Imposto Predial na Estônia 2025/2026

Impostos sobre a compra de imóveis na Estónia

A compra de imóveis na Estónia em 2025 é acompanhada por um sistema tributário relativamente simples e transparente, tornando-a um dos países mais atraentes da União Europeia para investir em imóveis residenciais e comerciais. Ao contrário da maioria dos países europeus, a Estónia não cobra imposto sobre a transferência de imóveis. Em vez de pagar uma percentagem do valor da transação, o comprador apenas incorre em custos fixos, incluindo uma taxa estatal para o registo da propriedade no Registo Predial e serviços notariais. Esta taxa é normalmente de cerca de 64 € para a apresentação de um pedido de registo, enquanto as taxas notariais dependem do valor da transação e da complexidade do contrato.

Se for adquirido um novo imóvel ou um objeto relacionado com atividade empresarial, poderá ser aplicado o imposto sobre o valor acrescentado (IVA). A partir de 2025, a taxa normal de IVA na Estónia será de 24%. O IVA não é normalmente cobrado a particulares que adquiram uma habitação para uso pessoal, mas está incluído no preço quando se adquirem instalações comerciais ou edifícios novos. Este facto deve ser tido em conta ao orçamentar a transação, especialmente se o imóvel for adquirido através de uma entidade jurídica para posterior arrendamento ou venda.

O regime fiscal não depende da nacionalidade ou do estatuto do comprador. Os não residentes podem adquirir imóveis na Estónia nos mesmos termos que os residentes, sem enfrentar impostos ou restrições adicionais. As exceções podem aplicar-se apenas a áreas específicas relacionadas com a segurança nacional ou terrenos agrícolas, mas esses casos são raros. Ao mesmo tempo, os compradores estrangeiros devem considerar não apenas os custos diretos da compra, mas também as suas obrigações fiscais futuras relacionadas com a posse e venda do imóvel.

Além do preço de compra, os investidores devem levar em consideração os custos anuais de manutenção do imóvel e o pagamento do imposto territorial. Ao vender o imóvel, pode haver a obrigação de pagar imposto sobre ganhos de capital. A partir de 2025, a alíquota do imposto de renda pessoal na Estónia será de 22%. Isso se aplica aos lucros da venda de imóveis – a diferença entre o preço de venda e o preço de compra, ajustada pelas despesas documentadas. No entanto, existem exceções para residentes estonianos — por exemplo, o imposto sobre ganhos de capital não é devido na venda de um imóvel residencial que tenha sido usado como residência principal do proprietário. Os não residentes que vendem imóveis localizados na Estónia também estão sujeitos a tributação na Estónia, independentemente do seu país de residência.

Se o imóvel adquirido for utilizado para fins de arrendamento, os rendimentos do arrendamento são tributados a uma taxa de 20-22%, dependendo do estatuto fiscal do proprietário. Para as pessoas coletivas registadas na Estónia, o imposto só é devido quando os lucros são distribuídos, tornando a utilização de uma empresa vantajosa para a propriedade imobiliária a longo prazo e o reinvestimento de rendimentos. Para as pessoas singulares, o imposto é retido sobre o rendimento bruto, mas os custos de manutenção e reparação confirmados podem ser tidos em conta.

Assim, ao comprar um imóvel na Estónia, o comprador não enfrenta impostos de transação elevados. As principais despesas limitam-se às taxas notariais e de registo, e as obrigações fiscais subsequentes dizem respeito principalmente ao imposto predial e ao eventual imposto sobre o rendimento aquando da venda ou arrendamento do imóvel. A Estónia oferece aos investidores estrangeiros um sistema de registo e tributação transparente e digitalizado, garantindo a previsibilidade dos custos e um elevado nível de proteção dos direitos de propriedade. A otimização fiscal pode ser alcançada através da seleção da estrutura de propriedade adequada — como pessoa singular ou através de uma empresa registada — dependendo da finalidade da compra.

