Impostos sobre a propriedade em Chipre 2025

Em 2025, o sistema de tributação imobiliária no Chipre continua a ser um dos mais favoráveis da União Europeia. O imposto anual sobre a propriedade (Immovable Property Tax, IPT) foi completamente abolido e não é cobrado desde 2017. No entanto, os proprietários são obrigados a pagar taxas municipais locais pela recolha de lixo, iluminação pública, drenagem de água e manutenção de áreas públicas. O valor destes pagamentos depende do município específico e varia normalmente entre 50 e 300 euros por ano para um imóvel residencial padrão. Existem vários impostos e taxas que se aplicam à compra de imóveis em Chipre. Se um novo imóvel for comprado a um promotor imobiliário, aplica-se um imposto sobre o valor acrescentado à taxa de 19%. Para imóveis adquiridos para residência permanente, aplica-se uma taxa preferencial de IVA de 5% aos primeiros 130 metros quadrados do imóvel, desde que o comprador cumpra os critérios estabelecidos. Não é cobrado IVA sobre habitações secundárias. Além disso, ao celebrar um contrato de compra, é cobrado um imposto de selo, cujo valor depende do custo do imóvel:

O imposto de selo máximo não pode exceder € 20.000.

Após a conclusão da transação, deve ser paga uma taxa estadual para o registo dos direitos de propriedade no cartório de registro de imóveis. Essa taxa se aplica apenas nos casos em que o imóvel não estava sujeito ao IVA. O seu valor é:

• 3% do valor até € 85.000,
• 5% do valor entre €85.001 e €170.000
• 8% sobre o valor superior a €170.000.

Se o imóvel foi adquirido com IVA, não são cobradas taxas de registo.

Os rendimentos provenientes do arrendamento de imóveis no Chipre são tributáveis tanto para pessoas singulares como para pessoas coletivas. As pessoas singulares residentes pagam imposto sobre o rendimento numa escala progressiva:

Além disso, os residentes domiciliados em Chipre estão sujeitos a uma Contribuição Especial de Defesa e a uma contribuição de 2,65% para o sistema de saúde. Para os não residentes, apenas os rendimentos recebidos de fontes em Chipre estão sujeitos a tributação. Se o imóvel for alugado por um curto período, por exemplo, através do Airbnb ou do Booking, e a renda exceder € 15.600 por ano, pode haver a obrigação de pagar IVA.

As pessoas jurídicas residentes em Chipre estão sujeitas ao imposto sobre o rendimento líquido de aluguer a uma taxa de 12,5%. Taxas obrigatórias semelhantes às aplicáveis a pessoas físicas podem ser adicionadas a isso. Na venda de imóveis, é aplicado um imposto sobre ganhos de capital à taxa de 20% da diferença entre o preço de venda e o preço de compra. O cálculo pode incluir o custo de melhorias no imóvel e outras despesas documentadas. Existem certas isenções para pessoas singulares: até 85 430 € de lucro estão isentos na venda da residência principal e até 17 086 € na venda de outros imóveis. Estes benefícios são concedidos uma vez na vida.

Chipre oferece aos investidores um clima fiscal favorável: não há imposto anual sobre a propriedade, imposto sobre heranças ou imposto sobre o património líquido. As principais despesas para os proprietários limitam-se às taxas municipais e impostos incorridos no momento da compra, propriedade e venda do imóvel. Do ponto de vista do planeamento fiscal, é aconselhável avaliar cada fase da propriedade — desde a aquisição até à venda ou arrendamento subsequentes — tendo em conta as taxas aplicáveis e os possíveis benefícios. Os investidores também devem ter em conta que, a partir de 2026, Chipre irá introduzir a obrigatoriedade de notificar as autoridades fiscais quando alugar imóveis a pessoas coletivas. Isto aumenta a transparência das transações e reforça o controlo estatal. No geral, Chipre continua a ser uma das jurisdições mais vantajosas para a propriedade imobiliária na Europa, devido à ausência de imposto anual sobre a propriedade, taxas moderadas sobre transações de venda e um sistema transparente de tributação dos rendimentos de aluguer.

