Autorização de residência através da compra de imóveis na Europa

Programas que permitem que indivíduos obtenham uma autorização de residência através da compra de imóveis estão em vigor em vários países europeus e estão entre as ferramentas de imigração mais populares para investidores e indivíduos ricos. Esses programas oferecem essencialmente aos cidadãos estrangeiros o direito de residência temporária ou permanente num país da União Europeia, desde que comprem imóveis de um determinado valor mínimo e cumpram requisitos adicionais. O principal objetivo desses programas é estimular o investimento estrangeiro direto na economia, particularmente em setores como construção, turismo e serviços. Em troca, os investidores têm a oportunidade de viver no país, viajar livremente dentro do espaço Schengen e, em alguns casos, solicitar a cidadania após um determinado período de residência.

Cada país define os seus próprios limites e condições. Por exemplo, em Chipre, os investidores podem obter uma autorização de residência através da compra de um imóvel no valor de 300 000 € ou mais; na Grécia, o limite é de 250 000 €. Em alguns países, é possível adquirir vários imóveis, desde que o seu valor total atinja o mínimo estabelecido. É importante que o imóvel seja pago com fundos pessoais do investidor e não com um empréstimo ou crédito. As transferências bancárias devem ser feitas através de instituições financeiras verificadas da UE e os documentos que comprovam a origem dos fundos devem ser anexados ao pedido.

O processo de obtenção de uma autorização de residência geralmente envolve várias etapas. Primeiro, o requerente seleciona um imóvel e celebra um contrato de compra. Em seguida, a escritura é registada, após o que um pacote de candidatura contendo o passaporte do requerente, comprovativo de compra, um extrato do registo de propriedade, comprovativo de seguro médico, um certificado de registo criminal limpo e comprovativo de solvência financeira é apresentado às autoridades de imigração. Após analisar a candidatura e verificar a origem dos fundos, as autoridades emitirão uma autorização de residência válida por um a cinco anos, que pode ser prorrogada se o imóvel for mantido. Alguns programas permitem a inclusão de familiares — cônjuges, filhos menores e, às vezes, pais.

É importante notar que ter uma autorização de residência não significa necessariamente que você é um residente fiscal. Para se tornar um residente fiscal, você deve viver no país por pelo menos 183 dias por ano e ter seu centro de interesses vitais lá. Uma vantagem importante desses programas é a possibilidade de circular livremente pelos países do Espaço Schengen. Os titulares de uma autorização de residência podem visitar a maioria dos países europeus sem visto, abrir contas bancárias, receber cuidados médicos e educar os seus filhos em escolas locais. O procedimento para prorrogar uma autorização de residência é geralmente simples: basta confirmar que ainda é proprietário do imóvel, não tem dívidas fiscais e continua a cumprir os termos do programa. Em alguns países, como Portugal e Grécia, pode solicitar a residência permanente ou a cidadania após cinco anos de residência permanente.

Em 2025, o número de jurisdições europeias que oferecem «autorizações de residência por propriedade» diminuiu. As opções atuais e as exceções importantes estão listadas abaixo.

Programas ativos (imóveis que constituem uma parte independente ou fundamental da base)

• Grécia – Golden Visa: É concedida uma autorização de residência de 5 anos para investir em imóveis. O limite básico de investimento permanece em 250 000 €, mas para locais «premium», como Atenas, Salónica e ilhas populares, o limite mínimo de investimento aumentou para 800 000 €. Também são permitidas estruturas de investimento alternativas, incluindo a conversão de imóveis comerciais em imóveis residenciais em certos casos.
• Chipre: residência permanente (Reg. 6(2)) mediante a compra de um novo imóvel residencial no valor de 300 000 € (+IVA). Também são permitidas opções de imóveis comerciais, desde que o limite de preço seja cumprido.
• Malta: Programa de Residência Permanente de Malta (MPRP): A compra de uma casa não é a única condição, mas é um elemento fundamental do pacote (compra de imóvel a partir de € 375.000 ou arrendamento de longo prazo, além de contribuições obrigatórias e uma doação).

Programas de autorização de residência para imóveis na Europa (2025)

Requisitos legais para participantes do programa (verificações KYC/AML e origem dos fundos)

• Todos os candidatos são submetidos a verificações KYC/AML, incluindo a confirmação da origem dos fundos.
• Os investimentos devem provir de fontes legais e ser comprovados por documentos.
• O tipo de propriedade (residencial/comercial e nova/secundária) afeta a elegibilidade para o programa.
• As regras e os limites estão sujeitos a alterações, por isso, verifique a sua validade antes de se candidatar.

