Impostos sobre imóveis na Grécia em 2025

Embora a tributação imobiliária na Grécia em 2025 mantenha a sua estrutura transparente e continue a ser atraente para os investidores estrangeiros, é necessário um conhecimento profundo de todas as regras e taxas aplicáveis. Os investidores enfrentam vários tipos principais de impostos ao comprar imóveis na Grécia: imposto sobre a transferência de imóveis, IVA, imposto anual ENFIA e imposto sobre rendimentos de aluguer. Existem também obrigações ao vender ou herdar imóveis.

A carga fiscal na compra de imóveis depende do tipo de imóvel. Para imóveis mais antigos, aplica-se um imposto sobre a transferência de propriedade de 3,09% do valor do imóvel ou valor objetivo (fiscal) se a licença de construção tiver sido emitida antes de 1 de janeiro de 2006. Para edifícios novos, uma licença de construção emitida após 1 de janeiro de 2006 incorre num IVA de 24%. Dependendo das características do imóvel e do contrato de compra, o investidor pode escolher um regime fiscal mais favorável.

Além disso, os proprietários são obrigados a pagar um imposto sobre serviços públicos cobrado através das contas de eletricidade. Este imposto é calculado com base no «valor objetivo» do imóvel e varia entre 0,025% e 0,035%. Em 2025, o governo grego irá introduzir um sistema automatizado para rever o valor estimado dos imóveis, o que poderá ter impacto na base tributária e nos pagamentos subsequentes.

A principal obrigação anual dos proprietários de imóveis na Grécia é o imposto ENFIA. Cobrado tanto a pessoas físicas como jurídicas, depende das características do imóvel — localização, área, idade e tipo de edifício. A taxa base varia de € 2 a € 16,2 por metro quadrado para edifícios e de € 0,0037 a € 9,25 por metro quadrado para terrenos. Em 2025, os proprietários de imóveis segurados receberão concessões: os imóveis avaliados em até 500 000 € serão tributados a uma taxa reduzida de 20%, enquanto os imóveis avaliados acima deste valor serão tributados a uma taxa reduzida de 10%, desde que o seguro tenha estado em vigor durante pelo menos três meses no ano anterior. Os pagamentos do ENFIA em 2025 serão efetuados em 12 prestações mensais, com início em março.

Os proprietários também pagam taxas locais incluídas nas suas contas de eletricidade, que cobrem os custos de iluminação pública e recolha de lixo. Estas taxas variam entre 0,018 € e 0,073 € por metro quadrado e podem aumentar anualmente, a critério do município.

Se o imóvel for utilizado para fins de arrendamento, o proprietário deve pagar imposto sobre o rendimento. São fixadas taxas progressivas para pessoas singulares: 15% para rendimentos até 12 000 €; 35% para rendimentos entre 12 001 € e 35 000 €; 37% para rendimentos entre € 35.001 e € 40.000; e 45% para rendimentos superiores a € 40.000. Uma taxa de imposto sobre as sociedades de 22% aplica-se a pessoas jurídicas. Um regime preferencial temporário estará em vigor em 2025: arrendamentos de longo prazo de imóveis residenciais até 120 metros quadrados que não tenham sido anteriormente arrendados a curto prazo estarão isentos de imposto sobre o rendimento por um período de até 36 meses.

Até ao final de 2026, o imposto sobre ganhos de capital na venda de imóveis para pessoas físicas na Grécia foi suspenso, desde que a venda não seja comercial e não exceda dois imóveis em dois anos. Os lucros da venda de imóveis por pessoas jurídicas são tributados a uma taxa de 22%.

Ao herdar ou doar imóveis, o imposto depende do grau de parentesco. Os familiares diretos (cônjuge, filhos, pais e netos) estão isentos de imposto sobre os primeiros 150 000 euros, após os quais se aplicam taxas que variam de 1% a 10%. Taxas mais altas se aplicam a parentes mais distantes e terceiros, chegando a 40%.