Claro! Aqui está uma tabela HTML abrangente que resume os principais impostos e custos para imóveis na Estónia, com base no texto que forneceu. Pode inseri-la após o parágrafo introdutório, na secção «Impostos sobre a compra de imóveis na Estónia».

O custo dos serviços jurídicos e notariais na compra de imóveis na Estónia continua moderado em comparação com a maioria dos países da União Europeia

Em 2025, estas taxas continuarão moderadas em comparação com a maioria dos países da União Europeia. Estas taxas consistem em dois componentes principais: reconhecimento notarial da transação e apoio jurídico, incluindo verificação do imóvel, preparação do contrato de compra e registo dos direitos de propriedade.

Os serviços notariais são obrigatórios para todas as transações imobiliárias na Estónia, uma vez que o notário certifica o contrato, verifica a identidade das partes envolvidas, insere os dados relevantes no registo predial e garante a validade jurídica da transação. O valor da taxa notarial depende do valor do imóvel e é regulado por uma tabela de preços aprovada. Em média, a taxa notarial varia entre 0,02% e 0,70% do preço da transação, mais IVA. Para um imóvel avaliado em 300 000 €, as taxas notariais totais são normalmente de 1000 a 1500 €.

Além da taxa notarial, são incorridos custos com o apoio jurídico da transação. Isso inclui a análise dos documentos de titularidade, a verificação do estado do imóvel no registo predial, a identificação de possíveis ônus, dívidas ou restrições legais e a preparação e coordenação da minuta do contrato de compra e venda. Os serviços jurídicos para uma transação padrão custam cerca de 0,5% do valor do imóvel – aproximadamente 1.500 euros para um imóvel no valor de 300.000 euros.
Se estiver envolvido um comprador estrangeiro, se a compra for feita através de uma entidade jurídica ou se forem necessárias traduções autenticadas de documentos, os custos podem ser ligeiramente superiores.
Além disso, é cobrada uma taxa estatal pelo registo da propriedade no registo predial — um montante fixo de cerca de 64 euros —, bem como o custo da tradução e autenticação de documentos estrangeiros, que ronda em média os 100-300 euros.

Portanto, ao comprar um imóvel na Estónia no valor de 300 000 euros, as taxas legais e notariais totais ascenderão a cerca de 2500-3000 euros. Este montante inclui apoio jurídico completo, serviços notariais e registo dos direitos de propriedade. Para transações mais complexas, como a compra através de uma empresa, com financiamento hipotecário ou envolvendo vários proprietários, os custos podem aumentar para 3500 a 4000 euros — ainda assim, um valor moderado para os padrões europeus.

Na Estónia, o apoio jurídico desempenha um papel importante na proteção dos interesses do comprador, garantindo a transparência da transação e a exatidão de todos os documentos, bem como a segurança da transferência de propriedade.
Em conjunto, os custos relativamente baixos, a autenticação notarial obrigatória e o elevado grau de digitalização do sistema cadastral fazem da Estónia uma das jurisdições mais seguras e previsíveis da União Europeia para a compra de imóveis.
O custo dos serviços de um agente imobiliário na compra de um imóvel na Estónia

Na compra de um imóvel na Estónia, os serviços dos agentes imobiliários são, na maioria das vezes, pagos pelo vendedor. Ao mesmo tempo, os compradores podem encontrar-se em situações em que o agente de pesquisa trabalha especificamente com eles e cobra uma comissão separada.

Parâmetros básicos da comissão

Ao vender um imóvel residencial na Estónia, a taxa de comissão típica da agência é de cerca de 2 a 4% do preço da transação.
Para os serviços de um agente do comprador, a variação é de aproximadamente 1 a 1,5% do valor do imóvel.
É importante especificar nos contratos com um agente quem paga (o vendedor ou o comprador), se a comissão está incluída no preço do imóvel e quais serviços a comissão cobre.