Quais são as vantagens de uma autorização de residência num país da União Europeia?

Os investidores e as suas famílias obtêm uma série de benefícios quando obtêm uma autorização de residência num país da União Europeia, incluindo proteção jurídica, liberdade de circulação, oportunidades fiscais e um elevado nível de estabilidade social. Este estatuto abre caminho para a residência de longa duração na Europa, facilita as operações comerciais e reforça a reputação internacional do titular da autorização. A principal vantagem de uma autorização de residência europeia é o direito de viajar livremente dentro do espaço Schengen. Os titulares de uma autorização de residência podem viajar para a maioria dos países europeus sem a necessidade de vistos, o que é particularmente conveniente para empresários, investidores e indivíduos envolvidos em atividades internacionais. Além disso, as autorizações de residência permitem aos titulares viver legalmente no país, gerir um negócio, abrir contas bancárias, comprar imóveis e aceder a toda a infraestrutura do mercado interno da União Europeia.

Os titulares de uma autorização de residência têm direito a aceder aos sistemas de educação e saúde do país escolhido. Os filhos do investidor podem estudar em escolas e universidades públicas nas mesmas condições que os cidadãos, e o seguro médico dá-lhes direito a tratamento e cuidados de alta qualidade. Em alguns casos, existem acordos que permitem receber cuidados médicos noutros países da UE, o que é particularmente importante para famílias que viajam frequentemente entre diferentes jurisdições. De um ponto de vista prático, a autorização de residência é o primeiro passo para obter a residência permanente e a cidadania da União Europeia. Após vários anos de residência legal, os investidores podem solicitar a residência permanente e, posteriormente, a cidadania. Isto dá-lhes o direito de viver, trabalhar e iniciar um negócio em qualquer país da UE, bem como usufruir da proteção e do apoio consular das instituições europeias.

Os titulares de uma autorização de residência têm acesso a um sistema eficaz de proteção dos direitos de propriedade e dos investimentos. A legislação da UE proporciona um elevado nível de segurança jurídica e garante as obrigações contratuais, oferecendo proteção jurídica tanto a nível nacional como supranacional. Isto é particularmente importante para os investidores que adquirem imóveis ou ações em empresas europeias, uma vez que os seus ativos são protegidos pelos sistemas institucionais e judiciais do país em que se encontram.

Muitos países oferecem regimes fiscais favoráveis para novos residentes. Estes incluem taxas reduzidas de imposto sobre o rendimento, isenção de tributação sobre rendimentos estrangeiros e isenção de imposto sucessório ou sobre ganhos de capital em certos casos. Além disso, possuir uma autorização de residência simplifica o processo de abertura de contas bancárias, obtenção de empréstimos e acesso a serviços financeiros nos países da União Europeia, facilitando assim a integração no sistema económico europeu. Uma autorização de residência europeia também ajuda a legitimar os rendimentos e confirma que a origem do capital é transparente. Os investidores que obtiveram residência através da compra de imóveis ou do início de um negócio demonstram solvência financeira e a legitimidade dos seus investimentos, aumentando o nível de confiança depositado neles por bancos, contrapartes e agências governamentais.

Os benefícios familiares também desempenham um papel significativo. Uma autorização de residência permite que o cônjuge e os filhos do investidor residam com ele, usufruam da segurança social e prosperem num ambiente seguro. Em muitos casos, o programa também se estende aos pais, proporcionando um meio valioso de garantir estabilidade e um futuro seguro para toda a família. Outra vantagem é a possibilidade de planeamento fiscal e empresarial. Ter uma residência na Europa permite otimizar a estrutura dos seus ativos, tirar partido de acordos de dupla tributação e proteger os seus bens contra riscos políticos e económicos.

Uma autorização de residência na União Europeia é mais do que apenas uma autorização de residência; é uma ferramenta que proporciona estabilidade estratégica, segurança e integração no espaço económico europeu. Melhora a posição internacional do investidor, abre o acesso a programas europeus de apoio às empresas e à inovação e proporciona acesso a um dos sistemas jurídicos mais estáveis e transparentes do mundo.