Os investidores estrangeiros podem comprar imóveis na Grécia nas mesmas condições que os cidadãos gregos. Além disso, existe um programa que concede autorizações de residência àqueles que compram imóveis no valor de 250 000 € ou mais, tornando o mercado grego particularmente atraente para os investidores. Lembre-se de que todas as alterações no estatuto da propriedade devem ser refletidas no formulário E9 em tempo útil, uma vez que este formulário serve de base para o cálculo do imposto ENFIA.

Para obter benefícios fiscais ENFIA, recomenda-se que faça um seguro do imóvel, escolha cuidadosamente entre o IVA e o imposto de transferência na compra e leve em consideração a alteração prevista no valor estimado, que pode aumentar a base tributária. Os investidores que utilizam imóveis para fins de arrendamento devem estudar cuidadosamente os requisitos de arrendamento de longo e curto prazo, uma vez que estão a ser introduzidas restrições ao arrendamento de curto prazo em várias regiões, incluindo Atenas.

No geral, o sistema fiscal da Grécia para 2025 combina estabilidade e flexibilidade. Oferece taxas de aquisição moderadas, obrigações anuais razoáveis e incentivos para proprietários e investidores. Com um planeamento fiscal competente, seguros e conformidade com todos os requisitos de reporte, o imobiliário na Grécia continua a ser um investimento atraente e uma fonte de rendimento estável.

Impostos na compra de imóveis na Grécia

Os investidores enfrentam vários tipos de impostos e pagamentos obrigatórios ao comprar imóveis na Grécia. O valor depende das características do imóvel, do ano de construção e do estado da transação. O principal imposto sobre a compra de imóveis não sujeitos a IVA é o imposto sobre a transferência de propriedade, cobrado a uma taxa de 3,09% do preço de compra ou do «valor objetivo» do imóvel, consoante o que for mais elevado. O comprador paga este imposto antes de a transação ser registada no registo predial.

Se o imóvel for um edifício novo para o qual foi emitida uma licença de construção após 1 de janeiro de 2006, aplica-se o imposto sobre o valor acrescentado (IVA) a uma taxa de 24%. Este IVA é cobrado apenas sobre a venda inicial pelo promotor imobiliário e não se aplica a vendas subsequentes. Em certos casos, existem isenções, mas estas estão sujeitas a condições e prazos.

Além do imposto de transferência ou IVA, as taxas notariais e de registo devem ser consideradas na compra de imóveis. Os notários cobram uma taxa entre 0,8% e 1,2% do valor do imóvel, e as taxas de registo para inscrever a transação no registo predial são geralmente de cerca de 0,5%.

Além disso, o comprador deve pagar um pequeno imposto municipal (TAP), que é cobrado através do sistema de pagamento de serviços públicos e calculado com base no «valor objetivo» do imóvel. O valor varia de 0,025% a 0,035%.

Note que a Grécia irá introduzir um novo sistema automatizado de avaliação de imóveis em 2025, resultando em revisões regulares dos «valores objetivos».
Isto pode afetar o valor dos impostos a pagar no momento da compra, bem como os pagamentos anuais subsequentes do imposto ENFIA.
Assim, as principais despesas fiscais na compra de imóveis na Grécia são: 3,09% de imposto sobre a transferência de propriedade para imóveis sem IVA, 24% de IVA para edifícios novos, taxas notariais de até 1%, taxas de registo de aproximadamente 0,5% e o imposto municipal TAP.

No total, incluindo custos acessórios, a carga fiscal global na compra de imóveis na Grécia é normalmente de cerca de 4-5% do valor do imóvel, se este não estiver sujeito a IVA, e até 25% se for aplicada a taxa normal de IVA.