Cálculo prático:

Se for um comprador a considerar um imóvel no valor de 300 000 € e for necessário um agente do comprador com uma comissão de cerca de 1%, o cálculo seria:

1% de 300 000 € é 3000 €.
Se a taxa for mais próxima de 1,5%, é 4500 €.
Se o vendedor pagar pelos serviços da agência e não houver comissão adicional para o comprador, as suas despesas diretas com o agente podem ser zero.

Ao planear o seu orçamento para comprar um imóvel na Estónia no valor de € 300.000, vale a pena levar em consideração os custos potenciais da comissão do agente imobiliário de € 3.000 a € 4.500, se você for responsável pelo pagamento da comissão do agente. Se o vendedor pagar ao agente, este custo pode ser omitido.
Recomendamos especificar claramente o montante e o procedimento para o pagamento da comissão, bem como as condições para o seu reembolso ou redução, caso o comprador encontre o imóvel por conta própria ou a transação não se concretize, no contrato ao negociar com um agente.

Impostos sobre imóveis na Estónia

A propriedade de imóveis na Estónia em 2025 está sujeita a apenas um imposto principal: o imposto sobre terrenos. Não há imposto separado sobre edifícios ou estruturas, o que reduz significativamente a carga tributária global sobre os proprietários em comparação com a maioria dos países da União Europeia. O imposto sobre terrenos é pago anualmente pelo proprietário do terreno, seja ele residente ou não residente na Estónia.

A base para o cálculo do imposto predial é o valor cadastral do terreno, que é determinado pelo Estado com base numa avaliação em massa. Os municípios definem a taxa de imposto, que varia entre 0,1% e 1% do valor tributável do terreno. Para terrenos para desenvolvimento residencial ou terrenos privados, é mais comum aplicar uma taxa de cerca de 0,5%. Para terrenos utilizados para fins comerciais, tais como arrendamento ou propriedade comercial, a taxa de imposto pode variar entre 0,1% e 0,5%. Em alguns municípios, onde os terrenos são utilizados para fins industriais ou de transporte, a taxa pode chegar aos 2%. A partir de 2025, a capital da Estónia, Tallinn, aplicará taxas de 0,5% para terrenos residenciais e geradores de rendimento e de 1% para outros tipos de terrenos.

A introdução de um imposto único sobre terrenos tornará o sistema de tributação imobiliária da Estónia transparente e previsível. Os proprietários pagam impostos apenas sobre o terreno, independentemente do número ou tipo de edifícios no terreno. Isto é particularmente benéfico para proprietários de apartamentos e casas, uma vez que os edifícios em si não são tributados. O Estado também estabeleceu um limite para aumentos acentuados do imposto: este não pode aumentar mais de 50% num ano em comparação com o período anterior.
Isto protege os proprietários de aumentos repentinos nos pagamentos de impostos devido a alterações na avaliação cadastral.
Estão disponíveis benefícios fiscais para residentes permanentes na Estónia. Se um terreno for utilizado como residência principal e a sua área não exceder os padrões legais, o proprietário pode ser parcial ou totalmente isento do imposto sobre a terra. Estas concessões geralmente não se aplicam a cidadãos estrangeiros, exceto nos casos em que têm estatuto de residente e vivem efetivamente na Estónia.

O imposto anual sobre a propriedade é baseado no valor cadastral do terreno, que normalmente é inferior ao preço de mercado, reduzindo assim ainda mais a carga tributária. Em média, o imposto anual sobre a propriedade de um terreno padrão para um edifício residencial em Tallinn é de várias centenas de euros. Os pagamentos são feitos uma vez por ano, geralmente no primeiro trimestre, e as informações sobre os acréscimos estão disponíveis eletronicamente através do portal do serviço fiscal.

É importante que os proprietários que utilizam os seus imóveis para fins comerciais tenham em conta que um terreno utilizado para fins lucrativos pode ser classificado com uma taxa de imposto predial mais baixa (até 0,5%), mas os rendimentos provenientes do arrendamento ou de atividades comerciais estão sujeitos ao imposto sobre o rendimento de acordo com regras separadas.

