahipleri, vergi dairesinin yıllık yükümlülükleri hesaplayabilmesi için, noterlik belgesini imzaladıktan sonra iki ay içinde belediyeye mülk satın aldıklarını bildirmelidir. Geç kayıt, para cezaları ve yaptırımlarla sonuçlanabilir.

Genel olarak, Bulgaristan’da mülk sahipliği üzerindeki vergi yükü, Avrupa Birliği’nde en düşük olanlardan biridir. Basit bir hesaplama sistemi, gizli ücretlerin olmaması ve makul oranlar, mülk sahipliğini özellikle uzun vadede yabancı yatırımcılar için cazip hale getirmektedir.

Bulgaristan’da kısa süreli emlak kiralamalarına uygulanan vergiler

Bulgaristan’da altı aydan kısa süreli emlak kiralamaları, ticari faaliyet olarak kabul edilir ve ülkenin mevzuatına göre vergilendirilir. Bireyler veya şirketler olsun, mülk sahipleri kira gelirlerini beyan etmek ve ilgili vergileri ödemekle yükümlüdür. Mülk, girişimci olarak kayıtlı olmayan bir kişi tarafından kiralanırsa, kira geliri %10 oranında gelir vergisine tabidir. Bu durumda, belgeye dayalı kanıt olmadan elde edilen gelirin %10’u kesintiye tabi tutulur. Böylece, vergi matrahı gerçek gelirin %90’ı olur. Örneğin, mal sahibi yıl boyunca 5.000 € gelir elde etmişse, vergiye tabi tutar 4.500 € ve ödenecek vergi 450 € olacaktır.

Mal sahibi mülkü düzenli olarak ve kâr amacıyla kiraya veriyorsa, vergi dairesine tek tüccar olarak kaydolması veya bir tüzel kişilik kurması gerekir.
Bu durumda, gelir %10 oranında kurumlar vergisine tabidir ve yıllık ciro 100.000 lev (yaklaşık 51.000 £) aşarsa KDV’ye de tabidir. KDV kaydı yaparken, ev sahibi sağlanan hizmetler için %20 oranında katma değer vergisi tahsil etmek zorundadır.

Aynı vergi kuralları, mülklerini çevrimiçi platformlar (Booking.com veya Airbnb gibi) aracılığıyla kiralayan sahipler için de geçerlidir. Bulgaristan vergi daireleri, bu tür platformlar aracılığıyla elde edilen gelir hakkında bilgi talep etme ve beyanını izleme hakkına sahiptir. Vergi ödememenin cezaları ve yaptırımları olabilir. Gelir vergisine ek olarak, mülk sahipleri, mülk sadece kiralama amacıyla kullanılsa bile yıllık emlak vergisi ve belediye atık toplama ücreti ödemekle yükümlüdür. Bu ödemeler mülkün bulunduğu yerde tahsil edilir ve yıllık kiralama gün sayısına bağlı değildir.

Mülk, turistik konaklama amaçlı kısa süreli olarak kiralanıyorsa, belediyeye kayıt ettirilmeli ve turistik faaliyetler için izin alınmalıdır. Bazı bölgelerde, mülkün Bulgaristan Turizm Bakanlığı’na da kayıt ettirilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde para cezaları ve mülkün kiralanmasının yasaklanması ile sonuçlanabilir. Bulgaristan’da kısa süreli kiralamaların vergilendirilmesi şeffaf ve esnektir: gelir vergisi oranı %10’dur, bu da düşük doluluk oranlarında bile kiralamayı karlı hale getirir. Aynı zamanda, uygun kayıt ve vergi gerekliliklerine uyulmasıyla, mal sahibi vergi tabanını optimize etmek için bir dizi yasal yol kullanabilir.

Bulgaristan’da uzun süreli gayrimenkul kiralamalarına uygulanan vergiler

Bulgaristan’da gayrimenkullerin uzun vadeli kiralanması, yani altı aydan uzun süreli kiralanması, vergi mevzuatı ile düzenlenir ve gelirin beyan edilmesi gerekir. Ticari faaliyet olarak kabul edilen kısa vadeli kiralamalardan farklı olarak, uzun vadeli kiralamalar genellikle mülk sahipliğinden elde edilen özel gelir olarak görülür ve tek tüccar olarak zorunlu kayıt gerektirmez. Bir kişinin uzun vadeli gayrimenkul kiralamasından elde ettiği gelir, %10 sabit oranında gelir vergisine tabidir. Aynı zamanda, Bulgaristan vergi sistemi, destekleyici belgeler sunmaya gerek kalmaksızın elde edilen gelir tutarının %10’u oranında standart bir indirim uygulanması imkanı sunmaktadır. Böylece, gerçek gelirin %90’ı vergilendirmeye tabidir. Örneğin, yıllık kira geliri 10.000 € olan bir durumda, vergi matrahı 9.000 € ve ödenecek vergi tutarı 900 € olacaktır.