O custo dos serviços jurídicos na compra de imóveis na Grécia depende da complexidade da transação, do custo do imóvel e do âmbito do apoio.
Em média, varia entre 1% e 1,5% do preço do imóvel.
Um advogado desempenha um papel fundamental no processo de compra. Ele realiza uma análise jurídica do imóvel, analisa o seu histórico de propriedade, ônus, dívidas e restrições legais. Ele também prepara uma minuta do contrato de compra e representa o cliente perante o notário e o cartório de registro de imóveis.
Inicialmente, o advogado verifica se o imóvel está em conformidade com a lei e se os documentos de titularidade e os dados nos registros são autênticos. Esta fase demora entre alguns dias e duas semanas, dependendo da região e da disponibilidade dos documentos. Em seguida, o advogado supervisiona a celebração do contrato preliminar e monitoriza os acordos relativos ao depósito e ao pagamento. Na fase final, o advogado assegura o registo dos direitos de propriedade no cadastro e a receção de todos os documentos comprovativos.

O custo dos serviços jurídicos pode variar dependendo se o comprador é um investidor estrangeiro. Nesses casos, o advogado também prepara a documentação fiscal, ajuda a obter um número fiscal grego (AFM), abre uma conta bancária e aconselha sobre transferências de dinheiro e controlo de divisas. Estes serviços são normalmente pagos separadamente e custam entre 300 e 800 euros, dependendo da complexidade.

Em média, o apoio a uma transação padrão de compra de um imóvel residencial na Grécia, no valor de cerca de 300 000 €, custa entre 3000 € e 4500 €. Se a transação envolver propriedade corporativa, propriedade conjunta, hipoteca ou compra através de uma entidade jurídica, o custo do apoio jurídico pode atingir 2% do valor da transação.

Assim, os serviços jurídicos são um elemento necessário para proteger os interesses do comprador na aquisição de imóveis na Grécia. Um advogado competente garante a legalidade e a transparência da transação e evita possíveis riscos associados à aquisição de imóveis. Isto reduz a probabilidade de litígios e custos adicionais no futuro.

O custo dos serviços notariais na aquisição de imóveis na Grécia

As taxas notariais são determinadas como uma percentagem do valor contratual ou «objetivo» do imóvel e são reguladas pela legislação em vigor. Em média, as taxas notariais variam entre 0,8% e 1,2% do valor do imóvel. A taxa mínima é fixada por lei e inclui os honorários do notário pela preparação e certificação do contrato de compra, bem como os custos de elaboração de documentos adicionais, extratos e certificações.

A parte principal da taxa notarial é calculada numa escala progressiva: 0,8% dos primeiros 120 000 € do valor do imóvel, mais aproximadamente 0,7% de qualquer montante que exceda este limite. Este cálculo baseia-se no valor especificado no contrato. No entanto, se o valor fiscal (objetivo) for superior, as taxas notariais são calculadas com base nesse valor.

Além da taxa básica, o notário cobra custos administrativos fixos pela emissão de extratos, certificação de cópias e preparação de documentos complementares. Esses custos variam normalmente entre 250 € e 500 €. O comprador paga as taxas notariais estatais, que estão incluídas no valor total a pagar aquando da assinatura do contrato.

Custos adicionais são acrescentados à taxa do notário se a transação envolver um empréstimo hipotecário, a execução de procurações ou a participação de um intérprete. Os serviços de interpretação custam normalmente entre 100 e 200 euros, e a execução de uma procuração ou a certificação de documentos bancários custa cerca de 150 a 250 euros.

Assim, ao comprar um imóvel de 300 000 € na Grécia, as taxas notariais ascenderão a aproximadamente 2400 € a 3600 €, incluindo todas as taxas associadas e custos administrativos. Estes custos são pagos no dia da assinatura do contrato de compra. Sem o envolvimento de um notário, a transação não pode ser legalmente reconhecida na Grécia, porque o reconhecimento notarial é um elemento obrigatório da transferência de propriedade.