Assim, o sistema fiscal da Estónia para a propriedade imobiliária é simples e estável. Os proprietários pagam apenas o imposto predial, a taxas moderadas, e o procedimento de pagamento é totalmente automatizado. A ausência de imposto sobre a propriedade e a possibilidade de isenção parcial do imposto predial tornam a Estónia uma das jurisdições europeias mais atraentes para a propriedade residencial e de investimento a longo prazo.

Impostos sobre arrendamentos imobiliários de curta duração na Estónia

Os arrendamentos de imóveis de curta duração na Estónia em 2025 são claramente regulamentados e tratados como rendimentos provenientes da prestação de serviços de alojamento. Este tipo de atividade está sujeito ao imposto sobre o rendimento e, em certos casos, ao imposto sobre o valor acrescentado. O sistema fiscal estónio prevê diferentes abordagens, dependendo se o senhorio é um particular que aluga ocasionalmente o seu próprio apartamento ou se exerce atividades comerciais de forma permanente.

Os rendimentos provenientes de arrendamentos de curta duração estão sujeitos a uma taxa de imposto de 22%. Este imposto é cobrado sobre o lucro líquido, ou seja, a diferença entre o rendimento bruto e as despesas de manutenção do imóvel. Se o senhorio for um particular, pode reduzir a base tributável em 20% sem apresentar comprovativos das despesas. Esta abordagem aplica-se à maioria dos proprietários privados que arrendam imóveis de forma irregular ou sem o envolvimento de terceiros. No entanto, se o aluguer de imóveis for sistemático, abranger vários imóveis ou for realizado através de plataformas como Airbnb ou Booking.com, as autoridades fiscais podem classificá-lo como atividade empresarial. Neste caso, o proprietário deve manter registos de rendimentos e despesas, registar-se como comerciante individual e apresentar relatórios regulares.

As mesmas regras fiscais aplicam-se a residentes e não residentes na Estónia: o imposto sobre o rendimento é pago na Estónia se o imóvel estiver localizado no país. Os não residentes apenas declaram os rendimentos recebidos de fontes estónias. Se o imóvel pertencer a um proprietário estrangeiro, os rendimentos do arrendamento podem ser tributados na fonte a uma taxa de 22%, ou o proprietário pode declará-los através de uma declaração de impostos.

Os arrendamentos de curta duração constituem efetivamente um serviço de alojamento de hóspedes e, por isso, podem exigir o registo como contribuinte de IVA. O limiar para o registo de IVA na Estónia é um volume de negócios anual de 40 000 €. Se os rendimentos do arrendamento excederem este limite, o proprietário deve registar-se como contribuinte e cobrar IVA sobre os seus serviços. A partir de 2025, a taxa de IVA para serviços de alojamento será fixada em 13%. Esta regra aplica-se a atividades de alojamento turístico, tais como o arrendamento de curta duração de apartamentos, casas e apartamentos, que são semelhantes a hotéis e pensões.

No entanto, se o imóvel for alugado a longo prazo para residência permanente do inquilino, o IVA não é cobrado. Contudo, para alugueres de curta duração para fins turísticos, especialmente através de plataformas digitais, o IVA torna-se um elemento obrigatório da tributação. Neste caso, o proprietário pode ter em conta os custos associados à manutenção e reparação do imóvel no cálculo do imposto.

A partir de 2023, a Estónia introduzirá um sistema de troca automática de dados entre as autoridades fiscais e as plataformas online internacionais. Isto significa que as informações sobre os rendimentos provenientes de alugueres de curta duração recebidos através do Airbnb, Booking.com e serviços semelhantes serão transferidas diretamente para as autoridades fiscais. Portanto, será impossível ocultar esses rendimentos, e os proprietários são aconselhados a declarar os seus lucros prontamente para evitar multas e encargos adicionais.