Impostos na compra de imóveis em Chipre

A compra de imóveis em Chipre em 2025 está sujeita a vários tipos de impostos e taxas, que dependem do tipo de imóvel, do estatuto do comprador e da estrutura da transação. Embora Chipre continue a ser um dos países da UE mais atraentes para o investimento imobiliário, os potenciais compradores devem ter em conta todos os pagamentos obrigatórios associados ao registo da propriedade e ao pagamento de taxas governamentais.

O primeiro e mais significativo imposto na compra de um imóvel novo é o imposto sobre o valor acrescentado (IVA). A taxa padrão é de 19% e aplica-se à compra de habitações novas a um promotor imobiliário. No entanto, para os particulares que adquirem um imóvel para sua residência permanente, existe uma taxa preferencial de 5%, que se aplica aos primeiros 130 metros quadrados de área habitável. As condições para a aplicação da concessão são o estatuto de residente em Chipre, a residência efetiva no imóvel e a não utilização comercial do mesmo. Se o comprador adquirir um imóvel em segunda mão, ou seja, um imóvel sobre o qual já foi pago IVA, não é cobrado imposto sobre o valor acrescentado.

O segundo pagamento obrigatório é o imposto de selo, que é pago no momento da assinatura do contrato de compra. O seu valor é calculado com base no valor declarado do imóvel e é de 0% para preços até 5000 €, 0,15% para valores entre 5001 € e 170 000 € e 0,20% para montantes superiores a 170 000 €. O imposto de selo máximo está limitado a 20 000 €. O pagamento deste imposto é um pré-requisito para o registo posterior do contrato no Registo Predial, e o comprador é responsável pelo seu pagamento.

A taxa estatal para o registo dos direitos de propriedade (taxa de transferência) é de particular importância. Esta taxa é paga quando se transfere o título para o Departamento de Terras e Cadastro. Aplica-se apenas nos casos em que o imóvel não estava sujeito ao IVA. A taxa da taxa estatal é progressiva e depende do valor do imóvel: 3% sobre os primeiros 85 000 €, 5% sobre o montante entre 85 001 € e 170 000 € e 8% sobre o montante superior a 170 000 €. No entanto, se o imóvel tiver sido adquirido com IVA, não são cobradas quaisquer taxas de registo, o que reduz significativamente o custo total da transação.

Os custos adicionais na compra de um imóvel no Chipre incluem os serviços de um advogado, notário, agente imobiliário e avaliador. O apoio jurídico para a transação custa normalmente 1-2% do valor do imóvel, os serviços notariais custam cerca de 300-800 euros e a comissão do agente imobiliário é de 3-5%, normalmente dividida igualmente entre o vendedor e o comprador.

É também importante ter em conta os pagamentos anuais obrigatórios que não estão relacionados com os impostos de compra, mas que se tornam aplicáveis após o registo da propriedade. Trata-se de taxas municipais para recolha de lixo, iluminação e escoamento de água, que variam consoante a área e o tipo de imóvel.

Uma vantagem importante para os investidores estrangeiros é que Chipre não cobra imposto sobre a propriedade (Imposto sobre Bens Imóveis) e não aplica imposto sucessório e imposto sobre o património. Isto torna a compra de imóveis na ilha particularmente atraente para cidadãos de outros países da UE e de países terceiros que desejam manter os seus ativos numa jurisdição estável com uma carga fiscal moderada.

Assim, ao comprar imóveis em Chipre, os principais itens de despesa continuam a ser o IVA (na compra de imóveis novos), o imposto de selo e as taxas de registo, se o imóvel estiver isento de IVA. Os custos totais da compra variam entre 4% e 10% do valor do imóvel, dependendo da sua categoria e dos benefícios aplicáveis. A estruturação competente da transação e o planeamento fiscal preliminar permitem otimizar os custos globais e tirar partido de todos os benefícios disponíveis ao abrigo da legislação cipriota.