O custo dos serviços de um agente imobiliário na compra de um imóvel na Grécia

O custo dos serviços de um agente imobiliário é regulado pela prática do mercado e varia normalmente entre 2% e 3% do custo final do imóvel. Normalmente, é o comprador que paga a comissão, mas as partes podem acordar em dividir os custos entre o vendedor e o comprador. As agências imobiliárias na Grécia oferecem normalmente serviços como a seleção de imóveis adequados, a organização de visitas, a negociação com os proprietários, a verificação do valor de mercado, a preparação de ofertas e a coordenação da transação até que seja autenticada.

No mercado grego, a comissão da agência é cobrada apenas após a assinatura do contrato preliminar ou principal de venda. A taxa média de comissão é de 3% para imóveis que custam até € 250.000 e pode ser tão baixa quanto 2% para imóveis mais caros ou imóveis para investimento. Em algumas áreas turísticas, como Creta, Rodes e Santorini, a comissão pode chegar a 4% devido à alta demanda e oferta limitada.

Além disso, os agentes podem cobrar uma taxa fixa por serviços como preparação de documentos, negociação com um notário e assistência aos clientes com pedidos de números fiscais. Esses serviços adicionais custam normalmente entre 300 e 800 euros.

Note que as atividades imobiliárias na Grécia estão sujeitas a licenciamento, e apenas agências credenciadas podem representar as partes em transações imobiliárias. Agências conceituadas incluem suporte completo à transação em sua comissão, incluindo assistência no preenchimento de documentos fiscais e bancários, e suporte desde a seleção inicial do imóvel até o registro da propriedade no cartório de registro de imóveis.

Ao comprar um apartamento ou casa de € 300.000, os compradores devem esperar pagar entre € 6.000 e € 9.000 pelos serviços de um agente, dependendo da região e do nível de serviço da agência. Para transações de investimento envolvendo várias propriedades ou imóveis comerciais, a comissão pode ser negociada e reduzida para grandes investimentos.
Assim, o custo dos serviços de um agente imobiliário na Grécia é uma parte significativa, mas inevitável, da transação. Estes serviços proporcionam aos compradores apoio profissional, procedimentos transparentes e riscos legais e de mercado minimizados.

A propriedade de imóveis na Grécia acarreta a obrigação de pagar impostos e taxas anuais cobrados a nível nacional e local. O principal imposto aplicável a todos os proprietários é o imposto único sobre a propriedade, ENFIA. É calculado com base nos dados especificados na declaração E9 e depende das características do imóvel — localização, área, tipo de construção, ano de construção, condição e zona de avaliação.

O imposto ENFIA consiste em duas partes: o imposto básico e o imposto adicional. A parte básica é calculada para cada imóvel com base na sua área e valor fiscal. A taxa base varia entre 2 € e 16,2 € por metro quadrado para edifícios e entre 0,0037 € e 9,25 € por metro quadrado para terrenos. Para apartamentos e edifícios residenciais, a taxa aumenta dependendo da categoria da área e da idade do edifício. Um imposto adicional é aplicado se o valor fiscal total de todos os imóveis pertencentes a um proprietário exceder um limite definido, normalmente 400 000 €.

Desde 2025, a Grécia oferece um programa de redução de impostos aos proprietários de imóveis segurados. Se um imóvel tiver sido segurado durante pelo menos três meses no ano anterior, o imposto ENFIA é reduzido em 20% para imóveis avaliados em até 500 000 € e em 10% para imóveis avaliados acima desse limite. Este programa incentiva os proprietários a segurar os seus imóveis, reduzindo assim a sua carga fiscal e os riscos.

Os pagamentos do imposto ENFIA em 2025 são feitos em 12 prestações mensais iguais, a partir de março. Os proprietários são notificados do valor devido através do sistema eletrónico myAADE e podem efetuar os pagamentos online ou através de bancos gregos.