Ao alugar um imóvel por um curto prazo, os proprietários devem considerar não apenas a tributação, mas também os requisitos municipais. Em algumas cidades da Estónia, incluindo Tallinn e Tartu, pode haver restrições adicionais quanto ao número de imóveis disponíveis para aluguer ou à duração dos períodos de aluguer para fins turísticos. Além disso, os proprietários são obrigados a garantir que suas acomodações atendam a todas as normas de segurança necessárias e a registrar os hóspedes se o aluguer for permanente.

No geral, a carga fiscal para arrendamentos de curta duração na Estónia compreende o imposto sobre o rendimento a uma taxa de 22%, mais um eventual IVA a uma taxa de 13% se o limiar de registo for excedido. Apesar da necessidade de cumprir formalidades, o regime fiscal continua a ser bastante flexível e simples.
Com um registo adequado e um planeamento de despesas, o proprietário pode otimizar a sua responsabilidade fiscal e obter rendimentos legais com alugueres turísticos. A Estónia oferece um sistema de contabilidade digital transparente, tornando o processo de apresentação de declarações e pagamento de impostos conveniente e seguro para todos os participantes no mercado.

Os arrendamentos de imóveis de longa duração na Estónia em 2025 são regulados pelo regime fiscal padrão para pessoas singulares e coletivas. O principal imposto para os proprietários é o imposto sobre o rendimento, e o sistema de tributação depende da forma de propriedade – se o proprietário é uma pessoa singular, um empresário em nome individual ou uma pessoa coletiva. A legislação estónia oferece regras transparentes e previsíveis, e a carga fiscal continua a ser moderada em comparação com outros países da União Europeia.

Se um particular alugar um imóvel sem registar uma empresa, todos os rendimentos do aluguer estão sujeitos a tributação à taxa de 22%. Este imposto é calculado sobre o rendimento líquido, tendo em conta as despesas elegíveis de manutenção do imóvel. Em alternativa, um particular pode reduzir a base tributável em 20% do rendimento bruto sem ter de documentar as despesas, o que é um procedimento simplificado. Por exemplo, se receber 10 000 € por ano de renda, o imposto será cobrado apenas sobre 8000 €. Em alternativa, se o senhorio desejar deduzir as despesas reais, pode documentá-las e deduzir as mesmas do seu rendimento. Essas despesas incluem contas de serviços públicos, reparações, seguros, manutenção do edifício, comissões a um agente ou empresa de gestão e juros hipotecários.

Para os residentes na Estónia, o rendimento tributável é determinado com base numa declaração de impostos anual, que deve ser apresentada até ao final de abril do ano seguinte ao ano de referência. O imposto é pago assim que a declaração for aprovada, e a autoridade fiscal fornece um cálculo eletrónico na conta pessoal do contribuinte. Os rendimentos provenientes do arrendamento de imóveis localizados na Estónia também são tributados a uma taxa de 22% para não residentes no país. Este imposto pode ser retido na fonte ou pago através de uma declaração de impostos. Na maioria dos casos, um não residente pode reduzir a base tributável em 20% se o rendimento for qualificado como rendimento de arrendamento e não como rendimento comercial.

No entanto, se o imóvel for alugado regularmente por um longo período e apresentar características de atividade empresarial (por exemplo, aluguer de vários imóveis ou envolvimento de uma empresa de gestão), as autoridades fiscais podem exigir o registo como comerciante individual. Neste caso, os rendimentos são tributados às mesmas taxas, mas os contribuintes podem ter em conta todas as despesas reais e aplicar deduções para contribuições para os sistemas de pensões e de seguro de saúde.

O imposto sobre o valor acrescentado não é normalmente aplicado a arrendamentos de longa duração. Na Estónia, o arrendamento de imóveis residenciais está isento de IVA. No entanto, aplicam-se exceções quando o inquilino é uma entidade jurídica que utiliza as instalações para fins comerciais ou quando o imóvel é arrendado como parte de uma atividade comercial que envolve o registo voluntário como contribuinte de IVA. Nesses casos, pode ser aplicada uma taxa de 24% ao arrendamento. No entanto, o IVA não é cobrado em arrendamentos residenciais clássicos entre particulares.

