Çek Cumhuriyeti emlak vergisi 2025

Çekya’da emlak vergisi (daň z nemovitých věcí), 338/1992 Sb. sayılı Taşınmaz Mal Vergisi Kanunu ile düzenlenen yıllık zorunlu bir ödemedir. Bu vergi, yerel bir vergidir ve vergiye tabi mülkün bulunduğu belediyenin bütçesi lehine tahsil edilir. Taşınmaz mal vergisi iki bileşene ayrılır: arazi vergisi ve binalar ile yapılar vergisi; buna konut ve ticari mülkler, mühendislik yapıları ve inşaat amacıyla ayrılmış imarsız arsalar dahildir. Vergi, hem gerçek kişiler hem de ilgili mülkün 1 Ocak itibariyle kayıtlı sahibi olan tüzel kişiler tarafından ödenir.

Arazi vergisi için vergi matrahı, kadastro alanı (metrekare cinsinden) ile arazi türüne göre belirlenen oran (tarım arazisi, yapılaşabilir arazi, orman, gölet, diğer) çarpılarak hesaplanır. Belediye, bölgenin değeri ve altyapı seviyesi ile uyumlu olarak yerel katsayılar (local coefficients) kullanarak temel oranı artırma hakkına sahiptir. Binalar için vergi matrahı, mülkün toplam inşaat alanına göre hesaplanır. Konut binalarında metrekare başına 2 CZK temel oran uygulanır; ticari ve depolama alanları için – işlevsel amaca bağlı olarak 5 CZK veya daha fazla. Ticari faaliyetlerde kullanılan ticari binalar için oran metrekare başına 10 CZK’ye kadar çıkabilir. Garajlar, bağımsız binalar ve tamamlanmamış yapılar da ayrı oranlara tabidir.

Belediyeler, sözde genel katsayılar (všeobecný koeficient) uygulayarak vergi oranlarını ayarlama yetkisine sahiptir; bu katsayılar temel değerin beş katına kadar vergi yükünü artırabilir. Bu katsayılar yıllık olarak belirlenir ve yerel düzenlemelerde yayımlanır. Örneğin, Prag ve Brno’da daha yüksek katsayılar, seyrek nüfuslu bölgelere göre uygulanır. Mülk edinimi, alan değişikliği, kullanım amacı değişikliği veya vergi matrahını etkileyen yeniden inşa durumlarında vergi beyannamesi verme yükümlülüğü doğar. Beyan, değişikliğin meydana geldiği yılı takip eden yılın 31 Ocak tarihine kadar mülkün bulunduğu yerel Vergi Dairesine sunulmalıdır. Sonraki yıllarda, herhangi bir değişiklik yoksa vergi otomatik olarak hesaplanır. Vergi, her yıl 31 Mayıs’ta ödenir. Vergi tutarı 5.000 CZK’yi aşarsa, ödeme iki eşit taksit halinde yapılabilir – 31 Mayıs ve 30 Kasım. Ödeme banka havalesi, QR kod, vergi idaresinin çevrimiçi sistemi veya Çek Posta şubesi aracılığıyla yapılabilir.

Aynı kurallar tüzel kişiler için de geçerlidir, ancak geniş bir gayrimenkul portföyü olanlar için mülklerin merkezi muhasebesi, genelleştirilmiş beyanın sunulması ve farklı belediyelerde doğru oranların uygulanmasının kontrolü gereklidir. Mülklerin doğru sınıflandırılmasına özel dikkat gösterilir; bir binanın kullanım amacının yanlış belirlenmesi, verginin yeniden hesaplanmasına ve ceza uygulanmasına yol açabilir. Bazı mülk kategorileri kısmen veya tamamen vergiden muaf olabilir. Örneğin dini yapılar, okullar, sağlık tesisleri, diplomatik misyonlara ait mülkler ve yalnızca kar amacı gütmeyen hayır faaliyetleri için kullanılan mülkler.

Çekya’daki emlak vergisi, Avrupa Birliği’nde geleneksel olarak en düşük vergilerden biri olmuştur; bu durum, ülkede mülk sahibi olmayı hem yerleşik kişiler hem de yabancı yatırımcılar için cazip kılar. Ancak son yıllarda, büyük şehirlerde ve turistik bölgelerde yerel katsayıların revize edilmesiyle ticari mülklerde vergi yükünü artırma eğilimi gözlemlenmiştir.

Böylece, Çekya’da emlak vergisi şeffaf ve öngörülebilir bir yerel vergi mekanizmasıdır. Hesaplama, mülkün nesnel fiziksel özelliklerine dayanır, yerel koşullara göre uyarlanır ve vergi disiplinine uyum, vergi makamlarından talep gelmemesini ve mülk sahibinin yasal statüsünün istikrarını garanti eder.

2025 yılı emlak vergisi beyannamesi ne zaman verilir?

Emlak vergisi beyannamesi bir önceki yılın sonunda verilir. Ancak bu beyannamenin geçerliliği ileriye dönüktür; yani vergi, beyannamenin sunulduğu yıl içinde ödenir. Örneğin, 2024 yılında mülk satın aldıysanız, 2025 beyannamenizi 2025 başında verirsiniz ve vergiyi 2025 yılı boyunca ödersiniz.