Além do imposto ENFIA, os proprietários pagam impostos locais e taxas incluídas nas contas de eletricidade. Estas taxas financiam serviços municipais, tais como iluminação pública, limpeza e recolha de lixo. Essas taxas variam de acordo com o município, mas geralmente variam de € 0,018 a € 0,073 por metro quadrado por ano.
Observe que a Grécia introduzirá um novo sistema automatizado de avaliação de imóveis em 2025, que permitirá revisões regulares dos “valores objetivos”. Isso pode levar a um aumento na base tributária e, consequentemente, no valor do imposto anual para imóveis em áreas de prestígio ou zonas turísticas.

Assim, os proprietários de imóveis na Grécia são obrigados a pagar anualmente o imposto ENFIA e as taxas de serviços públicos locais. A carga fiscal total, incluindo todos os pagamentos obrigatórios, varia normalmente entre 0,1% e 0,3% do valor de mercado do imóvel por ano, dependendo da região, categoria do imóvel e avaliação. O pagamento regular destes impostos garante a propriedade legal, a ausência de penalizações e a possibilidade de alienar o imóvel sem obstáculos no futuro.

Impostos sobre alugueres de imóveis de curta duração na Grécia

Os alugueres de imóveis de curta duração estão sujeitos a regras fiscais especiais e são considerados uma fonte de rendimento pelas autoridades fiscais que deve ser declarada. Um aluguer de curta duração é definido como um aluguer de até 90 dias (ou até 60 dias em ilhas pouco povoadas) através de plataformas como Airbnb ou Booking.com. Para operar legalmente, os proprietários devem registar os seus imóveis no Registo de Imóveis para Aluguer de Curta Duração e obter um número de registo. Este número deve ser incluído em anúncios e contratos.

Os rendimentos provenientes de alugueres de curta duração são tributados numa escala progressiva. Para os particulares, as taxas são de 15% para rendimentos anuais até 12 000 €, 35% para rendimentos entre 12 001 € e 35 000 € e 45% para rendimentos superiores a 35 000 €. Se um proprietário alugar várias propriedades de forma sistemática, as autoridades fiscais podem classificar essa atividade como empresarial. Essa classificação implica a obrigação de pagar imposto de renda a uma taxa de 22% e contribuições para o sistema de segurança social.
A partir de 2025, os proprietários que alugam alojamentos de curta duração estarão sujeitos a requisitos adicionais. Os imóveis com mais de 80 metros quadrados só podem ser registados se cumprirem as normas de segurança contra incêndios e de saúde. Além disso, o número de imóveis que um único proprietário pode alugar é limitado. Em áreas turísticas, especialmente em Atenas e nas ilhas, os municípios estão a introduzir limites ao número de imóveis para aluguer de curta duração, a fim de evitar o aumento dos preços da habitação.

Os rendimentos provenientes de alugueres de curta duração devem ser declarados anualmente no formulário de declaração de impostos E1. A plataforma através da qual o aluguer é feito deve comunicar os detalhes da transação às autoridades fiscais. Todos os pagamentos dos inquilinos devem ser feitos para uma conta bancária registada no sistema fiscal grego, a fim de garantir a transparência e o controlo.

Além do imposto sobre o rendimento, os proprietários devem pagar um imposto turístico se alugarem a sua propriedade através de uma agência licenciada ou se esta for equivalente a serviços hoteleiros. Este imposto varia entre 0,50 € e 4 € por noite, dependendo da categoria e do tamanho do imóvel. Se o proprietário anunciar de forma independente e não fornecer serviços adicionais, como limpeza, refeições ou transporte, o imposto turístico geralmente não é cobrado.

Também é importante observar a obrigação de pagar o imposto anual ENFIA, que permanece em vigor independentemente da forma como o imóvel é utilizado.
Os rendimentos provenientes de alugueres de curta duração não isentam os proprietários do pagamento de impostos sobre a propriedade ou de encargos com serviços públicos locais.
Assim, embora o aluguer de propriedades de curta duração na Grécia possa ser lucrativo, exige o cumprimento rigoroso dos requisitos fiscais e administrativos. Para os particulares, a carga fiscal situa-se normalmente entre 15% e 35% do rendimento líquido, acrescida dos encargos com serviços públicos e das obrigações de declaração.
O incumprimento das regras de registo ou a não apresentação de uma declaração pode resultar em multas de até 5000 € e na exclusão temporária do imóvel do sistema de arrendamento de curta duração.