Vergi, raporlama yılını takip eden yılın Nisan ayı sonuna kadar vergi dairesine sunulması gereken vergi beyannamesi temelinde hesaplanır. Ödeme, tutara ve seçilen ödeme yöntemine bağlı olarak tek seferde veya iki taksitte yapılır. Vergilendirme kuralları, Bulgaristan’da mülk sahibi olan Bulgaristan vatandaşları ve vatandaş olmayanlar için aynıdır.

Mülk sahibi sistematik olarak uzun vadeli kira sözleşmeleri yapıyorsa veya birden fazla mülkü yönetiyorsa, vergi daireleri bu faaliyeti girişimcilik olarak kabul edebilir. Bu durumda, gerçek kişi – girişimci olarak kayıt yaptırmak veya tüzel kişilik oluşturmak ve %10 oranında kurumlar vergisi ödemek gerekecektir. Yıllık gelir 100.000 BGN’yi (yaklaşık 51.000 €) aşarsa, KDV mükellefi olarak kayıt yaptırma zorunluluğu da vardır, ancak bu kural çoğu özel ev sahibi için geçerli değildir.

Gelir vergisine ek olarak, mülk sahibinin, mülk kiralanmış olsun ya da olmasın, yıllık emlak vergisi ve çöp toplama ücretini ödemeye devam etmesi önemlidir. Bu vergiler zorunludur ve mülkün bulunduğu belediye tarafından tahsil edilir. Bulgaristan’da ev sahipleri, daha fazla yasal koruma için noter tasdikli yazılı kira sözleşmesi yapma hakkına sahiptir. Noter tasdiki, sözleşmenin hızlı bir şekilde tescil edilmesini sağlar ve anlaşmazlık durumunda tarafların çıkarlarını korur, bu nedenle bu özellikle uzun vadeli kiralamalar için önemlidir.

Bulgaristan’ın vergi sistemi, uzun vadeli kiralamaları finansal açıdan avantajlı bir yatırım şekli haline getirir: vergi oranı düşüktür ve raporlama basit ve şeffaftır. Düzgün hazırlanmış sözleşmeler ve zamanında yapılan gelir beyanları ile yabancı yatırımcılar, aşırı vergi yüküyle karşılaşmadan mülk kiralamaktan istikrarlı bir gelir elde edebilirler.

Bulgaristan’da gayrimenkul satışına ilişkin vergiler

Bulgaristan’da gayrimenkul satarken, mal sahibi işlemden elde edilen gelirle ilgili vergi yükümlülüklerini dikkate almakla yükümlüdür. Vergilendirme, mülk sahibinin statüsüne (gerçek veya tüzel kişi), mülkün sahiplik süresine ve kullanım şekline bağlıdır. Gayrimenkul sahibi olan bireyler %10 oranında sermaye kazancı vergisine tabidir. Vergi, satış fiyatı ile belgelenmiş satın alma fiyatı arasındaki fark üzerinden, mülkün satın alınması ve iyileştirilmesi ile ilgili giderlerin (örneğin onarımlar, noter ücretleri, satın alma vergileri) tutarı eklenerek hesaplanır. Örneğin, mülk 100.000 €’ya satın alınmış ve 130.000 €’ya satılmışsa ve belgelenmiş giderler 5.000 € ise, vergi matrahı 25.000 € ve ödenecek vergi 2.500 € olacaktır.

Bulgaristan yasaları, gayrimenkul satışından elde edilen gelirlerin vergilendirilmesinde bir dizi muafiyet öngörmektedir. Sahipler iki durumda vergiden muaftır: üç yıldan fazla süredir sahip olunan bir konut mülkü satılırsa veya beş yıldan fazla süredir sahip olunan en fazla iki mülk satılırsa. Bu muafiyetler sadece bireyler için geçerlidir ve satışın sistematik olmaması şartıyla uygulanır. Mülk bir tüzel kişiye aitse, satışından elde edilen gelir, toplam kâr tutarının %10’u oranında kurumlar vergisine tabidir. Bu durumda, tüzel kişiler Bulgaristan yasalarına uygun olarak muhasebe kayıtları tutmak ve mali tablolar sunmakla yükümlüdür. Uzun süredir gayrimenkul sahibi olan şirketler için, amortisman indirimi veya yapılan giderlerin muhasebeleştirilmesi yoluyla gelir vergisi indirilebilir.