2025 yılı için (2024 olaylarına göre), beyannamenin en geç 31 Ocak 2025 Pazartesi gününe kadar verilmesi gerekir:

• 2024 yılında mülkü edindiyseniz;
• Mülkü uzun süredir elinizde tutuyorsanız ve 2024’te vergi değerlendirmesi ile ilgili koşullarda değişiklik olduysa, örneğin:
  • Arazinin alanı (kadastro incelemesine dayanarak)
  • Arazi türü
  • Binanın kullanımı
  • Ek yapı veya genişletme
  • Mülk kısmen elden çıkarıldı
• Mülkün bir kısmını bağışladıysanız veya sattıysanız ve aynı ilçede hâlâ mülkünüz varsa, vergi beyannamesi vermeniz gerekir.

Mülkün artık sahibi değilseniz (bağış, satış veya başka şekilde devretme), vergi dairesine bildirimde bulunmanız gerekir.

Beyanname vermeniz gerekmez:

• Daha önce vergi beyannamesi verdiyseniz ve vergi belirlemesi ile ilgili koşullarda değişiklik olmadıysa;
• Eğer mülkteki tek değişiklik katsayı ile ilgiliyse, vergi dairesi bu değişiklikleri otomatik olarak hesaplayacak ve doğru vergi tutarını ödemek için belgeleri gönderecektir.

2025’teki mülkiyet değişiklikleri 2026 beyannamesine yansıyacaktır.

Beyanname, söz konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki vergi dairesine verilir. Farklı bölgelerde birden fazla mülkünüz varsa, her bölge için ayrı beyanname vermeniz gerekir (aynı bölgedeki mülkler tek beyannamede toplanabilir).

2025 yılı emlak vergisi ödeme tarihi

5.000 CZK’ye kadar olan vergi, 31 Mayıs 2025 tarihine kadar ödenmelidir.

5.000 CZK üzerindeki vergi ödemeleri:

• Tarım ve balıkçılıkla uğraşan mükellefler için: 31 Ağustos ve 30 Kasım 2025
• Diğer mükellefler için: 31 Mayıs ve 30 Kasım 2025

Çekya’da emlak vergisi nedir?

Emlak vergisinin konusu, kadastroda kayıtlı araziler, vergiye tabi yapılar ve Çekya’daki vergiye tabi birimlerdir.

Emlak vergisi şunları içerir:

• Arazi vergisi
• Bina ve yapılar vergisi

2025 emlak vergisinin belirlenmesinde esas alınacak durum, 1 Ocak 2025 tarihindeki durumdur. 2025 yılında meydana gelen değişiklikler, 2026 beyannamesine yansıyacaktır.

Mükellef, tüm gerekli belgeleri (kadastro çıktısı, inşaat izinleri, miras ve bağış belgeleri, alım-satım sözleşmeleri, muhasebe verileri vb.) kullanarak vergi beyannamesinde emlak vergisini kendi hesabına hesaplamakla yükümlüdür.

Çekya’da emlak vergisini kim öder?

Mükellef gerçek kişi veya tüzel kişi olabilir.

Arazi vergisini ödeyen:

• Arazinin sahibi
• Çekya tarafından sahip olunan araziler için: mülkü yöneten devlet kurumu veya araziyi kullanma hakkına sahip tüzel kişi
• Vakıf fonu, yatırım fonu veya emeklilik şirketi tarafından yönetilen fonlarda: fonun kendisi
• Geliştirici (izinli inşaatçı) eğer arazi üzerine inşaat hakkı verilmişse
• Kiralık veya kiraya verilen araziyi kullanan kişi

1. Basitleştirilmiş prosedürde kadastroya kayıtlı
2. State Land Office veya State Material Reserves Office yetkisi altındaysa
3. Özelleştirme kararıyla Maliye Bakanlığı’na devredilmişse

• Arazinin sahibi bilinmiyorsa arazi kullanıcısı

Bina ve yapı vergisini ödeyen:

• Vergiye tabi bina veya birimin sahibi
• Vergiye tabi bina veya birim Çekya’ya aitse: mülkü yöneten devlet kurumu veya kullanım hakkı olan tüzel kişi
• Vakıf fonu, yatırım fonu veya emeklilik şirketi tarafından yönetilen yapılar/birimlerde: fon
• Kira sözleşmesi ile kullanılmakta olan veya kiraya verilen vergiye tabi birimlerdeki konut dışı yapılar için kiracı

1. State Land Office veya State Material Reserves Office yetkili ise
2. veya özelleştirme kararıyla Maliye Bakanlığı’na devredilmişse

2025’te Çekya’da emlak vergisi değişiklikleri

Mülkün boyutu ve türü dışında, vergi aşağıdaki faktörlere bağlıdır:

• Yerel katsayı (local coefficient)

Belediyeler, nihai vergi miktarını etkileyebilir (katsayı 1’den küçükse azaltma dahil). Şehir bazında yerel katsayıların listesi Maliye Bakanlığı’nın web sitesinde mevcuttur.

• Belediye büyüklüğüne bağlı katsayı
• 2024 yılı enflasyon katsayısı

Hükümetin diğer bir yeniliği, fiyat endeksi artışına dayalı olarak hesaplanacak bir enflasyon katsayısının getirilmesidir. Böylece emlak vergisi yıllık olarak enflasyona endekslenecektir.

Tarım arazileri için enflasyon katsayısı her zaman 1’dir (enflasyon zaten matraha dahil edilmiştir).

Maliye Bakanlığı, bir vergi döneminden önceki yılın 30 Haziran tarihine kadar, Enflasyon katsayısındaki değişikliği kanun ve uluslararası antlaşmalar derlemesi şeklinde ilan edecektir. Enflasyon katsayısı yıllık olarak en fazla %20 artırılabilir. 2024 vergi dönemi için katsayı 1 olarak belirlenmiştir (yasa geçiş hükümleri) ve 2025’te de geçerli olacaktır.