Custo dos serviços jurídicos na compra de imóveis em Chipre

Ao comprar um imóvel em Chipre em 2025, o custo do apoio jurídico para a transação depende da complexidade do procedimento, do custo do imóvel e do estatuto do comprador. Em média, o custo dos serviços jurídicos varia entre 1% e 2% do preço do imóvel que está a ser adquirido. Em termos absolutos, isso geralmente fica entre € 1.000 e € 2.000 para uma transação padrão. Se o imóvel for de alto valor, adquirido por meio de uma pessoa jurídica ou envolver um investidor estrangeiro de um país fora da União Europeia, o custo dos serviços pode ser superior ao intervalo estabelecido. O apoio jurídico para a transação inclui uma gama completa de ações destinadas a garantir a legalidade e a segurança da compra. Na primeira fase, o advogado verifica o título de propriedade, certificando-se de que não existem ônus, penhoras, apreensões ou restrições legais. Em seguida, são analisadas as licenças de construção e a conformidade do imóvel com os regulamentos de planeamento urbano. Depois disso, o advogado prepara ou revê o contrato de compra, participa na negociação dos seus termos entre as partes e garante a correta execução de todas as cláusulas relacionadas com o pagamento, transferência de propriedade e prazos de registo. Na fase de conclusão da transação, o advogado supervisiona a assinatura do contrato, calcula e paga o imposto de selo e apresenta os documentos para registo da propriedade no Departamento de Terras e Cadastro. Se necessário, ele elabora uma procuração se o comprador agir por meio de um representante e interage com as autoridades fiscais para confirmar as fontes de fundos e obter autorizações para não residentes.

Os advogados prestam especial atenção aos aspectos fiscais da compra – eles verificam se o imóvel está sujeito ao IVA, se uma taxa preferencial de 5% pode ser aplicada e aconselham o cliente sobre o imposto sobre ganhos de capital futuro e as obrigações fiscais de aluguel, caso o imóvel seja alugado. Para compradores estrangeiros que são cidadãos de países não pertencentes à UE, o advogado também apresenta um pedido ao Ministério do Interior de Chipre para obter autorização para comprar um imóvel. Ao escolher um consultor jurídico, recomenda-se acordar antecipadamente o custo dos serviços e fixá-lo por escrito na forma de uma carta de compromisso. Isto garante a transparência dos cálculos e exclui custos adicionais ocultos. Também é necessário esclarecer se o custo da tradução de documentos, apostila, reconhecimento notarial e custos de transporte estão incluídos no preço do serviço. Assim, os serviços jurídicos na compra de imóveis em Chipre são um elemento essencial para uma transação segura e incluem um conjunto de verificações, preparação de documentos, registo dos direitos de propriedade e aconselhamento sobre questões fiscais. O seu custo depende do tipo e da complexidade da transação, mas, em média, é de cerca de 1-2% do preço do imóvel que está a ser comprado.

Custo dos serviços notariais na compra de imóveis em Chipre

Ao comprar um imóvel em Chipre em 2025, o custo dos serviços notariais é geralmente muito razoável. A taxa padrão para autenticar assinaturas ou selos é de aproximadamente 2 € por assinatura ou selo quando realizada num cartório. Se a certificação for necessária fora do cartório, a taxa pode aumentar para 5 € e, ao utilizar os serviços de um «moukhtaris» — uma pessoa simplesmente autorizada —, o valor pode ser de 10-20 € por documento.

Isto significa que as taxas notariais totais representam apenas uma pequena fração do custo total da compra de um imóvel e, como regra, não excedem algumas centenas de euros. O custo não está diretamente relacionado com o preço do imóvel e pode ser considerado um custo administrativo fixo no processo de transação.

O custo dos serviços de um agente imobiliário na compra de um imóvel em Chipre

Ao comprar um imóvel em Chipre, as pessoas costumam recorrer aos serviços de uma agência imobiliária – é importante entender como as suas taxas são calculadas e pagas.