Nos países da União Europeia, a autorização de residência já não é concedida por «imóveis»

• Espanha: as autorizações de residência para investimento em imóveis deixarão de ser concedidas a partir de 3 de abril de 2025 (o programa «golden visa» será efetivamente encerrado).
• Portugal: a partir de outubro de 2023, todas as opções imobiliárias serão excluídas (as autorizações de residência para outros investimentos permanecerão).
• Hungria: no final de 2024, a compra direta de imóveis residenciais (500 000 euros) foi excluída do novo GIP como opção qualificada. A partir de 2025, a «via imobiliária» deixará de estar disponível.
• Irlanda: encerrada em 2023; a opção imobiliária não está disponível.

Os programas de autorização de residência para a compra de imóveis foram descontinuados em vários países europeus devido a uma combinação de fatores políticos, económicos e sociais, refletindo a nova política da União Europeia sobre investimento estrangeiro e controlo de capitais. Estas medidas foram principalmente uma resposta à pressão da Comissão Europeia, do Parlamento Europeu e das autoridades de supervisão financeira, que repetidamente expressaram a sua preocupação de que os regimes de «visto dourado» representam riscos para a segurança e estabilidade do sistema financeiro da UE. Os reguladores salientaram que a obtenção de uma autorização de residência através da compra de imóveis poderia permitir a legalização de capitais de origem duvidosa, a evasão de sanções e a evasão fiscal. Consequentemente, os países foram obrigados a reavaliar a sua posição em relação a esses programas de investimento, intensificando a verificação da origem dos fundos e aumentando a transparência das transações.

Outro fator importante foi o impacto do investimento estrangeiro nos mercados imobiliários nacionais. Em Espanha e Portugal, por exemplo, as autorizações de residência concedidas através da compra de imóveis provocaram um rápido aumento dos preços dos imóveis residenciais, especialmente nas grandes cidades e regiões costeiras, tornando a habitação inacessível para os cidadãos locais. O descontentamento social causado pelos aumentos especulativos dos preços foi uma das principais razões para o encerramento destes programas. Os governos destes países declararam oficialmente que a sua decisão visava proteger o direito dos cidadãos a uma habitação acessível e impedir uma maior comercialização do parque habitacional. Os casos de abuso também tiveram um papel significativo. Em muitos casos, os investidores compravam imóveis apenas no papel, sem intenção de viver no país. Os imóveis eram frequentemente registados em nome de empresas ou intermediários, o que dificultava a verificação dos proprietários finais. Após a obtenção da autorização de residência, o imóvel era frequentemente revendido, transformando o próprio programa numa ferramenta para investimentos fictícios. Para evitar tais situações, as autoridades nacionais começaram a reforçar o controlo sobre as estruturas de propriedade, acabando por excluir completamente os imóveis da lista de formas de investimento aceitáveis.

A nova política de sanções da União Europeia também teve um impacto significativo na decisão de cancelar o programa. Após os acontecimentos de 2022, os controlos sobre as fontes de financiamento na Europa tornaram-se muito mais rigorosos, especialmente para os cidadãos de países sujeitos a medidas restritivas. A compra de imóveis era vista como uma forma fácil de colocar capital em circulação legal, o que causava preocupação entre os reguladores. A exclusão dos imóveis dos esquemas de investimento aumentou a transparência financeira e minimizou os riscos associados à evasão das sanções. Outro argumento a favor das reformas foi o desejo de redirecionar os fluxos de investimento para setores económicos reais. Os países europeus concluíram que a compra de imóveis não cria novos empregos nem contribui significativamente para o desenvolvimento da indústria e da inovação. Consequentemente, o foco mudou para investimentos em startups de tecnologia, investigação científica, fundos e projetos de infraestrutura que geram retornos económicos e contribuem para o crescimento sustentável.

Em última análise, o surgimento de uma tendência pan-europeia para a transparência, a justiça social e o investimento responsável foi o fator decisivo. A abolição dos programas de autorização de residência para a compra de imóveis tornou-se parte da estratégia global da União Europeia para reduzir a desigualdade de riqueza e aumentar a estabilidade social. As autoridades querem demonstrar que a residência na UE deve ser concedida para investimentos ativos que geram valor económico e social, em vez de investimentos passivos em imóveis. Assim, o fim dos programas de autorização de residência para imóveis reflete a transição da Europa para uma abordagem mais equilibrada e responsável em relação ao investimento estrangeiro. Agora, é dada prioridade a investimentos ativos que possam estimular o desenvolvimento económico, fortalecer a confiança no sistema financeiro e manter um equilíbrio de interesses entre os investidores estrangeiros e a população local, em vez de capital passivo concentrado no setor residencial.