Além do imposto sobre o rendimento, o proprietário deve pagar um imposto anual sobre o terreno em que o imóvel está localizado. Os municípios fixam as taxas do imposto sobre o terreno num intervalo de 0,1% a 1% do valor cadastral do terreno. Este imposto é obrigatório, quer o imóvel seja utilizado pelo proprietário para fins residenciais, quer seja arrendado.

No geral, o sistema fiscal da Estónia para arrendamentos imobiliários de longa duração continua a ser um dos mais transparentes e simples da União Europeia. Os proprietários pagam apenas imposto sobre o rendimento proveniente do arrendamento e imposto anual sobre a propriedade. Ao mesmo tempo, podem reduzir legalmente a sua responsabilidade fiscal aplicando uma dedução de 20% sem apresentar documentação ou reclamando o reembolso das despesas reais incorridas.

Exemplo de cálculo: se um senhorio receber 12 000 € por ano de um arrendamento de apartamento de longa duração, pode reduzir o seu rendimento em 20%, ficando com uma base tributável de 9600 €. O imposto de 22% ascenderia a 2112 € por ano. Assim, o rendimento líquido do proprietário após impostos será de 9888 €.

Princípios diferentes aplicam-se a pessoas jurídicas. Uma empresa que possui imóveis não paga imposto de renda até que a renda seja distribuída como dividendos. Esta é uma característica clássica do modelo tributário da Estónia — o imposto não é pago sobre os lucros, mas sobre a sua distribuição. Consequentemente, as atividades de aluguer por meio de uma empresa são frequentemente utilizadas para reinvestir a renda sem incorrer em obrigações fiscais atuais.

Consequentemente, o arrendamento de imóveis a longo prazo na Estónia oferece uma fonte de rendimento estável com uma carga administrativa mínima. A ausência de imposto sobre a propriedade, a possibilidade de deduzir despesas e uma taxa de imposto sobre o rendimento transparente tornam a Estónia uma jurisdição atraente para proprietários privados e investidores que pretendem desenvolver um negócio de arrendamento.

Impostos sobre a venda de imóveis por pessoas físicas na Estónia

A venda de imóveis por uma pessoa física na Estónia em 2025 estará sujeita ao imposto sobre ganhos de capital se a transação resultar em lucro. O sistema tributário da Estónia nessa área é considerado um dos mais transparentes da União Europeia, e o procedimento de cálculo do imposto é simples e consistente.

A tributação da venda de imóveis depende da natureza da propriedade e se o imóvel era usado como residência principal. Se um indivíduo vender um imóvel que era sua residência principal, o lucro dessa venda está isento de imposto de renda. Esta isenção aplica-se apenas se duas condições forem cumpridas: o imóvel deve ter sido propriedade e usado como residência permanente do proprietário até o momento da venda. A isenção pode ser solicitada uma vez a cada dois anos e não se aplica a imóveis para investimento ou arrendamento.

Se o imóvel não se qualificar como residência principal, o lucro da sua venda está sujeito ao imposto de renda pessoal a uma taxa de 22%. O lucro é calculado como a diferença entre o preço de venda e o preço de compra do imóvel, levando em consideração os custos associados à sua compra e venda.
As despesas que reduzem a base tributável incluem taxas notariais e de registo, comissões de agentes imobiliários, juros sobre empréstimos utilizados para a compra e custos documentados de reparação e melhoria.
Exemplo de cálculo: se um indivíduo comprou um apartamento por 150 000 euros, investiu 10 000 euros em reparações e depois o vendeu por 200 000 euros, o lucro tributável seria de 40 000 euros.
A uma taxa de 22%, o imposto a pagar seria de 8.800 euros. Todas as despesas devem ser comprovadas por documentos como ordens de pagamento, faturas ou contratos. Se não houver comprovação das despesas, a autoridade fiscal tem o direito de calcular o lucro como a diferença entre os preços de compra e venda, sem fazer quaisquer deduções.