Impostos sobre arrendamentos de imóveis de longa duração na Grécia

Os arrendamentos de imóveis de longo prazo são regulamentados pela legislação fiscal como uma fonte de rendimento que deve ser declarada na declaração de impostos anual. Um arrendamento de longo prazo é considerado um arrendamento de mais de 90 dias com base num contrato escrito registado no sistema de serviço fiscal eletrónico myAADE. Para os senhorios, tal acordo estabelece a base para o cálculo do imposto sobre o rendimento e fornece proteção legal em caso de litígios com os inquilinos.

Os rendimentos provenientes de arrendamentos de longa duração são tributados numa escala progressiva, semelhante aos arrendamentos de curta duração. Para pessoas singulares, aplicam-se as seguintes taxas em 2025: 15% para rendimentos anuais até 12 000 €; 35% para rendimentos entre 12 001 € e 35 000 €; e 45% para rendimentos superiores a 35 000 €. No entanto, se um proprietário alugar vários imóveis e a sua renda total exceder os limites estabelecidos, as autoridades fiscais podem classificar a sua atividade como empresarial. Isso implica o pagamento de imposto de renda a uma taxa de 22%, bem como contribuições sociais adicionais.

Uma taxa de imposto sobre as sociedades de 22% aplica-se a pessoas coletivas que possuem imóveis e recebem rendimentos de aluguer. Neste caso, as despesas relacionadas com a manutenção e conservação do imóvel são dedutíveis nos impostos, permitindo uma otimização fiscal.

A Grécia tem um regime preferencial em vigor em 2025 para incentivar os arrendamentos de longa duração. Se um proprietário celebrar um contrato de arrendamento por um período mínimo de 36 meses para um imóvel de até 120 metros quadrados que não tenha sido arrendado a curto prazo, poderá ficar isento do imposto sobre o rendimento por um período de até três anos. Esta medida visa aumentar a oferta de habitação a preços acessíveis para os residentes locais e reduzir a pressão sobre o mercado de arrendamento a curto prazo.

Todos os rendimentos provenientes de arrendamento devem ser declarados no formulário de declaração de impostos E1.
Os pagamentos dos inquilinos devem ser feitos através de uma conta bancária registada no sistema fiscal grego, uma vez que o uso de dinheiro é limitado e pode levantar questões por parte das autoridades fiscais.
Para além do imposto sobre o rendimento, os proprietários continuam a pagar anualmente o imposto predial ENFIA e as taxas locais incluídas nas contas de eletricidade. Estes impostos não dependem do facto de o imóvel ser arrendado e são calculados com base no seu «valor objetivo».

Assim, o arrendamento de imóveis a longo prazo na Grécia é uma fonte estável de rendimento. A carga fiscal para pessoas singulares varia entre 15% e 45%, dependendo do nível de lucro. O registo adequado do contrato e o cumprimento das condições do regime preferencial permitem aos proprietários reduzir significativamente as suas obrigações fiscais, ao mesmo tempo que recebem rendimentos legalmente. Isto garante a transparência da transação e a proteção dos direitos de propriedade.

Impostos sobre a venda de imóveis na Grécia

A venda de imóveis na Grécia está sujeita a vários impostos, dependendo do estatuto do vendedor, do período de propriedade do imóvel e da forma de propriedade. O principal imposto sobre a alienação de imóveis é o imposto sobre ganhos de capital, que se aplica quando o preço de venda excede o preço de compra registado no contrato original.

De acordo com a legislação atual, a taxa do imposto sobre ganhos de capital para pessoas físicas na Grécia é de 15%. No entanto, a sua aplicação foi suspensa várias vezes desde 2014 para estimular o mercado imobiliário. A partir de 2025, o imposto permanece temporariamente suspenso até o final de 2026. Isso significa que as pessoas físicas que vendem imóveis não pagam imposto sobre ganhos de capital, desde que a venda não seja comercial e não exceda dois imóveis em dois anos.