Normalmente, as comissões das agências são de cerca de 3% a 5% do preço de venda do imóvel. Em alguns casos, a taxa pode estar mais próxima do limite inferior (2% a 3%) ou do limite superior, dependendo da região, do custo do imóvel e dos termos da transação. De acordo com a prática comum, é o vendedor que paga pelos serviços da agência, a menos que haja um acordo especial em contrário. O comprador pode solicitar saber com antecedência quem exatamente paga a comissão e se ela está incluída no preço do imóvel.

Ao escolher uma agência, recomenda-se:

• Obter um acordo por escrito que indique claramente a comissão, os termos, as obrigações das partes e os prazos.
• Certificar-se de que o agente está licenciado e registado junto das autoridades competentes.
• Discutir quais os serviços incluídos na comissão (marketing, visitas, negociações, verificação de documentos, etc.).
• Para imóveis grandes ou fora do padrão, tente negociar uma redução na comissão ou uma taxa fixa.

Assim, ao planear a compra de um imóvel em Chipre, é necessário adicionar a comissão da agência, a menos que o vendedor tenha concordado com um esquema de pagamento diferente, e levar isso em consideração no cálculo do custo total.

Impostos sobre a propriedade imobiliária em Chipre

Em 2025, a carga fiscal sobre a propriedade imobiliária em Chipre continua a ser uma das mais baixas da União Europeia. O principal imposto estatal sobre imóveis, que estava anteriormente em vigor, foi completamente abolido e, atualmente, os proprietários pagam apenas taxas municipais locais e alguns pagamentos relacionados, dependendo da categoria do imóvel e da sua localização.

Após a abolição do Imposto sobre Bens Imóveis, os únicos pagamentos obrigatórios para os proprietários são os impostos locais cobrados pelos conselhos municipais ou rurais. Estes são utilizados para financiar serviços públicos, tais como recolha de lixo, iluminação pública, manutenção de estradas e sistemas de esgotos. O montante destas taxas é geralmente pequeno, variando entre 50 e 300 euros por ano para um imóvel residencial padrão, mas em grandes áreas turísticas com infraestruturas desenvolvidas, pode ser mais elevado. O valor do pagamento específico é determinado pelas autoridades locais, dependendo do tipo de imóvel e do seu valor cadastral.

Separadamente, há uma taxa para o escoamento de água e tratamento de esgotos, que é cobrada por conselhos especializados (Conselhos de Saneamento). É normalmente calculada como uma percentagem do valor cadastral do imóvel e ascende a aproximadamente 0,05-0,35% ao ano. Esta taxa é paga por todos os proprietários ligados ao sistema central de esgotos e é utilizada para o funcionamento e desenvolvimento das infraestruturas municipais.

Para os proprietários de apartamentos em complexos residenciais com várias unidades, é também obrigatória uma contribuição mensal ou anual para a manutenção das áreas comuns do edifício e do território adjacente (taxas de manutenção). O seu montante depende do nível de serviço, da disponibilidade de piscina, elevadores, segurança, paisagismo e outras comodidades. O custo médio desses serviços varia entre 50 e 150 euros por mês, mas em complexos de luxo pode chegar a 300-400 euros por mês.

Chipre não tem imposto sobre a fortuna, imposto sobre a propriedade de segundas ou subsequentes propriedades, nem imposto sucessório. Isto torna Chipre uma das jurisdições mais atraentes da Europa para a propriedade imobiliária a longo prazo. Os proprietários também estão isentos da obrigatoriedade de apresentar relatórios anuais se a propriedade não for utilizada para fins comerciais e não gerar rendimentos.

Se o imóvel for utilizado com fins lucrativos, por exemplo, se for alugado, o proprietário é obrigado a declarar os rendimentos e a pagar o imposto sobre o rendimento correspondente, bem como taxas especiais. Para os residentes individuais, aplicam-se taxas progressivas de imposto sobre o rendimento e contribuições especiais para os sistemas de saúde e defesa. Para as pessoas coletivas, os rendimentos provenientes de alugueres são incluídos na base tributável total da empresa e estão sujeitos a um imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas à taxa de 12,5%.