Um procedimento semelhante aplica-se a não residentes na Estónia. Se o imóvel estiver localizado na Estónia, o lucro da sua venda é tributável na Estónia. Os não residentes devem apresentar uma declaração de impostos e pagar impostos a uma taxa de 22% sobre o seu lucro líquido. No entanto, se existir um acordo de dupla tributação entre a Estónia e o país de residência do vendedor, o acordo pode permitir um crédito fiscal ou isenção num dos países.

Estas regras também se aplicam a situações em que um indivíduo possui vários imóveis. Se um indivíduo vender regularmente vários apartamentos ou casas, as autoridades fiscais podem classificar isso como uma atividade empresarial. Neste caso, deve registar-se como comerciante individual e pagar impostos de acordo com as regras para atividades comerciais, incluindo contribuições para a segurança social e imposto sobre o valor acrescentado, se o volume de negócios exceder 40 000 € por ano.

Uma transação de venda de imóveis na Estónia deve ser formalizada por meio de um notário. O notário certificará o contrato de compra e venda, supervisionará as liquidações entre as partes e transferirá as informações para o Registo Predial. Ao vender um imóvel, uma declaração de impostos deve ser apresentada no ano seguinte e o imposto pago dentro do prazo estabelecido pela Direção Geral dos Impostos e Alfândegas. Para os residentes, este prazo coincide normalmente com o prazo geral para a apresentação da declaração anual, que é o final de abril.

O sistema fiscal estónio não prevê a retenção na fonte quando um imóvel é vendido por um particular, pelo que é da responsabilidade do vendedor calcular e pagar o imposto. Ao mesmo tempo, o serviço fiscal tem acesso aos dados do registo predial e aos pagamentos bancários, tornando o processo de controlo transparente e eficaz.

É importante notar que a isenção fiscal só se aplica a imóveis residenciais utilizados pelo proprietário como sua residência principal. Se o imóvel foi alugado, utilizado para fins comerciais ou mantido como um ativo de investimento, a isenção não se aplica. Além disso, se o proprietário tiver uma participação no imóvel, a isenção só se aplica à parte do lucro proporcional à sua participação.

No geral, a carga fiscal sobre a venda de imóveis por particulares na Estónia continua a ser moderada e transparente. O imposto sobre ganhos de capital, à taxa de 22%, é cobrado apenas sobre os lucros reais, e não sobre o valor total da transação. Graças à possibilidade de deduzir despesas documentadas e à isenção de residências principais, o sistema estónio incentiva a propriedade responsável, tornando o mercado estável e previsível tanto para investidores como para proprietários privados.

Impostos sobre a venda de imóveis por uma empresa na Estónia

A venda de imóveis por uma empresa na Estónia em 2025 é regulamentada no âmbito de um sistema de imposto sobre as sociedades baseado no princípio da tributação diferida dos lucros. Isto significa que o imposto não é pago quando o rendimento é recebido pela venda de um ativo, mas apenas quando o lucro é distribuído entre os proprietários da empresa. Esta abordagem torna a Estónia uma das jurisdições mais favoráveis da União Europeia para negócios relacionados com imóveis, incluindo investimento, construção e arrendamento.

Desde que os rendimentos permaneçam no volume de negócios da empresa ou sejam utilizados para novos investimentos, uma empresa não paga imposto sobre o rendimento no momento da venda de um imóvel. Desde que o lucro não seja distribuído como dividendos, não há obrigações fiscais. Isto permite que as empresas disponham dos rendimentos da venda como desejarem – por exemplo, para comprar novos ativos, modernizar, cobrir custos de construção ou refinanciar.