Para pessoas coletivas que vendem imóveis, o imposto sobre o rendimento é aplicado a uma taxa de 22%. A base tributável é calculada como a diferença entre o preço de venda e o valor contabilístico do imóvel, tendo em conta a depreciação e as despesas de melhoria documentadas.

Ao concluir a transação, o comprador paga imposto de transferência (3,09%) ou IVA (24%), dependendo das características do imóvel, mas essas despesas não estão incluídas nas obrigações fiscais do vendedor. O vendedor é responsável pelo pagamento de quaisquer taxas associadas à remoção de ônus e à obtenção de certificados de conformidade fiscal e de um certificado energético para o imóvel. Sem esses certificados, a transação não pode ser registada.

Um imposto de selo também é devido na venda de imóveis para o registo do contrato no cadastro. Este imposto é normalmente de cerca de 0,5% do valor da transação e é pago juntamente com as taxas notariais.

Se o imóvel foi herdado ou recebido como doação, o vendedor está isento do imposto sobre ganhos de capital na sua venda subsequente, se tiverem passado pelo menos cinco anos desde a aquisição da propriedade.

Se o vendedor for um residente estrangeiro, as suas obrigações fiscais dependem da existência de um acordo de dupla tributação entre a Grécia e o seu país de residência. Se for esse o caso, os rendimentos da venda de imóveis são tributados apenas na Grécia.

Assim, os particulares que venderem imóveis na Grécia em 2025 estão efetivamente isentos do imposto sobre ganhos de capital, tornando as transações de compra e venda mais lucrativas.
Para as empresas, no entanto, a taxa de imposto sobre lucros de 22% permanece em vigor, assim como a obrigação de confirmar as fontes de financiamento e despesas. Custos adicionais com notário, registo e obtenção de certificados técnicos acompanham a venda de imóveis, mas a carga tributária geral na Grécia continua sendo uma das mais moderadas do sul da Europa. Isso sustenta o interesse dos investidores no mercado grego.

Impostos sobre a venda de imóveis por pessoas físicas na Grécia

A venda de imóveis por particulares na Grécia em 2025 é regida pela legislação fiscal, que prevê várias responsabilidades fiscais possíveis, dependendo da natureza da transação, do prazo de propriedade e da origem do imóvel. O principal imposto aplicável aos particulares que vendem imóveis é o imposto sobre ganhos de capital; no entanto, a sua aplicação está atualmente suspensa, tornando as vendas particularmente vantajosas para proprietários privados.

Na Grécia, o imposto sobre ganhos de capital foi fixado numa taxa de 15%, calculada como a diferença entre o preço de venda e o preço de compra, ajustada pela inflação e pelos custos de melhoria do imóvel. No entanto, o governo prorrogou a suspensão até o final de 2026. Assim, em 2025, os indivíduos estarão isentos do pagamento do imposto sobre ganhos de capital na venda de imóveis se o imóvel não tiver sido utilizado para fins comerciais e se não tiverem excedido o limite de duas vendas em dois anos.

Ao mesmo tempo, o vendedor deve confirmar a propriedade legal do imóvel e a ausência de dívidas às autoridades fiscais. Antes de concluir a transação, deve ser obtido um certificado de conformidade fiscal (φορολογική ενημερότητα), pois o notário não pode registrar o contrato de compra e venda sem ele.

Além disso, o vendedor paga pela preparação dos documentos necessários, incluindo um certificado energético, um extrato cadastral e um certificado comprovando que não há contas de serviços públicos pendentes. O custo total da preparação da transação é geralmente entre € 500 e € 1.000.