Assim, possuir um imóvel em Chipre não implica em obrigações fiscais significativas. O Estado não cobra imposto anual sobre a propriedade, e o principal encargo financeiro limita-se a taxas municipais moderadas e encargos operacionais. Isso torna Chipre um dos países da UE mais favoráveis para a armazenagem de capital a longo prazo na forma de imóveis, especialmente em termos de otimização fiscal e facilidade de administração.

Impostos sobre aluguéis de imóveis de curto prazo em Chipre

Em 2025, Chipre mantém um regime fiscal atrativo para proprietários que alugam imóveis a curto prazo, mas a atividade neste setor exige o cumprimento rigoroso das regras fiscais e administrativas. A legislação regula o aluguer de apartamentos e casas através de plataformas online, como Airbnb e Booking.com, e exige que os proprietários registem os seus imóveis num registo estatal especial.

Qualquer proprietário que pretenda alugar um alojamento por menos de 30 dias deve registar-se no Registo de Arrendamentos de Curta Duração, mantido pelo Ministério do Turismo de Chipre. Após o registo, cada imóvel recebe um número único, que deve ser indicado em todos os anúncios. Sem registo, a atividade de arrendamento de curta duração é considerada ilegal e pode resultar em responsabilidade administrativa, incluindo multas de até 5000 € e suspensão da atividade.

Do ponto de vista fiscal, os rendimentos provenientes de alugueres de curta duração são reconhecidos como rendimentos de atividade económica e estão sujeitos a tributação, dependendo do estatuto do proprietário – pessoa singular ou coletiva – bem como da sua residência fiscal. Para os residentes individuais, aplica-se uma tabela progressiva de imposto sobre o rendimento: 0% sobre rendimentos até 19 500 €, 20% sobre rendimentos entre 19 501 € e 28 000 €, 25% sobre rendimentos entre 28 001 € e 36 000 €, 30% sobre rendimentos entre 36 001 € e 60 000 € e 35% sobre rendimentos superiores a 60 000 €.

Além disso, é cobrada uma Contribuição Especial de Defesa aos residentes domiciliados na Irlanda. Todos os rendimentos provenientes de arrendamentos, independentemente da sua duração, estão também sujeitos a uma contribuição obrigatória para o Sistema Geral de Saúde (GHS) à taxa de 2,65%.

Deve ser dada especial atenção ao imposto sobre o valor acrescentado. Nos casos em que o rendimento total proveniente de arrendamentos de curta duração exceda o limite de 15 600 € por ano, o proprietário é obrigado a registar-se como contribuinte de IVA e a cobrar 9% de imposto sobre os serviços de alojamento de curta duração. Esta regra aplica-se aos senhorios que fornecem alojamento a turistas ou viajantes em negócios, se os serviços forem de natureza sistemática. Neste caso, o proprietário tem direito a deduzir o IVA sobre as despesas relacionadas com a manutenção e exploração do imóvel.

As pessoas coletivas que alugam imóveis a curto prazo estão sujeitas ao imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas sobre os lucros líquidos a uma taxa de 12,5%. Além disso, pode ser cobrada uma contribuição para o sistema de saúde e uma taxa para o fundo de defesa sobre o rendimento, se a empresa tiver o estatuto de residente fiscal em Chipre. Os proprietários são obrigados a manter registos das receitas e despesas relacionadas com as atividades de arrendamento e a apresentar uma declaração de impostos anual. Os rendimentos provenientes de arrendamentos de curta duração são incluídos na base tributável total e podem ser reduzidos por despesas documentadas, tais como reparações, limpeza, serviços públicos, publicidade e comissões de plataformas de reservas.