Bulgaristan’da gayrimenkul satan Bulgaristan’da ikamet etmeyen kişiler de %10 oranında sermaye kazancı vergisi ödemekle yükümlüdür. Vergi, satıcının ikamet ettiği ülkeye bakılmaksızın kesilir ve Bulgaristan bütçesine aktarılır. Bulgaristan ile mal sahibinin ikamet ettiği ülke arasında çifte vergilendirme anlaşması varsa, Bulgaristan’da ödenen vergi tutarı, yıllık vergi beyannamesi verilirken ikamet ülkesinde kredilendirilebilir. Gelir vergisine ek olarak, gayrimenkul satışında noter ve tescil ücretleri dahil olmak üzere standart idari masraflar da ödenir. Noter, mülkiyeti, borç ve ipotek bulunmadığını teyit eden belgeleri kontrol eder ve işlemi tasdik eder. Satışla ilgili tüm masraflar, vergiye tabi gelir hesaplanırken dikkate alınabilir.

Gayrimenkul satışı zorunlu beyan tabidir. Satıcı, işlemin yapıldığı yılı takip eden yılın Nisan ayı sonuna kadar vergi beyannamesi vermekle yükümlüdür. Vergi daireleri, mülkün satın alınması ve iyileştirilmesi maliyetlerini teyit eden belgeleri talep etme hakkına sahiptir ve bu tür bir teyit bulunmadığında, vergi, satın alma ve satış fiyatı arasındaki tam fark temelinde hesaplanır. Genel olarak, Bulgaristan’ın vergi sistemi gayrimenkul satışını oldukça şeffaf hale getirir: %10’luk sabit oran ve net muafiyet kriterleri, sahiplerin minimum riskle işlem planlamasına olanak tanır. Gayrimenkulün üç veya beş yıldan fazla süreyle mülkiyeti, çoğu kişiyi sermaye kazancı vergisinden muaf tutar.

Bulgaristan’da bireyler tarafından gayrimenkul satışına uygulanan vergiler

Bulgaristan’da bir birey tarafından gayrimenkul satışı, sermaye kazancı vergisine tabidir. Bu vergi, gayrimenkulün satış fiyatı ile satın alma fiyatı arasındaki farka, gayrimenkulün satın alınması ve mülkiyeti sırasında ortaya çıkan belgelenmiş giderler için düzeltme yapılarak uygulanır.
Vergi oranı sabittir ve %10’dur. Vergi matrahı, satış fiyatı ile satın alma fiyatı arasındaki pozitif farktan, noter ücretleri, satın alma vergileri, emlakçı ücretleri, onarımlar veya sermaye iyileştirmeleri için yapılan giderlerin tutarı eklenerek belirlenir. Örneğin, bir kişi 120.000 €’ya bir mülk satın almış, 10.000 €’yu onarımlara yatırmış ve mülkü 150.000 €’ya satmışsa, 20.000 €’luk kâr vergilendirilir ve vergi tutarı 2.000 € olur.

Bulgaristan yasaları, uzun süredir mülk sahibi olan bireylere vergi indirimi sağlar. Satıştan elde edilen gelir vergisinden muafiyet iki durumda geçerlidir: üç yıldan fazla süredir sahip olunan bir konut mülkü satılırsa veya beş yıldan fazla süredir sahip olunan en fazla iki mülk satılırsa. Bu durumlarda, satışın düzenli ticari nitelikte olmaması koşuluyla gelir vergisi alınmaz. Bir kişi birkaç mülke sahipse ve sık sık alım satım işlemleri yapıyorsa, vergi daireleri bu faaliyetleri girişimcilik olarak sınıflandırabilir ve bu durumda vergilendirme, bireysel girişimcilere uygulanan kurallara göre yapılır. Bu durumda, satıştan elde edilen gelir de %10 oranında vergilendirilir, ancak kayıt tutma ve rapor sunma yükümlülüğü farklı bir şekilde yerine getirilir.

Bulgaristan’da ikamet etmeyenler için vergi kuralları aynıdır: ülkede bulunan gayrimenkullerin satışından elde edilen gelir %10 oranında vergilendirilir. İşlem tamamlandıktan sonra, satıcı satış yılını takip eden yılın Nisan ayı sonuna kadar Ulusal Gelir İdaresi’ne (NRA) vergi beyannamesi vermekle yükümlüdür. Vergi aynı süre içinde ödenmelidir. Bulgaristan ile satıcının ikamet ettiği ülke arasında çifte vergilendirme anlaşması varsa, Bulgaristan’da ödenen vergi, vergi ikamet ülkesinde kredilendirilebilir. Gayrimenkul satışı sırasında, standart noter ve tescil ücretleri de ödenir; bu ücretler çoğu durumda alıcı tarafından karşılanır, ancak taraflar farklı bir maliyet dağılımı üzerinde anlaşabilirler. Satıcı tarafından işlemle ilgili olarak yapılan tüm masraflar, hukuki destek, belgelerin hazırlanması ve değerleme uzmanının hizmetleri için yapılan ödemeler dahil, vergiye tabi gelir belirlenirken dikkate alınabilir.