Se o imóvel foi herdado ou recebido como presente, a venda está isenta de impostos se pelo menos cinco anos se passaram desde a data de aquisição da propriedade. Os cidadãos estrangeiros que não são residentes fiscais na Grécia só são tributados na Grécia sobre os rendimentos da venda de imóveis se existir um acordo de dupla tributação entre a Grécia e o país de residência.
É importante notar que a isenção do imposto sobre ganhos de capital não significa que não existam outras obrigações. O vendedor deve ainda declarar os rendimentos da venda na sua declaração de impostos para confirmar a movimentação de fundos e evitar questões sobre a origem do capital.

Assim, os indivíduos que venderem imóveis na Grécia em 2025 estão em uma posição favorável, pois o imposto sobre ganhos de capital não é aplicável temporariamente, permitindo-lhes receber o valor total da venda sem deduções fiscais. No entanto, todos os requisitos administrativos devem ser cumpridos, incluindo a confirmação de que não há dívidas pendentes, a obtenção de um certificado energético e o registo da transação no registo predial. Esses procedimentos tornam o mercado imobiliário grego particularmente atraente para investidores privados e proprietários que planeiam vender com uma carga tributária mínima.

Impostos sobre a venda de imóveis por uma empresa na Grécia

A venda de imóveis por uma empresa na Grécia está sujeita ao imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas, que, em 2025, é de 22%. Ao contrário dos particulares, para os quais o imposto sobre ganhos de capital foi temporariamente suspenso, as empresas devem pagar imposto sobre a diferença entre o preço de venda e o valor contabilístico do imóvel, ajustado pela depreciação e custos de melhorias verificados.

Ao calcular a base tributária, uma empresa pode incluir todas as despesas diretamente relacionadas com o imóvel nas suas despesas — incluindo reparação, renovação, seguro, pagamentos de serviços públicos e serviços de gestão da empresa — desde que tenham sido declaradas e documentadas. Os custos dos serviços notariais e de registo incorridos durante a venda também podem ser deduzidos.

Se o imóvel foi adquirido como um ativo de investimento e registrado no balanço patrimonial da empresa pelo seu custo inicial, o imposto é cobrado apenas sobre o lucro real da venda. Nenhum imposto é cobrado na venda de imóveis com prejuízo (quando o preço de venda é inferior ao valor contábil), e o prejuízo pode ser transportado para períodos fiscais subsequentes e usado para reduzir lucros futuros.

Além do imposto sobre as sociedades, as empresas que vendem imóveis comerciais ou propriedades sujeitas a IVA devem cobrar e pagar IVA à taxa de 24%. No entanto, se o imóvel tiver mais de 15 anos ou não for de construção recente, o IVA não se aplica e a transação está sujeita apenas a um imposto de transferência de propriedade pago pelo comprador à taxa de 3,09%.

A venda de imóveis requer a confirmação da conformidade fiscal da empresa e um certificado que comprove que não há dívidas pendentes com as autoridades fiscais ou fundos sociais. Sem esses certificados, o notário não pode registrar a transação no cartório de registro de imóveis. Também são necessários um certificado de energia e um passaporte técnico para o imóvel.

Se o imóvel pertencer a uma empresa estrangeira com um escritório de representação permanente na Grécia, os rendimentos da venda do imóvel são tributados normalmente. Para empresas sem escritório de representação, o imposto é retido na fonte a uma taxa de 15%, salvo disposição em contrário num acordo internacional sobre a prevenção da dupla tributação.

Assim, quando uma empresa vende imóveis na Grécia, os principais impostos são o imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas, que é cobrado a uma taxa de 22%, e, em alguns casos, o imposto sobre o valor acrescentado (IVA), que é cobrado a uma taxa de 24% sobre edifícios novos. Graças à possibilidade de deduzir despesas e reportar prejuízos, a carga fiscal pode ser otimizada. Desde que todas as formalidades sejam cumpridas e a contabilidade seja feita corretamente, a venda de imóveis através de uma entidade jurídica na Grécia continua a ser uma forma legal e económica de liquidar ativos.