Assim, ao arrendar imóveis no Chipre por um período curto, o proprietário deve ter em conta três aspetos fiscais fundamentais: imposto sobre o rendimento, impostos especiais (SDC e GHS) e, se o limite estabelecido for excedido, imposto sobre o valor acrescentado. Apesar dos requisitos obrigatórios de registo e declaração de impostos, a carga fiscal global permanece moderada e a possibilidade de deduzir o IVA nas despesas torna este empreendimento lucrativo para os proprietários focados no mercado turístico.

Impostos sobre arrendamentos de imóveis de longo prazo em Chipre

Em 2025, a tributação dos rendimentos provenientes do arrendamento de imóveis a longo prazo em Chipre permanece estável e favorável para os proprietários. A legislação do país distingue claramente entre arrendamentos de curto e longo prazo: se um imóvel for arrendado por mais de 30 dias e não se destinar a alojamento turístico temporário, tal arrendamento não é considerado uma atividade hoteleira e não está sujeito a IVA.

Os rendimentos provenientes de arrendamentos de longa duração são reconhecidos como rendimentos passivos de imóveis e estão sujeitos a inclusão na base tributável do proprietário. Para os indivíduos que são residentes fiscais em Chipre, aplica-se uma tabela progressiva de imposto sobre o rendimento:

Para os não residentes, apenas os rendimentos recebidos de fontes dentro do Chipre são tributáveis. No entanto, os não residentes não têm direito às mesmas deduções fiscais e abatimentos disponíveis para os residentes.

Além disso, uma Contribuição Especial de Defesa (SDC) aplica-se às pessoas residentes domiciliadas. Ela equivale a 2,25% do aluguer total. Esta taxa destina-se a financiar programas nacionais e aplica-se apenas aos residentes com domicílio fiscal cipriota. Para além da SDC, todos os senhorios, tanto pessoas singulares como coletivas, são obrigados a pagar uma contribuição para o Sistema Geral de Saúde (GHS). A taxa é de 2,65% do rendimento proveniente do arrendamento. A contribuição é retida para além do imposto sobre o rendimento e da SDC e é paga anualmente aquando da apresentação da declaração de impostos.

As pessoas coletivas residentes no Chipre que alugam imóveis a longo prazo estão sujeitas a um imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas à taxa de 12,5% sobre o lucro líquido, ou seja, após dedução das despesas documentadas relacionadas com a manutenção e gestão do imóvel. O rendimento das pessoas coletivas também pode estar sujeito a uma contribuição para o seguro de saúde e a uma taxa para o fundo de defesa, se a empresa for residente fiscal no país.

O rendimento proveniente do arrendamento pode ser reduzido por uma série de despesas diretamente relacionadas com a exploração do imóvel. Estas incluem serviços públicos, reparações e manutenção, honorários da empresa de gestão, seguro do imóvel e depreciação. É importante que todas as despesas sejam documentadas e refletidas nos registos contabilísticos. Do ponto de vista do IVA, os arrendamentos de imóveis residenciais de longa duração estão isentos de tributação, o que torna este tipo de arrendamento mais fácil de administrar. No entanto, os arrendamentos de imóveis comerciais podem estar sujeitos a IVA à taxa de 19% se as partes envolvidas na transação tiverem concordado voluntariamente em incluir o imposto e tiverem registado o contrato em conformidade.

Assim, a carga fiscal total sobre os rendimentos de arrendamentos de longa duração para pessoas singulares residentes em Chipre consiste no imposto sobre o rendimento, imposto de defesa e contribuições para o seguro de saúde. Para as pessoas coletivas, aplica-se o imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas, com a possibilidade de deduzir despesas. Chipre mantém um dos regimes fiscais mais transparentes e favoráveis em matéria de rendimentos de arrendamento na União Europeia, proporcionando simultaneamente flexibilidade e requisitos administrativos mínimos para os proprietários.