A partir de 2025, a Estónia implementará uma nova taxa de imposto sobre as sociedades de 22/78 sobre os lucros distribuídos, equivalente a uma taxa efetiva de 22% do rendimento líquido distribuível. Por exemplo, se uma empresa obtiver um lucro de 100 000 € e optar por distribuí-lo entre os seus acionistas, deverá pagar um imposto à taxa de 22/78, equivalente a 28 205 €. Consequentemente, os acionistas receberão 100 000 € em dividendos e as despesas totais da empresa ascenderão a 128 205 €.

Se os lucros não forem distribuídos, não será cobrado qualquer imposto. Por conseguinte, os lucros retidos podem ser totalmente reinvestidos sem incorrer em custos fiscais adicionais. Este sistema incentiva o desenvolvimento empresarial, permitindo que as pessoas coletivas se mantenham competitivas e líquidas.

A venda de imóveis pode estar sujeita a diferentes regimes fiscais, dependendo da propriedade do imóvel. Por exemplo, se o imóvel foi utilizado para fins comerciais e arrendado, o rendimento da sua venda seria considerado parte do volume de negócios da empresa. No entanto, se o imóvel foi adquirido como um ativo de investimento, o lucro da sua venda está sujeito ao imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas apenas quando distribuído. Em ambos os casos, aplica-se o mesmo princípio: o imposto é cobrado exclusivamente sobre o pagamento de dividendos.

Ao vender imóveis sujeitos ao IVA, a empresa deve cobrar IVA à taxa de 24%. Esta regra aplica-se a edifícios novos que estejam em funcionamento há menos de dois anos e a imóveis vendidos como parte das atividades comerciais.
Os imóveis residenciais que estão em uso há mais de dois anos estão isentos de IVA. No entanto, as partes envolvidas na transação — o vendedor e o comprador — podem concordar mutuamente em aplicar o IVA se o comprador for um contribuinte com direito a dedução, o que é frequentemente utilizado em transações envolvendo instalações comerciais.
Os rendimentos da venda de imóveis são incluídos nos resultados financeiros globais da empresa e só estão sujeitos a tributação quando distribuídos entre os acionistas. Esta é uma vantagem fundamental do modelo estónio, que o distingue dos sistemas da maioria dos países europeus, onde o imposto é pago imediatamente após a venda de um ativo.

Para além do imposto sobre as sociedades, as empresas que possuem imóveis pagam um imposto anual sobre a terra, que incide sobre o terreno e não sobre o edifício em si. A taxa do imposto predial é definida pelos municípios e varia entre 0,1% e 1% do valor cadastral do terreno. Este imposto é obrigatório e é classificado como uma despesa operacional, mas não afeta a base tributária na venda.

As mesmas regras fiscais aplicam-se a empresas estrangeiras que possuem imóveis na Estónia através de subsidiárias locais. Se o imóvel pertencer a uma empresa registada na Estónia, aplica-se o modelo de tributação diferida da Estónia.
No entanto, se uma organização estrangeira possuir o imóvel diretamente, sem estabelecer um estabelecimento permanente, podem surgir obrigações fiscais após o reconhecimento do estabelecimento, o que é determinado caso a caso.
As transações de venda de imóveis são autenticadas por um notário, após o que o notário insere os dados da transferência de propriedade no Registo Predial. Para vendas comerciais, é fornecido um relatório eletrónico através do sistema e-MTA, onde as empresas declaram a distribuição de lucros e o pagamento de impostos sobre as sociedades.

Portanto, a venda de imóveis por uma empresa na Estónia em 2025 só estará sujeita ao imposto de renda quando os dividendos forem distribuídos, a uma taxa de 22/78. Isso torna a jurisdição particularmente atraente para estruturas de investimento e desenvolvimento. A ausência de imposto sobre ganhos de capital, a flexibilidade para aplicar o IVA e a capacidade de reinvestir lucros sem tributação imediata criam condições favoráveis para projetos de longo prazo.
Para otimizar a sua carga fiscal, recomenda-se que as empresas planeiem a distribuição dos seus lucros de acordo com os ciclos de investimento, tirando partido do modelo estónio de tributação diferida das sociedades.