Bulgaristan’da gayrimenkul satışı sırasında bireylerin vergilendirilmesi, Avrupa Birliği’nde en basit ve en avantajlı vergilendirme sistemlerinden biri olarak kabul edilir. %10’luk sabit oran, karmaşık kesintiler olmaması ve açık muafiyet kriterleri, sistemi yabancı yatırımcılar için şeffaf ve kullanışlı hale getirir.

Bulgaristan’da bir şirketin gayrimenkul satışına uygulanan vergiler

Bir şirkete ait gayrimenkulün satışı sırasında Bulgaristan’daki vergi yükümlülükleri, kurumlar vergisi mevzuatı ile düzenlenir. Tüzel kişiliğe ait gayrimenkulün satışından elde edilen tüm gelir, şirketin kârının bir parçası olarak kabul edilir ve %10 oranında vergilendirilir. Bu vergi, işletme gelirleri ve binalar, arsalar veya ticari mülkler gibi varlıkların satışından elde edilen kârlar da dahil olmak üzere, kuruluşun toplam kârına uygulanan tek bir kurumlar vergisidir. Vergi matrahı belirlenirken, gayrimenkulün satın alınmasıyla ilgili giderler ve mülkiyet süresi boyunca biriken amortisman, satış tutarından düşülür. Gayrimenkul sabit kıymet olarak kaydedilmişse, kalan defter değeri satış fiyatından düşülür ve vergi sadece pozitif fark üzerinden hesaplanır. Örneğin, bir şirket 200.000 €’ya bir gayrimenkul satın almış, birkaç yıl boyunca 50.000 € amortisman tahakkuk ettirmiş ve ardından gayrimenkulü 230.000 €’ya satmışsa, vergiye tabi kar 80.000 € ve ödenecek vergi 8.000 € olacaktır.

İşlem Bulgaristan’da yerleşik bir şirket tarafından gerçekleştirilirse, vergi mali yılın sonunda hesaplanan genel kurumlar vergisinin bir parçası olarak ödenir. Şirketler, raporlama yılını takip eden yılın 31 Mart tarihine kadar yıllık gelir vergisi beyannamesi vermekle yükümlüdür. Bulgaristan’da daimi işyeri bulunmayan yerleşik olmayan şirketler de Bulgaristan’daki gayrimenkullerin satışından elde edilen gelirler üzerinden %10 oranında vergilendirilir. Bu durumda, hesaplamalar yurtdışında yapılsa bile vergi Bulgaristan’da kesilir. Satış, mülkün satın alınmasından kısa bir süre sonra gerçekleşirse, vergi daireleri işlemi spekülatif bir işlem olarak sınıflandırabilir ve aynı kurallar geçerli olur, ancak gelir kaynakları ve işlemin ekonomik gerekçesi daha ayrıntılı bir şekilde kontrol edilir. Gayrimenkullerin sistematik alım satımıyla uğraşan şirketler, yıllık ciroları 100.000 BGN’yi (yaklaşık 51.000 €) aşarsa KDV mükellefi olarak kayıt yaptırmak zorundadır. Bu durumda, gayrimenkulün yeni binalar veya imara açılacak arsalar kategorisine girmesi halinde, gayrimenkul satışı %20 oranında KDV’ye tabi olabilir.

İki yıldan fazla süredir gayrimenkul sahibi olan şirketler için, gayrimenkul ikincil piyasa kategorisine giriyorsa satışta KDV muafiyeti olasılığı vardır. Ancak, bu muafiyet kurumlar vergisi ödemesini iptal etmez. Noter hizmetleri, kayıt ücretleri, hukuki destek ve gayrimenkul değerlemesi gibi ek giderler şirketin maliyetlerine dahil edilebilir ve vergi matrahını azaltabilir. Tüm giderler belgelendirilmeli ve muhasebe kayıtlarına yansıtılmalıdır. Bulgaristan’da bir tüzel kişilik tarafından gayrimenkul satışı, şeffaf ve mali açıdan öngörülebilir bir prosedürdür. %10’luk sabit kurumlar vergisi oranı, Bulgaristan sistemini Avrupa Birliği’nde gayrimenkul işlemleri için en avantajlı sistemlerden biri haline getirmektedir.