Impostos sobre a venda de imóveis por pessoas singulares em Chipre

Em 2025, a tributação da venda de imóveis por pessoas físicas em Chipre é regida pelas disposições do Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT). Este imposto é cobrado apenas sobre a alienação de imóveis localizados em Chipre e aplica-se independentemente de o vendedor ser residente fiscal do país ou não. O imposto é pago sobre a diferença entre o preço de venda e o preço de compra do imóvel, ajustado pelas despesas documentadas relacionadas com a sua compra, manutenção e melhoria.

A taxa básica do imposto sobre ganhos de capital é de 20%. Ao calcular a base tributável, é permitido deduzir os custos de serviços jurídicos, impostos de selo, taxas de registo, comissões de agências, despesas de melhoria de capital (reparações, reconstrução, expansão) e indexação de custos de acordo com a inflação do montante do lucro. Assim, o imposto é cobrado não sobre o valor total da venda, mas apenas sobre os ganhos de capital líquidos efetivamente recebidos pelo proprietário.

Existem certas isenções e benefícios disponíveis para pessoas físicas, permitindo-lhes reduzir ou eliminar completamente a sua carga tributária. A principal isenção é concedida na venda da residência principal. Se o proprietário possuir o imóvel há pelo menos cinco anos e tiver vivido nele permanentemente por pelo menos três anos, ele tem direito a uma isenção de CGT de até € 85.430. Essa isenção se aplica uma vez na vida e não se aplica a imóveis adquiridos para fins de investimento.

Para a venda de outros imóveis que não sejam a residência principal, aplica-se uma isenção padrão de até 17 086 €. Além disso, ao vender terrenos agrícolas utilizados pelo proprietário para agricultura, pode ser aplicada uma isenção adicional de até 25 629 €. Todas as isenções são pessoais e não podem ser combinadas — o vendedor tem o direito de escolher uma isenção, dependendo da natureza do imóvel. Se o imóvel tiver sido adquirido antes de 1 de janeiro de 1980, a avaliação nessa data é utilizada como valor base para o cálculo das mais-valias, o que reduz significativamente a base tributável. Além disso, quando se herda um imóvel, o imposto sobre mais-valias não é cobrado no momento da transferência da propriedade, mas é aplicado quando o herdeiro vende posteriormente o imóvel.

Deve-se observar que o imposto sobre ganhos de capital se aplica apenas a imóveis localizados em Chipre. Se um residente fiscal de Chipre vender um imóvel localizado fora do país, essa renda não estará sujeita ao CGT em Chipre. Após calcular o imposto, o indivíduo deve apresentar uma declaração de venda às autoridades fiscais e pagar o imposto dentro de 30 dias a partir da data da transação. Caso contrário, serão cobradas multas e juros por atraso no pagamento. Além do imposto sobre ganhos de capital, não há outros impostos obrigatórios sobre a venda de imóveis por pessoas físicas. O imposto sobre o valor acrescentado sobre vendas aplica-se apenas a imóveis novos vendidos por incorporadoras e não se aplica a proprietários privados que vendem casas adquiridas anteriormente. Também não há imposto sobre transferência de propriedade ou taxas governamentais, exceto possíveis custos de cartório e registro.

Assim, ao vender um imóvel por uma pessoa física em Chipre, a principal obrigação fiscal é o pagamento do imposto sobre ganhos de capital à taxa de 20%. A existência de uma ampla gama de isenções, bem como a possibilidade de levar em consideração todas as despesas relacionadas, tornam o sistema tributário cipriota flexível e favorável aos proprietários. Combinado com a ausência de impostos sobre herança e património, Chipre continua sendo uma das jurisdições mais atraentes para a propriedade de longo prazo e posterior venda de imóveis.

Impostos sobre a venda de imóveis por uma empresa em Chipre

Em 2025, um dos regimes fiscais mais transparentes e previsíveis da União Europeia aplica-se à venda de imóveis por uma entidade jurídica em Chipre. Todas as transações envolvendo a venda de imóveis localizados no país são regidas por regulamentos de imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas e imposto sobre ganhos de capital. Se o imóvel constar do balanço de uma empresa cipriota e tiver sido utilizado para fins comerciais, o lucro da sua venda é considerado rendimento comercial. Nesse caso, está sujeito ao imposto sobre as sociedades a uma taxa de 12,5%, que é uma das mais baixas da UE. Ao calcular a base tributável, a empresa tem o direito de deduzir despesas documentadas relacionadas com a aquisição, manutenção e operação do imóvel, bem como abatimentos por depreciação. Isto permite uma redução significativa da carga fiscal.

Se o imóvel não foi utilizado nas atividades operacionais da empresa, mas foi considerado um ativo de investimento, o lucro da sua venda está sujeito ao imposto sobre ganhos de capital (CGT) a uma taxa de 20%. Este imposto é calculado com base na diferença entre o preço de venda e o preço de compra inicial, tendo em conta todas as despesas dedutíveis. Ao mesmo tempo, a legislação fiscal cipriota permite que o preço de compra seja ajustado à inflação, o que reduz ainda mais o montante do imposto. Para as empresas residentes no Chipre, aplica-se o princípio da tributação mundial, ou seja, o imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas é cobrado sobre os rendimentos da venda de imóveis tanto no Chipre como no estrangeiro. No entanto, o imposto sobre ganhos de capital (CGT) é cobrado exclusivamente sobre transações envolvendo imóveis localizados no Chipre. Se uma empresa cipriota vender imóveis localizados fora do país, o lucro dessa venda é incluído na base tributária total e está sujeito apenas ao imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas, sem a aplicação do CGT.

Nos casos em que uma empresa cipriota possui imóveis através de subsidiárias ou holdings, as regras do imposto sobre ganhos de capital aplicam-se à venda de ações. Se a parte ativa da empresa cujas ações estão a ser vendidas consistir principalmente em imóveis cipriotas, o imposto sobre ganhos de capital é cobrado mesmo que o objeto da transação sejam ações e não o próprio imóvel. Esta medida impede a evasão fiscal através de estruturas empresariais. Para além do imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas ou do CGT, a venda de imóveis por uma empresa pode dar origem a obrigações fiscais em matéria de imposto sobre o valor acrescentado (IVA). Se o imóvel for novo e estiver a ser vendido por um promotor imobiliário, aplica-se a taxa normal de IVA de 19%. A venda de imóveis secundários está isenta de IVA se o imposto já tiver sido pago na sua compra inicial. Neste caso, a empresa só é obrigada a pagar o imposto de selo e as despesas relacionadas com a transferência de propriedade.

Após o cálculo das obrigações fiscais, o lucro remanescente após o pagamento do imposto pode ser distribuído entre os acionistas sob a forma de dividendos. Ao pagar dividendos a pessoas residentes no Chipre, é aplicada uma Contribuição Especial de Defesa (SDC) à taxa de 17% do montante dos dividendos. Se os dividendos forem pagos a não residentes, não é cobrado qualquer imposto retido na fonte, tornando o Chipre uma das jurisdições mais vantajosas para a posse e alienação de imóveis através de uma empresa. No total, a carga fiscal sobre uma empresa que vende imóveis em Chipre consiste em imposto sobre as sociedades de 12,5% (ou CGT de 20% se o imóvel não tiver sido utilizado para fins comerciais), possível IVA de 19% sobre a venda de imóveis novos e SDC de 17% sobre a distribuição de lucros sob a forma de dividendos. Ao mesmo tempo, a empresa tem a oportunidade de otimizar a sua base tributária através de despesas e amortizações, bem como evitar a dupla tributação graças à rede existente de acordos internacionais de Chipre.

Assim, quando uma entidade jurídica vende imóveis em Chipre, aplica-se um regime fiscal equilibrado, que proporciona ao Estado receitas estáveis e às empresas previsibilidade e flexibilidade. A baixa taxa de imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas, a ausência de imposto retido na fonte sobre dividendos e a possibilidade de otimizar os lucros fazem de Chipre uma das jurisdições europeias mais atrativas para investir e gerir ativos imobiliários.